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文档简介

1、无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源,引导管理人实现杰出管理 .万份精华管理资料,万多集管理视频讲座无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源,引导管理人实现杰出管理 :.;无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源,引导管理人实现杰出管理 无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源,引导管理人实现杰出管理 目 录前言阐明 第一章 工程定位根本情况 第二章 工程推行主题解析 第三章 工程营销推行战略 第一节 工程总体推行战略第二节 工程分阶段推行战略第四章 工程营销推行费用预算 前言阐明、本方案为整体营销推行思绪,仅作为营销任务开展的实际根据。、推行阶段划分必需与工程工程进度严密结合,工程进度以

2、及预备配合任务将直接影响营销推行节拍。、本方案营销推行方案为理想形状下宏观经济面、政策面及市场格局没有量变,工程开发进度如期完成、资金流通形状良好,没有不可预见要素影响工程整体运作节拍拟订的方案,假设上述先决条件发生变化,那么营销推行方案相应进展调整;本方案的执行将秉承保证方案、但不拘泥于方案的原那么,在客观条件答应时,尽量在此方案根底上提高目的、以期缩短营销周期。、本方案由于缺乏准确的开发进度方案根据,是按常规实际开发进度制定的模拟营销方案,仅供参考;详细操作性方案需求在有明确开发进度方案后加以调整,并随市场变化而修正。 第一章 工程定位根本情况 一、工程称号青岛康城二、工程主题推行概念泛城

3、市中心圈青岛首席安康社区三、工程主广告语享用安康生活每一天 四、工程市场笼统定位 青岛“安康楼盘的典范 青岛楼市黑马笼统 青岛楼市新亮点四、工程价钱定位 、多层住宅: 起价元/,均价元/。 、小高层住宅:起价元/,均价元/。、商业部分:起价元/,均价元/。五、目的消费群定位、总体特征 中产阶级居多,有一定的支付才干 面积要求中小户型 居住档次要求较高 购房比较理性、消费群类别 工商业私营企业主 政府官员企业中层以上管理者白领阶层 炒家购买钟意青岛环境的外地胜利人士包含山东及外省 第二章 工程推行主题解析一、推行主题推行主题: 泛城市中心圈-青岛首席安康社区、主题内涵:“泛城市中心圈是在概念上对

4、浮山新区的一种崭新的区域包装定位,符合浮山新区本身的区位特点,以及政府对浮山新区规划与未来开展的定位导向,“泛城市中心圈是本工程开发的一个宏观区位背景,充分发现和发掘本工程所处地段的价值是他们开发本工程的出发点,它暗示三层含义:一是凸显地段和区位价值;二是表达开展商选择在这里开发具有超前认识和战略目光;三是对客户而言,有心思上的成就感和满足感,选择购买本工程是明智之举,物有所值或物超所值,“泛城市中心圈是对工程的间接定位,此为“虚线。宏观层面“安康社区是对工程的直接定位,此为“实线,推行“安康、生态、环保、绿色、运动的概念,贴近百姓,贴近生活,“安康含义包括了“安康的住宅、安康的环境、安康的社

5、区文化、安康的人生、安康的生活方式等等,内涵非常广泛,有物质层面的,也有精神层面的,安康是整个工程最为突出的卖点,推行的不仅仅是一种安康的产品,而且是一种安康愉悦的生活方式,业主在此生活不仅可坚持身体安康,而且可坚持心思上的安康,业主在此可过着欢乐、喜乐、安乐的愉快生活,突出“首席的概念,一是表达开展商的胆略、气势和魄力,要么不做,要做就做最好,勇于兑现承诺,承当社会责任;二是“首席表达一种舍我其谁的气势,便于概念推行,同时也是对开展商的一种考验与鞭策,既是一种压力,也是一种动力。微观层面、推行主题根据: 浮山新区间隔 目前青岛CBD地域,开车仅需分钟。在-公里半径范围内,有众多的购物、休闲、

6、文娱、教育、医院等配套设备,车程均在-分钟,自东西快速干线开通后,大大缩短了浮山新区到市中心区的间隔 和时间,且随着“城市中心东移格局的构成,浮山新区作为城市中心区的延伸区域,是极为便利的,可以将之纳为城市的“泛中心圈。青岛市政府已公布新的城市规划,对浮山新区的规划定位是以生态居住为主,集高科技为一体的城市新区,浮山新区作为大的区域环境具有“生态居住的概念,生态同时也暗含了绿色、安康之含义,将本工程定位为“安康社区与大的区域定位不谋而合,本工程在这种大的宏观背景下提出上述推行主题符合政府政策导向与开展趋势,可因势利导将城市格局随时代变化产生的宏大变化表达出来,给工程一个良好的笼统定位;“安康生

7、活是人人都向往的,特别在SARS后,人们对“安康和生命的关注度越来越高,基于这种情况,他们提出安康社区的概念,符合人们对安康越来越注重的心思,给目的客户一种安康愉快生活环境的期许与承诺;他们将工程命名为“康城,寓意“安康之城、“高兴之城,“安康社区的提出,和名字的寓意非常吻合,内容和方式非常一致,便于推行。 业主在此居住身体方面安康的保证对应优美环境绿化安康园林、环境直接引致的空气、噪音指数的良好绿色环保建材的运用生态、环保概念、户型设计的先进合理通风、采光、功能分区等等、小区运动会所和泛会所安康设备配套如健身器材、室外运动场所如缓跑径、老人运动场所、儿童游戏场等、小区物业管理特别效力社区诊所

8、、老人儿童特别护理效力、义务体检 业主在此居住心思方面安康的保证对应户型设计的先进合理两代同住分居不分别,注重亲情、家庭伦理关系,坚持中华民族传统美德、小区环境、休闲空间的处置、泛会所功能亲密邻里关系,解除老人寂寞,提供独生子女儿童平安游乐、交往时机以便今后顺应社会,提供成年人安康有益的休闲、健身活动应付社会与职场压力等等,总之老少咸宜、安康的社区文化社区兴趣运动会等。 “安康的概念非常容易推行,有实有虚,有物质层面的,也有精神层面的,宣传起来可张可驰,可大可小,结合“安康题材还可以做各种活动,迅速拉近与客户的间隔 ,容易使客户产生共鸣感,方便让客户接受。 本工程以“泛城市中心圈的片区笼统与有

9、“安康特征的产品与生活方式进入市场,一方面迎合目的客户追求面子的自尊心与虚荣心,另一方面在青岛市引领一种新的居住生活方式。本工程提出“首席的概念主要是为了表达一种气势和魄力,以便于营销推行。提示:本工程从推行主题直至产品筑造与宣传推行资料设计各方面都应充分表达出剧烈的变化感、现代感、时髦感,包括时代提高、城市开展、客户观念与生活形状改动等等落实到目的客户即:一居住条件改善;二改动生活观念:不再满足于日常的温饱,更加注重安康心身两方面的、环保、安康、生态可与工程资料、小区环境结合、家庭、邻里关系可与户型构造、会所、室外环境、空间尺度的设计等结合、休闲方式可与社区文化、物业管理、会所配套等结合二、

10、主广告语、主广告语:享用安康生活每一天 阐明:“安康生活与工程命名及推行主题一脉相承。“享用一词具有较强的客观颜色和自我认识,且动感十足,含有“轻松、休闲、高兴的意味,居住在“康城,安康生活无时不在,无处不有,安康的住宅、安康的园林、安康的社区生活、安康的生活方式、安康的人生等等,原来生活可以这么愉快而绚丽多彩。全部都隐含动态的、轻松的、愉悦的调子,描画“康城及其中的生活方式、形状都非常贴切; “享用的概念,可延展到如下三个层面:物质层面享用安康住宅、安康园林、运动会所等;精神层面享用安康的社区文化、坚持高兴的心境、安康的心态:社会层面倡导一种有风格的安康生活方式,引领生活新潮流、辅助广告语:

11、安康生活 缤纷人生 :“缤纷与安康推行主题一致,由于安康,所以人生才过的缤纷,“缤纷代表了一种有活力的、现代的、多姿多彩的生活方式。安康生活 从这一刻开场:以直接的口吻切入,直白、简捷、有力,显示了开展商对产品一种剧烈的自信,以及对安康生活一种倡导和呼吁,带有较强的客观推行颜色,配合主广告语阶段性运用。第三章 工程总体营销推行战略一、推行原那么 速度性:营销推行尤其是销售进度上,他们要讲究速度性。当前国家宏观调控使房地产开发企业资金借贷门槛更高,因此工程本身资金回流速度要求高。另外假设工程抢在周边主要竞争对手如鲁信工程面市以前进展销售,可以减少市场风险。 专业性:营销推行理念和手法要专业和先进

12、,并且很好地结合当地实践情况。 多样性:推行方式和表现方法要有多样性。在一致主题下,运用工程包装、广告宣传、活动营销、关系营销、复合地产营销等方法来进展整合营销。 整体性:从片区建立、城市运营、品牌建立、人居改革的高度,整体把“安康住宅和“安康生活运动和以安康、休闲、养生为特征的“有风格的安康生活方式宣传透彻。 引导性:引导消费观念和生活方式的革新,充分开掘市场潜力,蓄势待发。惊动性:在广告宣传要大气、系列化、立体化,活动营销上讲究高规格、大规 模、强影响力,短时间内经过小众传播和媒体炒怍成为楼市热点,产生惊动效应,发明良好的销售业绩。 二、推行重点 工程因地处浮山新区,它属于“泛城市中心圈的

13、概念,是青岛未来新兴CLD的潜在区域之一。这样在宣传时便有了一个区域上的高度。所以,包装和宣传“泛城市中心圈的区域概念,提升区域价值,描画和强调未来前景和片区价值,显得非常重要。虽然周边交通线路较少,但未来前景很好,这里污染少,空气好,适宜居住,描画前景和未来潜力,带动消费者的预期,引导消费者,并以此带动康城的销售。 围绕“安康主题将文章做足做透,突出工程最大的卖点-康城的“安康特征,把“安康的内涵深度发掘出来,着力传播“安康住宅、“安康园林、“安康社区文化、“安康生活方式等概念,将这些概念构成系列,宣传透彻,做到真假结合、宏观与微观结合、理念与产品结合、消费引导与促销结合等等。 强调本工程的

14、“首席概念,本工程精心打造的不仅仅是青岛市最好的“安康住宅,更倡导一种“有风格的安康生活方式,这是一种全新的“人居生活新方式,在青岛的房地产市场上具有“引领作用和“示范效应。三、推行阶段划分根据整体营销推行原那么、对工程工程进度的估计判别以及楼市规律,将本工程营销推行暂时安排如下:第一期预热期年月上旬年月中旬开盘期年月下旬年月下旬第一次强销期年月上旬年月下旬一期 续销期年月上旬年月中旬多层销售主要周期 销售调整期年月下旬年月下旬小高层销售主要周期主要续销期年月上旬年月下旬 周期第二次强销期年月上旬年月上旬稳定期年月中旬年月下旬扫尾期年月上旬年月下旬第二期预热期年月上旬年月下旬开盘期年月上旬年月

15、下旬第一次强销期年月上旬年月中旬二期调整期年月下旬年月下旬 商业销售主要周期 销售续销期年月上旬年月下旬住宅销售主要周期主要第二次强销期年月上旬年月上旬 周期稳定期年月中旬年月下旬扫尾期年月上旬年月下旬特别阐明:就自然季节、气候、销售季节与工程进度而言,将一期开盘时间选择在月份时机较为适宜;假设开盘期时间太早,蓄势时间太短,开盘期之后将会难以为继、对整体营销不利。开盘期时间太晚,蓄势时间太长,势必呵斥客户流失,使销售周期拉长。正式开盘时要求现场有销售中心或暂时销售中心,以便销售任务的正常展开,同时在市中心思索设置第二卖场。现场销售中心可思索设于东南角的集中式商业的一层,除室内装修、装饰完成、室

16、外有一定环境外,还应在现场有围墙包装、导视系统以保证工程笼统、以引导客户,烘托气氛。假设集中式商业的一层在正式开盘前不能运用,那么应思索在工程临近合肥路中间段搭建暂时销售中心,第二卖场可思索设置在佳士客周边一带。销售价钱、数量的阶段性调整需求宏观政策、经济情势、市场竞争、工程进度方方面面的支撑。因缺乏完好的工程开发进度方案作为制定根据,时间的划分根本以常规工程施工需求时间再留有一定余裕为准那么,假设整体开发进度有所调整,那么销售方案相应予以调整。工程的营销推行战略将根据以上安排有步骤进展,必要时可作部分微调;详细实施将跟工程进度、笼统进度严密结合,需求其他开发环节亲密配合。因工程年周边同类竞争

17、楼盘规模较大,市场供应量较大,为了获得一定的市场先机,同时将本工程价值得到最大的提升从而实现利润目的到达最大化,那么应在前三个阶段预热期、开盘期和第一次强销期集中优势强力推行,经过小众传播和媒体炒怍成为楼市热点,引起社会言论,开创热销局面。一旦前期翻开销售局面,后期的营销推行就不会有太大的压力,投入那么相应减少。但胜利与否关键在于政府、规划设计、建筑设计、开发商、建筑商、市场、营销谋划公司及其他效力商能否构成高效的营销平台。四、推行战略工程包装见平面包装方案、楼盘视觉笼统营销目的:使楼盘“安康概念具像化,经过建立青岛康城独有的识别系统和视觉笼统,以便于其在后续推行中给客户留下深化、明确的印象。

18、营销手段:青岛康城LOGO 青岛康城导示系统青岛康城VI体系宣传资料、办公用品等方面的延展、营销中心现场展现营销目的:营销中心作为销售的前沿阵地,直接影响客户的选择。因此,营销中心的各方面资料和配备应较为齐备,从所见、所闻全方位让客户了解信息。另外在高素质的专业销售人员讲解和演示下,对工程的背景、产品和推行主题等有进一步的了解和接受,从而促进销售。营销手段:售楼书:专业的售楼资料。设计风格应与其定位相一致。建议内容全面、制造精良。效果图:工程总体规划、建筑风格等重要内容的预示。手 袋:本身作为流动媒体宣传,并可装楼书等资料用。展 板:营销中心的悬挂资料,全面引见公司及楼宇的信息,并起到销售现场

19、的装饰作用。影视资料:从视觉、声音等方面传送公司和楼盘笼统。功能标牌:如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌,让客户明确功能,展现专业化笼统。销售公用模型:充分展现小区总体规划、建筑风格、户型的各种功能,直接引导客户,了解工程主要信息。专业导购人员:提供规范、一致和专业化导购效力。礼 品:美观、适用、传送销售和工程品牌笼统。公共绿地及环艺小品布置:小区环境艺术的预先展现。其他:背景音乐、茶点和整洁的环境。、工地笼统诱导营销目的:工地现场作为客户最为切身关注的地方,是宣传最经济有效的媒体。工地笼统如何,不仅直接与物业和公司笼统有关,而且还可以营造销售气氛。营销手段:工地路牌:阐明工程的称

20、号和用途。工地围挡:工程笼统展现,明确开展商和承建商等内容。工地气氛:用彩旗、气球、灯光和笼统装饰物等宣传物品,吸引留意力、营造人气。施工现场:整洁、有序的工地管理,施工队服装和文明度,是客户预见工程质量和开展商实力的重要渠道。 广告宣传战略、原那么与目的:坚持方式的多样性、主题的一致性,广揭露布系列化、立体化,配合营销推行进度,有重点、有选择地把主题分阶段演进。迅速提高公司和工程的知名度,凝聚人气,促进销售。、战略性安排:前期以笼统推行为主;中期以功能诉求兼笼统推行为主;后期以销售手段兼功能诉求为主。、媒介组合战略:预热期后期,即开盘前-个月首先以户外广告到位进展气氛渲染,再以软性新闻和报纸

21、平面大版面推进为主。其后可用均频率、中版面报纸平面进展推行。进入开盘期和强销期应加大宣传推行的密度,以立体组合全方位媒介进展多点进攻,平面、电视、电台、户外、网络广告都可以思索齐头并进。在调整期推行密度适当减少,主要以平面宣传即可;续销期那么宜加大宣传推行力度,平面、电视、电台、网络立体宣传。稳定期和扫尾期推行密度明显递减,只需求配合促销或展会活动做少量的报纸广告即可。、媒体选择:青岛市房地产市场常用的广告媒体主要有:报纸、电视、电台、杂志、户外、夹报或直邮DM、自办媒体、网络。由于康城的目的客户是中高收入群体,如私营企业主、企业中层以上管理人员、政府官员、外地的胜利人士等,这些人普通年龄在岁

22、以上,平常任务较忙,生活节拍快,档次较高,针对这部分人的生活习惯和特征,并经过实际分析,建议选用以下媒体作为本工程的推行媒体。 报纸广告作为群众传媒,其影响力比其他媒体要大得多。报纸媒体宣传面广,但是继续性差,必需在一致主题的前提下构成系列化,主要用来塑造工程笼统、活动告之等。在房地产行业,报纸广告最经常也是最有效的主流媒体。青岛晚报隶属青岛日报报业集团,年创刊,青岛市发行,发行量万份,青岛市主流媒体,版,拥有高素质、高消费才干的读者群,影响力较大。周三有房地产专版。青岛早报隶属青岛日报报业集团,年创刊,青岛市发行,发行量万份,青岛晚报姊妹媒体,版,影响力较大。周四有房产版。半岛都市报-隶属群

23、众日报报业集团,年创刊,青岛市发行量最大的报纸,发行量万份,其中青岛市区及市郊万份,青岛以外地域万份,运营方式非常灵敏,广告优惠政策多,价美物廉,广告量多,在青岛影响力较大,起步晚,但后劲十足。周四有房产版。齐鲁晚报隶属群众日报报业集团,在青岛市内发行量不大,影响力远不如上述三张报纸,但读者群与星洲恬园目的客户有一定关联。结论:经过性价比实践效果与资金投入比率分析,报纸媒体选择以和为主,和为辅,并与其签署一揽子方案,拿到最优惠价钱。户外广告在房地产广告中不可或缺,它的影响是潜移默化的过程,对于树立笼统非常有效。大型户外广告牌影响力大、效果最好,但费用较大。建议在青岛市区CBD地段设置块大型户外

24、广告路灯旗或灯箱渲染气氛,有导示作用,效果较好,费用较低。建议沿辽阳西路悬挂路灯旗或灯箱。条幅渲染气氛,及时发布信息,效果明显,经济实惠。普通在工地现场。车身广告与其他户外广告相比具备流动性,影响力较好,效果较好,费用较省。建议在市区内繁华线路运转的公交车上,或者在青岛与外地繁华路段运转的大巴车上投放。此项建议尽快投放。户外建议以车身广告和大型广告牌为主,阶段性运用条幅和路灯旗广告。电视广告作为群众传媒,影响力也很大,它可以多次反复同一信息,经过灵动的画面、真实的情景、富有感染力的音响和音乐效果,从而使人印象深化。在青岛电视台进展投放,签署长期协作合同,并与工程进展捆绑式宣传。电台广告可选择青

25、岛广播电台交通音乐频道,签署长期协作合同,利用某一个强势栏目或整点报时或半点报时,对公司及工程进展笼统宣传。杂志 选择当地发行的画报类杂志。夹报因其信息量较大,而费用相对较低,经过几家针对性较强的报纸媒体、,会收到较好的效果。自办媒体自办媒体费用低,信息量大、发布针对性强,是当前房地产界新兴的媒体方式。建议出一份,半月刊,可配合夹报运用,并结合推出客户俱乐部-“康城会,办一份,双月刊,经过和,展现工程动态、发布促销信息,建立与业主及外界沟通的桥梁。直邮DM直邮广告可将完好的销售信息直接传送给目的客户群,针对性强,费用低,效果好。建议经过对于工程的前期积累客户,用直邮DM和的方式引见工程信息和动

26、态。网络广告如今为信息时代,网络普及化程度越来越高,已成为重要的资讯渠道。从公司长期战略开展思索,应设计制造公司网页,同时可与青岛搜房网、青岛信息咨询网、青岛黄页等建立长期协作关系,对公司和工程进展及时有效地宣传。 工程分阶段推行战略因工程二期推行年启动,间隔 目前比较遥远,且二期推行还需根据工程一期推行情况而定,不确定要素较多,故本方案只针对工程一期的阶段推行战略进展详细论述。一、预热期 年月上旬年月中旬、预热期推行战略预热期因时间继续较短,月份开盘即将启动,所以必需强势推行,本阶段主要是对市场进展预热,并接受客户登记,累积客户资源,进展工程的内部认购活动。本阶段宣传推行重点主要为:泛城市中

27、心圈概念,提升浮山新区的片区价值 安康住宅概念的提出与论述 、期间媒体组合报广报纸广告配合节点式推行活动不定期发布新闻,宣传浮山后片区和安康住宅,前个月以软广告为主、硬广告为辅,主要偏重宣传泛城市中心圈概念,提升浮山新区的片区价值;后个半月相应加大投入,以硬广告为主、软广告为辅,主要偏重宣传安康住宅的含义,发布认购信息。媒体选择两种:、和,每次报广发布后,由销售现场及时反响效果,如效果不佳,经分析属于媒体缘由,那么应及时予以调整。户外广告立柱广告:在佳士客一带附近设置一块大型笼统广告,为期年。车体广告:与其他户外广告相比具备流动性,影响力较好,效果较好,费用较省。建议选择路,至少喷绘辆车,为期

28、年。 除在车身外体喷绘笼统广告外,另可思索与公交公司达成协议,一方面在车内张贴工程笼统广告纸,另一方面制造发行车票广告。站牌广告:因本工程有一部分目的客户群体为白领阶层,公交车是他们最主要的交通工具,采用站牌广告会收到一定的效果。建议在市中心的候车亭刊登工程笼统广告,为期半年。杂志:充分利用做软性文字宣传与笼统广告。电视:作为群众传媒,影响力也很大,它可以多次反复同一信息,经过灵动的画面、真实的情景,从而使人印象深化。同青岛电视台节目签定长期协作合同,进展笼统宣传。电台:可选择青岛广播电台交通音乐之声,签定长期协作合同,利用某一个强势栏目或整点报时或半点报时,对工程进展笼统宣传。网络:配合节点

29、式推行活动在青岛搜房网上发布工程认购信息。、期间任务内容总体价钱战略预热期价钱体系制定与执行预热期节点式活动推行卖场设置包含第二卖场销售物料预备A、楼书:份B、折页:万份C、沙盘:个其一为楼盘模型,其二为区位模型D、展板:块其中城市规划与根底设备块,工程根本资料为块,多层户型块,多层外立面块,小高层外立面块,园林块,工程智能化配套块,物业管理块开盘期价钱体系制定与审批开盘期广告设计、期间任务要求销售物料完成、到位;营销中心装修终了,包括室外环境,并在市中心设置第二卖场面积平方米;主风格:中高档、大气、明快、敞亮、亲切;外立面颜色绚丽,可用工程的规范色。位置选择: 思索工期,建议在临合肥路中段处

30、搭建暂时售楼部。 规划:按功能划分为接待区、展现区模型、展板、电子演示系统、洽谈区、签约区,另配洗手间、财务室、经理室应较为隐蔽等,面积不低于M。办理好五证;工地现场和营销中心包装完成;工程进度方案、园林规划设计、物业管理公司确实定落实。、期间营销目的初步树立市场笼统为:泛城市中心圈的安康家园。到达认购面积:约M,占总量的%以万平方米计; 认购均价:多层-元/M。二、开盘期年月上旬年月下旬、推行重点经过了预热期,累积了一定量的客户,曾经初步树立起工程的市场笼统,同时前期预备任务根本就绪,此阶段应趁热打铁,进一步加大推行力度,在开盘前后一个月集中优势,对目的市场进展第一轮扫荡。推行重点为第一期多

31、层,主推卖点为:A、泛城市中心圈宏大的升值潜力B、中小户型C、运动会所D、安康住宅概念、期间媒体组合报广此阶段工程正式公开出卖,前期蓄势将得到第一次释放,为到达预定的效果,构成市场惊动效应,报广将作为最重要的武器之一,投入量进一步加大,进展集结轰炸。媒体选择面那么相应扩展,构成以、为主,其他媒体为辅的一致战线。户外广告 绝大部分户外广告长期的应在预热期第一阶段完成,如因特殊缘由未发布的那么应在此阶段务必完成。同时开盘前在工程所在地制造条幅广告短期,进展开盘信息发布。杂志:充分利用自办刊物以及做宣传。电视:在青岛电视台进展笼统宣传、活动宣传及开盘信息发布。电台:在青岛广播电台交通音乐之声XX频道

32、利用整点报时或半点报时,对工程进展笼统宣传和信息发布包括活动信息和开盘信息。网络:配合开盘在青岛搜房网上发布软性新闻,并对整个开盘期工程动态作全过程跟踪报道;列入青岛搜房网的“明星楼盘栏目、同时可免费在搜房杂志上定期发布。、期间任务内容开盘期价钱体系执行开盘期活动推行A、青岛“安康住宅高级论坛方式:约请建立部、国家住宅与居住环境工程中心、中国房地产产业协会、市规划局指点、业内专家就安康住宅本人的见解,论坛重点:如何营造安康住宅和安康的生活方式。根据:一方面为工程推行主题寻求实际根据,提升工程市场笼统;另一方面方面可塑造工程的最大的卖点安康特征,到达不断扩展工程的影响力,炒热市场的目的。B、春季

33、房展会及开盘活动 利用房展会举行开盘活动,同时推出青岛“康城杯安康笼统大使选拔大赛根据:扩展工程知名度及气势,吸引市民的关注,构成惊动效应,到达引爆市场、提升价钱和添加市场销量的目的。销售物料预备A、楼书:份假设预热期未完成的那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项。B、单张:万份可用于夹报C、折页:万份假设预热期未完成的那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项。D、沙盘:个其一为楼盘模型,其二为区位模型,假设预热期未完成的那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项。E、会刊:份康城会会刊第一次强销期价钱体系制定与审批第一次强销期广告设计、期间任务要求销售物料完成、到位;

34、营销中心装修终了,包括室外环境假设预热期未完成的那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项;五证齐全;围墙包装完成;假设预热期未完成那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项。销售导示系统完成、到位;工程进度方案、园林规划设计、物业管理公司确实定落实。假设预热期未完成的那么务必在开盘前预备终了,假设已完成那么省去该项。、期间营销目的迅速炒热市场,初步确立“首席安康住宅,区域市场领跑者笼统。到达销售面积:约 M,占总量的%; 销售均价:元/M。三、第一次强销期年月上旬年月下旬、推行重点此阶段为青岛旅游季节,应承接开盘期强势营销态势继续升温市场以消化主力户型、同时尽量在价钱配合的情况下

35、采取限量出卖、及时封盘、及时调价、小步攀升的战略,灵敏操作,以期维持良好市场笼统与价钱走势。主推卖点为:泛城市中心圈安康生活完全主张强势宣传,作为价钱提升的根据、支撑C、安康户型美满人生+两代人分居不分别D、运动会所E、安康主题园林应要求无妨碍设计,对此加以重点宣传,同时配备有益安康的特殊植物,推出安康主题园林F、样板房利用装修风格突出“安康户型概念,另可重点宣传儿童房平安无损伤设计,表达领先市场、时代的开发理念与姿态、期间媒体组合报广工程正式开盘,前期广告投入较大,有较好的市场根底,同时逐渐步入旅游旺季,随着工程工程进度的不断进展,被关注的程度会越来越高。此阶段广告宣传继续坚持一定的力度软硬

36、结合,平均每周三次。媒体选择以青岛晚报、半岛都市报、青岛早报为主,其他报纸为辅。每次报广发布后,由销售现场及时反响效果,如效果不佳,经分析属于媒体缘由,那么应及时予以调整。 其他媒体宣传手法同开盘期。、期间任务内容第一次强销期价钱体系执行强销期活动推行A、推出特价房优惠促销活动。B、成立客户俱乐部-“康城会,依托“康城会举行兴趣运动及安康活动、宣传工程“安康主题C、康城第一期多层封顶仪式方式:约请客户参与封顶仪式。根据:经过工程进展展现开发实力,树立客户自信心,同时表示对客户的尊重,让其做真正的主人。D、样板房开放周可思索以安康住宅、无污染绿色建材及装修、室内空气质量监测等为重点,并可配合其它

37、与工程定位一致的产品结合推行,举行惠而不费的活动销售物料预备制造精巧单张万份,主要用于三方面:活动、夹报、直销。续销期价钱体系制定与审批续销期广告设计、期间任务要求销售物料完成、到位;工程进度要求:一期多层主体封顶,小高层建筑单体设计完成并开工。营销中心周围的绿化做好。部分样板房装修终了。、期间营销目的进一步炒热市场,稳定区域市场领跑者笼统,初步实现工程的价值提升。到达销售面积:约M,占总量的%; 销售均价:元/M。四、续销期年月上旬年月中旬、推行重点此阶段有十一黄金周,同时月份是一年中最好卖楼的时间,应充分利用好月卖楼的黄金时间,展现工程笼统,结合“黄金周和黄金月搞一些促销活动,迅速消化多层

38、,同时为小高层的推行蓄势。主推卖点为:安康户型安康园林C、运动会所D、安康生活E、样板房F、物业管理提早导入、期间媒体组合报广工程第一次强销期,广告投入较大,有较好的市场根底,同时逐渐步入月销售和旅游旺季,正是推行和卖楼的好时机,此阶段广告宣传继续坚持较高的力度软硬结合,平均每周-次。媒体选择以青岛晚报、半岛都市报、青岛早报为主,其他报纸为辅。 其他媒体宣传手法同强销期。、期间任务内容续销期价钱体系执行续销期活动推行推出“十月黄金月促销优惠活动。“安康之旅活动买房国内或出国游利用 “康城会做业主联谊活动 秋季房展会 、期间任务要求销售物料完成、到位;工程进度要求:小高层出地面。样板房全部装修终

39、了。、期间营销目的进一步扩展市场,树立鲜明的“安康特征楼盘笼统,添加工程的佳誉度。到达销售面积:约M,占总量的%; 销售均价:元/M。五、调整期年月下旬年月下旬、推行重点经过前四个阶段的强势推行,曾经打下了坚实的市场根底,同时天气逐渐变冷,销售逐渐进入淡季,推行节拍应适当减缓,推行力度相应减小,并对前段营销推行任务进展仔细总结,并适当作出调整,推行重点为:A、安康园林B、地段优势C、小高层小户型D、物业管理、期间媒体组合报广在到达一定的顶峰之后,需求进展调整,为下阶段冲刺养精蓄锐;此外由于前期各阶段的大力推行宣传,工程已具有相当的市场知名度与热销笼统,此阶段已不用做大量报广。但在对前期任务进展

40、分析总结的同时,广告应坚持一定的延续,其间主要针对节点活动进展宣传。媒体选择:青岛晚报和半岛都市报。杂志:充分利用做软性文字宣传。电视:在青岛电视台进展卖点宣传。电台:在青岛广播电台交通音乐XX频道利用整点报时或半点报时,对工程进展笼统宣传和信息发布。网络:在搜房网上发布软性新闻;此时工程已拥有一定数量的客户与目的客户,可思索开场在搜房网开设业主论坛,由公司委派专人担任在论坛上即使发布工程音讯、挑起讨论、吸引客户关注,为后续小高层的推行做铺垫;已拥有一定的客户资源与社会资源,开场筹备“康城会网页制造任务。、期间任务内容调整期价钱体系执行销售物料预备制造精巧单张万份,主要用于直销。下一阶段续销期

41、价钱体系制定与审批。下一阶段续销期广告设计,包括小高层的广告包装。、期间任务要求销售物料完成、到位;为小高层入市作好充分的前期预备任务。工程进度要求:一期多层外立面根本完成,小高层曾经-层。 、期间营销目的销售情况趋向平稳但不脱节,作为第二次销售顶峰的蓄势过渡。到达销售面积:在此阶段维持一定成交量以拉升价钱、面积平米,占%; 销售均价:元/平米。六、续销期年月上旬年月下旬、推行重点临近春节,利用春节的搞一些促销活动和拜年活动。但此时已进入严冬,为传统的销售淡季,还有春节要素的影响,故销售的期望值不能太高,推行重点为:新年促销信息 拜年信息户型展现、期间媒体组合报广此阶段广告重点是促销信息和拜年

42、活动,报纸广告坚持一周一次即可。媒体选择以青岛晚报、青岛早报、半岛都市报为主,其他报纸为辅。其他媒体维持少量、期间任务要求活动要求:邮寄业主贺卡、业主新年联谊组织工程进度要求:多层开工验收终了,小高层主体封顶;会所绝大多数功能投入运用;、期间营销目的以春节为推行节点完本钱阶段的主要销售义务。到达销售面积:约M,占总量的%; 销售均价:元/M。 七、第二次强销期年月上旬年月中旬、推行重点此时工程一期已现房,园林景观已出效果,工程整体效果凸现。以稳定市场和扩展市场占有率为原那么,充分利用已购客户口碑式传播的宏大宣传效应,进一步发掘潜在市场,累积更多的客户资源。同时本阶段为传统的销售旺季,应加大推行

43、力度,应以活动推行为宜、经过小众传播强化市场效应。 推行重点为:A、安康住宅B、中小户型特征C、特征运动会所以小中型活动为依托进展推行D、安康主题园林实景宣传超前、开展空间等笼统,吸引青岛年轻客户的关注,促进小高层的销售。F、物业管理、期间媒体组合报广由于工程经过一年多营销推行,根本市场笼统曾经树立,此阶段多层广告投入相应减少、主要配合促销活动;同时小高层与商铺应利用销售旺季制造热点,消化一定数量,为小高层与商铺后续市场炒作、价钱提升奠定根底。以软广告为主城市化进程、市场分析、社区文化、效力理念等,硬广告为辅。媒体选择:青岛晚报、青岛早报和半岛都市报为主,其他报纸为辅。杂志:充分利用做软性文字宣传、可重点突出社区文化与白领族、BoBo族生活档次、价值取向等以吸引天桥区外年轻白领的兴趣与认同。网络:在搜房网上发布软性新闻;及时与客户在搜房网的业主论坛上进展互动沟通、信息发布、消弭与客户的矛盾冲突及工程的负面要素,假设此时齐鲁置业会网页已建立终了,那么应充分利用此网页发布工程动态、工程卖点与客户互动。、期间任务内容第二次强销期价钱体系执行第

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