哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析

1、哈佛分析框架下的我国房地产上市企业财务分析基于万科财务数据第3章哈佛分析框架下的万科财务分析31公司概况311公司简介万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是首批公开上市的企业之一。万科的前身是1984年初成立的“现代科教仪器展销中心”，1988年12月，万科实行股份制改革，资产及经营规模迅速扩大，走多元化发展道路，主要涉及地产、工业、商务、证券、文化等五大领域。1994年，万科进行战略大调整，专注于房地产业的发展，并且在地产行业内部也进行了一系列的调整，从多品种经营转向住宅产品的开发，开始走上专业化的房地产公司的发展道路。2007年，万科进行第二次专业化调整，

2、即在坚持住宅专业化发展的基础上，强调精细化发展，在其专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，追求有质量的增长。1991年1月万科在深交所挂牌交易，上市十几年来，公司取得了长足的发展。主营业务收入从上市初的66亿至12009年的4888亿，增长了73倍；净利润从7000万至1533亿，增长了75倍1。中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续18年保持盈利、保持增长的公司。万科注重理念奠基和道德伦理，公司坚持规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。万科凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”

3、称号，2008年入选华尔街R报(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业。312公司主营业务收入构成万科从贸易起家，经过二十多年的发展，今天的万科已经转变成了一家专业的地产公司，主营房地产开发与经营和物业管理。其主营业务收入构成如下图3-1所示：由上图3-2可以看出，万科的发展大致可以分为四个阶段：第一阶段1992-2002年问：稳步发展。这是万科稳步发展的时期，主营业务收入从66亿增至457亿，净利润也从07亿增至38亿，增幅接近6倍3。这期间是万科进行第一次专业化调整的时期。万科从1994年开始进行战略大调整，专注于房地产业的发展，至2001年，力-科实现了对万佳股权的成功转让，退出零售行业，集团的

4、专业化战略调整得以顺利完成。在此期间，万科的主营业务收入和净利润稳步增长。而这一时期也是国内房地产市场进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第二阶段2003-2007年问：突飞猛进。这是万科发展最快的时期，主营业务收入和净利润连续五年大幅增长。主营业务收入从2002年的457亿猛增至2007年的3553亿，增长了近7倍，净利润从38亿猛增至404亿，增长近lO倍。4这是力科在2002年全面完成专业化调整后，伴随着中国房地产市场的繁荣，从房地产业务中获得了令人满意的回报。这一时期，全国房地产市场进一步活跃，销售量持续增长，整体市场供需状况良好。政府在继续肯定房地产业作为促进国民经

5、济增长的重要产业之一的同时，加强了对市场的监控以及政策的调整。中国房地产价格的走势，在2003年到2007年这一轮的上扬达到高峰，政策面2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，并最终在2008年把这轮疯狂的地产牛市浇灭。第三阶段：小幅调整。2008年是万科小幅调整的时期，主营业务收入增至4099亿，同比增加154，净利润减少至403亿，同比减少了1675。2008年受金融危机爆发，国内外宏观经济下行的影响，房地产行业市场调整态势明显：消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，房价涨幅回落，部分地区房价下跌明显，市场交易陷入低迷；房地产开

6、发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。而万科在房地产行业如此低迷的情况下，主营业务收入依然稳步上升，这是与万科对市场的敏感、预测进而积极采取应对措施分不开的。万科是在2008年房地产业低迷初现端倪的时候，第一家宣布楼房降价促销的。万科以最快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的销售尽快实现，从而快速降低现有的存货和消化现有土地，然后再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这是万科在国内外宏观经济不景气、房地产市场低迷的特殊时候，能保持主营业务收入稳步上升，净利润仅小幅下跌的主要原因。第四阶段：稳健增长。2009年万科业绩稳健增长，实现主营业务收入48

7、88亿，同比增长19，；净利润533亿元，同比上升32。受2008降价销售项目销售结算滞后的影响，毛利率比上年下降62个百分点，仅为22。62008年控制新开工，导致2009年可售房源不多，以致公司销售增长无法跟上市场快速回暖，公司市场占有率比2008年下降068个百分点，为166。销售面积及销售金额在市场极为火暴的情况下仅分别增长19与325。总体来说，在2009年整体市场趋势性上升的情况下，万科业绩稳健增长。32战略分析接下来本文将以战略分析为分析的逻辑出发点，通过对万科的战略分析可以对万科的经营环境进行定性的了解，为后续的会计分析和财务分析奠定基础。同时，通过战略分析，还可以识别影响公司

8、盈利状态的主要因素和主要风险，从而战略分析将围绕着万科的价值创造能力展开。公司的价值创造能力主要取决于自身的盈利能力。而自身的盈利能力主要受以下几方面的影响：公司所处的行业、公司的定位及战略选择、公司的内部管理等等。因此，本文的战略分析主要包括以下两部分：中国房地产行业分析和万科的战略分析。321中国房地产行业分析3211中国房地产行业现状经历三十年的发展，房地产行业在步入新世纪后进入高速发展期。无论是投资规模还是投资增速都远高于其他行业的平均水平，房屋销售量突飞猛进，土地价格、房屋销售价格都大幅上涨。房地产行业的联动性很强，带动了中国土地市场的持续火爆，也带动了钢材水泥等建材行业、室内装修等

9、行业的发展，有力地促进了国民经济的发展。2008年受金融危机爆发，国内外宏观经济下行的影响，房地产行业市场调整态势明显。2009年以来，随着经济的好转，以及在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，压抑了一年多的自住需求集中爆发，而且带动改善性需求和投资性需求入市，促进了楼市持续回暖。具体来看，目前我国房地产市场运行呈现以下特点：投资复苏，全国房地产行业景气度持续上升。经历了2008年房地产市场的深度调整，2009年房地产开发投资逐渐复苏。2009年全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)持续上升，截止2009年12月，“国房景气指数103667，比11月份提高088个百分点。从1

10、2月份的数据来看，全国房地产各项景气指标上升加快。其中，销售价格指数上升的幅度最大，对“国房景气指数的下降影响最大。商品房销售由回暖向火爆演变。2009年，全国商品房销售形势经历了回暖、畅销到火爆三个阶段，量价增长远远超过年初预期，甚至超过了疯狂的07年：商品房销售面积937亿平方米，同比增长51；商品房销售额44万亿元，同比增长828。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元平方米，同比增长21，远高于2007年3885元平方米的水平。随着房地产市场的网暖，部分一线城市出现了房价上涨过快等问题。8房地产企业资金来源充裕。200

11、9年适度宽松的货币政策，为房地产行业带来相对充裕的资金流。房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长“2。其中，资金来源增长较快的两部分是国内贷款和其他资金，国内贷款11293亿元，增长485，其他资金27459亿元，增长719。其他资金中，主要以定金及预收款和个人按揭贷款为主。2010年以来，国家宏观调控提前进入紧缩周期，国家陆续出台了一系列调控流动性紧缩的政策，国内贷款有所收缩；伴随宏观政策的调控及二套房贷的收紧，其他资金中最重要的个人按揭贷款和定金及预收款面临着下降的趋势。商品房有效供给短期内难以缓解。从商品房供给存量的角度看，由于2008年底相继出台的购房优惠政策的刺激，2009

12、年商品房成交出现了强烈反弹，1-10月全国累计房屋销售面积达664亿平方米，同比增长了484，2008年滞销的商品房实现了显著的“去库存化”。从商品房供给增量的角度看，由于受制于2008年紧绷的资金链和相对悲观的行业发展前景，20082009年房屋新开工面积水平低，2009年卜10月的施工面积增速、新开工面积增速和竣工面积增速全面落后于销售面积增速，落后幅度分别为3199、451和2558。由于商品房开发从拿地到上市预售存在1年左右的“时滞”，因此，即使将2009年5、6月份拿地高潮的土地进行及时开发，其预售时间仍将在2010年的第3季度，所以当前商品房供不应求。9商品房需求由自助和改善性需求

13、向投资和投机需求转变。尽管2009年年初以来国内房价出现了较大幅度的上涨，但是刚性需求和改善性需求仍旧是商品房有效需求的一个基本力量。因为我国居民有高储蓄率的传统，再加上“3个家庭6个人的供房模式，使得国内居民具有极强的购买能力，在一定程度上继续支撑高企的房价。在房价出现较大涨幅的情况下，房价升值回报率相当可观，商品房对投资者具有较大的吸引力，加上通胀预期下的资产的保值增值作用，房地产市场R趋火热，高企的房价在阻止了部分刚性需求和改善性需求同时，使得商品房需求由刚性需求、改善性需求为主逐渐转变为投资需求、投机需求为主，商品房的属性也由商品属性为主转变为资产属性为主。房地产政策收紧。2009年以

14、来，为了遏制房价上涨过快，投机比重过大这种不良势头，政府于近期连续出台了关于房地产土地、税收以及购房信贷等一系列调控措施。政策的紧缩力度以及政府调控房地产的决心均超出市场预期。例如：2009年12月，国务院常务会议决定将二手房营业税免征年限恢复至5年，开启了刺激政策退出的序幕；2010年1月发布的“国十一条”，明确取消了关于“改善性需求的提法，收紧“二套房贷等，这些政策将会持续影响房地产市场的发展，从短中期来看，可能会导致商品房交易量萎缩；而从长期来看，新的调整政策有保有压，抑制投机、抑制部分城市房价过快上涨利于房地产行业中长期平稳健康发展，趋势是向好的。3212中国房地产行业特征我国房地产市

15、场在快速发展的同时，房地产开发企业也面临着国家财政、金融政策、市场竞争等诸多方面的挑战。那么，如何制定和执行正确、合理的战略，从而赢得竞争优势，是摆在我国房地产企业面临的一个迫切的任务。本文接下来将运用波特的五力模型对房地产行业特征进行分析，为随后万科的战略选择分析做一个铺垫。现有企业间的竞争。我国的房地产开发企业众多，每一个企业的市场份额比较少因此，房地产行业集中度低，企业间的竞争比较激烈。据统计，房地产企业前10强2006年和2007年的销售总额在全国房地产销售总额中的比重仅分别为61、7910，根据经济学中公认的衡量行业集中度的指标来看，2006年、2007年和2008年上半年房地产市场

16、集中度仅有较小的变化，最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额的比重仅分别为46、52、77，表明目前中国房地产行业集中度依然较低，但呈现出逐年微量递增的态势。在竞争激烈的房地产行业中，房地产企业需要在跨区发展竞争力、资源占有与规模化竞争力、品牌竞争力和融资竞争力等多方面打造自身的核心竞争力，才能脱颖而出，在竞争的市场环境中生存和发展。新进入企业的威胁。一直以来，我国房地产行业市场准入门槛较低，除了受制于最低资本额、土地资源外，民营资本进入房地产行业基本不受限制。再加上房地产行业高利润的驱使和地方政府政策的宽松，吸引了很多上市企业投资房地产。这些情况都加剧了行业竞争程度，整个房地产业

17、规模快速放大。随着市场化运作机制逐步完善和土地供应市场的日益规范，房地产行业越来越体现出了其依赖巨大的资本投资能力和高水平专业管理能力的特点，进入门槛逐渐提高。尤其是经过2008年深度调整后，一部分实力较弱的中小企业遭到淘汰，行业集中度进一步提高，房地产企业向规模化、集团化、品牌化方向发展。这对非房地产类上市公司开展房地产开发业务是一个不小的障碍，如果不顾自己的专业管理能力贸然进入这个行业，很容易对其现有的主营业务产生较大影响。替代品的威胁。房地产商品由于其特殊的功能而没有替代品的威胁，加上土地的稀缺性，使得房地产商品的价格具有刚性，从而使房地产企业获得较高的利润率。但是，房地产企业受国家宏观

18、经济影响较大。自2005年以来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，房价快速上涨的趋势得到控制，加之土地价格上涨较多，消费者在进行市场选择时更加理性，行业利润率水平有所下降。购买者的议价能力。由于目前楼市景气度高，而且消费者购买房地产商品大多是零散购买，再加上房地产开发过程复杂，生产周期长，消费者的房地产信息成本较高，因此消费者的议价能力相对较弱。但随着我国房地产行业的快速发展，消费者在进行房地产商品选择时更加理性，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变，买方的谈判力量有逐渐增强之势。供应商的议价能力。由于国有土地使用权的出让由地方政府垄断，而且土地供给缺乏价格弹性(价格的上涨幅度会远大于由价

19、格引起的土地供给量的增加幅度)，所以房地产开发企业在土地使用权的获得方面谈判能力不强。但在其他方面，比如原材料的采购、工程项目的招标等，房地产开发企业的谈判地位相对较高。综上可知，房地产行业没有替代品，消费者的议价能力不强，属于盈利能力较强的行业，是一个波特所称的那种有吸引力的行业。而且，目前我国的房地产行业J下处在高速发展的时期。房地产战略的核心是企业从自身拥有的资源出发，通过积累与配置无法仿制的资源来增强自身的盈利能力，从而抓住我国现阶段的房地产行业调整发展的大好时机。接下来，笔者将对万科的具体战略选择进行分析。322万科战略分析3221万科战略发展过程“专业化发展战略”是万科进入新千年来

20、发展的制胜之道。万科的成功并非是一蹴而就的，其中也经过了一个多元化向专业化经营再到精细化经营转变的过17程。第一阶段的发展战略：多元化的加法1984年，万科以经营外贸起家，在其后发展的几年罩，曾尝试过精品制造公司、模特公司、彩印公司、饮料、万佳超市等。但由于多方投资、资源分散、业务结构不合理，管理体制混等原因乱，利润率不高。第二阶段的发展战略：专业化的减法万科从1994年开始进行战略大调整，专注于房地产业的发展。为了迅速壮大房地产主业，王石带领万科丌始做“减法”。万科的减法主要包括三方面：一是退出与住宅无关的产业，从多元化经营向地产专业化经营：二是减少房地产业产品的品种，从房地产多品种经营向住

21、宅集中；三是收缩住宅产业战线。至2001年，万科实现了对万佳股权的成功转让，退出零售行业，集团的专业化战略调整得以顺利完成。在此期间，万科的主营业务收入和净利润稳步增长。第三阶段的发展战略：精细化的乘法2007年，万科企业主题词定位：大道当然，精细致远。对于万科，精细化就是在其专注的住宅领域做到更专业、更优秀、更卓越，这也可以看做是万科的第二次专业化战略调整。3222万科的专业化战略分析万科的发展历程中，经历了多元化向专业化经营再到精细化经营转变的战略变革，这一系列的变革帮助万科在中国房地产行业奠定了龙头地位。接下来，笔者将从万科如何构建自己核心竞争力的角度出发，进一步分析万科在实施专业化战略

22、过程中在文化建设、管理、融资、产品、人力资源等各个方面所采取的具体策略。“尊重人”的企业文化战略。万科的企业文化有五大特点：第一，用充满理想主义的理念去发展企业；第二，追求理想与激情的企业文化；第三，企业拥有一群思想保持活跃的头脑人物；第四，纠正企业文化过于单纯的负面效应；第五，保持持续学习的能力。万科从多元化向专业化转变非常困难，但是，jF是因为力科实施“尊重人的企业文化策略，使得企业在一路坎坷、工资不高、没有优厚福利待遇的情况下还能聚集一大批有才华的年轻人。如今，万科已经从对员工的尊重，做到对合作伙伴、对消费者、对社会的尊重，同时，万科也得到了市场的认可，得到消费者以及社会的尊重。12专业

23、化和规范化的管理战略。万科从实践中摸索出来的经验是：企业要搞专业化，不要分散资源，并且主张专业化、规范化、透明化的万科化管理模式。在行业定位方面，万科把自己定位在专业的住宅产品开发商，并且专业化战略长期不会改变。万科的产品线也从多种经营向住宅产品集中：1993年万科房地产项目中有75是写字楼，25的住宅；到了1997年住宅调整为75，写字楼为25。这就确定了万科以专业住宅产品开发为主的产品定位。规范化管理是万科的生命线，万科的规范化管理已经走在中国企业的前沿。财务方面，实行财务透明化管理，利用第三方力量，使企业在财务信息和管理制度透明化。在综合管理方面，引入平衡积分卡作为战略管理工具，从财务、

24、客户、内部流程、可持续发展四个维度来考核员工，有效地促使公司实现战略的显示化管理。融资战略。力科一贯坚持稳健的财务政策，培养多样化的融资能力以及稳健的资本运作，这是使得万科健康发展的坚实基础。财务政策方面，万科坚持稳健原则。快速发展中的万科对融资的要求是“适度从紧”，资产负债率不超出企业财务能力和预算范围，基本上保持在60左右。由于万科的资产负债率控制在较低的水平，融资风险较小。万科的融资方式也多种多样，单次融资规模也越来越大，有效支撑了万科在快速发展过程中的财务需求。万科不仅通过上市融资，还试水信托产品，甚至进行国际融资，强大的融资能力为万科在宏观调控下的持续增长提供充足的动力。强大的融资能

25、力背后是万科在融资方面著名的三大纪律：构建公众公司应有的治理结构、有效投资并保持稳健、透明化运作强化资本信任。万科正是凭借着严明的纪律，不断增强的融资能力迅速发展壮大。产品战略。产品战略是房地产企业战略管理中的重要一环。其产品战略主要包括以下几个方面：首先，万科打造住宅产业化的生产模式，形成四大产品系列，分别是：四季花城系列、城市花园系列、金色家园系列和高档系列。万科强调住宅产业的产业化和标准化，严控质量关，产品不断推陈出新。其次，万科的产品开发策略是根据目标客户细分市场，再根据客户的需求推出产品。而且在生产产品过程中实施精细化、标准化，这使得万科的产品一直处在国内房地产企业的前列。再次，万科

26、实施“点一线一片”的全国扩张战略。以长三角、珠三角、环渤海三大城市圈和几个腹地核心城市为重点发展区域，先后在16个城市进行项目开发，力求在一个特定的区域内实现资源的集约化经营，形成“全国性思维，本土化运作的开发格局。在营销管理方面，万科的营销策略是先找市场，再考虑楼盘的策略，这为中后期营销的丌展节约了大量成本。同时，万科在营销方面很注重意识的强化和生活模式概念的植入，其结果是消费者在万科产品中体验到理想生活模式，万科也成为美好生活的创造者。人力资源战略。万科的人力资源战略主要表现在以下几个方面：万科有非常完善的员工招聘与培训机制，注重职业经理人的招聘和培养；用人之道是“德才兼备，以德为先”和“

27、举贤避亲”；注重倾听员工的声音并且关爱员工；采用平衡计分卡管理系统对员工进行绩效管理。尊重人才并善待人才，是万科用人的原则，也是万科取得成功的重要因素。综上所述，正是万科“尊重人”的企业文化战略、专业化和规范化的管理战略、多样化的融资战略以及稳健的资本运作、产业化标准化的产品战略以及完善的人力资源战略构建了万科的核心竞争能力，成为万科持续领跑的能量来源。33会计分析通过前述的战略分析，可以了解到万科所处的行业特征和自身的竞争战略选择，而这些因素决定万科的成功要素和面临的主要风险。因此，财务报表中反映这些关键成功要素和风险的项目就应当成为财务分析的重中之重。因此，进行财务分析时，应当首先对万科用

28、于衡量成功要素及风险的会计政策及估计进行确认和评估。13331房地产开发企业涉及到的重要会计科目3311房地产开发涉及到的重要会计科目的说明存货。存货是房地产开发企业的一项重要资产，通常其价值占企业资产的比重较大且流动性较强。存货核算的内容基本涵盖房地产开发过程中的各项成本、费用支出，因此对其进行准确的确认和计量有着非常重要的意义。需要说明的是，同样是房子，存货的处理方法与固定资产有一定差异：第一种情形：房子不需要计提折旧，因此房子竣工验收后即便10年卖不出去也不用计提折旧、不用摊薄房子的价值。第二种情形：存货适当时候也应计提减值准备，但是计提标准又有别于固定资产，固定资产应以能为企业创造的未

29、来现金流现值为标准计提，而存货则是以目前市场的可变现净值为标准计提。比如万科就在2008年3季报中根据市场形势计提了大额存货减值准备。无形资产。一般意义上的无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。普通企业的无形资产一般包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权、商誉等等。在房地产企业当中，无形资产中大部分是土地使用权，如果存在溢价并购其他企业的话，也会有商誉存在。需要强调的是，房地产企业购入或以土地出让金支付的方式取得的土地使用权，在尚未确定开发或建造自用项目前，应当作为无形资产核算，并需要按期摊销。投资性房地产。根据新会计准则中

30、关于投资性房地产的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。如果企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产，改为出租：自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。3312房地产销售涉及到的重要会计科目及关系预收账款。房子预售给购房者后，购房款需要借记“现金银行存款”，贷记“预收账款”，所以报告期预收账款的增减能够真实反映房子报告期内的实际销售情况，而不是看当期的主营业务收入，主营业务收

31、入反映的只是过去的销售情况。主营业务收入。只有当房屋建设完毕购房者确认收房之后，房地产企业才能确认这笔收入，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。(如若是项目公司，那么从预收账款到销售收入的逻辑关系仍能看出其真实运营情况。)002-114之间，在行业内处于是正常水平。万科的存货跌价准备是按照按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。报告期末，万科会根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行减值状况的测试，特别针对当年年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。根据测试结果，按照企业会计准则的要求，可以冲销的计提的跌价准备予以全额冲回，另后续经营仍存在不确定性的项目，维持原减值判断。由此可见，万科计

32、提的存货跌价准备是适当的，对存货所采用的会计政策、会计估计是合理的。34财务分析为了了解万科的经营管理状况，发现问题，挖掘企业的潜力，接下来笔者将重点对万科进行财务分析。笔者将采比率分析、趋势分析相结合的方法，将万科的财务数据与过去年度相比作为纵向分析，与竞争对手相比作为横向分析，对万科的整体经营状况和财务状况进行具体地解读。分析的主要资料来源是万科地产20052009年公布的年报，横向比较对象选取的是另外三大可比企业：保利地产、金地集团和新湖中宝。341资本结构分析资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例，合理的安排资本结构，有利于企业以最少的融资成本，为未来的发展获取最大的资金。万科的资

33、本结构如表32所示：年的6716，而行业的平均水平是75左右17，万科的资产负债率处于行业内中偏低的水平，这说明万科的长期偿债能力良好。万科的资产负债率较低，主要原因是其有很好的融资能力，而且融资方式多样化，除了银行贷款之外，还通过股票市场、债券市场、信托产品以及境外融资，其负债结构呈现出良性状态。另外，在负债结构当中，目前万科流动负债占总负债比例为7381，2005年、2006年、2007、2008年该值为8115、7571、7370和8027，除了2008年有所反弹之外，有逐年下降的趋势。虽然说这些年来该比例一直居高不下，有一定的短期偿债压力，但是力科仍然能保持经营的稳健性，其筹资能力还是

34、可见一斑的。在筹融资政策方面，由于房地产企业存货的变现周期长，我们将其视为长期资金占用。在当前力科的资本结构当中，长期资金占用有714319靠长期资本来维持，而2857需要靠短期融资来解决，一般来讲，追求稳健经营的企业“长期资金来源长期资金占用”高一些为好，所以说万科的财务还是相当稳健的。342资本经营状况和经营成果分析3421盈利能力分析盈利能力是企业在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。通过企业的盈利能力分析不仅可以衡量企业经营业绩的好坏，而且还能够发现经营管理环节出现的问题。接下来本文将选取主营业务毛利率、销售净利率、净资产收益率等指标来对万科的盈利能力进行分析，万科近

35、几年的盈利能力指标的变化情况如下表3-3所示：图37表明，20052007年，万科的销售净利率为12左右，在行业比较中处于中等水平。2008-2009年销售净利率大幅下跌，主要原因是当期万科采用谨慎原则，对13个项目计提了123亿元的存货跌价准备21，减值项目包括南京金域缇香、北京金色城品等项目。这表明，在房市调整日趋深化的情况下，房企追求规模快速扩张的热情会逐渐趋于冷静，调整期内的财务策略会逐渐趋于谨慎，业绩释放会趋于保守，力科是房企中大规模主动计提存货减值的第一人。净资产收益率。净资产收益率是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，用来衡量公司对股东投入资本的利用效率。图3-8是四大地产商净

36、资产收益率对比图：资料来源：笔者根据万科20052009年年报数据计算绘制。总资产规模。资产是指由于过去交易或事项所引起的，由企业拥有或者控制的、能带来未来经济利益的经济资源。公司所拥有的资产是公司赖以生存与发展的物质基础，通过观察总资产的变动，可以知道企业是进行规模的扩张还是收缩。图39是四大地产商近几年的总资产对比图(单位：万元)：图3-10表明，2005-2007年，万科的收入与资产同步的大幅增长，主营业务收入增长率分别为3771、6904和9905zz，扩张速度十分快，其中以2007年的增长势头最为喜人，当时房地产行业一片大好。2008年房地产行业市场低迷，交易萎缩，万科首先宣布降价销

37、售住宅产品，万科的主营业务收入增速明显放缓。主营利润增长率。主营利润增长率反映了主营业务获取利润的能力。图311是四大地产商近几年的主营业务利润增长率对比图：资料来源：笔者根据四大地产商2005-2009年年报数据绘制。注：新湖中宝主营利润在有些年度波动异常，不具备可比性，故剔除。图3-I I四大地产商主营利润增长率对比图图311表明，20052007年间，万科的主营利润是与资产规模的扩大而同步增长的，主营利润增长率在50120之间，具有较高成长性；万科在与同行业其他几大企业相比，处于中等水平。值得注意的是，万科在2009年在主营业务收入递增的情况下，主营利却润是递减的。其主要原因是20082

38、009年间，营业成本的增速超过了营业利润的增速23，导致主营利润下滑，万科在企业成本控制、费用管理、产品营销、经营策略等方面略显不足。净利润增长率。净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，反映的是企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的主要指标。图3-12是四大地产商近几年的净利润增长率对比图：存货周转率。存货周转率是指一定时期内企业销售成本与存货平均资金占用额的比率，它是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理效率的综合性指标。存货周转率的好坏反映企业存货管理水平的高低，也影响到企业的短期偿债能

39、力。图3一13是四大地产商近几年的存货周转率对比图：图315表明，万科的总资产周转率有逐年下降的趋势，主要是由于存货的增加，总资产增长比率大于销售收入增长比率，致使总资产周转率下降，资产营运能力尚有待改善。另外，万科的总资产周转率在跟同行业其他三大企业相比时表现良好，说明万科的总资产周转率虽然逐年略有下降，但总体来说，资产运营能力在行业中是相当不错的。3424偿债能力分析房地产企业偿债能力是企业资产偿还到期债务的能力，体现的是企业财务状况的安全性。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这些指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产偿还到期流动负债的

40、能力。反映长期偿债能力的指标主要有资产负债率，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。下文将选取流动比率、速动比率和资产负债率，对万科的偿债能力进行横向、纵向的比较分析。值得注意的是，房地产企业一般存在长期大量实际是销售款的预收账款，由于房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工购房者确认收房之后就可以结算收入，因此不能简单地将预收账款视为一般流动负债，在计算房地产企业相关偿债比率时须考虑到此部分负债，本文对企业的实际负债率也进行了计算和分析。图317表明，除Y2008年受房地产市场景气下跌的影响之外，万科近几年的速动比率波动不大，处于较为

41、合理的区间；万科的速动比率在四大地产商中表现良好，企业短期偿债能力较好，反映万科在此方面的风险意识并作出了有效举措。资产负债率。资产负债率是指负债总额与资产总额的比率，反映公司全部负债在总资产中所占的比率，该比率越高，表明公司偿还债务的能力越差，反之，则偿还能力越强。房地产属于负债率较高的行业，行业内资产负债率的平均水平是7527左右。下图318是万科实际资产负债率及资产负债率对比图：图318、319表明，万科的资产负债率2005年一2009年保持在60一68之间，波动不大，低于全国房地产行业的平均资产负债率，长期偿债能力良好。另外，万科的资产负债率在四大地产商中属于中等偏低的，表现出良好的抗

42、风险能力。万科的资产负债率较低，主要原因是其有很好的融资能力，而且融资方式多样化，除了银行贷款之外，还通过股票市场、债券市场、信托产品以及境外融资，其负债结构呈现出良性状态。万科较低的资产负债率及充足的现金为公司再扩张提供了坚实的基础。343现金流量分析现金流量表是反映企业在一定会计期间现金和现金等价物流入及流出的报表。其主要目的是反映企业会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动等对现金等价物所产生的影响。作为资本密集型的房地产丌发企业来说，房地产开发项目对资金依赖度很高。下文将根据万科及其竞争对手2005-2009年的现金流量表，对万科的现金流量进行横向、纵向对比分析。表3-7是万科近5年现金

43、流情况：表3-7万科近5年现金流情况单位：万元图3-20表明，万科的经营活动现金流变动趋势跟业内其他三大地产商基本一致，20052007年，万科的经营活动现金流不断递减，主要原因是公司加大了土地储备及项目开发力度，大幅度的扩张拿地，所以经营活动现金流量为负。2008、2009年力科的经营活动现金流快速反弹，主要得益于：万科在2008年底市场不景气的时候，适时下调住宅产品售价，快速出货；2009年房地产的迅速回暖，万科住宅产品价格、销量大幅攀升，经营现金流猛增。图321表明，20052009年万科的投资活动现金流负值远大于业内其他三大企业，部分原因在于万科通过投资来大规模拿地和进行项目投资；20

44、08年房地产市场不景气，万科通过减少投资来控制拿地规模和项目开发；2009年房地产市场回暖，万科增加拿地和项目丌发的投资，使得万科2009年投资现金流量净额大幅回落。3433筹资活动现金流分析筹资活动现金流指导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动所产生的现金流。以下图322是四大地产商筹资活动产生的现金流量对比图：图3-22表明，2005-2007年，万科经营活动产生的现金流不断减少，资金需求愈发紧张，而投资活动产生的现金流连续为负，在投资活动无法满足经营活动现金流需求的情况下，筹资活动就担当了融通更多资金的使命，使得在此期间，筹资活动产生的现金剧增。2008-2009年，万科经营活动产生

45、的现金流量大幅攀升，2009年时为正值；并且，2008年万科的投资放缓，资金比较充裕，所以对筹资需求就不是很强烈，在此期间筹资活动产生的现金流有所减少，至U2009年时甚至为负值。3434净增加额对比企业在正常经营情况下，投资和筹资规模不变的情况下，现金净增加额越大，企业活力越强。图323是四大地产商净增加额对比图：图3-23表明，2005-2008年万科的净现金增加额高于业内其他几大企业，主要原因是万科强大的融资能力以及多样化的融资方式，确保了万科在快速扩张中对资金的需求，2009年万科的融资规模相对较小。3435万科现金流情况小结首先，2005-2008年问，万科经营活动产生的现金流不断减

46、少，资金需求愈发紧张；投资活动产生的现金流连续5年为负；在投资活动无法满足经营活动现金流需求的情况下，筹资活动就担当了融通更多资金的使命，2005-2008年间，筹资活动产生的现金流量有逐年大幅递增的态势。其次，万科经营性现金流在20052008年间保持快速流出态势，其原因在于公司加大了土地储备及项目丌发力度，大幅度的扩张拿地，所以经营活动现金流量为负，销售资金回笼周期较长，也使得短期内经营活动现金流难以为正值。再次，从绝对数额来看，万科的现金流不宽松。最后，万科不断加强融资力度，努力丌拓融资途径。主要通过股权融资、银行信贷、债券融资、信托借款和国际融资来进行。但是，需要注意的是，万科现金净增

47、加额主要是由于筹资活动引起的，意味着万科将支付更多的利息或股利，具有一定的的财务风险。4235前景预测前面对万科的定性和定量分析是对万科历史的评述，而分析的目的更重要的是为了挖掘企业潜力，面向未来的。接下来笔者将对万科进行简单的前景分析。本文的前景分析主要分为两部分：战略预测与财务预测。351战略预测企业的发展战略是企业前进的指南针，是决定企业经营活动成败的关键性因素。2007年，万科总裁郁亮表示：坚持住宅专业化发展方向，力科至少10年不变。28在今后的几年间，万科将继续“精细化的乘法”的发展战略。扩张战略方面，实行“点一线一片战略。万科继续以珠江三角洲地区、长江三角洲地区、环渤海三大城市圈地

48、区和几个重点内陆城市为重点发展区域，力求在一个特定区域内实现各种资源的集约化经营。三大区域均衡分布将有利于万科协调区域管理资源、提高运营效率。管理机构变革方面，万科变革的方向是给区域中心更多的授权。另外，万科还进行资源整合，提升效率的转变。除了拿地、开发以外，力科已经将70的营销外包，接下来要进行的是设计、承建、采购等方面。人力资源配置方面，万科将培养、吸纳更多的职业人。精细化管理对员工职业化要求更高，通过人才的职业化才能实现管理流程的职业化、精细化和标准化。万科将通过考核、奖励、处罚等手段，培养和推进精细化管理。在市场细分方面，万科将进一步加强市场细分工作，开发更精细的住宅产品，并建立万科的

49、住宅标准。在设计和装修方面，更注重人性化、节能环保理念。在其他产品开益同质的情况下，这将成为市场竞争的核心要素。在产品策略方面，万科将继续集约型产业化大批量生产的步伐，以精细化的产品挖掘客户购买的潜力。2009年万科迎合低碳经济，坚持绿色战略，发挥产品创新的先发优势。在绿色住宅研发、应用和推广方面得到国内外各方认可。虽然公司在此领域的产品创新优势不会很快反映到财务报表上，但是顺应产业发展趋势的先发优势必将在未来成为推动公司发展的新动力。352财务预测财务预测是依据财务活动的历史资料，并考虑现实的条件，对企业未来的财务活动和财务状况做出预测。2009年以来，楼市火爆，部分地区住宅价格飞涨，国家加强了对楼市的宏观调控，出台了很多抑制投资需求、促进自助和改善性需求的政策，引导我国房地产业健康发展，房地产业的经营在未来充满了较多不确定的因素。因此，本文不对万科未来的经营业绩做定量预测，只对其部分财务关键点做定性分析。万科的盈利有保证。万科