城市进入及地块可行性研究课件1

1、中南四川仁寿市城市进入及地块可行性研究上海中原项目一部顾问事业部 ShangHai.05.20132本报告仅供客户内部使用。报告框架城市属性+城市概况城市经济城市规划房产市场土地市场住宅市场商业市场酒店市场+项目属性区域交通区域规划地块属性区域环境区域市场+客户调研区域认知度区域发展前景认知项目置业意愿=取地策略取地策略建议拿地价格建议土地发展建议3本报告仅供客户内部使用。Part1城市属性城市概况城市经济城市规划4本报告仅供客户内部使用。区域地位城市规模交通条件人口总量历史人化城市概况5本报告仅供客户内部使用。城市区位仁寿县位于成都市南部中心区域，为成都南翼发展的经济强县之一与重要的交通枢纽

2、，是成都的南大门与桥头堡，区位优势明显仁寿区位仁寿隶属于眉山市，位于眉山市东侧，成都市正南方向，东连资阳，南接乐山、自贡、内江三市。仁寿县城北距成都市区60公里，西距眉山市区38公里，南距乐山市区70公里，东距资阳市区70公里。距成都双流机场60公里。仁寿县成都市眉山市乐山市资阳市重庆市内江市自贡市遂宁市随着成都天府新区的规划建设，使仁寿成为成都以南最为重要的交通节点，是天府新区的南大门和桥头堡，进一步加快了全县融入成都全域发展的步伐，迎来全域天府新区新时代。6本报告仅供客户内部使用。行政区划说明24个镇文林镇、大化镇、文宫镇、富加镇等（县人民政府驻文林镇）36个乡虞丞乡、宝马乡、青岗乡、珠嘉

3、乡等568个村红兵村、忠实村、平顶村、冒水村等46个社区/仁寿县幅员2606平方公里，规划中心城区总面积50平方公里，规划人口50万，其中建成区面积为23平方公里，人口26万城市规模与行政区划目标区域7本报告仅供客户内部使用。成都双流国际机场成都市眉山市资阳市仁寿县1小时1小时半小时1小时交通条件仁寿作为成都城市发展的延伸区，产业转移的承接基地，打造能融入成都“半小时经济圈”的城市交通，使区位优势更加凸现【高速公路】：通往成都的高速公路有成赤高速仁寿段（已通车、45分钟车程）、国道213（1.5小时车程）、天府大道仁寿段（预计2015年建成，半小时车程），通往其他城市的有遂资眉高速（预计201

4、6年建成）。【航空】：航空方面主要依托成都双流国际机场（1个小时车程）仁寿通往成都的各条交通线路8本报告仅供客户内部使用。2012年，仁寿县市户籍人口160万，常住人口为123.8万，属于劳动力迁出型城市。仁寿县人口占眉山市的45%，人口基数较大，是四川第一人口大县仁寿全域各乡镇平均人口为1-2万，县城人口为26万，集中度较高仁寿县常住人口为123.8万，户籍人口为160万，属于劳动力迁出型城市，是四川第一，全国第三的人口大县；庞大的人口基数为城市化进程与房地产发展奠定了坚实的基础人口总量2012年仁寿及周边城市人口情况（万人） 县城文林镇仁寿人口分布图 9本报告仅供客户内部使用。仁寿大佛黑龙

5、滩风景区奎星阁仁寿天梯双堡双石牌坊仁寿素有“成都后花园”的美誉，旅游资源独具特色旅游资源黑龙滩旅游风景区奎星阁仁寿大佛仁寿天梯双堡双石牌坊10本报告仅供客户内部使用。历史人文仁寿文化底蕴深厚，隋开皇18年（公元598年）定名仁寿。历代人才辈出，教育兴旺发达，曾诞生了被毛泽东誉为“伟哉虞公，千古一人”的南宋抗金名相虞允文、五代“花间派”词人孙光宪、北宋末年中书侍郎何栗；近现代有爱国将领潘文华、“东方梵高”石鲁等抗金名相虞允文孙光宪作品北梦琐言中书侍郎何栗爱国将领潘文华“东方梵高”石鲁地质泰斗黄汲清11本报告仅供客户内部使用。城市概况小结城市区位1仁寿县位于成都市南部中心区域，为成都南翼发展的经济

6、强县之一与重要的交通枢纽，是成都的南大门与桥头堡，区位优势明显。城市交通2仁寿作为成都城市发展的延伸区，打造能融入成都“半小时经济圈”的城市交通，已拥有并在建多条交通体系快速连接成都，使区位优势更加凸现。城市规模3仁寿县幅员2606平方公里，总人口160万人，规划中心城区总面积50平方公里，规划人口50万，其中建成区面积为23平方公里，人口26万，现发展空间巨大。历史人文4仁寿文化底蕴深受，曾诞生较多名人名士；旅游资源独特，拥有成都后花园之称，是成都郊县的旅游休闲之地，吸引大量的周边游客来此。12本报告仅供客户内部使用。城市GDP人均GDP收支水平消费水平产业结构城市经济目录13本报告仅供客户

7、内部使用。2008-2012年仁寿县GDP走势4% 4%-5% 5%-8% 大于8% GDP增幅和房地产发展关系 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 2012年，仁寿县GDP总量为259亿元，连续三年保持14%以上快速增长，整体经济处于高速发展阶段。与仁寿县gdp总量占眉山市的三成，排名第二，落后东坡区8亿元；但相比成都双流区，经济水平仍较为落后，随着天府新区的规划，未来仁寿将有更大的发展潜力2012年仁寿周边市县GDP情况（亿元） 近年来仁寿GDP保持较高增速，增速排名四川省前十，加之天府新区的规划落实，未来与成都交通、产业的衔接更加紧密，必将推动仁寿经济更快增长；仁寿房地产正处于高速发展阶段城

8、市GDP14本报告仅供客户内部使用。产业结构2010-2012年仁寿县三产结构走势2012年仁寿周边市县三产结构情况不同类型国家第三产业占比项目类型第三产业占比从业人员占比发达国家67.368.6中等发达国家50.051.2发展中国家30.730.4仁寿主要由食品工业等轻工业为主的第二产业推动城市发展，第三产业发展缓慢，但与周边市县相差不大，其他产业结构有待进一步优化，提升第三产业占比2012年，仁寿县三产结构比重为22.9%:53.4%:23.7%。可以看出近年来，仁寿县正大力发展第二产业，城市以纺织、食品、建材、轻化、能源为主导经济产业。与周边市县相比，仁寿县的三产结构仍以第二产业为主导，

9、第三产业比重较低，整体结构较为原始，未来有较大的发展空间与潜力。15本报告仅供客户内部使用。城市支柱产业仁寿原以纺织、食品、建材、轻化、能源等劳动低素质产业为主导，在天府新区视高经济区发展的背景下，大力发展高端制造业，届时将更快、更高的提升产业能级现有主导产业未来发展产业已初步形成纺织、食品、建材、轻化、能源等五大工业主导产业在全县工业总产值中，食品工业占50%；纺织工业占15%；建材工业占11%；轻化工业占15%；能源工业占7%农副产品深加工、机械制造电子信息包括发电设备、环保设备、汽车及配件设备、数字家电、集成电路、软件、农副产品深加工16本报告仅供客户内部使用。2008-2012年仁寿县

10、固定资产投资总额走势2012年仁寿周边市县固定资产投资总额（亿元） 固定资产投资2012年，仁寿县固定投资158.5亿元，同比2011年增长33.9%。近年来，仁寿固定资产投资稳步上升，增速加快，城市处于高速发展时期。仁寿县的固定投资约占眉山的1/4，市排名第一，超越东坡区3亿元，说明城市发展力度不断加大。但相较于双流县，固定资产投资总额仍处于落后阶段。仁寿固定资产投资呈高速增长态势，已成为市重点投资区域，城市正处于高速发展时期17本报告仅供客户内部使用。政府财政收入2009-2012年仁寿县财政预算收入走势2012年，仁寿县财政预算收入达10.6亿元，同比增长57.6%，近几年地方财政一般预

11、算增幅基本在50%左右，保持高增长速度，实现两年翻一番的佳绩。仁寿县财政预算收入连续多年保持高速增长，均实现两年翻一番的佳绩，仁寿正处于大力城市建设时期18本报告仅供客户内部使用。人民经济水平2008-2012年仁寿县人均收入走势2012年仁寿周边市县人均收入情况（元） 2012年，仁寿县人均可支配收入为19314元，比上年同期增长16%，高于GDP增速的14%，人民生活水平不断提高。与周边市县相比，仁寿县人均收入仍处于较低水平，尚不足四川省平均收入的22000元，整体经济水平较为落后。仁寿人民经济水平不断提高，但与周边市县乃至四川平均水平相比仍有不小差距；随着近几年的快速发展与未来天府新区的

12、建设，人民经济水平将会有较大提高19本报告仅供客户内部使用。社会消费品零售总额2008-2012年仁寿县社会消费品零售总额走势2012年仁寿周边市县社会消费品零售总额（亿元） 2012年，仁寿县社会消费品零售总额为88.1亿元，比上年同期增长16.3%，近五年整体增幅在18%左右，人民消费能力不断上升。仁寿县社会消费品零售总额占眉山市的1/3，落后于东坡区的95亿元，相较于仁寿庞大的人口基数下，说明仁寿人均消费能力处于较低水平。仁寿县社会消费品零售总额持续增加，城市消费能力得到较大提升，但人均消费能力较低，未来整体消费水平还有较大的增长空间20本报告仅供客户内部使用。城市经济小结城市经济1仁寿

13、县的总体经济水平与周边市县相比处于较低水平，但发展速度较快，成为四川增速前十，并随着天府新区视高镇的建设，未来发展潜力巨大。产业特征2仁寿县是以食品加工、纺织、轻化等第二产业为主导的工业城市，产业结构占比超过50%，第三产业比重较低，房地产投资比例也较低，未来有一定的发展空间；随着视高高端产业的导入，未来将更快更高的提升产业能级。固定投资3仁寿县固定投资与财政收入连年保持高速增长，城市建设处于高速发展时期。人民经济水平4仁寿人民经济水平不断提高，但与周边市县相比仍处于较低水平，人均消费能力也相对较低；但近几年随着视高、县城新区的发展建设，人民经济在未来将有较大的提升空间21本报告仅供客户内部使

14、用。城市总体规划城市交通规划城市产业规划城市重点规划城市规划目录22本报告仅供客户内部使用。规划范围：成都市的高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，眉山市的彭山县、仁寿县，资阳市的简阳市，共3市、7县（市、区）、37个乡（镇）。规划面积：1578平方千米，建设用地约650平方千米。规划人口：到2030年天府新区城镇人口控制在580630万人。成都规划把天府新区建设成以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区。其中仁寿视高镇全域划入新区规划中，将带动仁寿全县发展总体规划总体定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。定位内涵为：构建西部科学发展

15、的先导区、西部内陆开放的重要门户、城乡一体化发展示范区、具有国际竞争力的现代产业高地、国家科技创新和产业化基地以及国际化现代新城区。规划期限近期：2010年2015年远期：2016年2020年远期：2021年2030年天府新区规划23本报告仅供客户内部使用。天府新区将形成“一带两翼”的产业空间布局，规划布局八大产业核心为高技术产业基地和高端制造业基地前者以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业；后者以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业产业规划空间布局天府新区规划空港经济开发区：以新能源产业为主导，重点发展光伏、风电与核电装

16、备；双流信息产业区：以电子信息与科技研发为主导，重点发展集成电路、软件服务于物联网；新川创新科技园：以科技研发为主导，大力发展信息服务、服务外包和总部办公；成眉战略新兴产业区：主要从事新材料、生物医药、节能环保产业及科技研发；成都经济技术开发区：以汽车研发与制造、航空航天装备、工程机械制造为主导；东山科技产业区：以科技研发为主导，创新发展信息服务、中试孵化、总部办公等；南部现代农业产业区：以农副产品深加工、现代农业科技研发、生物技术为主导；视高经济开发区：以农副产品深加工、机械、电子制造为主导。视高经济开发区作为仁寿承接天府新区的支点，利用自身产业优势与规划，拉近仁寿与成都的距离，从而带动仁寿

17、县整体更快发展24本报告仅供客户内部使用。核心增长极：以县城和文林工业园区为中心，规划建设50万人，50平方公里的“量化互动、统筹城乡”的大城市。县城建城区23平方公里，人口26万。商贸繁荣，配套完善，两个五星级酒店投入使用。北部增长极：以视高为支撑，规划建设20万人，50平方公里的产业新城。视高镇距成都新政务中心35公里、双流机场38公里多条高速和快速通道延伸此处，地铁一号线直达此处。东部增长极：以富加镇和富加化工产业园区为支撑，规划建设15万人、15平方公里的县域副中心。南部增长极：以煤化工、耐材和机械制造为主导产业的产业新城。西部增长极：以黑龙滩为支撑，以新材料、现代观光农业、高端商贸为

18、主导产业。随着天府新区发展的机遇，仁寿县实施 “一心四区”的县域经济增长极发展规划；目前重点发展县城所在的核心增长极与视高的北部增长极城市发展规划仁寿新城视高经济开发区25本报告仅供客户内部使用。仁寿县城新区位于县城区东部，通过国道213线与县城建成区紧密相连，是城市往东发展的重要区域。仁寿县新城规划面积为30平方公里，规划总人口达30万。已建成或在建项目有城北公园、仁寿新一中、体育馆、文化中心，嘉斯曼五星级酒店、中央国际广场（欧尚超市）、中铁仁禾广场。交通条件有仁寿大道延伸线、迎宾大道、城北大道、陵州路与中心城区相联系。对外交通有成仁大道、成自泸高速、天府大道、国道213等。县城新区规划嘉斯

19、曼五星级酒店城北公园仁寿新一中中铁仁禾广场仁寿规划将新增县城用地30平方公里，新增人口30万人；综合定位为以住宅社区、商业综合体物业为主的“生活品质城，区域性商贸休闲之都”；目前已开发5平方公里，未来开发潜力巨大26本报告仅供客户内部使用。城市规划小结天府新区规划1成都规划把天府新区建设成以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区；视高镇作为仁寿承接天府新区的支点，将带动仁寿向更高能级的产业、更快发展。仁寿城市规划定位2未来仁寿将形成“一心四区”的城市空间发展结构，将重点发展县城新区与视高经济区。城市整体定位为承接成都发展的“卫星城”，整体发展方向将向北发展。仁寿县城

20、新区规划3仁寿规划将新增县城用地30平方公里，新增人口30万人；综合定位为以住宅社区、商业综合体物业为主的“生活品质城，区域性商贸休闲之都”；目前已开发5平方公里，未来开发潜力巨大。27本报告仅供客户内部使用。城市概况仁寿地理位置优越，交通高速发展，历史文化、旅游资源丰富，县城发展空间巨大。城市规划仁寿城市整体规划定位为承接成都发展的“卫星城”，发展方向以中心向北为主，向成都市靠拢。与成都双流共发展。县城综合定位为以住宅社区、商业综合体物业为主的“生活品质城，区域性商贸休闲之都”；目前只开发5平方公里，未来开发空间大。城市经济仁寿整体经济水平较低，工业经济占比较重，第三产业占比较低。但近年来随

21、着县城、视高的城市建设，产业导入，发展增速较快，可以看出未来仁寿的经济实力将会有很大的提升，城市发展潜力很大。城市研判：仁寿区位优越，交通高速发展，城市整体正处于高速发展期，未来发展潜力较大。从城市背景及发展来看，仁寿城市值得进入。城市研判28本报告仅供客户内部使用。Part2房产市场土地市场商品房市场住宅市场商业市场酒店市场目录29本报告仅供客户内部使用。整体土地市场区域土地市场土地成交分布小结土地市场研究30本报告仅供客户内部使用。2011年-至今仁寿县土地市场成交情况2012年仁寿县成交经营性土地（去除工业、公建等）面积131.2万方，较2011年增长223%；13年至今成交土地29.6

22、万方。从成交走势上看，2012年整体市场呈现出爆发性增长态势，土地市场火热，开发商对城市发展看好。2013年至今，持续保持较高的拿地热情。从成交物业类型来看，仁寿经营性土地市场以商品住宅用地为主，约占76%。2012年仁寿县土地市场受城市建设高速发展的影响下，开发商拿地热情较高，并随着县城新区以及视高的发展进程，预计土地市场仍将持续火热整体土地市场2011年-至今仁寿县土地市场成交物业类型情况31本报告仅供客户内部使用。区域土地市场2011年至今，文林镇成交土地32宗，85.7万平方米；视高镇成交4宗，面积18万平方米；黑龙滩成交21宗，面积33.8万平方米；其他区域成交35宗，64.3万平方

23、米。从各区域成交来看，文林镇（即县城）成交宗数与成交面积均为最多；视高镇主要成交工业用地，经营性用地成交宗数较少，但单幅面积较大；黑龙滩作为旅游胜地，土地市场良好，主要成交商服用地。仁寿县主要成交区域为文林镇、视高镇与黑龙滩，三者成交面积占总成交面积的7成；其中文林镇受县城新区开发的利好条件下，受众多开发商追捧，该区域土地市场活跃2011年-至今仁寿县土地市场重点成交区域情况重点成交区域成交宗数(宗)成交面积(万方) 文林镇(县城) 3285.7视高镇418黑龙滩2133.8其他3564.3视高镇黑龙滩文林镇32本报告仅供客户内部使用。土地成交分布土地座落用地性质土地面积(万）容积率成交价(万

24、元) 土地单价（万/亩）楼板价（元/平米）受让方成交日期 城北中央商务大道旁商业2.26219006571643仁寿县资产经营有限公司2012-7-27城北新城中央商务区与仁寿大道交叉口商住5.3413000162609四川宇曦置业有限公司2012-5-22文林镇仁寿大道延伸线住宅4.93.5220183001286四川仁寿锦绣房地产开发有限公司2012-1-10仁寿大道旁新一中校正对面住宅3.73.5164702961270四川众志房地产开发有限公司2012-5-22迎宾大道旁（华兴中学斜对面）住宅2.75136203381013仁寿县资产经营有限公司2012-7-27文林镇迎宾大道旁住宅1

25、.3351002631317仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司2012-11-12仁寿县新体育馆对面，仁寿大道延伸线旁住宅5.73.5256703001286成都市君雁实业有限公司2012-12-17仁寿大道便民中心旁住宅2.33.5104003061312彭玉清等32人2013-1-14仁寿县城北新城，陵洲大道中段旁住宅7.62.8220501941041四川成渝高速公路股份有限公司2013-2-16仁寿县城北新城，中央商务大道旁住宅8.64.436050281958四川成渝高速公路股份有限公司2013-2-16仁寿县城北新城，中央商务大道旁住宅8.24.233916275983四川成渝高速

26、公路股份有限公司2013-2-16仁寿大道中央商务大道城北新城2012年至今，仁寿县城出让地块以住宅物业为主，整体容积率较高，均高于3，土地单价在300万元/亩左右。从区域上看，县城成交地块主要分布在城北新城中的仁寿大道与中央商务大道两侧，只有一个项目地块在老城区。2012年-至今仁寿县城土地市场成交个案详情仁寿县城土地市场成交区域分布图仁寿县城土地成交特征明显，集中在城北新城，容积率较高，土地单价在300万元/亩左右；可以预见未来1-2年内仁寿县城的潜在供应量为200万方33本报告仅供客户内部使用。整体土地市场12012年仁寿县土地市场受城市建设高速发展的影响下，开发商拿地热情较高，并随着县

27、城新区以及视高的发展进程，预计土地市场仍将持续火热。区域土地市场2仁寿县主要成交区域为文林镇、视高镇与黑龙滩，三者成交面积占总成交面积的7成；其中文林镇受县城新区开发的利好条件下，受众多开发商追捧，该区域土地市场活跃。县城土地特征3仁寿县城土地成交特征明显，集中在城北新城，容积率较高，土地单价在300万元/亩左右；可以预见未来1-2年内仁寿县城的潜在供应量为200万方。土地市场小结34本报告仅供客户内部使用。房地产开发投资情况供求情况板块划分板块特征存量分析小结商品住宅市场35本报告仅供客户内部使用。仁寿房地产新开工面积（万平米）2011-2012年仁寿城市投资情况2012年，仁寿县房地产投资

28、19.8亿元，同比上涨90%，占固定资产投资总额的12.5%，较2011年上涨3.8个百分点，房地产投资稳步上升。从仁寿县新开工面积来看，近两年来呈现出较快增长，城市正处于高速发展建设期。仁寿房地产投资呈高速增长态势，投资占比稳步上升，城市房地产正处于高速发展时期房地产开发投资情况36本报告仅供客户内部使用。2011年-2013年（第一季度） 仁寿县商品住宅供求走势仁寿县商品住宅供求2012年仁寿县商品住宅供应42.5万平米，同比下降36.4%；成交20.7万平米，同比下降55.9%；成交均价为3547元/平米，同比上涨26.8%，整体走势呈现出“量跌价升”的态势。2013年第一季度以来，成交

29、量已达到12.6万平米，成交情况良好，按此去化速度，预计全年成交50万平米；成交价格则攀升到4057元/平米，预计后市仍有一定的上涨空间。仁寿2012年商品住宅市场呈现出“量跌价升”的态势，价格稳步攀升，随着市场回暖，12年底13年初成交复苏，近年来年均成交在40万平米左右37本报告仅供客户内部使用。2012年-2013年第一季度县城区商品住宅同比成交走势2013年第一季度县城区与全县成交情况2013年第一季度，仁寿县城商品住宅成交10.3万平米，同比上涨734%；成交均价为4476元/平米，同比上涨17.8%。县城区作为仁寿主要的商品住宅成交区域，占成交总量的81.9%，成交价格高于县均价4

30、19元/平米。县城区区域市场仁寿县城区作为仁寿主要商品住宅市场区域，成交量占总量的8成，成交价格也高于全县成交均价10%左右，区域房地产发展优势明显38本报告仅供客户内部使用。老城区板块城南新区板块城北新区板块成自泸高速国道213仁寿县城的住宅市场可分为三大板块：开发时间较早的老城区板块、目前正在大力建设的城北新区与城南新区板块从仁寿房地产发展的阶段和所在区位不同，整个仁寿住宅市场可以分三个板块：老城区板块、城北新区板块、城南新区板块、老城区板块：老城区板块利用县政府所在地以及周边较繁荣的商业配套做支撑来发展房地产，是发展最早，基础配套设施最成熟的房地产板块。城北新区板块：仁寿县城自2011年

31、以来规划发展城北新区，以此作为县城新的发展重点区域，并以住宅、商业物业为主，打造宜居新城，规划30平方公里，规划人口30万人，是仁寿未来最核心的发展板块。城南新区板块：城南新区是仁寿重点规划的新型工业区，以此开发的房地产业主要为了满足工业园区的配套设施，同时由于与老城区接壤，也承担着老城区居民的购房需求。县城区板块划分39本报告仅供客户内部使用。板块定位：依托仁寿县城的城市功能与配套，是仁寿县的政治、教育、文化中心，具备城市铭牌、政务服务、旅游休闲、生活购物等多种城市功能。板块特征：板块主要是由仁寿城市核心区构成，配套设施完善，主要以国道213以西，省道106以南为界。城市发展较早，城市开发较

32、为成熟。但可供出让用地稀少，只能拆建老城区发展，开发成本较高，未来发展空间不足。未来整个城市主要向东北部发展，将形成老城区与城北新区的有效衔接。客群特征：以当地客户与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。配套特征：板块以城市生活配套为主，商业配套完善，形式以沿街商铺为主，大型商业中心较少。城区内交通系统健全，能较快连接县内外区域，交通便捷度高。板块主要依托老城区完善的配套与功能定位，已打造成熟度较高的房地产市场，未来发展将有所减缓；客群以县城当地与周边乡镇客户为主老城区板块仁寿县政府国道213城市发展方向40本报告仅供客户内部使用。仁寿县政府代表案例占地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）开盘

33、时间主力产品销售价格去化情况中城国际10.53.5502012-10别墅200-300平米多层120-160平米高层80-125平米别墅15000元/平米多层6000元/平米高层4800元/平米总套数 2800套；已推出700余套，已售400余套；去化速度：50套/月世纪春天二期2.8310.242010-0471-186平米4700元/平米共900套，已售700套；去化速度：18套/月半山华府二期1.34.26.82013-0153-125平米4600元/平米共712套，已售100余套；去化速度：20套/月世纪春天中城国际半山华府目前板块内在售项目相对较多，规模不一，主要以高层和小高层公寓，

34、户型面积多样，多为当地开发企业。二居面积在70-80平米，三居面积在80-125平米之间，四居面积在140平米以上，偷面积情况较为普遍。高层公寓销售价格主要集中在4600-4800元/平米之间，别墅价格在15000元/平米左右。老城区板块老城区板块发展较为成熟，以户型面积多样，偷面积现象较为普遍；销售均价在4700元/平米左右，整体去化速度一般，在125套/月左右；板块现有存量较少41本报告仅供客户内部使用。板块定位：城北新区规划定位为以住宅社区、商业综合体物业为主的“生活品质城，区域性商贸休闲之都”，加快周边乡镇城市化进程的同时，满足居民生活、休闲、购物的需求。板块特征：板块与老城区路之隔，

35、位于国道213的东面，无缝衔接老城区。板块规划用地面积30平方公里，规划人口30万人。主要依托新建的仁寿一中、体育馆、文化中心、五星级酒店、湿地公园、大型商业中心等配套。目前板块开发升温，以有知名企业进入，目前已开发约5平方公里，未来发展空间巨大。客群特征：以县城本地客户与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。配套特征：板块目前交通配套基本建成，能快速连接老城区与成都；公建设施（如仁寿一中、体育馆等）也基本建成，但大型配套商业仍处于空白阶段，目前已有中央国际广场在售，建成时间预计在2-3年。板块主要依托城市新建设施，打造区域性商贸休闲宜居新城，目前配套设施尚未完善，但未来发展前景无限；客群以县城

36、本地与周边乡镇客户为主城北新区板块仁寿大道天府大道（在建）中央商务大道仁寿新一中文化中心体育馆嘉斯曼五星级酒店42本报告仅供客户内部使用。城北新区板块代表案例占地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）开盘时间主力产品销售价格去化情况中铁仁禾广场7.83.7641.92013-0178-108平米4600元/平米总套数 2371套；已推出800余套，已售600余套；去化速度：120套/月中央公园2.673.582013-0560-180平米6000元/平米共600余套，已售0套路易大地13.33.4930.882012-0873-162平米4900元/平米总套数：2060套；推出700余套，已售

37、320套；去化速度：32套/月卡地亚城邦2.73.511.62012-0582-118平米4700元/平米总套数：894套；已推出600套，已售400余套；去化速度：34套/月仁寿新一中文化中心体育馆嘉斯曼五星级酒店中铁仁禾广场中央公园路易大地卡地亚城邦目前板块内在售项目相对较少，只有4个项目，主要以高层公寓为主，户型面积较为集中且类似，同质化产品较多，开发企业实力强于其他版块，中铁已经进入该区域。二居面积在60-80平米，三居面积在80-120平米之间，四居面积在140平米以上，偷面积情况较为普遍。销售价格主要集中在4600-4900元/平米之间。城北新区板块发展较快，同质化竞争激烈，销售均

38、价在4750元/平米左右，整体去化速度较快，在160套/月左右；板块现有存量较大，潜在供应量也较多43本报告仅供客户内部使用。板块定位：依托仁寿县城南工业园区，同时衔接老城区居民外扩需求，打造具有园区商务、休闲生活、商业配套的城市功能新区。板块特征：板块位于老城区金马路以南，国道213以西区域，离老城区较近。规划以新型工业产业为主导的工业园区，辅以部分的居住、商务配套。目前工业产业尚未完全导入，而由于老城区外扩需求旺盛，新区与老城区接壤区域已有大量的住宅、商业开发，但主要以当地企业为主，产品品质不一。客群特征：以县城本地客户与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。配套特征：板块与老城区接壤区域整

39、体配套较为成熟，交通配套完善，且有一定体量的商业配套，未来还将建设大量配套满足居民以及园区内人员的需求。板块主要依托城南工业园区与老城区外扩需求，适时打造具有园区商务、休闲生活、商业配套的城市功能新区；客群以县城当地与周边乡镇客户为主城南新区板块仁寿县政府44本报告仅供客户内部使用。城南新区板块仁寿县政府代表案例占地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）开盘时间主力产品销售价格去化情况锦绣.爱玛公馆1.67242013-0181-117平米4700元/平米总套数 256套，已售226余套；去化速度：45套/月时代茗城3.14.516.8未开盘60-126平米4400元/平米共1120套，已售0

40、套（认筹400余套）嘉南国际3.33310.462011-0542-159平米4350元/平米共978套，已售700余套；去化速度：28套/月时代茗城嘉南国际锦绣.爱玛公馆目前板块内在售项目相对较多，且规模较小，主要以高层公寓为主，户型面积较为集中，整体品质感较差，多为当地开发企业。二居面积在60-80平米，三居面积在80-125平米之间，四居面积在130平米以上，偷面积情况较为普遍。销售价格主要集中在4400元/平米左右。城南新区板块发展较城北更早，区域项目品质感较差；销售均价在4400元/平米左右，整体去化速度较快，在30套/月左右；板块现有存量较大，但潜在供应量较少45本报告仅供客户内部

41、使用。成熟市场板块新区市场板块城市发展方向老城区板块城南新区板块城北新区板块项目地块区域城市重点发展方向板块划分板块名称开发成熟度（包含配套）未来发展空间成熟板块老城区板块较高土地供应不足，发展空间收窄，发展速度降低新区板块城北新区板块、城南新区板块较低发展起步较晚，发展空间大，发展速度快城市发展方向仁寿老城区板块市场趋于饱和，发展速度减缓；城市由老城区向南北扩散发展，尤其以城北新区作为重点发展区域，新区发展潜力巨大46本报告仅供客户内部使用。各板块在产品、价格、客群、去化速度上相似度较高，差异不大。城北新区将作为未来供应的重点区域，预计将有200万平米的供应量，竞争压力较大板块城市依托城市配

42、套开发企业项目规模产品特征价格特征客群特征去化速度存量潜在供应量老城区板块原有的城市功能与配套配套齐全当地开发商为主；项目较多，规模不一以高层公寓为主，产品户型丰富，偷面积现象普遍公寓：4700元/平米别墅：15000元/平米以县城本地与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。板块去化速度125套/月，去化速度一般板块在售项目存量约为45万平米约为15万平米城北新区板块城市规划与新建设施尚未成熟知名开发企业；项目较少，规模较大以高层公寓为主，产品户型单一，偷面积现象普遍4750元/平米以县城本地与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。板块去化速度160套/月，去化速度较快板块在售项目存量约为60万平

43、米约为140万平米城南新区板块城南工业园区、老城扩张需求尚未成熟当地开发商为主；项目较多规模较小以高层公寓为主，产品户型单一，偷面积现象普遍4400元/平米以县城本地与周边乡镇客户为主，辅以少量返乡客户。板块去化速度180套/月，去化速度较快板块在售项目存量约为24万平米约为5万平米各板块对比分析产品特征：产品类型与户型单一，同质化竞争激烈价格特征：板块间价格差距不大，在300元/平米以内客群特征：客群来源与组成极为雷同，客户市场较为封闭与单一去化速度：整体去化速度较快，现月均去化约450套，3.4万平米板块相似性47本报告仅供客户内部使用。整体市场1仁寿的房地产市场正处于高速度发展，整体开发

44、水平较低，已有品牌开发商进入。2012年末起，整体市场成交火爆，价格稳步上升。仁寿县城作为主要的房地产发展区域。开发水平2仁寿房地产市场开发较晚，老城区目前配套产品较为齐全，但开发商开发水平较低，品质感较差。城北新区随着品牌开发商的进入，整体水平有较大提升。产品市场3仁寿产品较为单一，以高层公寓为主，主力户型为两房、三房居多，户型面积在80-120平米之间，同质化竞争激烈。由于政府及房地产规范实施不严，偷面积现象普遍。客户特征4仁寿整体市场客群较为封闭，外市客户比例稀少；主要以县城本地客与周边乡镇进城客户为主，辅以少量的返乡客户。住宅市场总结未来发展5仁寿市场存量为130万平米，按近年年均去化

45、速度，预计去化周期为3年左右。老城区受土地供应不足的影响，发展速度减缓；未来主要以城北新区为核心发展，未来供应量较大，但随着城市化进程和政府的大力发展下，城北新区发展潜力大。48本报告仅供客户内部使用。商圈划分各商圈特征商圈规划商业市场发展趋势小结商业市场研究49本报告仅供客户内部使用。老城区商圈城北新区商圈商圈划分老城区商圈：是仁寿最早建设的城区，是仁寿城区人口最为集中的区域，人口20万左右。整个商圈城市比较老旧，主要以沿街商铺为主，大型商业缺乏，商圈内拥有两条步行街和一个街心广场，构成老城区主要的商业街区，是目前仁寿主要的商业消费地。城北新区商圈：是仁寿新兴的商业集中区，也是仁寿城市发展方

46、向的核心商圈，未来将会有30万人左右，目前的商业主要还是沿街商铺为主，但是未来将会有很多大型集中型商业市。仁寿县整个商业市场可划分为老城区商圈和城北新区商圈。老城区商业沿街商铺为主，档次较低；城北新区是未来的城市核心，未来是大型商业集中区50本报告仅供客户内部使用。老城区商圈核心商业街区构成：老城区商圈主要由以街心广场为中心与仁寿大道、电信街、纺织街、广场街、建设路以及步行街构成。次要街道由仁和街、书院路、陵州构成。现状：街区较为老旧，商业档次很低，目前还没有大型购物中心等大型生活配套，主要以沿街商铺为主，是目前仁寿整个城区居民消费的主要商圈，但消费层次很低。业态：目前整个商圈的业态比较杂乱，

47、没有统一的规划，主要以餐饮、服装、银行、小超市、杂货铺为主，休闲娱乐设施较为缺乏。老城区商圈主要由街心广场及周边街道构成，是目前仁寿居民的主要消费商圈，业态杂乱，主要以餐饮、服装、银行、小超市、杂货铺构成，消费层次很低51本报告仅供客户内部使用。老城区商圈老城区商圈商业销售价格差异较大，集中在1-3万元/平米，租金集中在50-100元/平米/月，主要以城区和周边乡镇客户为主售价：1.5-3万/平米租金：70-100元/平米/月售价：0.6-1万/平米租金：30-50元/平米/月售价：1-2万/平米租金：50-80元/平米/月销售价格：老城区商圈商铺销售价格差异较大，从1-3万/平米不等。其中以

48、街心广场较高，阳光步行街及周边销售价格主要集中在1.5-3万元/平米，仁寿大道及纺织街周边价格次之，集中在1-2万元/平米之间，以书院路和陵州路周边价格最低，主要集中0.6-1万元/平米。租金范围：租金以50-100元/平米/月不等。阳光精品步行街租金主要集中在70-100元/平米/月，仁寿大道及纺织街周边租金主要在50-80元/平米/月,书院路和陵州路周边租金主要集中在30-50元/平米/月。租售客群：购买客户主要是以城区居民为主；租赁客户以城区和周边乡镇客户为主。52本报告仅供客户内部使用。在售或即将上市项目总建筑面积规划业态销售价格销售模式欧洲街1.5万平米左右尚购物、主题餐饮、娱乐（招

49、租中）带租约销售金马河商业街5万平米左右超市、休闲娱乐、餐饮、购物、（未销售）超市持有、沿街商铺销售老城区商圈欧洲街金马河商业街目前老城区商圈仅“欧洲街”和中城国际的“金马河商业街”2个项目在开发或者即将上市，总面积为7.5万平米。 “欧洲街”目前处于招商阶段，未来主要还是以销售为主，业态主要以尚购物、主题餐饮、娱乐为主。 “金马河商业街”处于开出中，预计两年内上市，业态主要以超市、休闲娱乐、餐饮、购物为主。未来超市部份将持有，商业街将销售，持有面积在10000平米左右。老城区商圈未来2年仅有2个项目上市，总建筑面积为7.5万平米；以销售为主，业态主要以购物、餐饮、休闲娱乐为主，将在一定程度上

50、提升老城区的商业配套53本报告仅供客户内部使用。城北新区商圈仁寿大道延伸线区域新车站区域核心商业街区构成：以国道213位分界段，形成城北新区和老城区商圈，城北新区商圈主要由新车站区域和仁寿大道延伸线区域构成。现状：新车站区域的商业档次很低，基本上是沿街商铺，；仁寿大道延伸段目前正处于高速开发阶段，目前还有在运营的商业项目，但是未来将会有大量综合型商业项目上市。业态：目前新车站区域主要以小超市、餐饮为主。仁寿大道延伸段区域将来主要以大型超市、餐饮、娱乐、购物等于一体的现代化综合性商业街区。城北新区商圈目前处于高速开发阶段，且上市商业项目较少，未来大型综合型商业将主要集中在仁寿大道延伸段区域，是仁

51、寿新兴商业集中区54本报告仅供客户内部使用。城北新区商圈路易大地中央国际广场中铁仁禾广场中央公园卡地亚城邦景观贵都项目名称总建筑面积（平米）开盘时间物业形态销售价格(元/平米)中铁.仁禾广场80000未开盘大型购物中心、商业街预计2.5万左右中央公园5000未开盘低商裙楼待定卡地亚城邦6000未开盘低商裙楼一层2万，2层0.8万路易大地20000未开盘低商裙楼预计2万以上中央国际广场210000预计2013年6月份开盘大型购物中心、殴尚超市、商业街预计2万以上景观贵都3000未开盘低商裙楼待定目前整个城北新区商圈商业待售项目较多，目前由于基本上以销售住宅为主，商业处于培育阶段，所有商业项目基本

52、上没有上市。目前整个城北商圈有6个商业项目未上市，总建筑面积达到32.4万平米。其中中央国际广场为商业综合体项目，总建筑面积达到21万平米，项目成功引入20000平米的殴尚超市。中铁仁禾广场仿万达广场打造了80000平米的综合体项目，其中商业街销售，购物中心持有。可以看出城北新区商业配套将逐渐完善，但同时未来2-3年商业项目将面临较大的竞争压力。城北新区商圈待售项目较多，待售面积达32.4万平米，未来2-3年整个城北新区商圈将面临较大的竞争压力55本报告仅供客户内部使用。商业发展趋势研判商业发展主要方向核心商圈变化：老城区向城北新城区转移商业形态变化：沿街商铺向大型购物中心转变商业功能变化：满

53、足基本生活需求向休闲娱乐、购物转变城北新区仁寿县未来新的核心商圈未来城北新区将成为仁寿新的核心商圈，整个仁寿县的商业形态将向购物中心转变，功能将开始向休闲娱乐、购物转变56本报告仅供客户内部使用。小洁商业划分1整个仁寿县的商圈可划分为老城区商圈和城北新区商圈。商圈特征2老城区商圈主要以沿街商铺为主，销售价格1-3万元/平米，租金在50-100元/平米/月，未来上市面积为7.5万平米，未来潜在供应量较少。城北新区商圈目前处于开发阶段，未来2-3年上市商业面积达32.4万平米，竞争压力较大，主要以大型商业中心和商业裙楼为主。商业发展趋势3未来城北新区将成为仁寿新的核心商圈，整个仁寿县的商业形态将向

54、购物中心转变，功能将开始向休闲娱乐、购物转变。57本报告仅供客户内部使用。整体酒店市场现状高星级酒店现状高星级酒店发展趋势酒店市场总结酒店市场研究58本报告仅供客户内部使用。旅游市场2011年仁寿县接待旅游人数达到255万人次，增长30.3%，旅游收入达到14.5亿元，增长35.1%。旅游业保持快速增长，在一定程度上推动着仁寿县酒店视市场的发展。整体酒店市场现状酒店市场整个仁寿县酒店数量为105家，主要集中在县城区，为97家，其次是黑龙滩风景区6家，主要以当地小酒店为主，品牌酒店很少，高星级酒店数量较少，价格主要在150元以下，入住率情况一般，主要集中在60-65%之间，客群以散客和旅游客群为

55、主。酒店数量：97家以经济型和低星级为主酒店数量：6家以低星级酒店和带有居住功能的酒楼为主仁寿县整体酒店市场发展缓慢，主要以低星级酒店为主，旅游业虽发展较快，但难以支撑其星级酒店的发展59本报告仅供客户内部使用。高星级市场现状仁寿县目前高星级酒店缺乏，房价较低，入住率一般，客户主要以商务客群和散客为主，高星级酒店市场比较落后仁寿阳光大酒店 黑龙滩宾馆 仁寿华生宾馆嘉斯曼锦江国际酒店酒店名称星级标准房间数量入住价格入住率客群分析嘉斯曼锦江国际酒店准五星26025043%商务仁寿阳光大酒店 准四星11020068%商务、散客黑龙滩宾馆 准三星12016055%游客、商务仁寿华生宾馆三星641506

56、2%商务、散客目前仁寿县在运营的高星级酒店仅仅4家，主要位于老城区（3家）和黑龙滩风景区（1家），其中以2013年1月上市的嘉斯曼锦江国际酒店档次最高，为准五星，其次阳光大酒店较新，且为准四星级；黑龙滩宾馆和华生宾馆酒店较老，设施较为陈旧。整个仁寿的酒店市场价格较低，从主要集中在150-250元之间，整体入住率不高，平均入住率为57%，客群较为单一，主要是商务和散客为主。60本报告仅供客户内部使用。高星级酒店发展趋势未来将会四家高星级酒店上市，一家五星级，三家准四、五星级；可以看出，未来仁寿的酒店将向高星级、品牌化方向发展，同时市场竞争将变得激烈长岛洲际酒店中铁.仁禾酒店项目中央国际广场酒店项

57、目中城国际酒店项目整个仁寿县近期还会有4家高星级酒店上市，其中县城区3家准四、五星，黑龙滩风景区1家五星级。长岛洲际酒店有新会展投资建设，位于黑龙滩风景区最北面，酒店拥有429间客房，引入洲际酒店品牌，预计2013年6月份试营业，将会是仁寿未来几年内最为高端的酒店。中铁.仁禾、中城国际和中央国际广场项目目前酒店品牌还未确定，主要是是以项目配套为主，酒店规模较小。61本报告仅供客户内部使用。整体市场1整个仁寿县的酒店市场发展缓慢，以当地小酒店为主，品牌酒店缺乏，整体市场入住率一般。同时旅游业不足以支撑星级酒店的发展。高星级酒店市场现状2目前在运营的高星级酒店较少，仅4家，以嘉斯曼锦江国际最好，为

58、准五星级；高星级酒店价格较低，实际入住价格集中在150-250元之间，平均入住率为57%，运营状况较差；客群主要以商务和散客为主。高星级酒店发展趋势3未来仁寿县将会有4高星级酒店上市，主要集中在县城区和黑龙滩风景区，其中黑龙滩风景区将引进洲际酒店，可以看出未来仁寿的酒店开始向高星级、品牌化发展，将推动高星级酒店市场的激烈竞争。酒店发展趋势62本报告仅供客户内部使用。住宅市场仁寿的住宅市场正处于一个开发的高峰期，价格稳步上升，市场去化速度较快，存量为129万平米，按近三年的年均40.8万方的去化速度，存量去化周期为3年左右，可以看出整个住宅市场发展较为良好。酒店市场仁寿的酒店市场发展较为缓慢，主

59、要是商务客群和旅游散客较多。近年来高星级酒店逐渐增加，目前整个仁寿市区及周边乡镇拥有 2 家四、五星级酒店，未来还将会有4家以上的品牌高星级酒店进入，市场竞争将更加激烈。商业市场受城市规模和人口的限制，仁寿的商业发展较为缓慢。商业项目主要以生活配套为主，档次较低，大型商业综合体项目较少，未来大型商业项目主要集中在城北新区，档次以中高档为主。受成都天府新区规划、产业转移和城市发展的带动，仁寿近几年的房地产市场发展迅猛，2012年末市场回暖，品牌开发商开始进入仁寿县（中铁已进入）。从城市规划和成交状况可以看出，未来房地产主要向北发展，主要是城北新区。仁寿的整个房地产市场属于封闭型市场，外来的投资者

60、很少，基本上以县城本地与周边乡镇进城客户为主，以及少部分的返乡客户。房地产市场总结63本报告仅供客户内部使用。Part3客户调研区域认知度发展前景认知项目置业意愿目录64本报告仅供客户内部使用。调研目的及设计调研目的：本次调研主要是针对仁寿城北新区地块的客户调研，主要解决以下三个问题：1.客户对城北新区的人认知度，2.认为城北新区的发展前景如何，3.是否愿意去城北新区置业。调研设计调研地点共计4个访问点，其中城北2个访问点，老城区1个，城南1个。问卷数量共计300份有效问卷，其中有效问卷城北180份，老城区70份，城南50份。访问方式街头拦截访问访问人员共计3人访问时间共计2天本次访问共计访问