北京写字楼市场调研报告5-13

1、.：.；北京写字楼市场调研报告第一部分 北京写字楼市场背景经济、政策背景宏观经济复苏，企业开展向好，促进需求增长：商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的根本面影响，根本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的开展而开展。年，全球经济继续回暖，中国依然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长.%,实践利用外资同比增长.%,年底前全年实践利用外资总规模有初次突破亿美圆。其中，北京实践利用外资约亿美圆。北京市统计局的最新经济运转数据显示，年一季度，北京市实现地域消费总值亿元，比上年同期增长.%，增长平稳。随着中国经济走出年金融危机阴影平稳上行，国内需求继续增

2、长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济开展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断开展壮大，改善办公环境、展现企业实力和笼统的需求增长，对北京写字楼市场需求不断添加。通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。月份突破%，月份超越%，月份继续走高，到达.%。全年居民消费价钱指数CPI比上年上涨.%，涨幅高于年.个百分点。年一季度，北京CPI比上年同期上涨.%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、报答稳定、开展稳健，投资收益性良好，遭到投资青睐。险资彻底开闸，助力商务办公类物

3、业开展：年月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸,投资上限为公司资产总额的%。近 亿元的规模投资， 一定程度上添加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。 年年末，在北京CBD 中心商务区中服地块的招标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿虽然未参与竞标，却是其中Z 地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资那么可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率动摇，降低投资营运风险。市场估计近两千亿险资进入商业不动产领域，可以促进高质量、持有型的商务办公类物业开展。住宅调控，部分资

4、金转舵商业地产，“商住倒挂情势改观：正常而言相近地段的商业地产工程应比住宅价钱高出%-%左右，而近年来市场不断存在“商住倒挂景象，商务办公类物业的价钱比同区域住宅偏低，商业地产本身的宏大价值尚没有被充分发掘。年-年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐发掘，助力商务办公类物业市场的开展。产业、规划背景“十二五规划打造世界城市利好，产业构造优化晋级，写字楼成为投资热点年月日，国家发布了国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要，把经济构造战略性调整

5、作为加快转变经济开展方式的主攻方向，产业优化晋级成为重要目的。开展高端、高效、高辐射的产业，运用现代运营理念、管理方式和信息技术，改造提升传统效力业和生活效力业。年第一季度，北京第一产业添加值.亿元，增长.%。第二产业添加值亿元，增长%，第三产业添加值.亿元，增长.%，第三产业在GDP中占比达%，到达兴隆国家程度，兴隆国家这一比重为。第二产业转变经济开展方式，调整使资源型工业开展得到有效控制，工业构造继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业构造优化晋级趋势明显，现代效力业的开展为商务办公提供更多需求。由于“十二五规划将北京打造为世界城市的利好音讯刺激，北京城市建立步伐不断加快。鉴于将北京

6、建成世界城市的开展目的，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业开展的根底就是办公楼和商业设备，只需商业地产在宏观经济的开展步伐下开展起来，北京才干真正实现世界城市的目的。写字楼在国民经济中属于高奉献行业，它扩展就业，耐久纳税，改善生活质量，提升城市档次，在当前扩展内需和产业晋级中将发扬先导作用。加上人民币的继续升值，以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资继续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。 “两轴两带多中心空间规划促进商务办公向多中心开展北京十二五规划纲要指出，将集中力量重点建立开展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加快建立门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新

7、城。大力推进中心城优质公共效力资源及艰苦功能性工程向新城转移配置，集中力量打造“业城平衡的综合新城，显著加强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能，加强区域协作，推进人口空间规划优化，有序疏解中心城人口。两轴两带多中心的空间规划自年提出-，至年十二五规划再度强调新城建立的力度，为新城继续开展带来新的时机，同时促进商务办公在传统商圈的根底上，逐渐向边缘化多中心拓展。第二部分 北京写字楼市场概略供需情况需求上涨，供应下降，空置率继续下降，中心商圈供不应求局面将呈现根据中国写字楼研讨中心CORC统计阐明，从供需关系来看，年北京写字楼市场供应量达.万平方米，较年减少.%.而市场整体吸纳量为万平方米，

8、较年上升.%.全市写字楼总存量约万平方米。一季度，北京没有写字楼工程落成，季内吸纳量接近万平方米，超越年季度平均程度，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为.%，较上季度回落.个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至年以来的最低程度。自年开场，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐渐得到释放，到年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前程度，随后需求继续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用，年中心商圈新增供应量仍

9、将维持在较低程度，供不应求的局面将呈现，空置面积继续不断减少，估计市场需求仍将超越新增供应，市场需求可选择余地越来越小，压力逐渐转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供时机。跨国公司发力，巨头迁移扩张，CBD需求猛增年，被压制了两年的跨国企业晋级办公环境的需求终于彻底释放了出来，市场上出现了大量的分量级客户迁移，典型如IBM迁往盘古大观，松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。这些企业的搬迁，首先是原所在工程已无法满足其扩租的刚性需求，其次就是晋级办公环境的需求。但更重要的是，一切大客户搬迁后空出的面积，都能很快被其他客户填充。年一季度，外资公司对优质写字楼的市场需求继续明显添加，季度内多宗跨

10、国公司大面积租赁买卖完成，需求构造呈现多样化，行业涉及汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。本季度写字楼最大租赁买卖是TOYOTA租赁位于CBD的中海广场,平方米写字楼；沃尔沃承租了光华国际,平方米；保险公司CITIC-Prudential承租环球金融中心,平方米；同时BP也在环球金融中心租赁了,平方米;律师事务所DPW那么在国贸中心II座承租了,平方米面积，上述买卖均发生在CBD。作为写字楼市场风向标的CBD近期备受关注。一方面，CBD写字楼市场反转速度表现出异乎寻常地强劲，需求增长迅猛，导致该地域空置率大幅度下降。近个月以来，的市场吸纳量达.万平方米，占全市整体吸纳量的近，客户来源涉及多个

11、行业，并且吸引了越来越多的国内公司和机构进驻，使该区域的抗风险才干得到加强，同时区域供应顶峰已过，随着需求不断添加，空置率压力逐渐下降，市场空置率已从金融危机顶峰期的.%，下降到本季度的.%。租售情况需求旺盛，租金售价继续上升从租售价钱来看，由于今年房地产政策调控的影响和“商住倒挂的继续存在，以及转投商业写字楼的资本需求继续加码，导致了北京写字楼租金和售价方面构成了一定比例的“补涨要求。从租售市场来看，年租赁市场也逐渐走出金融危机的影响，租金上涨幅度超越预期，销售市场在住宅市场销售价钱维持高位的根底上，自年第四季度开场，出现大幅上升反弹。中国写字楼研讨中心CORC-年北京写字楼历年租金与售价比

12、较表根据中国写字楼研讨中心CORC的统计数据，年北京写字楼市场运转情况坚持强劲增长态势，全年表现超出一切研讨机构的预期。截止年月，北京写字楼市场平均售价元/平方米建筑面积报价，与年相比上涨.%;平均租金元人民币/平方米/月建筑面积报价，与年相比上涨%;平均空置率.%,与年相比下降.%.从供需关系来看，年写字楼市场新增供应达.万平方米，与年同比减少.%.同时市场整体吸纳量为万平方米，较年上升.%。年第一季度，北京写字楼租赁市场表现活泼，需求总量高位运转，租金继续上涨，空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米.元，较上季度升幅达%，创年以来租金最高季度涨幅，而空置率是年以来最低程度。

13、图为北京写字楼市场整体租金及空置率/高纬环球制图CBD需求增长迅猛，在需求不断增长和供应明显下降的市场趋势带动下，CBD写字楼租金从金融危机时期最严重的阶段上升了.%，到一季度末，CBD写字楼租金报价为每月每平方米.元。图为CBD中心区租金涨幅超越%工程情况图表综上，对于年及年一季度北京写字楼市场强劲反弹的表现，一方面缘由在于内资企业继续承当推进甲级写字楼市场升温的角色，另一方面作为写字楼租赁市场需求来源的跨国公司加速扩张和兼并的步伐，需求上升明显。整体租金程度全年处于上升通道，某些中心区域的租金程度甚至到达历史最高点。销售市场大单成交频现，内资企业和外资企业集体发力，显示写字楼物业投资需求依

14、然旺盛，投资者背景更为多样化。北京写字楼商圈分布格局中心商圈呈传统+x格局东二环中关村金融街国贸从上世纪年代以来，北京写字楼市场不断呈现传统的“+X开展态势，即CBD、金融街、中关村三大商圈一直领跑霸主位置，构成三足鼎立的市场格局。CBD、金融街、中关村三大商圈板块实际上各自功能定位和目的客户定位不同，但实践上这三大板块之间的重叠之处却是不争的现实。如CBD和金融街就都把金融、电信列入了权利范围，CBD更多聚集了外资金融，金融街更多聚集了内资金融，而中关村同样把电信、金融纳入了目的客户群。 三大中心区域约占写字楼市场%份额 。北京写字楼区域辐射外溢，向多中心开展 丰台丽泽商圈石景山CRD商圈燕

15、莎CBD东扩亚奥上地亦庄商圈通州商圈随着-国家总体规划的出台，经过多年的开展，目前北京写字楼进入了多中心时代。随着北京市提出建立国际金融中心的规划，在“一主一副三新四后台“一主就是以金融街作为首都金融产业开展的主中心，主要是开展总部金融。“一副是以CBD作为金融开展的副中心，主要是开展国际金融。“三新是以海淀中关村西区作为科技金融功能区，主要开展科技金融；以东二环商务区为承载，主要开展产业金融功能；以丽泽金融商务区为承载主要开展新兴金融功能。“四后台是构造四个金融后台效力区，主要是海淀的稻香湖金融效力区、朝阳金盏金融效力区、通州新城金融效力区，还有西城德胜金融效力区的总体规划中，各区域功能更加

16、明晰，东二环商圈开场向CBD、金融街、中关村三大传统商圈看齐。 在传统的三大中心商圈根底上，CBD东扩、金融街西扩，中心商圈辐射力外溢，逐渐向周边区域延伸扩张，新兴的二线商圈如燕莎商圈、亚奥商圈、望京商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特征，如东二环商务带的传统总部经济，望京商圈的国际化产业，上地商圈的高科技研发产业，亚奥商圈的奥运概念，燕莎商圈的国际化社区优势等。外围边缘亦庄、通州、丰台丽泽、石景山CRD等商圈也在规划引导下，逐渐进入写字楼市场开发行列。 城中心区商圈：CBD、金融街、东二环商圈概略CBD商圈：区位：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约.平

17、方公里。特点：北京重点开展的中央商务区，区域写字楼规模成熟。CBD规划正在不断完善中。交通：地铁号线、十号线交汇，地面交通拥堵，东三环东四环和长安街主干道。目前正在建立地下汽车交通枢纽。现状及未来供应：写字楼总量万平方米，年至今上市写字楼约万平方米。CBD东扩方案曾经启动，东扩至东四环，预增写字楼万平方米，未来年内新入市写字楼约万平方米。普通整售或持有出租。客户：客户以律师事务所、咨询公司，及外资银行、保险公司、外企驻京代表处、能源类等为主。入驻CBD商圈的世界强企业超越家，区域集中度最高。租金及空置率走势：需求旺盛，租金继续走高，年涨幅%以上，空置率继续下降区域年-月年-月年-月-租金较年涨

18、幅空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价空置率平均报价CBD.%.%.%.%.%东二环.%.%.%.%.%金融街.%.%.%.%.%以上数据来源甲级写字楼网数据统计汇总。租金为净租金，不含管理费。售价走势：数据搜房网监测金融街商圈：区位：西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东临太平桥大街，规划用地公顷。特点：证券，银行等与之相关的产业链企业密集。弊端为整栋国企持有为多，且自用多出租少。交通：西二环主路，地铁号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现状及未来供应：总建筑规模多万平方米，年至今无新写字楼上市。金融街西扩方案展开，未来新入市写字楼为整栋大型企业自用为主，不散售。

19、年内写字楼供应极其紧张。客户：以银行类企业、金融机构、IT、电信企业、内资企业或机构组织为主，外资金融机构如高盛、摩根大通、瑞银、加拿大皇家银行等。租金、空置率走势见上图售价走势：数据搜房网监测东二环商圈：区位：西起东内南北小街、朝内南北小街，东至东城区边境，北起安定门东大街，南至建内大街总面积.平方公里。特点：东城区重点开发商务中心区，国家能源巨头密集地。未来还在开发更好的甲级写字楼物业。交通：东二环主路，地铁号线和一号线交汇，地面交通拥堵。现状及未来供应：总建筑面积约万平方米，年至今无新写字楼上市。东二环区域未来估计写字楼总量达万平方米，年内估计新入市写字楼万平方米。客户：外资及能源企业会

20、聚，多为自用。石油巨头、通讯公司、银行及保险公司等,如中国石油、中国船舶、中国银行、中青旅、中国人保。租金、空置率走势见上图售价走势：数据搜房网监测外围新兴商圈：通州、丰台丽泽、石景山CRD、亦庄商圈概略随着北京市区域经济的开展，“两轴两带多中心政策的稳步推进，城市以及城郊根底设备建立的不断完善，高科技园区或开发区的改造建立以及相关优惠政策的吸引，一些公司的办公区域也逐渐向城郊延伸，呈现出写字楼市场“边缘化的开展态势，这种边缘区域正在逐渐构成雏型的写字楼工程聚集区。在政府规划引导下，以下几个区域在产业功能方面构成如下特征：通州新城商圈：区位及空间规划：通州新城地处北京正东长安街轴线与东部开展带

21、节点，属于环渤海经济圈的交汇中心地带。新城规划建立用地平方公里，可承载百万人口，构成“一河两翼、南拓东进、组团开展的空间规划构造。通州新城的运河中心商务区为未来商务办公集中区域，占地面积平方公里，将重点开展高规范大型城市综合体，构成衔接市区的商务门户位置。通州历史悠久，文化底蕴深沉，北运河等条河流穿城而过，与“六园十八景的万亩滨河森林公园水绿交融，构成新城独有的城市景观。通州新城规划图-政策：具备条件的企业可享用北京市文化创意产业支持政策、金融效力业支持政策。交通：通州以“通得名。京通快速路、京哈高速、城铁八通线、广渠路东延线、未来条地铁线规划，具公路、轨道交通、铁路动脉、航空优势，交通路网密

22、集，但八通线人多拥堵，城铁中段人群顶峰上车难，京通快速路顶峰堵车较为严重。产业规划特点：重点开展高端商贸、文化创意、电子商务、金融效力等现代效力业。市场特点：通州早期主要进展的住宅开发，根本和早期望京一样呈“睡城形状，产业及商务功能尚在起步阶段，缺乏办公气氛，写字楼工程极少，区域内上质量的写字楼工程只需瑞都国际为中档，集聚了多家科技、贸易、文化等中小型公司，另外房龄较早的京贸中心商住工程提供一部分房源出租办公，档次及租金均较低。随着-新城规划的逐渐实施，刚刚开场有高端甲级写字楼供应，如正在建立施工的北京ONE工程.万平米写字楼即将开盘，未来年内估计出现万平米供应。区域内质量相对较好的主要在租工

23、程瑞都国际空置率高达%，远高于北京市场一季度平均程度.%，市场刚刚起步，尚不成熟。售价走势：数据搜房网监测平稳上行丰台丽泽商圈：区位及空间规划：北京丰台西南二环至四环之间，紧邻金融街，丽泽商圈所包括的范围大致如下：西四环以东，西二环、京开高速以西，西局东街、西局西街、西局南街、三路居路以南，丰台南路、南四环以北。其中中心的丽泽金融商务区的规划占地面积.平方公里，规划总建筑面积.万平方米。其中住宅. 万平方米，公建.万平方米，任务用地企业用地.万平方米，配套公建.万平方米，开发建立高档写字楼、住宅、公寓、会展以及商业休闲等建筑设备。是本市三环内最后一块成规模的待开发地域。分外围居住、混合配套区、

24、金融文化混合区、金融商务中心区、金融休闲混合区和商务区景观环多个功能区，规划将有近百万平米供应。中心区围绕莲花河水系风景，将建成六大主题公园、五条景观轴线、四个中心广场，方案打呵斥为金融街的“后花园。 年月丽泽中心商务区规划图政策：具备条件的企业除享用本市现有支持金融业开展的各项优惠政策外，享用丰台区专门促进丽泽金融商务区开展的政策。交通：南二环、三环、四环，规划有地铁、号线，丽泽地域间隔 市区较近，又毗邻西客站，交通主干线路多,交通比较方便。丽泽桥区域商贸人车较为混杂。产业规划特点：在首都“一主一副三新四后台的金融产业空间规划中的“一新，规划定位为首都金融副中心，作为现代化的首都金融开展新空

25、间和新兴金融机构聚集区。主要开展金融、保险、证券等行业。如创业投资、私募股权基金等新兴金融机构，买卖所、期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构；此外也包括银行、保险、证券等金融业总部，以及国内外大型企业总部。市场特点：丽泽区域内现有建成工程少，连片土地处于待开发形状。现有写字楼工程多在丽泽桥至菜户营桥区域内,没有构成写字楼集群,在丽泽路南北零星分布,且多为中档工程，入市时间相对长远，体量小，配套设备相对落后,租金程度在.-元/天/平米左右，较年同期租金程度相比，有.元的增幅，年涨幅%。空置率继续坚持在非常低的程度%以下，由于区域内长期没有新入市工程,可选工程非常有限, 相对低廉的租金与区域内

26、的开展中企业的办公空间支出预算相契合,入驻群体稳定。 丽泽区域原有写字楼的入住企业多为内资中小型企业，租用面积相对零散，入住群体没有明显行业集中性,虽然有政策上的因势利导，但开展相对滞后，工程及周边配套设备相对落后，办公气氛较弱，无法满足大型企业的办公需求。随着丽泽商务区规划的出台、南城方案中亿元资金对该区域的投入，丽泽商务区写字楼市场开场启动，据年月规划方案，中心区将建立一组地标性建筑，最高达米左右。和亦庄、通州、石景山几个新兴的商圈相比，起步较晚，后续供应放量约在-年之后，未来几年内供应量约万平米。售价走势：数据搜房网监测平稳上行石景山CRD商圈：区位：北京石景山区五环路与长安街西北区域。

27、石景山CRD规划，将打造集文化创意、商务办公、科技效力、休闲文娱、旅游会展等功能为一体的首都文化文娱休闲区，力求区域经济在首钢重工业搬走的契机下，转型晋级，成为城区内拥有最大后备开展空间的创新区，力求晋级为京西副中心。背靠西山、永定河、八大处，生态环境良好。政策：其中中关村科技园石景山园为区内商务办公主要载体，入园企业有时机享用中关村科技园区产业开展政策、北京市文化创意产业支持政策和石景山园特征政策三重政策优惠。交通：地铁号线、规划城铁S线，阜石路、莲石路、长安街西沿线、西五环等城市快速路，杨庄路，交通良好。产业规划特点： 以文化创意产业为特征，高新技术产业为主体，现代效力业总部经济为支柱，会

28、聚现代商务金融、研发设计、科技效力等高端资源。其中以数字文娱为特征的文化创意产业已成为石景山科技园区的先导产业。“国家数字媒体技术产业化基地、“国家网络游戏动漫产业北京开展基地、“中国电子竞技运动开展中心、北京市第一批“文化创意产业集聚区相继落户园区。市场特点：区域内原来以首钢片区的厂房及住宅为主，交通及生活配套层次较低。早期建立的中关村科技园石景山园I区，为该区域最早的产业政策引导建立区域，多为低密度办公。后来首钢搬迁，腾出.平方公里区域用于产业建立，未来年内供应约在万平米左右。目前正在建立石景山II区。年月，中关村石景山园新增家上市公司，人人网互联网、易华录智能交通运用，截至目前，石景山园

29、境内外上市公司总数到达家，其中境内家，境外家，企业孵化环境较好。客户及租售：随着石景山CRD规划的逐渐实施，区域内写字楼开发进入起步阶段，目前仅西山汇、融科创意产业中心有写字楼供应，工程较少，租售较为稳定。客户多以中关村科技园相关的中小型科技、电子、医药、机械、文化创意、传媒类为主。因区域内供应少，租售稳定，租金.-元/平米/天，空置率相对较低，在%以内，低于北京市平均程度。售价走势：数据搜房网监测上行平缓，整售拉低区域内新增工程少，其中融科、西山汇工程整售、及整栋产品价钱较之年散售产品单价，因整售定价与散售定价的差别有所拉低。亦庄新城商圈：区位及空间规划：北京东南部五六环之间京津塘高速东西两

30、侧，西部中心区为亦庄写字楼较集中区域，路东区正在起步开发阶段。亦庄经济技术开发区是北京独一的国家级经济技术开发区，是环渤海经济圈的重要战略要地之一。亦庄新城是“两轴两带多中心中东部开展带的重要节点，北京市重点开展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心、“高端产业效力基地和“国际宜业宜居新城。至年，亦庄新城规划人口万，建立规模约为平方公里，开展为适宜就业和居住的现代化国际新城。构成“两带七片的空间规划构造。写字楼主要分布于路西中心区的荣华路、轻轨线沿线，商务带正在逐渐构成过程中。政策：同时享用国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策。交通：扼守京津咽喉要道，衔接首都机场、南苑

31、机场、铁路货运站、公路货运主枢纽、国际物流中心，四环、五环、六环、京津高速、京津塘高速、博大路、大羊坊路、成寿寺路、西环路、东环路路网密集，轻轨L号线及未来规划M、S等多条地铁线，交通良好。但路东路西通道较少，东西交通较为不便，有待改善。产业规划特点：以高端产业和总部经济为依托，面向国际市场的高端产业园区，构筑东南部产业开展带。以高新技术与现代制造业为主，构成了生物医药、电子信息、汽车、配备、光机电一体化、新资料新能源和软件制造等产业链条。市场特点：产业开展在几个新城中起步最早，但多以工业厂房和现代制造业为主，写字楼市场总体不成熟，但开展势头较好，未来供应量约万平米，竞争猛烈。亦庄区域自规划以

32、来，主要是以工业厂房和现代化制造业为主。由于交通、商务气氛的开展较慢，区域内写字楼市场不断不成熟。除政府办公及少量中小公司办公外，市场供应与需求表现普通，开展较为缓慢。随着亦庄新城的规划，以及轻轨即将运转的便利，区域内的写字楼市场开场有了比较好的开展势头，未来供应量即将出现井喷，产品在硬件方面，都将得以晋级，在营销方面，将以租赁为主，部分整售或散售。 工程称号档次未来供应量万平米租售方式力宝广场高档整售荣京丽都北地块待定租赁博达国际大厦南地块待定租赁辛基铂尔曼地块待定租赁瑞森国际大厦中档.租赁我司工程待定销售小计.亦庄早期的写字楼大多规模档次较低，规划分散。近年中高端的朝林大厦、隆浩大厦、亦城

33、国际逐渐出现，结合未来供应来看，由于区域写字楼需求交通及笼统的保证，区域写字楼都点状的分布于荣华路沿线及轻轨沿线。特别是亦庄中心区内，整体交通条件，笼统昭示感，与政府部门的便利性，都对商务气氛的构成都具有优势，路东区相对来说，展现性、便利性、可达性都处于优势，但未来站前综合效力区的配套建立会对路东办公市场带来利好。客户及租售：原区域内的客户，以中小型公司的租赁为主，租金程度低下，普遍在-.元/平米之间，但随着朝林大厦、亦城国际、国际企业大道C、隆浩大厦的销售和租赁，北京南城区域质量较好的中大型公司的部分机构开场陆续进入到开发区，包括机械设备、生物医药、能源资料、科技科贸等，区域内的租金水准也开

34、场涨至.-元/平米。中低档写字楼根本满租，空置率%以下。中高档写字楼空置率在%以下。购买客户以高速开展的中小型企业为主，多为自用，部分投资客户购买用于出租或升值转售。售价走势：数据搜房网监测平稳上行，速度加快其他方面情况：写字楼客户选址需求、买卖税费写字楼客户选址需求特征写字楼选址遵照的三要素区域、位置、物业。有资料显示，国外的企业在选择办公物业的时候，往往会思索三个要素。第一个要素是整个目的商圈的开发情况；第二个要素是详细的地点，即办公物业的地点选择；第三个要素是详细的物业和物业管理。在商圈上，很多公司办公选址首先会很关注产业链、产业集群和产业地带，这是企业在选择一个大的区域。在产业环境的诸

35、多构成要素中，除了思索地域受教育劳动力数量、已有教育资源外，还会思索当地政府的支持力度。在地点选择方面，会把一次性本钱降到最低，包括消费本钱、搬迁本钱和建筑本钱等；把继续性运营本钱降到最低，包括劳动力本钱、交通、公用设备和税收等；把风险降到最低，思索到各种风险要素，如政府控制、电力供应等。写字楼选址会看运营本钱这是当前企业写字楼选址所最关怀的问题。以前企业在选择办公地点首先看位置、硬件设备，是由于那时经济相对落后，城市开展程度较低，地理位置成为决议企业成败的关键要素。尤其对于一些刚刚进入中国的外资企业和新兴的国内企业而言，企业知名度不高，企业对所选办公楼是不是能到达彰显企业实力、宣传企业笼统的

36、目的非常关怀。同时，企业还关怀写字楼的空调、电力、交通等配套设备，对运营本钱那么不大注重。如今的情况相反，当企业选择写字楼的时候，第一个思索就是运营本钱或办公本钱，分开了本钱就谈不到写字楼物业的好坏，这也是企业对股东担任，对财务报表、对现金流担任的表现。作为企业写字楼选址关键点的办公本钱，包含许多方面，租金只是其中的一项，还包括折旧费用、运营本钱、人力资本等。对于北京几大热点写字楼分布区域而言，CBD地域的平均入住本钱最高，金融街地域比CBD稍低，中关村地域次之。除此之外，企业写字楼选址还要注重交通情况、安康平安、配套效力，员工关系。一种新的趋势是，除了企业的房地产部门、业务部门、法律部门参与

37、写字楼选址外，人力资源部门也参与其中，在选址的时候开场思索写字楼周边的交通、住房等方面能否给员工带来方便，能否有利于留住人才等方面的问题。企业在做出写字楼租赁或者购买决策的时候，要把企业选址当作是企业运营活动的一部分，不只思索物业本身的软硬件条件，还思索财务关系、员工关系。买房,购房,装修论坛,房产论坛一线商圈新兴商圈写字楼竞相辉映，按需选择在北京，企业办公选址大抵阅历了几个开展阶段：分散型的高级酒店阶段、一线商圈的纯写字楼阶段和新兴商圈特征阶段。所谓一线商圈是指CBD、金融街、中关村三大商圈，新兴商圈主要是指BDA商圈、上地商圈、东二环商圈等新兴商圈。九十年代初，很多外企选址根本上在高级酒店

38、如北京饭店等，以利于推行产品和吸引客户；在三大商圈逐渐构成过程中，企业发现酒店并非专业办公环境，于是搬到纯写字楼，如国贸中心、嘉里中心以及金融街的一些写字楼。随着经济的开展，具备产业聚集优势的亦庄、上地等商圈开场兴起，对企业的吸引力也越来越大。如TOM从东方广场搬到BDA，这都从一个侧面阐明，企业从注重消费转到注重智力、注重软件，对绿色生态环境的要求越来越高，同时在一步步降低运营本钱。坛,装修论坛,业主论坛# m/ x o& 不同类型的企业有不同的写字楼选址要求对于一部分企业能够宜于选择新兴商圈，如：网络公司、软件研发公司等；但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商

39、务代表处等效力类企业那么更加适宜CBD、金融街、中关村三大商圈，由于这些企业要大量接触客户，需求集聚效应，是不可分割的产业链。以北京金融街为例，统计显示，进驻金融街的企业主要集中在金融业，约占入驻金融街全部企业的二分之一，而随着该区域写字楼供应量进一步增长，将会有更多的金融企业和与之相关的企业入驻金融街。根据北京写字楼信息网的调查，在金融街的客户中，整栋、整层购买作为企业总部或区域总部的占据相当比例。这正是由企业特点和产业链集聚所产生的结果。总之，企业选择写字楼会综合各方面要素。会选择适宜本人公司的产业特点、适宜本人公司财务情况、员工情况的写字楼买入运用或租赁。房产论坛,装修论坛,业主论坛 R

40、& u T! J 写字楼买卖税费二手买卖税费：卖方：单位 买方：单位卖方：去所在注册税务部门去核税 买方：契税：%卖方：单位 买方：个人卖方去所在注册税务部门去核税 买房只需交纳：契税：%卖方：个人 买方：单位卖方：无买方：营业税：差额的.%个人所得税：差额的%契税：%土地增值税：增值额未超越扣除工程金额的%的部分，税率为%；增值额超越扣除工程金额的%至%的，税率为%；增值额超越扣除工程金额的%至%的，税率为%；增值额超越扣除工程金额%的，税率为%。印花税：万分之五写字楼出租税费业主为：个人营业税：租金% (起征点元，元以下免)房产税：租金%城市建立维护费：租金.%教育费附加：租金.%印花税：

41、租金.%个人所得税：租金%租赁管理费：租金% 业主为国内企业：租赁管理费：租金%租赁印花税：租金.%房产税：房产原值%.%新建成或购置新建房屋免纳三年带征企业所得税：租金.%营业税：租金% (起征点元，元以下免)业主为外资企业：营业税：租金% (起征点元，元以下免)估计所得税：租金-营业税%房产税：房产原值%.%租赁管理费：租金%租赁印花税：租金.%()北京写字楼宏观市场总结预判展望后市，随着全球经济走出衰退，国内经济继续开展，跨国企业和国内企业将继续坚持对写字楼、商业地产的宏大需求，保证市场需求的强劲增长。另外，写字楼遭到调控的影响较小，投资持有具有稳定的生长性和报答，开展潜力和前景依然良好

42、。后市，乐观估计，未来十到二十年，北京写字楼市场都将坚持在一个高速开展的时期。北京写字楼市场能够呈现如下特点：从宏观经济走势来看，由于实体经济的强劲增长，写字楼市场将继续强势运转，北京写字楼市场整体仍有一定上升空间；从供需来看，除了CBD区域外，郊区写字楼工程的开展将有力弥补中心区域供应缺乏的问题，竞争也较为猛烈。估计空置率，在中心商圈内如CBD、金融街、中关村等，依然坚持低位运转，售价及年平均租金将继续上涨。从租售来看，由于房地产政策调控的影响和“商住倒挂在一定时期内继续存在，写字楼平均售价和租金有望继续上扬“补涨。随着的出台，国内的保险资金及机构投资者将添加商业地产尤其是优质写字楼的投资。

43、保险机构或将成为大宗买卖的主要买家。另外，由于商务部门的“限外等政策，尤其对其中涉及对于境内房地产收买及转售行为加以严厉审查。估计国内投资者在 年北京写字楼大宗买卖中的比重将加大。 从产品构造来看 ，工程整体以综合体方式居多，多有商业、酒店或公寓配套，写字楼以整栋、整层出卖增多，小面积分割销售较少，高端产品大单成交频现。年是“十二五的开局年，在产业经济构造的晋级和转型要求下，企业独栋、总部基地、绿色低碳写字楼等新形状的写字楼产品，将占据相当市场的市场份额。从商圈分布来看除了中心区域的CBD、金融街、东二环传统商圈继续坚持优势外，同时郊区新兴商圈写字楼工程也迎来建立热潮，南部丽泽商务区及亦庄、西

44、部CRD、通州运河商务区都在积极拓展新的市场。 第三部分 案例研讨本次调研因时间有限，重点选取城市中心区传统中心商圈泛金融街、泛CBD区域及城市外围新兴商圈石景山、丰台丽泽、通州、亦庄区域在售在租典型工程进展调研，以期了解北京写字楼市场中心商圈及外围新兴商圈情况，为我司工程研讨提供支持。个案情况金贸中心案例分布图：太平洋保险大厦百浩大厦光耀东方宏昌商务园西山汇融科创意产业中心优筑天龙华鹤北京ONE瑞都国际亦城国际燕景写字楼朝林大厦隆浩大厦华腾大厦国贸三期银河sohoBDA企业大道备注： 为中心城区中心商圈工程 为外围新兴商圈工程，其中深色为在售工程，浅透明色为租赁工程。产品情况：销售工程：工程

45、称号档次占地面积总建筑面积容积率绿化率规范层面积主力户型层数层高装修情况设备情况楼层功能分布车位数量及价钱北京ONE高档，其中办公，所在建筑单面子积。.% .米公共部分精装修，外立面玻璃幕墙加镂空金属板装饰 中央空调，恒温恒湿，合资电梯负-层为购物中心；-层为休闲会所；-层为写字楼；-为酒店地下车位个，个/万平米银河SOHO高档，其中.万平方米写字楼和 .万平方米商业.%约，由四个弧形相连而成。B:.m；B:.m； B:.m；F:.m； F:.m；F:.m；F:.m；精装修，装修规范元/平米。中央空调， 外资品牌电梯BF为商业；FF为写字楼地下车位个，元/位.月金贸中心高档，其中办公单体C栋:

46、； C栋:;D:.%C栋:； C栋: ;D:区间，主力层.公共部分精装，外立面玻璃幕墙和铝单板中央空调， 高档电梯一座效力式公寓、一座CEO行政公馆、两座A甲级写字楼，一座总部办公楼，裙房为高端商业，配备精品会所。车位个光耀东方广场高档，其中办公，单面子积-.%区间，主力层首层.m 规范层：.m公共部分精装，外墙为石材、玻璃幕墙中央空调， 三菱电梯配有公寓和商业，地上两层为商业、三至层为办公车位个优筑中高档二期，其中为办公.%区间，主力层首层.m 规范层：.m精装修元规范，外立面石材外墙、断桥铝LOW-E中空玻璃幕墙中央空调，三菱电梯地下三层：设备用房，车库，餐厅等；地上三层为商业；层分布为酒

47、店和商务办公个停车位西山汇中高档，单面子积-%大面积办公，小户型办公-层.m公共部分精装，高档石材外墙面中央空调，芬兰通力电梯栋办公楼，配有员工餐厅、会所地下车位个，个/万平米。元/位月-万元/位融科创意产业中心高档其中为办公，单面子积.%整售大堂挑空米，.米层高公共部分精装，外立面玻璃幕墙中央空调，高档电梯裙楼为商业，高层为写字楼地下车位个元/位月亦城国际高档其中为办公，A栋；B栋.%A座：；B座：区间，主力A座租赁：以上；B座销售：A栋层， B栋层；大堂.m，规范层.m公共部分精装，地面墙面为高档花岗岩或大理石，顶部吊顶。外立面断桥铝LOW-E中空玻璃幕墙，部分外循环呼吸幕墙、金属板，中央

48、空调，高档进口品牌电梯负层商业，以上是写字楼，二期方案开发酒店、商业、顶级写字楼地上个(无妨碍停车位)，地下个，元/位月大道二期中高档，单面子积-.约%-C栋整层销售，。其他均为整栋销售。中心四栋层，其他-层首层/顶层LOFT空间层高可到达.-.米；规范层.米公共部分精装，外立面玻璃幕墙、陶瓷板墙市政供暖，中央空调， 三菱电梯栋公寓、一栋会所车位：个，地上：元/位月；地下：元/位月；卖产权万元/个租售及客群情况：销售工程：工程称号开发商用地年限开盘时间入住时间销售价钱销售率月消化量租金程度投资报答率客户情况北京ONE北京实地房地产开发有限责任公司综合，年.，如今排号.元/，开盘凭号折-折写字楼

49、未开盘/-%未开盘银河SOHOSOHO中国综合，年.-元/,涨幅%年起%/月-%陕西石化买了层平米，石油化工、建材、科技、保险、国企上下游企业、个人金贸中心北京华正房地产开发韩建集团综合，年.散售元/，涨%年写字楼售罄/月%CC 平米被中电投.亿整买自用。C客户有机械进出口、cmic、商贸、酒店效力、化工等光耀东方广场北京海天房地产开发综合，年.元/，涨幅%年栋整售%/月%中煤总局整买栋平米自用，散客有中国铝业期货贸易、个人等优筑北京金兰甫房地产开发综合，年.-元/刚开售，未成交/-元/天-%拟招科技、金融类客户进驻西山汇北京鼎轩房地产开发科研办公，年.-元/,均价， 按揭无折扣，一次性付款折

50、涨幅%年一期平米已售磬，二期月开盘/月.-元/天-%G、文化传媒、创意类，西面中关村科技园石景山园I区客户扩张购买。、栋大公司购买，中国中铁、中国无线电、发改委、工商银行、搜狐、浩大游戏等融科创意产业中心北京融科景元房地产开发综合，年.年底整售元/未开盘/-.元/天-%/亦城国际北京经济技术投资开发总公司综合，年.散售元/，涨幅% 年B座售罄，A座年月开场租/月挑客户，须在此注册公司元/天%整层买得多，生物医药、服装、软件、信息技术、设备、科技、外企驻京办等BDA国际企业大道二期北京经开投资开发股份公建，年.分层售元/较开售元价钱涨%售罄/月元/天%电子、医药、矿业、路桥、电力、数码、动漫、科

51、技、服装租赁工程：工程称号档次总建筑面积入住时间规范层面积户型面积租金程度空置率层高装修设备车位楼层功能分布客户情况瑞都国际中档.区间，主力元/天，年涨幅%(年.)%. m，净高.米公共部分精装修市政供暖，空调分户自行安装。日立电梯。地上车位元/月，地下车位元/月，出卖万元/位F为商业；FF为写字楼投资、设计、科技、食品、房地产、贸易、文化艺术、培训、网络、咨询国贸三期高档.区间，主力低区层以下-元/天，高区-层-元/天。涨幅%年新盘，出租率% 一、二层m；标高.m； 净高.m公共部分高档精装修，外立面玻璃幕墙，室内网络地板，吊顶、白墙。中央空调系统，部富士达电梯地下车位个，地下固定元/月/位

52、，非固定元/月BF商业含车库；FF、FF为办公；FF为酒店，F为酒店空中大堂；FF为餐饮及景观平台；其他为避难层外资企业驻京机构，银行、保险、证券律师事务所、石油、贸易、旅游等，如KKR、凯雷、日本三井、方达律师太平洋保险大厦高档太平洋保险自用，其中出租.-平方米元/天，年月推出，个月即上涨%。满租地上层， 地下层，净高.米公共部分精装修，外立面石材、玻璃幕墙约克中央空调，可分户控制。日立电梯地下车位个，个/万平米。元/位月地下为车库，地上为写字楼银行、证券、投资管理百盛写字楼中档.-.-.平方米.元/天，涨幅%年满租地下四层，地上层规范层.公共部分精装，外墙为石材、玻璃幕墙，内部吊顶、白墙。

53、中央空调，部三菱电梯地下车位个，元/月地下层到地上层商业；至层为写字楼银行、期货、基金、金融采购网、经贸、游览社、航空效力效力天龙华鹤中档.区间，主力租-.元/天新盘，出租率%，普通层，规范层.m公共部分精装，外立面玻璃幕墙市政供暖、中央空调，部高档电梯地下车位个,地上，地下地上-层为商业，层为办公，为住宅科技、商贸、装饰培训、咨询中介宏昌商务园中低档，栋层办公楼，栋层别墅办公独栋单栋-.-元/天，涨幅%年.%层、层，层高米，净高.公共部分精装修，外墙优质陶面砖。分体式空调，市政供暖，部迅达电梯车位：个，元/位月纯办公能源资料、科技、机械、网络、环保、医药等朝林大厦高档-区间-，主力-.元/天

54、，涨幅%(年.)%层，净高.m公共部分精装修，外墙铝塑板、玻璃幕墙美国“开利中央空调，部三菱电梯，车位：个，地上：元/位月；地下：元/位月.层为商业，至层为写字楼服装、网络、机电设备、机械、科技、石油隆浩大厦中高档，A座、B座、C座.区间, 主力-.元/天，涨幅%年.%层层高.米，-层层高.米，-层层高.米。公共部分精装，大理石地面。外立面石材、玻璃幕墙，外窗具备可开启功能。内部地面水泥抹平，预留强弱电地面线槽两控制风机盘管中央空调，公共区域完成空调末端精装修，办公区域完成规范末端装修(空调裸顶)，配置独立机组。三菱电梯车位：个，个/万平米。地上：元/位月；地下：元/位月-层为商业配套，-层为

55、商务办公科技、空调、房地产、电气、银行、网络、手机研发华腾大厦中低档 入住,年翻新-.元/天，涨幅%年.满租层，层高米内部精装大堂/公共部分精装中央空调，北京升华电梯地上车位个，个/万平米。元/月纯办公，有兵乓球室、小型篮球场化工/商贸/建筑装饰/软件燕景写字楼低档-,年翻新内部装修-元/天，涨幅%年.，后来翻新提价%层，层高米精装，瓷砖地面、涂料墙面分户单体空调，无电梯院内个，个/万平米。免费停车纯办公保洁/商贸/小型公司调研总结产品方面：随着需求开展进程，向更高档次晋级.规划设计特征：集约式写字楼都以现代风格为主，各具特征，采用不同的资料和表现手法营造不同的建筑气氛：简约、严肃、大气等建筑气氛是办公建筑的主要特征。其中国贸三期、亦城国际分别为CBD、亦庄区域内领衔地标。亦城国际以弧形建筑单体组团围合，裙楼相连，中央布置下沉式花园广场、休闲文娱、叠水绿化楼梯等，构成绿色立体商务景观。典型工程规划图：通州区域泛CBD区域泛金融街区域北京ONE国贸三期银河soho金贸中心光耀东方广场丰台丽泽区域石景山CRD区域亦庄区域优筑西山汇亦城国际BDA国际企业大道.建筑单面子积：从调研的工程来看，产品的单面子积普通在的区间内，容积率.以下的产品中小体量普通为-，容积率在.以上的工程较大体量普通在-。.建筑规范层面积：调研