房地产行业：“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断课件

1、“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断2020.10代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系22020年房地产市场定调“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时

2、配合可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力“两会”对房地产的定位 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 因城施策，促进房地产市场平稳健康发展3pOsNmMnOmMsOpMqOuMtQqM9P9R9PmOrRsQrReRmNqQeRpOtN6MmNtRxNqRyQxNqQoR建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路金融机构贷款房地产作为去杠杆目标，大幅收紧2018年下半年房企强化资金

3、回流，定金和预收款有小幅增长2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市自筹资金定金、预收款个人按揭贷款个人消费贷款内部融资外部融资公司债海外发债股权融资（委贷）非标融资资产证券化其他2017年收紧海外债审核，2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象2017年规范股权融资并加强监管2018年资管新规收紧非标融资4“三道红线”进一步完善楼市防火墙“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割 8月中旬：市场传言，

4、监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，以此类推 8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点 9月16日：一份监管部门下发的试点房地产企业主要经营

5、、财务指标统计监测表显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标红线1剔除预收账款后的资产负债率70%红线2净负债率100%“三道红线”高压房企投资被迫降速红线3现金短债比例1倍5观点2：土地市场短期特征2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市

6、将成为头部房企做利润的来源6土地市场经历快速反弹后开始高位回落土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低，7月以来土地市场量价波动下滑，各线城市溢价率也出现不同程度下滑2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况2018年-2020年9月全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%18,000 16,000 14,00

7、0 12,000 10,0008,000 6,000 4,000 2,00007000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 040 35 30 25 20 15 1050供应面积成交面积成交楼面均价一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0918-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-052

8、0-0720-09华东区域：热度较高，成交规模超越同比华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价竞地价”新政2020年1-9月华东市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线城市上海1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%二线城市苏州679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%宁波940.28

9、29.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%合肥511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%杭州1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%南京1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64%三四线城市温州512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%芜湖218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%盐城424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%嘉兴95.08-32.82%8526.5617.07%37.6

10、1%15.5%常州551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%华东区域（续表）2020年8-9月华东区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一线城市上海80.1261%11.12-86%100.38803%31063-27%20510-

11、34%9627-53%26.2%42.2%2.4%二线城市苏州6.66-88%73.771008%-8919-57%1489867%-012.6%-宁波19.44-94%156.56705%6.51-96%28417167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%合肥61.54-92.2350%-7087 3672-48%-26.6%17.1%-杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%3093-91%13972352%1547811%020.8%22.1%南京30.1-104.18-3252-9495-2.7%-15.4%三四线城市温州-芜湖-盐城22.

12、92-28%36.8361%56.3553%60726%63414%1675-74%63.8%56.1%17.1%嘉兴7.78-12.2157%6.02-51%2783-469169%870085%67.0%0.1%29.5%常州21.5739%-34.71-96074%-9879-46.4%-44.1%华南区域：受核心城市带动，热度较高广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热；而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡，成交规模及溢价率同比都明显下滑2020年1-9月华南市场不同能级

13、城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线广州1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%深圳214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%二线南宁594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%厦门186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%东莞548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%佛山1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%三四城泉州26.35-6.5%5716.36102.2

14、%52.8%-1.8%北海103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%华南区域（续表）2020年8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一线广州73.9464%-28.89-14461-4%-10820-9.5%-0深圳-二线南宁-

15、35.49-34.09-4%-4210-751078%-134.3%厦门44.17-24517-17.0%-东莞-10.89-78.22618%-10605-5050-52%-26.9%18.5%佛山47.97-26%133.17178%-10699-1%9017-16%-29.0%20.4%-三四城泉州-17.71-5601-78.4%北海-中西部区域：市场热度整体表现平淡目前房企投资重点普遍回归一二线城市，中西部区域中省会城市相对受到更多关注，西安、长沙等城市房企拿地相对活跃；但多个三四线城市宅地成交规模、楼面价均下滑明显，中西部土地市场整体较为平淡2020年1-9月中西部市场不同能级城市

16、住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线武汉1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%西安1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%郑州1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%0长沙1127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%三四线洛阳210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%宜昌247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%平顶山200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%岳阳67.98

17、-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1%株洲105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%-中西部区域（续表）2020年8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后两周环比9.7-9.20三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二线武汉543.95975%8.43-98%31.03268%423

18、8-28%15954276%8575-46%5.9%00西安123.21-290.25136%14.92-95%2591-341632%449732%-41.6%-郑州101.5367%167.1965%24.12-86%3555-16%3359-6%35807%1.6%00长沙207.03148%65.97-68%26.39-60%4358-33%667253%765015%4.3%3.6%-三四线洛阳19.69-29%-343912%-25.0%-宜昌-5.67-26.53368%-2553-1772-31%-2.1%-平顶山-15.73-1897-4.9%岳阳-12.13-6.5-46%

19、-571-2251294%-0.7%0.7%株洲-8.71-1432-0华北区域：仅核心城市市场活跃华北区域中，仅核心城市北京的土地市场较活跃，融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房企又重回北京拿地，但华北区域其他城市土地市场表现冷淡，多个三四线城市土地成交量价齐跌；8月下旬以来，受“三道红线”融资新规的影响，北京土拍市场也有转冷趋势2020年1-9月华北市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比一线北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%二线天津906.56-42.9%

20、7385.038.5%4.8%-3.2%太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%三四线保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0% 沧州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%晋城25.99-75.4%1071.5-7.7% 运城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%华北区域（续表）2020年8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红

21、线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20一线北京8.41-58%85.88921%-23447-40%19933-15%-01.4%-二线天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%-9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%三四线保定16.58-3050-0-沧州-晋城-运城-62.53-470-

22、0.7%-西南区域：各城市呈现分化西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前，溢价率最高超125%，锦江区热点地块起拍价有普遍上调趋势，外围区域热度一般；重庆拿地整体偏谨慎，空港、蔡家等板块热度较高，多家企首入拿地，低密趋势渐浓；贵阳3月以来土拍逐渐复苏，但以外围区域为主，热度不高；三四线城市中，德阳、泸州土拍成交量同比大增，其他城市市场成交不活跃2020年1-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线重庆1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%成都989.211

23、.1%6936.045.1%20.3%0.2%贵阳1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%三四线遵义692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%宜宾256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%德阳297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%泸州238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%西南区域（续表）2020年8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.

24、6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二线重庆12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都-56.59-29.36-48%-6179-5810-6%-6.0%0贵阳109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%三四线遵义187.99540%70.0

25、9-63%72.323%743-46%623-16%82032%-宜宾14.77-4056-12.7%-德阳71.44344%-1736-11%-0.3%-泸州-37.25-2767-15.4%东北区域：各城市出现分化东北区域土拍也呈现一定的分化。1-9月沈阳多宗地块高溢价成交，表现较为活跃，长春住宅市场冷淡土地市场却逆势上扬量价齐升；哈尔滨土地市场供应放量，1-9月供应建面达到去年同期的2.5倍，尤以松北区深哈产业园区、东北亚国博城、深哈金融科技园等片区为主，成交量大增，部分主城区地块竞争激烈；而大连宅地成交量价齐跌，土拍市场陷入低谷；三四线城市土地市场不活跃，成交规模较小；进入8月后东北区

26、域土拍市场普遍沉寂2020年1-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面（万平米）同比1-9月成交楼面价（元/平米）同比溢价率同比二线沈阳994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3%大连178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2%哈尔滨853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9%长春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3%三四线阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5%鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20.4%东北区域

27、（续表）2020年8-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周） 成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红线后3-4周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后两周环比9.7-9.20 三道红线后3-4周环比8.10- 8.238.24- 9.069.07- 9.20二线沈阳-大连-53.5-8680-19.9%哈尔滨19-90%-9026247%-20.3%-长春20.65-79%-74.63-1429-63%-2765-0-5.8%三四线鞍山-阜新-

28、北京：房企参拍热情下降，土地成交溢价率走低2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。7月14日、22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，其中房山区地块经历了108轮竞拍，溢价率达到41.34%；然而8月底以来， “三道红线”融资政策出台，由于北京地价较高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价成交8月前后北京土拍市场热度对比7月14日北京土拍成交情况房山区地块：参拍房企：7家经过108轮竞拍最终由中海地产以总价40亿元获得成交溢价率：41.34%通州区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由石榴+通投以总价12.4亿元获得成

29、交溢价率：9.64%门头沟区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由佳兆业以总价12.6亿元获得成交溢价率：8.15%“三道红线”政策出台房企融资难度加大房企加速回款、谨慎投资北京土拍参拍房企减少、溢价率走低8月27日、9月2日北京土拍成交情况顺义区仁和镇三宗地块：参拍房企：8家仅经过10轮竞拍成交溢价率：B片区纯宅地：7.8%（路劲获得）、B片区商住地块：0（平安获得）、C片区：0（城建+首开+旭辉联合体获得）石景山区北辛安宅地：报名房企：1家中海以底价69.78亿元获得成交溢价率：0平谷区王辛庄镇宅地报名房企：1家北京城建以底价13.28亿元获得成交溢价率：020常州：高层干预，政府叫停高价地

30、出让2020年上半年，常州土地市场火热，地价频频刷新，8月10日，天宁区青龙2-1地块挂牌，起始楼面价就达到20009元/平米，成为常州新的“单价地王”地块；然而8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为6个参与的城市之一，仅仅两天后，青龙2-1地块终止挂牌出让，此次终止出让或与常州地价上涨过快及参加房地产工作会商会有关上半年常州土地市场热度屡创新高 8月28日，参加住建部房地产工作会商会两天后，常州市叫停新单价地王青龙2-1地块的出让 官方公布的理由为片区控规需进一步优化，但各界猜测此次终止出让与常州地价上涨过快、被住建部约谈有关21东莞：临深区域受深圳外溢明显，土拍热度居高不

31、下进入2020年以来，深圳多次因市场过热受到外界关注，由此带来新的调控政策，在新政策的挤压下，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下8月东莞土拍地块分布图望牛墩地块8家房企竞价48轮中梁1.43元斩获楼面价10469元/，刷新片区单价溢价率49.6%凤岗商住地块13家房企竞价32轮先后破顶价破最高配建润恒地产39.8亿元+17%配建获得楼面价25871元/，成东莞单价第二高地块溢价率33.2%深圳方向观点3：商品住宅市场短期特征“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资

32、金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源23华东区域：1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升从1-9月商品住宅累计成交情况来看，华东区域大部分城市住宅成交量较去年同期呈不同程度增长；与其他区域相比，华东区域在住宅市场方面复苏强劲；而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外，1-9月成熟住宅均价保持正增长2020年1-9月华东市场不同能级城市商品住宅市场表现24城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市上海623.

33、387%579757%732.057.9二线城市杭州216.7925%40379-3%180.657.4南京577.296%283642%- 苏州485.7915%2825111%529.439.1合肥584.8213%1729410%730.79.7三四线城市宁波1219.117%1914514%638.243.3温州630.430%178225%753.1912.3芜湖167.386%118688%223.058.4嘉兴235.18-8%12430-7%- 湖州343.99-9%132977%398.138.7江阴199.5210%1431922%257.549.4舟山84.13-3%17

34、6014%- 绍兴170.396%2080814%- 丽水198.2324%138759%268.988.9衢州64.848%1564222%- 连云港413.15-11%783510%- 张家港129.794%164697%166.8410.0华东区域：“三道红线” 有过渡期，市场数据暂无明显体现2020年8-9月华东区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）25 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23 三道红线前环比8.24-9.6 三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20 三道红线后2周环比一线城市

35、上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402%二线城市苏州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2%宁波77.04-3%67.62-12%96.5943%-合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241%杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784%南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564%三四线无锡28.820%37.1929%23.83-36%-昆

36、山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453%湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684%江阴10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312%丽水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461%太仓5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1%典型城市无锡（短期保持平稳，联合开发项目风险较低）无锡虽然8月底出台新政，提高二套首付至6成，且离婚要追溯2年内购房记录，但短期而

37、言受城市基本面及上半年土拍热度推升客户预期影响，成交整体保持平稳。同时，无锡不乏联合开发项目，且今年市场70%左右宅地均为联合开发，故而市场层面受“三道红线”影响较小无锡周度商品住宅供求价走势图首开、保利、招商联合开发项目：太湖如院万平米元/平米45 40 35 30 25 20 15 105025000 20000 15000 10000 50000新房供应建面新房成交建面新房均价典型城市常州（新政后市场降温明显）常州2020年土地市场热度较高，今年推出的26宗万元地块中，拍出的万元地块就达到15宗，2018-2019年累计拍出的万元地块分别仅为6宗、5宗；另外，常州住宅市场热度不低，市场量

38、价都处在上行通道。但在被住建部约谈后，常州出台911新政，常州市区来访量及认购量下滑，成交量“暴跌”，降温效果明显，后期可能出现“以价换量”2020年9月11日常州发布关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知万平米140 120 10080 60 40 200常州商品住宅供求价走势图元/平米20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000新房供应建面新房成交建面新房均价政策重点1、限售升级：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后套数700常州9月11日前后市区商品住宅成交套数进行合同网签备案的商品住房)。常州是江苏省第一个限售的城市

39、，2017年就规定新房和二手房限售2年，这次再升级。2、首付比调整：首套贷款未结清，二套首付变6成3、严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房600 500 400 300 200 1000新政前：9月1-11日，常州日均成交量达285套新政后：9月12-20日，常州日均成交量仅113套华南区域：粤港澳大湾区三四线城市市场热度较高从1-8月商品住宅累计成交情况来看，广州、深圳一线城市成交量跌价涨，尤其是深圳，受2020年调控不断加码影响，市场需求释放受阻，部分购房需求外溢至周边三四线城市，带涨大湾区内三四线城市成交量2020年1-8月华南市场不同能级城市商品住宅市场表现28城市能级 城市1-8月

40、成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市广州深圳228.75-3%558965%235.176.63广州570.75-7%302315%813.957.96二线城市海南海口214.4626%159668%-广西南宁631.1-11%9129-809.487.31三四线城市广东东莞411.2320%2286517%-佛山721.68-7%1495538%979.648.22汕头174.056%8826-6%-珠海252.96-6%2525616%665.4713.61韶关112.627%6206-6%134.458.33柳州200.571

41、2%1384-肇庆347.28348%6582-26%-茂名151.5330%7460-1%-梅州254.81%6126-4%-广西北海95.41-48%7670-8%-桂林89.3724%8844-5%-海南三亚36.1736%263260%17230.32华南区域（续）2020年8-9月华南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周） 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比一线城市深圳18.21-3%17.

42、13-6%27.7462%0-0-0-广州50.075%53.357%64.1620%0-0-0-三四线城市东莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48%佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2%惠州115.0613%102.89-11%77.12-25%113680112960110650中山28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%-韶关6.28-14%8.1

43、430%6.6-19%64176%67085%6212-7%典型城市惠州（深圳调控升级，临深城市热度上升）近期大湾区再次成为关注的焦点区域，由于受到深圳升级调控的影响，购房需求转移至其周边的三四线城市，大湾区楼市热度上升。作为深圳的“后花园”，惠州在深圳出台调控政策后，楼市热度明显上升，其中，惠州新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，领跑全国惠州商品住宅成交走势2020年8月70个大中城市住宅销售价格指数（部分）万平米元/平米250120001150020015010011000 10500 10000950050090008500供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)中西部区域：市

44、场复苏乏力，市场量跌价稳1-8月中西部各能级城市住宅市场成交量普遍大幅下滑，主要是因为中西部各城市距离疫情爆发地较近，受到疫情影响更严重，市场恢复乏力；另外，大部分城市成交均价依旧较稳，未出现大规模下滑2020年1-8月中西部市场不同能级城市商品住宅市场表现31城市分类城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）二线城市郑州622.04-31%1463711%1000.7910.14长沙846.861%98428%1093.887.56武汉948.14-33%1339711%14887.41西安437.77-51%1532411%813

45、.516.05三四线城市河南省洛阳194.03-13%935111%-平顶山113.44-9%56641%-商丘236.282%65345%-许昌207.31-11%66613%-开封190.518%7262-8%-陕西省宝鸡292.0519%4887-3%-咸阳208.074%85065%-湖南省岳阳142.8823%83411%225.418.78常德170.29-24%629722%-湘潭193.64-15%5677-株洲214.322%6763-5%-郴州134.43-21%60324%-永州52.3911%65164%-湖北省宜昌132.99-21%7444-1%-襄阳183.771

46、2%859518%-黄石76.39-8%7439-4%162.3211.34孝感92.19-29%6591-8%-黄冈34.17-1%69930%33.116.04鄂州77.34-43%67895%-荆州101.43-31%735511%-仙桃80.86-19%-98.648.71中西部区域（续）2020年8-9月中西部区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周） 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比二线城市

47、长沙45.11-18%51.1813%37.22-27%11341-2%113440%113920%武汉95.16-2%96.451%98.322%0-0-0-西安20.67-38%32.6458%14.27-56%178288%191307%17092-11%三四线岳阳9.73-13%8.49-13%7.48-12%7790-7%83637%85292%黄石5.61-47%9.0361%8.5-6%7647.058817%7519.3798-2%7270.5882-3%孝感6.13-4%6.07-1%4.73-22%6867.8631%6771.0049-1%6892.17762%黄冈2.1

48、7-9%1.85-15%6.93275%7096.7742-1%7297.29733%7373.73741%华北区域：市场分化，少部分城市市场活跃从1-8月商品住宅累计成交情况来看，华东区域的石家庄、张家口市场表现较为突出，1-8月累计成交量同比涨幅接近40%，其他大部分城市则表现量跌价涨，市场复苏乏力2020年1-8月华北市场不同能级城市商品住宅市场表现2020年8-9月华北区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）33城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）一线城市北京362.64-26%4832511%1160.36

49、17.63二线城市天津728.89-9%163232%2033.9117.40太原460.6514%11297-6%-石家庄328.6137%109142%-三四线城市唐山282.34-5%1088515%-廊坊93.6523%16285.10420%-秦皇岛115.74-7%1123313%-保定141.03-32%817012%-邯郸160.79-13%85527%-衡水124.28-1%8597-4%-固安46.95-31%12354-4%-香河25.68-17%100972%-承德43.763%968519%-张家口8640%7300-6%- 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23

50、三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比一线城市北京38.5816%36.78-5%30.09-18%44759-8%465174%491296%三四线城市衡水7.3-2%10.2641%8.43-18%87122%86840%8493-2%沧州21.95-27%13.97-36%16.3117%100140%9950-1%9890-1%东北部区域：大连市场复苏力较为强劲东北核心城市中，大连表现突出，2020年1-8月累计成交量同比去年大幅度上涨，同比上

51、涨59%，但近期房价缺乏上涨动力；而其他二线城市均呈现量跌价涨的趋势，市场复苏力远不如大连；从库存数据来看，大连库存风险很高2020年1-8月东北部市场不同能级城市商品住宅市场表现2020年8-9月东北部区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）34城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）二线城市大连251.5959%14594-17%970.5823.29沈阳977.39-11%1100212%2000.3612.59长春529.22-21%94691%1024.3511.26哈尔滨336.7-20%102955%-三四

52、线城市牡丹江36.63-48%58180%-大庆69.8216%4628-8%-吉林104.44-27%69433%-丹东52.257%6185-1%-锦州56.24-45%637927%-鞍山98.1311%53611%- 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比二线城市大连16.3453%18.7915%17.54-7%153372%154391%14293-7%沈阳67.03-6%40.36-40%30.8

53、2-24%118894%121662%11275-7%长春43.29-8%44.152%44.912%9755-6%9631-1%9470-2%西南区域：1-8月多数城市市场表现较好1-8月，西南区域主要城市市场表现较为一致，除重庆、昆明、乐山、遵义外，其他城市住宅成交量同比均上涨，成交均价未出现大幅度变化2020年1-8月西南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现2020年8-9月西南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）35城市能级城市1-8月成交量（万平米）同比1-8月成交均价（元/平米）同比8月末市场存量（万平米）去化周期（月）二线城市重庆1140.32-26%123833%124

54、8.986.71成都1147.1615%1514418%1487.348.60昆明485.59-24%1511812%-贵阳435.1116%10235-4%-三四线城市泸州212.2110%6526-1%-南充304.2732%6873.1719-3%-绵阳183.143%83645%-眉山185.7325%7667-4%-乐山109.54-2%58281%-大理55.3516%116711%-丽江44.316%7136-14%-遵义190.18-14%59712%- 成交量成交价城市能级城市8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比

55、8.10-8.23三道红线前环比8.24-9.6三道红线后1周环比9.7-9.20三道红线后2周环比二线城市重庆69.02-26%104.8252%56.91-46%12553-1%12346-2%129065%成都105.3947%75.11-29%76.872%0-0-0-观点4：“三道红线”后房企增加经营杠杆“三道红线”后房企投资被迫降速，苦修内功、提升经营杠杆成为企业短期调整的突破口。融资端加强现金流管理、探索多元化融资；投资端转向防风险为主的布局调整；销售端加快销售回款36房企策略调整方向降低资金杠杆、增加经营杠杆融资端投资端销售端房企融资收缩严格现金流管理明股实债将加大管控分拆物业

56、上市加速布局一二线城市更加关注多元化业务加大销售回款力度37融资端：房企融资收缩“三道红线”的三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。在此背景下，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金杠杆是品牌房企改善财务指标的必要方式。可以看到，8月40强房企融资规模环比再次下滑，预计4季度还会有大幅收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎40强房企月度融资金额走势亿元14001303.5612001000800 600 400 2000827.59年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月201912019220193201942019520196

57、2019720198201992019102019112019122020120202202032020420205202062020720208融资端：严格现金流管理20192-3季度开始，部分上市房企就曾频繁被交易所“关注”现金流、偿债能力等指标。而今年“三道红线” 之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急2020上半年持有现金超过500亿的房企现金短债比例小于1倍净负债率大于100%剔除预收账款后的资产负债率大于70%保证现金流，部分房企要求保持1-3个月现金流支撑加快销售回款39房企名称2020

58、年上半年现金（亿元）2019年现金（亿元）较初期变动碧桂园20552683-23%中国恒大20462288-11%万科1943166217%保利发展12571394-10%融创中国12091257-4%中海地产111495417%绿地控股873889-2%龙湖集团78461029%世茂集团69959617%中国奥园6946812%新城控股6506392%招商蛇口648753-14%绿城中国62851921%华润置地609637-4%旭辉集团5945763%合景泰富544567-4%金地集团50145111%融资端：明股实债将加大管控以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收

59、益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润华发股份近两年归母净资产收益率及少数股东的净资产受益对比华发股份永续债规模%8 7 6 5 4 3 2 1 0亿元90 80 70 60 50 40 30 20 1002019年归属于母公司的净资产收益率2020年上半年少数股东的净资产收益率2018年2019年金额2020年上半年融资端：分拆物业上市今年以来，一方面，以港股为代表，物业管理公司股价逆势创新高；另一方面，以恒大、华

60、润、世茂、绿城为代表品牌房企纷纷入局，而据传远洋、龙光等也在酝酿物业分拆上市方案。房企分拆物业上市，既可缓解自身融资压力，又可获得新的利润增长点，改善企业资产流动性目前待上市房企旗下物业公司清单及其规模利润增长快现金流稳定规模扩张诉求地产融资趋紧受资本追逐融资渠道通畅分拆物业上市41对应房企物业名称在管面积（百万平米）2017-2019年收入复合增长率2019年收入规模（百万元）融创中国融创服务100.659.5%2827世茂集团世茂服务68.254.5%2489合景泰富合景悠活3.355.8%1125荣盛发展荣万家48.432.8%455佳源集团佳源服务13.547.2%625华润置地华润万