城市进入研究+看地预定位南充进入性报告课件

1、1南充进入性及取地建议报告预计取地时间2018年6月28日POLY REAL EASTATE 2018营销部.定位组目录城市基本面分析01楼市分析02城市进入及取地建议03CONTENTS地块预定位建议04第一部分城市基本面分析金堂区位人口：南充市处在四川省东北部、嘉陵江中游，有“川北心脏”和“川北重镇”之称；总面积1.25万平方公里，2016年总人口756.2万人，是四川省第二人口大市。嘉陵江：嘉陵江不仅为南充带来了生态和旅游，也带来了数千年来的商贸理念和文化，良好的交通条件使南充具有较发达的服务业。南充：中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国清洁能源示范城市，有“绸都”和“果城”之美誉。西山

2、公园南充城市鸟瞰五星花园是南充的商业中心1-城市印象：南充地处四川省东北部、嘉陵江中游，是四川省第二人口大市。金堂2016年8月，南充市委五届十三次全会举行，提出“155”发展战略构想，全力打造“成渝第二城”。 “155”发展的战略构想为：围绕建设“成渝第二城”这个总体目标，培育汽车汽配、油气化工、丝纺服装、现代物流、现代农业这“五大千亿产业集群”，实施城市建设、交通枢纽、科教文卫、旅游三产、园区发展这“五大板块重大工程项目”，五年初见成效，十年大见成效，重振川北重镇雄风。成渝城市群发展规划（2016）：川东北中心城市培育南遂广城镇密集区，把南充打造为川东北区域中心城市，带动川东北城乡均衡发展

3、；到2020年，中心城区城市人口达到150万人，城市建设用地150万平方公里。南充宜宾泸州达州乐山绵阳2-城市定位：城市在最新成渝城市群发展规划中定位为“川东北中心城市” ，2016年市委提出新的城市发展目标：全力打造“成渝第二城”。金堂总量排名地区2017地区生产总值四川省369801成都138892绵阳20743德阳19604宜宾18475南充18276泸州15967达州15838乐山15079凉山148010内江1332人均排名地区人均地区生产总值四川省446511攀枝花925842成都869113德阳556074自贡461825乐山461306绵阳430157宜宾408688资阳401

4、379眉山3960510雅安3917211泸州3702012广安3603413内江3552114遂宁3483515阿坝3148716凉山2999817南充2594918达州2806619广元2765320甘孜2209721巴中181483-宏观经济：南充近5年GDP保持稳步增长，2017年总量1827亿元，整体位居全省第五，整体经济实力较强，但人均排名靠后。4-产业结构：从产业增加值以及三产结构占比来看，南充市以第二产业为主导，第三产业占比从2012年起逐年提高，17年增幅显著，正在逐渐成为城市经济新的增长点。5-城市人口现状：南充市人口总量大，以人口流出为主，当前呈现一定回流趋势。南充城镇化

5、率呈不断上升趋势，年平均增长1.4%，川内二级城市中户籍人口最多城市。备注：由于2010年人口普查结束后，2011年至2014年采用人口抽样调查，人口数据为抽样数据，2015年对人口进行了清查，对过往人口数据进行修正，同时西南石油大学南充校区归为成都校区，因此有较大幅度人口下降6-城市人口现状：南充市主城各区中，顺庆区和高坪区均呈现人口小幅外流特征。嘉陵区17年人口回流明显。 7-城市总体规划：南充整体呈沿江的组团式布局，形成拥江主城、产业新城、北部新城和9个功能片区的“三城九片”城市空间格局。南充市主要按照“以江为轴、跨江东进、拥江发展”和“南延北拓、三城同构、紧凑城市”的发展理念，以城市新

6、区建设为突破，加速中心城区规模扩张，形成了拥江主城、产业新城、北部新城和9个功能片区的“三城九片”城市结构形态。拥江主城产业新城北部新城拥江主城顺庆老城片区高坪江东片区青莲老君片区产业新城都尉-西兴片区河西片区文峰片区北部新城白土坝-燕儿窝片区潆溪-荆溪片区小龙-龙门片区潆溪-荆溪片区（商贸居住、旅游休闲）涵盖楼市板块：潆华新区+市政新区白土坝-燕儿窝片区（行政、文教功能区）涵盖楼市板块：任家沟顺庆旧城片区（金融商贸、文教中心区）涵盖楼市板块：顺庆老城+清泉坝都尉-西兴片区（居住工业片区）涵盖楼市板块：白马新城+嘉陵老城+嘉南新城河西片区（工业集中发展区）文峰片区（居住及产业园区配套区）高坪江

7、东片区（商业、居住副中心）涵盖楼市板块：高坪老城+下中坝+江东新区（部分）青莲老君片区（居住工业片区）涵盖楼市板块：江东新区（部分）小龙-龙门片区（现代物流居住片区）根据南充市总体规划（2010-2030年）（第七次）潆溪-荆溪片区（商贸居住、旅游休闲）涵盖楼市板块：潆华新区+市政新区白土坝-燕儿窝片区（行政、文教功能区）涵盖楼市板块：任家沟顺庆旧城片区（金融商贸、文教中心区）涵盖楼市板块：顺庆老城+清泉坝都尉-西兴片区（居住工业片区）涵盖楼市板块：白马新城+嘉陵老城+嘉南新城河西片区（工业集中发展区）文峰片区（居住及产业园区配套区）高坪江东片区（商业、居住副中心）涵盖楼市板块：高坪老城+下中

8、坝+江东新区（部分）青莲老君片区（居住工业片区）涵盖楼市板块：江东新区（部分）小龙-龙门片区（现代物流居住片区）根据南充市总体规划（2010-2030年）（第七次）8-城市发展热点方向：南充城市在现有规划上将重点向东、向北开拓。城市空间布局的基本取向为：“以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展”，其中：北拓：旧城区以北位于城市上风上游方向，优化地区功能布局与空间结构，主力发展知识经济和信息社会发展的新兴产业、信息港、生物岛、大学园区、高新园区。南延：嘉陵区都京坝位于城市下风下游方向，在此形成城市主要工业组团，发展城市二、三类工业区。东进：以南充21世纪城市中心区的建设拉动城市重心东拓，将旧城区

9、的传统商业向高坪-小龙一带集中迁移，使之成为完善城市功能结构、强化中心城市地位的重要区域。西通：打通城市西部出入口，利用城市西部良好的自然环境，建立高质量住宅建设和旅游开发，发展旅游经济和三高农业。 向北和向东为远期城市发展的主要方向9-城市外部交通：已逐步形成公路、铁路、水路、航运四位一体交通网络，成为川内第二、川东北最大的交通枢纽中心。整个城市对外交通通达性较高，对周边川东北区域人口有较大吸附能力。南充市遂 宁 市绵阳市巴 中 市达 州 市 广 安 市南 广 高 速巴中广安高速成南高速兰 渝 高 速南泸高速 广元市达成铁路南大梁高速成 巴 高 速巴中营山县蓬安县仪陇县南部县阆中市西充县规划

10、高速公路现有高速公路城市高速公路铁路 高坪区嘉陵区顺庆区西充县南部县阆中市仪陇县营山县（泸州方向）（重庆方向）（广安方向）（广安方向）（万州方向）（达州方向）（巴中方向）（广元方向）（绵阳方向）（遂宁、成都方向）兰 渝 铁 路南 沪 铁 路 宝 南 铁 路南 广 邻 涪 城 际南大梁万铁路成 达 城 际达 成 铁 路蓬安县绵 南 城 际兰渝铁路高兴支线南充市铁路网规划示意图既有铁路近期规划铁路中期规划铁路远期规划铁路蓉京高铁汉巴南铁路机场阆中机场（在建）公路高速公路、国省干道发达；轨道交通达成铁路动车组，约2小时达到成都；G309次高速动车组，7月1日开始运行，南充将成为西部地区首个开行始发至

11、北京、上海高速动车组列车的地级城市汉巴南高铁(规划中)、蓉京高铁(规划中),预计2018年开建；机场南充高坪机场，南充阆中机场（在建）水运嘉陵江航道，全国首条“水上高速路”，南充境内多个大型货运、客运码头。绕城高速 滨江大道江东大道西华石油路金泉路-下中坝大桥-清溪路上中坝大桥人民南路都京港大桥将军路大桥成南高速机场南充站南充北站物流大道嘉西路注：黄色双箭头线条标注为规划大桥白塔大桥嘉陵江大桥清泉寺大桥10-内部交通：南充市城市道路呈现“一环三纵三横”的结构，由北向南分别有清泉寺大桥、上中坝大桥、白塔大桥、下中坝大桥和嘉陵江大桥等五座桥梁跨越嘉陵江，连接沿江两岸三区。同时在建都京港大桥、将军路

12、大桥。 南充市内城市道路呈现“一环三纵三横”的结构。“一环”：绕城高速。根据南充市交通规划，将于2018年正式开建南充二绕，建成后现绕城高速将改为城市一环路。“三纵”：金鱼岭-人民南路、滨江大道、江东大道；“三横”：西华石油路；长征路上中坝大桥阳春路；金泉路下中坝大桥清溪路。南充市跨江路桥分布：清泉寺大桥上中坝大桥白塔大桥下中坝大桥嘉陵江大桥嘉陵江两岸将新增两座大桥，增强两岸连接都京港嘉陵江大桥：连通嘉陵区与高坪，已进入建设尾声，预计年底建成通车。将军路嘉陵江大桥：连通顺庆与高坪，已进入施工单位公开招标阶段，计划工期3年。11-轨道交通：为提升整体交通通达性，目前已完成轨道交通设计方案招标，开

13、工及竣工时间尚不能确定。共计规划三条地铁线路，链接三大辖区和各大产业园区，未来将大大节省城市内部交通通行时间成本，加强各区域之前的联系和交流。南充市城市轨道交通规划加快建设：完成线网规划（初稿）编制工作并已上报省住建厅，开工时间未定，须以主管部门的批复时间为准。南充市规划轨道交通由3条线地铁线组成，其中：1号线走向：1号线穿越客流量密集的主城区域，能较好地拉动客流从李渡工业区经359度、嘉陵中心区、顺庆中心区、政府新区、潆溪至西充，全长20公里；2号线走向：2号线连接北部新城，能较好地带动城市南北向发展从一号线南虹路站接触，经都京坝港区、高坪中心区、高坪机场、小龙、龙门向北至蓬安，全长29.1

14、公里。3号线走向：3号线沟通南北区域，连接新材料产业园，以交通枢纽板块带动园区发展板块从南充北站起，进市政新区至新材料产业园，全长34.5公里。潆华工业园主导产业：汽车汽配、新材料、丝纺服装规模：目前规模企业达56户，投资超亿元企业10余户已入驻项目：康达汽配、人本轴承、恒通电器、工塑公司、新原机械、星宇电子等重点落地项目：国际商贸城、科研孵化产业园三园一中心项目、浪潮集团南充云计算中心项目、火车北站站前广场综合体、中国重汽南充海乐工业生产基地建设项目南充经济开发区主导产业：油气化工、新材料、新能源、精细化工、医药化工、化纤纺织规模：目前已引进企业30余家，开工建设项目10个，已投产项目3个已

15、入驻项目：天巨精细化产业园、柏华污水处理项目、中机热电项目、石达化工、晟达化学等嘉陵工业集中区主导产业：新能源汽车机配件、轻纺服装、食品医药等规模：现已有企业80户，规模以上62户已入驻项目：东风汽车、依格尔服饰、燕京啤酒产业园、汇源果汁等重点落地项目：吉利南充新能源商用车研发生产项目、嘉陵现代物流园航空港工业集中区主导产业：电子信息、丝纺服装、汽车4S店规模：目前规模以上企业有78户已入驻项目：南充三环电子项目、富安娜家居、南充龙运鞋业、四川建国汽车、南充通源汽车等重点落地项目：富安娜现代智能整体家居工业园、高坪区航空港工业园区基础设施建设项目都京丝纺产业园主导产业：丝纺服装规模：目前10余

16、户企业进驻已入驻项目：京华丝绸、建华丝绸、美华新材料等重点落地项目：南充都京丝绸文化产业园、南充易安纺织升级建设项目永安化工园区主导产业：新型建材规模：目前10余户企业进驻已入驻项目：兰天化工科技、四川瀚洲化工潆华工业园南充经济开发区燕京啤酒产业园航空港工业集中区都京丝纺工业园永安化工园区嘉陵工业集中区南充现代物流园区南充现代物流园区主导产业：现代物流规模：目前700余家商户入驻已入驻项目：南鑫国际建材物流城、传化公路港、友信龙小商品批发中心等12-现状产业分布：南充市内各方位均分布了产业园区，包括空港产业、物业产业、工业、啤酒产业、丝纺业等共计7个大型产业园、其中以经开区和潆华工业园区为城市

17、产业核心园区。大部分产业园区已入驻大量企业进行投产。四川省第二人口大市，市场客群容量基数充足。随着城市发展加速，连续多年常住城人口呈回流趋势，未来市场容量增加态势明显。已逐步形成公路、铁路、水路、航运四位一体交通网络，成为川内第二、川东北最大的交通枢纽中心。加之2条高铁线路加持，城市交通福利未来可期。城市发展潜力初步判断城市特性交通利好人口动力南充发展势头良好，交通、人口利好明确成渝城市群发展规划中定位为“川东北中心城市”，城市能级规划利好。第二部分楼市分析宏观楼市分析板块楼市分析宏观楼市分析1-商品房供销特征：近几年南充整体商品房市场呈现供小于求态势。市场需求态势较为稳定。2014年2015

18、年2016年2017年2018年1-5月总合计规划建筑面积（万）98217986330163982商品房成交面积（万）2682032642581421135差值-44-24-1787221-1532-年度供销特征：2018年供应量与成交量均走高，1-5月去化量已超17年全年去化的50%，当前市场存量204万，存量去化周期7个月。成交均价涨幅明显，达6667元/3-月度供销特征：2018年供销价齐升，1-5月成交套数14318套，5月成交均价7555元/.同比上涨57%。4-整体土地供销量价：14-17年南充土拍市场供大于求，2018年1-5月累计供应成交8宗土地。成交楼面地价较17年持平。纯商

19、，占地：30亩，容积率为2，楼面地价1170元/，溢价率16%住兼商，占地：283亩，容积率为2，楼面地价1583元/，溢价率42%纯住，占地：141亩，容积率为2.2，楼面地价5114元/，溢价率131%住兼商，占地：46亩，容积率为3，楼面地价2130元/，溢价率10%住兼商，占地：132亩，容积率为1.2，楼面地价1938元/，溢价率15%住兼商，占地：153亩，容积率为1.2，楼面地价1938元/，溢价率16%住兼商，占地：226亩，容积率为2.2，楼面地价2093元/，溢价率74%住兼商，占地：250亩，容积率为2.5，楼面地价1290元/，溢价率10%林芝紫汛阳光置业重庆雅歌商投个

20、人南充东岸个人2018年南充市土地成交分布图5-成交区域分布：近几年，嘉陵区为住宅开发热点区域，其次是顺庆区。年份顺庆区高坪嘉陵住宅（含商住）商业住宅（含商住）商业住宅（含商住）商业2014年337亩0亩170亩191亩1378亩253亩2015年604亩62亩333亩0亩534亩49亩2016年143亩46亩0亩31亩349亩169亩2017年911亩16亩735亩148亩405亩0亩2018年1-5月141亩0亩319亩30亩761亩0亩合计2136亩124亩1557亩400亩3427亩471亩6-土地溢价率：2017年大环境刺激下南充土地成交溢价率跳涨，最高溢价率达135.70%。201

21、8年上半年平均水平回落，最高溢价率达131%。住兼商，占地：39亩，容积率为3，楼面地价3500元/，溢价率127%纯住，占地：141亩，容积率为2.2，楼面地价5114元/，溢价率131%住兼商，占地：109亩，容积率为1.6，楼面地价4181元/，溢价率156.3%住兼商，占地：54亩，容积率为2.5，楼面地价2151元/，溢价率104%住兼商，占地：69.2亩，容积率为2.5，楼面地价2100元/，溢价率105%住兼商，占地：46亩，容积率为2，楼面地价2850元/，溢价率128%住兼商，占地：42亩，容积率为2.5，楼面地价2382元/，溢价率132%住兼商，占地：51亩，容积率为2.

22、2，楼面地价2475元/，溢价率135.7%蓝光2014年-2018年南充市土地成交溢价率前十分布图昌信昌信商投中梁阳光置业个人鸿华住兼商，占地：56亩，容积率为2，楼面地价2145元/，溢价率105.80%绿洲7-土地预供应：2017年度土地预供应约2200亩，目前已经供应成交1146亩，余1054亩尚未供应，预计在未来1-2年出让，剩余供地主要集中于潆华新区，嘉南新城。2018年供应计划暂未发布。嘉陵区顺庆区高坪区潆华新区任家沟顺庆老城白马新城嘉南新城下中坝江东新区城区板块位置面积（亩）宗地用途顺庆区任家沟西华路已收储兴城液压及附近用地160居住兼容商业潆华新区潆华工业园二期3号地块50居

23、住兼容商业潆华工业园二期5号地块135居住兼容商业潆华工业园YEB-1地块28居住兼容商业高坪区下中坝高坪老城都京片区Ac-2-2号地块50居住兼容商业嘉陵区嘉南新城海荣路北侧72居住兼容商业彩虹西路东侧58居住兼容商业嘉南路东侧46居住兼容商业嘉陵大道北侧56居住兼容商业嘉陵区春江路南侧50居住兼容商业于陛路东侧40居住兼容商业凤棲新城片区嘉陵大道Cb-1-7地块153居住兼容商业白马新城白马湖北侧156居住兼容商业已知潜在供应约1054亩地块，2018年供地计划尚未公布，存在潜在竞争较为激烈的态势。住宅市场存量204万，去化周期约7个月，存量压力较小。宏观楼市初步判断供求特性存量特征潜在威

24、胁宏观市场健康，去化压力小，需求平稳。近年整体供求相对平衡，需求稳定，受大环境影响较小，年均200-260万市场需求。板块楼市分析板块划分依据：南充市房地产市场本土发展特征和传统板块划分根据城市主要干道交通分割部分城市外拓发展新区，有显著发展边界的。例如：白马新城、潆华新区。楼市板块划分：根据南充市顺庆、高坪、嘉陵三大行政区共计分为11个属于特征不同的楼市板块。南充城区房地产板块图嘉南新城清泉坝任家沟市政新区潆华新区江东新区嘉陵老城白马新城顺庆老城高坪老城下中坝顺庆区嘉陵区高坪区行政区板块划分顺庆区顺庆老城任家沟板块清泉坝板块市政新区潆华新区行政区板块划分高坪区高坪老城下中坝片区江东新区行政区

25、板块划分嘉陵区嘉陵老城嘉南新城白马新城清泉坝任家沟市政新区潆华新区顺庆老城顺庆区嘉陵区高坪区1-顺庆区：南充市发展最为成熟、认可度最高的传统市中心；核心老城发展饱和完善，城市逐渐向北外拓；清泉坝和任家沟为老城外拓直接承接板块，经多年的发展，各方面配套较为完善。潆华新区和市政新区处于开发初期，未来开发潜力较大。详细特征板块定性未来政务、文化新中心市政府搬迁至此配套成熟度各方面配套起步期，缺乏优质医疗配套开发饱和度开发初期客户认可度-详细特征板块定性市级中心成熟外拓区，高端居住区配套成熟度各方面配套成熟、完善开发饱和度开发中后期，趋于饱和客户认可度-详细特征板块定性城市产业发展引擎、主城外拓产业新

26、区-配套成熟度教育、医疗配套严重缺乏、基本生活配套起步开发饱和度开发初期客户认可度-详细特征板块定性市级传统老城核心区-配套成熟度配套完善、成熟开发饱和度开发后期、完全饱和客户认可度-详细特征板块定性未来城市新名片、生态居住区-配套成熟度各方面配套成熟、完善，交通待完善开发饱和度开发中后期，待饱和客户认可度-清泉坝任家沟市政新区潆华新区顺庆老城顺庆区嘉陵区高坪区2-顺庆区：区域主力供应高层/小高层和洋房，其中高层清水均价7000-9000元/，小高层均价7000-8700元/，洋房清水均价9000元/。整体潜在入市存量约98.3万。主力客户为顺庆老城地缘客户。潆华新区供应产品：小高层（9+1/

27、11）/洋房成交均价：小高层清水8500、洋房清水9000在售存量：小高层0.2万、洋房0.4万潜在入市存量：54.3万客户情况：顺庆老城和周边乡镇60%，嘉陵、高 坪外溢30%，省内外外地客户10%任家沟板块供应产品：小高层（11）/洋房成交均价：小高层清水8700、洋房预计9000在售存量：小高层1.4万、洋房11.9万潜在入市存量：23万客户情况：顺庆老城和周边乡镇59%，嘉陵、高 坪外溢35%，省内外外地客户6%市政新区供应产品：小高层（11）/高层成交均价：小高层清水7000、高层6800在售存量：小高层0.5万、高层6万潜在入市存量：21万客户情况：顺庆老城地缘客51%，嘉陵、高

28、坪外溢15%，周边乡镇34%清泉坝板块供应产品：高层/洋房/叠拼成交均价：高层清水9000、洋房未推、叠拼未推在售存量：高层17.8万、洋房4.2、叠拼1.9万潜在入市存量：0客户情况：顺庆老城地缘客59%，嘉陵、高 坪外溢31%，周边乡镇10%备注：老城板块无在售待售项目3-高坪区：高坪老城为区级老城核心，发展成熟饱和，城市发展方向为向北、向南外拓两个新区。江东新区致力打造宜居新城、下中坝致力打造川北金融中心，快速发展中，配套逐步落地，缺乏高品质的医疗和教育配套。客户认可度较高，未来发展潜力较大。详细特征板块定性区级中心外拓宜居新城-配套成熟度各方面配套逐步落地。缺乏大型集中式商业和高品质教

29、育、医疗开发饱和度开发前中期客户认可度-详细特征板块定性区级中心外拓区，川北金融中心配套成熟度各方面配套快速落地中，高品质医疗、教育缺乏开发饱和度开发中期客户认可度-详细特征板块定性高坪区级传统老城核心-配套成熟度各方面配套成熟、完善开发饱和度开发后期，饱和客户认可度-江东新区高坪老城下中坝高坪区4-高坪区：下中坝板块供应高层、洋房产品，其中高层清水均价7000元/，洋房待推；高层在售存量11.9万、洋房16.6万，无潜在入市项目。江东新区供应高层、洋房、叠拼产品，其中洋房精装均价9700元/、叠拼13500元/，高层待推，潜在入市存量33.4万。老城地缘客户为主力，其次为周边乡镇客户。江东新

30、区高坪老城下中坝高坪区江东新区供应产品：高层/洋房/叠拼成交均价：高层待入市、洋房精装9700（精装 1500）、叠拼13500在售存量：19.2万（高层/洋房具体不明）潜在入市存量：33.4万客户情况：高坪老城地缘客62%，嘉陵、高 坪外溢9%，周边乡镇35%下中坝板块供应产品：高层/洋房成交均价：高层清水7000、洋房未推在售存量：高层约11.9万、洋房16.6万潜在入市存量：0客户情况：高坪老城地缘客56%，嘉陵、高 坪外溢6%，周边乡镇38%备注：老城板块无在售待售项目嘉南新城嘉陵老城白马新城嘉陵区5-嘉陵区：嘉陵老城为区级老城核心，发展成熟饱和，城市发展方向为向北、向南外拓两个新区。

31、白马新城致力打造生态居住区，发展速度逐步放缓，待饱和。嘉南新城为兼容居住、产业的新区，目前处于快速发展阶段，为开发热点区域。详细特征板块定性嘉陵区老城北拓生态居住区-配套成熟度各方面配套成熟、完善开发饱和度开发中后期，待饱和客户认可度-详细特征板块定性嘉陵区级传统老城核心-配套成熟度各方面配套成熟、完善开发饱和度开发后期，饱和客户认可度-详细特征板块定性区级中心南拓生态居住、产业新区区-配套成熟度各方面配套成熟、完善开发饱和度开发前中期，快速发展客户认可度-嘉南新城嘉陵老城白马新城嘉陵区嘉南新城供应产品：高层/小高层/洋房/叠拼/双拼/独栋 /联排成交均价：高层清水7000、洋房清水7500、

32、小 高层清水6700、叠拼未推、双拼/独 栋/联排10000-15000在售存量：高层18.9万、洋房0.7万、小高 层2.3万、别墅7.3万潜在入市存量：87.1万客户情况：嘉陵老城地缘客60%，顺庆、高 坪外溢14%，周边乡镇26%白马新城供应产品：高层/洋房/双拼成交均价：高层清水7000、洋房清水8000、双 拼15000在售存量：高层约2.9万、洋房1.1万、双 拼0.6万潜在入市存量：0客户情况：嘉陵老城地缘客65%，嘉陵、高 坪外溢13%，周边乡镇22%6-嘉陵区：白马新城供应高层、洋房、双拼 产品，其中高层清水均价7000元/，洋房清水8000元/、双拼15000元/；在售存量

33、共计4.6万，无潜在入市项目。嘉南新城供应全业态产品，其中高层清水均价7000元/、洋房清水7500元/、别墅产品1-1.5万元/，潜在入市存量87.1万。老城地缘客户为主力，其次为周边乡镇客户。备注：老城板块无在售待售项目分业态市场1-高层整体市场：南充市高层主力为80-120的T4/6产品，均价在6500-9000之间，目前整体存量为73.5万。板块项目物业形态梯户比面积段（）成交均价月均走量（套数）已推未售为推未售（套数）总存量（万）清泉坝蓝光雍景半岛高层T295-138870011703824.4金科集美天宸高层T689-12290009002002.2中梁一号院高层T484-128未

34、推/04805.3中航城高层2T671-12211000（精装1500）10006506.5小计171218.4任家沟板块铁投锦华府高层T588-104870015601461.4小计1461.4市政新区逸合中央公园高层T677-79/04083.2小高层T467-7670001220720.5大合华府高层T678-1086800120103002.8小计7806.5潆华新区鸿通翡翠府南玺台小高层T488-9885001001500.2小计0.2江东新区阳光中心城高层-80-92-10小计10下中坝中南漫悦湾高层2T686-1076500开盘当月去清582000禾瑞源高层2T595-11373

35、003001004586.9春风湖畔居高层2T4109-115-5186小计97612.9白马新城蓝光香江国际二期高层2T695-1387000117000西山秘境高层2T681-838500（精装1500）6003482.9小计3482.9嘉南新城蓝光香江花园高层2T4109-134700075000恒大城高层2T3/489-1257200（精装1500）708001国鑫凤垭山小高层2T4/565-10967008202602.3绿地悦麓名邸高层2T390-1206200140113011.2融创九棠府高层2T595-1167200首开155售罄06106.7碧桂园天玺湾高层115-2607

36、200（精装1000）67000小计200021.2合计596373.52-洋房整体市场：南充市洋房主力为110-130的T2产品，均价在9000-9500元/之间，目前整体存量为41.9万。板块项目物业形态梯户比面积段（）成交均价月均走量（套数）已推未售为推未售（套数）总存量（万）清泉坝蓝光雍景半岛洋房T4128-146未推/03064.2小计3064.2任家沟铁投锦华府洋房T2109-158预计9500元/未推091411.9小计91411.9潆华片区鸿通翡翠府南玺台洋房T2109-1369000403500.4小计0.4江东新区恒大悦龙台洋房1T2115-1209700（精装1500）6

37、0161598（包含后续地块，当期剩余210套，包含叠拼）-阳光中心城洋房80-92-8小计159821下中坝中南漫悦湾洋房1T2未开-100011.6春风湖畔居洋房T2127-133未推-3004小计130015.6白马新城西山秘境洋房1T287-1309500（精装1500）4010001.1小计11嘉南新城国鑫凤垭山洋房1T2108-1337400180600.7小计600.7合计417841.93-别墅整体市场：南充市别墅主力为120-170的叠拼、140-300的双拼、180-200的联排，均价在12000-15000元/之间，目前整体存量为9.8万。板块项目物业形态面积段（）成交均

38、价月均走量（套数）已推未售为推未售（套数）总存量（万）清泉坝中梁壹号院叠拼150-160未推-1201.9小计1201.9江东新区恒大悦龙台叠拼140-170135001018-小计-白马新城蓝光香江国际二期双拼204-3291500035170.6小计170.6嘉南新城蓝光香江花园双拼137-14715000201600.3国鑫凤垭山别墅150-170-绿地悦麓名邸双拼220-247120003501753.5联排180-200叠拼120-125融创九棠府别墅159-178未推-2063.5小计3817合计5189.84-待入市地块：待入市地块可开发体量共计约194.5万，其中任家沟2块、市

39、政新区1块、潆华新区2块、江东新区1块、嘉南新城3块。状态板块项目占地（亩）容积率楼面地价（元/）待入市任家沟商投地块1412.25111云付通置业122.53492潆华新区恒大地块15721725潆华新区恒大地块2202.52328恒大地块1062.52466江东新区私人地块4632129嘉南新城蓝润地产2502.871125阳光置业2262.22093鸿华地块552合计-1213住兼商，占地：250亩，楼面地价1290元/，溢价率10%蓝润住兼商，占地：226亩，容积率为2.2，楼面地价2093元/，溢价率74%住兼商，占地：46亩，容积率为3，楼面地价2130元/，溢价率10%住兼商，占

40、地：106亩，容积率为2.5，楼面地价2466元/住兼商，占地：220亩，容积率为2.5，楼面地价2328元/恒大恒大住兼商，占地：141亩，容积率为2.2，楼面地价5111元/个人阳光置业商投住兼商，占地：12亩，容积率为2.5，楼面地价3492元/云付通住兼商，占地：55亩，容积率为2鸿华住兼商，占地：157亩，容积率为2，楼面地价1725元/恒大南充城区房地产板块图嘉南新城清泉坝任家沟市政新区潆华新区江东新区嘉陵老城白马新城顺庆老城高坪老城下中坝顺庆区嘉陵区高坪区潆华新区供应产品：小高层（9+1/11）/洋房成交均价：小高层清水8500、洋房清水9000（高层90-100，洋房110-1

41、36）在售存量：小高层0.2万、洋房0.4万潜在入市存量：54.3万任家沟板块供应产品：小高层（11）/洋房成交均价：小高层清水8700、洋房预计9000（小高层88-104，洋房109-158）在售存量：小高层1.4万、洋房11.9万潜在入市存量：23万市政新区供应产品：小高层（11）/高层成交均价：小高层清水7000、高层6800（高层80-110，小高层67-76）在售存量：小高层0.5万、高层6万潜在入市存量：21万清泉坝板块供应产品：高层/洋房/叠拼成交均价：高层清水9000、洋房未推、叠拼未推（高层90-120，洋房130-145）在售存量：高层17.8万、洋房4.2、叠拼1.9万

42、潜在入市存量：0江东新区供应产品：高层/洋房/叠拼成交均价：高层待入市、洋房精装9700（精装1500）、叠拼13500（高层80-100，洋房115-120，叠拼140-170）在售存量：19.2万（高层/洋房具体不明）潜在入市存量：33.4万下中坝板块供应产品：高层/洋房成交均价：高层清水7000、洋房未推在售存量：高层约11.9万、洋房16.6万（高层85-110，洋房95-135）潜在入市存量：0嘉南新城供应产品：高层/小高层/洋房/叠拼/双拼/独 栋 /联排（高层100-140，洋房110-130，叠拼120-160）成交均价：高层清水7000、洋房清水7500、 小高层清水6700

43、、叠拼未推、双 拼/独栋/联排10000-15000在售存量：高层18.9万、洋房0.7万、小 高层2.3万、别墅7.3万潜在入市存量：87.1万白马新城供应产品：高层/洋房/双拼成交均价：高层清水7000、洋房清水8000、双拼15000 （高层80-120，洋房90-130，双拼204-329）在售存量：高层约2.9万、洋房1.1万、 双拼0.6万潜在入市存量：05-市场格局图：第三部分城市进入及取地建议1-进入可行性：城市发展稳健，楼市发展环境较好。整体楼市较为健康，需求平稳，去化压力较为合理，进入风险相对较低。但品牌开发商进入较多，品牌竞争压力较大，无市场先机优势，建议高价值板块控制体

44、量机会进入。板块片区占位发展现状功能规划配套房地产市场客户吸附顺庆老城市级传统核心高度成熟政商住完善饱和，后续以旧城改造为主全南充市客户池+部分外地清泉坝未来城市新名片快速发展、趋于成熟生态居住区较完善发展中后期，有一定后续开发潜力全南充市客户池+部分外地任家沟市级中心成熟外拓区快速发展、趋于成熟高端居住区完善发展中后期，有一定后续开发潜力全南充市客户池+部分外地市政新区未来政务文化中心开发初期政务、文化功能起步期发展初期，后续开发潜力较大顺庆地缘客+周边乡镇潆华新区城市产业发展引擎开发初期产业、居住区起步期发展初期，后续开发潜力较大顺庆地缘客+周边乡镇江东新区宜居新城开发中期居住逐步落地发展

45、中期，有一定的后续开发潜力高坪地缘改善+周边乡镇高坪老城区级传统核心成熟政商住完善发展后期，后续开发潜力不足高坪地缘客+周边乡镇下中坝川北金融中心快速发展金融中心、居住逐步落地发展中期，有一定的后续开发潜力高坪地缘客+周边乡镇嘉陵老城区级传统核心成熟政商住完善发展后期，后续发展潜力不足嘉陵地缘客+周边乡镇白马新城宜居新城较为成熟生态居住区逐步落地发展中后期，有一定的后续开发潜力嘉陵地缘刚改+改善+周边乡镇嘉南新城宜居新城发展前中期生态居住、产业起步期发展前中期，后续发展潜力较大嘉陵地缘改善+其他区域外溢改善+周边乡镇2-区域研判：首选任家沟板块和清泉坝板块任家沟清泉坝白马新城嘉南新城下中坝江东

46、新区潆华新区市政新区顺庆老城嘉陵老城高坪老城清泉坝任家沟市政新区潆华新区嘉南新城江东新区嘉陵老城白马新城南充城区房地产板块图顺庆老城高坪老城下中坝顺庆区嘉陵区高坪区1222234第四部分地块预定位建议任家沟板块（配套成熟区）火车北站1.8km1.3km0.3km本案地块区位图地块交通图本案鸿通翡翠府南玺台兰海高速潆华北路二段潆华北路二段顺庆老城清泉坝市政新区任家沟潆华新区本案项目位于四川省南充市潆华新区板块；项目距任家沟板块成熟配套区域约1.3km；距火车北站1.8km；距火车北站至任家沟板块主轴干道0.3km。市域区位图高坪区嘉陵区顺庆区1-地块区位：地块位于南充市顺庆区的潆华新区板块核心开

47、发区域边缘，片区为初步发展阶段居住区，城市界面较好，整体配套呈现度有限，主要承接顺庆老城刚需-首改客户。潆华新区核心开发区域分地块土地性质占地（亩）计容建面（万方）住宅最大指标（万方）商业最小-最大开发面积（万方）容积率建筑密度限高起拍楼面地价（元/）潆华工业园二期还房西侧拟出让地块住兼商48.5797.127.120-0.7122.230%-2318地块指标无名道路无名道路无名道路顺庆区公共卫生 服务中心2-地块指标条件：住兼商、共计48.579亩，起拍价2318元/南侧临待开发土地西侧临待开发土地地块四至建设地块四至道路潆华大道本案3-地块四至及周边：东临在建公共卫生服务中心及川东农贸市场

48、，西南两侧临待开发用地，地块北临还房区域（安置小区），地块整体周边环境呈现较弱，公共卫生服务中心存在客户抗性风险。北侧还房区域东侧临川东农贸市场东侧临在建公共卫生服务中心配套落位图教育医疗商业交通类别名称详情特征现状教育-地块周边1.5公里范围内没有教育配套资源商业川东北农产品交易中心 批发市场位于项目地块东侧的大型的农产品交易中心仅满足生活所需，其次是旁边呈现的绿地城项目底商便利店，商业配套不完善。绿地城商业社区底商医疗顺庆区公共卫生服务中心在建中-公园-交通南充火车北站-规划小学-初中新城学校占地45亩占地45亩，规模2000人，有初中小学 本案川东北农产品交易中心公园南充火车北站4-区域

49、配套：区域处于起步发展阶段，1.5公里范围内教育和医疗配套严重缺乏，医疗仅一个在建中公共卫生服务中心，商业配套仅有川东北农产品交易中心和一个绿地城底商。区域配套主要依靠绿地城社区底商及任家沟板块配套。绿地城底商顺庆区公共卫生服务中心典型项目均价（元/）总价支付力（万）竞争策略鸿通翡翠南玺台洋房9500元/清水98-122利用品牌优势及产品力打造高层8500元/清水75-83利用品牌优势及产品力打造高端改善品质改善普通改善品质刚需普通刚需挤压刚需-835-市场占位及空间：潆华新区主流为普通刚需至首改。本案可以品牌力及园林品质、产品力打造提升至品质刚需-首改。主力客群客群需求竞争策略集中区域典型项

50、目市场表现策略核心顺庆老城外溢及潆华新区及周边乡镇刚需-首改客户顺庆老城鸿通翡翠府南玺台现状均价高层8500清水洋房9000清水品牌力、产品综合品质重要高坪、嘉陵区外溢客群高坪、嘉陵老城外溢鸿通翡翠府南玺台现状均价高层8500清水洋房9000清水偶得省内外客户其他省市鸿通翡翠府南玺台现状均价高层8500清水洋房9000清水6-客户选择：本案核心客群顺庆老城外溢及潆华新区地缘刚需-首改客户为主，可扩容至顺庆区区辖区乡镇、县进城客群。产品形态 层数户型面积段 建筑面积 套数 比例 梯户比价格（元/）高层23851173013821.05%T49000239513110 13821.05%T4231

51、051932018428.07%T4洋房6+11202448017029.82%T210000140顶跃34商业2F1960-1F：20000总计 71240.00 664100%7-产品建议：以快速走量为前提，建议产品以高层为主，辅以部分洋房提高项目品质的同时实现更优产值。控制去化周期在半年内。由于区域生活配套严重缺乏，建议补充少量商业以满足基础生活配套，同时保证后期顺销。备注：绿地城临区域主干道底商1F成交价格23000-28000元/任家沟板块核心区域（配套成熟区域）本案本案潆华南路一段西华路二段西华路三段华彩路顺庆老城清泉坝市政新区任家沟潆华新区地块区位图市域区位图地块交通图项目位于四

52、川省南充市任家沟板块配套成熟区域高坪区嘉陵区顺庆区本案1-地块区位：地块位于南充市顺庆区任家沟板块，片区为成熟高端居住区，配套完善，当前主要承接顺庆老城首改-改善客户分地块土地性质占地（亩）计容建面（万方）住宅最大指标（万方）商业最小-最大开发面积（万方）容积率建筑密度限高起拍楼面地价（元/）潆华工业园YEB-1地块纯住27.074.154.1502.320%-2400潆华工业园YEB-3地块纯住40.706.246.2402.320%-2400地块指标2-地块指标条件：居住用地、共计67.8亩，起拍价2400元/无名道路新 华 路潆 华 南 路 二 段华 彩 路YEB-1YEB-3西侧临待开

53、发土地北侧临新华路及待开发土地东侧临潆华南路南侧临二医院（精神病院）地块四至建设地块四至道路潆华南路本案3-地块四至及周边：东临滢华南路，西北两侧临待开发用地，地块南临二医院（精神病院），存在较大客户抗性风险。配套落位图教育医疗商业公园类别名称详情特征现状教育南充市华凤学校优质教育资源中小学较多，且资质优质。宗地周边优质教育资源较多南充市华凤一小普通小学南充市五星中学优质教育资源南充市顺庆实验幼儿园普通幼儿园南充一中公立中学西华师范大学二本师范学校商业仁和春天广场商业综合体本案最近商业配套佳兆业君汇上品广场风情商业街区域核心人气商业医疗果城骨科医院市级专科医疗机构中端医疗资源华凤卫生院普通卫生

54、院二医院（精神病院）川北地区规模最大，技术力量最强的精神病医院紧临本案公园气象生态公园66公顷科学公园区域内公园资源优秀，有很强大的生态资源优势舞凤山公园生态公园本案舞凤山公园气象生态公园果城骨科医院仁和春天广场华凤卫生院南充一中西华师范大学南充市华凤一小南充市华凤学校南充市五星中学南充市顺庆实验幼儿园4-区域配套：地块所处区域发展成熟，配套较为完善。1.5公里范围内，教育、景观、商业配套资源丰富，有两个大型公园，两大商业综合体项目已经投入使用。医疗配套较为缺乏，且二医院（精神病院）存在较大客户抗性风险。二医院5-地块市场占位及空间：任家沟片区主流为品质首改-改善区域，由于地块旁边紧临精神病医

55、院，难以支撑改善客户需求。故定位于品质首改层级。典型项目均价（元/）总价支付力（万）竞争策略铁投锦华府高层8700元/清水75-90利用品牌优势及产品力打造洋房预计9500元/清水105-150形态升级、舒居纯粹高端改善品质改善普通改善品质刚需普通刚需挤压刚需6-客户选择：本案核心客群仍为顺庆老城地缘首改，可扩容至嘉陵区和高坪区及周边乡镇客群，偶得市外、外省客户。主力客群客群需求竞争策略集中区域典型项目市场表现策略核心顺庆区老城地缘客首改顺庆老城铁投锦华府现状均价清水8700品牌力、产品综合品质重要高坪、嘉陵区及周边乡镇高坪、嘉陵区老城、周边乡镇中航城现状均价11000（精装1500）次重要市

56、外及外省客户市外、外省铁投锦华府现状均价清水87007-产品建议：以坐满容积率和快速走量为前提，建议产品以高层为主，辅以部分洋房提高项目品质的同时实现更优产值。产品形态 层数户型面积段 建筑面积 套数 比例 梯户比价格（元/）高层289521280 224 25.34%T495002810517640 168 19.00%T42812020160168 19.00%T4洋房6+1125（顶跃145）40500324 36.65%T210500总计 100660884 100%本案1.2km2.5km本案沪蓉高速耀目路一段嘉南新城嘉陵老城白马新城本案地块区位图市域区位图地块交通图项目位于四川省南

57、充市白马新城板块；项目距白马新城成熟板块距离1.2km；距嘉陵老城配套成熟区域2.5km。高坪区嘉陵区顺庆区1-地块区位：地块位于南充市嘉陵区的白马新城板块的边缘区域，片区为相对成熟的改善区域，城市界面较好，主要承接嘉陵老城刚改及改善客户白马新城板块（配套成熟区域）嘉陵老城（配套成熟区域）嘉西路嘉南路一段分地块土地性质占地（亩）计容建面（万方）住宅最大指标（万方）商业最小-最大开发面积（万方）容积率建筑密度限高起拍楼面地价（元/）嘉陵区白马新城片区Ce-3-1地块住兼商88.84513.0413.040-1.32.225%-1998地块指标2-地块指标条件：住兼商、88.845亩，起拍价1998元/规划道路规划道路规划道路地块四至建设地块四至道路东侧规划道路及货车汽修厂西侧临规划道路及待开发土地东侧临恒大御景半岛南侧临待开发土地沪蓉高速南充绕城高速沪聂线北侧临规划道路及小轿子还房区南侧临规划道路及待开发土地沪蓉高速白马干道本案3-四至及周边：东临货车汽修厂，北临小轿子还房区（安置小区），西、南侧均为待开发用地。地块四至规划道路均未呈现，尚处于在建中。