重庆房地产市场调查分析

1、.：.；重庆房地产市场调查分析第一章 重庆市社会经济概略一地理环境和居住构造分析一地理环境分析重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世出名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭，“一山一槽二岭的形貌。辖区拥有.万平方公里的土地，设个区、个县和个市。独特的地形，培育了重庆是一座“山城兼“江城，既是有特大城市的某些特点，又有显著的乡村特征。城市不是放射型开展，而是组团式建立。各组团相对自成一体,自发构成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。二居住构造分析由于交通

2、的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特征。市民在选择居住时更倾向于其现任务、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了/，其次是中巴车约占/，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占%，拥有私家车%。在区域居住构造里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的“高尚居住区域，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。虽然，重庆没有上海原来“宁要浦西一张床，不要浦东一间房的居住构造趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住构造在短期内不易发生艰苦变化。随着全市路桥一票制

3、的实行，南岸与北部新城环境交通的改善以及全市性优秀住宅小区建立，在居住构造中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐渐构成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。 二经济开展情况GDP继续稳定增长，为房地产开展提供良好外部环境年至年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地域投入力度的推进下，重庆市经济开展快速平稳，全市GDP由年的.亿元添加到年的.亿元，添加了.亿元，按可比价钱计算，比年增长.%，增幅高于上年.个百分点，是重庆成立直辖市七年来经济增长较快的一年。稳健运转、增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。展望年，随着国际国内经济环境的继续好转，全

4、市经济增长仍将坚持快速、稳健势头。同时，年，重庆房地产添加值到达.亿元，全市GDP约%的增幅中，房地产就占了近%。加上相关行业，房地产对GDP直接与间接奉献在%以上。房地产初次成为支柱产业之一，这在一定程度上改动了重庆过于单一的经济构造，为重庆开展成为长江经济中心奠定了根底。重庆市历年国内消费总值曲线图数据来源：重庆市统计年鉴二产业构造优化，促进经济进一步增长第一、第二、第三产业在坚持稳定增长的同时逐渐实现了产业构造优化。产业构造由年末的. ：. ：.演化为年末的 ：. ：.。年重庆市一产业添加值.亿元，增长.%；第二产业添加值为.亿元，增长.%；第三产业添加值为.亿元，增长.%。显示出第一产

5、业占GDP比重逐年下降，第二及第三产业占GDP的比重逐年上升，重庆市国民经济的增长主要得益于第二、第三产业，特别是第三产业的快速增长。第三产业中，新兴产业如房地产、旅游、信息效力、广告、社会效力等行业开展明显加快，就业人员快速添加，社会经济效益增长显著。第三产业快速增长带来的产业构造优化，阐明了重庆经济更有活力，经济构造也向现代型方向好转。重庆市国内消费总值产业构造%年份第一产业.第二产业.第三产业.数据来源：重庆市统计年鉴三重庆市根底建立情况至年期间重庆市强化了根底产业和根底设备的建立,尤其是加大了对交通运输邮电、市政设备及住宅建议的投资力度，从而极大的改善了城市容颜和投资环境。年全年城市根

6、底设备建立完成投资亿元，同比增长.%。其中交通运输占全市根底设备总投资的.%，年内，渝长、长涪、渝合、长梁、梁万、渝黔一期高速公路相继建成并投入运用；渝黔二期、渝临、渝合二期高速公路、渝怀铁路、渝遂铁路、江北机场航站区扩建、寸滩港口码头及三峡库区码头扩建等工程建立进展顺利，集水运、铁路、公路、航空为一体的立体综合交通运输网络进一步得到完善。各艰苦投资工程主要有“半小时主城、长江一路改造、大坪循环道改造、中兴路石板坡立交、渝澳大桥二期工程、四公里立交桥等。受土地价钱、三材价钱上涨及大规模拆迁建立等诸多要素影响，年重庆房地产开发投资力度进一步加大，投资增速继续高走，各月投资增幅均坚持在%以上。全年

7、累计完成房地产开发投资.亿元，同比增长.%，占全社会投资总量的.%，比重较去年同期上升.个百分点。其中，住宅投资.亿元。四居民收入稳定添加，生活程度不断提高城乡居民生活程度继续提高。一是年全年城市居民人均可支配收入接近美圆，已超越人均美圆的根本小康程度；二是全年实现社会消费品零售总额.亿元，比上年增长.%，增幅比上年高出.个百分点。新一轮消费热潮逐渐构成，住房、汽车、电子通讯设备继续旺销。全年商品住宅、汽车、通讯器材销售额分别增长了.%、.%和.%，消费构造晋级趋势进一步明显。城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、居住不含购买住房等非实物消费倾斜。深化住房制度改革对居民的消费产生宏大影响，部

8、分收入和很大部分存款投资于住房。最能反映居民家庭生活程度的恩格尔系数不断下降，年重庆城市和乡村居民的恩格系数不断下降到.%和.%，主城区居民的生活程度已接近实现“小康，消费构造得到了明显改善。充分显示出重庆市居民特别是主城区居民生活程度大幅度提高，消费需求旺盛，经济收入稳步增长，使住房、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。重庆市年至年人均GDP变动图 单位：元资料来源：重庆市至年社会消费品零售总额 单位：亿元资料来源：重庆市统计年鉴三人口情况截止年底重庆全市的总人口为万人，人口自然增长率为.，总户数约为万户，平均每户居住人数为.人。重庆市现已成为中国人口最多的城市，占全国总人口的.%，位居全国

9、第位。随着重庆城市化的进程，大量的农业人口转为非农业人口，来渝务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。重庆市主要年份总人口及非农业人口数据来源：重庆市统计年鉴主城区人口分布变化呈以下特点：一渝北区人口最多，九龙坡区人口增长率最快。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建立，渝中区和大渡口区的人口开场下降，居民开场从人口拥堵、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。二人口密度与人口变动大致一样，渝中区人口密度仍是最高。全市总的人口密度为人/平方公里，在八个主城区，渝中区的人口密度为最高，人口密度每平方公里超越人

10、，渝北区人口密度最低，人口密度每平方公里不到人。从人口密度上来看，近两年内，江北区的人口密度增长率最高，其次是南岸区，而渝中区人口密度增长率位居主城区各区最低值。三区人口增长与各区经济开展情况尤其是房地产业的开展有严密的联络。渝中区的人居情况曾经处于超饱和形状，房屋建筑只能往高处开展这也是渝中区高层建筑位居重庆各城区第一位的根本缘由，导致房屋居住质量不高；而相比之下，南岸区、九龙坡区、沙坪坝区的人口密度较小，其房地产开展潜力相对较大。尤其是江北区与南岸区，离渝中区解放碑中心商务区与中心商圈间隔 较近，交通方便，相对满足重庆人居家、购物的现代需求。与此同时，渝中区从功能上来说已愈来愈趋向于商业、

11、信息、贸易为主导的专门商务区，而南岸区、江北区、沙坪坝区在开展本身产业的同时，也成为市民选择居家地的主要地域。三根据全国第五次人口普查结果，同年第四次人口普查相比，岁及以上人口的比重上升了.个百分点，表现出一定程度上的人口老龄化速度加快。随着人口老龄化速度的加快，城市居民住宅构造在一定的阶段也将发生相应的市场变化。这种构造的变化与一个地域的民族、文化、教育、经济等多种要素有着亲密的关系。并且与第四次人口普查相比，十年零四个月共增长了.万人，增长率为.%，平均每年添加.万人，增长率为.%。其中主城六区渝中区、南岸区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区人口为.万人，占重庆市总人口的.%。数据来源

12、：四人口分布各城区的地理环境与经济构造等导致人口的详细分布呈现出不平衡情况。例如，渝中区各街道人口密度均较大，尤其是解放碑新华路、朝天门、储奇门、一号桥、人和街、上清寺、两路口、大坪等，相对而言李子坝地段较为疏松。而南岸区的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往周围分散，人口密度相对减少，尤其是从南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐渐稀少。重庆市是一个重工业开展城市，近几年商业经济的开展使城区建立呈现新旧交替情况，人员居住与商业运营没有严厉的区分，加上重庆人对都市生活的“固着情结如老解放碑人对解放碑的情结，导致商业越兴隆地段，人口密度越大。其次，人口密度与各城区工业分布情况、教育

13、分布情况也亲密相关。五人口文化程度重庆主城区人口文化程度构造 有效样本量小学及以下初 中高中/中专/技校大学专科大学本科研讨生或以上人数百分比(%).数据来源：重庆市统计局人口普查资料调查显示，重庆市主城区人口的文化程度比重庆市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济开展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，重庆主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，重庆各经济单位近年来普遍注重文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育程度。此外，重庆市人口的文化程度总体上来说也在不断的提高。与年第四次人口普查相比，全市每万人中拥有各种受

14、教育程度的人数出现了如下变化：具有大学程度的由人上升为人，具有高中程度的由人上升为人，具有初中程度的由人上升为人，具有小学程度的由人下降为人。城市人口文化程度的提高，有助于消费市场的引导。四城市化进程加速，房地产业面临艰苦机遇目前重庆城镇化程度只需.%，低于全国平均程度。按照政府规划将在年提高到%。随着城镇人口的增多和住房建立重点由城市中心区向周边地域的转移，住宅需求量亦将同步添加。据测算，“十五期间重庆市城镇居民住宅潜在需求量年均约万平方米左右，这必然将成为重庆市房地产业继续开展的强大动力。这种加速城市化的进程，政府已由“方案变为实践行动。首先政府正加紧进展以“八小时重庆和“半小时主城区工程

15、为主的根底设备建立；未来几年内将相继建成几个百万人的卫星城市；把渝中区作为未来“中央商务圈的规划建立和都市兴隆经济圈城镇面积的扩展等都将极大地促进房地产开发的开展。其次，旧城改造的大规模实施，如江北城片区，化龙桥片区的拆迁改造建立的启动以及居民的大规模外迁，也将为房产开发和房地产买卖带来现实的开展机遇。五消费程度提高，消费构造改善从年代后期起，中国居民的整体消费构造已从满足“温饱型向“小康型转变，相当一部分高收入的居民群体开发向“富有型转变。消费重点由衣、食为主转向住、用、行为主。对于重庆城市居民消费重心发生转移，消费需求发生三个方面的重要转向，一是根本消费逐渐向居住、交通、通讯等领域扩展，二

16、是日用品类消费进入更新换代时期，并向品牌化开展，三是文化教育及知识产品的消费比重明显添加。反映在支出构造上，日常消费中，吃、穿、用消费支出下降了个百分点，住、行、医、教育支出提高了个百分点。重庆市是开展中的新兴直辖市，但人均收入与京、津、沪、粤相比仍有一定差距。重庆市主城区居民家庭消费已步入小康阶段根据恩格尔系数判别。医疗保健和住房支出的大幅增长，已成为重庆市城镇居民家庭生活的两大消费热点。随着经济的开展，居民家庭收入的增长幅度将会加快。六重庆各区域主要商业情况综观重庆市各行政区域的经济开展，呈现出多样性和不平衡性：一渝中区渝中区是重庆市乃至西南地域最大的商贸中心、金融中心、科技中心、水陆交通

17、枢纽。据统计年全区国内消费总值实现.亿元，比上年增长.%；人均国内消费总值到达.万元，全区社会消费品零售总额达亿元，同比增长%。渝中区有各类商品市场个，市场运营面积达万平方米，其中具有代表性的朝天门综合买卖市场，由个买卖区组成，市场建筑面积达万平方米，主要从事服装、小商品百货的零售。渝中区的专业市场还包括有：菜园坝市场群，全年成交达.亿元；新华路家电零售市场，全年成交额达亿元；学田湾小仪器市场，全年成交额达.亿元；大坪汽摩配市场，全年成交额达亿元。解放碑商业区集中了重庆市各大型综合商厦，从传统运营的国营百货商场，到集购物、休闲、文娱于一体的综合商厦，是商家必争之地。其中具代表性的商场有：重庆百

18、货大楼、新世纪百货、新华书店、大都会广场、王府井百货等。渝中区作为重庆政治、经济中心，对重庆市经济开展发扬了越来越大的作用，其功能上趋于更加单一化，以政治、经济、信息、商贸、物流、都市旅游为重点成为渝中区的兴市方针，这在一定程度上改动了过去人们将渝中区作为居住地首选的消费心思，人们更情愿在渝中区任务，而将临近的南岸区、沙坪坝、江北区等作为居住地，同时渝中区的开发程度已非常高，二度开发的本钱将会成倍添加，这也是目前渝中区房地产开展后劲缺乏的主要缘由。二江北区江北区位于重庆市主城区，是建立中的北部新城的中心，是重庆市未来的行政中心、科技中心、文化艺术中心和交通枢纽。它现有各类商业网点多个，运营面积

19、万平方米，据统计，年全区实现国内消费总值.亿元，社会消费品零售总额达.亿元，集市成交额为.亿元。江北区主要大型的商场分布情况为：建新北路沿线协信黄金海岸、重百大楼江北分店、世纪新都、华联商厦和龙湖北城天街，营业面积超越万方。家乐福金观音店，总建筑面积超越万平方米，年营业额达亿元以上，盘溪蔬菜零售市场全年成交额达亿元。黄花园大桥、重庆至涪陵高速公路相继建成，加之重庆江北国际机场的扩建，江北成为重庆联络世界的窗口。江北区由于其独特的地理优势，使之成为重庆继渝中区之后综合实力第二大区，随着政府迁址江北，对江北的房地产开展起到了极大的促进作用，自年起构成了江北投资热，但由于江北区是一个以工业见长的地域

20、，有重庆长安等一批大型工业企业，其商业被建新北路分隔，购物环境相对较差。现正在兴建的江北步行街将完全改动江北的商业规划，对江北区的房地产开发及投资产生深远的影响。江北区与北部新城作为政府所在地、临近机场和规划中的新火车站，交通将进一步改善。随着五里店、黄泥磅地域众多中高档物业的开发，将有众多具有较强消费才干的人群入住江北及北部新城，为江北商圈提供了新的潜在消费人群。在宏观环境上，政府在江北更是规划出重庆最大面积达.公顷的休闲步行街，在步行街中，将修造三座广场及宽度达米的架空层横跃建新北路，将从根本上处理江北商圈在地理、交通、规划、上的缺陷，特别是三大广场之一的现代文化广场，面积达平方米，并将重

21、现观音古桥，添加该地域的文化内涵。龙湖花园的开发商中建科在江北兴建的北城天街，引进了知名的华联超市，重庆知名开发商协信集团在观音桥转盘开发大型商业物业黄金海岸，同样知名开发商东和物业，在五黄路中心地带，开发“皇冠自在城，这些个案都将进一步昌盛江北商圈。政府方案经过宏观大环境的改善，使江北商圈具有与解放碑商圈竞争的才干，并在重庆几个城区的商圈中脱颖而出。虽然江北的潜在优势较多，但因其与解放碑临近，及众多规划需政府实真实在的落实，因此近期该商圈在重庆市的商业位置不会出现大的变动。沙坪坝区沙坪坝中心商圈是指商业步行街至绿色文化艺术广场一线为主线，辅以南开商业步行街。这里是沙坪坝人流量最大，大小商家最

22、集中的地方。各类效力营业面积达多万平方米，重百沙坪坝店、明日百货、新世纪百货沙坪坝店，金诚广场、巴黎广场、融信大厦，、华夏银座、华宇广场、立海国际商务公寓等都在此中心区，提供吃喝玩乐效力的小型商家也密布其间。去年日均人流量逾万人，主要商场营业额达亿元，其中重百沙坪商场销售额达亿元，超越重百解放碑总店，可见沙区购买力非同普通。沙坪坝间隔 解放碑较远，受主流商圈影响较小，长期以来其商业开展都自成体系，由于沙坪坝的购买力组成很有特征，平日主要由高收入的知识分子、政府任务人员、纯消费型大中学学生等构成，周末甚至吸引了北碚、井口、双碑的消费者，这给沙坪坝中心商圈的零售运营带来了极大契机，也给商业定位和商

23、场布置，甚至商用物业营销带来了较大的灵敏性和便利性，使沙坪坝步行街中心商圈人潮涌动，商机澎湃！沙坪坝作为重庆市第二商圈，其商业开展牵动全市商业开展的脉博，目前上规模已营业的商场主要有：好又多量贩、新世经凯瑞商都、立洋百货、华宇时髦商业广场、金鹰女人广场、华夏银座、赛博数码、欣阳百货、三峡广场。四九龙坡区杨家坪商圈由于地上商场运营面积较少，而且地下通道为人行必经之道，使得地下商场能占据一席之地。据悉，仅杨家坪地下商场一家去年商品零售总额就超越亿元。这就构成了杨家坪独特的“地面+地下商圈。由于商业气氛太淡，商业构造不合理，九龙坡消费外流严重，为留住消费，政府下决心兴建杨家坪商业步行街，其中以杨家坪

24、转盘为中心的平方公里的商业步行街将在年底建成并“开街营业，这样呵斥一个最直接的后果就是：商业面积的大放量。跃华商都、晋愉城市彩园、建立广场，三个区域商业“航母的先后“起航，加上鹤头路B区的改造将用于商业用途，以及上海银星集团将步行街周围打造“上海中心。斌鑫集团将在新华四村开发商业物业未来两三年内，商业面积将添加万平方米，如算上社区门面这一面积将更为可观；其次产商业构造的调整，商业面积放量绝不能视为中、低档商业量上的扩张，而应是质的提升。晋愉彩园已胜利引进新世纪百货，跃华商都也郑重在引进品牌商家的任务中大做文章。随着步行街的启动，未来两三年内，杨家坪商圈将会重新“洗牌；同时轻轨较新线全面建成后，

25、可构成顶峰期单向每小时万人流的运载才干，年客流量可达亿人次，而杨家坪处在较新线枢纽位置，对商业推进是革命性的。轻轨沿线大坪、大渡口等区域居住人口众多，商业配套滞后，商业功能不齐全，轻轨建成后，区域的衔接更加有时机吸引更多外区客户前往杨家坪商圈消费。五南岸区南岸区与渝中区仅有一江之隔，长江大桥通车前，两岸主要依托长江索道联络，八十年代弹子石地域棉纺企业的兴起，加之南岸区区政府位于上新街，使弹子石、上新街成了南岸区经济的重心点和商贸中心。经过十几年的开展，特别是长江大桥和鹅公岩大桥的通车，南岸区的经济重点转移到南坪镇并已实现市场、网点规划的战略重点转移，建立规模扩展，设备程度提高，各类市场构造趋于

26、合理。网点、市场建立呈现继续开展的良好势头。全区已建成以大型商贸设备为主，采用现代化运营、管理方式为主的贸易区；建成以会议、展览为标志的会展中心区；以旧车、机动车为龙头的专业市场零售区；以餐饮、休闲、文娱为特征的南滨路景观休闲区；与生活小区内的市场和连锁店、零售网点共同构成全区的商业设备规划网络。全区共建成各类市场个，面积万平方米，拥有各类大中型网点平方米以上个，面积万余平方米；在建、拟建的大中型商业设备个，面积万平方米。还另有证券、人才、劳动力、房地产等消费要素市场。全区目前拥有市场个，其中专业零售市场个，消费品市场个，建立了以区域性市场为龙头，地方性消费生活资料市场为骨干，各类消费品市场为

27、根底的市场框架体系。南坪南路区块在南岸区政府的合理规划和引导下，开展成为专业市场区，如汽配城、机动车买卖市场、二手车买卖市场、重庆家具市场等专业买卖市场。南坪西路集中了百盛百货、北京华联近期开业、新世纪江南商都、诺马特超市、金台百货、流行前线地下商业街、山城平价超市、昌龙百货、浪高地下商场等.初步构成了以大型综合性百货、大型超市为主，各类中小型百货及店铺商业为辅的中心商业区，其营业面积达万平方米。在政府规划中，现有步行街将不断扩容，并最终构成占地万平方米、商业面积多万平方米的超大型综合性商业步行街区。南坪东路区块以众多中小临街商铺为主，以及宏声广场的地下宏声商业广场。作为南岸区与外区衔接的重要

28、车站南坪公交车总站就位于该区域。南岸与外区的交通车几乎都以南坪公交总站为中转点，但政府已规划将公交总站搬迁出主城区，加上重百整体搬迁至天龙广场，这已成为该区块商业开展的重要抗性。随着南岸区政府的不断倾力打造，具有“重庆外滩之称的南滨路已逐渐成为集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、饮食文化等诸多内涵为一体的都市景观商业带。已成人气鼎沸之势，吸引了众多本地市民和外地游客到此观光、休闲、文娱、就餐。南滨路成为重庆夜景经济的代名词。虽然，目前该区域总体规模不大，其影响力却覆盖整个重庆主城区。随着南滨路沿线各楼盘的商业设备相继问世，加上政府的大力扶持，该区域必然成为重庆最具人气、活力和质量的地域之

29、一。七宏观环境小结综上所述，重庆市的国民经济正在继续安康稳定的开展，各项经济目的逐年增长，城市化进程加速，城市容颜日新月异，交通及投资环境大为改善，城乡居民的收入与支出逐年添加，不断提高，商业开展日益成熟。作为西部独一的直辖市，重庆市正在逐渐稳定本人的交通、能源、经济和商贸中心位置。目前正值中国参与WTO和西部大开发的大好时机，西部个省、市、自治区地域辽阔，人口众多，资源丰富，必将成为投资重点；而重庆市的经济根底和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的重点城市，城市的经济将得到更大的开展，这为本市的各行各业，特别是房地产业带来了不可多得的开展契机。重庆市自然环境一重庆主城区主要景

30、观分布景观所在区域景点渝中区朝天门码头、鹅岭公园、枇杷山公园、人民大礼堂、珊瑚坝公园、红岩村革命烈士留念馆等南岸区南山公园、老君洞、一棵树、慈母山温泉、科普中心等北部城区花卉园、宝圣湖等沙坪坝区沙坪公园、烈士陵园、歌乐山、平顶山公园等九龙坡区华岩寺、海兰云天等大渡口区巴南区南温泉、南湖、桥口坝温泉、东泉等重庆市的旅游资源非常丰富，可供游览观赏的景点达多处，国家级风景名胜有缙云山、四面山和长江三峡，全国重点文物维护单位有八路军驻渝办事处旧址、中美协作所集中营旧址、宝顶山摩崖造像、北山摩岩造像，还有合川钓鱼城古战场、抗战遗址、万盛石林、铜鼓滩漂流、统景峡谷风光、东泉热洞及洞穴群等等，市内风景区总共

31、为个，其中国家级风景区为个。三峡工程的兴建和重庆周边环形旅游线的构成给重庆旅游带来空前的开展契机，重庆极为丰富的自然和人文旅游资源正在逐渐展现出来，一个以重庆为中心的大三峡旅游区域以其独有的魅力将吸引更多的游客。 丰富的旅游资源为重庆市经济的腾飞添加了动力，据市旅游局的统计显示，近年来重庆市外出旅游的市民和来渝的外地游客呈现稳中有升的态势，对重庆市经济开展奉献率初步估计在%左右。作为房地产工程的开展，城市景观的发掘和改善将对提升城市综合笼统和城市人居环境有非常大的协助 。综合国内其他地域，上海以浦东东方明珠电视塔作为上海市的标志性建筑，极大地促进了浦东的开发和陆家嘴金融区的开展，而黄浦江外滩的

32、改建也为外滩金融业的再度振兴提供了强大的助推剂。作为重庆市拥有非常丰富的自然和人文景观，假设能进一步开掘和开发，将对城市和区域经济有非常大的促进作用。二重庆市自然地理环境重庆市是中国西南地域和长江上游最大的经济中心城市，中国经济兴隆的东部地域与资源富集的西部地域的结合部，在地貌构成上，最典型的特征是山多河多。众多山脉连绵起伏，大小河流纵横交错。地貌构造比较复杂，主要有个特点：一是地势起伏大，层状地貌清楚。二是地貌类型多样，以山地、丘陵为主。三是地貌形状组合的地域差别明显。四是喀斯特别貌分布广泛。在城镇地理分布构造上，重庆直辖市是由个特大城市、个中等城市、个小城市和多个乡镇组成的复合型城市。主城

33、区非农业人口多万人，为特大城市。中心区在两江集合处，呈半岛状，海拔在米米之间。城廓依山傍水，建筑物层层叠叠，构成独特的山城景观。中心区是重庆的行政中心，金融、商贸中心和水陆客运枢纽。万州、涪陵个中等城市分布在主城区以东长江沿岸，与主城区分别相距公里和公里左右。小城市和城镇呈带状分布，主要在江河沿岸和铁路、公路沿线，密度从西向东逐渐减小。由此使重庆构成了特大城市中等城市小城市小城镇多中心、组团式的城市规划，成为全国面积最大、人口最多、二元构造突出的新型城市。 重庆市主城区覆盖面积较广，除渝中区外，其城市整体开发程度不高，城市扩容潜力非常大，作为城市开发商而言，其市场前景是非常好的。同时，重庆独有

34、的山地地貌，有利于建山水结合的园林城市，对提升城市整体规划和城市市容景观都是非常有利的。重庆市政府已将重庆的山水园林建立作为重庆市政今后开展的一个方向，因此作为开发商，应利用相应的政府政策支持，从而提高工程的市场竞争力。三重庆市环境污染重庆市两江环抱，“城是一座山，山是一座城，“山城由此而得名。重庆是一个老工业基地，为我国经济做出了重要奉献。与此同时，重庆市也是一个污染比较严重的城市，其空气质量和饮水质量相比其他大型城市较差。自三峡工程开工以来，重庆市将环境维护任务作为振兴重庆的重要步骤之一。以改善市民的生存环境为目的，以环境维护和园林绿化为重点的战略思想曾经确立。近年来，重庆市加强了城市饮用

35、水源的维护和大气污染与交通噪声的治理，确立治理污染源工程项。大气二氧化硫浓度下降.毫克/平方米，烟尘控制区覆盖率达，主城区空气质量明显改观；分析近几年重庆消费者购买商品房的消费习惯，“生活方便性是消费者购房的一大思索要素，因此，在重庆这个多经济中心的特大城市中，居民往往首选“当前居住区域为购房首选区域。因此，城市的自然景观只是影响消费者购买的大环境要素，这种要素对消费者购房的影响力远不如房地产本身、“交通条件等重要。如江北区固有的自然景观极少，但并没有影响消费者对该区购房的热情。在消费者实践购房过程中，消费者已将“自然景观的概念了解转化成个人对“社区居住环境的了解。因此，他们以为，城市“自然景

36、观是影响消费者旅游的重要要素，但并不是消费者选择居住地的重要要素。虽然自然景观对消费者购房的影响不大重要，但消费者对居住环境的追求是永久的。这就是开发商将自然景观与居住环境概念转换的意义。第三章 重庆社会文化环境一居民职业构成与商品房购买的相关性一年龄构造从置业者的年龄构造来看，他们的年龄主要集中在-岁之间，其中-岁的置业者占置业人群的.%，-岁的占.%，-岁的占%，-岁的占.%。由以上数据，他们推断出重庆的置业人群其年龄构造趋向于以“中青年消费群为主，这个年龄段层面上的消费者是房产销售的目的群体。二文化构造从置业者的受教育程度来看，他们中间受过中等教育的置业者占置业人群总体的.%，高等学历大

37、专以上的置业者占总体的.%。由此，他们可以以为，重庆的置业者已具备了一定的文化素质。三职业构造从置业者的职业构造来看，重庆置业者的职业构成主要以公司职员、个体户/私营业主、其他如律师等为主，他们构成了置业人群的主力军。国家机关公务员、教师、医生等事业单位任务人员由于单位性质的缘故，他们多数思索在本单位购房，随着人们对商品房高质量的进一步追求，在二次购房的人群中，这部分人员比率有一定的上升。四经济情况从置业者的经济收入情况来看，重庆置业者的个人稳定月收入主要集中在-元之间，占置业人群总体的.%。个人月收入在元以下的置业者也占有一定的比例.%。根据这种景象他们分析，目前重庆推出了购房信贷消费，银行

38、提供按揭贷款，即使置业者的个人月收入较低元，只需他们有一份较为稳定的收入，置业购房的动机将促进其购房的需求，从而产生购房行为。五区域选择从置业者的购房区域趋向来看，重庆置业者选择将会在江北区购房的占.%，选择将会在渝中区购房的占%，选择将会在沙坪坝区购房的占.%，选择将会在渝北区购房的占.%，选择将会在南岸区购房的占.%，选择将会在其他地域购房的占%。经过他们多次房地产的调查，数据结果证明，目前，重庆置业者思索购房的区域选择存在着剧烈的“区域情结，换句话说，就是置业者会考试就近选择当前居住区域购房。他们曾经习惯了目前所居住区域的文化、政治、经济等方面的生活气氛。二文化教育程度及其对购房的影响沙

39、坪坝区是文化区，居民职业分布以文化、教育及卫生为主；渝中区是经济商贸中心，居民职业分布以公司职员、白领阶层为主；大渡口及九龙坡区是工业区，居民职业分布以工人为主；南岸区是工业、旅游、商贸区，居民职业分布以工人、运营业主、职员为主。在全市人口中，接受大学指大专以上教育的.万人，占.%；接受高中含中专教育的.万人，占.%，接受初中教育的.万人，占.%；接受小学教育的.万人，占.%以上各种教育程度的人口包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生。与年第四次人口普查相比，全市每万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化；具有大学程度的由人上升为人，具有高中程度的由人上升为人，具有初中程度的由人上升为人，具有小

40、学程度的由人下降为人。全市人口中，文盲人口岁及岁以上不识字或识字很少的人为.万人。与年第四次人口普查相比，文盲率由.%下降为.%，下降了.个百分点。从以上数据的对比，他们可以清楚的看到重庆人的文化教育程度在明显的上升。受教育程度越高就会遭到更多的尊崇，成为人们追逐的目的，相应地其社会位置与经济收入相对提高。这类人群曾经根本具备购房置业的经济支付才干。一旦这类人群中的潜在置业者有购房置业的动机时，就会把潜在的动机转变成为现实的购买力。三重庆居民生活形状与消费行为特征重庆主城区消费者选择百货公司/购物中心的思索要素排名思索要素百分比%质量可靠.交通便利.价钱适中.商品种类齐全.效力态度好.就近.退

41、换商品方便.空间宽阔.经常有促销活动.可送货上门.大型商品保修.室内外装潢设计现代化.提供餐饮休憩配套效力.有大量进口商品.除了百货公司/购物中心以外，随着中国大中型城市超高零售业的迅速开展，“超市消费成了现代人消费的一种重要方式。据调查，重庆市主城区消费者中有.%的人员“最近三个月光临过超市，可见超市市场消费潜力宏大。重庆主城区消费者最常去的超市排名排名品牌百分比%家乐福.新世纪超市.好又多超市.山城平价超市.十点利.跃华超市.重庆主城区消费者选择超市的思索要素排名思索要素百分比%价钱适中.质量可靠.交通便利.商品种类齐全.就近.效力态度好.经常有促销活动.空间宽阔.退换商品方便.提供餐饮休

42、憩配套效力.可送货上门.大型商品保修.室内外装潢设计现代化.有大量进口商品.重庆人“好吃是其生活形状典型的一个方面。通常访亲会友通常喜欢在外聚餐，通常去的饮食场所包括街过特点餐厅、火锅店、大排档等，有“夜啤酒提供是消费者选择聚餐的一个重要要素。近几年随着人们物质程度的提高，各大酒楼、特征餐厅如川菜“七十二行、“菜根香以及渝派“香积厨等聚集了大量的中等以上消费程度的消费者。火锅是重庆常胜不衰的一项重要餐饮。重庆人的率直与豪放个性使他们对麻、辣味道较重的菜品表现出浓重的兴趣，同时，重庆人喜欢饮食更新，只需消费者口碑中盛传新品上市，路途再远也亲临光临。可以说，重庆人在饮食方面的个性可以总结成“麻辣情

43、结、“追求创新。然而，重庆人对西餐的偏好远远不及北京、上海与广州。据调查，仅有.%的消费者“最近三个月光临过西式快餐店。对各大快餐店的选择意见如下：重庆主城区消费者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比%肯德基.德克士.麦当劳.美国乡村鸡.重庆主城区消费者经常运用的交通工具.百分比%公共汽车/空调巴士.小公共汽车.出租车.步行.单位交通车.摩托车.私人汽车.自行车.轮渡.电动扶梯.助动车.其他.重庆主城区消费者常做的休闲活动排名排名活开工程百分比%看书.逛街购物.听音乐.去动物园或公园.打麻将.唱卡拉OK.慢跑.打羽毛球.游泳.编织裁剪.打乒乓球.看电影.打游戏机,电脑游戏.种花盆裁.国内一天以

44、上的游览.打篮球.酒吧/咖啡屋/茶室.踢足球.滚轴溜冰.看展览会.钓鱼.打保龄球.听演唱会/音乐会.国内一天往返旅游.绘画书法.郊游露营.跳迪斯科.扭秧歌/木兰拳/交谊舞.登山.去博物馆或美术馆.打网球.乐器演奏.开汽车兜风.滑冰.玩滑板.海外游览.打高尔夫球.重庆主城区消费者家用汽车比例百分比%有.没有.表-：重庆主城区消费者如今汽车来源百分比%自家购买的.单位配发运用的.表-：重庆主城区消费者未来购车计划百分比%计划买.不计划买.以上消费者有关的生活形状可供开发商进展小区规划、配套设备建立等方面参考有关意见。以上数据来源于专业市场研讨公司消费者调查四居民主要价值取向一不同消费者层对时髦流行

45、目的的认识习惯：男性中.%的消费者属于“平实生活指向，女性中.%的消费者属于“平实生活指向；属于“时髦流行指向的消费者男性占.%，女性占.%。二不同消费者层对广告态度目的的认识习惯：不同年龄段的消费者对广告的热衷程度不同，属于“广告冷淡指向、“中间层或“信任广告指向型消费者各年龄段的所占比率如下：-岁-岁-岁-岁-岁广告冷淡指向.中间层.信任广告指向.三不同消费者层对饮食安康目的的认识：不同消费者层的个人月收入对“饮食安康的认知态度如下： 认识态度收入情况饮食“温饱指向中间层安康营养指向无收入.元以下.-元.-元.-元.-元.-元.-元.元以上.四不同性别构成的消费者对“价钱态度目的的认识：属

46、于“价钱无关怀指向型的消费者男性占.%，女性占.%；属于“中间层型的消费者男性占.%，女性占.%；属于“价钱注重指向型的消费者男性占%，女性占%。五不同窗历构成的消费者对“信息交流目的详细认识态度如下：小学及以下初中高中/中专/枝校大学专科大学本科研讨生以上信息消极指向.中间层.信息积极指向.经过上述几点描画，他们可以看出性情耿直、豪爽是重庆人的一大特点。他们业余时间喜欢邀约三朋四友打麻将。重庆人喜欢吃，特别是对麻辣味重的食品情有独钟，火锅是重庆人最喜欢的一种饮食。重庆人不太注重饮食安康，也不会经常吃保健品来补充营养。结合重庆经济环境分析，重庆人的收入程度不太高，但他们却喜欢在大型的商场或文娱

47、场所进展购物与消费。重庆人对于理财的观念，他们以为经济上的安定对本身来说非常重要，但他们缺乏对金融投资方面的知识，有相当一部分人宁愿把钱存入银行，也有一部分人把钱投资股票进展短线投资，他们不太热衷于信誉卡消费。五城市主要文化机构与设备分布概略文化设备建立获得本质性进展，相继建成红岩革命留念陈列馆、歌乐山烈士陵园红岩魂广场及陈列馆。大足石刻胜利列入世界文化遗产名目，成为我国第处世界文化遗产，档案馆个。全年出版各类报纸.亿份，比上年增长.%，各类杂志万册、图书.亿册，分别增长.%和.%.重庆现有文化机构主要包括：重庆市文化局、重庆新闻出版局、重庆市川剧院、重庆市广播电视局、重庆市京剧团、重庆市话剧

48、团、重庆市越剧团等。第四章 重庆市房地产及相关政策环境分析年度众所周知，房地产是与国家政策亲密相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的开展，作为这个行业的市场主体开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其工程运作的顺利程度。所以，他们特将年重要的政策、法规以及政府新举措搜集、整理如下： 一房地产业政策法规年可以说是重庆房地产的“政策拉动年，重庆市政府出台了一些艰苦政策，对房地产业起到了明显的拉动作用：一重庆主城区土地价钱上涨内容列示：重庆市国有土地运用权基准地价 单位：元/平方米用途土地级别商业用地年住宅用地年工业用地年注： 上表基准地价为城镇国有土地“五通一平条件下的平均价钱。 国有土

49、地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定公布。 上表基准地价包括土地获得费、土地开发费及土地增值收益土地出让金等。数据来源：重庆市国有土地运用权出让金规范单位：元/平方米用途土地级别商业用地年住宅用地年工业用地年数据来源：注： 上表所列为楼面价出让金 上表所列土地出让金不包括新征建立用地有偿运用费、拆迁安顿补偿及土地开发等费用。 上表所列土地出让金可根据实践用途的效益差别及土地位置条件的优劣进展适当浮动，浮动范围不超越正负%。意义：重庆市政府从年月日起，调整了主城区国有土地级别基准地价和土地出让金规范。其中，商业、住宅用地平均增长%，工业用地维持原有规范。此次地价的调整不但一方

50、面使房地产市场理性升值，另一方面促进国有资产增值保值。还由于政府和媒体的大力宣传，使市民第一次直接感受房价升值的能够性，刺激了购房者买卖积极性。年月房地产市场由淡季奇观般地变成了销售旺季，大部分消费者以为房地产存在上涨空间。现实上，由于政策拉动，-年年房地产售价不断延续攀高。二重庆房地产规费上涨过去，重庆市规费不断处于全国较低程度。去年重庆市政府全面上调配套费，由过去的每平米.元上调到元。意义：配套费上调一方面会导致房价被动上涨，另一方面也会促进政府在各项根底配套上的投入和完善。三开场施行内容列示以下就该规定的一些相对重要的内容节选如下：车位添加：要求，新建、改建、扩建的建筑必需按规定设置停车

51、位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每平方米至少设置个停车位；其中，地面停车位应不少于总停车位的%。添加公众空间：对添加公共开放空间的开发商制定了优惠。核定建筑容积率小于时，每提供平方米开放空间，允许添加建筑面积.平方米。容积率大于等于小于时，每提供平方米开放空间，允许添加建筑面积.平方米。容积率大于等于时，每提供平方米开放空间，允许添加建筑面积平方米。采光透亮化：以主采光面相对平行布置的建筑间距而言，住宅主要采光面之间的间隔 ：旧城改造区不小于平均高度的.倍，新建区不小于平均高度的倍。以下两种情况：一是层及层以下，或计算高度小于或等于米；一是层及层以上，或计算高度大于米、面宽大于米的住宅

52、，都按此执行。建筑物退后：临街建筑必需退让到道路红线后，临支干道后退不小于.米；临次干道后退不小于米；临主干道后退不小于米。绿地将变大：旧城改造区绿地率不低于%，新建区绿地率不低于%。建立用地内应有集中绿地，面积不得小于建立用地面积的%。另外，绿地控建区内，只能以低层建筑为主，绿地率不得低于%，建筑密度不得高于%。意义这些法规的制定和公布，阐明重庆市房地产市场曾经全面进入买方市场，而且政府也清醒地认识到这一市场法那么，并加以监控和扶持。如何建立更具人性化的建筑，如何面对更挑剔的消费者，是摆在开发商面前的一道艰苦课题。四年月日起开场实施内容列示这是重庆首个房地产买卖权威性法规，它对目前房地产买卖

53、的各方面都有了明确的规定，与过去不同点主要有：商品房销售以套内建筑面积作为计价根据，从而让消费者明明白白购房。现售商品房，房地产开发企业应在销售合同签署日之内，为购房者办理土地一切权变卦及房屋一切权登记；为保证购房者的预售资金不被挪用和卷走，对预售资金实施工程监理单位和银行共同监管；开发商应在预售房交房运用日之内，为购房者办理土地及房屋产权登记。意义:该法规就房地产买卖行为进展规范，针对以往房地产买卖中不规范的环节作了明确的限定，将有效躲避一些不良行为的产生，使房地产向安康、有序的方向开展。其它房地产业政策鉴于篇幅，对于去年重庆市发布的房地产政策法规在这里不再作详细论述。二道路、交通等市政建立

54、情况及政策意义一半小时主城区建立半小时主城区建立是指主城区各组团中心和重要节点，乘车到人民广场和外环高速公路的时间均在半小时以内。该工程将投资.亿，新建道路条，改扩建道路条。新建桥梁座，改造立交桥座等。除菜园坝大桥在年底开工外，“半小时主城的其他个工程，都将在年内开工。这比原来确定的时间提早了一年。二市内道路建立年开工的工程有项：四公里立交、新建南路二期、南区路石中段改造石板坡至中兴路、华新分流路渝澳大桥北引桥至裕家苑、学府大道南坪至八公里、长江一路两路口至肖家湾等。年开工的工程有：菜园坝长江大桥由菜园坝至南岸苏家坝，全长米，投资约亿元、大坪立交、牛角沱滴水岩段、新溉路新牌坊至溉澜溪、石坪桥立

55、交、南坪转盘改造、高九路九坑子至高庙村、渝碚路杨双段杨公桥至双碑、烟体路南岸滨江路至弹子石。意义：以上两项市政建立不但将大幅度改善市民的出行，还会改动市民出于交通限制对居住地的选择，给近郊房产带来新一轮的利好商机。据悉，已有大批的开发商涌向近郊开场了圈地运动。例如，南岸区弹子石五桂石大规模地块开发权转让阳光，回兴两路板块吸引到渝海实业、聚信集团、中关村实业、重庆国投等业内外资金圈地、开发。另外，由于部分原来较为荒僻的市内重要节点的打通，这些地块转眼变成交通要津地段，地块便变得炙手可热。例如菜园坝大桥的规划，融侨半岛获益匪浅；五童路的建成使鲁能星城更为便利，四公里立交的建立，直接带动了溯源居、学

56、府大道号、骏逸天下、美堤雅城等一大片工程或热销或引起关注，甚至成为全市性名盘。三路桥收费政策年月日起，重庆主城区路桥通行征收一致实行年票制。这艰苦改革标志着：从此，隔江的主城区之间再也没有直接的交通本钱，各区相互之间的一些社会活动，经济活动将大幅度交叉添加，对有些地域比如南坪，五里店等房地产工程，因受过桥费影响构成的陈见将逐渐消除。三房地产金融政策调整及政府促进消费政策一房地产金融政策调整房地产贷款利率下调年月，为刺激房市，央行下调房地产贷款利率，月利年从过去.调整到.；年由.调整到.；年利年由.%到.%；年由.%调整到.%。这一政策在较大程度上刺激了消费者的购房愿望，与土地价钱上涨、路桥政策

57、一同成为了影响年重庆房市主要的三大政策利好。提高房地产按揭首付款成数，降低贷款年限。由于“新东福事件，银行对降低贷款风险逐渐注重。过去，非经常见的“零首付“九成按揭，如今已难觅踪影。即使普遍的“成年，如今也有了职业年龄的限制。并且，银行放贷的审查也明显变得严厉许多。因此，营销手段需求创新，不能象过去那样仅靠变换付款方式降低首付压力。二政府决心促进消费、扩展内需重庆市人民政府为了充分发扬消费对本市经济增长的拉动作用，促进本市经济快速开展，对本市促进消费扩展内需任务提出了意见。其中就住房消费提出项意见：推进住房货币化分配，完善住房供应体系；继续加大存量公房出卖力度，鼓励房改房再买卖；规范完善集资协

58、作建房政策，吸引职工将消费资金投入住房建立；进一步降低房地产市场买卖税费；活泼房地产买卖，改善住房消费环境；完善住房金融配套政策，扩展个人住房消费货款；调整规范危旧房改造政策；高速开展经济适用住房建立；完善“购房入户政策；结合路桥收费改革，开展周边房地产市场等。意义：从以上政府的决心和举措来看，房地产消费市场的二、三级市场联动的迹象明显，将促进整个房地产市场的昌盛。规范、完善集资房的举措，将进一步加大重庆房地产行业逐渐纳入完全市场化的步伐。三央行新近发布通知内容中，很多与开发企业、建筑企业和银行金融机构有关，市场层面上最有影响是第四和第六条，详细精神如下：对借款人恳求个人住房贷款购买第一套自住

59、住房的，首付款比例仍执行%的规定；对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。对借款人恳求个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的高档商品房、别墅除外，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮动执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上含第二套住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期档次贷款利率执行。评价：这一规定“宏观调控的意味很重，外表上看对房地产市场消费会构成很大冲击。但实践操作至少在目前阶段尚有难度。由于要查清能否为买第二套住房并不容易。对此央行政策司司长戴根也表示，央行的通知总体上是一种政策取向，详细操作还需求一个过程。第五章 重庆市房地产市场环境分析一

60、房地产开发景气度分析是重庆房地产开发快速开展的一年，在这一年里，房地产开发坚持了较高的景气程度，各月景气指数均坚持在点以上。数据来源：全年“渝房景气指数的谷底出如今年末，指数为.，峰值出如今月为.，动摇不大。年重庆市房地产开发继续处于较高的景气程度，首先缘于宏观经济开展态势良好，居民收入提高以及大规模的房屋拆迁导致购房需求添加，推进了房地产市场的供销两旺；其次，土地价钱及三材价钱的上涨直接导致房地产开发本钱的添加，从而带动了房地产投资的快速增长；另外，系列促进房地产市场安康开展的政策出台，引导房地产逐渐步入良性开展轨道。其中指数的上升主要由房地产开发投资、本年资金来源、土地购置费、商品房空置面