资产评估基本原理

1、资产评估基本原理第二章第一节资本评估基本概念教学内容教学目的：1、了解资产评估基本知识。教学重点：1、资产的涵义和资产确认的基本准则以及资产评估作用的理解。 2、资产评估中的价值概念和资产评估中评估概念的理解。教学难点：1、资产评估中评估概念的理解。8/20/20223对资产评估的基本认识 一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。1资产评估已经发展成为重要的经济鉴证类中介服务行业。2资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。3.二手车作为一种特定的资

2、产，对其进行鉴定估价从本质上讲应当属于资产评估的范畴。一、资产的涵义资产，一般是指国家、企业或其他单位以及个人所拥有或控制的、能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产的概念有广义和狭义之分。经济学中的资产概念是广义资产的概念，泛指一切财产，即一定时点的财富存量，有一定数量的物质资料和权利构成。二、资产确认的基本准则1现实性(1)经济资源的存在是业已发生的经济活动的结果，其实在性只有在当前和今后能够被证实的，才能进行评估。(2)曾经确实存在过的经济资源，如果现在已经消失，就不再具备现实性，因而不能成为评估对象。(3)现已存在，将来继续发挥作用，并可能改变存在状况的经济资源，也不

3、具备现实性，不能作为显示状态的资产加以评估。2控制性经济资源的控制权属于特定行为主体。控制权意味着对资产的支配、使用权和收益分享权。经济资源的控制权表明了资产评估对象的概念边界。二、资产确认的基本准则3有效性对被评估资产自然属性的判别视其是否具有有效性，没有效用的不能列为评估对象，有效用的才可列为评估对象。资产的有效性是指经济资源服务于特定行为主体的经济过程的自然属性，即服务于其价值形成和使用价值形成的过程。有效性与盈利性不是一个概念。4稀缺性被评估资产的社会属性是稀缺性。市场经济中的经济资源具有商品化的意味。5合法性被评估资产的法律属性是受经济主体控制的，受法律保护的，是合法收益的经济资源。

4、三、资产评估的作用1建立和完善社会主义市场经济体制的客观需要2有利于优化产业结构、协调再生产的各个环节3为设备更新改造提供依据4促进资源优化配置与合理利用8/20/20228四、资产评估的产生与发展资产评估发展历程 资产评估是商品经济发展的必然产物，资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。 可以说资产评估活动的产生与人类社会的资产交易行为一样久远，历经长期的发展与完善，已经成为现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。8/20/20229资产评估大体经历了以下三个发展阶段1、原始评估阶段 原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品

5、或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产生了估计剩余财产价值的最原始意义上的资产评估活动。8/20/202210这一阶段资产评估的主要特点（1）直观性：评估人员主要依赖其直观感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评手段（2）非专业性：资产评估专业化尚未形成，缺乏独立的评估机构与专业人士（3）无偿性：资产交易双方无需支付评估人员报酬。这一特点是与早期资产评估业务的偶发性、方法的简单性及其评估过程的非专业性特点相适应的。8/20/2022112、经验评估阶段 随着商品经济的日益发达，资产交易频率也不断提高，社会对资产评估的需要与日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。 伴随着资产评估业务的专业化

6、进程，社会上产生了一批具有实务经验的评估人员。这些评估人员利用经验数据，依托自身长期实践所累积的评估知识和经验开展工作，使得其对财产价值的评定更加准确，资产交易双方因此都愿意委托他们进行评估，从而推动了资产评估业务进一步繁荣。他们实行有偿服务，逐步向职业化方向发展。8/20/202212这一阶段的主要特点（1）经验性：频繁发生的资产评估业务，使得评估人员得以积累丰富的执业经验。（2）有偿性：资产评估人员对资产评估业务进行有偿服务。（3）责任性：评估机构或人员对评估结果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律上的责任。8/20/2022133、科学评估阶段工业革命促使资本主义经济飞跃发

7、展，生产要素市场日益发达，资产业务急剧扩大，资产业务的社会化分工日益细密，从而推动了资产评估活动向职业化方向不断发展。公司化的资产评估机构和专业评估人员开始出现，评估理论和方法日趋成熟，行业管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入了科学评估阶段。8/20/202214这一阶段的主要特点（1）评估机构公司化：评估机构通常是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。（2）评估人员与方法科学化：现代科学技术和方法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确

8、性和科学性。8/20/202215这一阶段的主要特点（3）评估人员专业化：评估机构中的从业人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价值评估师等资格者签发。（4）评估结果法律化：评估人员必须在评估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。（5）评估内容多元化：评估内容十分丰富，不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估行业看，评估业务几乎无所不包。五、资产评估的特点（一）从国外资产评估的发展来看，资产评估体现以下几个特点：1、资产评估机构向多元化方向发展2、资产评估管理逐渐走向科学化3

9、、资产评估业务向综合化方向发展4、资产评估行业的国际化发展趋势日益明显8/20/202217（二）资产评估在我国的发展中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产管理起步的。历经20多年的发展，资产评估活动及其行业已经与注册会计师行业、律师业一样，成为我国发展市场经济、推进改革开放来可缺少的的基础性中介服务行业，在经济发展和社会进步的历史进程中发挥着日益重要的作用。8/20/202218资产评估在我国的发展，可大体分为四个阶段：1、19891992年，产生与初步奠定基础阶段改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等

10、产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失，在20世纪80年代末期出现了国有资产评估活动。8/20/202219奠定基础阶段1989年，原国家国有资产管理局颁发了关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干规定。1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院发布国有资产评估管理办法，标志着我国国有资产评估制度基本形成，有力地推动了中国资产评估事业的进一步发展。8/20/202220奠定基础阶段这些行政法规确立了我国资产评估的基本依据、基本方针和基本政策，系统地规定了工作要求，形成了初步的法律

11、基础。8/20/2022212、19931995年，行业自律与初具规模阶段1993年12月，中国资产评估协会正式成立，开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其他各类所有制性质的资产。1995年3月，中国资产评估 协会代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会，标志着我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。8/20/202222行业自律与初具规模阶段1995年5月，发布了注册资产评估师执业资格制度暂行规定和注册资产评估师执业资格考试实施办法，建立了我国的注册资产评估师制度，组织了全国统一考试，在公平竞争的机制下，确认了我国第一批注册资产评估师。8/20

12、/2022233、19962000年，逐步迈科学化与规范化阶段1996年5月，我国发布了施行了资产评估操作规范意见（试行），标志着资产评估行业从此走向科学化、规范化操作的新阶段。该法规的出台，不仅有利于提高评估业务水平，规范评估业务，同时也为以后制定行业的统一标准奠定了基础。8/20/202224科学化与规范化阶段1998年6月1日开始实行注册资产评估师签字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，增强其风险意识。这一制度使评估师的责权利有机结合起来，进一步规范了评估师的行为。在1999年北京国际评估准则委员会年会上， 中国成为国际评估 准则委员会常任理事国。8/20/2022254、2001年至今

13、，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则 2001年9月1日，资产评估准则无形资产颁布并实施，这是我国资产评估第一个执业具体准则；2004年2月25日财政部正式颁布并实施资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则，标志着我国资产评估准则体系初步建立。六、资产评估的有关概念（一）资产评估的内涵资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。其业务涉及产权的转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。（一）资产评估的内涵1、资产：

14、是指投资者所拥有或控制的、可以从中合理预计未来获取经济利益的资源。2、资产的特征（1）资产是由于过去的交易或事项所形成的。（2）资产是企业所拥有或控制的。（3）资产预期会给企业带来经济利益。（一）资产评估的内涵3、资产的分类（1）按资产存在形态分类 有形资产 具有实体形态的资产 无形资产 没有物质实体而以某种特殊权利存 在并发挥作用的资产。商誉、专利权、商标权（2）按资产是否具有综合获利能力分类 单项资产 单台、单件的资产 整体资产 一组单项资产组成的具有获利能力的综合体。 整体资产的价值不等于各单项可确指资产价值的总额，企业整体资产评估主要考虑的是它作为一个整体资产的生产能力或获利能力，所以

15、其价值不只包括各单项可确指的资产价值，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。（3）按资产的流动性分类 短期资产 长期资产（一）资产评估的内涵（4）按资产在经营过程中的作用分类经营性资产指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。经营性资产又可按照是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。（5）按资产能否独立存在分类 可确指的资产 是指能独立存在的资产，所有的有形资产与除商誉外的无形资产均为可确指的资产。 不可确指的资产 是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。8/20/202230 可确指(辨认

16、）资产与不可确指资产商誉是指能在未来期间为企业经营带来超额利润的潜在经济价值，或一家企业预期的获利能力超过可辨认资产正常获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值。商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允价值的差额。 （一）资产评估的内涵4、价格和价值（1）价格：资产评估中所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可，是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方与卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。（2）价值：价值在资产评估理论中属于交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数

17、量关系。（二）资产评估的分类1、按资产评估服务的对象及其对评估服务的要求可分为评估、评估复核和评估咨询。2、按资产评估是否受限以及是否运用了评估准则中的背离条款分类，可分为完整性评估和有限性评估。3、按资产评估对象及适用原则可分为单项资产评估和整体资产评估。4、按资产评估时点可分为现实性评估、追溯评估和前瞻性评估。（三）资产评估的特点1、市场性是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验2、公正性评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行

18、业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。（三）资产评估的特点3、咨询性评估结论是一种专业化的估价意见是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只能对结论本身合符职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。4、专业性资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成

19、。资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断都是建立在专业技术知识和经验的基础上的，资产评估的结论是一种专家意见和专业判断。（三）资产评估的特点5、预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。表现形式： 1.用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值 2.用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值（三）资产评估的特点6、现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 评估基准期：指确定的资产评估价值的基准日前。 各种资产都处于不断运动和变

20、化之中，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能完全反映各个时期的资产状况。 第二节资产评估的基本要素评估主体 资产评估机构和相关人员评估客体 被评估的资产评估依据 对被估资产定价的依据评估原则 内在行为规范评估目的 资产交易业务本身经济行 为的特征评估价值类型 对资产价值的质的规定评估方法 具体技术和手段评估程序 工作顺序一、资产评估的主体(一）资产评估的主体资产评估主体是指进行资产评估的操作者，即评估人。评估人包括法人（资产评估机构）和自然人（评估人员）。资产评估工作的政策性强，技术复杂，工作量较大，所以，必须由合法的资产评估机构和具有资产评

21、估资格的人员来承担，并负有法律责任。合法的资产评估机构是指持有国务院或省、自治区、直辖市人民政府国有资产行政管理部门颁发的国有资产评估资格证书，正式登记注册并领有工商营业执照的资产评估事务所（公司）、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等（以下统称资产评估机构）。目前，我国资产评估工作已收到了相当明显的成效，各种类型的资产评估机构正在逐步建立和完善。这些资产评估机构从评估主体的执业范围的角度可分为三种：（一）资产评估的主体（1）是综合性资产评估机构，如资产评估公司、资产评估事务所。其特点是实行独立核算的企业化经营，执行独立性、职业性和专业性原则，承担各行业、各部门的资产评估业务，这种类型的机

22、构必须拥有各类与评估业务相关的专业人员，具有雄厚的资产评估力量。（2）是专项资产评估机构，如房地产评估事务所。这类机构专门从事某一方面的资产评估业务，具有精通这一方面的专门人才，但这些人才也需要通过资产评估的专业培训，取得“国有资产评估资格证书”后，才能承担本专业资产评估业务。（3）是兼营性资产评估结构，如会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司等。它们原先已有较强的专业技术力量，只要增加（或临时聘请）一些必需的、有关方面的专业技术人员，经过一定资产评估知识培训和考试考核，在取得“国有资产评估资格证书”后，就可以承担资产评估业务。（一）资产评估的主体从资产评估主体的企业组织形式的角度划分（1）合

23、伙制资产评估机构由发起人共同出资设立，共同经营，对合伙债务承担无限连带责任。（2）有限责任制资产评估机构由发起人共同出资设立，评估机构以其全部财产对其债务承担责任。（一）资产评估的主体具有资产评估资格的人员是指经过严格的考试或考核，具有资产评估能力并取得资产评估资格的人员。在中国，资产评估人员必须通过全国统一考试，在取得注册评估师的资格后才能担任资产评估的工作。由于资产评估结果直接关系着资产交接各方的权益，且评估技术难度大，涉及多方面的专业知识，如会计学、市场学、数学、工程技术等。因此，要求资产评估人员必须具备三个方面的条件：第一，具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质；第

24、二，具有广博的知识和较丰富的实践经验；第三，经过严格的考试或考核，取得注册评估师的资格。二、资产评估的客体(1)资产评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产（2）会计学所称的资产是企业拥有和控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产债权和其他权利。（3）资产评估客体常见的分类方法：课本P35图2-18/20/202243三、资产评估的价值类型与评估方法 （一）资产评估价值类型资产评估价值的含义 1、资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。 马克思资本论中的价值是由劳动耗费决定的，是确定的、内在的； 资产评估价值是根据评估的特定目的、价值类型和具体方法确定的，是动态的，是价值的一

25、种表现形式，类似于价格。 8/20/202244 2、资产评估价值由资产的使用价值决定。 资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。（一）资产评估的价值类型8/20/202245区分：固定资产的投资行为和变现行为对评估价值的影响 投资行为：评估价值取决于该固定资产在投资企业中的获利能力、是否有用及其有用的程度 变现行为：变卖，其价值取决于市场的交换条件和需求者对使用价值的判断。8/20/202246（一）资产评估的价值类型资产评估中的价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它是对资产评估价值质的规定性

26、，制约着各类资产评估参数的选择。资产评估的估价表准形式表述的价值类型具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（变现价值）、清算价格四种。 资产评估价值类型的作用1、表明了被评估资产价值的性质同样的一项资产，在不同条件下，其价值是不一样的。2、有利于评估结果的使用便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。有利于评估结果使用人对评估结果的理解，避免因价值概念不清而造成对评估报告的使用不当。3、制约着方法的选择（一）资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系(1) 资产评估目的及其相关条件对所选择的价值类型的影响资产评估的特定目的 评估对象自身的功能

27、、使用方式和利用状态 评估师所面临的市场条件及交易条件 三个基础条件 资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，同时对资产评估运作条件起着宏观的约束作用，这一目的与决定资产评估价值的内在和外在的评估对象自身条件以及评估时的市场条件共同构成了资产评估的价值基础。这三大因素的排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。（一）资产评估的价值类型关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系尽管对每个具体资产而言，不同条件下的合理价值各不相同，但是具有一个共同的特点：即相对于他们各自所面对的条件即是合理的又是公允的。资产评估的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值和相对性质；资产评估

28、中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中的公允价值具有抽象性质和高度概括性质。正是这种性质使得公允价值具有了多样、复杂和难以把握的特性，从而设计、选择并利用科学合理的价值类型为评估人员把握资产评估特定目的以及特定条件下的公允价值就显得尤为重要。(2)价值类型的选择关系到资产评估目的的实现，以及对其他相关条件的满足而市场价值和市场价值以外的价值类型的分类，以及在该价值类型下所包含的具体价值表现形式，不仅仅是根据评估目的等相关条件的被动选择，它们对于实现评估目的，特别是把握评估中的公允价值具有极其重要的作用。这种作用突出表现在资产评估的市场价值上。由于市场价值与市场价值以外的价值之间的特殊关系市场

29、价值及其成立的条件就是这种价值类型分类的基准，确立了市场价值及其成立的条件，就等于明确了市场价值以外的价值及其成立条件。因此，明确了市场价值在评估中的作用，市场价值以外的价值类型的作用也就明确了。8/20/202251（二）资产评估的基本方法重置成本法收益现值法现行市价法清算价格法四、资产评估的工作原则1、真实性原则真实性原则要求资产评估工作实事求是，尊重科学。2、科学性原则资产评估必须采用科学的评估规范、标准、程序和方法。一般来说，资产评估的规范、标准、程序和方法是统一的。但由于评估对象的不同和评估目的与要求的差异，也要相应的调整评估的标准、程序与方法。各类资产不仅存在数量的差异，而且还存在

30、质量的差异。在汽车评估过程中，必须根据特定目的选择适用的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使汽车评估结果准确、合理。3、公平性原则在实际评估工作中，只有坚持公正与公平的原则，才能保证评估结果的真实性与科学性。因此，公平与公正也是资产评估人员的基本道德标准之一。在汽车评估过程中，必须根据特定目的选择适用的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使汽车评估结果准确、合理。4、可行性原则要想使评估结果真实可靠又简便易行，就要求评估机构及其人员是合格的，具有较高的素质的；评估中利用的资料数据是真实可靠的；评估工作的程序与方法是合法的、科学的。评估机构与评估人员根据评估对象的特点和性质，以及当时所具备

31、的条件，制定切实可行的评估方案，并采用合适的方法进行评估。例如：某企业在进行资产评估时，为得到某项并不重要的设备的评估值而花费巨额资金进行仪器检测，显然这是不必要的，这样做违反了可行性原则5、简易性原则简易性原则要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力，提高资产评估的效率。6、独立性原则资产评估的独立性原则是指资产评估机构及其人员应该依据国家制定的有关法律、法规和规章制度及可靠的资料数据，对被评估资产的价格，独立地做出评定。坚持资产评估的独立性原则，是保证评估结果具有客观性的基础。评估工作始终坚持独立的第三者立场。评估机构与评估人员不应与资产

32、业务有任何利益上的联系。7、系统性原则资产功能与价值是一个复杂的系统，因此，资产评估人员必须树立系统性观点，资产评估工作必须坚持系统性的原则。8、匹配性原则匹配性原则是指资产评估标准的选择和评估方法的确定，必须严格与评估的特定目的和要求相匹配，一个企业内所评估资产的各有关部分应相互匹配，企业间的资产评估也应相互匹配。五、资产评估的程序资产评估的程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤，即进行评估工作所必须遵循的评估顺序。资产评估基本程序主要包括：明确资产评估业务基本事项；签订资产评估业务约定书；编制资产评估计划；资产勘查与现场调查；搜集资产评估资料；评

33、估估算；编制和提交资产评估报告书；资产评估工作底稿归档。谢谢七、（二）资产评估的经济原则预期收益原则供求原则贡献原则替代原则八、资产评估与会计核算的联系与区别资产评估与会计核算的联系对象相同计量标准一致资料来源有联系结果可以互为依据区别职能不同发生条件不同服务主体不同价值确认方法不同执行者不同资产评估基本方法第 二 章本章基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和

34、取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。 资产评估过程结构图评估环境社会经济技术法律形成问题评价指标综 合分 析选 择实 施意 见1 2 3 4 5 6 7目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算 5结果分析 6得出结论 7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法

35、收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系 第一节 市场法一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。四、操作程序确定被评估资产选择参照物 比较差异因素调整差异指标综合

36、分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。相关参数 五、常见的评估方法 直接法 是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接比较法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准

37、日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法应当注意以下问题： 类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。2、类比调整法关键字：客体、参照物、差异、调整类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值 参照物价格 调整系数被评估资产评估值 参照物价格 （1 调整率）1.时间因素。 时间因素是指参照物交易时间与被评估

38、资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有：2.区域因素。 区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格区域因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3.功能因素。 功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格功能差异

39、修正系数 参照物的主要差异因素有：4交易情况。 交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值参照物价格交易情况修正系数 参照物的主要差异因素有：5个别因素。 个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

40、 评估值参照物价格个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有： 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 参照物的主要差异因素有：3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 被估对象收益额参照物市盈率优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和

41、接受。六、市场途径的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如

42、果可以，则评估值应该是多少？案例1分析分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 案例2分析分析：由于可以找到待估资产的市

43、场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。案例3分析分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件

44、来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产

45、的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）100% =13(7.5+13) =63%案例4分析参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000(63%65%)=120

46、184.62(元) 第二节、成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 一、基本思路二、基本方法资产评估值被评估资产重置成本被评估资产重置成本资产实体 性贬值资产功能 性贬值资产经济 性贬值成新率或三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本四、理论依据1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是

47、一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法七、常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法 复原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。

48、复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更

49、新重置成本。 （1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。 基本原理：2、重置成本的估算方法 计算公式重置成本直接成本间接成本 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，

50、安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上

51、涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 问：该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为

52、评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法基本原理资产重置成本资产账面原值物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2） （1a3）（1an）（其中an表示第n年环比价格指数） 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本 例题重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物

53、价变动指数（%） 重置成本 （万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。（3）功能价值法 参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产

54、具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。 资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。理论假设计算方法A 功能成本线性函数法 P=abF能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用最小二乘法求得：a =31.67 b =0.98则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为F=70吨，可得：重置成本P=31

55、.67+0.9870 =100.27（万元）B 功能成本指数法 重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力x4、统计分析法基本原理某类抽样资产 的重置成本被评估资产的重置成本计算公式某类资产的 历史成本被评估资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备的重置成本=

56、120080/50 =1920（万元）（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本（1成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性

57、质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间1002、功能性贬值及其估算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。

58、超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低3、经济性贬值的估算 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成

59、的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大； （5）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。估算方法：A 经济性贬值 资产在尚可使用年限内可预见 的经济收益损失额现值系数 B 经济性贬值率 = 1 （实际使用生产能力 / 额定生产能力 ）X 100% 经济性贬值额 =（ 重置成本 实体性贬值 功能性贬值） 经济性贬值率机 器 设 备 评 估第 三 章 机器设备评估 机器设备

60、评估概述 机器设备评估的成本法 机器设备评估的市场法 机器设备评估的收益法 一、机器设备评估概述机器设备的定义与评估特点 在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。具有通过组合形成系统的特点属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于动产类资产，不受区域因素影响专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与贬值比较难以确定，工作量大更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述 机器设备的分类 按现行会计制度分类 6 类 按固定资产分类标准分类 94年国家标准 按机器设备组合程度分类 单台、机组、成套 机器设备工程技术特点分类 通用、专用、非标准 确定评估范围注意事项 机