地产+商业：产业升级转型时期的管控咨询服务

1、地产商业产业升级转型时期的管控咨询服务多重因素推动房企布局商业地产外部驱动因素外部大环境的变化成为推动房企积极布局商业地产的催化剂政策调控下推动房企发力租赁市场产业升级转型时期的管控咨询服务3在“房住不炒”的大环境下，限购、限贷、限价、限售、限商等一系列政策调控下，住宅地产的销售增速呈下滑趋势，而“租购并举”的政策导向进一步推动传统房地产企业从重售轻租转向出售与自持运营并行模式。根据公开信息统计，2019年销售业绩前20的房地产企业中约九成涉足租赁业务。新零售行业升级中衍生新机遇在互联网及大数据趋势推动下，新零售行业不断升级转型，传统的“核心地段+高租金”商业地产运营模式不再是单一价值决定因素

2、，消费群体聚集的社区商业、新城市商圈越来越受青睐，而传统房企在业主大数据内生驱动因素稳定的租金收益、现金流增强房企的抗压能力，成为地产升级的内生性动力剂稳定的租金收益、持续的现金流增强房企抗压能力传统的住宅地产开发的盈利模式、利润点较为单一，多数房企通过拿地、开发建设、销售的方式实现资金周转、获得销售利润，这种高速度开发、资金快速周转的盈利方式受调控政策风险影响较大，如若政策性限购、限贷等因素减缓销售速度，将增大公司的资金链断裂风险。通过持有型商业物业的运营，能够使房企在住宅销售增速下滑时，仍然能够通过稳定的租金收益、持续的现金流助力公司稳健经营，增强抗风险能力。战略转型升级需求，提升综合实力

3、产业升级转型时期的管控咨询服务3近几年住宅地产的投资额增速保持高位增长，然而其销售额的增速渐缓，同时一二线土地资源愈发稀缺，可供开发销售的住宅地产有限，转型升级、布局多元化业态，丰富盈利模式及利润增长点的需求应运而生。传统房企在客户大数据积累、社区业主流量，以及丰富的商业物业资源等方面对于其布局商业地产开发运营、培育优质商业地产提供了充分的竞争优势，而优质商业资产的保值增值能力能够缓解房地产企业的融资压力，拓宽其融资渠道，增加资金流来源、优化公司资本结构。地产商业模式挑战丛生房企从传统地产向商业地产的深入，给房企带来了业务机遇，亦对传统房地产开发企业带来了一系列的管控难点及挑战。传统地产开发与

4、商业地产存在一定的行业跨度，部分房企在涉足或深入商业地产布局时，仍继续沿用住宅地产开发相对“粗放式”的管控模式及理念、对商业地产领域关键风险的把控、组织架构与授权的设置、制度体系、绩效考核的设计等都存在一系列的问题，以下是部分举例：组织架构与授权商业地产运营模式及价值链与传统地产开发差异较大，对各个职能部门在管理理念、职责分工、权责界面方面的考虑亦会有很大区别，组织架构与授权若未能与商业运营理念及经营目标相匹配，可能导致权责不清、工作交界面模糊、效率低下。绩效考核机制传统地产开发通常以销售回款、内部收益率为导向，通过项目跟投、合伙人制等模式实现激励目的；然而商业地产项目投资回报周期较长，与住宅

5、地产的快速开发、高周转模式不同，若是沿用传统地产开发的绩效考核模式及理念，可能会导致效率低下，人员士气低落等一系列问题。资金运作管理商业地产在资金管控中存在资金投入大、投资回收期长、收益来源多样化等特征，与传统地产开发高速度、快周转的目标存在一定差异，这对地产开发商的资金运作能力与资本实力提出了较高的要求。运营规划管理部分房企仍然沿用传统地产“先建设、再招商”模式，在实现商业地产持续经营目标上存在水土不服的情况。包括前期设计阶段仅从住宅地产开发角度进行设计规划，而缺乏对商业物业运作规律、消费群体的认识，商业定位、业态组合或结构设计，增大后续招商难度，导致商业物业长期闲置；工程建设阶段施工进度计

6、划与招商进度脱节，增大未按期交付的合同纠纷风险或是开业目标未达成风险等。信息系统管理商业管理的业务营运对系统依赖性较高，商业地产数据来源复杂、涉及面广、运营链条长等特点，信息系统的可靠及准确性将直接影响营运效率。维护信息技术基础设施的良好性能、稳定性，信息安全性及可用性十分重要。4产业升级转型时期的管控咨询服务我们的服务结合我们对地产开发及商业地产运营模式的行业及目前普遍企业在转型升级时期管控痛点的理解，以及我们在商业地产领域风险管理及流程管控、IT信息系统、信息安全及大数据分析领域的丰富实战经验，我们将为企业提供完整的服务覆盖面，自上而下、由面至点、循序渐进地提供持续服务，以协助房企在商业管

7、理运营有效管理风险、搭建组织架构与授权机制、建设制度流程，信息系统及数据一体化治理的全面提升。信息系统及数据质量流程诊断与提升制度体系建设组织架构与授权风险管理领域商管风险管理架构商管集团管控模式商管集团制度体系商管关键业务流程商管信息系统蓝图体系搭建（风险组及管控定位设计整体框架设计（开发建设、招商规划织架构设计、风险商管集团及子公商管关键业务环节租售、运营管理、商管数据治理我管理流程建设、标准制定等）司/事业部/业务板制度梳理、诊断及资产管理等）风险识别及控制诊断商管系统上线监理们的服务商管集团重大风险评估及梳理应对咨询商管集团风险预警指标体系建设重大风险预警及可视化实现块授权策略及授权梳

8、理商管部门级岗位职责梳理商 管 集团 / 子公 司/事业部/业务板块绩效管控设计及优化对标商管关键业务环节制度优化建议商管制度整体汇编优化商管数字化审计模型设计自动识别业务异常交易商管数字化资产管控设计及可视化实现商管系统上线前后的审阅评估商管IT信息安全管理及评估商管RPA机器人流程自动化开发组织架构与授权、制度流程信息系统及数据一体化治理全面提升产业升级转型时期的管控咨询服务5部分成果示例风险管理商管公司风险管理及预警指标体系建设成果固化风险管理工作；可视化风险地图分布；指导风险管理资源分配；风险态势预判；组织架构与授权商管公司组织管控诊断优化成果责任落实到岗；明确管控定位及策略；厘清管理边界；梳理组织职责；制度体系建设商管公司制度体系建设成果优化授权体系；厘清制度管控边界；规范业务执行要求；减少管控盲点及不足，加强制度可适用性；流程诊断与提升商管公司数字化审