业主委员会成立和运作的常见问题

1、业主委员会建立和运作的常有问题业主委员会建立和运作的常有问题6/6业主委员会建立和运作的常有问题买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢业主委员会建立和运作的常有问题导读:本文介绍在房子买房，物业的一些知识事项，如果感觉很不错，欢迎点评和分享。问：为什么要建立业主大会？答：有了业主大会之后，才能够选择、解聘物业管理公司；才能够选举、改换业主委员会委员；决定物业管理费水平，监察规范物业管理公司的行为；获得小区物业规划资料，认识会所、停车场、天台、花园的产权及决定专项维修资本使用、续筹方案；等等。如果没有业主大会，上述权利均无法实现。（详见物业管理条例第11条）问：业主委员会和业主大会的关系？答：业主大

2、会是一个决议权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。如果没有业主大会的授权，业委会无权独立作出重要决议，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。（详见物业管理条例第12、15条）问：小区业主在业主大会上享有那些权利？答：下列重要事项必须全体业主投票并需整个物业管理地区内23以上投票份额同意才有效：（1）拟订改正业主条约、业主大会议事规则；（2）解聘和选聘物业管理公司；（3）物业维修基金的使用和续筹等方案的决定。知识知识分享买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢也就是说，小区内的重要事项决定权在全体业主手中，业主委员会或许业主无权代表全体业主决定重要事项。（详

3、见物业管理条例第12、15条）问：业主大会和物业管理公司的关系？答：业主委员会代表业主与业主大会的选聘的物业管理公司签署物业服务合同。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，而是同等、互利、共赢的一种合同关系。（详见物业管理条例第35条）问：怎样选聘物业管理公司？答：业主大会授权业主委员会组织招标，经过招标方式选聘拥有相应资质的物业管理公司，但有下列情形的，经物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门批准，能够采用协议方式选聘拥有相应资质的物业管理公司：投标人少于3个或许住宅规模较小的。根据粤建房字2003117号广东省建设厅对于贯彻物业管理条例有关问题的通知的规定，住宅规模较小是

4、指房子建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理地区内非住宅的房子建筑面积）。有关招标投标的详细操作，能够参见招标法等法律及当地房管部门的知道资料。问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪里来？业主委员会委员是否有报酬？知识知识分享买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢答：业主大会、业主委员会的工作经费往常包括基本设施购买费用（如桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。工作经费及业委会委员的报酬的担当方式由业主大会决定，一般有2种情况：1、由全体业主按照房子建筑面积比率凑集、分担，详细的凑集方法在业主条约或业主大会议事规则中规定。2

5、、与物业管理公司签署物业服务合同时，约定该工作经费及业委会委员的报酬由物业管理公司承担。（详见业主大会规程第35条）问：法律、法例、政策对发展商配置物业管理用房有什么要求？答：1、物业管理条例第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理地区内配置必要的物业管理用房。广州市物业管理办法第32条规定，建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比率提供物业管理专用房，不得少于50平方米。2、根据物业管理条例第38条规定，发展商配置物业管理用房必须是有产权、切合规划的房子，而临时的房子、没有规划依据的房子（如在架空层临时搭建的房子）均不属于法定的物业管理用房。发展商配置物业管理用房已经成为发展商开发小区房地

6、产项目的法定成本之一。知识知识分享买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢问：小区里的会所和地下、架空层停车场是否属于全体业主？答：按照规定，如果会所和停车场建筑面积没有计入公共面积（即业主进行了分摊）的话，那产权应当是属于开发商的。如果计入公摊面积的话，那么产权应当属于全体业主共有。往常没有建立业委会以前，业主们无法获得小区的详尽规划资料，所以难以判断会所和停车场到底属于谁。如果建立了业委会，这个问题就会有答案了。问：业主委员会主要有什么职责？答：业主委员会的主要职责有：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签署物业服务合同；实时认识业主、物业使用人的建议和

7、建议，监察和辅助物业管理公司执行物业服务合同；监察业主条约的实施：业主大会赋予的其他职责；执行业主大会的决定。（详见物业管理条例第15条）问：业主在首次业主大会会议上的投票权怎样确定？答：业主在首次业主大会会议上的投票权，每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入办理。（详见粤建房字2003117号广东省建设厅对于贯彻物业管理条例有关问题的通知）问：业主工作忙碌，没有时间参加业主大会怎么办？知识知识分享买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢答：召开业主大会的时候，业主能够直接到会场参与大会议论，也能够委托代理人参加业主大会，还能够以书面意见的形式就大会议题发表建议，进行表决。（详见物

8、业管理条例第12条）问：业主大会与居民委员会之间的关系？答：在物业管理地区内，业主大会、业主委员会应当积极有关居民委员会依法执行自治管理职责，支持居民委员会展开工作，并接受其指导和监察。住宅小区召开业主大会以及业主大会、业主委员会作出的决定，应当见告有关的居民委员会，并仔细听取居民委员会的建议。（详见物业管理条例第14、20条）问：个别业主、物业使用人违犯业主条约、违犯小区规章制度（如乱搭乱建、将住宅看作商业写字楼使用等）怎么办？答：1、物业管理公司根据物业服务合同的约定或者业主条约的授权，采取批评、劝说、公示等非强制举措制止业主、物业使用人违犯业主条约和规章制度的行为；2、业主委员会有权监察

9、业主条约的实施情况，有权采取批评、劝说、公示等非强制举措遏止业主、物业使用人违犯业主公约和规章制度的行为；3、如果上述非强制举措没有效果，则有关的业主、物业管理公司、业主委员会能够向有关的管理部门报告（如工商局、城市综合执法局等），由有关部门知识知识分享买房知识知识，希望对您有帮助，谢谢依法办理；4、有关的业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约之诉、或侵权之诉），由人民法院依法裁判。问：专向维修资本应怎样缴纳？答：根据穗国房字2003592号广州市领土资源和房子管理局对于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知的规定，专向维修资本缴纳界线及缴纳标准：（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（广东省物业管理条例开始实行）后，购房者与建设单位签署物业买卖合同在2003年8月31日（国务院物业管理条例实行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者缴纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2的标准缴纳首期专项维修资本。不足物业总2部分，则由建设单位按业主大会决定方案缴纳