潍坊项目七号楼产品定位建议

1、 2013-02-27潍坊项目七号楼产品定位建议一、潍坊市公寓市场现状三、公寓市场典型项目个案分析三、公寓市场小结四、7#楼产品定位建议报告框架一、潍坊市公寓市场现状1、公寓市场概述 随着潍坊市房地产市场的快速发展，住宅、写字楼市场竞争日益激烈，政府宽松的土地政策导致供需比严重失衡，价格涨势缓慢，投资客看空潍坊楼市，房地产投资较为谨慎。公寓产品的出现，因其总价较低，潍坊市场出现一段时间热潮，但从2010年开始，随着公寓项目的大量入市，供需关系的失衡，同时因其租金水平较低，整体市场去化率较低。现阶段潍坊公寓主要集中在三个板块，分别是火车站板块、市中心板块与新华路板块。一、潍坊市公寓市场现状2、公

2、寓市场分布格局区位项目名称供应套数去化率开盘时间销售均价（元/）装修标准主力户型面积（）销售政策火车站板块鑫悦首府91090%2010.113950简装47-62凡购买10-15层房源，即可享受首付5000元、一口价3750元/的优惠中经世界城50060%2010.114300简装36-60交3千抵3万，现交1万元定房即送iphone5和超级家电中金国际160065%2010.15300精装50全款购房享100元/优惠，贷款优惠50元/，五米阳光55535%2011.114600毛坯4.99m挑高LOFT28-60全款98折3、在售公寓产品概况一、潍坊市公寓市场现状区位项目名称供应套数去化率开

3、盘时间销售均价（元/）装修标准主力户型面积（）销售政策市中心板块荣观华府58380%2010.108500精装44-176全款98折、按揭99折潍美国际82240%2011.16500精装27-90全款98折、按揭99折力拓国际35030%2012.46000精装48-78购房优惠500元/，并赠送1000元/装修费用阳光100城市广场44270%2011.512000精装loft28-80全款97折，按揭99折3、在售公寓产品概况一、潍坊市公寓市场现状区位项目名称供应套数去化率开盘时间销售均价（元/）装修标准主力户型面积（）销售政策新华路板块盛世华廷44080%2011.55400精装50-

4、90购房 “降价补差价”和“5年后无条件回购”宝鼎花园55270%2010.94550精装34-39带10年租约销售，送超值酒店配套家电、家具，全款95折，按揭96折世纪环球中心8010%2011.1010000精装loft,5.7m挑高120-180全款82折，按揭92折中央生活城50090%2011.95560简装40-50全款94折，按揭99折3、在售公寓产品概况一、潍坊市公寓市场现状客户类型置业关注要素需求面积总价区间典型项目投资客户地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、物业管理、开发商品牌等40-50平方米25-30万泰华城荣观华府办公客户区位交通、总价、形象、商业氛围50-

5、60平方米30-35万盛世华庭、财富国际大厦自住客户总价、配套、交通便利40-50平方米20-30万宝鼎花园潍坊公寓客户以投资客户为主，对地段、总价、交通、物业等方面因素较为敏感。4、客户情况分析一、潍坊市公寓市场现状项目概况：建筑面积：一栋2.1万平米产品概况：1-3层为商业，4-28层平层公寓，共计对外出售552套，面积段34-39。精装修，标准300元/。销售情况：2010年9月25日项目开盘，8#楼为商住公寓，其中12-16层租给速8快捷酒店。现销售均价4550元/平米，含300元/平米精装修。去化情况：项目2010年9月开盘，开盘当日去化112套，后期续销速度缓慢，月均去化10套左右

6、。项目价值综述：位于东风街、文化路交叉口，区位价值明显，交通便利。地处新华路商圈，配套优势明显。大多数客户为投资型客户1、宝鼎花园二、公寓市场典型项目个案分析2、摩尔公寓项目概况：建筑面积：46600平米，4梯31户；产品概况：1-2层为商业，3-29层平层公寓（29层为半层），共计822套，公寓面积段28-90。销售情况：2011年1月8日项目开盘，推出9 层共计279套，当天去化112套，去化率为40%；开盘至今两年时间去化：330套。当前均价6500元/平米，含600元/平米精装修。客户情况：大多数成交客户为投资客户；意向客户关注点主要是区域配套价值、市中心地段不可复制性、白浪河一线景观。二、典型项目个案分析1、2012年公寓市场供应量约35万，全年去化约10万，供需比3.5:1；2、市场在售产品以现房、准现房销售为主，去化速度缓慢，市场整体租金在0.5-0.6元/天，客户对公寓产品的投资意向度较低；3、价格上涨速度缓慢，2012年市场均价约4800元/平米（精装）；4、公寓客户以投资客户为主，自用客户较少。三、公寓市场小结市场现状：市场整体供应量较大，且以现房销售为主，租金水平较低，价格上涨缓慢，去化速度较慢。本项目情况：公寓首次开盘成交率较高，但剩余房源去化速度缓慢，目前市场公寓饱和度较高。客户情况：潍坊当地购房客户以刚需性客户为主，对