苏州市相城区盛泽荡地区超大项目营销策划报告书

1、.苏州市相城区盛泽荡地域报告书PAGE ：.；力量无形、专业有恒 PAGE 93 。目 录 第一部分：地块概略一、地理位置 二、地域现状 三、周边情况 一、周边城镇 二、交通设备 第二部分：市场分析一、苏州整体市场引见 二、区域板块分析 三、区域前景分析 四、目的市场定位 第三部分：总体规划方案建议总精神 功能区分 一、全区地块分割建议 二 建筑形状建议 三、各地块规划目的建议 四、各地块原生态景观设计建议 五、各地块住宅建议 六、环境景观规划建议 第四部分：工程A-地块规划建议区域市场情况一、区域市场分析 二、同类产品分析 工程开展分析 一、工程地块分析 二、工程地块SWOT分析 三、产品市

2、场定位 四、目的客层定位 工程A-规划方案建议一、规划设计建议 二、单体建筑建议 建筑规划概念 立面风格建议 产品类型比例建议 户型及面积建议 第五部分：工程推行包装前言一、 产品定位 推行总精神 推行案名 定位诉求 推行卖点 推行战略 阶段性推行战略 产品推行附加值 媒体战略 第六部分：工程营销战略建议一、 工程上市建议 一、地理位置本地块盛泽荡地域位于相城区东北,地处渭塘，太平、湘城三镇交界处，毗邻阳澄湖西路，水面属渭塘、湘城两镇所辖，面积为.平方公里(亩)。规划用地范围内包含了盛泽荡水域及其周边用地，东至湘太路，西至省道复线，北至凤阳路，南至渭泾塘，总用地面积约为.平方公里。二、地域现状

3、规划用地范围内，现状以水面和农田为主，有部分居住用地，均为乡村住宅区，以户为单位，沿水网与河道成组成团的分布，建筑层数-层，多建于年代，建筑质量和风貌较差。临省道复线一侧，用地内有苏州中亚油墨公司、中南电器厂、中南净化设备厂、渭塘金粉厂、苏州开关三厂等假设干工业企业。规模较小，易于搬迁。三、周边情况一周边城镇本地块周边城镇主要有：北面湘城镇；南面太平镇，相城经济开发区；西面渭塘镇；东面阳澄湖镇。二交通设备本地块所属的相城区地处最具活力和最具开展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。南靠沪宁高速、京沪铁路、国道，东邻苏嘉杭高速及省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路，是苏州市东

4、西向和南北向的交通节点。一、 苏州整体市场引见、中心区域开展迅速，周边区域升值潜力大、房价高位运转，产品构造性矛盾显现 从年开场，在年的时间内，苏州总体房价增值一倍。年均价不到元/平方米， 年元/平方米，苏州市商品住宅平均售价已居江苏省第一位。年-月份，全市预售商品住宅的价钱元/平方米，市区已达元/平方米。二、区域板块分析度假休闲阳澄湖的休闲度假功能也已初具雏形。目前列入方案的工程有：建立常熟昆承湖景区，营造生态景观带；深化沙家浜景区开发；推进昆山巴城东阳澄湖风景区建立。相城区拟投资亿建立的苏州国际服装城和预备改建的相城珍珠市场，推进购物旅游的开展。房产业的开展近两年来阳澄湖更是抓住苏沪昆长江

5、三角带上蓬勃开展的房地产业，大力加强阳澄湖周边的根底设备和生态环境建立，为高档住宅落户阳澄湖奠定了杰出的自然条件根底。从年开场，阳澄湖一带休闲养生度假型别墅风生水起，偎依着阳澄湖构成了一个蔚为壮观的别墅带状群分布。三、区域前景分析旅游带动房产开展随着区域旅游业的开展，部分笼统和配置较好的沿湖别墅租金曾经高涨至元/月。一旦精明的商务人士看到本区域炽热开展的地产情况，更会激发和加强在此购房置业甚至安居乐业的愿望。投资渡假成新宠随着一大部分上层高雅人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，他们开场全面进入享用型生活形状，而旅游度假那么成了他们最好的养生休闲方式，也会引起投资人士的青睐和跟随。别墅开展围

6、湖而建阳澄湖一带炽热的房地产开展前景一方面吸引着众多的胜利人士前来居住、度假、养生休闲，同时也使许多地产开发商众星捧月般的纷纷抢滩阳澄湖圈地开发。相城区未来潜力无限与、年相比，年的相城房地产将实现一个较大的飞跃。随着交通的改善、相关配套的完善，加上今年相城开发的楼盘数量之多，都昭示着相城在逐渐分发它的魅力，也即将成为苏州的一个热点版块。 相关业内人士分析，虽然目前相城板块相对于苏州古城区、园区、新区，还没有构成一个完全成熟的区域，但是，它的开展潜力是非常宏大的。翻开报纸，“水相城绿相城的广告印入眼帘，相城区政府的支持，更是成了该板块走向成熟的最大推进力。四、目的市场定位一目的区域定位原那么：相

7、城区当地 苏州当地 长江三角洲地域范围内以上海为龙头临近苏州的周边城市依托相城区在苏州当地的特殊“位置苏州的北大门，除了吸引苏州相城及周边地域当地的客源之外，并同时将位于苏州市周边临近城市的客源有投资目光的投资家及享用生活，讲究档次的“资产阶级也吸引到苏州相城进展投资购置物业。二目的客源根据区域定位，他们的客源为：苏州相城及周边地域看好相城开展的私营业主，有经济实力的本地居民。江浙一带有目光的实力投资者，对相城的市场潜力看好。周边城市特别是在长江三角洲地域范围对苏州市相城区有着特殊情感的人。中心城区趋向外围城区，有意向以相城为休闲养身场所的外地消费者。根据购买动机，他们的客源为：自用型客户：为

8、享用休闲度假的高质量生活，对苏州的文化及自然有着深沉感情的外地购房者以及当地及周边地域为享用优质的生活环境，提高生活质量的购房者。投资型客户：购置物业对外长期租赁主要是针对今后相城区旅游开展起来之后会有相当数量的观光、渡价、养身的外地客在当地进展居住或进展短线房产升值投资。总精神国际精英社区，建筑艺术大观。.平方公里是国际手笔的社区规划。占据得天独厚的自然资源，拥有底蕴深沉的历史人文，是罕有的基地。因此，如何将整个区块进展正确的定位、合理的区分各地块的功能定位，并将规划理念立足国际化、艺术化，可继续开展，是他们规划的中心思想。综上所述，他们推出了“国际精英社区，建筑艺术大观的总精神。社区具有可

9、堪国际的天生丽质自然人文资源社区地理位置毗邻交通枢纽要道有超五星级酒店配套规划有中央政府指点度假的国宾度假区规划周边有成熟的开发区，具有良好的潜在客户盛泽荡地域的胜利开发，将成为整个苏州地域的地标工程，将极大提升整个区域的国际笼统，相城的笼统工程，它是相城的、苏州的、中国的、更是国际的。功能分区一全区地块分隔建议根据地块的情况，将整个地块分割成五个居住建筑群。各个居住建筑群以规划道路或绿化带、规划水域为界限划分假设干地块，每地块面积控制在-亩内。二建筑形状建议为了能将整个区块更加特征鲜明的展现出来，建议每区块产品有单独的鲜明特征，塑造区域文化的特质。A地块：现代简约高尚区B地块：浪漫风情法国区

10、C地块：意大利建筑艺术区D地块：西班牙艺墅大观E地块：国际特征豪宅区规划A居住群地块分割建议A地块是间隔 相城区间隔 最远的一个地块，周围人烟稀少，与国宾度假区斜望，所以A地块产品不适宜颜色厚重，厚重的颜色会让气氛更加凄凉。所以明快、鲜亮的颜色，和大量人气的联排别墅特别适宜本工程，易集聚人气。与国宾斜望，所以鲜亮的颜色会给国宾度假区带来养眼的风景。A地块的先期启动会带活整个区域版块，先期的价钱优势也会让后期的工程可拔高，从而提高整个区块。 规划B居住群地块分割建议B地块位于A、C两个地块之间，所以建议B地块采用浪漫的法式建筑，而且将该地块的公共休闲区设置丰富，法国的浪漫生活文化原版嫁接，成为A

11、、C地块的纽带，为A、C地块提供共有的文娱空间。主题咖啡餐饮文化区时髦服饰书籍区特征景观文化展现区阐明：两轴两心三带以水域景观为主轴，绿化为辅轴辐射构成两个社区中心，商业带、水域景观带、绿化带构成一个完好的系统框架，将整个区域灵动起来。 C地块位于国宾度假区旁，所以建议C地块采意图大利建筑，由于意大利被称为建筑的国度，所以，出现了很多出名世界的经典建筑，在此区域规划精彩的意大利建筑，会令该区域成为建筑的最典范区域。规划C居住群地块分割建议 规划D居住群地块分割建议D地块位于国宾度假区旁，同时离城区最近，是该区域版块最先展现的区域，所以建议D地块采用不同于苏州目前流行的别墅建筑方式，采用西班牙风

12、情建筑，给人耳目一新的觉得，提升区域质量。 E地块位于两湖之间，交通最为便利，又在国宾区的正对面，应该是该区域位置和景致仅次于国宾区的最好区域，所以建议该区域采用国际风范的豪宅建筑规划。豪宅建筑密度低，别墅掩隐在绿林中，所以会给国宾区留下满目绿色的氧眼风景。豪宅产品可以很好的拔高该区域质量做真正意义上的豪宅，发明建筑的经典。最后一块开发的版块，最完美的收笔。规划E居住群地块分割建议 各地块规划目的建议总体容积率.之间 户车比：.：. 建议独栋：. 双拼：. 联排：.各地块原生态景观设计建议各地块水域景观设计均应思索以不破坏原有盛泽荡自然景观资源为前提，特别是各水域衔接区域的水潮位及闸门设计。公

13、共景观区规划A地块景观建议商业配套区阐明：两轴两心三带以水域景观为主轴，绿化为辅轴辐射构成两个社区中心，商业带、水域景观带、绿化带构成一个完好的系统框架，将整个区域灵动起来。 主要景观绿化带规划B地块景观建议商业配套区公共景观区主要景观绿化带规划C地块景观建议商业配套区公共景观区主要景观绿化带公共景观区规划D地块景观建议主要景观绿化带商业配套区公共景观区规划E地块景观建议 主要景观绿化带商业配套区阐明：一轴两心三带以水域景观为主轴，衔接南北两个较大区域，并构成两个中心，北区社区中心和南区社区中心作为景观节点和窗口，结合三个带状区域元素商业带、水域景观带和绿化带向整个区域辐射，构成一个协调的整体

14、。各地块住宅建议产品类型独栋；双拼：.层；联排：层；叠加层或.层；商业街层。产品分布建筑规划应思索阻挠冬季季风，并利于东南季风经过。规划A地块产品分布建议会所商业配套主入口规划B地块产品分布建议规划C地块产品分布建议 规划D地块产品分布建议规划E地块产品分布建议环境景观规划建议景观规划设计应尽量使湿地景观向别墅区域内部浸透，同时应防止或减少湖域湿气对人及房屋的损害；同时应保证沿湖岸线及规划道路沿线立面的景观协调性。一、区域市场情况一、区域市场分析大市场分析纵观近五年的苏州房价，增长程度呈现上升趋势，年平均增长.%，其中住宅年均增长.%如以下图。就年一年，苏州市商品住宅总体价钱就上升.，进入年，

15、以高层、小高层为主大批商品房即将开工交房，又将带动商品房价钱的进一步上涨。从年年中以来，相城区与苏州市区其他区域的房地产价钱差别在减少。从上表中，他们看出，相城区的年增长率为%，为目前苏州各区中增长较为缓慢的一个区域，然而，这也充分一定了相城区的增长依然存在着很大的潜力，它的地产价值还没有得到一个大的提升和开展。小市场分析楼盘称号地点占地面积建筑面积容积率绿化率均价聆湖丽墅相城区阳澄湖镇中心万平方米.万平方米.%元/平方米南亚花园相成澄阳湖路号万平米万平米.%元/平方米荣盛阳光名邸 阳澄湖中路号.万平方米.万平米.%元/平方米丽晶星河相成渭塘镇.万平方米.万平米.%元/平方米书香国际相城大道东

16、侧.万平方米 平米.万平方米 平米.%未开盘天亚水景城阳澄湖东路万平方米万平米.%元/平方米依云水岸阳澄湖东路万平米万 平米%未开盘相城区区目前有的在售在建工程，相比苏州整体的开发而言，相城的房地产正处于开展上扬的阶段，目前，独立别墅的价钱大约在元，双拼别墅在元左右，而公寓房仅为元左右，与苏州其他地域的房价相比，还有很大的市场升值潜力。二、同类产品分析、聆湖丽墅物业类型：别墅占地面积： 平米容 积 率：.绿 化 率： %装修情况：毛坯建筑类别：独幢、双拼、联体楼层情况：独幢层、双拼 联体层 层物业地址：相成相城区湘城镇开 发 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/co

17、mpany.asp?houseid=&id= t _blank 苏州卓成房地产开发售楼：、综合评述：与相城区湘城镇中心相邻，离苏州市区分钟车程，规划用地近万平方米的“聆湖丽墅仅建余幢别墅齐全的小区设备让他纵情享用生活的闲适与惬意。智能化的物业管理让他平安无忧。南亚花园物业类型：普通住宅占地面积： 平米建筑面积： 平米容 积 率：.绿 化 率： %装修情况：毛坯建筑类别：多层 小高层 湖景楼中楼别墅楼层情况：多层层 小高层层 湖景楼中楼别墅 层物业地址：相成澄阳湖路号开 发 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _b

18、lank HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _blank 苏州南亚房地产开发售楼：综合评述：南亚花园位居相城区行政中心对面、周边大面积市政绿化带环绕。二期依承水文化建筑哲学：枕水而建、江南韵味、全景设计，使小区更具生态之美。丽晶星河物业类型：别墅占地面积： 平米建筑面积：. 平米容 积 率：.绿 化 率： %装修情况：毛坯建筑类别：联体、独立别墅，小高层楼层情况：联体、独立别墅层 小高层-层物业地址：十全街南石皮弄号开 发 商： HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?hou

19、seid=&id= t _blank HYPERLINK suzhousoufun/house/company.asp?houseid=&id= t _blank 苏州德鑫房产开发股份售楼：综合评述：晶星河环境优美，地理位置得天独厚，交通非常便利。会所建立。除了图书馆、Spa、桑拿、健身房、餐厅等配套设备的建立，还将建立电影院和游泳池，让小区的住户足不出户就能享用生活。二、工程开展分析一工程地块分析本案工程总占地亩容积率为.，地块两面为湿地围绕，位置幽静，是一个闹中取静，适宜修身养性的小隐之地。结合地块本身优势，他们以为可以思索综合质量，将工程的产品塑呵斥集休闲、养生、投资、旅游渡假的HOLI

20、DAY HOME二工程SWOT分析优势Strengths 工程拥有得天独厚的自然条件和水域资源，为工程的开发提供了优良的生态条件工程位于苏州相城区大力开发的度假旅游休闲区，未来升值前景无限土地本钱相对较低，开发本钱与销售收益的差距使开发商可获取更多额外利益目前相城区的房地产还处于起步阶段，旅游又带动地产的开展，低投入与高收益将带来投资的契机。目前周边无竞争楼盘，相对上市而言，区域竞争压力较小。本工程填补了区域市场的空白点；优势Weaknesses 工程目前配套设备并不成熟，周边以农田为主，生活交通不便利目前水域质量并不好，要经过一定时间的治理才干有所改善，对工程推行有一定不利机遇Opportu

21、nities 相城区正努力建立生态湿地维护区，进一步提升区域的环境，为房地产带来安康的国际化开发条件。富有竞争力的价钱吸引更多享用生活及关注投资价值的购房者要挟Threaf相城区目前市场为开发的土地贮藏充足，未来市场竞争较大；区域内部没有什么客源需求，如何吸引外区乃至外地的客源将成为工程胜利的关键；三产品市场定位产品总体概念定位结合苏州房地产市场开展的动态，注重市政配套，行政交通的考量，注重商业与住宅的相互联动，他们鉴于工程的地理位置及开发规模，本工程要胜利打入市场，在产品定位上他们主张：适宜养生自住投资度假休闲文娱的复合型原创社区追求质量与细节，兼容原生态自然气味的人文宅邸环境与科技并重，精

22、致与大气中感受质感的生态家园规划理念建议相比普通的营销谋划，在工程前期定位中，他们不仅仅思索工程的本身质量与市场消费才干，同时也更多的为开发商的利益着想，由于工程总体体量较大，前期的谋划应以翻开市场知名度为主标题的，树立一个较好的企业品牌，使后期工程顺利上市，为开发商带来丰厚的利润。根据市场行情及工程本身的位置特点，他们建议规划理念围绕以下几点：建筑设计人性化 HUMANISTIC 表达了建筑本身的优良质量环境规划生态化 ECOLOGICAL 展现了与国际接轨的生活主题房型面积适用性 FUNCTIONAL 表现了贴合市场的产品优势开发销售效益性 ECONOMIC 显现了工程最终的开发胜利、房型

23、定位 经过对周边市场的调查和研讨，他们发现大多围绕与阳澄湖畔的别墅类工程大多面积较大，单套面在平方米一套，而双拼那么在左右，为需求差别化道路，表达小投入，高收益的投资目的，来吸引更多的投资客，他们对房型面积作出以下的建议：四目的客层定位、客源分析本工程地处苏州相城区距距苏州火车站公里、上海虹桥机场公里、昆山开发区公里、吴江开发区公里、无锡开发区公里。便利交通使目的客户源域宽广。经过对区域市场的调查，他们以为工程以渡假休闲集投资置业为开发主题，那么更多的消费与苏州的中小型企业业主或外企高级白领人士，或是上海及长三角地域的投资客。相对自住而言，工程更适宜用于旅游度假型投资，因此在产品及营销谋划方面

24、应更多的为这类客户的需求进展调查和研讨，使工程能开发胜利。需求分析经过对投资性客户数据资料统计研讨后，他们以为目前投资性购房客户对商品房消费的各项目的中对投资报答率和总价是最为关怀，其次是升值潜力以及房地产区域位置。因此他们以为在目前的宏观市场背景下，控制住总价，填补市场空缺是躲避市场风险的关键。总价需求分析 经过对目前投资性购房消费的统计数据来看渡假别墅工程总价在-万左右的房产最受市场欢迎。而万以上那么产生一定的市场抗性三、工程规划方案建议一规划设计建议：以规划道路或绿化带、规划水域为界限，以岛屿的方式构成各个既独立又相互联络的组团。单体建筑建议：建筑规划概念沿道路次序及水域景观的自在规划，

25、灵敏多变的环境空间。独栋双拼联排立面风格建议现代原创、亲水性的坡屋顶及柔和的颜色，自在交叉的外部构件。产品类型比例建议独立别墅：%；双拼：%；联排：%；叠加：%；商业及配套设备：%。户型及面积建议独栋别墅：m双拼别墅：m联排别墅：m叠加别墅：m 一层 二层 一层 二层 三层前言他们要塑造.平方公里休闲、度假、生态别墅区以不可再生、不可复制的稀有性和国宾质量提升别墅的价值他们要发明史无前例的宣传神话在最短的时间内确立本案在苏州的首席气质他们要让最多的人欣赏本案让更多的人力求接近并追逐本案而同时又形本钱案只需先到者才干拥有的弥足珍贵一、产品定位苏州首席生态型国宾别墅.平方公里超大规模生态国宾区相城

26、地域首席别墅地产工程引领苏州度假休闲生活的全新方式是融汇稀有湿地资源的传奇社区二、推行总精神双湖湿地国宾生活本案拥有很多优势，如何能在SLOGAN中充分地将工程的精华表达出来是问题的关键。在众多优势中，他们以“人无我有，人无我先的原那么，最先提炼出本案最大卖点，同时以本案为该区域的先锋工程，做好标杆典范。双湖湿地国宾生活是本案的最大特征，也是最先提出此观念的工程，将区域的优势一目了然，最大的产品特征跃然纸上，可以最简短有力的将卖点展现，层次清楚，可放可缩，同时有利于在笼统概念宣传上做其他的文章，不会偏离主题。三、推行案名主推案名春秋艺墅相城曾是吴国建都城的首选之地。春秋时期，吴王阖闾采用 “先

27、立城廓，设守备，实仓禀，治兵革的建议，令伍子胥选址筑吴国都城。伍子胥受令选城址后，“相土尝水，象天法地，最先选择的城址在苏州古城北面的阳澄湖畔，即如今的相城区相城镇，以为这里是建城的佳地。本案就坐落于如此深沉的历史人文之地，自然拥有得天独厚的文化底蕴，故取名春秋艺墅。“春秋很好的将历史人文背景突显，“艺墅一词将工程的艺术特质，以及与国际接轨的理念表达出来，“艺墅又是“艺术的巧妙谐音，可谓一举多得。辅推案名：墅之岛目前市场上别墅工程大多采用四字案名，三字案名给人耳目一新的觉得，令人印象深化。墅之岛，首先让人产生丰富联想，知道本案是在水系与岛国的形状中的别墅工程；墅之岛，美丽的居住艺墅坐落在美丽的

28、岛上，读起来节拍酣畅，如诗普通的气质与风景。：湖岛艺墅此案名鲜明的将工程特征展现出来，目的客群可以在众多案名信息中，立刻知晓本案特征。湖岛艺墅可以承载更多的丰富内涵，赋予其国际化的精神追求及产品定位，取湖岛艺墅案名可谓大方典雅，简约有力。四、定位述求国宾的造城规划国宾的开发理念国宾的商业配套国宾的生态环境五、推行卖点、天时：苏州市政府重点扶持、维护和开发地域苏州市政府坚持可继续开展的原那么，立足如今，放眼未来，做到规划与社会、经济、生态等方面的平衡，实现相城区盛泽荡地域的可继续开展。对当地的自然湿地生态作维护和开展，在构建生态景观的根底上，综合开发，打造一个现代高等级别墅住宅社区。、地利：吴越

29、文化发源地，自然生态，璀璨人文相城曾是吴国建都城的首选之地，载入史册，流传千古。陆逊、沈周、姚广孝等名人的居住，更使得这块地域地杰人灵，添加了独特的人文背景和底蕴。作为苏州市“四角山水的一角，呈现了无与比较的自态湿地景观资源，营造了动植物资源的多样化和良好的生态链。、多维：立体生态由外而内、由低至高，翠景无处不在他们对生命的尊重、他们对绿色的追求、他们对自然的理想是永久无止尽。本案整合自然绿色生态景观，规划设计了“多维社区景观方案。绿色、生态，在建筑的身旁，在河道的怀抱，在楼宇的半空，在每一个角落，每一个方位，或俯视，或俯止，或在家人的脚步间，或在厅堂的窗台上、简约：先进房型寸土寸金的室内构筑

30、他们的建筑理念是“以人为本，以民为本。在户型规划设计上，充分思索的是作为社区真正灵魂的户主的利益。寸土寸金，每一寸空间的存在，都充分思索其利用价值和利用效率。而整合了先进城市的房型设计精华，无论是广大、动静、连结、勾勒，细节表达质量，精简卓显时髦。、立体：现代捷运遍达四方的快速交通达而通畅四方，建立一个不断攀高的要求为规范的捷运交通方案。不论是远程、近程，从任务区到生活区，地面交通及规划格局四通八达，一朝构成、百年便利。 、遐逸：引领时髦潮流先锋的时髦领地时代的舞步，颠峰之赏。生活的魅惑，繁华之耀。引进各类高档生活配套效力设备，从艺术到经典、从文娱到休闲、从日常生活的点滴到世界时髦的前沿，皆在

31、商业配套之中。六、推行战略主要以工程上市初期的推行战略为主针对目前本案所面临的开展商品牌笼统建立不成熟、整体地块规模大、工程推行价钱过高等不利要素，我司以为在本工程上市推行的最初阶段该当遵照：开展商战略：先公关，后公开在政府方面、业界内外树立开发商的品牌，经过开展商实力的塑造提升人们对地块开展前景的憧憬和对工程开发建立的自信心。参与政府发起的各类对该地域进展的环境维护事业，投入区块建立，经过对政府行为的积极呼应与政府相关部门达成“共同努力区块大开展的共识。与当地主流媒体建立良好的协作同伴关系，令其成为他们的喉舌。以昌盛区块房地产市场为大前提与区块开展商组成战略联盟。整体营销战略：先造势，后售房

32、他们是相城地域首席超级国际化大社区；他们是规划专家；他们带来的是完全不同以往的生态化生活方式：在宣传房子之前，先让一切苏州人，包括其周边地域的人都认识到本案绝对不是当地曾经有过的。提高他们的姿态，摆脱楼盘开发商的笼统而将他们定位在城市规划者的高度。构成一种共识：由于他们的进驻，本区域将进入高速开展的轨道，在近几年内将成为苏州的又一高尚生活区。不直接说房子，而是首先对整个地块.平方公里独一无二的生态卖点进展大肆宣传，经过强势附加卖点的宣传确立本案生态化大盘的笼统。上市销售战略：先内销，后外销以内部预定方式在工程开盘之前以较低的价位吸引首批购房者以当地的小企业主和高级管理人员为主，为开盘积聚人气；

33、之后随着工程笼统的成型逐渐伐整售价。以在相城地域先进展对内的前期推行和预售，积累人气后，逐渐对外向苏州、长江三角洲地域及境外销售。七、阶段性推行战略第一阶段市场切入期推行内容：区块规模、开发商品牌、国宾生活的现代方式等笼统媒体运用：大量户外广告、现场围墙、软新闻、笼统硬广告极端手段：延续大篇幅的软新闻方式刊登开发商与政府强强联手的整体笼统宣传，以及宣传整个区块.平方公里的规划第二阶段产品引导期推行内容：整体笼统的延续推行，并开场本案独有生态生活的导入媒体运用：现场整体笼统的包装运用售楼处及相关现场的谋划布置、软文广告、笼统报章广告、卖点述求报章广告、SP促销推行活动等极端手段：销售一房一卡的V

34、IP约定卡，延续报纸硬广告刊登第三阶段开盘期推行内容：全新国宾别墅生活方式，尊荣身份，高贵风格媒体运用：报纸硬广告强势出击，电视直观表现，售楼现场SP热销活动极端手段：开盘前夕买断苏州整天一切报纸媒体的广告推行第四阶段强销继续期推行内容：继续宣传国宾别墅生活方式和自然生态景观资源，以及建筑的各卖点强势灌输媒体运用：报章硬广告继续推行，加强电视收视率较高的优势栏目，以电视的表现广告极端手段：组织抽奖旅游八、产品推行附加值、建造楼盘样板段本案产品在建筑形状、建筑立面、生态环境绿化等方面都具有相当鲜明的特征，并且在苏州当地都是属于超前的。然而，由于超前，所以人们会无法了解这是一个什么样的东西，亦会因

35、此对规划开发产生不信任。虽然恰倒益处的销售道具可以为人们进展大致描画，令受众产生愉快的憧憬，但是这样的宣传效果远没有看到实物更具有冲击力和税服力。没有比精致的样板区更直接、更强有力的宣传道具了。、以实景样板房建造售楼处售楼处通常被购房者视为楼盘未来的缩影以及开展商开发态度和和实力的意味。与本楼盘匹配的售楼处该当和楼盘一样的规模空前、风格鲜明。他不仅是一个温馨、幽雅的洽谈场所，售楼处本身就该当是他们最有压服力的销售道具之一。建议：拿出沿街的别墅进展装修，作为本案的售楼处，可添加客源对本案了解的直观性。、采用一房一卡的VIP约定卡。特殊的产品需求特殊的销售及购买方式，一房一卡之VIP约定卡目的是人为产生可以炒作的销售气氛，以较低的费用可退购买一次不久即可增