精选安居工程-保障房建设

1、精选安居工程保障房建设安居工程保障房建设 曹潆艺 金融五班 js0845503 边 雯 金融五班 js0845502 吕旭圆 金融五班 js0846314 羊 惠 金融六班 js0846323 魏亚峰 金融七班 js0845719安居工程保障房建设一、什么是保障房1、国际定义：世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋-公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用，也包括无偿提供土地补贴费用等方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的是居住权利的保障。 私屋-那么为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。是

2、私人支付全部土地使用本钱与建筑本钱的财产权利。 2、中国的保障房定义中国实行的是土地有偿出让制度。一条划分保障与非保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让还是划拨。出让土地中的商品房不管有什么样的差异与限制都是私有财产的局部。是个财产权利与实体财产的结合，是一种财富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对私人或法人财产权的一种保护。 只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。住房保障性质的最根本特征-购置经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨那么是政府的买单局部或财产收入的转移局部。二、保障房的意义1、改善城市低收入居民的居住条件，是重

3、要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会开展的顺时应势之举。 2、加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造根底设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。 3、加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造

4、、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。三、保障房的资金问题关于保障房的资金缺口，如今媒体有各种各样的说法。有言5000亿，也有言4000亿，但据来自官方的估算，今年待建的1000万套保障房的资金缺口实际可能只有不到2000亿元，而这2000亿元，那么可以依靠银行信贷和其他融资手段取得。 在此番调控之前，保障房的资金问题确实是推进保障房建设的主要问题，这主要是因为国家每项资金均有专向用途，而保障房没有固定的资金来源。后来，这一问题通过规定土地出让金、住房公积金的局部必须用于保障房建设，而得到一定程度的解决，但资金

5、缺口依旧很大。 不过，在中央在此次调控中将保障房建设作为房地产调控的主要方针之后，保障房建设在某种程度上得到了地方政府真心的支持，而这种支持并非完全因于政治。因为，在住宅市场严厉调控和强制拆迁受到严格限制之后，保障房建设不仅有利可图，而且还是地方政府拆改、融资的重要手段。有保障房之名即可在很多方面开绿灯。 保障性住房三种类型：第一类是以经济适用房等为名解决公务员的福利分房和城市拆迁问题，如据统计，北京真正面向市场，提供给中低收入的经济适用房不到保障房总数量的5%，大局部所谓经济适用房都是在各大部委，政府机构或事业单位分配完毕了。此类保障房，政府很有动力。 第二类是属于能够买卖，收回本钱，甚至盈

6、利的保障房，即可以出售的保障房，如限价房，经济适用房等。甚至包括一局部廉租房，因为廉租房如果位置较佳，其底商局部是可以出售的。 此类保障房最高收益甚至可达20%以上。因为土地不计本钱。这一类保障房目前很多大型国企央企都希望介入，但是，地方政府也认识到其有利可图，宁愿自己来建。 第三类可能确属赔本买卖，如棚户区改造或廉租房建设，这也正是存在资金缺口的局部。此类保障房是政府最希望开发商买单的，买单的交换条件有可能是具有交换价值的土地，因为，保障房目前确实是能够为政府推进拆迁的有效途径。 看看保障房都是什么房 1、廉租住房。保障对象为家庭年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭，廉

7、租保障采取租赁补贴与实物配租相结合的保障方式，对符合条件的申请家庭实行应保尽保。租赁补贴标准为9-14元平方米。 2、经济适用住房。保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭。经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供给的原那么，由政府统一组织实施。经济适用住房实行政府指导价。 3、限价商品住房。用于解决家庭年收入7万元以下，不属经济适用住房保障对象，且无力购置普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品住房销售价格实行政府定价，原那么上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。4、拆迁安置房。是政府进行城市道路建设和其他公共设施

8、建设工程时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设开展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。5、公共租赁住房。保障对象为中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员。我市公共租赁住房根据保障对象根本住房需求确定建设规模，实行按需建设、应保尽保。公共租赁住房租金标准原那么上按照市场租金的70%-80%确定。 四、保障性住房开发对房企是重大机遇不是鸡肋下列图是房企在建保障房工程一览注：标红为央企房企保障房工程局部北京住总集团有限责任公司北京：翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄

9、 北京建工集团北京：百子湾1号工程、翠谷玉景、宋家庄小区、郭庄子保障房、吴家场保障房 北京首都开发控股(集团)有限公司北京：天通苑、回龙观 首开康乃馨园 保利房地产集团股份有限公司广州保利西子湾双限房、北京朝阳区常营乡居住、北京保利嘉园 中国海外开展有限公司广州中海金沙馨园、青岛清江路保障性住房 中国中信集团公司中信悦海苑 中信新城中国铁道建筑总公司青秀雅苑 中国铁建长阳国际城中粮集团有限公司祥云东方苑中国水利水电建设集团公司美立方家园配建局部保障房、昌平工程 中国建筑工程总公司中建雅颂居;中建丰泽居;重庆合川区还迁安置房和公共租赁房工程BT工程招商局集团有限公司溪城家园;深圳澜园万科企业股份

10、有限公司红狮家园;龙华保障性住房工程上海绿地集团长兴岛配套商品房基地;绿地新江桥城广州富力地产股份有限公司金沙洲保障房工程龙湖地产有限公司龙湖大方居；香堤溪岸家园金地(集团)股份有限公司龙华扩展区0009地块保障性住房远洋地产有限公司远洋润园;远洋沁山水上品公租房北京金隅股份有限公司朝新嘉园;康惠园;金隅花石苑;金隅嘉和园;美和园;常营丽景园上海城开(集团)有限公司上海晶城北京城建集团有限责任公司西悦欣居 定福家园宝龙地产控股有限公司宝龙工业城保障房中国冶金科工集团有限公司鞍山市达道湾保障性住房工程工程华润置地有限公司北京门头沟的保障房工程中国中煤能源集团有限公司安厦花园华侨城集团公司首地容御

11、花园中国房地产开发集团公司乐城1、参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：第一：是在市场营销方面，由于政府回购，所以不用担忧销路，此外，也不必像商品房那样产生营销和广告费用； 第二：是在建设资金方面，在当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然可以得到银行的优先授信； 第三，由于保障性住房户型单一，面积较小，在设计、施工、管理和个性化需求方面也都相对容易。2、保障性住房央企捷足先登。5月3日，国资委下发一那么通知，要求央企参建保障房。在这份名为?关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知?的文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保

12、障性住房开发建设，发挥中央企业的骨干和带头作用。3、保障房外表微利实那么名利双收。央企在保障房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的13%。目前16家以房地产为主业的央企中，中冶科工、保利等企业都已涉足保障房建设。国资委要求，央企当中，参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企，另外5家“保存房地产业务但受到限制的央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。其他央企不得开发建设保障房。目前的资料显示，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作最大。根据中冶年报，公司2023年新增保障性住房工程24个，总投资为257亿元，总建筑

13、面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。 尽管，保障性住房由于受到价格限制，企业获利相对较低。利润大约在3%左右。但与此同时，由于是政府主导，风险也较小，经过多年参建保障性住房，好多企业已经成功摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，未来保障性住房仍是主要方向，将占企业60%以上产品份额。另一家大规模参建的央企是中国建筑。公司2023年年报显示，截至2023年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工工程总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。尽管参建保障性住房

14、盈利较难，保利表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房工程，方案在2023年新增保障性住房工程5个以上。目前保利地产的保障性住房工程共有3个，建筑面积84万平方米。4、从公平角度和市场份额角度强烈建议：民企应该积极参与保障房建设。“国资委仅仅强调央企参与，这对于民企来说是不公平的。我认为，在如此大的市场供给下，失去了参建保障性住房的权利，就等于失去了在房地产领域的话语权。数据显示：5月4日，北京市国土局公布了今年第一批住宅、商服、工业用地方案供给的地块，首次提前公布年内供给的具体地块。其中，保障性住房的供地量到达了创纪录的1600公顷，超出年度保障房供地方案270

15、公顷，占到了首批住宅用地的65%。这是一组让人吃惊的数字，保障性住房供地首次超过商品房，按照房地产一年半到两年的建设周期估算，两年后，北京市场上供给的保障性住房将超过商品房。据了解，北京国企住总集团已建设保障性住房400多万平方米，作为一家大型国企，眼下住总有五六块自有土地已经进入保障房建设申报阶段，2023年全年住总在京津两地将开发150万平方米左右的保障房。覆盖保障房建设上下游每个环节，设计、开发、物流、物业管理等，尽管每个环节利润只有2%到3%，但从全产业链综合来看，住总还是可以通过保障房建设获得10%的利润。拉长产业链保证企业能够获得稳定的收益，同时也锻炼了队伍。“保障房不可能不挣钱，

16、只是挣得少了，可能对于开发商来说不是肥肉是瘦肉。我曾经形象地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，都会是瘦肉，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。五、2023保障房建设新局面2023年，“十二五开局之年。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居的目标，是党中央、国务院作出的重大决策,堪称中国公共福利保障制度建设中的历史性大手笔。2023年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，而按着方案，“十二五期间将建设3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率到达20%。住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处

17、分的“军令状。2023年5月，国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布?关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知?，要求大型品牌房地产企业尤其是央企，积极投身于保障房建设，至此中国房地产市场结构面临深刻调整已成为业界共识，民生地产已成为中国房地产行业关键词。2023年，中央安排建设各类保障房1000万套，但反应显示，各地政府对完成规划动力缺乏，完全落实难度大。2023年，保障性 HYPERLINK /view/3987349.htm t _blank 住房建设规划为580万套。新华社此前曾在报道中表示，580万套保障房的开工任务已全部完成。六、各地方应对措施上海北京北京今年保障房供地达160

18、0公顷创历史最高，北京市国土局公布了今年第一批住宅、商服、工业用地方案供给的地块，这是北京首次提前公布具体供给地块。在第一批供给地块中，保障性住房的供地量到达了1600公顷，超出年度保障房供地方案近300公顷。 第一批供地占全年方案九成，保障房供地超过全年方案，“限价商品房地块试点推广。广州广州今年投118亿建保障房 国土局长称要借鉴汶川新建保障房超四成位于中心六区保障房“不差钱将建立融资平台广州保障房建设“不差钱，将“多条腿走路： 首先，继续加大财政投入。今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，并将土地出让溢价局部按比例返还用于保障房建设。采取“竞地价、竞配建的土地拍卖

19、方式，间接加大保障房建设投入。 广州还将制定各种鼓励措施，鼓励社会力量参与保障房建设，如允许企业(单位)自建保障房、在商品住宅工程中配建保障房、允许企业(单位)利用集体建设用地建设保障房等。 此外，广州将建立保障性住房投融资平台；允许符合条件的保障性住房投融资主体申请贷款或发行企业债券，专项用于公共租赁住房建设；鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款，重点支持公共租赁住房建设。 居民收入信息共享防骗购保障房居民可望“在家门口就业 深圳七、保障房真的能保障我们的住房吗？房建设出现的问题保障房建设工程中频频出现“质量门：当保障房建设被视为“民生工程而迅速进入建设高潮，一连串质量问题也频频

20、暴露。北京曾发生一起保障房在建工程因设计、质量不合格而被勒令撤除事件，一时间，保障房“低本钱导致“低质量的质疑声不绝于耳，那些承接保障房工程的开发商与施工方、材料提供商也因此陷入了“数米下锅的为难境地。例子：1、2023年，北京首个限价房工程海淀区西三旗瑞旗家园就被指阳台墙体酥脆，混凝土质量不合格，网友戏称为“墙脆脆。据建设方住总集团事后调查表示，事因是个别工人未按混凝土的配合比例要求进行搅拌，导致阳台分户板的混凝土强度缺乏。2、远在内蒙古包头的保障房工程近日也被曝出质量问题。该市最大的棚户区改造工程“民馨家园被反映500多户住宅遭遇“墙脆脆，451户住宅存在墙面、塑钢窗等建筑、设施质量问题。

21、3、广州首个限价房工程保利西子湾也因质量未达标准，被广州市白云区建设工程质量平安监督站拒发?房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案表?。同时被被购房者以“房屋质量问题为由告上了法庭。廉租房不“宜居，廉租房不“廉，廉租房被弃。目前我国包括经适房、两限房等在内的保障性住房建设存在的最大问题就是公共效劳配套设施不完善，如，北京的经适房多位于城边地带和郊县。一些地方的经适房与廉租房，其交通便利与生活配套都存在诸多问题，由此增加了居住者的生活本钱，甚至可能造成教育、医疗等方面的不均衡，一些地方出现了廉租房被弃的现象。如，广州金沙洲廉租房社区，户型合理，但是不少特困户还是选择了放弃租住。统计显示，仅该

22、社区就有800多户没有入住。之所以出现这种情况，显然与当初政府部门在廉租房规划方面的某种失当，而后来又未能完善相关根底设施有关。一些地方停建经济适用房。近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，一改正去重经济适用房、轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。(12月10日?21世纪经济报道?) 如此，低收入者就面临着两个层面的权利打折：一是既有的两房保障的可选择权变成了无可选择的一种权利；二是低收入者假设要买房，只能被动接受购置商品房。对于低收入者而言，购置商品

23、房是难以承受之重。以货币配租替代实物配租。保障性住房大致有两种形式，即实物配租和货币配租。当前，我国许多地方未建廉租房，尚不具备实行货币配租的条件。但是，一些地方政府采取发放补贴的方式，让住房困难户去市场上租房，而不是大力建设保障性住房，有悖于中央强调的“加快廉租住房建设，加大实物配租力度的要求。障性住房工程被倒卖。有些地方，政府指定或委托的专门承当廉租房及经济适用房建设的一些国有单位，以廉租房或经济适用房名义立项获准后，转手倒卖给房地产开发企业，双方合谋“借地生财，赚取高额利润。八、保障房建设应对措施政府与市场博弈后保障民生的必然举措面对民众的住房需求，商品房价格的“高烧不退一次次考验着政府

24、的执政能力与执政智慧。房产商根本没有义务担负起保障民生的重任，因为从一开始，政府希望解决民生的诉求与房地产开发商希望攫取利益的价值取向便背道而驰了。因此，市场竞争之外，政府建设并限价的保障房理所当然的成为政府保障民生的重要途径。 政府隐隐作痛的“高房价其实应当更加清晰的表述为：“高商品房价。商品房，顾名思义，是一件商品。它是“经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售，可以自定价格出售的产权房。，商品房市场进行流通的必然属性决定了它的价格不会由政府规定，而受社会供求制约。 外表上政府对商品房的管制行为，实际上进行的是政府与市场的博弈。对房地产行业进行干预，政府不仅高估了

25、自己，也低估了市场孕育行业的能力。因为政府虽然可以调控市场，但无法操控市场。房地产行业作为市场孕育的结果，借助政府强制力深入行业内部对炒房者和开发商投机进行的宏观调控，成果的蹩脚在所难免。 如果政府死死抓住商品房不放，房价悬空而立上下不能，那场面一定是极其为难的。而保障房建设成功绕过这一难题，既有效躲避了市场单纯逐利的倾向，又有效解决了民众的住房问题。 社会保障房由政府投资兴建或收购，限定建设标准、供给对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房，其主要的是满足中低收入家庭住房需求。其中，保障房与商品房相比最重要的特点是限定销售价格。在保障房建设中，政府角色将实现最初对“市场干预到“

26、集中自身力量办大事的华美转变。 禁止保障房按市场规那么流通，让保障房成为名副其实的“限价房，是重中之重。如此，一方面缓解当前商品房供给缺乏的现状，以实际行动平抑了房价；另一方面，政府绕道市场竞争，防止了政府与市场的“硬碰硬的较量，而政府的“不战而屈人之兵，既保障了民众的根本住房问题，又表达了政府高明的市场调控策略。从房产角度讲，保障房是政府与市场博弈后保障民生的必然举措。住宅产业化是完成保障房建设任务的关键举措住宅产业化是运用新技术、新材料、新工艺、新设备，通过设计标准化、构件部品化、部品生产工厂化、现场施工装配化，以工业化的方式生产住宅，大幅度提高劳动生产率，全面提升住宅质量，实现节能、节水

27、、节材、节地和环保，降低住宅生产和使用的全寿命周期本钱。其优点主要表达在： 缩短工期。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下，建筑工人产量仅为28平方米/人年左右，兴旺国家可达150平方米/人年左右。采用现代化的生产方式，将大大提高住宅建设的速度，工期至少能缩短三分之一。 降低本钱。住宅产业化是以模块化为根底的大规模定制生产，通俗地说就像造汽车那样造房子，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，表达规模化和工业化的优势，可以大量减少人工本钱，形成规模以后工程工程综合造价节省15%以上，按照“十二五期间3600万套、总投资

28、5万亿元匡算，可节省投资7500亿元。 提升品质。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，能够保证部件生产的同质化，防止构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存在平安隐患等传统施工方式存在的通病，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高住宅的品质。据住房和城乡建设部有关资料，我国建筑的平均寿命不到30年，兴旺国家一般在100年以上。从最近日本发生的地震来看，产业化方式建设的建筑也较好地经受了9级大地震的严峻考验。 生态环保。住宅产业化通过采用工业化生产方式，节能、节材、节水和减排方面效益显著。预制率到达90%以

29、上，施工现场模板用量减少85%以上，脚手架用量减少50%以上，钢材节约2%，混凝土节约7%，节电10%以上，节水40%以上，建筑垃圾减少91%。同时可以有效改善施工环境，最大限度减少对周边环境的影响。 低碳减排。据统计，我国建材生产、房屋建造和运营能耗占全国总能耗的40%左右。根据联合国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2023年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。按保障性住房每套50平方米计，“十二五时期建设保障性住房18亿平方米，假设采用产业化方式建造和运营，可以减少约2亿吨的二氧化碳排放量。3、是各地应根据实际加大规划力度，合理布局保障性住房，并不断完善保障性住房配套设施，以减少低收入群体的居住本钱。4、由社会的中产以上阶层和低收入阶层混合居住的社区，更好地利用城市有限资源解决城市低收入人群住房，并到达新的社会资源的平衡。5、建建设、运营保障性住房的专门机构。目前，我国政府