不同的利息支出在所得税和土地增值税中的扣除问题

1、利息费用资本化与费用化根据国税发2009年31号文第二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借 款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属 于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。根据企业会计准则第17号一借款费用中规定：符合借 款费用资本化条件的存货，主要包括企业(房地 产开发)开 发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外 出售的大型机械设备等。从上述规定可看出，房地产开发在产生借款费用时应区分 资本化与费用化，资本化的利息直接计入开发成本，费用化的 利息直接可在企业所得税前扣除。区分利息费用资本化与费用化的时点根据企业所得税法实施条例第三十七

2、条规定：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以 上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有 关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本 性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的固定扣除。根据企业会计准则第17号一借款费用第五条规定：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：(1)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者 生产 符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带 息债务形式发生的支出；借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可食用或者可销售状态所必要的 购建或者生产活动巳经开始。从上述规定可看出，房地产开发企业资本化开始的时间 为：取得

3、开发项目的起始时间，即从获得土地使用权时开始 借款费用的资本化；资本化结束的时间为：开发项目的竣工 验收时间。、向金融企业借款金融企业包括银行性金融机构(如：除中国人民银行以外 的各类银行)和非银行金融机构(如：保险公司、当铺、信用社、 信托投资公司和财务公司等)。房地产企业向金融企业借 款，利息费用涉及以下税种：1、增值税：根据财税2016年36号文规定一一购进 的贷款服务所支付的贷款利息不得从销项税额中扣除；纳税人接哽贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不 得从销项税额中抵扣。2、企业所得税：根据国税发2009年31号文 业为建造 开发产

4、品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按 企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性 质的借款费用，可直接在税前扣除。3、土地增值税：根据国税函2010年22()号文一一财务 费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行 同类同期贷款利率计算的金额。二、向非金融企业借款房地产企业向非金融企业借款(包括个人，即自然人)的利 息费用涉及以下税种：1、增值税：参照 2000*6%=120万元，所以向乙 公 司借款可以扣除的利息为120万元_ (2)向丙公司借款3000万元，利率为5%,付利息 为150 万元。分析：利息

5、150万元V3000*6%=180万元，所以向丙 公司 借款可以扣除的利息为150万元。3、土地增值税：根据国税函2010年220号文一财务 费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提 供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能 提供金 融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地 使用权所支 付的金额”与“房地产开发成本”金额之和 的10%以内计 扣除。、向关联企业借款关联企业是指在资金、经营、购销和其他利益等方面存在 控制关系的企业。房地产企业向关联企业借款产生的利息费用涉及以下税种:1、增值税

6、：参照(向金融企业借款处理；2、企业所得税：根据财税2008年121号文一在计算应 纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以 下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣 除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性 投资与其权益性投资比例为：其他企业一一2: 1债权性投资：如买债券、借款等单纯还本付息的投资。权益性投资：如买股份等长期持有权益的投资。案例：D房地产公司接受的全部权益性投资200万元；2019年1月，D房地产公司以10%年利率从C公司借款600万 元且是唯一的借款。请根据税法规定，计算D房 地产公司可 以扣除的利息支出。(假设C公司为非金融 企业，与D房地 产公司具有关联关系；银行同期贷款利 率8%)分析：债权性投资:权益性投资=60 ():20 ()=3:1, 3:1