房地产行业竣工周期之外的第二β：老旧小区改造（行业篇）

1、关于老旧小区改造的详细深度报告，请参考此前发布的老旧小区改造竣工周期之外的第二 ，本篇报告为姊妹篇，主要从行业层面进一步展开判断老旧小区改造于2020年上量，无缝衔接棚改，或为竣工周期之外的第二。老旧小区改 造潜在市场空间或为5万亿+，从各地区房龄结构及19年中央专项资金分配观察，东部、中部地 区力度或更大。融资难的背后可能是“财政先发力，而后创新融资模式下的社会资本参与”核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新（基本类）、加装电梯（基本类）、配建停车场（提升类）、社区服务及物管（完善类）、添置家电、家居等，对应建材、电梯、停车设 施、物业、家电及轻工等行业；基本类改造的优先级较高且占比最大，配建

2、停车场或是提升 类改造的重点机械行业：老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的 汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不变 的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾），强烈推荐立体停车设备稀缺标 的【五洋停车】，电梯行业弹性品种【康力电梯】，以及【广日股份】、【上海机电】建材行业：老旧小区改造“面子”工程最受益标的当属外墙涂料【三棵树】、【亚士 创能】，功能性材料更换受益产业是防水、管道等，推荐关注【东方雨虹】、【科顺 防水】、【伟星新材】等（接下页）2全文核心要点（续上页）家居行业：家居行业在老旧小区改造业务上主要包括家具（特别是定

3、制家具）添置， 以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在1.5万左右，铺底材 料和卫浴更新对应0.51万左右，平均每户家庭新增需求在2万2.5万左右金额；标的方 面定制家居关注【欧派家居】、【尚品宅配】、【索菲亚】、【志邦家居】，家居用 品关注【大亚圣象】、【好太太】、【奥普家居】等家电行业：旧房室内形象较差，家电老旧，易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难 等现象，旧改后利好厨房大家电以及大白电板块，推荐关注【华帝股份】、【万和电 气】、【老板电器】，【美的集团】、【海尔智家】、【海信家电】等物管行业：老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理，未 来老旧

4、小区改造完成后，或将引入品牌物业公司，重点关注住宅物业外拓能力较强的 物管企业（后附表格）风险提示：推进力度不及预期；财政资金支持力度不及预期；社会资本参与度不及预期；居民 户内装修意愿不及预期3全文核心要点目录时间表：2020年起或大规模上量空间：潜在市场空间大，或为5万亿+ 家电行业：重点关注厨电、白电老旧小区改造2020年起有望提速，或为竣工周期之外的第二何为老旧小区改造？ 5 68104区域：结构上东部、中部地区或力度更大 38资金：需多渠道筹集，或由财政先行，社会资本助力 13直接与间接受益的行业机械行业：重点关注停车场、电梯 16 建材行业：重点关注墙涂料、防水、管材 26 轻工行

5、业：重点关注定制家居、家居用品 34物管行业：居住的“消费升级” 425定义：何为老旧小区改造？基本类提升类完善类完善公共服务类的内容：在前二者的基础上，建设“完整社区”。需要 改善居住条件，完善基本公共服务和公共环境，包括完善社区的养老、 抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便利店等设施；主要对应物 业等行业按照住建部等三部委的定义，老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基 本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；推进老旧小区改造利于保民生、稳投资，拉内需， 20年1月22日，李克强总理于西宁考察时表示，要大规模推进老旧小区改造，这既是民生工 程，又是发展工程，不仅可以拉动投资

6、，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力通过总结地方改造经验，住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完 善类，其中基本类的优先级较高保基本的配套设施：包括和居民生活直接关系的水、电、气、路等基础设施、垃圾分类配套设施、供暖设施修缮（北方地区）、加装电梯（非强制）；主要对应建材、电梯等行业提升类的基础设施：在基本改造完成后进一步提升。包括搭建公共活动 场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；主要对应建材、 停车设施、轻工等行业资料来源：住建部，招商证券等时间表：15年首提，18年试点，19年拨付专项资金2015/12/21中央首次提及老 旧小区改造概念习近平总书记在中央

7、城市工作会议上提出，要深化城镇住房制度改革，继 续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造, 有序推进老旧住宅小区综合整治2017/12/01启动15个城市老旧小区改造试点住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，提出在15个城市开展老 旧小区改造试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老 旧小区改造提供可复制、可推广的经验。15个试点城市为广州、韶关、柳 州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、 鞍山、攀枝花和宁波2018/03/05首次将老旧小区 改造写入政府工 作报告2018年国务院政府工作报告提出：完善城镇规划，优先发展公共交

8、通，健全菜市场、停车场等便民服务设施，加快无障碍设施建设。有序推进 “城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯2019/03/05政府工作报告提 出继续推进老旧 小区改造2019年国务院政府工作报告提出：城镇老旧小区量大面广，要大力进 行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施2019/04/15将老旧小区改造 纳入城镇保障性 安居工程见下页起 步 阶 段试 点 阶 段住建部、发改委、财政部联合发布关于做好2019年老旧小区改造工作的 通知，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支 持

9、。明确改造内容包括：小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、 围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市 场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有 条件的居住建筑加装电梯等；与小区直接相关的城市、县城（城关镇）道 路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水 与垃圾处理等基础设施的改造提升资料来源：国务院，住建部，招商证券等6时间表：棚改渐入尾声，旧改或20年上量2019/06/19国务院部署推进 城镇老旧小区改 造李克强总理在国务院常务会议上指出，加快改造城镇老旧小区，一要抓紧明确 改造标准和对象范围，今年开展试点探索，

10、为进一步全面推进积累经验。二要 加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民 意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件 的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融 资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方 积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸 引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、 助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制2019/07/01住建部排查老旧 小区改造规模2019/07/30将老旧小区改造纳入补短板工程201

11、9/08/22将老旧小区改造 纳入专项资金支 持范围2019/12/12首次在中央经济 工作会议层面提 及老旧小区改造住建部在国新办政策例行吹风会上表示，各地需进行改造的老旧城镇小区共 有17万个。初步把改造内容分成三类：保基本的配套设施；提升类的基础设 施；完善公共服务中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城 市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型 基础设施建设财政部、住建部公布中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法， 明确将老旧小区改造纳入专项资金支持范围；即主要用于小区水电路气等配 套基础设施和公共服务基础设施改造，小区内房屋公共

12、区域修缮、建筑节能 改造，支持有条件的加装电梯支出2019年中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房接上页预 计 20年 起将大 规 模 推 进2020/01/22李克强:大规模推进老旧小区改造李克强考察西宁上世纪80年代的老旧小区时表示，当年决心改造棚户区，让 上亿居民住上了新房，现在我们决定大规模推进老旧小区改造，争取早日让 万千老旧小区居民住得更舒适；这既是民生工程，又是发展工程，不仅可以 带动有效投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力。资料来源：国务院，住建部，招商证券等78空间：老旧小区改造的市

13、场空间或超5万亿资料来源：住建部，政府官网，招商证券等国务院参事、原住建部副部长仇保兴：据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上2019/032019/05/16住建部标准定额司巡视员倪江波：我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中，未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米，缺乏无 障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化环境较差的小区数量超过10 万个，占老旧小区总量的60%以上住建部副部长黄艳：根据住建部摸查排查显示，全国共有老旧社区17万个， 涉及上亿人，

14、约4200万户，建筑面积约40亿平方米国务院参事、原住建部副部长仇保兴：老旧小区改造的总投资额应是5万亿元2019/07/012019/07/18据住建部摸排，全国共有老旧社区17万个， 涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿。 经前住建部副部长仇保兴19年7月测算，老旧小区改造的市场空间或达5万亿。我们认为老旧 小区改造自身市场空间或超5万亿，若按5年改造期来计算，预计每年可贡献1万余亿投资额空间：引致自发装修市场空间或达0.6万亿在估计的5万亿+市场空间之外，居民自发户内装修有望进一步提升整体市场空间。根据前 期全国试点情况，老旧小区改造推动过程中，小区内部分居民自发进行了户内二次装

15、修， 或带动整体市场空间进一步提升。我们将测算由此为家电、轻工等行业带来的市场空间测算方法：1）根据住建部2019年7月份的口径，老旧小区改造共涉及4200万户；2）将待改 造总量乘以一定比例估算出自发进行二次装修的居民户数；3）再乘以户均二次装修费用， 估算出总体市场空间主要假设：根据中国建筑装修协会的资料，老旧小区改造中进行户内二次装修的比例约为 20%-30%。此外，目前市场上新屋装修的费用约为10万元/户，由于二次装修相对新屋装修 强度较低，我们假设二次装修费用为户均5万元测算结果如下：市场空间测算- 居民自发户内装修a.户均二次装修费用b.自主进行装修的户数总体市场空间(a*b)5万

16、元/户8401260万户（全国4200万户*20%/30%）42006300亿元资料来源：中国建筑装修协会，住建部，招商证券等9区域：东、中部房龄偏老，改造需求或更大资料来源：第六次人口普查、招商证券等各地区2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积占比各省/直辖市2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积分布图从存量住房看，东部、中部地区房龄偏老，改造需求或更大。根据第六次人口普查，东 部地区2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积（不含集体户）最多，占50.0%；中部/西部 占比分别为29.6%/20.4%20.4%50.0%29.6%东部中部西部资料来源：第六次人口普查、招商证券等*注：本文中东、

17、中、西部地区划分标准参考统计局在全 国房地产开发投资和销售情况中使用的口径10区域：广东、江苏、山东改造需求或更大各省/直辖市2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积及占比分省份看，2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积（不含集体户）排行前五的省份中有四 个都位于东部沿海，分别是广东、江苏、山东、浙江；此外，多个中部省份也位居前列， 如河南、湖南、湖北等0%2%4%6%8%10%0200040006000800010000广 江 山 河 浙 湖 河 四 湖 辽 福 安 江 黑 广 上 云 山 陕 重 北 吉 内 贵 天 甘 新 海 宁 青 西 东 苏 东 南 江 南 北 川 北 宁 建 徽 西

18、龙 西 海 南 西 西 庆 京 林 蒙 州 津 肃 疆 南 夏 海 藏江古2000年前建成城镇家庭户住房建筑面积(万)占比资料来源：第六次人口普查、招商证券等1112区域：从19年专项资金分配看，中部地区力度更大资料来源：财政部、招商证券等2019年各省/直辖市老旧小区改造专项资金 分配金额2019年各省/直辖市老旧小区计划改造面积根据财政部、住建部于2019年9月21日发布的关于分配下达2019年中央财政城镇保障性安居 工程专项资金用于城镇老旧小区改造的通知，中央财政累计拨付2019年年度老旧小区改造 专项资金297.9亿元我们将基于2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小

19、区改造资金分配 表中所提供的19年各省/直辖市计划改造面积、应分配金额等数据来进行分析；由于中央此 次并没有对江苏、广东等省份下拨专项资金，这些省份计划改造面积数据缺失，东部地区19 年待改造面积存在低估资料来源：财政部、招商证券等13资金：或由财政牵头，社会资本助力社会资本端整合开发模式融资收益自平衡模式将多个老旧小区及其附近 的旧城区进行捆绑，生成 老旧小区改造片区在负责建设、改造工作的 前提下，实施主体可合法 取得一定年限的经营权收入来源于地块开发运营财政端老旧小区改造专项债老旧小区改造专项债是 以政府性基金或专项收入 还本付息的政府债券老旧小区改造产生的专项 收益使得发行专项债成为 可

20、能将有收益的项目进行单 独立项，如养老、医疗、 幼托、停车等或以社区、片区、城区 为单位整合形成具有一 定规模的有收益项目吸引有实力的社会资本 进行市场化运作我们认为，老旧小区改造融资模式创新机制可能主要围绕财政端和社会资本端两个方向展 开。展开来看，财政端或先发力，老旧小区改造专项债或是可能的方向；社会资本端或通 过创新融资模式跟随参与，其核心是要为参与改造的企业寻找有效、可复制的盈利模式， 案例探索有广州的永庆坊模式、北京的劲松模式等资料来源：中国政府网，公开资料整理，招商证券等14时间表：2020年起或大规模上量空间：潜在市场空间大，或为5万亿+ 家电行业：重点关注厨电、白电目录老旧小区

21、改造2020年起有望提速，或为竣工周期之外的第二何为老旧小区改造？ 5 6810区域：结构上东部、中部地区或力度更大 38资金：需多渠道筹集，或由财政先行，社会资本助力 13直接与间接受益的行业机械行业：重点关注停车场、电梯 16 建材行业：重点关注墙涂料、防水、管材 26 轻工行业：重点关注定制家居、家居用品 34物管行业：居住的“消费升级” 4215相关受益行业：涉及基本类受益或更大老旧小区改造户外改造（或可释放5万亿+的市场空间）户内改造（或可释放42006300亿的市场空间）机械建材物业家电资料来源：住建部，WIND，招商证券等地板小 家 电家居白 电 黑 电 等厨电完善类养老/ 抚

22、幼社 区 服 务物 业 服 务基本类水 电 气 路房屋供修暖 缮环 卫 设 施安 防 设 施加 装 电 梯建筑等提升类停 公 体 文 车 共 育 化 设 空 设 设 施 间 施 施轻工*注：1）重点改造内容及其关联行业用进行标注；2）由于基本类改造的优先级较高且占比最大，加之配建停车场或是提升类改造 的重点，其对应的建材、电梯、停车设施行业受益程度或更高环保老旧小区改造及其引致的居民自发户内装修的重点改造内容及对应行业如下：16电梯大量老旧小区尚未安装电梯， 老人小孩出行尤为不便，居民 对电梯安装的需求十分迫切停车设施老旧小区普遍存在“乱停车”、 “没车位”等问题，居民对维 护、配建停车场的需

23、求较大机械17节省空间：传统停车场停50辆车需要1650平方米；而塔式立体停车只需50平方米政策推进：前几年机械停车市场推广不利主要原因在于立法不完善而非需求不足，现多 地政府对车位予以补贴政策，多渠道推动机械停车市场发展。现在全国机械泊车位只有 576万个，随着政策推广，新增机械停车设备数逐年增加，19年新增数量在70-80万机械行业受益设备1：停车设备0200400600800深圳汽车数量（万辆）车位数量（万个）020000040000060000080000010000002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018机械式停车设备新增泊位数（个）日益增长

24、的汽车消费与落后时代的停车配套之间存在矛盾截至2019年6月，全国机动车保有量达3.4亿辆，停车位缺口高达6500万个停车位存在较大缺口立体停车设备解决老旧小区停车难2018年北上深三大城市汽车与停车位情况北京上海资料来源：WIND，招商证券等资料来源：WIND，招商证券等什么是立体停车设备？老式小区立体停车改造车库类型：市场上最典型、市占率最高且适合大型化发展的车库有这4种类型车库：升降横移类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类改造繁荣老小区常用2种方式，分别是垂直循环（3.5-4.5万/车位）和升降横移（5万以上）优点缺点1、车库容积率高，节省占地面积1、接受度不高2、造价低，运行省，效益

25、高2、维护/耗损赔偿成本较高3、自动化程度高，使用方便，操作简单、存取车快捷、管3、增加人力培训成本理费用低4、车辆适用性限制4、安全性好，可靠性高5、环保性好立体停车设备18立体停车：指利用空间资源，把车辆进行立体停放，节约土地并最大化利用的新型停车方式升降横移类垂直循环类描 述为两层或多层，以载车板升降或横移存取车辆的 机械停车设备停车设备市场份额在70%2个地面可以放大8倍提供16个车位，直接在空地上就可以建， 可以建9层，垂直方向做循环运动来存取车辆停车设备市场份额在3-5%优 点配置灵活，适应性较强，取车时间短 成本低，施工期短省地，可省去大量购置土地的费用 建设周期短缺 点必须留有

26、至少一个空车位链条牵动运行过程不具有防止倾斜坠落功能设备结构复杂,没有完善的闭锁和监测系统，相对比较故障率高； 取车时间长补贴政策齐下手，推进速度显著加快19部分地区政府予以补贴如深圳、郑州补贴力度为2万元/车位（设备价格约5-6万，加土建约10万）；广州部分地区以项目制奖励，老旧楼宇改造30万以上的项目，给予建设单位奖励实际结 算金额的10%，每年最高奖励100万元除补贴外，还有多方面政策支持发布时间文件名称政策内容2015.4城市停车场专项债发行指引加大企业债权融资方式对城市停车站建设及运营的支持力度2015.8关于加强城市停车设施建设的指导 意见逐步缩小政府的定价范围，全面放开社会资本金

27、额 投资新建停车措施收费；大力推广APP模式；将停车 产业纳入高端装备制造清单，给予相关政策支持2015.9城市停车设施建设指南鼓励路内停车泊位和政府投资建设的公共停车场实 行特许经营，通过招标方等方式，公开选择经营主 体2016.32016年政府工作报告提出要加快建设城市停车场和新能源充电桩设施我国机械式停车设备国产化率达到90%左右，并具备出口能力。意大利、德国、日本、韩国 有一些小型的技术公司，但市场主要玩家现在基本都在中国，包括五洋停车（伟创、天 辰）、西子停车、怡丰等，上市公司中润邦、天桥起重、东杰智能等老旧小区立体停车设备市场空间达5000亿资质只是准入证，综合实力才是护城河20设

28、备的层数和设计能力决定市场地位19年一共有超过600家企业已经有设计资质。但在升降横移类500多家中，具有设计7层以上设备资质的企业仅81家，占比不足15%，可见具备更高层数设计能力加强企业行业竞争力。另外，政府项目大企业才能中标，所以资质只是一个门槛，设计能力决定市场地位综合实力决定市场竞争力机械停车行业申报门槛不高，但最后能落地做出来的不多。企业综合实力决定市场竞争 力，如研发、品牌、技术与营销，很多企业进入这个行业，单纯把机械停车设备当成是 钢结构来做，没有把握住行业核心-“效率与智能”，所以这些企业做1-2年就退出了， 单单18年退出60家企业老旧小区立体停车设备需求面向5000亿市场

29、空间（1）深圳计划解决147个老旧小区停车难问题，加装3.11万个泊位，平均每个小区211个泊位需求；（2）全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，假设30%小区迫切需要加 装立体停车设备。那么全国共需要1076万个泊位，平均泊位设备价格按5万（不算土建）， 面向5000亿市场空间21强烈推荐2：五洋停车（300420）250%141210200%1800016000250%200%140008150%12000150%6100%10000100%80004600050%250%40000%200002014201520162017201820190%02014201520162017201

30、82019-50%营业收入（亿）同比归母净利润（万）同比五洋停车公司简介主营业务涵盖智能车库、自动化生产线、立体仓储、矿山安全设备、无人船、金融服务六大 板块，拥有五洋、伟创两大品牌，是中国领先的智能停车投资建设运营一体化服务商。公司 与国内知名企业万达、万科、中海等多家企业建立了长期的合作关系，为政府机关、医院、 学校等多家组织提供智能停车整体解决方案，所承建立体停车项目泊位数超过20万五洋优势资质齐全，拥有全部九大类机械停车设备制造资质，是国内机械停车龙头企业完善的“制造+运营+数据”机械停车产业链布局，同时通过收购伟创和天辰后实现全国布局，在东莞、合肥、徐州和山东拥有四个生产基地，产能、

31、订单生产均可内部协调优秀的设计能力和产品技术。机械停车设备作为非标产品的生产能力是很难管控的，公司 生产加工费用仅1点多；升降横移可以做到80%左右的标准化，现在只要3个人就可以做到， 远少于同行人工水平盈利能力处于行业前列，营收增长稳定，毛利润常年保持在35%以上资料来源：WIND，招商证券等资料来源：WIND，招商证券等22机械行业受益设备2：电梯40%35%30%25%20%15%10%5%0%60050040030020010002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海老年人口数占比上海老年人口数与占比截至2018年底，上海市户籍老年

32、人口 已达503.28万，占户籍总人口的34.4%， 预计2020年60岁以上户籍老年人口达 530余万，老龄化程度将达到36%。许 多老人，尤其是中心城区居民，居住 的住房主要是在 20 世纪建成的多层 旧住宅，几乎都未设置电梯老楼加装新梯本就是刚性需求，叠加政策有望带动行业大发展上世纪八九十年代：城市兴建大量住宅，由于受当时经济发展水平所限，大多无电梯设施2000年后:由于政策要求，建成的7层以上住宅才100%装有电梯2010年后我国一个愈发突出的问题在于:生活在这些老旧住宅的居民正是现阶段进入老年化的代表2019年7月30日政治局会议提出实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施

33、建设等补短板工 程，加快推进信息网络等新型基础设施建设等惠民生方向，这是首次将老旧小区改造纳入 补短板工程上海老龄化加剧资料来源：WIND，招商证券等老旧小区如何加装电梯？协调业主意愿确认符合加 装电梯条件不少于三分之二以上业主签 署同意书， 且房 屋面积占总面积 超过三分之二其他事项达 成大概统一意见签约电梯公司先要到所在 县级行政规划局 调楼宇档案联系电梯公司， 确定电梯类 型（ 常见三类）， 明确所需费用明确设计加装方案， 签署合 作协议报建审批到街道办提交业 主代表手写增设电 梯证明并签字备齐材料后到规划局申请建设工程 规划许可证取得建设工程规划许可证，经街道办、 消防部门验收后可开

34、工施工安装将施工内容、 时间进行公示、 施工期间做好各 项安全防护措施。办理电梯使用登记证、工程 交付验收， 投入 运行使用。我国楼房设计寿命普遍50年以上，老旧小区仅建成20-30年，寿命尚未过半，生活在老旧小区的老年人，是国家政策鼓励加装电梯的重点对象住宅加装电梯既解决了老年人出行难问题，又可以提升老旧小区价值，得到各级政府高度重视老楼加装电梯流程室外正面外挂安装：在楼体外侧阳台处侧面位置，加装平台连接到电梯的轿厢区域室外相邻阳台安装：在阳台侧两户中间位置室内休息平台安装：楼梯转角处上下打通并重新改造成旋转楼梯衔接上下层楼梯常见老楼安装电梯方式23老旧小区加装电梯市场空间达8000亿24住

35、宅小区住宅面积住宅户数2000年以前西安住宅情况405个1540万平方米22.7万户以30%更新需求估算6.81万户假设：7层楼每单元14户4864部1980-2000年中国新增小区住宅17万80.35亿平方米以住宅小区比例进行测算至少需要安装204万部电梯（均价约40万）一二线城市率先推进，未来有望向周边辐射主要城市广州、南京、武汉、西安、成都等均有市场需求广州上世纪八九十年代建造了大量7层以上的无电梯住宅楼，目前广州市累计审批老旧住宅加装电梯许可达4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43万余人武汉十层以下装电梯的楼占比很小，武汉6-10层无电梯住宅楼有5000多栋，住有100万人，其

36、中65岁以上的老年人在85%左右刚性需求推动下，各地区积极完成旧楼加装任务经测算，全国需要至少加装204万部电梯，面向8000亿市场空间根据2016年西安市老科协组织开展的“既有住宅加装电梯”专题调研数据进行测算强烈推荐：康力、广日、上海机电行业拐点得到确立，盈利能力边际修复，本轮景气度至少维持3-5年低端过剩产能出清，行业向“大企业”整合趋势发展，电梯价格止住下跌趋势原材料价格压力有所减缓，电梯企业生产已适应目前价格水平存量与增量并进，旧梯更新及旧楼加装需求逐步释放推荐边际改善明显、业绩弹性较大的品种：康力电梯、广日股份、上海机电康力电梯：唯一名列全球前十的中国电梯品牌，内资电梯龙头。19年

37、营业收入36.63亿元，同比增长18.48%，归母净利润2.55亿元，同比增长1540.47%广日股份：国内历史最悠久的电梯制造商，公司经过近四十年的发展，形成了以电 梯整机制造、电梯零部件生产及物流服务三大业务板块为主的产业一体化经营格局上海机电：公司下属上海三菱电梯是国内电梯龙头品牌，中日合资日方控股企业，凭借三菱电机在高端电梯方面的技术优势和品牌优势具有强劲的竞争实力25建材老旧小区改造中“基本类”改造优 先级较高，包括水电气路等市政基 础设施、供暖设施修缮等26从空间来看，材料利好程度由外至内，即户外改造力度大于户内，外墙材料受益程度大于隐蔽工程老旧小区改造提升消费类建材市场空间27排

38、行品牌性质销售额（亿元）市占率1立邦外资36.59.9%2三棵树内资17.64.8%3亚士创能内资11.53.1%4多乐士外资61.6%5富思特内资5.31.4%6嘉宝莉内资4.81.3%合计81.722.08%28外墙涂料公司市场增量较大，行业集中度持续提升2018年工程涂料以工程端建筑涂料市场空间的保守估计值370亿元计算，2018年国内工程建筑涂料企业CR5的市占率约为20.8%，CR3市占率为17.8%2018年工程建筑涂料企业市占率资料来源：Wind，立邦工程2018企业社会责任报告，涂界，招商证券建材行业受益品类1：外墙涂料亚士创能：国内工程漆龙头，产能释放推动成长公司是国内的工程

39、建筑涂料与保温板龙头企业，工程涂料方面，公司 通过自产与OEM相结合的方式在国内工程涂料行业市占率第三位，仅次 于立邦与三棵树，公司一方受益于下游地产客户集中度提升与精装修 大趋势，另一方面因为行业需要有垫资模式，外资企业开始让出更多 的市场份额公司目前资产负债率与现金流出于优良状态，未来有望市场占有率有 望快速提升。保温系列产品，公司的保温装饰一体板品牌首选率保持 第一，公司也加快全国市场的供货能力投资建议29强烈推荐：亚士创能防水行业受益于房屋修缮，行业格局逐渐明细。防水企业营收呈现出金字塔形，超过 100亿的企业仅东方雨虹一家，收购完成后20亿及以上的企业有科顺、宏源、卓宝和北 新建材建

40、材行业受益品类2：防水材料防水企业营收呈现金字塔形状资料来源：公开资料整理、招商证券 注：营收为18年数据北新建材收购完成后竞争格局有变资料来源：公开资料整理、招商证券 注：北新建材18年收购的防水企业营收为19.49亿元，我们将其划归至20亿及以上水平30东方雨虹：国内防水行业龙头，股权激励力保公司业绩增长优质防水龙头，大变革迎来大机遇。公司作为市场绝对龙头，全国性 的产能布局初步完成，全国战略版图构建完成；此外，公司推进涂料、 砂浆、保温材料等全产业链业务，公司增速有望加快。近期，公司发 布战略转型方案，打破原有大事业部制转向更加高效的决策机制；推 行全面合伙人制度，实现公司和合伙人双赢，

41、增加公司核心竞争力。 公司第三期员工激励计划保证未来净利润增速不低于20%投资建议31强烈推荐：东方雨虹32隐蔽工程是户内改造重点，管材行业市场集中度有望提升龙头企业发展态势佳，但产量占比有限，部分企业掉队，行业集中度有望提升中国联塑稳居龙头位置，永高股份次之，伟星新材维持第三2018年塑料管道产量占比：仅中国联塑一家超过10%，达到12.79%；其余五家上市企业瓜分不到8%的产量占比，行业集中度较低CR5的管道业务营收稳定增长，经营规模持续扩大；部分企业追赶乏力，有明显的落后现象。由此预计塑料管道行业有望走向集中图：中国联塑稳居龙头，小企业追赶乏力资料来源：Wind，招商证券图：2018年C

42、R6的塑料管道产量占比合计仅20%资料来源：Wind，招商证券建材行业受益品类3：管材33伟星新材：PPR业务敦行致远，同心圆战略推动成长公司作为PPR零售业务龙头企业，拥有2万家以上的经销网点，依靠 “产品+服务+渠道”的模式持续提升市场渗透率，核心竞争区域明显， 未来有望在全国范围内持续提升市占率。公司在产品方面定价中高端，保证星管家服务质量与渠道利润，同时 高质量的服务满足客户对于隐形工程安全性的要求，扁平化经销商与 公司合作时间长且稳定。从而公司能够对渠道二次赋能，同心圆战略 开始推进，PVC与防水业务有望成为公司新的利润增长点。投资建议强烈推荐：伟星新材轻工“提升类”改造及居民自发户

43、内 装修或将带动轻工行业受益，具 体需求包括小区体育及文化设施 建设、翻新地板等34竣工先行：2020年三四线城市迎来交房大年老旧小区改造：有望激活室内翻新需求， 家具翻新更为偏好全屋定制龙头企业具备更强渠道渗透力和产品力公司推荐：欧派家居、尚品宅配、索菲亚、志邦家居12存量房翻新需求占比已接近30%380%60%40%20%0%-20%-40%-60%2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03201

44、9-062019-092019-12竣工数据自19年9月以来持续正增长住宅竣工面积当月同比现房当月销售面积同比10581282133613831403140344447651354157060005001000150020002500201520162017201820192020E住宅销售套数存量房翻新套数存量房翻新对应定制家居市场约360亿20192020E35住宅销售套数（万套） 假设存量房翻新率存量房套数（万套）存量房翻新套数（万套）14031.91%2985557014031.92%31258600定制橱柜全屋定制假设终端客单价（元） 渗透率对应市场空间（亿元）1000070%210

45、1000050%150定制家居：存量房定制需求有待激活资料来源：WIND，招商证券等老旧小区改造：有望增加成品家居、 家居用品换新频次龙头企业品牌认知度高、市场份额领 先，率先受益确定性强公司推荐：大亚圣象、好太太、奥普家居、敏华控股、顾家家居大亚圣象稳居地板销量首位13奥普浴霸零售市场份额超过80%2大亚圣象7%大自然5%德尔未来2%菲林格尔2%升达林业1%其他83%品牌是消费者购买晾衣架的首要考虑因素，好太太市占 率13%好太太13%竞品1 3%竞品2 3%其他81%奥普83%美的4%多丽3%光芒3%松桥1%其他6%0%资料来源：WIND，招商证券等3620%10%30%40%50%60%

46、品牌外观价格功能其他家居用品：旧房改造或将带动家用换新家居主流公司估值表资料来源：WIND，招商证券等37公司名称股价EPSPEPBROE市值2020/2/2818A19E20E18A19E20E(MRQ)(%)（亿元）定制家居欧派家居110.163.744.325.2229.425.521.15.322.80462.9尚品宅配71.272.402.672.9829.726.723.94.016.84141.6索菲亚18.851.051.171.3217.916.214.33.220.62172.0志邦家居19.961.221.441.7416.313.911.52.415.2844.6好莱客

47、14.321.231.121.2411.612.711.61.817.5044.3我乐家居17.280.450.550.6538.431.326.54.412.9639.1皮阿诺15.860.911.171.4917.313.610.62.114.6524.6金牌厨柜66.203.133.594.2021.218.415.83.822.8344.5平均22.719.816.93.417.9成品家居顾家家居40.881.641.942.1824.921.118.84.822.80246.0美克家居4.220.250.270.3116.615.713.51.79.2774.7曲美家居7.19-0.

48、120.210.5233.813.82.3-4.0235.1喜临门12.64-1.121.031.2412.310.21.9-17.5749.4梦百合26.600.551.121.5148.623.717.64.010.9990.4平均30.021.314.83.04.3家居用品大亚圣象12.331.311.701.959.47.26.31.418.5368.3好太太13.000.650.670.7820.019.516.63.821.9552.1菲林格尔14.340.650.981.0722.014.613.42.512.7021.7永艺股份11.720.340.590.7434.120.0

49、15.83.011.2935.5平均21.415.313.02.716.1家电目前已完成试点的小区居民中 有相当一部分都自发进行了户 内改造，置换家电38家电置换：受益子板块大家电板块最为受益：置换后可显著提升房屋形象厨房大家电：烟机、灶具（老式产品明显形象陈旧）大白电：空调（电路改造升级，客观条件优化；保有量仍有提升空间）、冰箱、洗衣机老厨房：烟机缺失 灶具老化新厨房：烟灶齐备 形象靓丽39资料来源：百度图片、招商证券资料来源：百度图片、招商证券家电置换：受益标的大厨电：华帝股份、万和电气、老板电器华帝股份：主营烟机、灶具、燃热等产品，大厨电板块次龙头。近年提升产品力，升级品牌和渠道形象；在

50、三四线市场渠道优势明显。与旧改消费者整体需求定位匹配。万和电气：主营烟机、灶具、燃热等产品，大众化厨电品牌。与旧改消费者整体需求定位匹配。老板电器：主营烟机、灶具等产品，厨电龙头，定位高端；匹配旧改消费者中的高端需求。0%5%10%15%20%25%老板美的重点厨电公司销量市占率方太华帝万和资料来源：中怡康（烟机）、招商证券5000450040003500300025002000150010005000老板美的40重点厨电公司产品均价方太华帝万和资料来源：中怡康（烟机）、招商证券家电置换：受益标的资料来源：中怡康、招商证券大白电：美的集团、海尔智家美的集团：白电龙头，空冰洗产品内销居市占率前二

51、，空调业务占全部营收四成左右。海尔智家：冰洗龙头，市占率第一；旗下有海尔、卡萨帝、统帅等七大品牌，品牌及产品 定位实现高端至大众全覆盖。海信家电：二线白电龙头，大众化厨电品牌，与旧改消费者整体需求定位匹配。空调销量产品均价&市占率洗衣机销量市占率&产品均价资料来源：中怡康、招商证券格力,38美的, 3161奥克斯,3海信,1长虹 ,志高,1 0海尔,133 TCL ,科龙, 惠而浦, 其他,40100020003000400050006000海尔格力 奥克斯美的 海信科龙海尔, 35小天鹅, 16美的, 11西门 子, 6三洋系, 松下2,64海信5,博世, 2三星伊, 莱1克斯,其他,120

52、100020003000400050006000美的海尔 西门子小天鹅 海信41物业老旧小区改造将涉及17万个小区， 其中大量小区缺乏规范的物业管理。 未来老旧小区改造完成后，物业管 理行业将迎来更大发展空间42物管行业或将收益43物管行业空间大、格局散，龙头企业大有可为，竣工周期是行业高速发展的第一，老旧小区改造则是加速发展的第二物管行业空间广阔，格局高度分散，未来行业集中度或将持续攀升，龙头企业大有可 为；2019年-2021年或迎来竣工高峰，是物管企业高速发展的第一，而老旧小区改造 带来的大量存量小区置换物业公司，则是竣工周期之外的第二大量待改造的老旧小区缺乏规范的物业管理，潜在市场空间

53、大老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理。未来老旧小区 改造完成后，物业管理行业将迎来更大的市场空间部分地区政府积极推进老旧小区改造与规范物业管理结合在老旧小区改造过程中，部分城市存在居民对物业和其他一些服务付费不认可的情况， 因此地方政府在积极推进老旧小区改造与物业管理同步的过程中进行了一些实践，如 北京将物业管理列为老旧小区改造的前置条件，浙江引导居民根据小区居民意愿和支 付能力等实际情况来自主协商选择物业模式等44物管主流公司核心数据资料来源：公司公告，公司年报，中指研究院，WIND，招商证券等重点物业公司概况公司市值（亿元/人民币）营收（亿元/人民币）-19E归