拍卖保留价（共篇）

1、拍卖保留价（共4篇） 以下是网友分享的关于拍卖保留价的资料4篇，希望对您有所帮助，就爱阅读感谢您的支持。第一篇想学法律？找律师？请上 拍卖术语：拍卖保留价 核心内容：在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。什么是拍卖保留价？所谓保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格应停止拍卖的价格，它是出卖人出卖人维护自己利益的保证手段。我国的拍卖活动分为有保留价拍卖和无保留价拍卖。无保留价拍卖要求拍卖人的拍卖标的不可撤回，也就是说

2、，不管竞买人的出价高低，即使只有一个竞买人出价，卖方也必须以此价拍卖。有保留价拍卖是指拍卖人预先设置一个保留价，所有竞买人的最高出价不超过保留价时不能成交，拍卖人可以撤回拍卖标的。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。科学、合理、公平地制定拍卖保留价是拍卖活动中的重要环节。制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失。在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。为什么要制定拍卖保留价？制定的保留价过高，会给拍卖带来困难，甚至导致拍卖失败，保留价过低，又会给委托人带来经济损失

3、。在一般情况下，保留价的制定，一般以委托人的意见为主要依据。委托人有权确定拍卖标的保留价并要求拍卖人保密。在实践中，预定保留价一般是在拍卖标的价格不好确定或价格较高的情况下进行的，只要委托人提出预定保留价的申请，拍卖人一般应作出准许的决定。但是，依法拍卖公物的保留价，一般由有关部门指定的评估鉴定机构制定。 拍卖保留价相关法规有法律问题，上法律快车/拍卖法第五十条规定：“拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”这一规定表明，拍卖可以规定保留价。法律快车知识拓展：拍卖业术语1、“当事人”一

4、词是对拍卖人、委托人、竞买人和买受人的统称。2、“委托人”是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织，“委托人”有时亦称卖家。3、“竞买人”是指参加竞购拍卖标的公民、法人或者其他组织。4、“买受人”是指以最高应价得到拍卖标的竞买人。5、“竞买人”、“买受人”有时亦统称买家。6、“拍卖标的”应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。7、“成交价”又称“落槌价”，指拍卖会上拍卖师落槌决定将拍卖标的售予买受人的价格。8、“参考价”又称“估价”，指本公司印刷的拍卖图录上对每件拍卖标的的明示价格。该价格由本公司决定，不属最后确定之售价。9、“拍卖底价”指本公司与委托人对其委托的

5、拍卖标的共同商定，并在委托书标明的最低出售价格。10、“拍定物”指已拍卖成交的拍卖标的。11、“佣金”又称“代理费”，指本公司根据有关法律条例在成交后向委托人、买受人收取的服务费用。有法律问题，上法律快车/12、“拍卖收益”指本公司在拍卖成交后支付给委托人的出售拍卖标的的款项净额，即成交价扣除佣金及委托人应付应计费用后的余额。 有法律问题，上法律快车/第二篇拍卖场上竞价不到保留价时的处理(2008-09-12 22:06:39)为了吸引更多的竞买人的注意和引起更多的竞争，拍卖师常常把拍卖品的起拍价定在保留价以下，甚至定成无保留价起拍。一般来说，低于保留价起拍后若竞买顺利通过保留价，则适时落槌成

6、交即可，也没有必要再去宣布保留价是多少。但当竞买过程没到保留价时就已无人应价时，“三声提示”后，拍卖师不要轻易宣布流拍。可以先征求最后一位应价的竞买人，是不是能出价到保留价。但由于保留价在很多情况下是不便于明说的，那么巧妙地暗示这位竞买人就十分重要了。国外艺术品拍卖中有许多特别的方法和表达，但由于各国法律之间的差异，在国内使用时要谨慎。我们一般可以这样问最后那位竞买人：“您还能再加价吗？”“ 您能加价到5万元（保留价）吗？” 或说 “现在您出价9万元，您还能高升一步吗?”若对方问：“为什么？”拍卖师可以告诉他：“现在还没到保留价。”若竞买人不同意再加价，拍卖师就此宣布流拍；若竞买人同意加价到保

7、留价，拍卖师应即刻落槌宣布成交，此时不要再询求别的加价。有人说,按照拍卖法，拍卖师在场上不能透漏保留价，这样理解是片面的，首先，拍卖法的意思表示是，只有在委托人有要求希望对保留价保密时，拍卖人或拍卖师才有保密义务，而实际上不是所有的委托人都要求保密；另外，拍卖师象上述的问法并没有直接说：你能加到保留价吗？或，保留价是多少，而是只是报出一个数字问竞买人是否可以加到这里，这个数字是可以大于或小于保留价的。因此此时拍卖师并没有直接泄露保留价！ 第三篇如何确定合理的房地产拍卖保留价 摘自中国房地产估价与经纪2010年6期作者：黎明摘要：最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、和变卖工作的若干规定（法释

8、200916号）自2009年11月20日起开始实施。该规定是对2004年颁发的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖、财产的规定的补充和完善，因此，2004年颁发的司法解释与2009年颁发的司法解释不一致的，应以法释200916号为准。从而估价机构与估价人员在从事司法鉴定评估过程中不仅要遵循房地产估价规范要求，还应严格按照法释200916号规定进行评估。仔细阅读法释200916号文，我们可以发现该规定中就评估工作方面要求做了一些相关规定，但笔者主要想在本文中就如何确定合理的拍卖保留价提出自己的观点供各位同仁参考。关键词：司法鉴定估价；拍卖保留价；房地产市场价格一、拍卖保留价的价值标准在法

9、释200916号颁布之前，我们一直沿用2004年颁发的最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定标准执行，即人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准，而房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的80%来确定。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开场价值标准。二、拍卖保留价采用市场价值标准的社会背景分析在最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定答记者问中就拍卖保留价之所以采用评估价或市价进行了解释。详细如下：记

10、者问：保留价问题是社会各界普遍关心的问题，本司法解释对此有何规定？答：2004年最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条第2款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对2004年最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定中保留价的规定

11、进行了修改，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。笔者以为房地产拍卖保留价之所以采用市场价值标准予以确定，是出于以下三点考虑： 第一，如上答记者问，如此操作可以有效地减少拍卖保留价制定过程中可能滋生的腐败问题；第二，虽然采取这种确定标准可能会导致第一次拍卖流产的机率增加，但同时在定程度上保护了被拍卖房地产的产权人权益，将伤害减少到最小；第三，由于我国的房地产行业发展非常迅速，房地产交易市场越来越透明，从最近这几年拍卖成交价与市场价作比较来看，存在的差异在逐渐缩小，尤其在一线城市更为明显。因此再以市场价格

12、的80%来作为房地产拍卖保留价显然失去了指导意义。就如同土地出让市场一样，如果一味地按照政府公告的基准地价标准来制定土地出让底价，反而弄巧成拙使民众感觉土地拍卖市场溢价率如此之高。因此，在当前房地产市场背景之下，以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释200916号刚颁布时，很多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流产的。但经过了半年多的司法实践，以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要的是，我们作为专业的估

13、价人员，在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房地产拍卖保留价才是至关重要的。三、估价案例展示深圳市罗湖区XX路XX花园裙楼商铺第二层，建筑面积2650平方米，登记价为1 0000000元，房屋用途为商业，土地用途为商住混合用地，土地尚可使用年限还有56年。在2009年9月份进行了第一次拍卖，深圳市中级人民法院委托A房地产估价公司对该房产进行评估，最终A估价公司出具的评估单价为16500元平方米，价值标准为公开市场价值，因此法院根据评估报告，在评估价的基础上以8折即13200元平方米来确定拍卖保留价，第一次拍卖没有成交。本来按照2004年最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财

14、产的规定第二次拍卖可以不用再评估，直接在第一次拍卖保留价的基础上再打八折作为第二次拍卖保留价，但正好恰逢法释200916号颁布实施初期，因此原告要求法院重新评估，深圳中院答应了原告的请求，于是重新摇珠确定了B房地产估价公司，要求B估价公司重新评估以确定拍卖保留价。四、具体分析B估价公司接受深圳中院的委托后，安排估价人员对该房产进行了实地查看，并对周边同类物业市场的租金及售价水平进行了详细地市场调查。调查发现，周边商业氛围较好，成交及租赁情况都是非常活跃，案例相当充裕，完全具备采用市场比较法和收益法进行评估的条件，于是经过充分地市场调查过后再进行有效地对资料进行整理筛选，精密科学地进行测算，然后

15、通过市场比较法与收益法评估测算出来的价值也基本相当，最终估价对象的市场价格确定为16000元平方米。结果初步出来后，如果B估价公司贸然按此价格出具，则第二次拍卖按照法释200916号规定，直接以评估价作为拍卖保留价，这意味着第二次拍卖保留价还要高于第一次，如此，第二次拍卖成交的可能性更是微乎其微。这显然不能使委托人及原告方接受？为何第一次拍卖按照13200元平方米作为拍卖保留价都没有人参与竞拍最终导致拍卖流产呢？难道说是估价人员对同类物业市场调查做得不够仔细，资料收集得还不够详尽，市场价格确定得还不够准确吗？估价人员带着一肚子的疑惑，再次对周边市场进行排查，再结合本次估价目的和估价对象的特点，

16、最终找出了导致第一次拍卖成交失败的原由。导致第次拍卖失败的主要原因固然是A估价公司在确定最终评估价格时影响到拍卖保留价的确定。忽视了本次估价目的特殊性，没有真正理解以市场价值确定拍卖保留价的内涵。本次估价目的是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值。因此价值标准为公开市场价值标准，但更重要的是之所以评估拟估对象的市场价值是为确定估价对象的拍卖保留价服务的。而拍卖保留价的确定则是出于既要保证产权人的权益尽可能地不受到伤害又要保证拍卖保留价符合市场能够得到竞拍人的认可从而最大可能地促成拍卖成交。据笔者对同行的调查了解，A估价公司的错误理解并不是个别现象，很多估价机构及估价人员都存在着同样的理

17、解。笔者以为A估价公司在确定拍卖保留价时存在的错误理解主要体现在以下几个方面：l、没有正确了解房地产市场特征在估价实践中，只有正确地了解房地产市场特征，才有可能真正理解房地产市场价值的内涵。因此，作为估价人员应该把握宏观房地产市场动态特征，判断于估价时点时的市场状况是处于买方市场还是卖方市场？按照房地产市场的一般规律及购买者“买涨不买跌”购买习惯，一般来说，房地产市场处上行通道时，一般是处于卖方市场状态，反之则反之。以深圳住房市场为例，深圳住房市场价格从1990年至2010年归纳起来也经历5个上涨及下跌阶段。即1990年-1993年为第一阶段（房价快速上涨）：1992全国地产出现泡沫，深圳地产

18、价格增长最快也是1992、1993年，深圳房地产过热，曾出现开发投资增长率高于GDP增速的4.53倍。深圳曾上演“疯狂抢房”的一幕，卖得最为火爆的外销楼宇当推1991年12月销售的“海丽大厦”，曾创下购楼者排队7天7夜一日售完的奇迹。第二阶段是从1994年至2004年，1993年，随着国家启动宏观调控，房地产市场进入调整期，房价泡沫被刺破后，市场长期低迷。1994年至1996年房价快速回落，1996年至2004年这一时期的深圳房价则较为平稳，平均涨幅不会超过5%。第三阶段则是从2005年至2007年，深圳房价又经历了一轮快速上涨的过程。2007年底至2008年底为第四阶段，房价再次快速回落。第

19、五阶段则是2009年初至今，尤其是在2009年度中房价再次崛起，房价再次腾空翻了一倍多。因此只有对估价对象所处宏观房地产市场状况进行了详细地了解，才能确定房地产市场特征，只有这样才能真正保证所出具的估价结果不偏离市场价值标准。2、没有正确理解房地产市场价值的内涌在为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值过程中我们采用的是公开市场价值标准，因此我们评估的是估价对象的房地产市场价值。那么市场价值的内涵是什么呢？我们可以回顾一下市场价值的定义，所谓市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。正常的市场价值是包含卖方税费，

20、不包含买方税费。比如某一房地产成交价格为80万，该价格为卖方实收价，买方承担所有税费及佣金，合同约定按原价过户，卖方应交纳的税费约5000元，则该房地产正常市场价值应为805000元。而我们在采用市场法进行评估时，很多估价机构及估价人员都不曾考虑交易过程中税费的转嫁及规避问题，大都直接采用市场的报盘价作为可比案例予以估价。这样测算下来，最终估价对象价值就会偏离市场价值水平。另外在估价实践中，有的估价人员对市场价格为何一定是包含卖方税费，而不包含买方税费表示不 理解，并认为没有必要对市场价值的内涵规定得那么死，只要我们在评估报告中予以报露评估价值是否包含买卖双方或其中一方的税费即可。笔者以为这种

21、观点是极不妥当的，俗话说“没有规矩不成方圆”，我们在估价实践中如果对市场价格不设定一个尺度就会很乱，各评估机构及估价人员就会肆意设定市场价值内涵。同时作为报告使用人，一般多为非房地产估价专业人士，因此即便我们在评估报告中予以报露本次估价对象价值的内涵，报告使用人不一定能够理解，从而仍可能存在误导报告使用人。所以说，不论是从规范行业自身发展考虑，还是从改善评估服务质量出发，都应该对市场价值的内涵制定一个严格的标准。3、没有正确了解房地产拍卖市场特征考虑到估价目的特殊性，是为委托方确定拍卖保留价而评估的房地产市场价值，其最终目的是要使估价对象能够在拍卖过程中得以变现。因此，作为估价人员不仅要对房地

22、产的市场特征及房地产市场价值内涵予以了解，还是对房地产拍卖市场的特征非常清楚。在房地产拍卖市场中，作为估价对象的产权人对售价不具备主动性，最多只有拍卖保留价作为保障，真正具备说话权的是竞拍人即购买人。因此房地产卖市场实质上是一个典型的买方市场。房地产拍卖最可能成交的价格实质上是购买人所能接受的价格，而并非估价对象的产权人所能承让的价格。同时房地产拍卖市场还具有一个特征，即按照拍卖成交价格如实交缴交易过程中所可能发生的税费。这与当前深圳房地产交易市场大多数通过阴阳合同的方式来规避交易税费存在较大的出入，这一点却往往没有引起估价人员的关注。另外深圳房地产拍卖市场还存在一个潜规则，即由购买人承担交易

23、过程中所有可能发生的税费，拍卖手续费则在竞拍成交价中予以扣除。五、确定合理的房地产拍卖保留价出于上述三点的考虑，我们在确定合理的房地产拍卖保留价时应按照上面三个程序来进行，即：l、明确房地产市场特征估价人员对深圳同类物业市场宏观了解，当前商业地产市场仍处于卖方市场，因此我们所调查同类物业的价格水平是居于卖方市场所表现出来的价格，因此我们在采用市场法进行评估时应该予以关注。2、确定正确的房地产市场价值内涵估价人员通过对同类物业的市场调查，确定16000元平方米是符合当前市场价格水平，但价格水平是居于卖方市场价格，因此我们还应对该价格进行修正。按照当前市场成交习惯，一般采用原值过户，因此卖方所应交

24、缴的营业税（成交价与登记价的差额5%缴交）、教育费附加、土地增值税、所得税（按增值额的一定比例缴交）等都为0予以规避，只需交纳印花税（按过户价的万分之五）、登记费（按3元平方米），则估价对象的房地产市场价值应为16000+10000000/26500.0005+3=16005元平方米。由此可以看出由于购买双方通过阴阳合同方式可以按照原值过户，从而可以有效地化解因市场特征对房地产市场价值的影响，因此在这种市场特征情形下，对房地产市场价值几乎没有影响。3、考虑房地产拍卖市场特征，综合确定拍卖保留价由于拍卖市场是一个典型的买方市场，同时它又无法通过阴阳合同的方式实现原值过户以达到规避交易税费的目的，

25、因此我们在确定拍卖保留价过程中一定要综合考虑这两个因素对拍卖保留价的影响。在确定合理的拍卖保留价之前，我们首先要将房地产市场价值转化为买方市场价格即买方所能接受的合理购房支出总价。(l)确定买方所能接受的合理购房支出总价根据深圳市三级市场交易税费规定，买方应缴交印花税、契税（按过户价的3%）、登记费及买卖双方的佣金（按实际成交价的3%，行情可以有折扣，我们暂以买卖双方各1%计算，即成交价的2%），则买方所能接受的购买价格为16005+100000002650(0.0005+3%)+160002%=16440元平方米。2)确定合理的拍卖保留价由于拍卖市场是一个典型的买方市场，且只能按照成交价格如

26、实交税，同时交易过程中所有产生的所有交易税费均由购买人承担。因此我们假定合理的拍卖保留价为X元平方米，则有：X元平方米成交时所应交缴的买卖双方的税费+X元平方米成交的购房款=买方所能接受的合理购房支出总价，这个公式是成立的。接下来，我们可以借助计算机EXCEL表计算功能进行试算，如下表： 从上表可以看出，当以11680元平方米成交，购买人应支付房价款为30952000元，加上交易双方所应交缴的税费12613606元，合计43565606元，与正常交易市场买方所能接受的合理购房支出总价43566000元相当。因此笔者以为11680元平方米作为拍卖保留价格是客观合理的。六、结束语随着房地产估价行业

27、的迅速发展，估价机构与估价人员在具体的估价实践过程中将面临的估价类型将复杂多样化。作为估价人员应根据估价目的不同，确定相应的价值标准，采用科学的方法确定合理的评估价格。只有这样，估价机构与估价人员才能为客户提供更有价值的专业服务，估价行业的专业地位才能得以巩固，估价行业才能赖以生存与发展。（作者单位：深圳市新永基房地产评估顾问有限公司）第四篇夏婕夏从杰江苏省南京市秦淮区人民法院阅读提示：关于司法拍卖确定保留价：有评估价的参照评估价；未评估的参照市价并应征询当事人意见。参照评估价确定容易理解，但是如何理解对于未作评估的参照市价确定？背景法条最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定法

28、释200416号第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。第八条拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二

29、十。一、实例介绍（一）事实概要1、执行异议甲公司与乙公司借款合同纠纷一案，终审判决乙公司偿还甲公司借款本金500万元及利息，乙公司法定代表人李XX对欠款承担连带保证责任。判决生效后，甲公司以乙公司和李某某为被执行人向法院申请强制执行。执行过程中，法院依法查封了乙公司名下已注册使用的A商标和B商标，拟进行评估拍卖。案外人丙公司提出执行异议，认为其已经支付商标转让全部价款并实际占有商标，且转让过程中没有恶意和过错，涉案商标属于其财产，不应予以查封和执行。执行法院异议审查中查明，2012年6月11日，乙公司公证了商标转让声明，将已注册的A商标（转让价50万元）及申请中的B商标（转让价10万元）转让给

30、丙公司，两商标转让价合计60万元。2012年6月18日，丙公司向国家商标局提出了转让申请。2012年7月23日，执行法院查封了上述商标。2012年12月28日，国家商标局以商标已被查封为由，下发了转让申请不予核准通知书。2、执行异议之诉执行法院经听证审查，裁定驳回丙公司异议请求。丙公司不服并提起执行异议之诉。法院审理认为，丙公司未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提供充分证据，诉讼请求缺乏法律及事实依据，遂判决驳回。丙公司不服提起上诉。终审判决认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。丙公司提交的证据尚不足以证明其拥有阻却法院对

31、涉案商标进行强制执行的事实和法律依据。理由：第一，李某某对丙公司向其交付商标转让款60万元的自认不能对抗甲公司。合同双方的约定或自认仅对双方有效，李某某的自认对合同之外的第三人即甲公司没有约束力；第二，丙公司与李某某就商标转让相关事项所作的陈述前后之间、相互之间矛盾；第三，丙公司与乙公司的商标转让事项不能排除虚假关联交易的可能。由于丙公司提交的证据尚不足以证明涉案商标全部转让款项交付的事实真实发生，其要求阻却法院对涉案商标进行强制执行的请求缺乏事实基础，不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。3、商标评估案外人提出的执行异议及异议之诉均被驳回，执行法官继续执行涉案商标，委托专业评估公司对涉案商标进

32、行价值评估。评估公司回复：由于商标属于无形资产，其价值与使用商标相关产品（或服务）的历史及未来的生产投资规模、成本费用、销售收入、盈利情况、相关产品（或服务）的价格差异等情况相关，如果要开展正常评估工作，需要相关方提供有关具体的历史数据、未来经营规划及预测数据资料。因被执行人乙公司人去楼空，其法定代表人李某某下落不明，无法提供相关资料。评估公司以欠缺相关资料，无法履行评估程序为由，将案件材料退回法院。（二）执行争点1、争执观点涉案商标能否拍卖，关键在于能否确定保留价。因此，本案争议焦点为涉案商标的保留价如何确定？一种意见认为，可以商标转让协议约定的60万元转让价作为拍卖保留价。另一种意见认为，

33、不能以60万元转让价作为拍卖保留价。2、主要理由第一种意见的主要理由为：第一，商标转让协议是被执行人“自愿”签订，约定的60万元转让价为其所认可。因此，以60万元为底价拍卖商标，并不违反被执行人的意愿。而且商标转让协议经过了公证程序，受让人已向国家商标局提出了登记过户申请，转让协议已实际开始履行。故而，以60万元转让商标属于正常市场交易，体现了市场交易的“自愿性”。可认定60万元转让价即是市场价格，以市场价确定保留价于法有据。第二，既然被执行人在商标转让中，“自愿”将商标定价为60万元，那么以60万元转让价作为拍卖保留价，符合被执行人的交易心理预期，当然可以此为底价进行拍卖。第二种意见的理由为

34、，确定保留价的法定方式仅有两种：依照评估价或参照市价。涉案商标属于无形资产，市价不易确定，并且60万元的转让价显非市价。同时，就本案具体情形而言，也不属于可不作评估拍卖情形，只能经评估且确定评估价基础上才能拍卖。本案由于经专业评估未能给出评估价，只能认定涉案商标暂不具备拍卖条件。两种观点截然对立，究竟何者为妥？执行法官该何去何从？二、对第一种观点的回应本文认为，第一种观点所依据的理由似是而非，“看上去很美”实则经不起推敲，与法院裁判冲突，与质押合同有违，与常识常情相悖，有失偏颇，难以成立。（一）基于裁判认定的分析申请执行人在执行异议之诉一审中辩称，丙公司与乙公司之间所谓商标转让是虚假行为，实为

35、恶意转移财产逃避债务，规避执行，且未支付合理对价。终审判决认为，转让合同约定的商标转让价为60万，而转让人关于商标转让价的陈述却为120万，明显矛盾。如果商标转让一事属实，对于如此知名的商标，连商标转让价都说不清楚，明显违背情理。据此认定“交易双方对这一交易事项的环节所作的陈述存在如此之矛盾，难以确认该交易的真实性。”“不能排除丙公司与乙公司的商标转让事项为虚假关联交易的合理怀疑。”综合申请执行人抗辩和终审判决认定，本案商标转让不能排除虚假交易的可能。同时，对于商标转让协议是否有效、60万元转让价是否符合市场价格，审判法官并没有作出认定。既然如此，执行法官更无从作出认定。第一种观点主张，以转让

36、协议约定的60万元作为保留价，无形中以转让合同有效为隐含前提，无意识中认定60万元符合市场价格。这显然违背了判决作出的不能排除虚假交易可能的认定。（二）基于质押合同的分析甲公司（商标质权合同乙方）与乙公司（商标质权合同甲方）就案涉借款签订有注册商标专用权质权合同，出质标的为涉案A商标。合同第二条明确约定“根据甲乙双方就出质商标专用权的价值达成一致意见，该商标的实际价值为人民币500万元”；第七条约定“甲方未经乙方同意，不得将出质商标转让或许可他人使用。经甲乙双方协商一致后，甲方可以将出质商标转让或许可他人使用，但转让费不得低于该商标的评估价值”。同时，双方还订有出质商标专用权价值协议书，第一条

37、明确约定“协议目的：办理商标专用权出质提供价值依据”，第三条明确约定“甲方、乙方经平等协商，共同确认出质商标专用权的价值为人民币伍佰万元整（500万元）。”上述可知，双方在质押时，对涉案商标之一的A商标价值协商一致估价为500万元。而第一种观点主张以60万元为底价拍卖A和B两个商标，违反了双方关于商标估价及转让商标不得低于商标估价的明确约定，显有未妥。申请执行人申请以60万元为底价拍卖，明显违背诚信，基于禁反言原则，应不予支持。（三）基于常识判断的分析本案中，涉案商标为知名商标，全国的加盟店有一百多家。每个加盟店以年使用费10万元计，年使用费收入为1000万元。而转让协议约定的转让价60万元，

38、即使不做专业评估，仅从社会一般人的生活常识可知，60万元显然并非真实的市场价格，以60万元转让价作为拍卖底价，明显过分低于市场价格，极大损害被执行人利益及其他债权人利益。换个角度来看，如果商标转让价约定为一元或一万亿元，能否以一元或一万亿元作为保留价来拍卖商标？恐怕不难得出否定结论。因为以一元或者一万亿元作为保留价拍卖商标，不合情理甚为明显，其并非真实的市场交易价格，较为容易判断。因此，第一种观点认为，60万元的商标转让价即为市场价格，可以转让价60万元确定拍卖保留价，难以成立。三、规范基础的确定及适用司法拍卖乃公权力的行使，奉行公权谦抑原则，法无授权即禁止。因此，必须以规范基础为依据。检索相

39、关法条，本案规范基础可确定为最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（以下简称拍卖规定）第四条及第八条。因此，对这两个条文的理解与适用，对于本案处理至关重要。（一）单个法条的理解1、第四条规定的文义分析通过分析第四条规定，可看出拍卖规定关于评估的内在逻辑思路。第一款前段规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。即，所有拍卖，原则上都要进行评估，这是自执行规定确立的拍卖前应当评估的原则，1评估在定价机制上具有兜底作用。2第一款后段及第二款规定：对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民

40、法院应当准许。即，例外情形3且仅限于列举的三种例外情形，才可以不进行评估。这是基于法条的明确规定而作出的合乎逻辑和法条文义的理解。依照该规定反面解释，如果不符合列举的三种例外情形，就只能进行评估定价。2、第八条规定的文义解释第一款规定：拍卖应当确定保留价。保留价通常称为底价，是据以确认拍卖成交的最低价格。4对于司法拍卖为何要确定保留价，以及能否采用无底价拍卖？最高法院就拍卖规定答记者问指出，保留价的功能在于为被执行人的利益设置最低的保护限度，保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，可以有效地避免利益的过分倾斜，防止因拍卖价格过低对被执行人合法权益造成损害。当然，在拍卖实践中，对于那些价

41、值较低的财产，经常采取无底价拍卖的做法。考虑到实际操作中究竟应采取有底价拍卖还是无底价拍卖容易引发争议，因此，司法解释规定执行中的拍卖一律采取有底价拍卖。5即，正是由于之前执行实践中存在无底价拍卖财产，损害被执行人利益现象，该条明确规定了必须确定保留价，取消了无底价拍卖。规范目的在于，克服市场固有弊端，防止市场失灵风险，避免因拍卖价格过低损害被执行人利益，并损害其他债权人利益。那么如何确定保留价呢？确定保留价要注重申请人和被执行人利益的平衡。保留价过高不利于财产顺利卖出，影响申请人利益；保留价过低会损害被执行人利益，并可能损害其他债权人利益。基于此，第二款明确规定：拍卖保留价由人民法院参照评估

42、价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。这就明确了确定保留价的法定方式仅有两种：一是参照评估价，二是参照市价。其实，这两种方式实质上为一种方式。即，以市价确定保留价。因为评估价也是基于市场价而作出的，本质上也是市场价。正如最高法院就拍卖规定答记者问中所述：评估价的功能旨在对拍卖标的物的内在价值进行客观的反映。可见，司法解释确定保留价的主线就是以市场价（包括评估价和市价）为标准确定保留价。（二）关联性法条的体系性解释及归入1、体系性解释拍卖规定第八条明确了确定保留价的法定方式有两种：有评估价者，参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第一种方式

43、“参照评估价确定”较好理解，但何为“未作评估的，参照市价确定”？哪些情形属于可以不做评估，只需参照市价并征询当事人意见即可？对此，需结合与第八条密切相关联的第四条来回答。该条规定了拍卖财产原则上均应当进行价格评估，例外规定了可不做评估者有三种情形：一是财产价值较低，二是价格依照通常方法容易确定，三是当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估。除这三种例外情形外，根据评估兜底定价原则，均应当进行评估才可以拍卖。如不能成功进行价格评估，涉案财产便属于暂时不具备拍卖条件。为使拍卖规定更具适用上的便利性，江苏省高级人民法院关于人民法院执行程序中司法评估、拍卖有关问题的规定（下文简称省院规定）第1-7条规

44、定了保留价的确定方式，对拍卖规定第四条规定的可不做评估的三种情形进行了细化，并对拍卖规定第八条参照评估价或参照市价确定保留价的两种方式进行了更具体的规定。其前三条规定了当事人双方协商定价（自主定价）、第四条规定了法院依职权定价。6这两种定价方式要求法院根据市场价格确定基准价的基础上确定保留价，实质上是对拍卖规定第八条参照市价确定保留价规定的细化。其第五条规定无法根据市场价格统计标准确定基准价的，应当委托评估公司进行评估。这实质上是对拍卖规定第八条参照评估价确定保留价的细化规定。不难看出，第一，省院规定关于保留价确定方式，与拍卖规定第四条和第八条的规范精神一脉相承，高度契合，没有逸出拍卖规定第四

45、条和第八条的文义范围，也没有实质性创设新的定价方式，仅仅细化了拍卖规定第四条和第八条，使之更具体、更具可操作性。第二，在参照市价（包括当事人双方协商定价或自主定价和法院依职权定价）与参照评估价两种确定保留价方式的适用顺序上，江苏省法院在视频会议辅导时明确指出，协商定价为优先，评估定价为补充，7事实上采纳了评估定价的兜底功能。即，为节省评估费用，提高执行效率，能依据市场基准价确定保留价的就不必委托评估，否则，就只能委托评估公司评估定价。2、本案归入本案中，首先，对于加盟店有一百多家的全国知名商标而言，设每个加盟店年许可使用费为5-10万元，年收益可达500-1000万元。按照商标质押合同，两个涉

46、案商标中之一的A为出质标的，明确约定其价值为500万元，显然两个涉案商标不属于第四条规定的“财产价值较低”。其次，涉案商标经委托专业评估公司评估，但因欠缺相关经营资料，无法作出价值评估。且商标为无形资产，其市价究为多少不易确定。本案在专业评估机构尚难以对商标价值作出评估的语境下，其市价究为多少，显然并非执行法官能轻松确定，因此，涉案商标也难以认定为属于第四条规定的“价格依照通常方法容易确定”。当然，如果涉案商标在近期有正常市场交易价，则可以认定为“价格依照通常方法容易确定”，并可以此交易价作为拍卖底价。但如果交易较为遥远或非属正常交易，则不能认定为“价格依照通常方法容易确定”，也不能以此交易价确定底价。比如以五年前的商标交易价或者以含有赠与成分的“友情价”以及为逃避执行而虚假交易的“串通价”确定拍卖底价，这显然并不合适，当然，更不能因为存在类此情形的交易价，而