房地产抵押估价报告001

1、 .DOC资料. 房地产抵押估价报告001作者：日期：房地产抵押估价报告 估价项目名称：重庆市xxxx路4号附1号的商服用房、附11号的办公用房、附2号的车库用房房地产抵押价格评估 委 托 方：重庆xxxx有限公司 估 价 方：重庆xxxx评估有限责任公司 注册房地产估价师: xxx(注册号502009xxxx) xxx(注册号502007xxxx) 估价作业日期：二一三年十二月二十日 至二一四年二月十八日 估价报告编号：渝瑞房(2014)评字第xxxx号目 录 TOC o 1-2 致委托方函 PAGEREF _Toc382742621 h 1估价师声明 PAGEREF _Toc3827426

2、22 h 3估价的假设和限制条件 PAGEREF _Toc382742623 h 4房地产估价报告 PAGEREF _Toc382742624 h 8一、委托方 PAGEREF _Toc382742625 h 8二、估价方 PAGEREF _Toc382742626 h 8三、估价对象 PAGEREF _Toc382742627 h 8四、估价目的 PAGEREF _Toc382742628 h 10五、估价时点 PAGEREF _Toc382742629 h 10六、价值定义 PAGEREF _Toc382742630 h 10七、估价依据 PAGEREF _Toc382742631 h 1

3、1八、估价原则 PAGEREF _Toc382742632 h 11九、估价方法 PAGEREF _Toc382742633 h 12十、估价结果 PAGEREF _Toc382742634 h 13十一、估价人员 PAGEREF _Toc382742635 h 13十二、估价作业日期 PAGEREF _Toc382742636 h 13十三、估价报告应用的有效期 PAGEREF _Toc382742637 h 13房地产估价技术报告 PAGEREF _Toc382742638 h 14一、实物状况描述与分析 PAGEREF _Toc382742639 h 14二、权益状况描述与分析 PAGE

4、REF _Toc382742640 h 14三、区位状况描述与分析 PAGEREF _Toc382742641 h 15四、市场背景分析 PAGEREF _Toc382742642 h 15五、最高最佳使用分析 PAGEREF _Toc382742643 h 19六、估价方法选用 PAGEREF _Toc382742644 h 19七、估价测算过程 PAGEREF _Toc382742645 h 20八、估价结果确定 PAGEREF _Toc382742646 h 34附 件(复印件) PAGEREF _Toc382742647 h 35一、委托估价承诺函 PAGEREF _Toc382742

5、648 h 35二、委托方及产权方营业执照 PAGEREF _Toc382742649 h 35三、估价对象房地产权证 PAGEREF _Toc382742650 h 35四、评估机构营业执照 PAGEREF _Toc382742651 h 35五、评估机构资质证书 PAGEREF _Toc382742652 h 35六、估价师资格证书 PAGEREF _Toc382742653 h 35七、估价对象现状照片 PAGEREF _Toc382742654 h 35八、估价对象位置示意图 PAGEREF _Toc382742655 h 35致委托方函重庆xxxx有限公司： 受贵公司的委托，我公司对

6、位于重庆市xxxx路4号附1号的商服用房、附11号的办公用房、附2号的车库（编号为01-03估价对象），建筑面积合计为2512.37平方米，分摊土地使用权合计为130.41平方米的房地产在估价时点的公开市场价值进行了评估。 一、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 二、估价时点 二一三年十二月二十日 三、价值类型 根据本次估价目的及委托要求，确定本次评估价值类型为市场价值。 四、估价结果 我公司根据贵公司提供的有关资料，在估价人员现场勘查的基础上,依据国家相关法律法规、房地产估价规范和掌握的房地产资料以及长期积累的评估经验，综合分析影响房地产价格的各项因素，并选

7、择适当估价方法，从而测算得出估价结论。我公司认为估价对象在2013年12月20日的估价结果为：市场价值：2336.63万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整) 建面单价详见表1：评估范围及结果一览表知悉的法定优先受偿款：0.00万元 抵押价值：2336.63万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整) 各估价对象价格建面单价详见表1。 本估价报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。 以上内容摘自估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估价报告全文。 此致 重庆xxxx评估有限责任公司 法定代表人： 二一四年二月十八日表1 评估范围及结果一览表编号产权人房地产权证位置所

8、在楼层证载用途建筑结构建筑面积()建筑面积单价（元/）总价（万元）01重庆xxxx有限公司114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附1号第1层商服用房钢筋混凝土709.52201001426.1402114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附11号第3层办公用房钢筋混凝土686.588400576.7303114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附2号第-1层车库钢筋混凝土638.622990190.94第1层车库钢筋混凝土477.652990142.82合计2512.372336.63估价师声明我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的

9、和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。 三、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、陶传彪于二一三年十二月二十日已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，但仅限于估价对象的外观和使用情况，估价人员不对估价对象建筑质量进行调查，也不对未暴露或难于接触部分进行检验和评价。 六、除参与本次估价

10、的估价人员外，没有他人对估价提供重要专业帮助。 七、本估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他任何用途，估价报告不得见诸公开媒体。因委托方使用估价报告不当而引起的损失，估价机构和估价人员不承担任何责任。 八、委托方应对提供资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责，因资料失实而造成的损失，估价机构和估价人员不承担任何责任。九、在估价报告中，我们对知悉的法定优先受偿权情况、抵押物变现风险情况、报告使用提示作了详细分析与阐述，报告使用者应认真予以关注和阅知。注册房地产估价师：xxx 注册号：502007xxxx 签名：注册房地产估价师：xxx 注册号：502009xxxx 签名：

11、估价的假设和限制条件 本报告书遵从于以下的假设和限制条件，在使用本报告书时也应当遵从这些假设和限制条件：一、估价的假设前提（一）有关估价对象的假设1、委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可以在公开市场上自由转让。2、本报告的估价时点为2013年12月20日，即估价人员完成现场查勘之日，本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提。3、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测试和实验，本次评估假设其无基础和结构等方面的重大质量问题。4、任何有关估价对象房地产的运作方式、程序符合国家、地方的有

12、关法律、法规。（二）当前房地产市场的假设 1、房地产市场的供应关系、市场结构保持稳定，房地产政策不发生重大变化或实质性改变。 2、房地产市场中的交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。3、房地产交易中没有特殊情况促使交易各方主观加价或降价交易。 （三）估价方法运用的假设1、交易实例所对应的房地产市场为公开、公平、公正、稳定的市场。2、交易实例无基础和结构等方面的重大质量问题。3、估价对象及交易实例未拖欠为取得合法产权而应交纳的相关税费。4、估价对象保持现有用途及租赁模式，租金水平保持稳定增长。（四）估价中未考虑的一些因素及特殊处理1、本次估价结果未考虑未来处置风险，它既不代表

13、估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格，也不代表未来处置时的实际变现价格。2、本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识，不承担鉴定责任。因委托方提供的资料失真而产生的后果，本公司及估价人员不承担责任。3、本公司没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此，估价人员只对估价对象作一般性的查看，没有进行结构测试，不能确定物业有没有缺陷。 二、估价的限制条件(一)报告使用的限制条件 1、本估价报告分为“房地产估价报告”和“房地产估价技术报告”。“房地产估价报告”仅供委托方办理抵押贷款手续时使用，不能用于本次估价目的之外的其他经济活动；“房地产估价技术报告”作为本公司存档资料及提交管

14、理部门审查时使用。 2、本估价报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位或个人提供。本估价报告的全部或部分内容也不得发表于任何公开媒体上。 3、本估价报告按既定估价目的提供委托方，但必须完整使用方为有效，对使用篡改报告和复制报告或仅使用估价报告中部分内容所导致的损失，本公司不承担责任。 4、未经本公司签章或无本公司注册房地产估价师签名和签章的估价报告，以及估价报告的复印件一律无效，本公司对使用无效报告而产生的后果不承担责任。5、估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上为一年。如超过有效期,或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产

15、政策、市场状况等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托人应及时聘请房地产评估机构对估价结果进行相应调整或重新估价。 (二)估价结果的限制条件 1、本次估价结果为满足全部假设条件下的公开市场价值。 2、本次估价结果是在满足报告中价值定义所设定条件下的房地产价值，若估价时点、房地产利用方式等影响房地产价值的因素发生变化，估价结果应作相应调整。 3、本次估价结果是对估价对象于估价时点房地产价值的正常公允反映，没有考虑估价时点之后国家宏观政策、经济形势、市场供需关系发生变化以及遇上自然力和其它不可抗拒力对估价对象房地产价值的影响。 4、本次估价结果未考虑估价对象及其产权人已承担的债务、或有债务及经营

16、决策失误或市场运作失当等对其价值的影响。 (三)其他条件1、委托方在办理银行抵押贷款手续时需征得房地产管理部门的同意，并办理抵押登记手续。2、本公司及估价人员对委托方提供的相关资料仅作一般辨识，不承担鉴定责任。因委托方提供的资料失真而产生的后果，本公司及估价人员不承担责任。3、报告及相关部分的解释权属重庆xxxx评估有限责任公司。三、估价对象变现能力分析影响变现能力的因素在具体变现实例中差异较大。一般而言，以下几个方面因素对房地产变现存在程度不同的影响：（1）通用性：01-02估价对象为非住宅用房，平面布局合理，房屋建筑质量较优，房屋类型较为常见，使用范围相对较宽，通用性相对较好。03估价对象

17、为车库用房，使用受到限制，通用性相对较差（2）独立使用性：估价对象为独立使用非住宅用房及车库，不存在其他共用权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。（3）该宗房地产的价值大小：估价对象为非住宅用房及车库，面积较大，整体价值较大，对变现有一定负面影响。（4）可分割转让性：01-02估价对象作为独立使用非住宅用房，有独立出入口，可分割转让，有利于变现。03估价对象作为独立使用车库用房，不存在物业邻里产权关系，可分割为独立使用车位，有利于变现。（5）该宗房地产的区位：估价对象所在九龙坡xx路4号，区域内主要以房地产综合开发为主，交通便捷，区域内人流量

18、、车流量较大，该地段商业主要以餐饮为主,商业氛围较浓厚。（6）变现清偿顺序：抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。房地产估价报告一、委托方单位名称：重庆xxxx有限公司地 址：重庆市沙坪坝区小正街333-21法定代表人姓名：韩庆机构类型：有限责任公司联系电话、估价方 机构名称：重庆xxxx评估有限责任公司 法定代表人：徐红 地 址：重庆市xxxxxxxxxxxxxxxxxx11-A# 资格等级：一级 证书编号：建房估证字

19、2012xxx号 营业执照注册号: 5001030001xxx 批准机关：中华人民共和国建设部 有效期限:2012年5月18日至2015年5月17日 联 系 人：刘胜利 联系电话：(023)89038xxx 传真号码：(023)89038xxx邮政编码：400015三、估价对象 (一)估价对象界定 估价对象为此次评估范围为位于重庆市xxxx路4号附1号的商服用房、附11号的办公用房、附2号的车库（分别编号为01-03号估价对象）共3项，建筑面积合计为2512.37平方米，分摊土地使用权合计为130.41平方米的房地产(不含室内装修)。 (二)估价对象实物状况土地状况（详见表2）估价对象宗地形状

20、均为不规则多边形，估价对象所在土地均地势平坦，无不良地质现象，水、电、气、通讯等基础设施齐全，为“六通一平”的熟地。表2 估价对象土地状况编号房地产权证坐落土地用途土地性质终止日期四至分摊土地面积（）01114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附1号商服用地出让2043-12-10北至小区道路、南至袁石路、西至国华大厦、东至医学院路36.8302114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附11号其它商服用地出让2043-12-1035.6403114房地证2007字第xxxxxx号九龙坡xx路4号附2号其它商服用地出让2043-12-10北至小区道路、南至袁石路、西至

21、小区道路、东至医学院路57.94合计130.412、建筑物状况(详见表3)估价对象01-03位于九龙坡xx路4号韵动人家，建成于2005年，临xx路，是由高层和多层组成的住宅小区，配有专业物业管理和车库。表3 建筑物状况表编号位 置建成年代结构所在楼层证载用途建筑面积()房屋使用现状01九龙坡xx路4号附1号2005年钢筋混凝土第1层商服用房709.52估价对象所在大厦共31层， 其中第1-5层为非住宅，第6-31层为住宅，配置3部电梯，外墙贴瓷砖，估价对象位于第1层，一面临医学院路，层高约4米，开间约23.70米，径深约17.4米，现出租用于商业用房，室内装修：地面铺地砖、天棚吊顶，内墙刷乳

22、胶漆。02九龙坡xx路4号附11号2005年钢筋混凝土第3层办公用房686.58估价对象所在大厦共31层， 其中第1-5层为非住宅，第6-31层为住宅，配置3部电梯，外墙贴瓷砖，估价对象位于第3层，现出租用于商业用房，室内装修：地面铺地毯、天棚吊顶，内墙刷乳胶漆。03九龙坡xx路4号附2号2005年钢筋混凝土第-1、1层车库1116.27估价对象所在大楼共7层，大楼配有1部电梯，外墙贴瓷砖，其中第2-6层为商业用房，1层和-1层为车库。估价对象位于负1、1层停车库，各有1个出入口，共29个停车位。合计2512.37- 3、估价对象权益状况（1）房屋所有权及土地使用权估价对象房屋所有权及土地使用

23、权权属详见表1，证号详见表1。（2）他项权状况：根据委托方提供的资料，至估价时点，估价对象不存在抵押权利限制。区位因素 区域位置：估价对象位于重庆市xxxx路4号，靠近奥林匹克体育中心，区域内有怡明苑小区、中新城上城花园、中新城上城国际中心、保利国宾上院等小区，区域位置较好。交通条件：区域内路网密集、道路宽阔，有友谊路、长江二路、谢家湾正街、菜袁路等城市主次干道对外分流辐射，靠近地铁2号线袁家岗站，有411、412、117、207、223、207等公交从区域经过并在此设立停靠站点，对外交通较为便捷。公共设施：区域内有家乐福袁家岗店、爱味佳超市、博圣超市、重庆市医科大学附属第一医院、重庆市乳腺癌

24、中心、睡眠呼吸疾病中心、交通银行、农业银行、中国银行、田家炳中学、医科大学卫生学校、同乐坊幼儿园等，公共服务、基础生活配套设施较完善。商业繁华度：区域内交通便利、居住小区较多，人流量、车流量较大，该地段商业主要以餐饮、旅馆业为主，商业气氛较好。四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 根据本公司与委托方签订的委托评估函，确定本次估价时点为二一三年十二月二十日。六、价值定义 根据本次估价目的及委托方要求，确定本次估价价值类型为公开市场价值。 本次估价的房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉

25、的法定优先受偿款。 未设定优先受偿权利下的市场价值仅包含出让土地使用权价值和房屋所有权价值，不包含室内装饰装修、动产及构附着物价值。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据 (一)中华人民共和国城市房地产管理法； (二)中华人民共和国土地管理法； (三)中华人民共和国物权法； (四)中华人民共和国担保法； (五)中华人民共和国商业银行法； (六)城市房地产抵押管理办法； (七)房地产估价规范(GB/T50291-1999)； (八)建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布

26、的房地产抵押估价指导意见； (九)估价对象房地产权证； (十)委托方提供的其他资料及本公司人员现场勘测、调查所得的资料。八、估价原则 在本次估价过程中，主要遵循以下原则： (一)独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性，估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外界干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行评估。 (二)合法原则 房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处置为前提估价，其权益才能受法律保护，并体现权益价值。 (三)最高最佳使用原则 房地产估价应以房地产的最高最佳使用为前提估价。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态才能发挥最大效益，但必须是法律上允许、

27、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，估价对象才能产生最高价值。 (四)估价时点原则 要求估价结果应是以估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 (五)替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。在同一供求范围内，用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产间具有相互影响的作用，其价格会相互牵制而趋于一致。 (六)谨慎原则 在估价中或作判断时，有一些不确定因素，因此应保持谨慎，充分估计在抵押或处置时可能受到的限制及未来可能发生的风险和损失。九、估价方法本次估价目的为抵押贷款，根据房地产抵押估价指导意见规定：房地产抵押价值=房地产市场价值-已知的法定优先受偿款。求取房

28、地产市场价值的估价方法通常有市场法、成本法、收益还原法及假设开发法四种。估价人员在实地查看、市场调查、认真分析之后，决定01估价对象选取收益法，02、03估价对象选取市场法对估价对象进行评估。收益法所谓收益法，就是在求取估价对象的价格时运用某种适当的还原利率，将预期的估价对象未来各年期的正常纯收益折算到估价时点上，求其之和来确定估价对象的价格的一种估价方法。其计算公式为：V= EQ EQ F(a,r-s)1-( EQ EQ F(1+s,1+r)n 其中：V表示房地产的收益价格； a表示房地产的年纯收益； r表示房地产的资本化率； s表示房地产的递增率； n表示房地产的收益年限； (二)市场法

29、市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场法的基本公式为： 比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况修正系数 房地产状况调整系数 其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数实物状况调整系数 权益状况调整系数。十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值的诸多因素的基础上，最终得出估价对象在2013年12月20日的估价结果为：市场价值：2336.63万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整) 建面单价：详见表

30、1知悉的法定优先受偿款：0.00万元抵押价值：2336.63万元(人民币大写：贰仟叁佰叁拾陆万陆仟叁佰元整)十一、估价人员 姓 名 职 务 注册证号 签字 xxx 房地产估价师 502007xxxx xxx 房地产估价师 502009xxxx十二、估价作业日期 二一三年十二月二十日至二一四年二月十八日十三、估价报告应用的有效期壹年(二一四年二月十八日至二一五年二月十七日)房地产估价技术报告一、实物状况描述与分析(一)土地状况描述与分析 1、土地状况描述详见表2土地状况分析 估价对象01-03所在宗地与主干通达度较优，地块形状较规则，地势较为平坦，无不良地质现象，水、电、气、道路、通讯等基础设施

31、齐全为“六通一平”熟地，有利土地开发利用。 (二)建筑物状况描述与分析1、建筑物状况描述详见表3建筑物状况分析估价对象01-03均为钢筋混凝土结构，均不存在有其他共用权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强，在现状用途上都得到了有效利用，对房地产价值有一定提升作用，平面布局均合理。二、权益状况描述与分析(一)权益状况1、房地产权估价对象01、02、03房屋所有权及土地使用权属于重庆xxxx有限公司，并办理房地产权证，证号：114房地证2007字第xxxxxx、xxxxxx、xxxxxx号。2、他项权情况根据委托方提供的资料，至估价时点，不存在抵押

32、权利限制。(二)价值影响分析估价对象房屋所有权、土地使用权权属清晰，无争议，对房地产市场价值无影响；估价对象土地取得方式均为出让，土地剩余使用年限为29.97年，均小于建筑尚可使用年限，本次估价以土地剩余使用年期29.97年作为估价对象的收益年期，对房地产价值有一定减值影响。三、区位状况描述与分析1、区位状况描述区域位置：估价对象均位于重庆市xxxx路4号，靠近奥林匹克体育中心，区域内有怡明苑小区、中新城上城花园、中新城上城国际中心、保利国宾上院等小区，区域位置较好。交通条件：区域内路网密集、道路宽阔，有友谊路、长江二路、谢家湾正街、菜袁路等城市主次干道对外分流辐射，靠近地铁2号线袁家岗站，有

33、411、412、117、207、223、207等公交从区域经过并在此设立停靠站点，对外交通较为便捷。公共设施：区域内有家乐福袁家岗店、爱味佳超市、博圣超市、重庆市医科大学附属第一医院、重庆市乳腺癌中心、睡眠呼吸疾病中心、交通银行、农业银行、中国银行、田家炳中学、医科大学卫生学校、同乐坊幼儿园等，公共服务、基础生活配套设施较完善。商业繁华度：区域内交通便利、居住小区较多，人流量、车流量较大，该地段商业主要以餐饮、旅馆业为主，商业气氛较好。2、区域状况分析01-03估价均位于重庆市xxxx路4号，区域内以以商住为主，交通便捷，住宅小区比较多，人流量和车流量较大，商业繁华度较好，生活配套设施齐全有利

34、于变现。四、市场背景分析(一)宏观经济1、地理位置：重庆位于北纬2810-3213，东经10517-11011之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，拥有人口3343万人，幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆交通枢纽。2、城市区划、人口状况：重庆市下辖38个行政区县(自治县)，有19个区、19个县(自治县)，以主城区为依托，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群。全市总人口3343万人，人口密度为1464人/平方公里，城镇化率53.02%。

35、重庆人口密度略大于全国平均水平，目前城镇化率距1400年70%的目标差距还较大，说明重庆土地资源负重较大，耕地资源和人口矛盾较为突出，保护耕地资源，大力促进农村剩余劳动力转移，积极推进“农转非”工作，对重庆来说意义重大，从而会加大对城市建设用地的需求。3、社会经济发展状况：2013年地区生产总值12656.69亿元，比上年增长12.3%，实现了平稳快速增长。2013年，面对持续低迷的外需市场，重庆积极主动深化对外开放，进一步释放“内陆开放高地”效能，开放型经济发展良好。对外贸易实现重大突破，全年进出口总额687.04亿美元，增长29.1%，出口总额列全国第10位、西部第1位；利用外资保持上年佳

36、绩，实际利用外商投资超过100亿美元。全市第一产业在一系列鼓励“三农”政策、社会主义新农村建设、城乡统筹及支农惠农政策等项目推动下，农林牧渔业投资呈现较高增长态势，全市农林牧渔业完成投资364.01亿元，占全市投资总量的3.9%，同比增长30.6%。第二产业投资在工业投资项目的推动下，完成投资30100.496亿元，占全市投资总量的32.8%，同比增长10.4%。第三产业在房地产开发项目和基础设施建设项目推动下，完成投资5941.03亿元，占全市投资总量的63.3%，同比增长30.0%，其中，以交通、水利为主的基础设施完成投资2404.16亿元，增长24.8%，拉动投资增长6.3个百分点。房地

37、产开发完成投资2508.35亿元，增长24.5%，拉动投资增长6.5个百分点。(二)房地产市场1、城市土地供应：根据重庆市土地交易中心发布的2013年土地招拍挂信息汇总可知：2013年1-12月，主城招拍挂出让土地378宗，其中351宗土地成交，总成交面积为2967万方，房地产用地成交占总成交的57%，重庆房地产用地成交200宗，成交面积1769.37万方，楼面地价为2551元/平方米。2、房地产相关政策2013年2月20日，国务院又发布“新五条”，要求加强房地产调控。此次新政的主要内容分为五个方面，包括：(1)完善稳定房价工作责任制，要求全国35个大城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标

38、；(2)坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施；(3)增加普通商品住房及用地供应；(4)加快保障性安居工程规划建设；(5)加强市场监管。3、房地产市场状况：2013年，在城镇化加速，保障性住房建设保持较强力度支持下，全市房地产开发投资较快增长，全年房地产开发投资完成3012.78亿元，增长20.1%。2013年重庆商品住宅投资总额2044.24亿元，同比增长19.8。重庆房地产建安投资2106.41亿元，同比增长17.7。全市商品房施工面积26251.89万平方米，同比增长19.3，全市商品房新开工面积7641.63万平方米，增长31.4，全市商品房竣工面积3084.36万平方米，

39、下降4.7。2013年全市商品房销售面积4817.56万平方米，同比增长6.5，其中商品住宅销售面积4359.19万平方米，增长6.2。2013年，受楼市政策微调、市场预期等因素影响，重庆主城商品房供应、成交均上涨，其中，供应量涨幅15%;成交量涨幅8%。重庆楼市整体供需较为均衡。3月“小阳春”后商品房供应量明显增多，并保持稳定趋势，7月淡季商品房供应量有所减少，但受楼市回暖影响8月份供应量逐渐放大，旺季来临前，达到峰值，年底商品房供应量持续上升。 数据来自搜房网2013年，重庆楼市全年成交253009套，日均成交约700套，成交面积66183。由于2013年没有出台严厉的调控政策，整年成交较

40、为可观;2013年3-5月和下半年10-12月出现两个峰值。数据来自搜房网2013年12月中央经济会议明确明年经济工作，会议指出2014年经济工作的核心 是坚持稳中求进，改革创新。从当前经济运行来看，宏观增长指标偏稳，通胀预期稍有消减，短期经济维持平稳增长，2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，2014 年土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立。重庆市作为年轻的直辖市，携政策、环境、定位等多方面优势，以成为长江上游经济中心为发展目标，刚性购房需求仍将是重庆房地产开发市场的主导力量，市场活跃的态势将能够持续。五、最高最佳使用分析 最高

41、最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下尽可能合理使用估价对象所能达到的最高价值。 最高最佳使用原则通常有四个假设前提，即：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提。通过评估人员现场查看，并从合法性、技术可能性和经济可行性三方面进行了详细、充分分析，我们认为估价对象保持现状、按目前状况继续使用即能达到最高最佳使用，具体分析如下： (一)合法性分析 估价对象实际用途与产权登记状况一致，实际利用状况属于法律允许范围。 (二)技术可能性分析 估价对象面积适中、功能布局合理、与周边的协调性较好，估价对象现状在技术条件上具备实现价值最大化的可能。 (三)经济可行性分析 结合目

42、前区域内城市房屋征收补偿状况，估价对象现状价格大于同类新建房地产的市场价格-旧房拆除费用-新建筑物建造费用-建造期间可能的经济损失，故估价对象现状在经济上实现价值最大化是可行的。六、估价方法选用 (一)估价方法确定本次估价目的为抵押贷款，根据房地产抵押估价指导意见规定：房地产抵押价值=房地产市场价值-已知的法定优先受偿款。本次估价首先应求取估价对象市场价值，然后调查确定已知的优先受偿款，最后计算得出估价对象抵押价值。(二)估价方法适用性分析1、估价对象02、03分别为办公用房和车库，所在区域内近期类似房地产交易案例较多，可比性较好，故宜选择市场法； 2、收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，

43、估价对象01所在区域内类似商服用房多用于出租经营，出租案例较多，客观租金易于获取，故可选择收益法对估价对象商业用房进行评估； 3、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，估价对象均竣工于2005年，房屋成新率较高，结构合理，目前有较高使用价值，且再开发潜力较小，故不适用假设开发法进行评估；4、成本法适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，特别是用于既无收益或很少收益且又很少发生交易的房地产估价，故不适宜选用成本法进行评估。七、估价测算过程估价思路：估价思路：本次估价共3项房产，房屋用途有商服用房、办公用房及车库。现就01估价对象商服用房、02估价对象办公用房、03估价对

44、象车库用房的估价过程分别进行详细描述。采用收益法测算01估价对象市场价值1、收益法基本原理所谓收益法，就是在求取估价对象的价格时运用某种适当的还原利率，将预期的估价对象未来各年期的正常纯收益折算到估价时点上，求其之和来确定估价对象的价格的一种估价方法。2、收益法的基本公式V=其中：V表示房地产的收益价格；a表示房地产的年纯收益；s表示房地产的年纯收益递增率； r表示房地产的资本化率； t表示房地产年纯收益递增年限 n表示房地产的收益年限。 3、资本化率 本次估价采用累加法计算资本化率，累加法是将资本化率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到资本化率的方

45、法，计算公式为： 资本化率=无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率采用一年期整存整取利率为3.0%。估价对象为商业用房，目前重庆市该类房地产出租率一般和估价对象所在实际区位，确定风险报酬率为3.2%，则： 资本化率=3.0%+3.2%=6.2% 4、确定估价对象的收益年期钢筋混凝土结构的非生产用房使用年期一般为60年，估价对象修建于2005年，结合估价人员现场勘查，剩余使用年限约为51年，根据房地产权证记载土地使用权终止日期为2043年12月10日，已使用了10.03年，剩余土地使用年限为29.97年，土地使用权剩余年限小于建筑物尚可使用年期，因此，本次估价以土地剩余使用年期29.97年作为估

46、价对象的收益年期。5、确定估价对象的年总收益1、确定估价对象的租金估价对象的收益主要来源于租金收入，所在地区与估价对象相类似的房地产出租实例较多，租金收益基本保持稳定，因此采用市场法来确定估价对象客观租金水平。(1)选择出租实例估价人员通过对近期房地产市场的调查和分析,选择了三个具有最大可比性的出租实例,具体情况见表1表4 租金比较案例因素条件说明表比较因素实例估价对象案例A案例B案例C位置九龙坡xx路4号附1号九龙坡xx路15号附1号九龙坡xx路17号附1号九龙坡xx路11号附1号用 途商服用房商服用房商服用房商服用房交易日期2013年12月20日2013年8月2013年9月2013年11月

47、交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易租金单价(元/月)待定143137128建成年代2005年2005年2007年2005年楼层第1层111层高约4米约4米约4米约4米建筑面积()709.52（可分割为独立小门面)11510894临街状况临xx路临xx路临xx路临xx路备注：估价对象开间较宽，可分割为独立小门面进行单独转让；比较案例开间均较窄，且只有一个独立的出入口，只能作为一个独立门面进行转让，故估价对象与案例之间具有可比较性。根据估价对象的位置和具体临街状况，比较案例A、B、C均为xx路，故本次估价评估租金取值为三个比准租金的算术平均值，则租金取值=143+137+1283=136(元

48、/平方米月)(2)确定估价对象年总收益 根据估价对象状况及估价人员的现场调查，估价对象所在区域为九龙坡xx路4号附1号，目前商服繁华程度一般，根据估价人员对周边类似的商服用房空置率调查为3%，本次评估确定估价对象的空置率根据估价对象所在区域商业用房空置率确定，则：年客观租金=月客观租金12个月(1-空置率) =13812(1-3%) =1583.04(元/平方米) 6、确定年总费用 年总费用主要包括税金(即房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加)、管理费、维修保养费和保险费组成，其计算过程如下： 1、税金 房产税：根据重庆市人民政府关于印发重庆市房产税实施细则的通知(渝府发200944号)

49、规定，房产出租按租金收入的12%征收房产税。则估价对象应缴房产税为年总收益的12%。 营业税：根据中华人民共和国营业税暂行条例(中华人民共和国国务院令第540号)规定，出租不动产缴纳营业税的税率为5%。则估价对象应缴营业税为年总收益的5%。 城市维护建设税：根据重庆市城市维护建设税征收管理办法(渝府令199943号)规定，城市维护建设税以应缴营业税为计税依据，区(市)税率为7%，县(自治县)城、镇税率为5%，区(市)和县(自治县)城、镇以外的税率为1%。估价对象位于重庆市渝北区，适用税率为7%，则估价对象应缴城市维护建设税为应缴营业税的7%。教育费附加：根据重庆市人民政府关于印发的通知(渝府发

50、200053号)规定，教育费附加以应缴营业税为计税依据，教育费附加率3%。则估价对象应缴教育费附加为应缴营业税的3%。地方教育费附加：根据中华人民共和国教育法、国务院关于中国教育改革和发展纲要的实施意见、重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市地方教育附加征收使用管理办法的通知(渝办发2011109号) 规定，地方教育费附加以应缴营业税为计税依据，地方教育费附加率2%。则估价对象应缴地方教育费附加为应缴营业税的2%合计上述-项，可得估价对象税金为年总收益的17.6%，则：税金=1583.6217.6%=278.62(元/平方米) 2、管理费管理费主要为管理人员工资、福利及财务费用等，调查重庆市商服物

51、业的出租情况，管理费支出一般为年总收益的1-3%。本次取年总收益的平均值2%，则：管理费=1583.042%=31.66(元/平方米)3、维修保养费维修保养费主要为保障房屋正常使用而支付的修缮费，调查重庆市商服性物业维修保养情况，维修保养费支出一般为年总收益的2%-4%。估价对象建成于2005年，结构为钢筋混凝土结构，故本次取年总收益的平均值3%，则：维修保养费=1583.043%=47.49(元/平方米) 4、保险费保险费主要是为避免房产意外损失而向保险公司支付的相关费用，调查重庆市商业物业保险收费情况，房产保险费一般为年总收益的0.1%-0.3%。估价对象建成于2005年，结构为钢筋混凝土

52、结构，本次取年总收益的平均值0.2%，则：保险费=1593.040.2%=3.17(元/平方米) 5、年总费用合计年总费用=1+2+3+4 =278.62+31.66+47.49+3.17 =360.94(元/平方米) 7、确定年纯收益年纯收益=年总收益-年总费用 =1583.04-360.94 =1222.1(元/平方米) 8、计算房地产建面单价 根据区域内近期房地产租赁市场，类似房地产整体租赁水平逐年平稳增长，租金水平年递增率约为5%，预计估价对象今后5年房地产价格、租金水平呈稳步增长趋势，5年以后租金不再增长，故采用下述公式进行计算(结果取整到十位)：V= =20100(元/平方米)（二

53、）采用市场法测算02、03估价对象市场价值1、市场法基本原理 市场法的基本原理是根据替代原则，将估价对象与在较近的时期内已经交易并按规定具有可比性的实例进行对照比较，依据实例的价格，对估价对象和实例的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别进行修正，得出估价对象在估价时点价值的方法。 2、市场法的基本公式为： 比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况修正系数 房地产状况调整系数 其中：房地产状况调整系数=区位状况调整系数实物状况调整系数 权益状况调整系数 3、选取比较案例根据估价对象所处区位及现状，估价人员通过市场调查或到相关房地产交易部门查询，选择了个与估价对象具有最大可比性的实例(具

54、体情况详见表12)。案例A：九龙坡xx路6号附7号，2005年竣工，共28层，临主干道第3层，建筑面积约512平方米，土地级别为商业4级地，室内装修一般，层高约3米，室内采光一般，功能布局合理，土地取得方式为出让，剩余土地使用年限为30年，无他项权利状况限制，成交价格8460元/平方米，成交日期2013年11月15日，付款方式为一次性付款。案例B：九龙坡xx路21号附9号，2006年竣工，共30层，临主干道第3层，建筑面积868平方米，土地级别为商业4级地，室内一般装修，层高约4米，室内采光一般，功能布局合理，土地取得方式为出让，剩余土地使用年限为30年，无他项权利状况限制，成交价格8350元

55、/平方米，成交日期2013年9月25日，付款方式为一次性付款。案例C：九龙坡xx路9号附5号，2004年竣工，共32层，临主干道第3层，建筑面积约649平方米，土地级别为商业4级地，室内一般装修，层高约4米，室内采光较优，功能布局合理，土地取得方式为出让，剩余土地使用年限为32年，无他项权利状况限制，成交价格8615元/平方米，成交日期2013年6月20日，付款方式为一次性付款。4、编制比较因素条件说明表根据估价对象和比较案例的实际情况，编制出估价对象与比较案例的比较因素条件说明，详见表7：表5 估价对象及比较案例因素条件说明表比较因素 实 例 估价对象案例A案例B案例C位置九龙坡xx路4号附

56、11号九龙坡xx路6号附7号九龙坡xx路21号附9号九龙坡xx路9号附5号用 途办公用房办公用房办公用房办公用房交易日期2013年12月20日2013年11月15日2013年9月25日2013年6月20日交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易建面交易价格(元/)待定846083508615区位状况商业繁华聚集度较好较好较好较好交通便捷度便捷便捷便捷便捷土地级别商业4级商业4级商业4级商业4级自然环境和景观一般一般一般一般人文社会环境一般一般一般一般基础设施完善度六通六通六通六通配套设施完善完善完善完善公用设施完备度完善完善完善完善距离商业中心距离(m)2500米2500米2600米2400个

57、别因素修建时间2005200520062004楼层(层)第3层第3层第3层第3层工程质量优优优优层高(m)3333室内装修一般 一般一般一般设施设备消防、喷淋、通讯、有线、宽带等入户消防、喷淋、通讯、有线、宽带等入户消防、喷淋、通讯、有线、宽带等入户消防、喷淋、通讯、有线、宽带等入户采光一般一般一般较优建筑面积()686.58512868649电梯3部3部2部4部物业管理优优优优权益状况土地取得方式出让出让出让出让剩余土地使用年限(年)303030325、交易情况修正 经调查、询证及分析，可比案例A、B、C均为正常交易，一次性付款与按揭付款对卖售人来说无影响，因此，确定可比案例A、B、C的交易

58、情况修正系数均为100/100。 6、市场状况修正 可比案例A、B、C的成交日期均与估价基准日比较接近，在这段时间内，重庆市房地产市场稳定、非住宅房地产价格比较平稳，因此，确定可比案例A、B、C的市场状况修正系数均为100/100。7、区位状况修正表6 区位状况修正表 估价对象及可比案例区位状况修正内容 权重(%)估价对象案例A案例B案例C商业繁华度15%100100100100交通便捷度10%100100100100土地级别15%100100100100自然环境和景观5%100100100100人文社会环境5%100100100100基础设施完善度10%100100100100配套设施15%

59、100100100100公用设施完备度15%100100100100距离商业中心距离(m)10%10010098102合计100%10010099.9100.1 （6）实物状况修正表7 实物状况修正表 估价对象及可比案例实物状况修正内容 权重(%)估价对象案例A案例B案例C修建时间5%10010010298楼层10%100100100100工程质量10%100100100100层高(m)5%100100100100室内装修10%100100100100设施设备15%100100100100采光10%100100100102建筑面积10%10010298100电梯15%10010098102物业

60、管理10%100100100100实物状况得分100%100100.299.7100.48、权益状况调整修正 土地取得方式修正 估价对象为出让用地，比较案例土地取得方式均为出让，故土地取得方式修正均为100/100。 土地使用年限修正 年限修正换算系数为KN/Kn Kn=1-( EQ EQ F(1,1+r) )n ， KN=1-( EQ EQ F(1,1+r) )N 其中：N表示估价对象使用年限 n表示案例使用年限 r表示房地产的资本化率（土地还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率3%，再加上风险调整值2.85%，确定为5.85%）根据年限修正换算系数可计算案例A、案