四川眉山万景国际项目市场调研报告(花钱)

1、.PAGE ：.；XX二期可行性研讨报告目 录 TOC o - u 第一部分：工程概略 PAGEREF _Toc h 一、工程背景 PAGEREF _Toc h 二、宗地位置 PAGEREF _Toc h 三、宗地现状 PAGEREF _Toc h 四、工程周边配套 PAGEREF _Toc h 五、大市政配套 PAGEREF _Toc h 六、规划控制要点 PAGEREF _Toc h 第二部分：工程股权收买及分析 PAGEREF _Toc h 一、工程股权转让方根本情况 PAGEREF _Toc h 第三部分：市场分析 PAGEREF _Toc h 一、房地产市场总体行情 PAGEREF

2、_Toc h 二、北京市房地产市场 PAGEREF _Toc h (一)北京房市情况 PAGEREF _Toc h 二北京土地市场情况 PAGEREF _Toc h 三、区域市场调查与分析 PAGEREF _Toc h 一区域市场调查分析结论 PAGEREF _Toc h 二居住工程市场调查 PAGEREF _Toc h 三商业工程市场情况 PAGEREF _Toc h 四办公工程市场情况 PAGEREF _Toc h 四、工程初步定位 PAGEREF _Toc h 一物业定位 PAGEREF _Toc h 二目的客户定位 PAGEREF _Toc h 三价钱定位 PAGEREF _Toc h

3、 第四部分：规划设计分析 PAGEREF _Toc h 一、总平面设计根据已审定的方案通知书 PAGEREF _Toc h 一总平面规划 PAGEREF _Toc h 二绿化设计 PAGEREF _Toc h 三交通及停车组织 PAGEREF _Toc h 四人防出入口组织 PAGEREF _Toc h 五方案技术经济目的 PAGEREF _Toc h 二、建筑设计 PAGEREF _Toc h 一设计根据和根底资料 PAGEREF _Toc h 二设计阐明 PAGEREF _Toc h 三建筑装修规范 PAGEREF _Toc h 四主要户型目的统计 PAGEREF _Toc h 第五部分：

4、工程进度方案安排 PAGEREF _Toc h 一、工程获取方案 PAGEREF _Toc h 二、工程前期阶段方案 PAGEREF _Toc h 三、工程工程建立阶段方案 PAGEREF _Toc h 四、工程销售阶段方案 PAGEREF _Toc h 第六部分：投资收益分析 PAGEREF _Toc h 一、本钱测算 PAGEREF _Toc h 二、税务分析 PAGEREF _Toc h 三、收入估算 PAGEREF _Toc h 四、经济效益分析 PAGEREF _Toc h 五、工程资金筹措 PAGEREF _Toc h 第七部分：管理资源配置 PAGEREF _Toc h 一、机构

5、设置 PAGEREF _Toc h 二、人力资源需求 PAGEREF _Toc h 第八部分：综合分析与建议 PAGEREF _Toc h 一、优势分析 PAGEREF _Toc h 二、优势分析 PAGEREF _Toc h 三、时机分析 PAGEREF _Toc h 四、要挟分析 PAGEREF _Toc h 五、结论和建议 PAGEREF _Toc h 第一部分：工程概略一、工程背景本工程称号为XX村二期#地工程，规划用途为住宅、商业、办公。工程位于建国门外繁华的赛特商圈，长安街街上、东二环边，CBD国际商务中心为邻，紧靠第一使馆区。年月，获得，获准立项，立项主体为*集团公司。规划意见书

6、经续期后，在有效期内。年月，获得。年月日，签定土地出让合同。年月，*与*投资签定协作开发协议，成立了工程开发公司*，持股比例分别为%和%。年月日，获得房屋拆迁答应证。年月，获得土地证。自年月至今，完成%拆迁量。二、宗地位置本工程位于朝阳区建国门外成熟的赛特商圈中心区内。赛特商圈是首都最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地。长安街上，东二环边，东临CBD国际商务中心，紧靠第一使馆区。工程南邻市人大南路，西至长富宫东路，东邻鼎极公寓，北侧为XX村层公寓。三、宗地现状、四至范围本工程南邻市*南路，西至*东路，*公寓，北侧为XX村层公寓。、工程用地平坦、外形规整。工程用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地

7、块东西宽约m，南北长约m，与XX村二期*路相望。建立用地范围内没有珍稀树木。、地面现有居民情况本工程拆迁居民总计户，其中居民公房平房户，居民楼房户、单位家。截止到年月，已完成居民拆迁户，家单位已全部拆迁终了，占总拆迁面积的.%。目前工程用地范围内剩余被拆迁人户，撤除面积约平方米。户被拆迁人中，平房户户，撤除面积.平方米；楼房户户，撤除面积.平方米。因受日照遮挡缘由，工程东侧楼内有户需在开工前处理另行安顿。该房屋属直管公房，没有房改，暂按户均建筑面积平方米测算，总面积平方米。、地下情况工程用地内无特殊管线、电缆、暗渠，地上原有建筑物没有桩基、没有地下构筑构造；地上没有受维护的历史文物古迹以及可利

8、用的构建物。通惠河在工程的南侧，估计会对地下车库的施工建立构成一定影响，但该影响完全在可控的范围内。、代征城市用地工程用地完好，代征城市道路用地平米，现已根本完成。四、工程周边配套本工程位于城市中心区域，属赛特商圈的中心区，根底设备和公共配套系统非常兴隆、完好。休闲、购物、文娱便利，出行极为方便，可享用的根底设备和公共配套资源极其丰富。、交通交通路网畅通多维，长安街街旁，可快速通达二、三环，出行极为方便。驾车，向西由长富宫东路向北融入长安街，向南到通惠河北路及东二环。步行-分钟，一可到建国门地铁站，二可到长安街沿线的公交站日坛路站及东二环沿线的公交站建国门站。、教育和医疗配套本工程位于城市中心

9、区域，可享用的教育和医疗资源极其丰富。、银行工程区域银行系统兴隆，有中国银行、交通银行、中信银行、民生银行、建立银行、邮政银行、农业银行、招商银行建立中、周边成体量的商业建筑方圆一公里内，云集各色高端文娱、餐饮、商务楼宇，主要有赛特大厦、京泰大厦、北京广播大厦、北京国际大厦、长富宫饭店、赛特饭店、国际俱乐部等。五、大市政配套本工程大市政配套成熟完善。、上水本地块西南侧已建有DND的市政上水管线，已建管线接自东二环路主干线，可从预留口直接接纳。、污水在本地块正南侧已建有DN的市政污水管线，亦可就近接纳，或可以直接接入通惠河北路市政污水管线。、雨水本地块东侧已建有DN的雨水管线，该雨水管线经变径为

10、DN后与东二环雨水管线相连，本工程可直接排入DN的管线中。、煤气可从本地块的西北侧市政煤气管线接纳。、热力可从京泰大厦东侧的热力管线中接纳。六、规划控制要点、工程总占地面积平方米，代征地面积平方米代征道路，净用地面积平方米。、规划总建筑规模平方米，其中地上建筑规模平方米。、综合容积率.，控高米，绿地率%、方案经济技术目的(审定方案通知书)规划建立用地面积：.平方米；代征城市公共用地面积：平方米；总建筑面积：平方米；地上平方米，其中住宅平米，商业平米，办公平米；地下平方米，地下车库平米，设备及人防平米。居住总人数：人；总户数：户；建筑高度：米；停车数量：机动车辆，其中地上辆，地下辆；绿化率：%。

11、、初步设计方案的技术经济目的初步设计阶段经济技术目的工程目的单位总用地面积平方米总建立用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅平方米办公平方米商业平方米无偿配套公建平方米有偿配套公建平方米地上车位个地下建筑面积平方米地下停车位平方米地下一层商业平方米地下配套公建平方米容积率.可销售面积(不含配套公建,含地下一层商业)平方米可销售车位(不含地上车位)个建筑高度米绿化率%建筑高度：米；停车数量：机动车辆，其中地上辆，地下辆；绿化率：%。、工程前期手续情况工程现已获得土地证，土地证曾经转到工程公司名下曾经获得工程立项批复，办理了两次延期手续(目前手续年月日到期)工程规划意见书-规意条字号

12、,办理了一次延期手续交通规划设计审查意见函-交审字居住工程环境影响报告批复-京环保评价审字号人防工程设计审核同意-京防工准字号建筑消防设计防火审核意见书-京消审第号教育配套方面年曾经与朝阳区教委协商，可以交纳教育配套费方式处理,费用约为万元。绿化方面暂时未做报批任务。第二部分：工程股权收买及分析一、工程股权转让方根本情况、*该工程的立项主体单位是*集团公司，土地证曾经过户到工程公司。年月，*与*投资成立*担任本工程的开发建立，持股比例分别为%和%。工程公司注册资本金万元人民币*万元，*万元。*为东方华源和银联公司的合资公司，持股比例分别为%和%。现东方华源变卦为北京立信投资。目前工程公司股权比

13、例为如以下图：*投资*集团*投资*投资*置业、北京置业和*中心北京*开发控股集团拥有北京置业房地产开发运营的%股权，北京置业公司持有*中心工程编号为京丰中外国用字第号及金城中心约平方米办公用房的现状资产。*中心工程位于北京市丰台区X庄英辉园三区，东临#楼，南至#楼，西临小区甬路，北至辉星路。土地面积约平方米，土地性质为国有出让，用途为商业、办公；总建筑面积约平方米，其中地上建筑面积约平方米，地下建筑面积约平方米以上数据以最终实测数为准。地上层，地下层，规范层高.米，为北京南城的标杆性建筑。工程构造完后长期停工。高法第三部分：市场分析一、房地产市场总体行情以房地产拉动投资的政策意图很明显，主流开

14、发商拿地趋活泼。宏观层面，宏观调控的基调是支持房地产投资，一段时期内，不会再有抑制房地产的政策出台。在外需萎缩、内需不振的情况下，主管部门年来初次下调房地产工程投资资本金比例。这传送了很明显的政策意图，即经过稳定和推进楼市稳定增长，实现提振内需、扩展社会投资规模，确保经济稳定增长的目的。行业和企业微观层面，主流开发商“去库存进展顺利，资金回笼显著，加之信贷放松和证券市场融资开闸，总体上开发商资金情况已有较大改善。在通胀预期的刺激下，为后续开展贮藏工程资源，成为扩张型开发商的主要取向。二、北京市房地产市场总体上，随着金融信贷的放宽，部分被压制的刚性需求释放，上半年，主城区房价有所上升。(一)北京

15、房市情况、房地产开发投资下降趋势渐缓-月，北京市完成房地产开发投资额.亿元，降幅比一季度减少.个百分点；全市建安工程完成投资.亿元，降幅比一季度减少.个百分点；全市房地产开发企业支付土地购置费用亿元，降幅比一季度减少.个百分点。、房地产开复工面积环比添加截至月底，北京市房地产开发企业施工工程个，新开工工程个，商品房施工面积为.万平方米，比上年同期下降.%。本年新开工面积为万平方米，其中月份新开工面积.万平方米，比月当月增长.%。-月，住宅新开工工程个，新开工面积为.万平方米，其中月份住宅新开工面积为.万平方米，比月当月增长.%。、商品房销售面积增长加快新建商品房销售面积翻倍。-月，全市商品房销

16、售面积为.万平方米，比上年同期增长.倍，增幅比一季度提高.个百分点。其中，现房销售面积为.万平方米，期房销售面积为.万平方米，同比分别增长.%和.倍。全市商品住宅销售面积.万平方米，同比增长.倍，增幅比一季度提高.个百分点。其中，住宅现房销售.万平方米，期房销售.万平方米，分别增长.%和.倍。、北京市房价走势环比上涨月份，房屋销售价钱同比下降%，降幅比上月减少.个百分点。其中，新建住宅销售价钱同比下降.%，降幅比上月减少.个百分点，二手住宅同比下降.%，降幅比上月扩展.个百分点。新建住宅价钱环比涨幅加快。月份，我市房屋销售价钱环比上涨.%，涨幅比上月提高.个百分点。其中，新建住宅销售价钱环比上

17、涨.%，涨幅比上月提高.个百分点，新建住宅价钱已延续两个月环比上涨。二手住宅价钱有所上升。随着二手住宅买卖量的继续上升，月份，全市二手住宅买卖价钱终了自年月份以来的延续个月走低，本月价钱有所上升，环比上涨.%。、主城区的新盘成交价趋势如下图，北京主城区房价经过年的盘整及小幅下挫，年伊始小步稳定增长。二北京土地市场情况北京土地市场的成交情况传送了市场回暖的信号。、地块成交量环比剧增月份，北京土地成交出现了久违的“井喷景象，实践成交量超越了前月的总和。据北京市土地整理贮藏中心的数据统计，月份京城共成交土地宗，成交土地面积.万平方米，规划建筑面积.万平米。其中住宅及含住宅工程用地为宗，成交面积为.万

18、平方米，建筑面积为.万平方米。环比月份，成交面积添加了%，建筑面积添加了%。其中，住宅及含住宅工程用地成交面积添加了%，建筑面积环比添加了%。、住宅工程成交楼面价环比上涨土地，尤其是住宅及含住宅工程用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅工程用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，月成交的宗住宅类用地楼面均价为元/平方米，环比月份上涨了%，比月份上涨%。 、成交地块溢价显著多数地块溢价率走高。统计显示，月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率成交价高于底价的比例达.%。其中，块土地成交价高于底价。优质地块的成交价钱普遍高出底价%以上。三、区域市场调查与分析建国门区域，虽然现房和存量房的价钱程度

19、略低于国际商务中心CBD，但现代的商业气氛不逊于东二环和东三环国际商务中心CBD，而且地块的稀缺性更甚于两者。因此，本工程的市场调查分析将东二环和东三环国际商务中心CBD工程作为同质可比工程。根据本工程所处的区域和地段，本报告目前选择了建国门、东二环和东三环三个区域的可比性工程个，如以下图所示。一区域市场调查分析结论根据对个工程的调查分析，一个共同点就是在工程操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富的现代价值，充分发掘稀缺地块的区域价值。、居住工程市场建国门区域，工程少，市场供应匮乏。价钱处于稳中有升的形状中，区域居住物业平均成交价钱集中在元/平米之间。年至今，区域周边共成交住宅面积约万平米，区域

20、对住宅需求存在相当规模。东二环区域，三里屯SOHO强调了本人的历史价值，充分分发掘了区域的现代价值，整个工程的定位是：建成北京的“国际化商务中心、“国际化时髦区、“小时文娱中心。该工程的价钱在元/平米左右，近期上涨到元/平米。东阙都的LOFT价钱在元/平米左右。其他典型工程的成交价钱根本集中于-元/平米程度。东三环区域，工程差别性较大。御金台以其无可比较的位置及高度，部分产品实现了元以上的高价，最高到达元/平米；普通性工程价钱的程度维持于-元/平米的高位程度。、商业市场在售商业工程仅有三里屯SOHO和御金台财源国际中心。前者因其良好的商业区位及本身独特的品牌价值，实现了元/平米的成交均价、月均

21、多平米的销售面积；而后者的成交价钱仅为前者的一半。区域中，具有一定商业规模的工程较少，租金因位置和物业笼统的差别而存在宏大差距，普通集中在元/天平米左右，个别长期胜利运营的老牌高档商业，如“赛特商场，实现了元/天平米的租金程度。按阅历公式将租金程度折算成购买单价，设定投资周期为年，以运营本钱为收入的%计算，那么区内商业平均单价约为元/平米。、办公市场区域的写字楼大多以企业持有为主，销售的写字物业非常少，三里屯SOHO写字楼的成交价约为元，财源国际中心的价钱约为元/平米；租金报价在元/ 天平米之间，受国际金融危机导致的经济衰退影响，近期较去年月报价有所下降。按阅历公式将租金程度折算成购买单价，以

22、运营本钱为收入%计算，投资周期年，那么普通性平均单价约为.-.万元/平米。思索房产的保值和增值要素，年后的单价以-万元/平米计，折现率.，那么年后的售价现值为.-万元/平米。综合上述两个方面，区域的办公房单价约为.-.元/平米。二居住工程市场调查、建国门区域在售居住工程概略长安驿银钻公寓工程概略占地.平米，建筑面积.平米，容积率，共户。在售户型面积为-平米通透开间，物业费.元/平米/月，精装修送家电，年月入住。销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额年月年月年月年月年月年月年月年月年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d

23、=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合计 该工程的成交价钱于年月猛增元，达元/平米，以后价钱呈下降趋势，年底至最低点，约元/平米。其中，月价钱大幅跳水，每平米下降约元，当月集中成交了近平米，听说是大的投资者集中购房。今年月，该工程能够处于转现房销售的手续中，未能查到最近成交数据。贡院号工程概略贡院六号坐落于建国门内长安街北侧，总面积约为平米，三栋层塔楼，共套，户型为平米之间，于年开盘。销售情

24、况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额年月 年月HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合计 年至今，该工程仅成交套，且价钱变化较大，年月成交价为元/平米，年月的成交价仅为元/平米。、东二环区域在售居住工程概略当代MOMA工程概略当代万国城占地.万平米，规划建筑面积万平米，工程分为南北两个区，由余幢建筑组成。当代MOMA为当代万国城的北区，共栋层板楼，最后一栋楼T号楼年月日开盘销售，户型面积、平方米，均价元/平方米，精装修，年月入住。销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额年月.年月.年月.年月.年月

25、HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .合计.年上半，该工程年坚持了元/平米以上的高成交价，最高突破元/平米。年月以元平米成交套，月元/平米成交套，月成交价略有下降。东阙都(宇飞大厦)工程概略位于东二环东直门桥往东米路南侧，总建筑面积.万平米产权年，共层，其中-层底商，层为平层，-层为跃层。年月日

26、开盘，精装修，精装报价元/平米，户型面积为单层平米之间，平层均单价元/平米，LOFT均价元/平米。销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_

27、detail.aspx?id=&d=-&d=- 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- 合计. 注：该工程成交中包含了平层和LOFT，目前两类产品年月前的成交情况尚无法区分。成交日期楼层价钱(元/)面积()金额(万元)- - - - - 窗体底端从年的成交数据来看，其LOFT物业实现了元/平米的均价，平层物业实现了约元/平米的均价。瑞士公寓工程概略瑞士公寓位于东城区工体北路六十六号，港澳中心东侧，占地面积平米，建筑面积平米，共套精装酒店式公寓，层部分层板楼。瑞士公寓年月中旬开盘，目前仅余-平米一居尾房，均价元/平米。销售

28、情况更新月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .合计.该工程的主力成交期集中在年下半年，年进入尾盘期，根本维持了-元/平米的价钱程度。年-月，工程所余商业部分为特殊的非正常集中成交，单价为元/平米甚至更低，不具备市场参考价值。三里屯SOHO公寓工程概略三里屯SOHO工程位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，总规

29、模平米，其中效力式公寓平米，栋层建筑，共套，精装修，规范层高.米，顶层.米，户型区间约为平米，其中两居平米，三居平米，四居平米，均价元/平米左右， 年年底入住。销售情况成交月份成交套数成交面积()成交均价成交总金额年月年月年月年月年月年月合计工程的成交价钱稳定在-元/平米。年月开场，工程成交均价一路攀升，月成交均价突破元，较前几个月上涨了约元/平米左右。、东三环区域在售居住工程概略世界城工程概略世界城位于朝阳区东大桥路号，紧邻国贸商圈，为酒店式公寓和商业综合体，共万平米。目前精装小户型现房销售，在售户型面积、平米，起价元/平米，均价元/平米，含元/平米精装并且送家电。销售情况成交月份成交套数成

30、交面积成交均价成交总金额年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_s

31、ale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- .年月 HYPERLINK ./data/salecardday.aspx?code_id=-&y=&m=&d=&d=&t=&id= 年月 HYPERLINK ./data/salecardday.aspx?code_id=-&y=&m=&d=-&d=-&t=&id= 合计.该工程年上半年表现了良好的量价齐升的态势，价钱由年初的元大幅上涨至元左右；年下半年，尤其是月份以后，价钱下跌，年月价钱跌至低点约元，以后价钱反弹维持在元

32、/平米之间，近期成交量有所上升，月均套左右。御金台财源国际中心工程概略财源国际中心总建筑面积平米，二期御金台公寓位于.米高的主楼百米以上的其中层，共户。户型面积平米至平米之间，其中以-平米为主，于年月开盘，目前所剩套数不多，进入尾房期。销售情况更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. 窗体底端年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月

33、HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 合计. 该工程年销售了近平米，上半年成交价钱延续上涨，年月实现了元/平米的最高价。其后，价钱下滑。自年月以来，成交价钱维持在元/平米之间。圣世一品工程概略圣世一品为普通住宅工程，位于朝阳区白家庄西里号(京广中心北米)，占地.万平米，总建筑面积.万平米，板塔结合。目前现房销售，层板楼，户型面积从平米到平米的一居、平米到平米的两居、平米到平米的三居、平米到平米的跃层，均价元/平米，物业费.元/平米/月，年月入住。销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. 年月. 年月. 年

34、月. 年月. 年月. 年月. 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&d=-&d=- . 年月 HYPERLINK ./data/project_sale_detail.aspx?id=&

35、d=-&d=- 年月 年月 合计.作为区域中独一的普通住宅工程，年月开场，价钱继续上涨，月以元的价钱集中成交了约.万平米，月价钱涨至元/平米，之后开场逐渐下滑。年，成交量价都坚持了小幅上涨的态势，价钱维持在元/平米之间；。、二手房报价情况二手房工程物业类型销售报价元/平米入住时间万豪君天下公寓/塔楼,板塔精装*苑公寓/塔楼精装通用时代国际公寓塔楼精装东方瑞景塔楼精装三商业工程市场情况、在售商业工程概略财源国际中心商业工程概略规划用地平米，建筑面积平米，地上层部分层，地下层，由栋超A智能写字楼构成，其中东塔主体为“钢混构造；西塔为“全钢+钢混中心筒构造。 占地 平米，总建筑面积平米，共四栋。东双

36、塔各层，总面积平米；西双塔各层，总面积 平米地下均层。地上层为商业，层以上为办公。地下层为商业和设备用房，地下层为车库及设备用房，地下停车位共 个。销售情况仅在年月有大宗成交，成交面积.平米，套均面积为.平米，实现均价为元/平米。更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. 三里屯SOHO商业销售情况成交月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月.年月合计.该工程自年月以来销售近万平米，且实现了元/平米的较高均价；一层商业报价最高万元/每平米，近期实践最高成交价的户型约万元/平米，目前余量不多，进入尾盘期。、区域商业租金现状工程位置规模(万平米)单间面积

37、(平米)楼层情况租价(元/天平米)赛特商场建外大街号.地下层层东方瑞景建外大街号.、层结合建外SOHO东三环中路号、层可结合可分开.*苑建国门桥东南不详层嘉华世纪建外大街号.层，部分两层四办公工程市场情况、在售办公工程概略财源国际中心办公销售情况仅在年月有大宗成交，成交面积平米，套均面积为平米，实现均价为元/平米。更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. 三里屯SOHO办公销售情况更新月份成交套数成交面积成交均价成交总金额年月. .年月. .年月. .年月. .年月. .年月. .合计. .该工程的写字楼成交价钱自去年月以来，坚持了小幅继续上涨，价钱维持在元/平米左右，过去的个月中共成

38、交了约平米。、区域办公租金情况工程位置规模(万平米)单间面积(平米)年月租价(元/天平米)近期租价(元/天平米)涨幅LG大厦建外大街号-.-%京泰大厦建外大街号.-.%新华保险大厦建外大街甲号-.-%通用国际中心建外大街永安里.-.%长富宫建国门桥东南侧.-.-%赛特大厦建外大街号.-.%国际大厦建外大街号-.-四、工程初步定位一物业定位、工程物业定位根据对区域市场的调研分析，为有效建立和实现工程的差别化竞争优势，工程物业定位新一代贵族宅邸。只需财富的积累，不能表达厚重；惟有财富的积淀，方能有厚重：既富且贵新一代贵族的本质特证。、对工程物业定位的分析阐明传统与现代价值的交融产生了本区域不可替代

39、和复制的时代价值继往开来、与时俱进，既富且贵。工程物业定位“新一代贵族宅邸，充分利用了地段所具有的传统历史价值和现代价值，充分发掘了传统和现代的交融所构成的时代价值。本工程所处的地段为传统的城市区域和新兴的现代商业区域的交融之地。工程历史价值主要表达为：中国最神圣之城的最神圣的区域，权益的中枢，尊贵之地。现代价值主要表达为：最早的涉外商圈和第一使馆区的发源地，最有活力的现代国际商务中心区，尊富之地。工程定位，既强调尊贵，也强调尊富，切合时代精神。三里屯SOHO，留意了发掘历史和现代价值，但工程用地远离传统权益中枢，富而不贵，相较本工程而言，区域不具备尊贵的价值。国际商务中心区CBD的国际财源中

40、心，本质上仅有现代价值，而无历史价值沉淀，相较本工程而言，富而不贵，更是缺乏历史沉淀。西长安街上的工程，如西单上国阙、西戎号院、长安尊府等工程，强调了“尊贵，而“尊富缺乏，没有切合时代精神。贵族必定是既富且贵的时代精英群体。每一个时代必定有那个时代的精英，但精英未必是贵族。在历史的长河中，贵族必定是精英。正是贵族秉承了时代的特有精神和理念，使每一个时代的特有精神和理念在历史的长河中不断沉淀，构成了人类文明的厚重，不断推进时代前进、社会开展。但贵族一定是既富且贵的时代精英群体。任何一个时代，任何一个国家和民族，假设没有政治根基，其财富是不具有继续性的，最多只能表达为财富的积累，而非财富的积淀。而

41、假设有政治资本，而无财富的积累，其政治根底是不具有继续的。既有财富积累，又有政治根基，那么财富积累就变成了积淀，有了厚重，才有了既富且贵。既富且贵，新一代贵族的本质特征。二目的客户定位、住宅客群概述本工程所处的地段具有东二环、东三环、西长安街等显赫区域所不具备的时代价值，差别化优势显著，地块的稀缺性极其突出。本工程的目的客户，不再局限于地缘性的目的客群国际商务中心、建外、东二环商圈的人群；购买动机也不再局限于方便任务需求和投资需求的人群。根据工程物业的定位分析，本工程的目的客户群是：岁上下的人群，有相当的财富积累和人生积淀，具有一定的社会身份和位置，属本身领域的胜利人士。这群人的投身参与，发明

42、了中国经济的奇观，他们当属时代的精英，他们铸造了这个时代特有的理念和精神。社会应该认可他们，他们需求标志性的东西彰显本人的成就，满足自我实现的最高需求。家对于他们，不仅是安身休憩之处，更是精神的回归之处。拥有贵族宅邸，不仅是这群人的需求，更是社会应该给予他们的认可和回馈。对于他们，在中国最神圣之城的神圣地段拥有一个-平米的家，其意味意义大于运用的功能价值。、商业客群概述本工程的主力物业是居住，商业物业的定位服从于居住物业定位。商业物业的目的可群主要有三类：大型集团或投资机构；部分中小业主；以西餐、精品购物为主要商业业态。三价钱定位根据同意过的规划方案，思索一定程度的市场不确定性，本报告对工程的

43、定价采用谨慎的定价战略。、住宅目的均价住宅全案目的价钱元/平米；、商业目的均价：元/平米地上元/平米地下一层、办公元/平米、地下车位价钱：万元/个，销售率%。第四部分：规划设计分析一、总平面设计根据已审定的方案通知书一总平面规划本工程用地为南、北两块，中间隔市政路。北侧地块东西宽约m，南北长约m，与XX村二期*苑隔路相望。北区#、#、#塔楼呈“品字型布置，塔楼底部经过三层裙房相衔接，建筑整体规划为倒U型，#、#、#楼围合出中心庭院。东侧规划路设小区机动车出入口，经过#楼北侧过街楼进入内院。#、#、#楼的住宅入口设在中心庭院内。商业、会所、餐饮入口设在小区沿街面，与住宅入口分别，便于管理。过街楼

44、两边及#楼裙房北侧设三个地下汽车库坡道，#、#楼朝向庭院的内侧设有两个自行车坡道。#楼由于对北侧*苑有遮挡，高度控制在北侧檐口.m层，南侧檐口.m层。#、#楼层数为层，部分层，总高度为米。南侧地块东西宽约m，南北长约m，仅布置一个塔楼#楼及其裙房。北侧规划路设机动车出入口，住宅入口在院内，商业入口沿街布置。#楼层数为层，总高度为.米。二绿化设计本地段寸土寸金，建筑密度较大，设计中利用一切可做绿化的位置。北区建筑围合出的中心庭院为小区集中绿化。中心庭院部分为实土，其他部分为地下车库顶板，覆土深度大于米，按照%计算绿化面积。南、北区室外停车场均做绿化停车，车位间种植不少于三排的乔木，株距不大于mX

45、m。区内绿化率为.%。为丰富区内景观，北区三层裙房顶拟布置屋顶绿化，屋顶绿化现阶段未计入绿化率。三交通及停车组织、机动车交通组织根据规委规划意见书中的交通规划要求，机动车出入口分别限定在北侧地块的东侧和南侧地块的北侧。机动车停车目的为住宅.辆/户，公共部分辆/万平方米。北区地面停车辆，地下停车辆；南区地面停车辆，地下停车辆。总停车数量为辆。、人行交通组织住宅人行入口布置在院内；商业、会所、餐饮入口设在小区沿街面，与住宅入口分别，便于管理。四人防出入口组织人防出入口结合人防规划确定的人防功能设置。两个人防物资库共用一个室外出入口，设置在#楼南侧的绿化内，出入口内设电葫芦，临战时安装。#楼、#楼各

46、自设置一个人防室外出入口，#楼的室外出入口与主体脱离，#楼的室外出入口因遭到场地及消防车道的限制，与主体恤建。五方案技术经济目的总用地面积： .公顷其中北区： .公顷 南区： .公顷建筑面积总计：平米其中地上面积：平米地下面积： 平米容积率： .绿化率： .%总户数： 户自行车库面积:.平方米住宅停车:辆分摊面积:. 平方米配套公建:辆. 平方米非配套公建:辆. 平方米总计:辆机动车库面积:.平方米住宅停车:辆分摊面积:. 平方米配套公建停车:辆. 平方米非配套公建停车:辆. 平方米总计:辆二、建筑设计一设计根据和根底资料建筑耐火等级为一级#楼为二类高层建筑，-#楼为一类高层建筑建筑抗震设防烈

47、度为八度地下工程防水等级北区为一级，南区为二级居住建筑节能设计执行三期节能节能%，DBJ -北京市消防局建筑消防设计防火审核意见书京消审第号国家、北京市现行的相关法规、规范。二设计阐明、功能规划XX村二期#地工程是以商住功能为主的，集商业、餐饮、文娱、健身、公寓为一体的建筑综合体。北区北区裙房为综合性商业、餐饮、会所功能。商业、餐饮共用北侧入口大堂，面向赛特南路。大堂两层通高，东侧为餐厅入口；西侧为超市、商业入口；南侧设有咖啡厅及休憩厅。商业部分经过一组自动扶梯作为-层的垂直交通联络。各功能分区另有各自的疏散楼梯结合防火分区设置。健身会所入口位于建筑西侧，面向长富宫东路。会所设层高的中庭，设置

48、两部公用电梯及疏散楼梯。住宅、办公入口与商业入口分开，设置在内院。住宅楼电梯在、层不开门，与商业部分分开，便于管理。裙房地下一层、二层部分为超市，设有一组内部的步道梯，并经过一组扶梯到达首层。地下二层超市还可直接通向汽车库地下一层设快餐厅和厨房，厨房为与一层、二层餐厅共用，快餐厅可改做职工食堂。#、#楼地下一层、二层布置自行车库。设备、电气用房均布置在#、#楼地下一、三层。地下二、三、四层设汽车库，共停车辆，设置三个汽车坡道。地下四层为人防层，设两个五级人防人员掩蔽所平常为人员活动和两个六级人防物资库平常为汽车库。#、#楼五层及以上为住宅层。#楼由于遭到南侧建国公寓的日照遮挡，六层及以上为住宅

49、层。、#楼规范层各设置一组剪刀楼梯和部电梯；其中一部消防电梯下到地下四层，另两部普通电梯只下到地下二层。电梯载分量均为kg，速度为.m/s。根据市场定位，、#楼规范层按照小面积办公设计，每层分为面积不等的六个单位，可分可合，户内厨房、卫生间尽能够紧凑，空间尽能够完好，为今后留有改造余地。户内的厅、室划分不以真正的住宅运用合理性为原那么，而是结合办公运用的灵敏性布置，以到达灵敏改造的目的。、#楼顶层布置一定数量的跃层大户型以添加产品种类，满足不同客户的需求。南区南区为一个独立的塔楼#楼及其裙房。裙房首层为商业，入口设在西侧临街面；住宅、办公入口设在东侧院内。地下一层为自行车库及设备用房。地下二、

50、三层为汽车库，停车数量为辆。由于场地条件紧张，车库设置两部汽车电梯，不做汽车坡道。二、三层为配套办公、社区活动。四层以上为效力式公寓。根据要求，效力式公寓为一居至两居户型，顶层布置少量跃层大户型，以满足不同客户的需求。#楼规范层设置一部楼梯和部电梯；两部均为消防电梯并通到地下三层。电梯载分量均为kg，速度为.m/s。、构造选型为满足今后运用性质改动的要求由住宅改为办公，高层部分构造采用框架剪力墙宽扁梁体系，中心筒部分采用剪力墙，周边为框架柱；户内、户与户之间的墙体均为填充墙，可灵敏组合、分隔。由于采用了框架剪力墙体系，主体下商业、停车的布置方便，空间利用率高。、立面设计建筑立面笼统为配合本建筑

51、群体高档物业的质量要求，总体风格采用了银灰色颜色，配合不同部分，分别运用了釉质面砖，石材，金属板等资料。使建筑整体既亮堂清新又晶莹剔透，整体容颜高档、现代。建筑笼统与建筑功能有机结合，既注重建筑的美观性，又综合思索到经济性。裙房部分以大面积玻璃幕墙与实墙的交叉，突出商业建筑的通透性与整体性。主体部分结合房间的设置，立面以有规那么的开窗为主，辅以少量的玻璃幕墙，显示出了住宅建筑的韵律感。三建筑装修规范楼、地面墙面顶棚外门窗防火门户门商业、超市混凝土楼板水泥抹平耐水腻子耐水腻子铝合金中空玻璃钢制喷漆餐饮会所混凝土楼板水泥抹平耐水腻子耐水腻子铝合金中空玻璃钢制喷漆办公混凝土楼板水泥抹平耐水腻子耐水腻

52、子断热铝合金中空玻璃钢制喷漆汽车库混凝土楼面耐擦洗涂料水泥腻子钢制喷漆设备用房、自行车库混凝土楼面钢制喷漆住宅门厅大理石薄型大理石或仿石地砖石膏板吊顶铝合金中空玻璃楼电梯厅大理石薄型大理石或仿石地砖石膏板吊顶铝合金中空玻璃钢制喷漆住宅户内混凝土楼板水泥抹平耐水腻子耐水腻子断热铝合金中空玻璃三防户门四主要户型目的统计户型编号居室数户数套内建筑面积m层摊建筑面积m不含阳台备注#楼-A(-A反)室厅卫.各层阳台面积不同-B室厅卫.-C室厅卫.-D室厅卫.-E室厅卫.-A室厅卫.#、#楼-A(-A)室厅卫.#楼从层开场为住宅，#楼从层开场为住宅，各层阳台面积不同-B(-B)室厅卫.-C(-C)室厅卫.

53、-D(-D)室厅卫.-E(-E)室厅卫.-F(-F)室厅卫.-A(-A)室厅卫.-F(-F)室厅卫.-A(-A)室厅卫.-F(-F)室厅卫.-A(-A)室厅卫.-F(-F)室厅卫.#楼-A-A反室厅卫.-B-B反室厅卫.-C室厅卫.-D室厅卫.-E室厅卫.-F(-F)室厅卫.合计户第五部分：工程进度方案安排一、工程获取方案回购北京*投资所占的%股权及工程开发权，方案签署时间为年-月。 二、工程前期阶段方案 工程前期阶段：-至-完成拆迁恳求开工建立义务初步设计、完成办理建立工程规划答应证施工图设计；完成工程招招标、监理招招标方案；完成办理开工答应证。三、工程工程建立阶段方案方案开工时间：-月根底

54、工程完工时间：-月主体工程完工时间：-月楼体开工时间：年季度区内市政工程开工时间：-季度完成规划验收时间：年四季度四、工程销售阶段方案工程销售阶段是指工程从获得预售答应证到根本实现销售阶段。此阶段方案包括：各期销售时间、价钱、面积，销售方案实现的可行性分析。销售方案控制节点预销证完成时间：-月份方案开盘时间：-月方案完成销售时间：年底上述方案按附件的附表三格式要求编写，方案控制节点在表中标注或备注阐明第六部分：投资收益分析一、本钱测算本报告的测算以初步设计方案的经济目的为根据。、测算假设总建筑面积平方米，其中：地上建筑面积平方米，住宅平方米、办公平方米、商业平方米；地下建筑面积平方米，其中地下

55、一层商业平方米、地下停车位平方米。工程容积率.。投资进度符合本报告的方案进程。、工程投资情况工程总投资万元、直接开发本钱万元、期间费用万元。二、税务分析根据工程现金流量表，税费在投资的接受范围内，不对工程现金流构成压力。、营业税金及附加营业税金及附加适用税率为销售收入的.%，纳税额估计 万元。、所得税工程应纳税额估计为万元，适用税率%。预缴所得税万元，工程结算后补缴万元。、土地增值税土地增值税按销售收入的%预缴，以月为单位，预交纳税额总计万元。本工程不满足普通住宅的条件，工程结算后应补缴增值税万元，增值税总计为万元。三、收入估算、可销售面积统计地上可售面积平方米，其中住宅平方米、办公平方米、商业平方米；地下可售一层商业平方米、可售的地下