南充XXXX年春季房地产市场调研报告

1、.：.；fdcsky 房地产商域网 fdcsky 房地产商域网 南充年春季房地产市场调研报告年月日目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 前 言 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一章、宏观经济情况调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一节、国民经济根本情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年中国宏观经济概要 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年中国宏观经济预期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二节、

2、全国房地产行业根本情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、宏观调控 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、价钱涨幅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年房地产行业趋势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年四川房地产市场呈现特点 PAGEREF _Toc h

3、 HYPERLINK l _Toc 、年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一节、南充市宏观经济及城市开展规划概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、城市概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、经济环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、房地产政策环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、城市开展规

4、划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、南充市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二节、南充市年房地产市场开展特征 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、三区房地产市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、三区房地产价钱情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、消费者购买特征分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、开展趋势分析 PAGEREF _Toc h HYPERLIN

5、K l _Toc 第三章、南充市中高档住宅市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一节、供应市场情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、产品形状供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、面积及户型供应情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二节、多层中高档住宅工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、多层中高档工程简析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、价钱分析 PAGEREF _Toc h HY

6、PERLINK l _Toc .、-年主力价钱走势 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .、年底部分代表性楼盘价钱汇总 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三节、电梯公寓中高档住宅工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、电梯公寓中高档工程简析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、价钱分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三节、年中高档住宅供应分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、多层工程推出面积分析 PA

7、GEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、电梯公寓工程推出面积分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、拍卖地块推出面积预估分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四节、中高档住宅销售速度加快 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五节、高档住宅步入品牌竞争 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四章、消费者需求调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、调查样本概述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

8、 、工程品牌关注度调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、产品形状接受度调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、面积及户型需求调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、购买力调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、配套需求调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、物业管理费接受调查 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五章、市场时机与风险分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、市

9、场时机分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、要挟分析 PAGEREF _Toc h 前 言南充房地产业开展曾经步入成熟开展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需求雄厚的资金实力、良好的社会资源整合才干，更要有战略性的全局目光、专业的开发及营销才干。“览大局者要、持势者久，房地产市场研讨及工程定位应遵照市场背景与规律、围绕开发战略的目的来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对工程进展定位与开发。本次调查以行业及城市开展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度察看行业、探求城市、研析工程。并将以下研讨成果聚集本钱案，为工程的开发与谋划提供客观资料自创。第一章

10、、宏观经济情况调查第一节、国民经济根本情况、年中国宏观经济概要年到年，中国宏观经济延续年坚持%至%左右适度增长区间内的平稳较快运转。“十一五开局之年的年，中国宏观经济总体运转平稳，经济社会开展获得了显著成果。中国经济开展呈现“高增长、高效益、低通胀的良好局面。年以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后获得了初步效果，经济运转总体上呈现出增长快、运转稳、质量高的开展格局，实现了十一五的良好开局。 年前三季度，国内消费总值到达亿元，同比增长.%，增幅比上年同期加快.个百分点。估计年中国GDP增长率为.%。宏观调控效果明显，经济运转情况良好。首先是国内消费总值增速高位回落。第二，工业消费增速

11、回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地防止了经济运转由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，防止了经济运转的猛烈动摇。这主要得益于这次宏观调控：一是多重用力。既注重货币政策，也运用了财政政策；既注重用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在运用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。二是边看边调。在月份出台的上调金融机构贷款基准利率根底上，又分别于月份和月份两次上调金融机构存款预备金率和存贷款利率。三是微量频调。在短短半年内，仅货币政策就动用了次，而每次调整的力度不大，存款预备金率上调.个

12、百分点，存贷款利率调整都在.个百分点。、年中国宏观经济预期中国经济即将实现延续第年两位数增长之时，年宏观经济政策大局已定。权威机构和专家普遍估计，年，中国经济将延续年的高位增长态势，增长率将坚持在%左右。 年月日至月日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，坚持和扩展经济开展的良好势头列为明年经济任务八项主要义务的首位，提出必需坚持宏观经济政策的延续性和稳定性，适时适度进展预调和微调，确保经济平稳较快开展。中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保年经济稳定、快速地增长。“稳成为中国明年宏观经济政策的突出特点。中央经济任务会议提出，做好明年经济任务，最重要的是坚持经济平稳较快开展，防

13、止出现大的起落。“将好放在快前，这是年中央经济任务会议的一大亮点，意味着中国经济开展思绪将更注重调整经济构造和转变增长方式，注重质量和效益。中国经济将步入一个更加注重科学开展的轨道。 第二节、全国房地产行业根本情况、宏观调控房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运转。年以来，房地产市场阅历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房构造是年中央政府调控房地产市场的主要目的。为了到达这一目的，加息、“国六条、“%、“限外等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策依次出台，调控从“宏观领域深化“微观层面。、价钱涨幅.、投资涨幅年-月，全国房地

14、产开发投资继续平稳增长，房地产开发投资.亿元，同比增长.%，增幅上升.个百分点。住宅房地产开发投资占.%，其中，经济适用房开发投资占.%。东、中、西部地域商品住宅开发完成投资同比增长分别为.%、.%、.%，其中，东部地域商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地域。年-月，全国完成购置土地面积.万，同比下降.%，同比去年增幅回落了.个百分点，低于商品房施工面积涨幅的.个百分点、新开工面积.个百分点。总体来看，年-月房地产市场正在朝着宏观调控的目的方向开展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、开工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升。.、价钱

15、涨幅.、房地产市场价钱涨幅情况纵观年中国房地产市场，房价可用“且调且涨四字来描画。年初，发改委和国家统计局发布调查数据，月份全国个大中城市房屋销售价钱同比上涨.%；二季度，全国个大中城市房屋销售价钱同比上涨.%；到了月份，全国个大中城市房屋销售价钱那么同比上涨.%，房价涨幅根本得到控制。房地产投资增速曾经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入继续、稳健开展的轨道。.、年上半年房价变化特点一、商品房价钱继续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价钱小幅下降。二、各类住宅价钱上涨较快，低价位住宅价钱涨幅较大。三、各地域房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。从年上半年的房价走势看，全国房

16、价上涨较快、涨幅较大，但在月末国家出台调整住房供应构造、稳定住房价钱的政策后，房价涨势有趋缓迹象。、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策.、加息央行上调金融机构贷款基准利率个基点，即其中年以上的商业房贷基准利率由原先的.%上调至.%；年以上公积金贷款由现行年利率.%调整为.%。央行当时表示，本次上调金融机构贷款利率是为了进一步稳定宏观调控成果，坚持国民经济继续、快速、协调、安康开展的良好势头，进一步发扬经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。点评：年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的景象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目

17、的，信贷的增长刺激了投资增长，进而推进了商品价钱上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开场。.、国六条时间：年月日主要内容：(一)、真实调整住房供应构造。重点开展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建立规划，对新建住房构造提出详细比例要求。(二) 、进一步发扬税收、信贷、土地政策的调理作用。严厉执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调理住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地运用监管，制止囤积土地行

18、为。(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)、进一步整顿和规范房地产市场次序。加强房地产开发建立全过程监管，制止擅自变卦工程、违规买卖、囤积房源和哄抬房价行为。(五)、加快城镇廉租住房制度建立，规范开展经济适用住房，积极开展住房二级市场和租赁市场，有步骤地处理低收入家庭的住房困难。(六)、完善房地产统计和信息披露制度，加强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的言论导向。点评：国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研讨促进房地产业安康开展的措施。会议以为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地域、各部

19、门做了大量任务，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本处理，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应构造不合理矛盾突出，房地产市场次序比较混乱。国六条拉开了年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指点方针。而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，阐明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是坚持继续、稳健的产业开展。.、国十五条时间：年月日主要内容：经济适用房建立目的月底前公布；以下住房须占工程总面积成以上；购房缺乏年转让须交营业税；空置年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于成；居住用地供应量成用于中低价位中小套型

20、；土地闲置年将被收回运用权；各地城市年内建立廉租住房制度。点评：国十五条涉及面广、力度大，被以为是国六条的细那么之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手买卖量的下降并且对房地产行业的开展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细那么对国六条和国十五条进展进一步的阐释，以后各地就国十五条所出台的细那么，以及各部委就国六条、国十五条所进展的进一步伐控，将年宏观调控的力度充分凸显出来。 .、预售时间：年月日主要内容：加强商品房预售答应管理。房地产开发企业获得预售答应证后，该当在日内开场销售商品房。未获得商品房预售答应证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以

21、认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种方式变相预售商品房。对房地产开发企业未获得预售答应证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。点评：建立部、开展改革委、工商总局结合发出的通知，进一步整顿规范了房地产买卖次序。可以有效抑制开发商的捂盘行为，对坚持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价钱有积极的作用。.、外资时间：年月日主要内容：规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和工程转让等程序；加强外商投资企业房地产开发运营管理，规范外商投资房地产企业在贷款

22、、结汇等方面的行为；严厉境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内任务、学习超越年的，可以购买符合实践需求的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。点评：在坚持对外开放方针的根底上，针对当前房地产市场的新情况，自创国际上多数国家的惯例，按照统筹国内开展和对外开放的原那么，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定开展具有积极意义。.、个税时间：年月日主要内容： 年月日后，个人将购买缺乏年的

23、住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超越年含年的普通住房对外销售，应持有关资料向地方税务部门恳求办理免征营业税的手续；从月日起，各地税局将在全国范围内一致强迫性征收二手房转让个人所得税，对于年之内转让二手住房征收盈利部分%的个人所得税。点评：该政策目的直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价钱的上涨程度，投资普通住宅年内曾经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进展投资，房价的上涨“推力被卸去了一部分。.、土地主要内容：进一步明确土地管理和耕地维护责任，真实保证被征地农民的长久生计，规范土地出让收支管理，调整建立用地有关税费政策，建立工业用

24、地出让最低价规范一致公布制度，制止擅自将农用地转为建立用地，强化对土地管理行为监视检查，严肃惩罚土地违法违规行为。财政部国土资源部、中国人民银行结合发布。为维护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。年月日起，新增建立用地土地有偿运用费规范将提高一倍，同时继续实行中央与地方：分成体制，相关收入专项用于根本农田建立和维护、土地整理、耕地开发。点评：与是继年出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次艰苦调整。新出台的土地政策着重处理当前土地管理和调控中存在的突出问题，以后的土地市场将会越来越规范。.、规划时间：年月日主要内容：套型建筑面积在以下的商品住房将占全市新审

25、批新开工商品住房总面积的%以上。点评：“住房构造调控细那么的出台，主旨在于从构造上处理供应比例，降低购房门槛，其目的是保证中低收入阶层的购房需求，此规划对新工程的设计、定位提出了更高的专业要求。.、稽查时间：年底主要内容：月日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂任务发出通知，要求全国国土部门深化开展自查自纠，搞好评价验收任务，对违规出让土地等进展纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的任务力度。点评：国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开场阐明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开场畅通。种种迹象阐明，

26、各部门在年底，曾经打出了稽查楼市违规的组合拳。、年房地产行业趋势.、加大对房地产市场的调控和管理力度展望年的政策走向，虽然政策调控的效果尚未充分得到表达，但作为稳定规范市场的政策，稳定价钱、规范市场、防止泡沫、促进开展依然将是政策出台的中心目的。因此，从当前的市场情况看，年在税收、金融、土地供应等方面依然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐渐上升的汇率预期，依然将是政策调控房地产市场的重点。应该说年的政策依然是影响市场走向的最大要素，而这种影响或将加强。年国家在继续发扬房地产业带动经济开展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。经过建立健

27、全廉租住房制度，改良规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房构造处理困难群众的住房问题等方法促进房地产市场安康开展。.、行业并购走向纵深化从企业层面调查年中国房地产行业，兼并收买仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同时成为并购整合的根本推进力。可以预见年房地产企业并购将会在年根底上得以延续并进一步的开展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强结合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进展土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与发掘，对不同资源的优化组合来到达双赢甚至多赢的最终目的。

28、.、城市经济圈开展将带动二三线城市市场成熟国内曾经构成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地域三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速开展时期，目的是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。根据年数据显示：珠江三角洲城市群的GDP约占全国的%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP总量的奉献率只需%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP的奉献率低个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的奉献率低个百分点，作为经济开展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未构成国家财富积聚的战略平台。因

29、此三大城市圈的开展潜力宏大，单纯依托中心城市的标杆作用略显缺乏，二三线城市的迅速开展才是提升城市集群竞争力宏大的后发力量。.、市场呼唤晋级的专业效力年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作才干和产品技术程度、市场类技术程度日益成为未来房地产市场竞争的重点。晋级中的房地产市场，将逐渐构成兴隆国家的产业链专业分化的方式，走向专业化分工协作的途径，从而构成众多的房地产专业效力产业链。当前的房地产市场开展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业效力提升的市场背景下，房地产工程品牌、质量开发将

30、成为市场的主流。第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况、年四川房地产市场呈现特点.、房地产市场的投资呈继续稳定增长 年以来，四川房地产业由于到位资金继续稳定增长，为房地产开发提供了重要保证。全省房地产开发投资增幅逐月上升，呈现低开高走态势。-月，四川房地产开发投资.亿元，同比增长.%。增幅比上月上升个百分点，但比去年同期回落.个百分点。在投资坚持稳定增长的同时，开发构造进一步优化。其中住宅投资.亿元，增长.%；办公楼投资.亿元，下降.%；商业营业用房投资.亿元，下降.%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场开展需求。同时，商品房销售情况依然较好。-月，全省共销售商品

31、房.万，增长%。其中住宅销售.万，增长.%。.、房地产开发规模继续扩展，施工及开工面积增长较快年-月，全省商品房施工面积达.万，同比增长.%。其中住宅施工面积.万，增长.%；商业营业用房施工面积.万，增长.%；办公楼施工面积.万，下降.%。全省房地产开发在建规模中新开工面积.万，同比增长.%。其中住宅新开工面积.万，增长.%，占全省新开工面积的.%。商品房供应情况较好，-月，全省商品房开工面积达.万，同比增长.%。其中住宅开工面积.万，增长.%。全省商品房开工面积中住宅占了.%。商品房施工及新开工面积添加，为后期房市供应提供了较充足的房源。.、商品房销售继续活泼年-月，全省商品房销售面积.万，

32、同比增长%。其中住宅销售面积.万，增长.%，占全省商品房销售面积的.%。在商品房销售中，现房销售.万，增长.%，其中住宅销售.万，增长.%；期房销售面积.万，增长.%，其中住宅销售.万，增长.%。各市、州商品房销售面积全面增长，其中增长%以上的地域有：凉山.%、雅安.%、宜宾.%、绵阳.%等个市、州。、年四川主要二级城市房地产开发投资增幅情况(数据统计截止时间:年月) 地域房地产投资额万元住宅万元房地产投资额比去年同期增长%住宅比去年同期增长%自贡市 . . 攀枝花市 . . 泸州市 . . 绵阳市 . . 南充市 -. . 遂宁市 . . 内江市 . . 乐山市 . . 眉山市 . . 宜宾

33、市 . . 广安市 . . 达州市 . . 资阳市 . . 点评：以上数据显示，南充的房地产开展的开发投资比去年同期增长不明显，在四川二级地市当中属于增幅不高的城市之一。二级城市房地产市场投资资金不同程度增长，意味着在今后四川二级房地产市场将存在宏大的市场供应量。二级城市房地产市场商品住宅销售面积大幅度上升，意味二级市场蕴藏宏大的住宅需求市场；二级城市房地产市场供应量添加，市场将面临猛烈的竞争，对开发商以及对产品质量、营销手法提出更高的要求。第二章、南充市宏观环境及房地产市场分析第一节、南充市宏观经济及城市开展规划概略、城市概略.、城市概略“南充这个位于天府之国东北部腹心地带的区域中心城市，自

34、古以来就以历史文化悠久、物产丰富、名人辈出而出名于世。南充位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，幅员面积.万平方公里，人口万，辖县市区。南充进几年不断按照“强化规划、构建骨架，完善功能、优化环境，全面运营、规范运作的总体思绪，强力推进大城市根底设备建立，不断优化人居环境，进一步促进了城市开展。“年建成大城市框架目的曾经实现，城市综合实力和开展后劲显著加强；目前南充城市建成区面积已添加到.平方公里，城市居住人口到达.万，平方公里的大城市框架初步构成。.、城市定位南充城市性质川东北地域的中心城市和交通讯息枢纽，以开展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市；将城市空间构造以江、城、山、田自然格局为根底

35、，沿嘉陵江水系开展的组团式城市；将城市笼统构造“一核一心、三环八轴、六园五带的轴心式构造方式；将城市开展方向明确为以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江开展。城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路及、号办公楼，人民公园广场、体育中心、大剧院、滨江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大桥等城市重点工程相继建成，总投资上亿元的青居电站、小龙门电航桥工程、嘉陵江三桥、绕城高速西段、光彩大市场等工程正逐渐建成设，博物馆、科技馆、图书馆、文化馆即将兴建。这些工程的实施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。.、交通以联接成渝、沟通周边的道路建立为重点，大力构建区域性交通网络。继成南高速公路通车后，南广安高速、南充绕城

36、高速公路东段通车，南充汽车客运站、南充港和高坪机场投入运用，城市的一环、二环、三环东段道路，政府新区道路等城市重点工程相继建成,南充城市由点及面的扩张效应和由面及点的吸纳功能不断加强。.、人口年年年年年上半年总人口万人.按照经省政府同意实施见年月日A版，赞同把南充市建立成为区域中心城市和现代化大城市。南充市确定的城市规划蓝图是，到年，城市用地规模.平方公里，城市人口万人；到年，用地规模平方公里，城市人口控制在万人以内。而如今南充城市居住人口到达.万，随着城市竞争力的进一步提升，到年开展到万人的目的实现的能够性较大。、经济环境.、GDP年 上半年GDP万元年上半年.月GDP增长率.%.%.%.%

37、.%点评：年在全国经济放量的背景下，南充经济总量上了一个大台阶，全市经济实力大幅提高，年、年上半年南充的GDP依然坚持高速增涨势头，整体经济开展势头良好，根据南充“十一五规划中“地域消费总值年均增长速度坚持在%以上，估计年的经济增长态势将坚持在%以上。.、社会消费品零售总额和储蓄存款年年年年年上半年社会消费品零售总额亿元. 零售总额逐年增长率%.储蓄存款亿元.储蓄存款增长率%.点评：社会消费品零售总额坚持逐年、稳步的高速增长；而储蓄增长那么迅猛提升，消费愿望有待进一步释放、蕴涵着宏大的消费潜力。.、商品住宅投资年份.月商品住宅完成投资额亿元.点评：商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，年“商品住宅

38、完成投资额上升幅度最大到达.%，而年前个月接近年的全年投资，表现出房地产企业对市场的自信心，同时也侧面反映出南充房地产市场的炽热、安康局面。.、城市人口人均消费才干年年年年年上半年居民人均可支配收入元居民人均可支配收入增长率%.职工平均工资元职工平均工资增长率%.点评：城市经济坚持高速增长，城镇居民人均可支配收入依然坚持增长势头但相对较慢，在消费实力的评价上需准确细分、谨慎对待。、房地产政策环境在南充“十一五规划中把“积极开展房地产业作为规划的重要目的之一。深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范开展住房消费信贷，多层次多渠道处理城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资

39、方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建立，促进城镇住宅建立产业化。强化城市建立规划导向功能，推行小康型住宅建立，提高住宅规划设计程度。全面实施物业管理招招标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五末，城镇人均住宅建筑面积到达。南充市房地产市场开展历史虽然不长，但随着年系列宏观调控的政策出台，其相关法律、法规正在逐渐完善，如网上备案系统开场启动、%的目的的严厉执行等相关宏观调控政策的落实等，南充的房地产市场已开场逐渐进入规范。南充市政府在年月日下发了，并在随后正式组织了相关会议，经过政策及言论措施来规范、检查南充房地产市场的违规行为。在此次会议之后，南充市房地产市场的销售违规情

40、况遭到了明显的改善。南充房地产政策环境将使整个产业安康、继续稳健地开展。、城市开展规划.、南充将建成特大城市提出：“促进攀枝花、绵阳、自贡、南充加快开展，有条件的向特大城市迈进。年月日，市委副书记、市长杜光辉在南渝经济协作工程推介会上提出：“要立足南充，经过借力成渝，早日把南充建成特大城市。南充正处于由中等城市向大城市开展的过渡阶段，南充将经过绕城高速公路建立，拉大城市骨架，扩展城市规模，增大城市容量；以市政府整体搬迁为契机，整合城市要素，拓展城市空间，带动城市扩张。届时，南充嘉陵江上将有座过江大桥，南充建成区面积将达平方公里，建成区居住人口超越万人，南充作为川东北中心城市的位置将更加稳定。.

41、、南充城市开展方向以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江开展。.、城市开展规划一核：城市中心以旧城商业区和高坪商业区共同组成一个拥江开展的商务区，是城市最重要的功能区和景观重心。一心：城市绿心以嘉陵江中坝为中心，构成以生态、休闲为一体的城市生态绿心。三环：城市内环顺庆滨江大道与玉领路构成，共公里；中环经过小龙电航桥、张爷庙大桥、江东大道等，加强个城区之间的联络，共公里；外环绕城东环、西环高速公路，共约公里。六轴：条东进轴涪江路、模范街至鹤鸣路，大东街至高坪东方大道，胜利路至松林大道；条南北拓展轴人民南北中路、滨江大道、江东大道等构成的交通干道。、南充市国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要“十一五

42、开展总体目的：按照市委提出的建立“川东北区域中心城市的要求，年地域消费总值在年的根底上翻一番。根本奠定川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中心和交通、通讯枢纽的区域位置；根本建成嘉陵江中游生态屏障。.、经济快速安康开展地域消费总值年均增长速度坚持在%以上，年全市地域消费总值到达亿元以上，人均消费总值到达元以上。经济构造进一步优化，三次产业的添加值比重由目前的：.：.调整到.：.：.，非农就业比重到达%以上。地方财政收入年均增长%以上。.、城镇化程度显著提高着力构建以市辖三区为中心、县城为主干和假设干小城镇为基点的城镇体系，创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家环

43、保模范城市和省级文明城市，使南充成为有特征、有档次、有文化、有影响力的现代化城市。城镇化程度由“十五末的.%，提高到.%。.、积极开展房地产业深化住房制度改革，完善住房公积金制度，规范开展住房消费信贷，多层次多渠道处理城市特困群体居住困难，加快农民拆迁还房步伐。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，吸引社会资金投入城市建立，促进城镇住宅建立产业化。强化城市建立规划导向功能，推行小康型住宅建立，提高住宅规划设计程度。全面实施物业管理招招标制度和企业资质动态管理，规范物业管理行为。到“十一五末，城镇人均住宅建筑面积到达。.、加快城市根底设备建立完善区域中心城市功能，美化城市环境，提升城市笼统。完

44、成城市二环线和小龙电航桥、上中坝、朱凤寺大桥等重点工程建立，构建顺庆、高坪、嘉陵三区间的快速通道，构成方便快捷城市交通网络。强化城市道路的建立与改造，大力开展公共交通。加快城市地下管网、城市防洪堤、污水和渣滓处置等环保设备建立。加快市政新区的配套建立，完善给排水、电网、供气、公共消防、通讯等设备。加快文化馆、图书馆、科技馆、体育场馆、博物馆等公共设备建立。扩展城市绿化面积，改善城市生态环境。搞好城市规划与土地利用规划的修编、衔接，加快工业集中区根底设备建立，调整用地规划，为产业开展发明条件。.、优化城镇构造按照合理规划、特征鲜明、功能互补的原那么，构建中心城市、中小城市和建制镇在内的城镇体系，

45、昌盛城镇经济，添加就业容量。加快南充中心城市建立。大幅度提高综合经济实力，加强辐射和带动作用，推进城市人口向万规模开展，成为川东北城市群的主要依托城市。科学规划区域内的经济中心、产业聚集区、根底设备网络、绿地系统、自然维护区、待开发的保管地域，建立生态良好、创业条件优良、适宜居住的特大城市，为实现“四中心、两枢纽奠定坚实根底。加快县城建立。第二节、南充市年房地产市场开展特征、三区房地产市场情况.、不同物业供销情况.、住宅供销情况项 目住宅供应面积万住宅销售面积万住宅销售金额万元顺庆区.嘉陵区.高坪区.合 计 =SUM(ABOVE) =SUM(ABOVE) . =SUM(ABOVE) .南充年住

46、宅供应面积到达了万，而销售到达了 =SUM(ABOVE) .万，销售率到达.%，销售势头非常好，住宅供求比较平衡。其中年电梯公寓的供应量见下表：案名建筑面积地中海蓝.万瑞露嘉都约.万望泰雅居.万锦绣江山.万水天丽景.万现代名门.万浪高凯跃.万玉带明珠.万总计.万在年住宅供应中，电梯公寓的比重占到.%，而推出的电梯公寓销售情况均较好，根据调查除新开盘的工程望泰雅居销售达%外，其他电梯公寓销售率均超越%。.、非住宅供销情况项 目非住宅供应面积非住宅销售面积非住宅销售金额顺庆区万.万.万元嘉陵区.万含光彩大市场.万.万元高坪区.万.万.万元合 计.在年非住宅供应中，供应量高达.万，而销售量仅为.万,

47、其一年的空置量到达.万、比例到达了推出量.%，分析年南充办公物业开发极少，侧面反映出商业的空置面积较大，未来商业物业的开发需求谨慎对待。.、不同方位住宅供销情况项 目住宅供应面积万住宅销售面积万供销比例顺庆区.%嘉陵区.%高坪区.%合 计 =SUM(ABOVE) =SUM(ABOVE) .%三区供应面积比例三区销售面积比例在年住宅供销中，顺庆区为最高、其供应量达%、销售比例达%；其次为嘉陵区、其供应量达%、销售比例达%；高坪区为最弱、其供应量为%、销售比例为%。、三区房地产价钱情况.、均价增长情况.、市辖三区商品房销售面积、销售总价、销售均价统计表区域销售面积(单位:万)销售总价(单位:万元)

48、均价(单位: 元/)年年年年年年年年年顺庆区.嘉陵区.高坪区.合计 =SUM(ABOVE) . =SUM(ABOVE) . =SUM(ABOVE) . =SUM(ABOVE) =SUM(ABOVE) .、市辖三区住宅均价走势图区域销售面积(单位:万)销售总价(单位:万元)均价(单位: 元/)年年年年年年顺庆、嘉陵、高坪区.点评：南充市区住宅均价仅为元/，而同为省内二级城市的雅安年-月的住宅销售均价都到达元/、绵阳住宅销售均价到达元/，攀枝花住房全市成交均价更是高达元/，阐明南充的房地产价钱还有较大的上升空间、前景喜人。.、非住宅价钱变动情况区域销售面积(单位:万)销售总价(单位:万元)均价(单

49、位: 元/)年年年年年年顺庆、嘉陵、高坪区.南充非住宅均价不高，结合其商业的空置面积大的市场信息，新开发的房地产工程的商业应控制体量。、消费者购买特征分析.、购买总量需求分析年统计南充三区常住人口为.万人，现有人均居住面积为.；按照建立部公布的年全面建立小康社会居住的目的中“城镇人均居住进驻面积这一目的，南充在年到达万人、大城市的开展目的，按照前述目的计算，-年南充市区需求的住房总面积为-.=.万，年均需求的住房面积为.=.万，根据南充三区年商品房销售面积为.万，年住宅销售面积为.万，年住宅销售面积为.万的市场数据结合宏观经济开展趋势分析，年南充住宅需求面积估计与年的需求量差别不会太大。.、购

50、买者年龄构成根据对南充锦绣北湖、滨江名城、格兰春天、海山半岛花园、凯旋帝景等大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，南充购买者的年龄分布如下：年龄段岁以下岁岁岁岁以上备注客户数量(个)有效统计客户数为位不同年龄客户比例.%.%.%.%.%点评：南充购买者年龄段主要集中在-岁其比例占到.%，是购房的绝对主力年龄段；其中-岁的年轻购买者比例占到.%。.、购买者区域比重分析地 区顺庆区嘉陵区高坪区周边区县其它地域备注客户数量有效统计客户数为位不同地区比例.%.%.%.%.%点评：南充客户以顺庆区为绝对主力，其比例到达.%，其次外地客户的购买比例到达了.%；分析成都外地客户的购房比例超越%，随着南充大城市

51、构架的构成、将会吸引更多的外地人在南充置业，在工程的开发中应注不测地人在购买比重并进展针对性的营销战略拟订。.、付款方式分析付款方式一次性付款银行按揭付款备注客户数量(户)有效统计客户数为位不同付款方式比例%点评：南充一次性付款与银行按揭的比例到达了：，为以后工程营销过程中的针对付款方式的战略提供了数据根底。、开展趋势分析.、房地产开发趋势南充市房地产市场近年来开展势头迅猛，呈现出以下特点：.、投资力度不断加大、投资自信心高涨。南充房地产业曾经成为南充市的投资重点、消费热点、重要税源和龙头产业，其支柱产业位置得以凸显，年房地产业投资占固定资产投资总额的.%。商品住宅完成投资额呈逐年上升趋势，年

52、“商品住宅完成投资额为.亿元比年的.亿元上升了.%，而年前个月投资就到达.亿元接近年的全年投资，表现出房地产企业对市场的自信心，而土地价钱翻番的增长从侧面反映出南充房地产市场的炽热、安康开展局面。.、开发商程度提高很快。全市具有资质的房地产开发企业已开展到多家，注册资金.亿元。南充大城市的构架完成后，经济的进一步开展同时吸引外来资金进入南充。年开场南充的开发操盘程度有了明显的提升，出现了滨江名城、天地山水、格兰春天、地中海蓝、都市水乡等高质量楼盘，其市场的开发运作水准已到达了一定的专业高度，市场正逐渐完善。.、开场注重市场研讨与细分，产品差别化特点开场呈现。年以前南充大部分已开发工程由于对市场

53、研讨的深度不够，呈现出相对盲目及混乱的开发情况，产品的设计、环境和配套的建立程度不高且同质化严重，呵斥产品的竞争加剧，空置率高；年以后开场注重市场研讨与细分、涌现出了一批具有差别性的高质量楼盘并遭到市场的追捧。.、品牌开发与规模开发的时代曾经降临。随着本地部分开发商认识的提高、外地开发商的进入，以及经过对专业营销公司、广告公司、知名设计院、物管公司的引进，开发工程在产品、营销运作、包装与推行等方面有了质的飞跃，南充房地产市场曾经步入品牌竞争的综合素质竞争的时代。.、房地产板块开展趋势.、分区域特征及开展趋势顺庆区版块：开发环境、居住环境相对成熟，南充高质量、高价住宅相对集中的区域，消费者认同度

54、最高，不断是开发的热点区域；高质量开发、高价位楼盘成为此版块的开发主流方向。嘉陵区版块：开发环境、居住环境的成熟度比较顺庆区版块而言较为次之，中档次楼盘的市场接受度较高，但随着年及以前大批工程的开发，土地资源相对有限、开展空间不大，未来是继续性的房地产开发区域。高坪区版块：开发环境、居住环境的成熟度为三区中最弱版块，但其土地升值最快，随着近期三桥的开通,其宏大开展潜力将在近、年内得以表现出来，此版块是最具潜力的开展区域。.、分方位特征及开展趋势东：嘉陵江以东：土地升值最快，前阶段主要受限于道路与大桥建立，但随着近期三桥的开通,其宏大开展潜力将在近、年内得以表现出来，是最具潜力的开展区域。南：嘉

55、陵区：中档次楼盘的市场接受度较高，但随着年及以前大批工程的开发，土地资源相对有限、开展空间不大，是继续性的开发区域；南门坝：是、年最热点的区域，得益于滨江公园的建筑与西河的整治，新开发的工程均以高档为主、市场接受度较高，依然是近年内的城市最热点开发区域之一。西：以西山为代表，开发环境、居住环境均比较成熟，但土地资源比较稀少，是延续性的开发区域；北：政府新区：随着政府新区的开发、以及城市土地的稀缺，本区域即将成为未来的关注的重点、房产开发的热点区域；中：市中心区域：土地稀缺，土地本钱高，最受消费者关注、但又是高价钱竞争的白热化区域，其开发以小规模、高价钱的电梯公寓为主，近年内是开发的热点区域之一

56、。.、房价会继续平缓上涨预测中国经济CDP的增长率将坚持在%左右，根据南充十一五规划中“地域消费总值年均增长速度坚持在%以上，上述数据反映出南充整体经济将继续坚持高速开展；一系列房地产宏观调控政策的终极目的是保证房地产继续、稳健地开展，从南充土地拍卖价钱翻番的地价情况、南充市区商品房均价不到元/的房价情况研讨同为省内二级城市的雅安年-月的住宅销售均价都到达元/、绵阳住宅销售均价到达元/，攀枝花住房全市成交均价更是高达元/，结合南充的居民收入程度及消费支出增长速度低于南充经济开展速度的综合情况分析，南充房地产市场也将随着地域整体经济的开展而开展、价钱还有较大的上升空间、未来房价将会坚持稳健、平缓

57、地上涨趋势。第三章、南充市中高档住宅市场分析第一节、供应市场情况、产品形状供应分析工程楼盘称号楼盘数量多层楼盘顺庆区：滨江名城-期、天地山水、格兰春天、明宇帝壹家、龙吟水郡、香槟小镇、城市印象、上城家园嘉陵区：地中海蓝、海山半岛花园、逸水兰庭、满庭芳、柏林美墅、水慕清华高坪区：上上城、水映兰庭、金水岸电梯公寓顺庆区：滨江名城期、锦绣北湖、北湖盛景、凯旋帝景、香榭春天期、塞纳印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凯悦嘉陵区：地中海蓝、上城领地在南充的中高档工程中，年上半年及以前主要以多层为主的产品形状，从年下半年电梯公寓产品形状开场大规模进入市场，其比例占到了%；分析电梯公寓的开发区域主要集中

58、在顺庆区、而嘉陵区很少、高坪区没有的分布情况，结合顺庆区城区的土地供应稀少情况分析，电梯公寓将逐渐成为主城区的主流产品开发形状。、面积及户型供应情况面积区间以下-以上套数根据抽样对南充个代表性中高档楼盘、合计套房屋面积比例的调查分析，目前南充市场上，大中户型的供应量较大，其中以上的户型比例占到了%、为市场的第一主力户型区间；而-户型比例为%、-户型比例为%，为市场的第二主力户型区间；而以下户型的比例仅为%，市场供应的比例较小。第二节、多层中高档住宅工程分析、多层中高档工程简析工程称号开发商工程位置所属区域经济技术目的户型面积分布开盘价钱如今价钱开盘时间销售进度销售优惠配套物业公司物业费元/月/

59、滨江名城、期 宏凌实业滨江中路四段号顺庆区多层：约电梯：.商业：.容积率：.建筑密度：.车位：期地下个产品类型：多层/花园洋房总套数 套以下 . % 套以下 . % 套以下 . % 套以上 . % 套起价：最高价：均价：起价：最高价：均价：期：.期：.期：%期：%期：一次性%、按揭.%期：一次性%、按揭%、分期%期：一次性%、按揭%、分期%羽毛球场、篮球场、游泳池、休闲会所盛华堂住宅.，商业 .天 地山 水文迪房地产西山脚下.彩虹桥畔顺庆区总建面：住宅：容积率：.绿化率：.建筑密度：.车位： 个产品类型：多层/花园洋房/联排别墅总套数 期套以下 . ( 套)以下 . ( 套以下 .% ( 套)

60、以上 .%( 套起价：多层花园洋房联排起价：多层花园洋房.%期：一次性%、分期%、按揭.%期：一次性%、分期无、按揭无游泳池、篮球场、会所盛华堂多层.、花洋.、叠拼.、联排.最高价：多层花园洋房联排最高价：多层花园洋房均价：多层花园洋房均价：多层花园洋房联排格兰春天宏凌实业顺庆区玉领路南段顺庆区总建面：多万住宅：万商业：容积率：.绿化率：.%建筑密度：.% 车位：个产品类型：多层/花园洋房总套数 套以下 . % 套以下. %套以下. %套以上.%套起价：多最高价：均价：起价：最高价：均价：.%左右一次性%、按揭.%游泳池、会所、篮球场、超市盛华堂.香榭春天期延安路号总建面：.万住宅：万商业：地