珠海电力时代广场营销策划报告

1、.：.；珠海电力时代广场整合营销谋划报告开发商：珠海市电力房产开发商业谋划：三明国际中国商业谋划顾问公司二五年七月前 言尊崇的珠海市电力房产开发指点，经过前期对珠海商业市场的了解，我司对贵司珠海电力时代广场进展了准确的市调和定位，并确定了将珠海电力时代广场打呵斥为珠海首席社区生活MALL的定位方向。为使针对性更强，我司在此份报告中从珠海电力时代广场在商业价值方面的角度做了更深化的了解和研讨。我司将延续社区生活MALL这一主题，并在此报告中提出如下整合营销思绪：以A区为龙头，依托主力商家国际零售巨头，如易初莲花、华润万家等的进驻，进展充分的包装推行，并以主力商家的宏大号召力和商业影响促进BC区商

2、铺的销售和招商，以及带动翠华新村小区商铺的重新定位包装、招商调整和商铺销售。同时，BC区及翠华新村小区商铺的租售两旺，亦将烘托、提升A区作为龙头的商业竞争力，此三者严密结合，相互带动相互促进，构成一个完好的商业体，并最终成为新香洲区的商业中心区域，珠海的商业新亮点！整个方案，他们以科学、系统、创新、务虚的态度进展精心论证。谨此报告，以供参考。目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海电力时代广场根本经济技术目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 工程

3、现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定位评价 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .客户定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .目的市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .目的客户群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 BC区销售战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

4、 l _Toc 租售范围界定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 销售总体战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 中心卖点提炼 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 价钱战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 厘定价钱的相关要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定价指点原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海电力时代广场均价推算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定价方法 PAGER

5、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc .需求导向定价 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定级定价法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .租售均价 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 价钱控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 小结 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 招商战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .先笼统

6、,后功能 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .主力店先行，辅助店随后 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .同业差别，异业互补 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .保证开业，继续优化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .借力打力，以点带面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .国际招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .国内招商 PAGEREF

7、_Toc h HYPERLINK l _Toc .当地招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .招商范围及比例 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .小结 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .点对点招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .会议招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定点招商 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 珠海电力时代广场招

8、商定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .A区的招商功能定位及招商范围 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .BC区的招商功能定位及招商范围 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .翠华新村小区商铺的招商功能定位及招商范围 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 分阶段招商战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .第一阶段：月上旬至月日 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .第二阶段：月日至月日 PAGEREF _Toc h H

9、YPERLINK l _Toc .第三阶段：月日至月日 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 招商管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .管理架构 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .现场管理与控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 包装推行战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推行目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推行思绪及阶段划分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 推

10、行战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程线推行战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .概念导入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .品牌强化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .资源整合 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .城市线推行战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .产品线推行战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .以工程进度为节点 PAGEREF _Toc h HY

11、PERLINK l _Toc .以招商进度为切入点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整体包装战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程包装战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .笼统包装战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商业制高点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .品牌号召力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .区域影响力 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .现场包装战

12、略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .CI包装 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工地包装 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 媒介战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒体定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .传播目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .传播区域 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .传播时机 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .

13、传播量度 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒介发布要点 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .公开招商前注重媒体接触时机 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .初期面世强调信息到达率 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒体个性互补原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .时效差别结合原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .媒体组合战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .阶段性控

14、制战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .本钱控制战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .灵敏应急战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 费用预算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 终了语 PAGEREF _Toc h 第一部分 工程分析珠海电力时代广场根本经济技术目的总用地面积.地上总建筑面.地下室总建筑面积. 商业建筑面积. A区商局面积. BC区商局面积. 住宅建筑面积. 容积率.住宅建筑密度.%绿化率.%停车位个本报告将要处理的是珠海电力时代广场A区商场

15、、BC区商业步行街共.平方米商铺的销售、招商和推行，以及翠华小区一、二、三期商铺的重新定位包装及调整招商等重点问题。工程现状珠海电力时代广场为在建工程，商业主体部分A区建筑面积,.，商业街部分BC区建筑面积. ，于年月封顶，估计将与城市风景住宅同时交付运用。定位评价工程定位根据市场现状和工程的本身特点，我司将珠海电力时代广场定位为：笼统定位：珠海首席社区生活MALL笼统定位：体验一站式社区型主题 Shopping Mall消费定位：新香洲我的生活购物乐园客户定位珠海电力时代广局面向投资和运营两大类客户，结合工程本身的物业质素和客观的市场情况，建议珠海电力时代广场的客户群定位如下：目的市场珠海电

16、力时代广场所处位置是新香洲区，该区域位于珠海城市景观中轴线上，目前是珠海的主要居住区，也是未来的行政中心开展区域，是珠海主要城区的重要构成部分之一，珠海市民普遍看好新香洲的商业开展空间。因此珠海电力时代广场在界定目的市场时，既立足于新香洲的现状，更要放眼于未来，从宏观的角度进展市场细分，分类推行。目的客户群定位投资者分析BC区商铺第一类：珠海电力集团内部员工客户类型珠海电力集团及下属房地产公司高级管理人员，中层员工，有投资认识。本身经济根底良好，拥有一定的资产及物业。购买心思分析由于对珠海电力集团实力及品牌的了解，集团及公司员工看准了集团的长久开展战略，将在珠海电力时代广场的投资当成购买“原始

17、股；同时由于看到珠海的城市规划以及对新香洲的重点扶持和开展，使得他们对于新香洲的商业价值有比较直观的觉得，看好新香洲的开展前景，对于本人集团旗下的优质物业有相当的兴趣。第二类：经济根底扎实，收入丰厚，尤指专业人士客户类型在大型企业公司或事业单位，年收入万以上的高层管理人士； 营商有成之中小型私企老板、有一定运营规模个体商户；南下广东创业，并已获得一定成就之外地胜利人士；拥有相当积存的企事业机关之中高层干部、公务员银行、高院、区政府和城管部门等；购买心思分析以上人士主要从事加工业、零售业、金融、高新技术、企业管理等专业性较强的任务。该类人士对投资报答的金融认识较强，并非常关注投资的利益点，对报答

18、有迫切需求。第三类：有较稳定收入及一定积存的工薪阶层和中小型个体户客户类型在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军；从事IT、保险、艺术相关职业等，较高收入的自在职业者；已将原由“房改房上市买卖，拥有较多积存的机关事业单位干部；拥有一定积存在各企事业单位已从事多年要职任务的人士；有较多积存并寻觅新投资点的、个体户；购买心思分析以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较小面积的商铺,该类客户最注重投资报答及商铺总价上的要素,其次才思索商铺位置和客流量等要素,购买心思睬类似选购债券,对报答率较为敏感。小结：从年至年，我国一度延续次下调银行利率，使得投资者将目光瞄向更为广泛的投资

19、市场；同时由于今年以来中央对房地产的宏观政策调控，房价上涨在一定程度上得到控制，从而使得住宅类物业投资开场减缩，相反由于商业地产的蓬勃兴起及随着中国零售业对外的全面开放，商业市场呈现一派欣欣向荣的局面，商铺便成为许多投资者的目的。运营类目的客户分析客户类型瞄准新香洲庞大居民数量和良好的商业开展前景，进展市场扩张的大型零售企业：如易初莲花、吉之岛、华润万家等国际零售巨头。随着珠海电力时代广场BC区商铺的推出，一条新的商业步行街开场成形，并推进街区晋级改造、商业更新换代，许多品牌将以连锁专卖方式进驻：如BALENO、APPLE等服饰类；中原、合富等房屋中介机构；以及特征餐饮企业等。满足居民日常生活

20、，提供购物及效力功能的个体运营商户：如-、特百惠、书店、网吧等社区效力型商家。运营心思该类客户对区域的居民构造、素质、消费才干非常敏感，同时对于商铺的位置、租金、付款方式等亦非常注重。尤其是大型零售企业，有本人的市场扩张战略，因此对于布点选址极其严谨，但当其选定进驻区域后，将对当地商业的带动起到非常宏大的影响。结论珠海电力时代广场的目的客户主要是珠海电力集团内部员工、公务员、附近居住的白领,大客户，由于熟习该区域，且投资认识较浓是消化本工程的重心所在，营销战略应该根据这类人的消费心思、消费习惯、文化程度、消费才干制定广告推行方案、活动的安排以及销售战略。珠海电力时代广场营销谋划报告 第 PAG

21、E 48 页 共 NUMPAGES 48 页第二部分 BC区销售战略珠海电力时代广场的商铺共分为两个区域，A区从负一层至三层， BC区为临街的两层商业步行街，共有间临街铺位，其中间临街铺位都与相对应的二层商铺相衔接，单层面积由-平方米不等，二层与A区相衔接，首层商铺与二层整体出卖。租售范围界定珠海电力时代广场商业面积共.，其中A区共.，BC区共. 。由于A区方案整体出租给一家大型零售商家，为了保证运营权的一致，符合商家的运营规划要求，因此A区商铺不进展销售，由开发商保管产权，作为沉淀物业，可在日后新香洲区商业开展成熟，地价升值时再思索出卖，以获取更大投资收益。BC区作为商业步行街，临街商铺目前

22、已具有相当的商业价值，鉴于其投资运营的灵敏性，可以放出该区商铺试探市场反响并进展销售，同时也可收回部分资金。销售总体战略珠海电力时代广场作为珠海首个社区生活MALL，将成为新香洲商圈的标志性建筑，并成为珠海商业业态晋级的典范之作。由于珠海城市建立的步伐加快和经济的强劲开展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是优质商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。珠海电力时代广场根据工程工程进度及主力商家的进驻日程，经过主题推行论述，吸引目的客户群关注，进而扩展工程知名度，提高工程价值，然后稳步提升售价，到达最终的销售目的，从而获得珠海电力时代广场整体工程营销的胜利。总体来讲：珠海电力时代广场的营销操作采

23、用的是内部消化为主，市场放量为辅，主力招商造势的中长线市场战略。充分的运用“一个主题珠海首个社区MALL突破市场，“三大中心卖点高质量、新生活、新香洲商圈攻占市场，“各大媒体珠江晚报、珠海特区报、广东卫视、珠海电视台大力度、高密度报媒和全方位、大手笔现场包装撬动市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理，在人气和成交率上获得快速、高效的业绩。中心卖点提炼中心卖点一：珠海首席社区MALL商业方式集名店、超市、美食的完善功能综合体，充分满足周边居民消费为主的休闲、购物、饮食一站式购物中心。中心卖点二：新香洲商贸中心、商业腹地具有多年商业沉淀的新香洲商业街财气会聚，十

24、几万的原居民曾经构成固有的消费方式，随着不断的开发，珠海电力时代广场的钻石中心位置在更加突出。是新香洲的重心、中心，整个片区的商业凝聚于一点，是商圈会聚之处，整个商场将成为真正的“聚宝盆。中心卖点三：新香洲的市政改造利好不断，物业升值在即新香洲版块已成为珠海市政府在年至年重点开发建立的地块，随着新香洲的市政改造工程逐渐实现，升值潜力日渐宏大，珠海电力时代广场的商铺其价值即将全面大幅的飙升。中心卖点四：和零售巨头一齐赚钱珠海电力时代广场引入国际知名的零售巨头，如易初莲花、吉之岛、华润万家等名牌超市旗舰店强势进驻A区-层，重拳打造新香洲商业晋级版，为新香洲商业片区注入商业活力，名牌超市超强的运营力

25、和影响力，为商场带来强劲人流，提升商铺升值空间，投资珠海电力时代广场，和零售巨头一同赚钱。中心卖点五：聘请专业物管机一致管理成熟专业的物业管理公司发扬物管阅历和优势，同时结合三明国际的专业商业谋划理念，并复合中国零售商业客户网络，提升和维护了珠海电力时代广场的品牌笼统，为客户节约推行费用和保证运营旺场，真正贴心为客户效力。中心卖点六：专业谋划成就物业质量开发商委托三明国际进展一致谋划、一致招商，作为长期运营的专家顾问，并嫁接中国商业结合会的强势商业资源和网络平台，随时提供近千家潮流品牌商业资讯，提升珠海电力时代广场的商业价值，用实力保证浩大开业及永续运营。卖点七：实力集团继续运营开发对物业升值

26、的保证珠海电力时代广场总建筑面积达.，用于销售的BC区面积.，仅占总面子积的，开展商持有大部分物业，并专门成立物业管理公司和商业运营公司进展营运管理，以良好的运营效益保证物业的保值、增值。价钱战略珠海电力时代广场进展内部认购时，虽然楼体笼统还未成形、在不利于展现的形状下，内部反响依然热烈，这证明投资者对新香洲的开展前景充溢了自信心，珠海电力集团的实力也成为了工程永续运营的保证和后盾，市场情势非常向好。因此我司建议工程的价钱战略为“高开高走，即初期以中高价钱、高姿态试探内部认购反响，在以本身的质量获得市场追捧后再乘势而上，依托主力商家进驻、翠华新村小区商业街重新定位包装面市、区域中心商圈的成形、

27、新香洲板块升温的带动以及根据工程进度逐级调整价钱。厘定价钱的相关要素价钱与物业质量、目的客户、市场情况等方面有着亲密关系，本工程厘定价钱时首要思索的要素主要表达在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求情况物业本身客观条件：地理位置、规模、建筑进度物业本身客观条件：定位、主题、规划目的客户的价钱接受程度和价值取向开展商实力宣传推行能否理想运营管理能否专业定价指点原那么工程与工程之间会由于本身质素的不同而存在价钱差别，工程内部也会由于各单位详细情况的不同而存在定价上的差别，而商业工程差别存在的独一主导要素就是人流的影响。因此一个铺位价值的发现与判别，首先就是要分析人流的流向：铺位假设在未来的运营格

28、局中将面临更多的人流，必然拥有更多的商业时机，其商业价值必然高于普通铺位；假设所在的位置不能很好地吸引人流，意味着此区域的商业价值相对较低，定价时相应铺位的价钱会相应拉低。商业工程的价钱差别主要经过层差、位置差、出入口影响差、临“街深度差、临“街面宽差、临空面差来反映，但详细到珠海电力时代广场，由于是运营式商铺的定位，面积的分割相对比较跨度大，投资者购买商铺本人运营的时机较多，因此目前的铺位平面规划也就是未来的运营格局。珠海电力时代广场均价推算商铺的价钱能否合理，一直是影响买家做出选择的关键要素所在，制定价钱战略的目的，是为了区分同区、同质量竞争产品，构成差别化，到达单边收益最大化。这取决于预

29、期的工程笼统和价钱定位理念。珠海电力时代广场周边同期在售/待售的物业相对集中，易构成价钱竞争，为此，珠海电力时代广场的价钱定位理念：努力于确立物超所值性价比优势，即同等区域比质素，同等质素比价位，同等价位比创新。定价方法本钱导向定价本钱加成定价目的收益定价售价加成定价需求导向定价定级定价由于对开发商的投资本钱、预期收益率暂不明确，因此现仅根据珠海市目前的商业地产市场情况，以需求导向定价和定级定价法对珠海电力时代广场BC区商业步行街的售价进展初步推算。需求导向定价珠海目前在售可参照商用物业称号首层商铺均价返租率返租年限旺角商业广场.万五洲花城世派街.万.%年带租约销售米兰丽都.万%年迎宾百货广场

30、.万-年%-年%年从珠海各个商业物业的租售情况，可以看出，珠海整体商铺首层销售价钱在至左右，而新香洲区内目前首层商铺的价钱在珠海市内属偏低价钱，在至左右，显示上涨空间很大。报答率方面，珠海整体的首层商铺报答率都在.%-% 之间,二层商铺根本在.%-.%之间,总体报答率令人称心。评分规范：相近： 较好：+. 好：+. 好很多：+. 绝对优势：+ 略差：+. 差：-. 差很多：-. 优势：-珠海电力广场与旺角商业广场比较表内容权数工程权数相比情况比较值得分位置%地段%好很多.%交通情况%好.%购物人流情况%好.%周边商业配套%好.%质素%主力商家%绝对优势.%品牌商家%较好.%业态规划分布%好.%

31、交通规划%较好.%外观笼统%好.%商业景观%好.%智能化%好.%停车场%相近.%开展商实力%相近.%商铺户型%能否方正适用%好.%铺型面积能否适中%好.%商铺区域价值%好很多.%运营管理%效力工程%好很多.%管理公司%相近.%管理费%相近.%总计%.%备注：旺角商业广场均价为元/；推算：珠海电力时代广场均价为：+.%=元/珠海电力时代广场与五洲花城世派街比较表内容权数工程权数相比情况比较值得分位置%地段%好.%交通情况%较好.%购物人流情况%好.%周边商业配套%相近.%质素%主力商家%好很多.%品牌商家%好.%业态规划分布%好很多.%交通规划%好.%外观笼统%好.%商业景观%相近.%智能化%好

32、.%停车场%好.%开展商实力%好很多.%商铺户型%商铺区域价值%好.%能否方正适用%相近.%铺型面积能否适中%相近.%运营管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理费%相近.%总计%.%备注：五洲花城世派街均价为元/；推算：珠海电力时代广场广场均价为：+.%=/珠海电力时代广场与米兰丽都比较表内容权数工程权数相比情况比较值得分位置%地段%优势-.%交通情况%略差-.-.%购物人流情况%差-.-.%周边商业配套%差-.-.%质素%主力商家%好.%品牌商家%相近.%业态规划分布%相近.%交通规划%略差-.-.%外观笼统%好.%商业景观%略差-.-.%智能化%相近.%停车场%好.%开展商实力%较

33、好.%商铺户型%商铺区域价值%优势-.%能否方正适用%相近.%铺型面积能否适中%相近.%运营管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理费%较好.%总计%-%备注：米兰丽都均价为元/；推算：珠海电力时代广场广场均价为：-%=元/珠海电力时代广场与迎宾百货广场比较表内容权数工程权数相比情况比较值得分位置%地段%优势-.%交通情况%略差-.-.%购物人流情况%差-.-.%周边商业配套%差-.-.%质素%主力商家%好.%品牌商家%相近.%业态规划分布%相近.%交通规划%较好.%外观笼统%好.%商业景观%相近.%智能化%相近.%停车场%好.%开展商实力%较好.%商铺户型%商铺区域价值%优势-.%能否

34、方正适用%相近.%铺型面积能否适中%相近.%运营管理%管理公司%好.%效力工程%好很多.%管理费%较好.%总计%-%备注：迎宾百货广场均价为元/；推算：珠海电力时代广场广场均价为：-%=元/得出：珠海电力时代广场权重均价为+/=.元/租金均价思索到新香洲的商业开展过程，目前以%的报答率计算为元/月定级定价法个商业定级要素定级要素目的分数商业位置A最差远；B较差；C普通近；D较好；E最好近商业配套A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完善交通情况A最少远；B很少远；C普通；D很多；E最多人流情况A最少；B很少；C普通；D很多；E最多城市规划A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完

35、善价钱A最高；B很高；C普通；D很低；E最低楼盘规模A最小；B很小；C普通；D很大；E最大主力商家A最少；B很小；C普通；D很多；E最多品牌商家A最少；B很小；C普通；D很多；E最多业态规划规划A最差；B很差；C普通；D较好；E最好交通规划A最不合理；B很不合理；C普通；D很完善；E最完善外观笼统A最差；B很差；C普通；D很好；E最好商业景观A最差；B很差；C普通；D很好；E最好智能化A最不完善；B很不完善；C普通；D很完善；E最完善停车场A最少；B很小；C普通；D很多；E最多开展商实力A最差；B很差；C普通；D很好；E最好商铺能否方正适用A最不合理；B很不合理；C普通；D很合理；E最合理铺型

36、面积能否适中A最不合理；B很不合理；C普通；D很合理；E最合理管理公司A最差；B很不好；C普通；D很好；E最好效力工程A最差；B很不好；C普通；D很好；E最好工程定级定价法：商业物业档次级别=所得分值总分值=%按目前珠海商业市场较高档次的商用物业迎宾百货广场均价元/作规范，可得出本工程的整体均价%=元/租金均价思索到新香洲的商业开展过程，目前以%的报答率计算元/月租售均价由以上四个比较表推出：需求均价售价元/ 珠海电力时代广场均价售价：修正值=元/租价：修正值=元/ /月租价元/ 定级均价售价元/ 租价元/ 注：以上的租售价钱均以同类型商用物业的首层销售均价为参考，且因运用率暂未明确，一概以建

37、筑面积为准进展计算。我司根据需求导向定价及定级定价两种定价方法，可初步推算出珠海电力时代广场BC区的商铺销售均价为元/，而从BC区商铺曾经以此价钱内部认购售罄的情况，可以证明我司的价钱定位是科学合理的。但是，由于市场在不断变化，因此他们仍可根据开发商的资金投放方案及思索主力商家、建筑本钱等要素作出准确调整，使其更符合市场需求。价钱控制为了在销售各阶段都能聚集人气，坚持销售的顺利进展，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进展有步骤的阶段价钱控制。内部认购期为测试市场反响，建议采取中高等价入市，根据内部反映适当为此阶段认购的客户设定享用折扣优惠，另外还可享用价目表%的额外降价优惠；公开出卖后成交

38、的客户那么按内部认购时获得的售价平衡点销售，无额外优惠；后期随着工程的工程笼统、知名度等越来越有利，对价目表价钱成交目表进展稳步拉升，使整体实收均价达至目的值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠%的手段，刺激客户成交。小结鉴于珠海电力时代广场BC区在销售上的独特性，我司缺乏有关BC区商铺的前期销售思绪，因此仅仅就BC区在整体上的销售战略以及销售均价上进展了重点的论述，暂未构成详细明确的推售方案。如贵司以为需求对BC区商铺销售进展重新论证，我司将待贵司提供更为详细完善的前期销售资料后，再行制定销售战略报告。第三部分 招商战略珠海电力时代广场工程工程主体将于月封顶，为使珠海电力时代广场招商任务顺

39、利进展，必需确立一个招商思绪，以贯穿于整个招商过程。招商原那么先笼统,后功能在招商任务的筹备阶段，应着重于珠海电力集团及珠海时代广场整体笼统的宣传，使商家及市民对珠海电力时代广场的市场笼统有深化而明晰的印象；在招商任务进展时，重点向商家宣传商场的内部功能规划，使商家认同珠海电力时代广场“一站式体验的笼统及开展前景。主力店先行，辅助店随后主力商家 品牌商家 次品牌商家 普通商家在A区、BC区及翠华新村小区的功能划分之后，应先将各目的行业具有号召力的主力商家、商户如华润万家、易初莲花等引入珠海电力时代广场，将品牌商家放在各个区域的端点位置，次品牌商家放在人流动线的中端。尤其是BC区及翠华新村小区商

40、铺部分，对该类商户尽量将租金放宽，让其尽速落实进场意向，从而使珠海电力时代广场最终实现旺场。同业差别，异业互补珠海电力时代广场的招商目的要可以在功能和方式上同业差别、异种业态互补。同业差别就是要求商户应该不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全一样的店进入，异业互补即指不同业态业种应“互通有无，构造互补，不能完全招入同类型同业种商家。他们将A区、BC区及翠华新村小区商铺在整体上视为一个工程，因此必需思索这三个区的商家组合问题及档次和功能的互补问题。保证开业，继续优化在遵照“高档次、低门槛的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对主力店适当放松，而到了开业前那么该当对一切商户适当放松，力求在开业能

41、到达商户满场的效果，开业三个月后再进展商户调整和优化。借力打力，以点带面发扬引入的知名零售企业的龙头号召力，如A区的大型超市/百货，以及BC区的品牌连锁专卖店，带动其他二线商家进驻。招商目的国际招商引进国际知名大型零售企业华润万家、易初莲花、吉之岛等，作为珠海电力时代广场A区的主力商家，以表达高起点的商业中心，带动次一级品牌进场。国内招商引入国内一、二线品牌如百丽、自在鸟、卡路约翰等，作为珠海电力时代广场BC区步行街的次主力店和商业亮点，提升档次。当地招商以目前珠海市内正在运营的商家，这部分商家以运营服装、精品为主，既有资金实力，又有地域情结；在新香洲区运营的商家，看好新香洲的开展，有寻求新场

42、地开展的要求。珠海电力时代广场周边住宅小区的个体运营户，以运营饰品、精品或提供生活效力为主，做邻居生意，丰富商业内容。招商范围及比例招商比例招商区域国际品牌国内品牌本地品牌个体运营户A区%B区%C区%小结由上述四种招商层次共同构成一种商业的互补业态，从不同档次和层面扩展消费群体覆盖面，满足全龄消费；带动商业、文娱、餐饮的消费；提升新香洲区商业档次，促进商圈的进一步成熟；稳定珠海电力时代广场的中心位置和商业优势。招商方式点对点招商加强专业招商队伍建立，瞄准主力商家、重点客户、重点运营种类，针对不同类型的商家分别制定不同的招商阐明书，实行一对一、点对点的招商。会议招商利用珠海电力时代广场的工程进度

43、、招商进度等时间节点定进招商阐明会，在前期软文及笼统广告宣传的根底上，构成较大的市场影响，进而发布招商阐明会信息，同时结合行业协会资源进展招商，扩展对品牌商家的招商影响和效果。定点招商开发商成立招商组，主要针对珠海当地品牌及个体运营商户进展招商，全权配合三明国际接待此类上门客户，并将在城市风景住宅的销售过程中发现的潜在客户开展成此类商家引进。珠海电力时代广场招商定位A区的招商功能定位及招商范围功能定位：生活超市+百货招商范围：超市、百货类商家BC区的招商功能定位及招商范围功能定位：时代名店街中档招商范围：潮流服装、休闲装、皮鞋皮具、时髦饰品、美容护肤、休闲/特征餐饮、钟表眼镜、翠华新村小区商铺

44、的招商功能定位及招商范围功能定位：未来生活街招商范围：美容美甲、精品、特征饰品、图书音像、小型餐饮、模型玩具、便利店、茶庄、干洗、冲印等分阶段招商战略为了使珠海电力时代广场的招商任务顺利进展，他们对招商任务进展整体规划，在时段的划分上，思索到招商义务的紧迫性，以月份珠海电力时代广场封顶为时间节点，以A区、BC区及翠华新村小区商铺的主力商家、主要品牌客户为招商目的，划分为以下三个阶段：第一阶段：月上旬至月日集中全力主攻首层至三层超市主力店及餐饮主力店的招商任务，并在月日前确定租赁条件，与商家签署意向协作书。第二阶段：月日至月日洽谈BC区商业步行街的主要客户，并在月日前确定租赁条件，商家签署意向协

45、作书。第三阶段：月日至月日洽谈翠华新村小区商铺的主要客户，并在月日前确定租赁条件，商家签署意向协作书。招商管理管理架构针对整个工程的招商组织任务，我司采用工程经理担任制，工程经理与开展商进展日常任务的协调、对接，担任招商进度及商户意向落实。工程小组人员配置：工程经理：人，和开展商的主要对接人，担任工程组成员的管理，同开展商进展日常任务对接；市场谋划：三明国际公司总部配合珠海电力时代广场的谋划任务，以商业地产研讨部、广告企划部为根底构成至人的专案小组，监控珠海电力时代广场的整体营销战略，制定并实施阶段营销战略；招商人员：人，招商方案的实施，商户的接待、洽谈。可视招商的实践进展和需求再加派招商人员

46、，人员数量另议。现场管理与控制工程小组定期连同开展商举行任务沟通会议，通报每周招商进展情况及目前急需开展商处理的问题；定期制造商户统计分析、广告效果测试分析，并以月结方式向开展商提交；定期向开展商提交例会纪要、招商进度周结、月结；及时分析市场变化，相应调整招商战略并根据开发商详细要求提交宣传推行方案书。第四部分 包装推行战略推行目的准确锁定珠海电力时代广场的目的受众，根据该群体的消费特点，经过有效的广通知求，树立珠海电力时代广场在市场上的最正确笼统，博得更高的概念附加值，在目的受众心中构成独特或独一的概念以支撑竞争实力。推行思绪及阶段划分根据珠海电力时代广场的工程进度估计，并结合工程的推行需求

47、，我司提出如下珠海电力时代广场的推行思绪及阶段划分：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间年月年月年月至月年月至开业推行重点、工程定位、企业笼统、新香洲商圈价值、政府规划、主力商家的招商进度、工程进度封顶、主力商家签约、开发商笼统、品牌、社区生活MALL投资理念、主力商家进场装修、BC区公开招商、销售、与主力商家进展回访，价值互动、最新工程进度、开业、运营期间的促销活动整体推广思路、“社区生活MALL概念推行：以珠海电力时代广场所定位的“珠海首席社区MALL概念导入为契机，对初次在珠海提出的“社区生活MALL概念进展推行和炒作；、针对开发商及工程笼统：结合新香洲政府规划、商圈变革等宏观趋势和

48、开发商本身的背景实力，经过工程建筑规划、笼统定位等的宣传推行，提升开发商和工程整体笼统，为后期推行奠定根底；、针对珠海电力时代广场招商义务：进展招商造势，以软文、新闻进展炒作，制造紧迫感；、针对促进珠海电力时代广场BC区招商、楼款回收，翠华新村临街商铺的定位和商户调整，开发商后续工程的租售等问题：以招商推介、商家回访互动、投资论坛以及新闻发布会等方式，与业主、准业主、已进驻商家和张望商家进展互动，与其建立良好关系，并使其成为珠海电力时代广场及珠海电力集团后续开发工程的忠实客户，整体带开工程以及企业长久战略开展；、珠海电力集团与三明国际强强联手，是雄厚实力与专业技术的资源整合。推行战略根据珠海电

49、力时代广场的推行受众特征和本身定位差别性，在工程推行上采用高举高打、整合营销战略，以打造新香洲新商业标杆为中心，制定真实可行、本钱最优的广告推行战略。工程线推行战略结合珠海新香洲区域商业开展，以珠海电力时代广场本身的定位、建筑形状、商业规划、周边环境、工程品牌等的优势组合，塑造工程在珠海的强势品牌。 概念导入“社区生活MALL作为社区商业开展的全新方式，在广州、深圳等地域得到了较大地开展和运用如广州天河都市广场。而珠海电力时代广场定位为“珠海首席社区生活MALL，是珠海市第一家以“社区生活MALL这一全新而又准确的概念为主题的新型商业物业形状，利用其全新概念进展炒作，推进珠海电力时代广场的开展

50、，并且构成与周边同类型商业物业的差别化中心优势，易于表达工程的未来商业价值，塑造工程物业标高品牌笼统。品牌强化经过珠海电力时代广场高端品牌的塑造，提升商业竞争力，从而在城市线的大势引导下抢占至高商业点。详细包括如下几个方面：珠海电力集团的品牌及实力Shopping mall的胜利在很大程度上取决于开发商雄厚的实力及良好的开发、运营认识。珠海电力集团作为大型国有企业，无论是在资金、管理还是技术上，均具备相当的优势。珠海电力时代广场的品牌包括工程定位、建筑风格等珠海电力时代广场的 “珠海首席社区生活MALL的概念，对珠海目前的传统商业的开展不啻于一次晋级换代，同时也是对珠海商业地产开发理念的更新，

51、是商业观念的先行者和商业行为的实际者。引入的商家品牌针对目前新香洲商业蓬勃开展，但大型知名零售企业，尤其是外资零售企业尚未大量进驻的现状，对珠海电力时代广场引入的商家品牌进展强势宣传，以己之长补彼之短。资源整合由于珠海电力时代广场分为两大块，作为主体建筑的A区以及作为商业步街的BC区，同属珠海电力集团旗下物业的还有翠华新村小区商铺，这些物业在地域空间分布上，构成了融为一体的区域商圈。经过对这三块商业区域的差别化定位，可建立起既能提升高度、又能延伸广度，同时在业态和商品构造上互补的中心商圈。在实现珠海电力时代广场A区主力店招商胜利的前提下，经过对BC区的宏大影响，促进销售款的回收和品牌商家的进驻

52、；继之以BC区的旺场销售和招商推进翠华新村小区商铺的重新定位和商户调整，整体档次提升，商业价值提升，并乘势带动小区剩余商铺销售。而与此相呼应的是，BC区和翠华新村小区商铺的销售、招商胜利，也进一步强化了龙头的珠海电力时代广场的商业竞争力，构成一个良好的循环推进体系。城市线推行战略站在城市开展和城市运营的高度，以新香洲商业幅员重构为“取势点，借助珠海电力时代广场对珠海商业区格局的重构以及对珠海城市运营产生的影响，树立珠海电力时代广场在新香洲区域的商业标高笼统，以及作为 “珠海首席社区生活MALL的首创性、超前性、先进性的商业指点者位置。产品线推行战略在两大推行主线的演绎下，经过对产品线的逐渐展开

53、，进一步经过市场来深化产品品牌内涵，强化产品品牌深度。详细沿以下两个层面进展延伸：以工程进度为节点主要是指对既定工程进度的实时配合宣传，包括封顶、完工、验收等“时机点，表达珠海电力集团雄厚的实力和诚信、担任的专业笼统，强化品牌。以招商进度为切入点主要是指工程招商过程中的各种“音讯和报道，可以根据推行需求，对包括招商商家洽谈、签约、入驻、营业等各个“敏感点进展有控制地“新闻报道，以造势和炒作来强化珠海电力时代广场的热销气氛，促进主力商家签约和品牌商家的招商。整体包装战略工程包装战略本工程定位为“珠海首席社区生活MALL，在工程包装中要尽量表达定位的内涵，经过工程在颜色、方式、文字、图片展现等方面的个性化设计，使客户剧烈感遭到珠海电力时代广场的质量及现代商业气味，到达宣传工程、促进销售的目的，最终稳定珠海电力集团的品牌笼统。建议珠海电力时代广场在总体包装上应采用能充分表达缤纷、阳光、富时代感的颜色和表现手法、把中高档的物业笼统带给客户，让客户产生价值认同感。笼统包装战略商业笼统是普通群众对于工程各种印象的综合，它能引导消费者对工程形故意理预期，从而决议工程的品牌价值和商业价值。珠海电力时代广场地处珠海商业开展潜力和前景比较大的新香洲片区，而其本身的商业定位以及对周边商业的整合提供了珠海电力时代广场笼统包装的方向