议价谈判技巧与原则

1、无忧商务网（）百万管理资料下载平台无忧商务网（）百万管理资料下载平台、议价谈判技巧的原则(1)你不是王牌（避免王见王）使用幕后王牌作挡箭牌，你是好人为客户利益着想，唱白脸（幕后王牌唱黑脸）(2)外表忠厚，其实不将客户立场放在心中客户立场与我方相左(3)使用让价来赢得买方好感（促销手段）(4)抑制客户有杀价念头，是吊价的最好办法(5)议价时，要提出相对的要求及回答（反应）(6)议价要有理由2、压迫下订，且引诱对方出价（先由买方出价，再予回绝）。要掌握买方议价的心理（买方出价的原因）。(1)探价：打击我方信心（对策：对买方出价，断然拒绝）。(2)杀到最底价，再发现可能加价范围（对策：拒绝买方出价，

2、不能以买方出价再加价）。(3)探求可能成交价我方不论买方初次出价在底价以上或以下，都要回答：“不可能”你可使用：A、假成交资料：假客户、假电话等作吊价促销。B、强调本产品之优点或增值远景作促销。在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原则。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购买动机、预算、喜好、那么如何根据经验向客户推荐其满意的房型再加以逼定呢？1锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心：1）抢购方式（利用现场SP让客户紧张）；2）直接要求下决心；3）引导客户进入议价阶段；4）下决心付定金；2强调优点：（根据各个项目不同优点强化）1）地理位置好；2）产品规划合理（朝向、户型、实用率

3、等优势）；3）视野开阔，景观好； 4）建筑物外观风格独特；5）小区环境好，绿化率高；6）周边设施齐全，生活便利等；7）开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等；以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，反复强调产品的优点，再次促成其下决心。记住，在客户犹豫不决的时候，一定要一紧一松，反而让客户更紧张，如一味很紧张地逼定，有可能适得其反。3直接强定如遇到以下的客户，则可以采取直接强定的方式：1）客户经验丰富，二次购房，用于投资的同行；2）客户熟悉附近房价及成本，直截了当要求以合理价位购买；3）客户对竞争个案非常了解，若不具

4、优势，可能会失去客户；4）客户已付少量定金，购其他的房产，而你想要说服他改变。4询问方式在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种：1）看房过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等；2）在洽谈区可以借助销售资料进行询问。如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户合适的房子”等。5热销房屋：对于受客户欢迎，相对比较好的房型，可以通过强调很多客户在看，甚至制造现场热销的场面（如当场有人成交等）达到成交的目的。该方式是否有效，取决该客户是否非常信任你，所以此方法只适用于：为了制造

5、现场销售气氛或确定客户信任你的情形。6化繁为简：在签约时，若客户提出要修改时，不妨先要求对方看完合同的全部内容后再提出，然后针对客户在意的问题一一解答。事实上，挑剔的客户才是真正有意向购买的客户。以上只是销售过程中，与客户接触时的一些机会点。而真正成功的推销，是需经过不断实践以及长期与客户洽谈的经验积累，才能在最短的时间内，完成判断、重点推销，从而达到最后的成交。7成交落实技巧谈判的最终结果要定房，促成定房态度要亲切，不紧张，要顺理成章，“如果你没有其他问题，可以定房，定房号只是表示您的诚意，重要的是你有买到这套房子的机会，如果不定房，明天可能就没有了，说实话我是站在你的立场为你着想，不希望你

6、失去自己满意的房子。对于我们售楼员其实卖给任何一个客户都是一样的。”一、售楼部工作职责1、专案经理职责：专案经理实行项目销售全程负责制，全面负责完成公司下达的项目销售任务、销售合同的准确签订、房款的及时回收、房屋的顺利交付等工作。具体职责如下:（1）组织、督促销售人员按时完成销售指标；（2）督促销售人员在规定时限内办理合同签约，并审核合同，确保准确率100%；（3）督促销售人员收缴房款。确保房款准时收缴率100%；（4）参与楼盘销售前的市场调研，提出销售方案，营销策划建议；（5）组织销售人员参加促销活动；（6）检查销售人员台帐等基本资料记录、保存、运用情况，收集、阅签、上交销售人员周报；汇集销

7、售资料，编报销售情况分析月报；（7）协调、处理销售人员之间及与客户的矛盾；（8）搞好销售人员业务培训，提高员工素质；（9）组织、督促销售人员密切配合有关人员搞好见证、按揭、收款、交房、办证等工作；（10）带头执行并督促员工执行公司的规章制度及行为规范，维护、发扬公司形象。（11）按时完成总经理下达的其它工作。2、销售代表职责：销售代表实行销售全程负责制，对本人所售房屋销售合同的准确签订、房款的及时回收、房屋的顺利交付等方面负责。主要职责是：（1）按时完成销售指标；（2）按时签订合同契约；（3）按时收缴房款，按时收缴按揭资料，按时完成预交付房屋验收工作；（4）主动协同有关人员做好见证、按揭、收款

8、、交房、办证等工作；（5）积极参加市场调研、促销活动；（6）热情接待来访客户并和客户保持良好的联系，做到零投诉；（7）认真做好来电、来访记录；记好工作台帐，按时填报周报；（8）努力提高业务素质和销售技巧，熟悉楼盘规划、周围环境、交通、房型面积、装修标准等；学习房产、税务、金融等政策；做到有问必答，百问不厌；（9）严格执行公司的规章制度及员工行为规范，保持良好的仪表、形象；（10） 发扬团队精神，维护公司形象。二、售楼部具体工作程序1、客户接待按公司业务规范热情接待来访客户，看房后有意向的应及时交纳意向金，并在三天内补齐定金，签定认购协议。2、签订认购协议签定认购协议书，请客户在按揭、付款须知上

9、签字，并确保在认购协议签定的当天交纳足额的定金。3、正式签订商品房买卖契约在认购协议签定后的十日内签定商品房买卖契约。签定契约时应严格按照范本填写，不得在价格、金额、房号、日期、合同主体的姓名等条款处涂、刮、改。原则上不增加补充协议，客户有特殊要求的，须请示专案经理和总经理，个人不作任何超出规定范围的承诺。4、收缴首期房款在签定商品房买卖契约的当日，必须收齐首期房款。5、收缴贷款按揭资料在签定商品房买卖契约当日收齐按揭所需资料， 并交按揭人员办理按揭。6、催款催款分两类：一类是按揭，一类是分期付款和一次性付款。按揭：销售代表收齐按揭所需资料后，催款工作主要由按揭办理人员负责，但销售代表有责任协

10、助催款；分期付款和一次性付款：主要由销售代表按合同规定催款。7、台帐、资料填写、整理销售各个阶段中及时做好相关台帐的记录，及时整理有关资料，做好存档工作。8、交房预交付房屋时，销售代表首先必须提前做好合同，尤其是补充协议的自查工作，对照合同、补充协议仔细检查内容和实际情况的一致性，如发现出入必须向专案经理、总经理汇报，并主动与发展商相关部门联系，在客户发现之前及时解决问题。其次必须做好交房时期客户的接待和解释工作，密切配合发展商相关部门及时解决交房过程中客户提出的一切问题。三、售楼部客户接待规则1、客户接待顺序由专案经理根据排班表排定。原则上由值班的销售代表接待，若值班的销售代表正在接待客户，

11、则由专案经理代为接待，事后及时移交。当客户到来时，销售代表必须立即迎上前热情问候并接待，不可任由客户等待而无人上前，并问明客户是否来过及以前曾接洽过的销售代表，避免销售代表之间重复接待客户。2、已由销售代表接待过的客户再次前来时，由原销售代表继续接待，未经原销售代表同意，不得递名片予他人的客户；若遇原销售代表不在，值班销售代表必须与原销售代表联络，得到同意后方可帮助接待，成交后佣金归原销售代表。3、接待过的客户带新客户来访，已约好的由原销售代表接待，未约好如销售代表在案场可继续接待，如不在案场可以算做新客户，由值班销售代表接待。4、在其他销售代表接待客户时，除非得到邀请，一般不可自行上前介绍或

12、发表意见。5、接待时要根据客户性别区别对待，要不卑不亢，恰到好处。6、介绍情况时可以灵活掌握介绍的深度，根据客户的个人偏好有重点地介绍。7、在充分了解客户需求后，重点推荐2-3套房源，推荐房源不宜太多，而且档次要稍微拉开。8、任何销售代表不得在客户面前争抢客户，对于接待客户而发生的意见分歧或投诉，由专案经理在详细调查后，召开会议，公布调查结果，决定处理方案。9、客户离开时不管多忙，都要起身送客至大门，目送客户离开；回来后桌椅必须归位，并收拾干净茶杯、杂物等。找房地产资料 到中国地产商 10、每日做好客户来访登记表交给专案经理归档，资料必须详细（姓名、电话填写清楚），并且该资料作为一旦发生销售代

13、表之间接待客户冲突的凭证，一般情况下确认给先接待记录的销售代表；另外，如果由于销售代表登记后未及时跟进，致使客户忘记其姓名，则经专案经理核实后，根据销售代表各自工作量判断客户归属。11、每周日下班前完成销售代表工作周报交给专案经理统计，要求将成交客户情况、客户反馈意见写清，专案经理根据销售代表工作态度可以在每月业绩考核中评分。12、抓紧客户催款工作，如有特殊情况必须及时上报专案经理。接待客户时不做夸大不实宣传，不对客户做不当承诺，不越权降价，严格服从专案经理的领导。13、客户有特殊要求，尽量学会自行解决；如有困难，必须上报专案经理协同解决；销售代表无权自行为已签约之客户私下转名，在折扣上必须明

14、确回答客户没有额外优惠，不得暗示、启发客户另外找关系打折。如果发现销售代表有上述行为，将严肃处理。14、客户看样板房及工地必须由销售代表陪同前往，进入施工现场必须携带安全帽。四、售楼部业绩考评考评分为三部分：第一部分业绩考核；第二部分根据业务规范对规章制度、工作执行情况进行考核；第三部分销售提成考核。1、业绩考核（1）销售指标由公司按月下达给专案经理，专案经理根据各位销售代表的情况将指标分解落实到人。销售代表以下达的指标为保证数，另加10%作为个人争取数。（2）公司新招聘的销售代表，实习（试用）期间的工作，业务考核安排如下：凡未从事过房产销售工作的，由专案经理指定专人负责业务指导。在三个月实习

15、期间，一个月在售后服务部熟悉见证、按揭、交房、办证等业务；一个月协助业务指导接洽业务，所成业务算业务指导，期间业务指导必须指导办理至少一份全过程销售手续；一个月自己接洽业务，业务指导负责指导，所成业务归实习人员。实习期间没有业务考核指标，实习期满正式录用后，两个月内下达平均业务指标的50%，第三个月80%，第四个月起100%。凡已从事过房产销售工作的，由专案经理负责业务联系，试用期间第一个月不下达业务指标，第二个月起下达平均业务指标60%，三个月试用期满正式聘用后下达平均业务指标100%。（3）销售代表销售指标完成的时间按月计算。（4）销售代表销售指标完成额度按季计算，季的平均月完成额度达到月

16、销售指标的，视同完成指标。（5）退房则相应减少销售代表完成的销售额度。（6）销售代表完成销售指标，按月发给基本工资及销售提成（提成按销售到帐款额提取），成绩突出者由公司给予精神、物质奖励。（7）销售代表未完成销售指标者，给予下列处罚：凡当月未完成销售指标者，当月工资扣除200元，并自我检查，找出差距，继续努力。凡连续3个月未完成销售指标，其中一个月为空白者，应自动辞职或予以解聘。2、 规章制度、工作执行情况考核。实行月考核，百分制。考评分值见附表。考核办法参照考评总则。3、 销售提成考核。（1）销售代表的销售提成为总房款的千分之三，其中千分之二按房款到帐金额计提发放，万分之五年终发放，另万分之

17、五留待房屋实际交付之后发放。（2）销售代表在房屋实际交付之前离开本公司（包括自动离职及公司辞退），其客户后续工作将由公司指定的其他员工负责，所余万分之五计奖金额无权领取；如销售代表被调至公司其它部门，客户后续工作仍应跟进，其万分之五计奖金额可以领取。（3）XX公司员工及公司关系户购房，经总经理签字确认后，负责签订合同及跟进工作的销售代表销售提成为总房款的千分之二，按房款到帐金额计提发放。（4）客户购房凡通过中介人介绍，在客户购房契约已见证且全款付清后，经销售代表填表，专案经理确认并报总经理书面批准后，可发给中介人一次性中介佣金，金额为总房款的千分之一，其中万分之五由专案经理承担，另外万分之五由

18、销售代表承担。五、奖惩办法房地产销售人员的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。房地产销售人员必须具备的理论知识有如下几方面：一、营销基础知识二、广告基础知识三、房地产基本知识四、当前当地房地产走势五、企业管理基础知识六、服务基础知识七、企业文化基础知识八、推销的基础知识九、装修装饰基本知识十、物业管理基本知识以上十项的基本知识必须要掌握。为改善销售现状，规范销售行为，防范市场风险，充分调动员工的积极性，发挥销售的龙头带动作用，_有限公司特制定销售管理制度，作为实现公司2007年度经营计划的制度保障和销售工作开展的指导性文件。该销售管理制度经过公司各部门领导充分沟通，共同商议而定，由公司统一

19、颁布执行。_有限公司销售管理制度将充分体现以下特点：1根据现阶段公司发展的特点，对销售部经理实施授权，保证其充分的决策权;2建立有激励作用的薪酬和考核制度，充分调动一线员工的积极性;3推进目标管理和契约化管理，逐步实现管理的规范化，提升管理水平;4减少管理环节，实现扁平化管理，使管理者更直接有效地为销售员工、客户提供服务和支持;5加强对市场和客户的服务和管理力度，并有效防范市场风险;本销售管理制度为_有限公司销售管理制度，销售部所有员工自制度生效之日起应严格遵守本制度各项规定。组织结构和关键岗位职责销售部经理岗位职责描述：领导销售部的整体运作与发展工作，提高销售部人员的士气与工作技能，发展销售

20、网络，完成规定的销售任务，降低运作成本，保证公司资产的安全性。具体工作责任1 计划与报告1.1 按公司下达的任务制订销售部的各类工作计划。1.2 定期(或按要求)填写工作报告并上报公司。1.3 遇非常事件，立即向上司报告。2 销售2.1 领导销售部全体人员，完成公司下达的销售任务，并确保货款的及时回笼。2.2 组织或跟催本地区的各种形式的销售活动，并对活动的后果负责。2.3 领导各类网络的建设，参与或指导经销商的筛选、资信审查、签约、日常管理与评估、考核。指导属下如何协助经销商做分销的选择，协调各项的关系。指导属下开发市场。2.4 指导销售队伍有计划地走访终端客户网络，推动公司产品的销售。2.

21、5 参与或指导销售队伍销售活动中的问题。2.6 指导销售队伍做好产品的售后服务工作，强化对客户的支持。2.7 参与重要单位和重大事件的攻关谈判，与这些单位维持良好的关系。2.8 经常或定期审核回款和经营情况。2.9 审核非常规订单。2.10 审核非常规退货申请。2.11 按公司的要求执行价格政策。3 人事3.1 根据对公司政策、资源及竞争环境的了解，对销售部发展所需的人力资源计划提出建议。3.2 按销售部的既定计划，组织人员的招聘工作，确定录用名单，报公司总务部备案。3.3 决定销售部其他人员的工作定义。3.4 组织对新进人员的上岗前培训和全体人员的日常培训。3.5 在公司人事制度的约束下，对

22、销售部的人员进行定期考核，并在权力范围内对员工进行奖惩。3.6 组织好人员辞职、辞退、除名后的各项移交工作及人员的后备补充。4 财务与资产管理4.1 控制和安排销售部的各项费用。4.2 指导助理对器具、物料、办公室的管理。5 发展5.1 定期或按公司的要求组织地区性市场信息的采集、整合分析。5.2 主动就如何提高公司销售力，向上司提出设想或建议。5.3 按公司要求在当地组织促销活动(新产品发布会等)，并对促销活动的执行过程及效果进行归纳总结。根据当地的实际情况向公司提出合适的促销活动的创意。5.4 按公司要求落实广告工作、监测广告投放后的效果。根据实际情况向公司提出合适的广告创意。6 公司文化

23、与公共关系6.1 指导下属的言谈举止和着装，体现公司良好的企业文化和企业形象。6.2 维持公司纪律的严肃性，及时纠正严重违纪行为。6.3 建立和维护与地方政府、行业管理等等机构的良好关系。7 其他事务7.1 指导销售部的文档管理工作。7.2 主持每日晨训与下班前的日工作汇报小结。7.3 坚持审阅销售队伍的工作日报。7.4 帮助下属解决工作中遇到的问题。7.5 完成公司交派的其它任务。工作权限目标计划权1有权在市场工作中，目标确定以前了解相关情况，并向上司提出意见与建议。人事权2有权对销售部内部人员的工作岗位应聘者进行筛选。3有权对人员的解聘、辞退提出动议或其它意见。4 有权对销售部各岗位作出人

24、员任免安排，并有权安排员工临时性任务。5有权决定销售部员工的奖金额度。6有权对员工的正式晋升提出动议或评价性意见。业务处置权7有权决定销售网络成员的取舍。财务处置权8有权审核销售部的费用支出。9信息知晓权有权了解公司与销售部工作有关的营销或管理方面的信息与政策。区域经理岗位职责描述：1负责区域内客户的开发、建设与维护等客户管理工作。2负责区域内产品的市场调研、推广及销售回款等工作。3按销售部要求完成区域内的销售台帐、业务报表、客户档案、销售方案及管理文件等市场管理工作。4确保区域内全额完成销售部下达的月/年度销售与回款任务。5销售部交办的其他工作任务。销售内勤岗位职责描述：1汇总销售经理的月/

25、周销售计划，协助制定销售部的销售计划。2及时处理销售部所辖各区域经理的各种业务要求，包括开票、发货、退换货、调货、安装调试等。3根据财务制度对区域经理的费用进行审核，交销售部经理(或分管总经理)审批。4根据销售部的管理办法，按各区域的业绩指标进行考核，并确定各区域经理的工资和奖励，制作月度工资表，交销售部经理(或分管总经理)签字确认。5根据业务发生情况，建立销售部台帐，记录发货、回款、开票和费用等情况，对销售部台帐的准确性和真实性负责，并定期与财务部、区域经理对帐。6根据销售部经理(或分管总经理)要求，定期组织各区域收集各类市场信息和建立客户档案，提供公司所要求的各种信息和管理报表。7销售部经

26、理(或分管总经理)交办的其他工作任务。市场专员岗位职责描述：1根据市场部需求，完成部门下达的各项市场工作，并及时汇报所辖区域市场的市场信息。2负责所辖区域的市场推广、策划、调研等相关市场事宜。3根据市场部总部的规定，实施既定的公关活动，并适时制定区域市场销售方案，维护和提升产品市场占有率、公司品牌形象并协同当地销售员共同执行各类方案，起到落实、督促、控制、评估，最终促进当地市场销售。4收集、整理竞争厂家的市场情报和其它有价值的信息;对销售信息进行分析，处理，数据的收集和分析，终端客户资料的收集及分析。5区域销量的分析统计及提出推进计划，对公司所拨物料和费用进行合理和符合规定的使用和管理。6报表

27、的更新与完善;礼品、资料(终端物料)的合理分配;制定礼品管理办法，掌握当地具体使用情况。7公司交办的其它任务。销售计划是指企业根据历史销售记录和已有的销售合同，综合考虑企业的发展和现实的市场情况制定的针对部门、人员的关于任何时间范围的销售指标（数量或金额），企业以此为龙头来指导相应的生产作业计划、采购计划、资金筹措计划以及相应的其他计划安排和实施。 销售计划从时间长短来分，可以分为月度销售计划、季度销售计划、年度销售计划等。销售计划从范围大小来分，可以分为企业总体销售计划、分公司（部门）销售计划等。销售计划怎么写A、销售计划书范文格式一、销售计划的内容简明的销售计划的内容至少应包含以下几点：1

28、 商品计划；2 渠道计划；3 成本计划；4 销售单位组织计划；5 销售总额计划；6 促销计划。二、年度销售总额计划的编制1 参加过去年度自己本身和竞争对手的销售成绩如本公司全年度自己本身和竞争对手的销售成绩比较，参考此类资料可列出销售量及平均单价的计算。2 损益平衡点基准明确写出计算公式。3 事业发展计划销售总额综合许多政治、经济、社会变迁资料拟出事业发展计划的销售总额。4 召开会议作出最后的检查改进及最终决定最终决定额是事业发展的基本销售总额计划，而各个营业部门的销售额目标可酌情予以提高，成为给部门的内部目标计划。三、销售额计划的编制1 收集过去 3年之间的月别销售实绩将过去 3年间销售实绩

29、资料进行认真的比较分析，从中找出内在的规律。2 将过去 3年间的销售实绩合计起来过去 3年的月别销售实绩总计起来。3 得到过去 3年间的月别销售比重以 3年间每个月合计的销售额为标准，计算出因季节因素的变动而影响该月的销售额。此后，将过去 3年间月别销售额比重予以运用在最后决定的全公司销售总额即可得到每个月的销售额计划。四、商品别销售额计划的编制1 取得商品别销售比重首先，将去年同月的商品别销售比重及过去 3年左右同月的商品别销售实绩等找出，计算商品别销售比重，了解销售较好的商品群及利润率较高的商品群。2 酌情商品销售比重政策和调整销售比重下一步，参考商品销售比重政策，利害关系人的意见及商品需

30、求预测等项目来修正过去 3年间及过去同月的商品群销售比重。3 用修正过的商品销售比重来设立商品别计划使用修正后的月别商品销售比重和月别销售总额计划金额即可得商品别的计划销售金额。五、部门别、客户别销售额计划的编制1 取得部门别及客户别的商品销售比重将全年同月的部门别及客户别的销售比重予以分析研究。2 部门别及客户别商品销售比重的修正将实际的部门别及客户别商品销售比重按下列 3种观点予以调整：（1）部门别及客户别的销售方针；（2）部门主管及客户动向意见的参考；（3）客户的使用程度、信用状况和竞争对手的竞争关系及新拓展客户目标等。公司年度销售计划书一、基本目标本公司年度销售目标如下：（一）销售额目

31、标：（1）部门全体：元以上；（2）每一员工每月：元以上；（3）每一营业部人员每月：元以上。（二）利益目标（含税）：元以上。（三）新产品的销售目标：元以上。二、基本方针（一）本公司的业务机构，必须一直到所有人员都能精通其业务、人心安定、能有危机意识、有效地活动时，业务机构才不再做任何变革。（二）贯彻少数精锐主义，不论精神或体力都须全力投入工作，使工作朝高效率、高收益、高分配（高薪资）的方向发展。（三）为加强机能的敏捷、迅速化，本公司将大幅委让权限，使人员得以果断速决，实现上述目标。（四）为达到责任目的及确立责任体制，本公司将贯彻重赏重罚政策。（五）为使规定及规则完备，本公司将加强各种业务管理。（

32、六）股份有限公司与本公司在交易上订有书面协定，彼此遵守责任与义务。基于此立场，本公司应致力达成预算目标。（七）为促进零售店的销售，应设立销售方式体制，将原有购买者的市场转移为销售者的市场，使本公司能握有主导代理店、零售店的权利。（八）将出击目标放在零售店上，并致力培训、指导其促销方式，借此进一步刺激需求的增大。（九）策略的目标包括全国有名的家店，以“经销方式体制”来推动其进行。三、业务机构计划（一）内部机构1服务中心将升格为营业处，借以促进销售活动。2于营业处的管辖内设立新的出差处（或服务中心）。3解散食品部门，其所属人员则转配到营业处，致力于推展销售活动。4以上各新体制下的业务机构暂时维持现

33、状，不做变革，借此确立各自的责任体制。5在业务的处理方面若有不备之处，再酌情进行改善。（二）外部机构交易机构及制度将维持经由本公司代理店零售商的原有销售方式。四、零售商的促销计划（一）新产品销售方式体制1将全国有力的家零售商店依照区域划分，于各划分区内采用新产品的销售方式体制。2新产品的销售方式是指每人各自负责30家左右的店，每周或隔周做一次访问，借访问的机会督导、奖励销售，进行调查、服务及销售指导、技术指导等，借此促进销售。3上述的家店所销出的本公司产品的总额须为以往的2倍。4库存量须努力维持在零售店为1个月库存量、代理店为2个月库存量的界际上。5销售负责人的职务内容及处理基准应明确化。（二

34、）新产品协作会的设立与活动1为使新产品的销售方式所推动的促销活动得以配合，另外又以全国各主力零售店为中心，依地区另设立新产品协作会。2新产品协作会的主要内容大致包括下列10项：（1）分发、寄送机关杂志；（2）赠送本公司产品的负责人员领带夹；（3）安装各地区协作店的招牌；（4）分发商标给市内各协作店；（5）协作商店之间的销售竞争；（6）分发广告宣传单；（7）积极支援经销商；（8）举行讲习会、研讨会；（9）增设年轻人专柜；（10）介绍新产品。3协作会的存在方式是属于非正式性的。（三）提高零售店店员的责任意识为加强零售商店店员对本公司产品的关心，增强其销售意愿，应加强下列各项实施要点：1奖金激励对策

35、零售店店员每次售出本公司产品则令其寄送销售卡，当销售卡达到10张时，即赠奖金给本人以激励其销售意愿。2人员的辅导：（1）负责人员可在访问时进行教育指导说明，借此提高零售商店店员的销售技术及加强其对产品的知识。（2）销售负责人员可亲自站在店头接待顾客，示范销售动作或进行技术说明，让零售商店的店员从中获得间接的指导。五、扩大顾客需求计划一）确实的广告计划（1）在新产品销售方式体制确立之前，暂时先以人员的访问活动为主，把广告宣传活动作为未来所进行的活动。（2）针对广告媒体，再次进行检查，务必使广告计划达到以最小的费用创造出最大的成果的目标。（3）为达成前述两项目标，应针对广告、宣传技术作充分的研究。

36、（二）活用购买调查卡（1）针对购买调查卡的回收方法、调查方法等进行检查，借此确实掌握顾客的真正购买动机。（2）利用购买调查卡的调查统计、新产品销售方式体制及顾客调查卡的管理体制等，确实做好需求的预测。六、营业实绩的管理及统计（一）顾客调查卡的管理体制（1）利用各零售店店员所送回的顾客调查卡，将销售额的实绩统计出来，或者根据这些来改革产品销售方式体制及进行其他的管理。依据营业处、区域别，统计家商店的销售额；依据营业处别，统计家商店以外的销售额；另外几种销售额统计须以各营业处为单位制作。（2）根据上述统计，可观察各店的销售实绩及掌握各负责人员的活动实绩、各商品种类的销售实绩。七、营业预算的确立及控

37、制（一）必须确立营业预算与经费预算，经费预算的决定通常随营业实绩做上下调节。（二）预算方面的各种基准、要领等须加以完善成为示范本，本部与各事业部门则需交换合同。（三）针对各事业部门所做的预算、实际额的统计、比较及分析等确立对策。（四）事业部门的经理应分年、期、月别，分别制定部门的营业方针及计划，并提出给本部门修正后定案。公司销售计划表（1999年1月2000年1月）用户产品名称规格型号订 货 数 量123456789101112单 位单 价金 额千万百万十万万元千元百元十元元角分成本利润销售经理自我能力提升（态度、技能）1、制订自己的职业生涯。2、永远都要相信自己的潜力。3、改变思考方式和心智

38、模式。4、保持平常心态和管理痛苦。5、标杆学习-快速找到自己的师傅。6、爬山理论-学会放弃和坚持。7、空杯心态-谦虚是成功的一半。8、消除戒备心态-不要抗拒指责和批评。9、突破本我-看人之大，容人之强，有容之心，无欲则刚。10、重结果，轻过程-考核；上管法，中关人，下管事-分工；能者上，平者让，庸者下-用人。11、追求成功与满足。12、不知失败为何物。13、全心投入关心外界。14、极富创造力。15、深谋远虑。16、对自己的商品一定要了解。17、要会做计划，做进度表。18、不自大。19、不贪功。20、树立亲和力。21、决策力/决断力。22、扬长避短（天赋、才能、潜质）音乐天赋与音乐专长天赋可以造

39、就音乐家、歌唱家、谱曲家、乐手和指挥家；运动天赋与运动专长天赋可以造就运动员，足球运动员（守门员、前锋、中锋、后卫）等，一个想做销售经理的人技能和知识是可通过培训、时间和实践得到提高的，但天赋、才能和潜质则几乎不可能通过学习来获取，职业在很大程度上取决于从业者内在是否具备适合于此项职业的天赋和才能，其次才是技能、知识和经验，同样，并非每个人都适合作经理，并非每个销售人员都适合作销售经理，并非每个成功的销售员都能成为优秀的销售经理。二、“问”的要诀 为了获得良好的提问效果，需掌握以下发问要诀： 第一，应该预应准备好问题，最好是一些对方不能够迅速想出适当答案的问题，以期收到意想不到的效果。同时，预

40、先有所准备也可预防对方反问。 有些有经验的谈判人员，往往是先提出一些看上去很一般，并且比较容易回答的问题，而这个问题恰恰是随后所要提出的比较重要的问题的前奏。这时，如果对方思想比较松懈，突然面对我们所提出的较为重要的问题，其结果往往是使对方措手不及，收到出其不意之效。因为，对方很可能在回答无关紧要的问题时即已暴露其思想，这时再让对方回答重要问题，对方只好自成体，按照原来的思路来回答问题，或许这个答案正是我们所需要的。 第二，在对方发言时，如果我们脑中闪现出疑问，千万不要中止倾听对方的谈话而急于提出问题，这时我们可先把问题记录下来，等待对方讲完后，有合适的时机再提出问题。 在倾听对方发言时，有时

41、会出现马上就想反问的念头，切记这时不可急于提出自己的看法，因为这样做不但影响倾听对方其下文，而且会暴露我方的意图，这样可能对方会马上调整其后边的讲话内容，从而使我们可能毛掉本应获取的信息。 第三，要避免提出那些可能会阻碍对方让步的问题，这些问题会明显影响谈判效果。 事实上，这类问题往往会给谈判的结局带来麻烦。提问时，不仅要考虑自己的退路，同时也要考虑对方的退路，要把握好时机和火候。 第四，如果对方的答案不够完善，甚至回避不答，这时不要强迫地问，而是要有耐心和毅力等待时机到来时，再继续追问，这样做以示对对方的尊重，同时再继续回答对方问题也是对方的义务和责任，因为时机成熟时，对方也不会推卸。 第五

42、，在适当的时候，我们可以将一个已经发生，并且答案也是我们知道的问题提出来，验证一下对方的诚实程度，以及其处理事物的态度。同时，这样做也可给对方一个暗示，即我们对整个交易的行情是了解的，有关对方的信息我们也是掌握很充分的。这样做可以帮助我们进行下一步的合作决策。 第六，即不要以法官的态度来询问对方，也不要问起问题来接连不断。 要知道像法官一样询问谈判对方，会造成对方的敌对与防范的心理和情绪。因为双方谈判绝不等同于法庭上的审问，需要双方心平气和地提出和回答问题，另外，重复连续地发问往往会导致对方的厌倦、乏味而不愿回答，有时即使回答也是马马虎虎，甚至会出现答非所问。 第七，提出问题后应闭口不言，专心

43、致志地等待对方作出回答。 通常的作法是，当我们提出问题后，应闭口不言，如果这时对方也是沉默不语，则无形中给对方施加了一种压力。这时，我们保持沉默，由于问题是由我们提出，对方就必须以回答问题的方式打破沉默，或者说打破沉默的责任将由对方来承担。这种发问技巧必须掌握。 第八，要以诚恳的态度来提出问题。 当直接提出某一问题而对方或是不感兴趣，或是态度谨慎而不愿展开回答时，我们可以转换一个角度，并且用十分诚恳的态度来问对方，以此来激发对方回答的兴趣。实践证明，这样做会使对方乐于回答，也有利于谈判者彼此感情上沟通，有利于谈判的顺利进行。 第九，注意提出问题的句式应尽量简短。 在商务谈判过程中，提出问题的句

44、式越短越好，而由问句引出的回答则是越长趣好。因此，我们应尽量用简短的句式来向对方提问。因为当我们提问的话比对方回答的话还长时，我们就将处于被动的地位，显然这种提问是失败的。 综上几点技巧，是基于谈判者之间的诚意与合作这一命题提出来的，旨在使谈判者更好地运用提问的艺术来发掘问题、获取信息、把握谈判的方向。切记将这些变成限制谈判者之间为了自己的利益而进行必要的竞争教条。 三、“答”的要诀 通常，回答的问题不仅应采取容易接受的方法，而且应当巧立新意，渲染已方观点，强化回答效果。谈判中的回答有其自身的特点，它不同于学术研究或知识考试中的回答，一般不以正确与否来论之。谈判中回答的要诀应该是：基于谈判效果

45、的需要，准确把握住该说什么，不该说什么，以及应该怎样说。 为此，我们必须： 1 回答问题之前，要给自己留有思考时间。 商务谈判中所提出的问题，不同于同事之间的生活问话，必须经过慎重考虑后，才能回答。有人喜欢将生活中的习惯带到谈判桌上去，即对方提问的声音刚落，这边就急着马上回答问题，这种做法很不讲究。其实，在谈判过程中，绝不是回答问题的速度越快越好，因为它与竞赛抢答是性质截然不同的两回事。 人们通常有这样一种心理，就是如果对方问话与我方回答之间所空的时间越长，就会让对方感觉我们对此问题欠准备，或以为我们几乎被问住了；如果回答得很迅速，就显示出我们已有充分的准备，也显示了我方的实力。其实不然，谈判

46、经验告诉我们，在对方提出问题之后，我们可通过点支香烟或唱一口茶，或调整一下自己坐的姿势和椅子，或整理一下桌子上的资料文件，或翻一翻笔记本等动作来延缓时间，考虑一下对方的问题。这样做即显得很自然、得体，又可以让对方看得见，从而减轻和消除对方的上述那种心理感觉。何乐而不为。 2 把握对方提问的目的和动机，才能决定怎样回答。 谈判者在谈判桌上提出问题的目的往往是多样的，动机也往往是复杂的。如果我们没有深思熟虑，弄清对方的动机，就按照常规来作出回答，结果往往是效果不佳。如果我们经过周密思考，准确判断对方的用意，便可作出一个独避蹊径的、高水准的回答。比如，人们常常用这样一个实例来说明：建立在准确地把握对

47、方提问动机和目的基础上回答，是精彩而绝妙的。艾伦&S226;金斯伯格是美国著名的诗人，一次在宴会上，他向中国作家提出一个怪谜，并请中国作家回答。这个怪谜是：“把一保五斤重的鸡装进一个只能装一斤水的瓶子里，用什么办法把它拿出来？”中国作家回答道：“您怎么放进去的，我就会怎么拿出来。您凭嘴一说就把鸡装进了瓶子，那么我就用语言这个工具再把鸡拿出来。”此可谓是绝妙回答的典范。谈判人员如果能在谈判桌上发挥出这种水平，就是比较出色的谈判人员。 3 不要彻底地回答问题，因为有些问题不必回答。 商务谈判中并非任何问题都要回答，要知道有些问题并不值得回答。 在商务谈判中，对方提出问题或是想了解方的观点、立场和态

48、度，或是想确认某些事情。对此，我们应视情况而定。对于应该让对方了解，或者需要表明我方态度的问题要认真回答，而对于那些可能会有损已方形象、泄密或一些无聊的问题，谈判者也不必为难，不予理睬是最好的回答。当然，用外交活动中的“无可奉告”一语来拒绝回答，也是回答这类问题的好办法。总这，我们答问题时可以自己将对方的问话范围缩小，或者对回答之前提加以修饰和说明，以缩小回答范围。 4 逃避问题的方法是避正答偏，即顾左右而言它。 有时，对方提出的某个问题我方可能很难直接从正面回答，但又不能拒绝回答的方式来逃避问题。这时，谈判高手往往用避正答偏的办法来回答，即在回答这类问题时，故意避开问题的实质，而将话题引向歧

49、路，借以破解对方的进攻。其实，这只是应付对方的一个好办法。比如，可跟对方讲一些与此问题即有关系又无关系的问题，东拉西扯，不着边际。说了一大堆话，看上去回答了问题，其实并没有回答，其中没有几句话是管用的。经验丰富的谈判人员往往在谈判中运用这一方法。此法看去似乎头脑糊涂、思维有问题，其实这种人高明得很，对方也拿这类人毫无办法。例如，一位西方记者曾经讥讽地问周成来总理一个问题：“请问，中国人民银行有多少资金？”周总理深知对方是在讥笑中国的贫困，如果实话实讲，自然会使对方的计谋得逞，于是答道：“中国人民银行货币资金嘛，有十八元八角八分。中国银行发行面额为十元、五元、二元、一元、五角、二角、一角、五分、

50、二分、一分的十种主辅人民币，合调为十八元八角八分。”周总理巧妙地避开了对方的话锋，使对方无机可乘，被中国人民传为佳话。 5 对于不知道的问题不要回答。 参与谈判的所有与会者都不是全能全知的人。谈判中尽管我们准备得充分，也经常会遇到陌生难解的问题，这时，谈判者切不可为了维护自己的面子强作答复。因为这样不仅有可能损害自己利益，而且对自己的面子也是丝毫无补。有这样一个实例，我国内某公司与美国外商谈判合资建厂事宜时，外商提出有关减免税收的请求。中方代表恰好对此不是很有研究，或者说是一知半解，可为了能够谈成，就盲目地答复了，结果使乙方陷入十分被动的局面。经验和教育一再告诫我们：谈判者对不懂的问题，应坦率

51、地告诉对方不能回答，或暂不回答，以避免付出不应付出的代价。 6 答非所问也是一技。 有些问题可以通过答非所问来给自己解围。答非所问在知识考试或学术研究中是不能给分的，然而从谈判技巧的角度来研究，却是一种对不能不答的问题的一种行有效的答复方法。 四、“看”的要诀 1 眼睛所传达的信息。 “人的眼睛和舌头所说的话一样多，不需要词典，却能够从眼睛的语言中了解整个世界，这是它的好处。”这是爱默生关于眼睛的一段精僻论述。眼睛具有反映人们深层心理的能力，其动作、神情、状态是最明确的情感表现，因此眼睛被人们誉为“心灵的窗子”。眼睛所传达的信息主要有： （1）根据目光凝视讲话者时间的长短来判断听者的心理感受。

52、通常，与人交谈时，视线接触对方脸部的时间，正常情况下应占全部谈话时间的 30%60% ，超过这一平均值者，可认为对谈话者本人比对谈话内容更感兴趣。当然，有些人可能有自己的独特习惯，比如不愿凝视对方，而只是用心倾听，这应另当别论。 （2）眨眼频率较高，有不同的含义。正常情况下，一般人每分钟眨眼 58 秒钟 / 次，每次眨眼一般不起过 1 称钟。如果每分钟眨眼次数超过 58/ 次这个范围，一方面表示神情活跃，对某事物感兴趣；另一方面也表示个性怯懦或羞涩，因而不敢正眼直视对方，而做出不停眨眼的动作，但在谈判中，通常是指前者。从眨眼时间来看，如果超过 1 秒钟的时间，一方面表示厌烦，不感兴趣；另一方面

53、也表示自己比对方优越，因而藐视对方而不屑一顾。 （3）根本不看对方，而只听对方讲话，是试图掩饰什么的表现。据一位有经验的海关检查人员介绍，他在检查海关人员已填好的报送表时，还要再问一问：“还有什么东西要呈报没有？”这时，他的眼睛不是看着报关表，而是看着过关人员的眼睛，如果该人不敢正 视他的眼睛，那么就表明该人在某些方面可能有情况，否则，可能没什么问题。 （4）眼睛闪烁不定，则是一种反常的举动，常被认为是掩饰的一种手段，亦可是性格上不诚实的表现。人们有一个共同的特点，那就是做事虚伪或者当场撒谎的人，常常眼睛闪烁不定，以此来掩饰其内心的秘密。 （5）眼睛瞳孔放大，炯炯有神而生辉，表示此人处于欢喜与

54、兴奋状态；瞳孔缩小，神情呆滞、目光无神，愁眉紧锁，则表示此人处于消极、戒备或愤怒的状态。 实验证明，瞳孔所传达信息是无法用人的意志来控制的。有经验的企业家、政治家或职业赌徒，为了防止对方察觉到自己瞳孔的变化，往往喜欢配戴有色眼镜。如果谈判桌上有人戴着有色眼镜，就应加以提防，因为他可能很有经验。 （6）瞪大眼睛看着对方讲话的人，表示他对对方有很大的兴趣。 眼神传递的信息还有很多，人类眼睛所表达的思想，有些确实是只能意会而难以言传。这就要靠谈判人员在实践中用心加以观察和思考，不断积累经验，争取把握种种眼睛的动作所传达的信息。 2 眉毛所传达的信息。 通常，眉毛和眼睛的配合是密不可分的，二者的动作往

55、往是共同表达一个含义，但是仅就眉毛而言，也能反映出人的许多情绪变化。 （1）眉毛上耸，表示人们处于惊喜或惊恐状态。人们常用“喜上眉梢”来形容人的喜悦状态。 （2）眉角下拉或倒竖，表示人们处于愤怒或气恼状态。人们常说“剑眉倒竖”，即形容这种气愤的状态。 （3）眉毛迅速地上下运动，表示亲切、同意或愉快。 （4）紧皱眉头，则表示人们处于困窘、不愉快、不赞同的状态。 （5）眉毛向上挑起，则表示询问或疑问。 眉毛所传达的动作语言是不容忽视的。人们常常认为没有眉毛的脸十分可怕，因为它给人一种毫无表情的感觉。 3 嘴的动作所传达的信息。 人的嘴巴除了说话、吃喝和呼吸以外，还可以有许多动作，借以反映人的心理状

56、态。 （1）紧紧地抿住嘴，往往表现出意志坚决。当我们的烈士走向刑场时，嘴角往往是抿着的，表现出革命烈士宁死不屈的英雄气概。 （2）撅起嘴是不满意和准备攻击对方的表现。这种情况在荧屏剧的人物表现上常见。 （3）遭受失败时，人们往往咬嘴唇，这是一种自我惩罚的动作，有时也可解释为自我嘲解和内疚的心情。 （4）当听对方谈话时，如果听者嘴角稍稍向后拉或向上拉，则表示听者比较注意倾听。 （5）嘴角向下拉，则表示出不满和固执。 五、“叙”的要诀 1 叙述应注意具体而生动。 为了使对方获得最佳的倾听效果，我们在叙述时应注意生动而具体。这样做可使对方集中精神，全神贯注的收听。 叙述时一定避免令人乏味的平铺直叙，

57、以及抽象的说教，要特别注意运用生动、活灵活现的生活用语，具体而形象地说明问题。有时为了达到生动而具体，也可以运用一些演讲者的艺术手法，声调抑扬整顿挫，以此来吸引对方的注意，达到本方叙述的目的。 2 叙述应主次分明、层次清楚。 商务谈判中的叙述不同于日常生活中的闲叙，切忌语无论次、东拉西址，没有主次、层次混乱，让人听后不知所云去。为了能让对方方便记忆和倾听，应在叙述时符合听者的习惯，便于其接受；同时，分清叙述的主次及其层次，这样即可使对方心情愉快地倾听我方的叙说，其效果应该是比较理想的。 3 叙述应客观真实。 商务谈判中叙述基本事实时，应本着客观真实的态度进行叙述。不要夸大事实真象，同时也不缩小

58、事情本来实情，以使对方相信并信任我方。如果万一由于自己对事实真象加以修饰的行为被对方发现，哪怕是一点点破绽，也会大大降低本方公司的信誉，从而使本方的谈判实力大为削弱，再想重新调整，已是梅之无及。 4 叙述的观点要准确。 另外在叙述观点时，应力求准确无误，力戒含混不清，前后不一致，这样会给对方留有缺口，为其寻找破绽打下基础。 当然，谈判过程中观点有时可以依据谈判局势的发展需要而发展或改变，但在叙述的方法上，要能够令人信服。这就需要有经验的谈判人员来掌握时局，不管观点如何变化，都要以准确为原则。 六、“辩”的要诀 1 观点要明确，立场要坚定。 商务谈判中的“辩”的目的，就是论证已方观点，反驳对方观点。论辩的过程就是通过摆事实，讲道理，以