武汉闽东国际城商铺营销策划书

1、.PAGE ：.；闽东国际城商铺营销谋划书前言第一部分 宏观环境分析第二部分 市场行情分析第三部分 工程分析第四部分 工程谋划第五部分 营销谋划第六部分 推行执行第七部分 销售执行第八部分 他们的承诺前 言买卖、租赁商铺无非就为了两个字“赚钱 年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让买商铺的人们着实体验了一把。在这次旋风当中，各地的媒体，以及一些全国性的财经类媒体也起到了煽风点火的作用，让本来一些商业气氛并不浓，投资认识并不很强地域的老百姓深深的记住了一句话“一铺养三代。就连一些不是老板的，手中有些闲钱的白领人士和部分的中产阶级，也纷纷参与到这一股“旋风中，让本来门槛较高，

2、总价动不动就需过百万的商铺投资，也实行了亲民政策：手里有十几，二十万元的闲置资金也可以做一下“铺主。越来越多的房地产企业也纷纷参与，商业地产在企业开展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。在房地产开发商看来，这样的景象应该是很高兴的事情，但是商业地产，商铺投资是一个复杂，系统的科学。在投资之前，需求做大量的调查和预备任务。李超人李嘉诚曾说过投资房地产最重要的就是地段、地段、地段，但是；投资商业地产不仅仅是思索地段这么简单，地段在一个已胜利运营起来的商业地产工程中只是属于一个重要的硬件部分，而地产商和商铺投资者在充分思索了地段的要素之外，更要思索的是工程的定

3、位、商户构造、运营管理、推行等更重要的“软件部分！在这方面较有压服力的案例有北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场及位于广州中山五路的中旅广场。以上的三个工程其地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关怀的现金流及投资报答。究其缘由，是由于开发商在工程的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户构造不合理、就匆忙将产品推向市场，结果当然是终端消费者不买单、运营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理报答、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新调整，工程所在地的税收部门没有收取到合理的税费等一系列的“连锁反响。如

4、何做好工程的产品定位、商业业态组合、运营管理、营销推行是商铺营销的重中之重，同时营销执行需求有多方高度协调的执行力。我司经过了大量的市场调查，对产品进展了深化的研讨，并与业内人士多方交流，在充分了解产品、市场、需求的根底上针对闽东国际城工程制造了这份营销谋划报告，报告中有很多措施需求开发商的大力支持，置信他们可以与开发商一同将闽东国际城打呵斥一个完美的商业地产工程。第二部分 宏观环境分析一、武汉市商业地产的现状及特征. 投资与消费，同步增长年，武汉市商业地产投资.亿元，同比增长%，商业用房施工面积.万，同比增长.%，其中，新开工面积.万，同比增长.%，商业用房销预售面积约万，同比增长%，同时，

5、销售价钱也以约%的增长速度稳健上扬，实现销售收入.亿元，同比增长了约.%。武汉市商业地产是投资与消费比翼双飞。. 商业地产异军突起位于繁华的中山大道，总建筑面积约万，投资逾亿，集购物、休闲、文娱等多种功能于一体，有商店、广场、街道的商业之城、售价最高超越万元/的万达商业广场正在火爆销售和招商；位于武昌徐东，占地亩，总建筑面积万，设有购物中心、商务中心、会展中心、影院文娱中心等多种运营业态的商业航母武汉中商团结销品茂也正在积极筹备，预备开业，这标志着中国式的“摩尔即将问世江城；汉口六渡桥的青青广场、江汉路的钻石大厦、台北之星等工程纷纷拔地而起，并已面市。这还仅仅是去年开工的工程，假设加上今年汉阳

6、新开工的铜锣湾广场、世纪文娱中心、湘隆时代广场、金凯购物中心等工程，武汉市在建商业工程将到达多个，这预示着武汉商业地产的“春秋战国时代即将降临。. 旧城改造使武汉传统商业中心重现勃勃活力汉正街是武汉商业的发源地，但在经济飞速开展的今天，其运营业态、运营条件、运营环境曾经严重滞后，妨碍了汉正街商业的继续昌盛和开展。武汉市政府高瞻远瞩，决议对其进展大规模的拆迁改造。去年下半年，继武汉龙腾置业公司以总价万元、亩均万元、楼面地价元/获得桥口多福南路汉正街大水巷一块占地亩的商业地块之后，甘肃大桥以总价万元、亩均.万元、楼面地价元/获得桥口长堤街与多福路交汇处一块占地.亩的商业用地工程。以后不久，上海西北

7、盛唐和上海恒大又以总价万元，亩均.万元，楼面地价.元/，结合获得江汉区大兴路一块占地.亩的商业用地。今年年初，徐东地产又是大手笔，以万元，亩均万元，楼面地价.元/的豪气，竞得汉正街一块占地.亩的商业用地。估计在今冬明春将相继投资开工建立，拉开了汉正街全面复兴的序幕。武汉传统商业中心将按照国际大都市商业规划的要求，在旧城改造中“洗心革面，迎来商业繁华的“第二春。.“武汉新区的规划使汉阳商业地产作为后起之秀迅速崛起由于历史缘由，汉阳商业根底薄弱，开展滞后，在武汉市的商业开展幅员中经常被忽略。年以来，随着武汉新区规划方案的孕育与诞生，地产开发加速，汉阳商业迅速崛起，新区商业初露峥嵘：以中百仓储、铜锣

8、湾广场、世纪文娱中心、湘隆时代广场、泰合中央街为代表的商业工程如雨后春笋，破土而出，汉阳商业地产以时髦的风貌、崭新的业态令世人瞩目。汉阳商业地产的迅猛开展将彻底改动武汉市的商业格局。商业地产中心化VS边缘化以武商集团武广、世贸为中心的解放大道商圈，以江汉路、六渡桥为中心的中山大道商圈，地处钻石地段、黄金商圈，在武汉商业中具有举足轻重的位置和作用，但在近年遭到了艰苦挑战。随着郊区房地产业的蓬勃开展，以群光广场、鲁巷广场为中心的光谷商圈和以湘隆时代广场、金凯购物中心、泰合中央街为主构成的沌口商圈等为代表的城市边缘商圈迅速生长。估计未来，随着房地产向郊区大盘化开展，城市边缘商圈与城市中心商圈将优势互

9、补、同台竞争，并在竞争中开展，在开展中昌盛。商业地产产品销售普遍称好无论是中心城区还是边缘郊区，只需商铺面市，普通而言，都会出现较好的销售局面。如以产权式商铺亮相的钻石大厦在销售不到个月的时间里销售率就到达%；奥林花园的社区商铺甚至采取拍卖的方式进展销售，其火暴程度可见一斑；万达商业广场最高售价达万元/，也没能影响投资者热情的步伐。另外，金凯购物中心、金色港湾商业街、泰合中央街、金地太阳城商业街等商业工程不论是前期咨询，还是开盘销售，其销售中心是熙熙攘攘，一派热卖局面。社区商业高歌猛进社区商铺具有市场根底稳定、投资小、容易出租、转让、风险低、产权比其他商铺年限长等特点，作为住宅小区的配套设备，

10、虽然不是主流产品，但却是房地产开发商进展住宅工程开发的重要赢利点，也是提高楼盘附加值，添加楼盘“卖点不可或缺的地产因子。它与大型零售商业构成业态的互补，或者是连锁品牌运营，遭到投资者的青睐。在开发商乐意购买社区商铺的情况下，投资者消费者乐意购买社区商铺的情况下，社区商铺是全线飘红，高歌猛进。. 投资型消费者日益增多诸多的商铺投资者神奇的投资故事和致富神话时常撞击着投资者的大脑，进而产生“火花；“抢占富有潜力的商业原始股，坐享滚滚人流所带来的财富和商机，“投资的最先渠道的商业广告频现报端；自古就有“一铺养三代的说法，在改革开放、市场经济日益兴隆的今天，“投资商铺是金的地产理念是这一古语有力的佐证

11、；再加之目前其它投资产品，或风险较大，或技术含量较高，或投资收益较少，所以，投资报答率较高，并具有长期性和稳定性的商业地产就成为投资者一种必然的选择。. 商业地产产品百花齐放以中商团结销品茂为代表的Shopping Mall，以华氏儒商百货为代表的百货商场，以大连万达商业广场沃尔马为代表的大型连锁超市，以泰合中央街为代表的商业街，以宝安公园家为代表的社区商铺，以西汉正街华美装饰资料市场为代表的专业市场他方唱罢我登场，好不繁华！武汉商业地产将是百花齐放。二、武汉市商业地产开展前景从宏观上看,武汉商业地产开展前景宽广据相关统计数字阐明,国内商业地产的资产比重在去年陡增.%；武汉市经济自年以来,曾经

12、延续六年坚持了.%的经济高增长率,经济快速增长对商业地产的开展起着推进和支撑的作用；年,武汉方案的万平方米的规划用地中,有万多平方米投向商业地产,所占比例为%。又据市商业部门统计,目前,武汉市城区人均拥有商业用房面积约.,但按武汉市年人均占有商业面积.的规划,人均差额.,累计潜在需求近万；无论是从全国商业地产的开展情势、武汉市宏观经济的增长方面来看,还是从武汉市土地供应方案,市场客观需求上看,整个武汉市商业地产市场,总体趋势良好,商铺供应量和潜在需求量都将坚持平稳上升的趋势,开展前景看好。二在国家进展西部大开发的宏观经济下,武汉作为承东启西的重要城市,权威机构专家以为,武汉商业地产市场开展潜力

13、宏大根据权威机构对城市人口、人均、商业地产的年销售面积、年开工面积、空置率、潜在需求、当前满足需求程度、市场表现、潜在供应等多项经济目的的研讨，以为年商业用房开发投资最具潜力的十强城市分别是：北京、上海、深圳、广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南，武汉位列第位，排在杭州之前，可见开展潜力宏大。三 旧城改造、武汉新区的规划建立将给武汉商业地产带来新的机遇和商机、年，武汉市进展了大规模的旧城拆迁改造，总拆迁面积约万平方米，其中有近百万平米的商业用房被撤除。这一情况阐明：一方面，旧城改造中大量商铺被撤除；另一方面，商业地产随着武汉经济快速开展、城市化进程加快以及居民收入程度的提高，新的需求在不断

14、增长，这一减一增，将预示着商业用房告缺！这无疑将给商业地产带来新的机遇，新的“钱景。武汉新区规划出台后，汉阳商业地产昂扬的种种表现是最好的阐明。四 武汉“+城市经济圈的构成和开展将使商业地产市场的需求在宏观层面上增量扩容 武汉湖北省会，九省通衢，地理位置得“中独厚，自古以来就是商家必争之地。“中部要崛起不仅仅是口号，更是现实的迫切需求。在此历史时辰，武汉市政府审时度势，高瞻远瞩，提出了武汉城市圈的想象：武汉城市圈将以武汉市为中心，前期包括黄岗、黄石、鄂州、咸宁、天门、潜江、孝感、仙桃省内八市县，继而经过“第三层交通圈辐射至长沙、南昌、重庆、合肥、漯河、南阳、襄樊、宜昌、常德等省内外城市，进而使

15、城市圈变成经济开展圈，并按区域经济一体化要求，实现优势互补、经济互动、资源共享、共同开展，使其成为继以广州、深圳为首的珠江经济三角洲、以上海为首的长江三角洲后的以第三个经济“三角洲。随着武汉城市经济圈“三步走战略的实施，武汉将成为华中地域人流、物流、资金流、信息流、技术流的中心区域，这将为商业地产带来前所未有的机遇。 五 武汉零售业的猛烈竞争将成为刺激武汉商业地产快速升温的催化剂随着市场经济的成熟与开展，区域经济一体化和经济全球化的趋势越来越明显。年，中国正式参与WTO。WTO的最大特点就是“国民待遇和“无歧视原那么。武汉作为首批开放零售业的城市之一，今年底零售业将完全开放。全球最大连锁零售业

16、沃尔玛将在今年月正式进驻武汉，再加上曾经在武汉攻城略地的家乐福、麦德龙、华联、易初莲花、新一佳以及武汉外乡商业大鳄武商、中百等等，武汉零售业竞争曾经白热化，这对于商业地产来说有两个方面的利好：第一，连锁零售业要想在竞争中获胜，就必需重新布点，新开“卖场，这没有商业地产的支持是不行的；第二，在中心城区零售商业曾经根本饱和和竞争猛烈的情况下，郊区商业却相对落后，竞争缓和，商家当然不会错过如此良机，他们正积极向郊区进军，这也需求商业地产的支持。所以不论是在中心城区，还是在市郊区以及省内的二级城市，零售业的猛烈争夺战必将推进商业地产的升温。 六武汉市政府对商业市场的规划将推进商业地产的迅速开展 根据武

17、汉市商业网点开展规划年，武汉市商业网点建立和开展的主要义务为：经过创新业态，开展连锁，提升功能，加强汉口中心商业区的建立；推进中南路、钟家村两个市级商业中心的昌盛繁华；培育开展后湖、汉口火车站前、古田二村、十升路、四新等个市级商业副中心，培育一批专业特征商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心；逐渐在中心城区减少商住混杂的低程度小网点，让临街铺子淡出市场。大力开展远城区各城镇的多种类型网点主要预期目的：建成座以上集购物、餐饮、旅游、文娱、休闲、文化功能于一体的万平方米以上的现代大型购物中心；营业面积在平方米以上的大中型综合超市开展到家以上；营业面积在-平方米连锁运营的超级市场到达家左右；营

18、业面积在平方米以上的仓储式商场开展到家以上；营业面积在平方米以上运营家电、建材、家居、服饰、汽车等商品的大型专业店开展到家左右；培育实行连锁运营的便利店、专卖店、专业店到达家以上；营业面积在平方米以上的百货店到达家左右；营业面积在平方米以上的大型特征餐饮店、酒楼到达家左右,建立辐射范围公里左右的现代商贸物流配送中心个；培育功能齐全、特征突出的面向全省、全国的商品买卖市场个左右。培育开展特征专业商业街条左右；培育开展功能完善的社区商业效力中心-个，城区人均拥有零售商业营业面积在-.平方米左右。再好的规划分开了地产开发也无疑是纸上谈兵，要到达武汉市政府规划的目的，商业工程年开发量至少要在万左右，这

19、对武汉商业地产的开展将起到宏大的促进作用。 七 新城区商业工程和社区商铺开发将成热点新城区商业设备少、配套相对落后，商机多，竞争压力小，今后将成为开发商的新宠；社区商铺稳定、运营方式灵敏、受经济环境影响小，将继续成为开发商的最爱。武汉经济技术开发区的湘隆时代广场、金凯购物中心、金色港湾商业街、泰合中央街是对这一视点的最好诠释。总体说来，武汉市整体商业地产市场行情来看，前景是非常看好的。但在不同区域、不同的产品工程上，由于缺乏一致的商业谋划和营销管理、缺乏合理的商业规划，以及其他的不确定要素，导致了工程存在着不同程度的要挟和隐忧。因此，要胜利运作本工程就必需在充分了解、分析市场行情的根底上，注重

20、商业谋划及商铺营销任务。第三部分 市场行情分析我司组织市场调查人员，结合本工程的商铺实践情况，对以本工程为中心的方圆公里范围内的商铺进展了详尽的市场调查；同时选取了个在物业型态和地段条件方面与本工程有一定参照性的在售高层住宅底层商铺工程进展了分析。钟家村区域商铺市场行情分析、钟家村区域商业市场概略钟家村区域是汉阳地域传统的商业中心，本工程旧址上就是汉阳地域的购物、休闲、文娱中心；特别是汉商集团与中商、武商、中百曾是武汉的商业四巨头，钟家村区域也是武汉市市级商业中心圈，在武汉传统商业市场中占有重要的位置。近年，随着汉口中心城区商业的吐故纳新，武昌新兴商圈的快速开展，汉阳钟家村商圈相比而言明显地落

21、后于汉口、武昌。汉阳钟家村商圈仍以汉阳商场为龙头，以钟家村天桥为中心，沿汉阳大道、鹦鹉大道分布着多家临街铺面，构成了钟家村商圈。、钟家村周边商铺市场调查见附表区域供应情况分析：他们调查商铺为家，除汉阳商场外，商铺的面积多在-平方米、中等铺面在-平方米左右、也有少量平方米左右的大商铺银行、证券等。分析：A. 汉阳钟家村是一个传统的商业老区，十多年来根本没有新增的商业物业。即将面市的铜锣湾广场和本工程，估计新增商业物业面积为万平方米左右。主要是租赁市场。 B. 区域商铺主要是存量供应。区域商铺需求情况分析：分析：A. 区域内无新增商业物业，根本上没有商铺的销售市场，主要是临街一层商铺租赁市场。B.

22、 区域内临街一层-平方米左右的小型商铺非常抢手，供不应求，没有空置景象。C. 大商铺较少、且有空置景象。区域商铺产品分析各种商铺面积统计表及阐明：商铺面积数量间百分比小于.%-.%-.%-.%以上.%A从调查情况看，钟家村区域临街商铺以面积内的中小型的铺面为主。B数据统计有家，其中面积小于的铺面有家，约占.%；面积在-的铺面有家，约占.%；面积-的铺面有家，约占.%，面积-的铺面有家，约占.%，面积以上的铺面有家，约占.%。区域内租赁价钱分析：区域商铺租金价钱表：商铺租金元/月数量间百分比小于.%-.%-.%-.%.%分析：A临街商铺的租赁价钱因地段、面积、面宽、井深、层高楼层等要素的不同，租

23、赁价钱也不同。以钟家村天桥为中心步行分钟范围内，面积在以内的一楼临街商铺，面宽大于井深的铺面月租金约为元/；井深大于面宽深的铺面，月租金约为元/。地段较差，步行超出分钟范围的一楼临街商铺，平均月租金约元/；步行超出分钟范围的商铺，平均月租金在元/以内。B租金价钱以钟家村天桥为坐标中心，向周围辐射，价钱曲线呈渐弱趋势。区域商业业态分析：分析：、区域临街商铺主要以服装服饰、中小型餐饮、休闲文化用品为主，运营 档次较低；临街商铺多为个体运营缺乏一致规划和管理。参照性楼盘情况分析：本工程所在区域没有可以比较的在售楼盘，因此他们选择了金色华府底层商铺、万豪国际底层商铺、万达商业广场、汉飞青年城底层商铺个

24、工程作为参照楼盘；虽然这四个楼盘所在区位、工程特性上与本工程有较大的差别，与本工程不可比，但其所处的地理位置特性，物业类型上有一定的类似性，因此对本工程也有一定的参照性。金色华府底商工程称号： 金色华府地理位置： 武汉市江岸区解放公园路号商铺规模：二层楼的裙房商铺，商铺总建筑面积为.万平方米左右商铺价钱： 均价元/平方米销售战略： 一二层联卖只卖不租主力商铺面积： -平方米左右销售情况： 价钱定位略低于市场预期，根本已售完，只剩平方米左右的销售中心。工程分析： 该工程开发商实力雄厚，地处建立大道商务圈中心，位置优越，周边生活配套设备齐全，区域消费群体消费才干强。万豪国际底商工程称号： 东方万豪

25、国际公寓地理位置： 西北湖路-号商铺规模： 三层楼的裙房商铺。商铺总建筑面积为.万平方米左右商铺价钱： 未定估计均价元/平方米销售战略： 单卖主力商铺面积： -平方米左右销售情况： 未开盘工程分析： 处于建立大道高档商业圈内，自然环境好，区域商业档次高，消费才干强。万达商业广场工程称号： 大连万达商业购物中心地理位置： 中山大道号商铺规模： A、B、C三栋，A栋为大洋百货，B栋层为大卖场、共有个铺面、-层为沃尔码，C栋层约个小型产权商铺、二层为时代华纳；对外销售部分一层商铺总建筑面积为万平方米左右商铺价钱： 内街元/平方米，临街元/平方米主力商铺面积： -平方米销售情况： 销售率约%，其中内街

26、，面积在平方米，总价在万元左右的商铺销售情况较好，而面积在平方米，总价在多万元的商铺销售情况相对较差。工程分析： 位于江汉路中心商圈内，开发商大连万达集团实力雄厚，开发阅历丰富；虽然定价远远高于周边铺面，但开发商凭仗雄厚的实力，依托时代华纳、大洋百货、沃尔玛等大型商家的进驻给业主以极强的自信心，同时采用售后代租，确保投资报答率的销售战略，获得了超凡的胜利。汉飞青年城底层商铺工程称号： 汉飞青年城 地理位置： 解放大道解放公园对面商铺规模： -层商铺，建筑面积约平方米商铺价钱： -层整体均价元/平方米，其中一层均价元/平方米，二层均价为元/平方米销售战略： 以租代售，租售并举主力商铺面积： -平

27、方米销售情况： 完成租赁%工程分析： 工程位于汉口解放大道解放公园对面，距轻轨黄浦路终点站只需分钟的路程。 从以上类比性楼盘分析来看，以上几个楼盘都拥有绝佳的地段，周边消费程度较高，整体来讲都要略优于闽东国际城工程。商铺分割面积较小、单价合理、总价在万元以内的商铺销售情况较好，如金色华府、万达内街铺面；而大面积商铺，以租赁为主，较难实现销售，如汉飞青年城。销售规模差别较大，有大型购物中心，也有临街底层商铺；从市场接受度来看，临街底层商铺较受市场欢迎。商铺销售战略较为单一，除大连万达采用售后代租的销售方式外，其他均以销售为主。楼盘对比表工程称号商铺建面主力面积楼层层高均价销售方式万豪国际.万-、

28、层.-.万单卖大连万达万-层.-.万先卖一层金色华府.万-二层F .F .万联卖已售完汉飞青年城.万-四层.只售二楼根据以上市场调查分析，他们对本工程面临的市场行情有如下认识：汉阳钟家村区域是一个传统的商业老区，十多年来，没有新增的商业物业。汉阳钟家村商业以中小型临街商铺为主，独一的大型商业物业-汉阳商场，已日益衰落，大型商业物业是区域市场空白点。区域商业市场以租赁市场为主，中、小型商铺面积在-以内的铺面租赁情况非常好，供不应求。周边商业运营范围以中低档消费的日常消费品为主。租赁价钱区间：汉阳钟家村天桥附近，较好的沿街铺面租金在元/.月左右,而相对较差的沿街铺面租金在元/月左右。区域内大型商业

29、物业有较大的市场空间，即将推出的铜锣湾广场，新世界中心，将会成为本工程最大的竞争对手。第四部分 工程分析工程商业及配套总建筑面积达，占工程总建筑面积的.%；商业部分比重非常大，商业部分运营销售的好坏将直接影响到工程的成败。目前易初莲花已承租东区一、二、三层约，剩余商铺总建筑面积约。剩余商铺的营销谋划是本次营销谋划的重点，主要是东区一层约，二层约，三层约，四层约；西区一层约，二层约，三层约。商铺SWOT分析：优势S：地段好，交通方便。工程位于汉阳、汉口、武昌三镇相连的咽喉处，且是汉阳区传统的政治、经济、文化中心，拥有较完善的商业配套，在消费者中有一定的商业影响力。工程商铺体量较大，构成大规模的购

30、物中心和高档次的市场笼统。易初莲花超市是传统的商业中心，他的入驻处理了主力店招商的问题，同时带来了商气与人气。主力店的入驻带来商机，吸引配套商业业态。易初莲花作为大型超市，拥有较强的商业辐射力。会吸引大量的人流，并吸引一些补充型的商业业态。多功能的产品定位，可以构成互补的商业人流。本工程是一个集商业大卖场、酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、写字楼于一体的多功能型物业，这样的定位可以构成互补的商业人流。优势W：位于汉阳区域内，相对于汉口商业中心来说商业不兴隆。剩下的工程商业规模大，、总建筑面积达万平方米，特别是四楼非常难以消化。前期商业规划不尽完善。易初莲花的进驻，剩余的商铺产品不够完善。东区一

31、层层高M，-层层高.M，-层垂直交通、平面交通。原设计方案不合理。原设计方案：东区、层，西区、层不利于分割，只能分割成大型或特大型商铺，不宜于业态的组合，市场接受度低。原设计方案：东区以观光电梯处理-层垂直交通，难以处理商铺人流的需求，人流不照射，难以聚集人气，不宜于后期的运营管理。原设计方案：西区商业步行街商铺数量少，难以聚集人气，有必要将西区与东区相连通。原设计方案：没有很好的思索剩余商铺的供水，供电，空调，消防等配套设备设备。原设计方案中，号楼群楼部分为剪力墙构造，剪力墙墙体太多，不适宜做商铺。本工程的商业、住宅、办公的人流复杂，对管理产生不便。时机点O：武汉新区的建立，带来良好的开展契

32、机。汉阳作为武汉新区开展的重中之重， 曾经逐渐显示出了强劲开展势态，而钟家村区域作为传统的汉阳商业中心，将在大环境的开展新趋势下显示出更大的潜力、迎来更大的商机。本工程的推出，填补区域商业空白点，市场空间较大。区域内暂无大型的商业物业。钟家村新兴商圈正在构成，紧邻而建的铜锣湾购物中心可以协助 聚积人流及人 气。汉阳商场日益老化衰落，本工程将会取代汉阳商场，成为钟家村商圈标志性的商业龙头。要挟点T：铜锣湾购物中心的紧邻而建，构成较强的商业竞争力。新世界中心距工程很近，估计明年月份对外推出，会对工程构成较大的冲击。离传统的武广商圈较近，大量的商业人流分流至汉口传统商业区域。汉阳中高档消费层习惯到汉

33、口去消费。第五部分 工程谋划工程谋划就是要打造产品的竞争力，产品竞争力是工程综合质素的重要组成部分，在商铺营销中占有主导位置，只需好的产品才干经得起市场的考验，即使任何一个营销高手，假设面对低劣的产品，也只需望洋兴叹。我司在对市场行情的分析、目的消费群体分析根底上结合工程实践情况，提出我司对产品竞争力打造的建议。目的消费群体分析商铺的目的消费群有其独特性，它应该分三个层次：投资者、运营者、普通消费者。商铺营销要获得胜利，应该取悦三个不同的群体。没有普通消费者，就没有人流、人气、商气；没有人气、商气，就吸引不了运营者，吸引不了运营者就吸引不了投资者，这“三者之间严密相连。商铺的工程谋划就是要满足

34、“三者的要求：准确的市场定位，商铺功能定位，业态定位吸引普通消费者，带来人气；良好的运营管理与效力，带来商气，吸引运营者运营；火爆运营带来财气，吸引投资者投资。开发商最关怀的是商铺如何可以全部实现销售，怎样才干让投资者直爽地掏腰包；投资者最关怀的是能否有一个较高的投资报答，报答能否有保证，能否长久；运营者关怀的是有没有高程度的运营管理与效力，能否营造出良好的商业气氛、吸引人气和公平合理的竞争环境；消费者关怀的是商铺能否有良好的购物环境，能否有足够多的特征商品和效力，能有全新的购物休验。因此他们的工程谋划主要是处理“三者关怀的问题，营销谋划主要是处理开发商关怀的问题。商铺定位思绪本工程是一个集商

35、业大卖场、酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、写字楼于一体的多功能型物业；是目前汉阳钟家村区域建筑规模最大，建筑高度最高，功能最齐全的大型建筑群。是提升汉阳区域笼统，指点汉阳区域消费潮流的“楼王工程。商铺部分的定位不能脱离工程整体定位，是工程整体定位中的一个重要组成部分。商铺定位总体思绪如下：商铺市场定位为汉阳钟家村商圈的龙头；商铺的商业业态定位要与易初莲花构成业态互补消费档次要绝对高于易初莲花、汉阳商场、铜锣湾百货及其他商业业态。三、商铺产品定位根据市场行情分析结合工程的本身情况，工程商铺部分产品定位必需遵照以下几个原那么：裙楼商铺分割，应充分思索铺面垂直交通的便利性、平面交通的便利性、面积大

36、小的顺应性、可选业态的顺应性和意向客户的接受度。市调数据显示，以内的投资型铺面市场接受度很高，大型铺面空置率较高；本工程客户会会员中，商铺意向客户%是以内的小商铺，因此本工程商铺应尽量思索多配置一些小型商铺。客户会会员商铺需求统计表如下商铺面积意向客户量个同类百分比以下.%.%.%.%.%.%.%总计.%在产品定位上，利用面积的合理分割，大、中、小型铺面的搭配比例力求科学合理，从产品分割上就组织好不同业态的合理分布。商铺功能定位该当与易初莲花超市构成业态互补，在商业业态档次上要高于易初莲花和汉阳商场的程度。商业业态定位要着重思索不同商业业态的互补，相互促进，共同开展，构成调和的商业生态圈。根据

37、区域市场调研和行情分析，结合工程本身条件，现就裙楼商铺产品定位建议如下：一楼定位：东区以金融、西式餐饮为主，西区以品牌时髦购物为主。二楼定位：品牌时髦购物空中商业步行街；以、的投资型商铺为主。三楼定位：空中商业步行街，以投资型商铺为主；可根据市场情况合理组合。四楼定位：健身、休闲、文化、文娱中心；以中高档消费为主，提升本工程的质量。经过以上产品定位，将工程商铺部分打呵斥一个以易初莲花大型商超为依托，以西区商业步行街及二楼空中商业步行街为特征，以四楼文娱休闲餐饮为配套的大型多功能商业中心。四、商铺优化方案建议根据前面的分析，营销工程组经过对产品的深化研讨，结合市场调研、市场推行和客户意向反响情况

38、，经咨询两家专业设计院深圳市建筑设计研讨院武汉分院、五环设计院，按以下思绪对产品进展优化：在东区裙楼东南角主入口处，取消两部观光电梯，布置双向扶梯上、楼；在东区东北角入口处，设一部双向扶梯上、楼，也可思索一部观光电梯上、楼；西区步行街南向入口处，设一部双向扶梯上楼，也可思索单向上行扶梯；步行街楼北向入口架设天桥及长约M的景观长廊，衔接东西区，并架设双向扶梯至、楼。经咨询两家专业设计院，M的景观长廊，两端有消防梯，满足消防要求，技术上和规划上均可行；架设天桥及扶梯，经与公司副总工程师董工沟通，与易初莲花卸货平台无冲突。东区、楼临鹦鹉大道狭长型铺面，西区楼临步行街面退.M商业走廊；东区北向住宅底部

39、剪力墙开间缺乏M处，调整剪力墙设计，留足M的通道间距；构成空中商业步行街。经咨询两家专业设计院，剪力墙最窄处.m可扩宽至m。西区楼临步行街设计艺术栏杆，构成“双首层商业步行街。西区北角，东区东北角集中思索公共洗手间。楼功能配置如下：健身中心约、培训中心约、美容美发美体中心约、卡拉OK、文娱中心、咖啡酒吧、休闲餐饮约，根据市场实践情况还会有所调整。层楼中央扶梯处，做-的中庭，做成透明的阳光蓬屋顶，添加四楼的采光度。层商铺采用虚分割，将四楼分割成套内建筑面积左右的小商铺，由选择的房产测绘队担任办产权，构成中小型产权商铺。#楼层配置：物业管理用房、大楼功能配套餐饮用房，洗衣房-；#楼层配置：会议室及

40、小型咖啡厅，合计；东区四层屋顶配置：屋顶网球场个、社区公共健身器材用地、绿化用地及空调机位预留、-玻璃屋顶四楼添加中庭，加强四楼商铺的采光。东区裙楼商铺、层都采用独立分层中央空调控制系统，空调机位于易初莲花合并设置于楼平台。卫生设备：合理布置各区、各层公用卫生间。五、商铺管理建议商业物业开展商面临着“卖铺与“运营的矛盾。一方面，作为工程的开展商，其任务本来就很明晰，就是担任征地并开发建立市场适用的物业，其目的也很明确，就是要将物业推向市场然后销售出去，销售行越快越好，从而降低投资风险、迅速回笼建立资金，开展商只是物业的建立者，并不是物业的一切者和运营者，商铺销售后开展商的任务就曾经完成了；而另

41、一方面，买家作为物业的一切者，商家作为商铺的运营者，曾经不仅仅满足于能买或租到一个地点好、质量优的商铺，而是要买或租到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，这样，买家和商家就向物业的开展商提出了新的要求：商铺交铺后如何进展运营管理？有什么能证明在他开发的物业里做生意能发大财？因此作为商铺的开发商在商铺销售过程就介入到商铺日后的运营管理规划任务中，甚至在售铺后，还要参与到商铺的运营管理中去。商业物业由于一切者、运营者和管理者三者分别，在管理上与住宅物业或其他建筑类别有着本质的区别，商业物业的管理不仅包括物业管理，还包括了运营管理，共两大管理范畴，物业管理和运营管理各有职能、互有分式。概括起来，两大管

42、理范畴的功能是，物业管理为商场运营者与消费者发明温馨的营商和消费环境，运营管理为运营者提供良好的运营条件。物业管理建议物业管理与房地产开发相配套。对房地产产品进展综合性的、全方位的、多层次的管理与效力，是房地产行业不可短少的效力配套。虽然物业管理是房地产产品的售后效力任务，在房子交付运用后才真正开场向住户提供效力，但在工程营销谋划过程中，开展商就应将物业管理作为工程营销谋划的重要内容，提早为买家设计好物业管理的效力蓝图，对市场和买家做出了一系列的物业管理效力承诺，将物业管理效力融入了工程笼统当中去。房地产企业经过物业管理的“售后效力手段，在竞争猛烈的市场上建立了闪亮的企业品牌和工程品牌，为促进

43、工程的销售带来了无限动力。房地产产品的运用周期比较长，商业物业虽比住宅物业的运用期限短，但也有年之长，物业管理的重要性是非常明显的。物业管理是商业物业管理体系中重要的一环。建立一个完善的物业管理体系，对商场的运营运作、商业气氛、购物气氛和积聚人气都具有极其重要的作用。物业管理要营造出良好购物气氛，在购物过程中，顾客可以感遭到很好的效力，物业管理任务要做得非常详细细致和效力到家，甚至连每个清洁人员担任多大的区域、清洁人员巡视各个区域需求多少时间、每天的任务内容及任务步骤等都有明确规定，保证商场为商户和购物者提供最好的效力。一六大管理职能物业管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证，本工程属大型商厦

44、，是高档物业，设备设备技术先进，装饰装修应为区域内最高档次，能吸引和聚集大量客流前往消费，商户对商场的综合质素和物业管理程度要求较高，要营造出温馨的商业环境；物业管理不注重档次而注重在整体上维护商场的专业笼统。住宅小区的住户是物业管理效力的主要对象，物业管理公司经过对小区进展管理，通常只向内部住户提供效力；商场的物业管理那么不同，物业管理公司经过对商场进展管理，既向内部商户也向外来消费客户提供效力，针对的效力对象群体庞大面复杂，还涉及到个人和团体不同需求。本工程商业物业管理职能主要做好以下六大方面：建筑物与装修的维护、物业配套设备的维护、物业消防与平安的管理、环境清洁卫生管理、车辆及交通的管理

45、和处置商场紧急事件。建筑物与装修的维护本工程在规模、构造、功能、设备等方面都要比老式物业复杂，建筑物与装修的维护、保养需求由专业的物业管理机构来承当，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害，一方面，是坚持商场良好商业笼统的需求，置信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值或增值的需求，商业物业以投资市场为主要市场，买铺就是想赚钱，越是运营良好、越是保养得当的物业，就越是能不断增值。建筑物与装修的维护主要包括：物业建筑构造；物业建筑外观；商场公共区域装修；商户装修审批与管理；规范各商户门面装修；商场内部导向标志。物业配套设备的维护配套设备的维护，首要任务是要保

46、证配套设备、设备可以平安、正常地运转任务，特别是供电设备和电梯的正常动作关系艰苦，配套设备、设备假设不幸出现缺点，往往会对物业产生很严重的负面影响，所以，物业管理公司应对配套设备制定出缜密完备的保养、检修任务规程，督促任务人员严厉遵守操作规程及保养规范，杜绝事故隐患。配套设备的维护主要包括：电梯维护保养；后备发电机维护保养；电路电器维护保养；供水、供暖、供气系统维护保养；空调、冷气系统维护保养；三废排放及处置系统维护保养。物业消防与平安的管理商场是经过配套设备、设备、人员和保险等方式来防止由于人为或自然要素引起的对物业或人员的危害，这是消防与平安管理的中心。商业物业工程平安管理的根本原那么是“

47、平安第一，让物业的一切者、运营者安心从事商业活动，让消费者平安、温馨地享用购物的乐趣，消防与平安的管理任务不但是物业平安的保证，而且是市民公众人身平安的保证，万万由不得半点马虎。物业消防与平安的管理主要包括：消防设备维护保养；消防器材配置；消防设备标志；商场出口与通路管理；商场内部保安巡查；自动报警系统维护保养；危及平安的标示与防备。环境清洁卫生管理这个职能是物业管理职能中最根本的职能，像清扫地板、清洁栏杆扶手、清倒渣滓、保养绿化等任务，虽然都是婆婆妈妈的琐碎任务，但对商场整体笼统却起着举足轻重的作用。环境清洁卫生管理主要包括：公共区域管理；公共区域的摆设与植物管理；商场日常清洁；玻璃墙幕清洁

48、；渣滓清理；环卫设备维护；促销宣传品安顿规范。车辆及交通的管理停车难的问题已成了妨碍人们出门购物消费的要素之一，停车能否方便，直接影响到商场客源的增减。很简单，车辆及交通管理最重要的目的就是为顾客发明温馨、便利的消费时机。本工程地上地下车位合计有个，车辆的及交通的管理显得更为重要。车辆及交通的管理主要包括：车辆交通引导指挥；停车场管理；货流运输管理；车辆平安。处置商场紧急事件商场是一个人流集中的公共场所，谁也说不准会在哪一天出个什么事，因此，物业管理机构及其任务人员要随时坚持戒备的任务心思，防备包括商场内部和外部的突发事件，做到招之即来，来之能战，战之能胜，应付和处置好商场的紧急事件。要处置好

49、商场的紧急事件，单靠物业管理公司势单力薄，必需善用各种社会力量。商场的紧急事件主要包括：建筑物或装修事故；停电或电路缺点；电梯缺点；设备或设备缺点；发生火警；恶劣天气人员受伤或急病；买卖纠纷；客人之间的严重冲突；罪恶事件。商业物业的管理主要强调的是两个方面，一是效力，效力程度和效力质量；二是管理，管理内容和管理才干。商铺物业管理与住宅小区物业管理两者的职能与管理特征根本是一致的，在规划物业管理工程细那么时，应以被管理的物业为中心，以提供效力为主导，运用管理手段为铺助，寓物业管理机构的运营与管理于为运营者与消费者提供的效力之中，在效力中表达管理。商铺物业管理具有多层次效力、人性化管理的管理特征，

50、物业管理机构根据商铺一切者的委托，经过对物业及其配套设备进展人性化管理，向运营者和消费者提供全方位、多层次的效力内容，从而满足不同层次的效力需求。因此本工程在选聘物业管理公司时应对竞聘单位提出以下两个方面的要求。多层次效力本工程多层次的效力主要表达在，物业管理效力针对不同对象实施，效力的对象具有多层次，一方面，效力针对商铺的业主和商铺的商户，这是物业管理效力的主体，管理公司受他们的受托进展物业管理，为他们做好物业的管理，使之可以保值或增值；另一方面，效力将针对到商场来消费的顾客，物业管理另一个重要目的就是要吸引消费者来消费，并让顾客满载而归、称心而归。不同的群体对效力有不同的需求，物业管理面向

51、不同层次的对象，必需向他们提供多层次、全方位的效力。人性化管理通常管理方和被管理方的关系都较为紧张，管理公司所从事的能够是比较机械、简单反复的任务内容，但要明白，管理的内容虽然是物业、是配套设备，而效力的对象那么是活生生的人，管理的手法要有人情味，管理的风格要表达出人性化。人性化管理在管理方和被管理方之间构成融洽、愉快的协作关系，不但是全体效力对象业主、商户和消费者的需求，也是管理公司本身开展的需求，没有谁会情愿花钱聘请对本人不冷不热、不理不睬的效力商，在“顾客就是上帝的买方市场下，假设说消费者是商户的顾客，也可以说业务和商户是管理公司的顾客，对他们的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也许就是砸

52、本人的饭碗。商业物业的运营管理建议本工程商铺部分实行一切者、运营者、管理者各司其职，全面导入专业管理方式。从上文所述两大管理范畴的功能中可知，不论是物业管理还是运营管理，管理的受害者是商铺的运营者，而最终获益的将是商铺的一切者，管理是为物业的一切者效力，假设说物业管理是住宅物业营销的延续，那么也可以说，运营管理是商业物业管理的延续。因此他们针对本工程的特点建议聘请专业的商业管理公司，对商铺实行一致管理、一致运营；并对所聘请的专业公司提出相应的运营管理要求。一九大管理职能商业运营管理的本质就是以商场商户的利益为前提，制定出相应的运营规那么，让全体商户共同执行和遵守，以限制和规范商户的运营行为，最

53、终到达吸引更多顾客来消费的目的。否那么，假设每个商户只顾个体利益，轻视商场的整体利益，一定会出现不良的运营行为，最终既损害了消费者的利益，更损害了全体运营者和一切者的利益，对商业物业呵斥的恶果是难以估算的。物业管理是业主的“管家人，商业管理那么是商家的“协调人，商业管理从九个方面表达其职能：商场招商代理、一致开业方案、规范运营方向、组织宣传推行活动、建立和维护商场品牌、协商商户关系与维持商业次序、制止恶性竞争、杜绝冒充伪劣商品和处置赞扬。、商场招商代理管理公司代理开展商或商铺业主放盘租赁，有利于商场按照开业方案和商铺运营方向有序地引进运营商家。国内有多个大型商业物业工程销售情况良好，首层二层都

54、开业一段时间了，由于招商任务没有做好，三楼四楼却没有商家进场，迟迟不能正常开业，呵斥投资者和运营者都遭到严重拖累，可见招商任务对一个工程运营的成败影响有多大。、一致开业方案开业方案主要包括开业时间确定、试业及开业日程方案、商场推行方案、商场及商铺装修完成方案，其中一致商场开业时间是制定商场开业方案的最根本要素。制定一致的商场开业时间，道理显而易见，一个商场物业由众多业主共同拥有，并由众多商家共同运营，必需一致各商铺的开业时间，才干吸引顾客前往。管理公司务必要保证一切或绝大部分商铺都能同时开放、同时营业，否那么，即使大部分商铺都能同时开业，也会因少数商铺没有开门营业而令顾客绝望，更会因部分商铺装

55、修未完工而令顾客败兴而归。、规范运营方向规范运营方向本质是规范商场的运营种类，规范的原那么是，既要保证运营方向的一致性，又要维持商品的多样性，保证消费者有足够的购物选择空间，做好运营方向的规范任务，是商业物业耐久旺场的有力保证。不论什么方式的商业物业，通常开发商在商铺销售时，就曾经规划好商场的运营方向，商铺的一切者或运营者必需按照这个运营方向去运营，否那么，商场的运营次序会变得很乱，而且由于运营种类的矛盾，对运营者的运营本身就是一种损害。、组织宣传推行活动为维护商场笼统，提高商场的竞争力，商场在开业后必需经常性地进展宣传推行，第一经过向外推行可以吸引更多顾客光临，第二经过店内宣传可以营造和活泼

56、商业气氛，第三经过传播可以建立商场品牌。假设开业时欠缺广告支持，难以让更多市民了解商场的开业信息，那么无法吸引顾客来消费；即使在开业期间做好了广告，开业时人山人海，也并不代表以后可以不做或少做宣传，坚持人气长久旺盛才是商场的处理之道。宣传推行费用由管理公司根据商户的营业额或商铺面积按一定规范提取推行基金，集中收取、专项开支，用于商场对外广告推行和内部宣传，管理公司应定期向商户公布推行基金的运用情况、结余数额，添加推行基金运用的透明度，让商户了解和参与推行基金的运用。、建立和维护商场品牌产品的品牌也好，工程的品牌也好，都包括知名度、佳誉度和认知度三个方面，商业物业是一种长线投资物业，为了使整个工

57、程处于市场竞争的优势位置，必需建立一个强势品牌。商场的知名度有能够是开展商建立的，但品牌不能够由开展商去建立；业主不参与运营，也不能够由业主来维护品牌；由于全体运营者都是既各自独立、相互竞争，又相对一致、同室运营的个体，要求运营者自觉地、齐心协力地去建立和维护商场的品牌是不现实的行为，建立和维护商场品牌的责任，只能由管理方统筹运营者共同去承当。、协调商户关系与维持商业次序管理主与商户之间存在着管理与被管理的关系，各商户同在一条船上既想船儿跑得快，之间又存在着商业竞争的矛盾，这些关系假设处置不当，管理机构将难以维持商场的运营次序管理机构要经过定期访问、咨询表格文件、商户座谈等方式，与商户坚持经常

58、性的沟通，并在沟经过程中及时向商户通报管理方的最新举措，让商户觉得到管理公司做好运营管理的努力与诚意，获得商户的了解和支持，要知道，从商户口中说一句好，能顶得上管理公司本人说十句。协调好管理公司与商户、商户与商户之间的关系，这是管理公司进展“口碑传播的有效方法之一。、制止恶习性竞争公平竞争是任何一个商场都必需施行的运营准那么。制止不正当及恶习性竞争行为，为一切的商家发明公平竞争的环境和条件，是商业管理的重要职责。在年月八届人大三次会议经过的中，规定“运营者在市场买卖中， 该当遵照自愿、平等、公平、老实信誉的原那么，遵守公论据商业品德。制止恶性竞争，就是让全体商家都在平等、公平的运营条件下开展商

59、业活动，实现全体商户共同运营、共赢运营的目的，一个商场仅有三家能生意兴隆，而其他人惨淡运营，这个商铺是一定不能长久运营下去的，只需大家一齐旺，商场才干人气旺、生意旺。、杜绝冒充伪劣商品“一粒老鼠屎搞坏一锅汤，运营冒充伪劣商品无疑就是自杀，一个商场即使只需一个商户销售冒充伪劣商品，在消费者眼里这个商场就是一个运营冒伪劣商品的商场商场在社会上市场上就会丧失商业信誉。杜绝冒充伪劣商品就是运营管理中执行难度最大、最复杂的职能，和物业管理以亲和力的效力进展管理不一样，对于冒充伪劣商品管理机构绝对不能手下留情，应该与政府相关部门如商检局、计量局、质监局等配合采取强硬措施，甚至要采取终止运营、没收冒充伪劣商

60、品等极端管理手段，务必要在商场的柜台上杜绝冒充伪劣商品，该当将“不运营冒充伪劣商品作为每一个商家进场前必需做出的承诺，并写入有关合同或运营守那么中。、处置赞扬处置赞扬是管理公司任务程度的重要目的，任务目的是为了营造管理公司与业主、商户之间的良好关系，在社会上为工程树立良好的商业笼统。管理公司要妥善处置业主、商户或顾客的各类赞扬，制定接待来访与走访制度，设立赞扬热线，指定专人处置、处理赞扬问题，跟进善后情况。本工程将在同一个商场内，由众多商家各自独立、同场运营，构成了本工程运营管理“既分散、又集中的详细特征：集中管理，分散运营。三权分别，集中管理本工程将商铺分割成中小投资型商铺，前三年由开发商按