某地块投资评审报告

1、科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation大兴区16#地块投资评审 Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测近五年北京市房地产市场宏观分析近五年北京市商品住宅销售分析近三年北京市商品住宅按月销售分析09年以来北京市商品住宅销售分析近期房地产政策分析Gemdale Corporation北京市整体市场分析近五年北京市房地产市场宏观分析受到整体经济环境的影响，从08年开始房地产开发投资首次出现负增长，反映出开发商投资相对谨慎。商品住宅的新开工面积、施工面积以及竣工面积近三年

2、都表现出下降的态势，预计将对未来商品住宅的供应产生影响。房地产开发投资额商品住宅新开工面积商品住宅施工面积商品住宅竣工面积年度亿元同比增长万平米同比增长万平米同比增长万平米同比增长20031202.5 21.5%3433.7 6352.9 2080.7 20041473.3 22.5%3054.3 -11.1%6759.4 6.4%2344.0 13%20051525.0 3.5%2965.9 -2.9%7283.4 7.8%2841.4 21%20061719.9 12.8%3179.4 7.2%6311.3 -13.3%2193.3 -23%20071995.8 16.0%2557.4 -

3、19.6%5914.5 -6.3%1854.0 -15%20081908.7 -4.4%2337.2 -8.6%5538.2 -6.4%1399.3 -25%2009年1-4月338.2 -26.5269.9 -51.60%4216.1 2.1%270.4 7.90%近五年北京市房地产市场宏观北京市整体市场分析近五年北京市商品住宅销售分析从上市量来看，从03年至今有较大的下降，这与一级土地转让方式公开化密不可分，从04年8月31日开始土地转让不再以协议方式出让经营性土地使用权，必须通过公开招标、拍卖、挂牌的方式，因此从05年开始对住宅上市量产生了较大的影响；从成交量来看，06年年度销售量为近几

4、年最为强劲的，之后07年略有回调，08年由于宏观政策的紧缩以及整体的市场环境影响，导致成交量有较大的降幅。从成交的价格看，每年的价格均保持着较快的增长速度，最为显著的是06年全年的价格涨幅达到41%。08年市场出现比较明显的低迷状况但是全年仍然保持着12%的速度增长。年份上市量成交量销售均价2003年232793744562004年3460192647477%2005年28831790585323%2006年17581943827941%2007年135416931141838%2008年12727981274912%注：由于05年才开始进行网上签约，因此03、04年为后期补签数据与实际数据存

5、在较大偏差。北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析 07年北京市场显示出强大的供不应求，整体的供销比例在0.8：1，全年新增商品住宅供应量1354.2万平米，全年实现销售量1693.3万平米，是北京房地产市场热销最为典型的一年。08年北京市场受到宏观政策以及金融大势的影响，供需比达到了1.41：1，全年新增供应量为1272万平米，但成交量近下跌近五成，使08年的销售情况非常严峻。进入09年后，市场销售量大幅增加，2月份开始，各月都已经明显的高于前两年同期销售量开始明显消耗历史存量。北京市整体市场分析近三年北京市商品住宅按月销售分析2007年到2008年上半年北京商品住宅价格一直维持

6、较平稳的增长，07年全年价格增幅达44.7%，08年的上半年也保持着平稳高价位的运行，但是在08年下半年受市场低迷影响价格出现较为明显的松动；虽然在奥运期间借奥运商机价格小幅反弹，但是之后却呈现了明显的下降趋势；在整个08年下半年，北京市的房地产市场进入了全面的调整期，各项目通过打折、精装改毛坯等各种方式进行着价格的调整；进入09年之后，价格从08年以来的最低点10416元/平米，以月均5%的涨幅开始强有力的反弹，09年5月份成交价格已经达到13021元/平米，价格反弹同时伴随着销售量的增加。从上市量来看，除二月份由于春节的缘故各项目都推迟或者提前了项目入市时间，当月上市量随之减少，其余各月份

7、的上市量都体现了明显的增长。从成交量来看，各月份成交量保持着强劲的增长势头，3月份开始销售量逐渐突破了150万平米，全面超过了同期市场旺盛期的07年销售量，同时09年高消化量也表明了市场开始大量的消化历史存量，前五个月已经消化尽300万平米；从销售价格来看，表现出强劲的涨幅，2月份单月涨幅达到9%，5月份相对1月份的价格涨幅已经突破20%。通过与07年、08年同期进行对比，09年前五个月的销售量突破650万平米，超过07年高点的销售总额，接近08年的销售量1.9倍。北京市整体市场分析 09年以来北京市商品住宅销售分析2009年月份上市量（万平米）销售量（万平米）销售均价（元/平米） 环比增长1

8、月份36.7 60.1 104162月份11.5 82.2 114239%3月份99.0 149.9 117603%4月份112.1 189.8 123114%5月份115.8 172.9 130215%09年1-5月合计375.1 654.9 1208608年1-5月合计504.1 345.3 1289107年1-5月合计473.0 621.5 9689Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测大兴区域市场发展分析竞争区域整体市场分析区域代表项目分析项目细分市场分析大兴区域市场发展分析大兴，地处北京南郊平原，区位优

9、势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。 项目细分市场分析大兴区域市场发展分析大兴区近三年商品住宅发展情况：年份上市面积(万平米)销售面积(万平米)销售价格（元/平米）环比增长06年9593535607年5994692829%08年63306762-2%09年2125810220%大兴近几年的房地产除08年外均保持着良好的销售情况，正

10、常销售期区域的销售面积接近100万平米，同时价格也保持了良好的增长形势，08年市场稳中略降，但是在09年前五个月即有约20%的涨幅。 大兴地块所处区域界定：大兴区辖3个街道14个镇，分布非常广泛，因此按照目标地块所处的位置以及大兴经济主要发展中心，因此在项目竞争片区的考虑中，仅考虑大兴区域内西红门镇和黄村镇为主大兴政府所在的核心片区。项目细分市场分析大兴区域市场发展分析大兴核心去区域概况大兴黄村为北京最早发展的卫星城之一，处于环渤海经济圈和京津塘产业带的重要节点，独有的地缘优势使它成为北京经济文化向华北地区辐射的前沿。黄村北区是大兴区政府规划中的新型住宅集中区域，大兴区政府把这里规划成为时尚住

11、宅区和城市副中心，未来将建成环境优美、功能齐备、设施一流的魅力居住区。1、产业发展优势根据北京市总体定位，大兴区将围绕地铁沿线，高标准规划和发展生产性服务业。未来将打造成商务服务、创意服务、综合服务、研发服务、物流服务集聚区，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融后台服务及技术服务业 ;2、交通发展优势四条公路一条地铁紧密连接.地铁： 4号线地铁大兴线于2010年底使用；正在修建公路：万寿路南延线建成后连通了长安街到南五环；郭公庄路南延线建成后可由南四环花乡直达南五环欣羊桥；马西路南延线可从南三环右安门南桥直达南五环；蒲黄榆路南延线修通后可由方庄便捷到达南五环德茂桥，从而到达旧宫及亦庄。

12、项目细分市场分析大兴核心区房地产市场发展特征（1）区域内仅有少量品牌开发商进入，整体地产市场发展相对缓慢 区域内仅有华润和顺驰两家国内相对知名品牌开发商，华润翡翠城前四期已开发完成并入住，目前在进行五期开发，对大兴的地产市场起到一定带动作用。但是，目前区域内多数项目为中小型开发商开发，品质相对较低。（2）区域内物业类型丰富，未来将以小高层和高层为主区域内物业类型供应丰富，早期低密度产品相对较多，涵盖了小独栋、联排、叠拼、花园洋房、多层等各种物业类型，随着区域内土地资源的紧张，新项目容积率不断提高，区域后期主要供应物业类型为高层和小高层。（3）随着区域交通及配套的不断完善发展，来自西南部城区置业

13、客户不断增加目前大兴在售项目成交客户仍以本地客户为主，如大兴区政府高级公务人员、周边产业园区内白领、大兴本地私营企业主。随着大兴段地铁兴建带来的交通改善，来自北京西部及西南部（西二环三里河、金融街区域、西南三四环的总部基地、花乡、西南四环外新发地等区域）的置业人群不断增加 （4）片区项目整体去化速度较快在2007年北京整体市场价格快速上升阶段，大兴片区市场亦呈现了较好的销售态势，多数项目销售速度均保持了5070套/月，2009年，顺驰领海在价格大幅提升的同时仍取得了月均41套的销售业绩。Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块

14、销售情况预测大兴区域市场发展分析竞争区域整体市场分析区域代表项目分析按照该区域客户的流向以及未来项目的发展趋势特将西至京石沿线、东至京开沿线、北至西南三环、南至大兴核心区作为大的竞争板块，其中，京开沿线按照地理位置和项目的集中程度，分为马家楼片区、西红门片区及大兴核心区。 地块区域市场分析竞争片区设定京石沿线西南五环内片区马家楼以北片区西红门片区大兴核心区南三环南四 环南五环地块区域市场分析竞争片区特征马家楼片区是北京西南项目集中代表的区域，区域内百万平米的大盘万年花城和星河城两个项目是该片区的核心代表项目，客户主要来自于丰台区，部分来自于西城、海淀。西红门板块：板块临近西南四环，自2006年

15、起，板块在世嘉博客、理想城等项目的带动下，板块发展日益加速，尤其是总规模140万平米的理想城成为拉动区域住宅发展的典型代表项目，客户主要来自丰台、大兴，还有部分城区客户。大兴核心区：黄村作为北京市的卫星城之一，是大兴区的政治、经济和文化中心，交通较为发达，配套完善。早期开发的项目以低密度住宅为主，如翡翠城、原生墅、清城等，在市场树立了郊区低密度住宅区的形象。近期典型项目如彩虹新城、顺驰领海，物业类型主要为高层、小高层产品，客户主要来自大兴本地、丰台，以及部分城区客户。京石沿线：本片区依托京石高速及两广路，可直接连接西二环至西四环，吸引了大量城区中高端置业群体，代表项目有万科假日风景、保利百合。

16、物业类型以高层、小高层。客户主要来自丰台、石景山、西城等区域。 地块区域市场分析竞争项目划定竞争区域内各项目的分布情况如下丽园阳光蚂蚁工房艺苑桐城万年花城万科假日风景保利百合京石沿线西南五环内片区马家楼以北片区西红门片区大兴核心区彩虹新城原生墅领海浅水湾理想城城南大道星河城本地快地块区域市场分析典型项目分析板块项目名称住宅规模容积率建筑类型装修情况主力户型开盘时间备 注西南片区假日风景34.96万1.9415层、9层板楼毛坯精装三居150-17007.5先毛坯、后改精装销售保利百合13.2万2.93高层精装二居90-100三居140-16008.6马家楼片区万年花城160万 2.269层板楼、

17、1梯2户毛坯3居127、13509.5前三期均已销售完成，目前在售四期的尾房城南大道9万2.514层三栋塔楼精装40-12007.12星河城玺萌公馆左右坊100万9万50万2.76层1梯2户16层6梯18、30户毛坯玺萌公馆110-32 、左右坊30-9009.0309.06三期左右坊小户型五期玺萌公馆大户型西红门理想城三期36万2.26高层毛坯1居60 2居95 3居12607.11总规划140万平米大盘，其中20万为商业配套大兴核心区领海浅水湾44万2小高层毛坯2居92-1213居170-18004.6前期仅剩2套，6月份即将开盘位于项目西南角的三期约8万平米原生墅三期10万0.82花园洋

18、房毛坯跃层140联排217-23006.8最后1栋4层的花园洋房和联排尾房丽园阳光4万1.556-10层2梯3户毛坯1居602居106 08.01剩余尾房销售中彩虹新城30万2.37板楼、高层毛坯2居90、3居12006.12仅剩几套尾房蚂蚁工房2万2.4高层毛坯1居602居903居11008.07全部售罄艺苑桐城7.9万2.516-18层板楼毛坯1居45-702居903居12009.5商品房769户，限价房140户，开盘所有楼栋全部推出地块区域市场分析在售项目户型分析零居60平米以下一居60-75小两居80-100大两居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上项目

19、名称取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数取证套数销售套数假日风景/5453675573173151481470692516160保利百合/265263808806/4241230219/总计0031931614831379173151523511922735160销售率/99%93%87%98%80%/万年花城88588569268926002600106610592081206421421388星河城8077458097657606831462144812901235256211170110城南大道30521018374108/17

20、13/总计1997184016841528337032912528250733883312470424178118销售率92%93%98%99%98%90%63%理想城6511794334689659413888888247/销售率20%42%96%93%100%57%/顺驰领海16169292309309927929297300368357148141原生墅00929200998079615601466415彩虹新城86803653612164214134633524423814121210丽园阳光14312752176025625635004754322922608370蚂蚁工房28281

21、6158783373111105400时代龙和大道009898009239224924903273255653艺苑桐城451230936490/20643/总计18915096888435263185280527261805159216211559765689销售率79%91%90%97%98%96%90%地块区域市场分析在售项目户型分析从对户型的上市和销售的情况来看：马家楼片区:主要以小两居和小三居作为主要的供应产品，各户型销售速度都较快。 京石沿线片区:户型主要集中在90平米左右的小两居、140-160平米大三居及120-140平米的小三居。其中，90平米左右小两居及120-140平米小三

22、居都实现了很高的销售率。大兴核心区则以小两居、大两居以及小三居作为主要的供应产品。两居的销售速度相对较快。西红门片区的理想城供应主要集中在80平米以下的一居以及80-100平米的小两居。从销售结果看，小两居接受度更高。地块区域市场分析在售项目销售情况片区名称项目名称07年08年09年销售速度（套/月）销售价格元/平米销售速度（套/月）销售价格元/平米销售速度（套/月）销售价格元/平米西南片区假日风景1241178231137557714230保利百合/1061520613015770马家楼片区万年花城105961947107317111438星河城151345746130862213342城南

23、大道0018168872013877西红门片区理想城5188673087291498942大兴核心区顺驰领海617812158889418582原生墅26727051067759851彩虹新城159671372668746949丽园阳光546076207192187827蚂蚁工房0023920738574时代龙和大道43650317501/艺苑桐城/1548726销售价格呈现明显梯队销售速度70-100套/月销售速度70套/月09年销售速度150套/月销售速度70套/月（普通住宅）销售速度40套/月（低密度）销售速度：西南片区由于西部供应量的减少，均保持着较高速度的销售，在正常的销售期速度可实

24、现70-100套/月以上，可见该片区对于核心区客户的吸引力较强；马家楼片区最具参考的为万年花城，销售速度09年保持在70套/月 ；西红门片区的理想城在09年推出房源基本面市即售罄，速度在150套/月左右；大兴核心区的项目由于大多数均处于尾房销售期，但是以08年正常销售的彩虹新城为例，销售速度也保持在70套/月以上，顺驰领海在区域内售价相对偏高，09年亦达到40套/月以上。 综上所述：区域整体销售状况良好，保持着较强的市场吸纳力及较高的销售速度！销售价格：从西南片区到马家堡以北直到大兴的核心区存在明显的价格阶梯，09年的销售价格为例，西南片区的价格平台为14000-15000元/平米，马家楼片区

25、成交价格在12000-13500元/平米左右，西红门片区在8500-9000元/平米右，在大兴的核心区低密度产品的价格在11000元/平米，其余住宅的价格约为8500-9000元/平米。项目市场细分竞争片区未来的供应分析竞争区域未来供应主要来源于三方面：在售项目已推未售量，在售项目的后期推出量、已成交住宅项目的供应量以及周边潜在住宅规划用地供应量。在售项目已推未售量在售项目的已推未售量大约在22.3万平米，其中主要集中在星河城、城南大道和理想城三个项目，主要集中的产品在于80平米以下的一居室和大三居户型(集中于假日风景和星河城两个项目)。项目名称已推出未售量零居60平米以下一居60-80平米小

26、两居80-100大两居100-120小三居120-140大三居140-180180平米以上假日风景4.6 01102221117616保利百合0.2 022/111/万年花城0.3 03071710星河城6.7 624477145514960城南大道1.3 951092/4/理想城4.1 54460303035/顺驰领海0.4 00000117原生墅1.4 000011551彩虹新城0.5 642311622丽园阳光2.6 0584063433213蚂蚁工房0.1 0106110时代龙和0.1 0001223总计22.3 217 682 276 127 141 435 152 项目市场细分竞争

27、片区未来的供应分析在售项目后期推出量在售项目的后期供应为202万平、总未售量为224。2万米，主要集中在理想城62万平和万年花城85万平米 项目住宅规模项目已推出后期供应量剩余总量假日风景34.9626.8 8.2 128保利百合1414.0 0.0 02万年花城1607585853星河城1007129357城南大道33.0 0.0 13理想城1003862661顺驰领海4426.3 17.7 181原生墅20.520.5 0.0 14彩虹新城3030.0 0.0 05丽园阳光2626.0 0.0 26蚂蚁工房22.0 0.0 01时代龙和大道2323.0 0.0 01总计2022242项目市

28、场细分竞争片区未来的供应分析潜在住宅用地的住宅供应量09年大兴土地市场较为活跃，从上述分析可见，未来约有154万平米的潜在供应，存在近两年同一时间入市的可能，形成市场有效供应。地块名称用地性质土地面积住宅建面容积率地块现状（公顷）（万）黄村核心区黄村卫星城10#地住宅配套6.9912.722已推出黄村卫星城16#地住宅配套15.2124.82.2/1.8已推出黄村卫星城2#地住宅配套9.116.662.5即将推出黄村卫星城22#地住宅配套10.4717.842.1已推出黄村卫星城23#地住宅配套2.63.951.5已推出黄村卫星城17#地(华润)住宅配套12.4231.6-2.1华润地产,09

29、年年中计划推出黄村卫星城15#地（华润）住宅配套11131.2华润地产07年12月取得黄村卫星城20#地住宅配套24.4131.672.5已推出大兴康庄四期住宅配套102.16已推出92.18153.64项目市场细分竞争片区未来的供应分析整个区域后期的总体供应大约有22+202+154=378万平米，其中前期已推未售的22万平米预计在2009年内全部消化完，自2010年起总体供应量约为356万平米，预测2010起各年度推出量为：因此推算出区域总体2010-2012年的每年供应量并不大，可预见的上市量集中在2011年，供应量预计为96万，进入2013年竞争片区供应量开始下降，整体供应不大。片区项

30、目未推面积2010年2011年2012年2013年西南假日风景8.24.2400马家楼万年花城8512121212星河城29101090西红门理想城6210101010黄村核心区顺驰领海17.7863.70黄村卫星城10#地12.722.87.652.270黄村卫星城16#地24.83.58.27.65.5黄村卫星城2#地16.662.865.263黄村卫星城22#地17.842.87.57.540黄村卫星城23#地3.951.52.4500黄村卫星城17#地(华润)235576黄村卫星城15#地（华润）135530黄村卫星城20#地31.675888大兴康庄四期1055合计355.5477.

31、669676.1144.5项目市场细分板块未来需求变化项目名称07年08年09年1-5月上市量销售量上市量销售量上市量销售量假日风景12.7 11.1 9.3 5.6 4.8 5.5 保利百合0.0 0.0 13.2 7.1 0.0 5.9 万年花城12.2 12.8 6.1 4.9 0.0 3.3 星河城4.2 2.4 5.6 5.4 1.0 1.4 城南大道0.0 0.0 3.0 1.2 0.0 0.5 理想城1.7 1.4 9.8 3.2 3.2 6.0 顺驰领海8.8 8.6 2.6 2.2 0.0 2.5 原生墅0.3 5.2 0.0 1.0 0.0 0.4 彩虹新城16.2 17.

32、5 7.8 8.0 0.0 0.6 丽园阳光5.6 17.5 7.8 8.0 0.0 0.8 蚂蚁工房0.0 0.0 1.7 1.2 0.0 0.4 时代龙和大道0.0 7.1 0.0 0.1 0.0 0.0 合计61.6 83.6 66.9 48.0 9.1 27.3 竞争片区2007-2009年销售情况分析项目市场细分板块未来需求变化按照去化率分析：年度07年08年09年去化率136%72%305%按照年度的消化量分析 由于07年的竞争片区各项目在价格快速上涨的情况下仍取得了较好的销售业绩，而08年区域在售项目受市场整体大势影响以及多数项目处于尾盘销售阶段的双重影响，片区市场消化量出现下滑

33、。因此按照09年市场趋于理性进行判断，目前数据更新至5月中旬市场的吸纳总量仅为27.3万平米，而大兴核心区内消化量仅为4.7万平米，除顺驰领海外多数项目处于尾房销售 竞争片区在售项目在07年年度的消化量高于当年的上市量，08年由于受到大势的影响使得消化量下降，但是09年初到5月中旬的良好的销售情况，将表现出该片区良好的市场去化率。07年在大兴核心区年度总销售量为50.2万平米，折算1至5月的销售量约为20.9万平米，假定09年大兴区仍有项目正常销售而非尾房，保守预测09年1至5月份该片区需求量为07年同期的50%约10万平米项目市场细分板块未来需求变化可见未来几年内，市场供应吻合，供需基本平衡

34、 2009年2010年2011年2012年2013年供应量仅消化已推未售的22.3万平77.669676.1144.5需求869869869869保守估计09年区域市场的吸纳总量为：（27.3-4.7+10）/4.5*12=86.9万平米交通改善对未来需求提升形成巨大影响：地铁大兴路段的开通以及万寿路南延线、郭公庄路南延线等几条主要贯通南北、直达南五环的道路通车，而西南部土地供应稀缺、城区房价的不断上涨，将吸引来自西部中关村、金融街、西南部丰台总部基地、花乡、新发地等的客群，成为未来大兴区域购房的重要客户来源，可以预见市场需求量会在09年的基础上不断上升；大兴核心区生活配套的不断成熟：大兴黄村

35、核心区未来仍要建设诸多教育、医疗、商业等大型配套设施，从而使大兴区内生活配套日渐完善，带动区内发展;Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测大兴区域市场发展分析竞争区域整体市场分析区域代表项目分析项目市场细分代表项目分析理想城理想城共120万平米住宅，由高层、小高层、多层板式公寓组成。2007年10月份开盘销售，项目主力户型为90平米左右两居，120-130平米三居。目前在售主力户型为91-94平米两居，均价9500元/平米，一次性付款97折；首付款50以上（含50）98折；首付款50以下99折 理想城07年10月

36、份开盘取得了较好的销售；08年上半年通过两次开盘，取得了一定的销售业绩，但受奥运会和房地产市场低迷的双重影响销售情况很不理想。08年年底推出小户型房源起价6880元/平米，均价7500元/平米，以低价策略取得了较好的销售业绩；09年年初销售情况异常火爆，且价格也一路攀升至9500元/平米。 基本情况 销售情况已售罄在售楼栋项目市场细分代表项目分析理想城 客户情况年龄特征： 25-40岁的人群学历特征：大学专科以上，也有部分高中以下客户区域特征：北京、外地客群工作区域：西三环六里桥、金融街、丽泽商圈等区域；当地地缘性客户；部分中关村客户。职业特征：西部政府部门公务员；西部医院、航天、设计院等事业

37、单位工作人员；六里桥、丽泽等商圈的小白领；金融街从事金融、保险、证券等行业的白领；新发地从事果品批发的个体老板；父母为子女在北京购房客户。置业心理：毕业时间不长，想在北京拥有一套住居，无法接受市里高昂的房价；收入特征：家庭年收入8万元以上 交通工具：以公共交通为主；购买特征：以自住为主，也有一定比例的投资客户；首次置业为主；有一部分是父母出首付自己还月供的毕婚族，单身族和两口之家较多。在市区西部区域的上班族较多。项目市场细分代表项目分析顺驰领海顺驰领海住宅总建面为44万平米，项目于2004年6月开盘销售，以多层，小高层为主，主力户型以100平米左右两居和130左右三居为主。目前该项目已售约32

38、万平米，后期供量约12万平米。预计7月份五期开盘，均价10000-11000元/平米，以80-100平米两居和120-160平米三居为主 顺驰领海项目08年受房地产大势影响，总体销售情况较差。08年6月通过开盘取得了一定的销售，随后便推出特价房，成交均价最低达到7165元/平米，成交量一直较为低迷；09年年初，随着房地产形势的转好，该项目取得了较好的销售业绩，且价格也有所攀升。后期预计开盘价格也涨至9500-10000元/平米。 基本情况 销售情况项目市场细分代表项目分析顺驰领海 客户情况年龄特征：25-45岁学历特征：以大学专科以上学历为主区域特征：北京和外地区域客户职业特征：西三环政府机关

39、单位公务员；金融街、六里桥区域企业单位白领；大兴区个体小老板； 新发地果品批发市场个体老板；大兴区机关事业单位工作的公务员；部分房地产投资客。收入特征：家庭年收入10万以上 交通工具：公共交通为主，部分靠私家车出行。购买特征：以自主为主兼有部分投资客，客户首次置业为主，两口之家较多。大兴区域内的个体老板及企事业单位的地缘性客户较多。Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测项目的SWOT分析项目定位分析项目价格以及涨幅判断地块规划定位分析项目SWOT分析优势：地块所属的大兴核心区北部新区，自然条件较好，道路、教育、医

40、疗等配套设施正在建设和完善当中，具备开发建设中高档项目的条件。地块资源相对较好，西侧地块容积率2.2、东侧相对较低为1.8，可以打造市场稀缺的中低密度、成熟社区；交通优势由五环路和京开高速组织的交通网可以快速地和市区连接。它距离南三环玉泉营环岛仅8公里，距市中心13公里，兴华、兴业大街贯穿城区南北，兴华大街向北直达京开公路。兴业大街更可直接连通南五环。西侧临西旺路及京九铁路，噪声带来的居住质量下降；东侧及南侧为已建成及在建的普通住宅小区及限价房，不利于项目形象提升；政府规划利好因素多，区域远期规划向好，基础设施建设不断完善。一个低密度、高绿化、亲自然、重配套的大型高档生活社区，已经在黄村初具规

41、模。京开高速、地铁4号线延长线等交通条件不断完善和发展，西南四环内不断上涨的房价，为本项目吸引大兴区域外的城区客户带来可能；黄村周边开发建设的快速启动、工业园区及产业基地带来强劲需求；月日，北京市投资600亿元规划丽泽金融商务区开发建设全面启动。丽泽商务区的发展能够带动整个西南地区的发展金地格林小镇以及近期金地格林小镇6项目通过自身的产品能力在南城树立了良好的口碑及品牌影响力；劣势：机会：威胁：地块规划定位分析项目SWOT分析劣势：区域内同一时期大量住宅用地集中供应，加剧了同期的竞争，形成客户分流 应对策略： 本项目规模适中，其中西区密度在近期供应地块中容积率最低，可打造成为高品质低密度住宅，

42、在项目开发中需充分挖掘其价值，带动项目整体品质的提升。同时，在产品研发上，通过增设大面积落地飘窗、开敞阳台改封闭阳台等方式创造附加价值。借鉴龙湖的做法，强化小区内部景观的打造，成为大兴最好的景观社区。 Gemdale CorporationCONTENTS项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测项目的SWOT分析项目定位分析项目价格以及涨幅判断地块规划定位分析项目客户定位 追求安静、私密、现代的财富新贵阶层 核心客户（60%）大兴镇内政府机构公务员，学校、医院、银行、企事业单位中层以上职员及年轻白领； 大兴开发区、生物医药基地以及北京国际印刷包装产业基地内企业的中高层

43、管理者及年轻白领；大兴区内私营业主。重要客户（30%）南三四环花乡、玉泉营等丰台科学城、总部基地内的专业人员，政府机关的公务员，为改善居住品质需求的客户；金融街为核心的西部银行、证券等行业中高级白领；西南三环至四环丽泽、玉泉营、新发地等商圈生意人等； 游离客户（10%）中关村西北部区域IT、传媒、咨询等行业的高级白领、中高端管理者；外地购房者自由职业者 地块规划定位分析地块规划指标以及布局建议地块指标以及住宅分布原则：西区地块容积率2.2相对较高，且西临西旺路及京九铁路、环境较差，建议布置两梯四户板式塔楼，布局两居及小三居，其余尽可能布局为一梯两户、可接受两梯三户设计，社区中央景观环境最好的位

44、置设置一梯两户大三居；东区地块容积率低1.8，产品上可以适度舒适，三居比例较西区加大，尽量布局一梯两户，地块内东侧临中学及幼儿园处布置一梯三户两居；大户型部分尽可能在社区内部景观资源优势处布置一梯两户；营造大兴区域中高档、中低密度社区，延续金地格林小镇的欧洲小镇品牌形象格林系列欧洲小镇地块规划定位分析项目产品定位户型建议：商业部分建议：建议设置社区配套商业，由于东西两区均要分别设置主入口，考虑到东、西两地块中间人流量相对较大，因此在西侧地块主入口处设置商业，服务于本小区居民生活，规划建筑面积1029平，为底商形式，层高4.2米 在户型的设计上尽可能通过阳台由开敞变为封闭，或者通过飘窗等创造尽量

45、多的价值。产品构成建筑面积产品比例户型面积套数合计套数户均面积套数比西区14144050%二居858248245%35%39%三居11548060020%11%135120东区10528068%二居8540040011322%32%三合计2467202352100%其它建议：装修标准：毛坯房交房车位配比：车位为全地下，90平米以上1：1；90平米以下1：0.5会所部分建议：设置主要集中在地下的1500平米左右会所（地上部分仅为接待200平米左右），会所主要功能定位为运动健身场所（设置游泳池、健身房、跳操室、棋牌室等）Gemdale CorporationCONTENT

46、S项目细分市场分析地块规划定位分析北京市整体市场分析地块销售情况预测项目的SWOT分析项目定位分析项目价格以及涨幅判断地块规划定位分析价格说明竞品项目翡翠城福提岛艺苑桐城顺驰领海原生墅09年5月价格11500 8800 9400 11000 权重30%20%30%20%本项目现价11996住宅部分现时点价格：奥运乡地块定位分析价格说明项目选择由于本地块西区地块为7层、11层、15层小高层中高层产品，而东区为8层的小高层产品，所以重点选取大兴核心区内相类似的项目。福提岛及顺驰领海与本项目较为接近，故采取权重较高，而艺苑桐城距离本项目较远，原生墅整体容积率较低，故采用权重相对低； 溢价能力说明：品

47、牌价值：大兴区内目前除华润、顺驰外，无品牌开发商，金地品牌价值突显；产品打造能力：大兴区内项目开发水平一般，金地产品打造能力相对较强，在本项目整体社区规划当中东区规划为一梯两户8层的小高层，优于区内其它项目，而东、西两区可通过大尺度楼间距营造丰富的自然景观，户型设计上利用飘窗、开敞阳台变封闭等最大限度提升价值，可做出优于其它项目的产品。物业管理：金地物业的管理服务多年来已形成良好的市场口碑；本项目北侧为10号地，东北侧为公园，居住环境良好。东侧为华润17号地，根据其地价分析，未来定位必然是高端中低密度住宅产品。为项目的中高端定位可以提供有力的支撑。项目配建幼儿园、医疗及中学。可以通过引入知名学

48、校，提升项目的价格。竞品项目翡翠城福提岛艺苑桐城顺驰领海原生墅09年5月价格11500 8800 9400 11000 权重30%20%30%20%本项目现价12000 住宅部分价格说明：奥运乡地块定位分析价格说明商业部分价格说明：1、大兴核心区商业市场简析经过多年的房地产开发，大兴区一些规模较大的项目，如翡翠城、那尔水晶城、顺驰领海皆有大量商业面市。加之09年黄村核心区辐射两公里范围内的土地即将放量，地铁4号线延伸至黄村等诸多利好因素，大兴商业地产正面临前所未有的发展机遇。但由于位置较为偏远，大兴商业地产的成熟程度与市区热点区域相比还有不小的差距。从目前已推出项目看，诸多项目已在住宅开发的同

49、时建设配套型商业并已投入使用。如顺驰领海推出的商业项目建筑面积约为1.7万平方米，另外还配套建设了一条蒙特卡洛风情商业街，销售均价在1.3万元/平方米左右。华润置地开发的翡翠城商业街，共开设有50间业态齐全的店铺。清城商业街总规模达3万平米，而该商业街一端的百联购物中心面积为5万平方米。与清城相邻的时代龙和大道也规划了3万平方米商业项目。这表明大兴黄村商业地产规模效应已凸显，随着时间的推移，今后大兴人休闲购物将十分便利。 目前，大兴房地产开发也开始加速，新建项目从09年起层出不穷，未来会吸引大量城里人来此居住，本地人的收入水平也不断提高，消费需求逐步升级。地块规划定位分析价格说明2、典型项目商

50、业的租售价格 项目名称商业规模单元面积价格租金备注顺驰领海17000m212850￥4.2/天/平商业街清城30000 m22507800￥3.54.5/天/平商业街，纯底商彩虹新城26000 m2265/365成交14596报价17000临街商铺、2层翡翠城20000 m28000-10000临街底商那尔水晶城3000 m2￥5/天/平临街底商艺苑桐城2200 m257-14518000临街底商、单层3.6米层高大兴核心区已建成项目商铺在20052006年销售时由于区内项目入住率低、商业较不成熟而售价较低，而2007年后销售的商业实际成交价集中于1280015000/平（部分为双层商铺），进

51、入2009年，由于区域建设不断成熟，目前报价均在17000/平以上。地块规划定位分析价格说明3、商业定价建议考虑本地块距黄村核心区商业中心尚有一定距离，且目前周边人流量较小，规划商业仅为服务于本社区的商业，因此现时点单层商铺价格应低于核心区商业价格10%左右，即17000*90%=15300。租金反推法：考虑一般商业回报率在810%，取10%进行估计，考虑顺驰领海距离黄村核心距离相对较远，其建成商业仅为服务于本小区的配套型商业，与本项目情况类似，因此取其租金进行价格预测：4.2元/天/平*365天/10%=15330商业现时点综合定价：15000元/平考虑16号地总规划建筑面积约24.5万平米

52、、近2350户，建成后未来3-5年内将新增人口近万人，区域消费能力将急剧增加，商业需求也将快速提升。目前项目周边已建成的康盛园小区商业配套溃乏，本项目商业建成后，除服务于本社区外更更使周边其它小区生活更加便利，区域商业价值将得到普遍提升。本项目商业预计于2012年2季度左右开售。车位价格：本项目为郊区住宅，郊区楼盘车位销售价格集中于4.5万-6万/个，本地块位置相对离黄村核心区较远，车位数量配比虽不高，但按80%销售率进行考虑，定价预测为60000元/个。地块规划定位分析涨幅分析（1）全国GDP北京GDPCPI商品住宅价格年度亿元同比增长亿元同比增长同比增长元/平米同比增长2003135822

53、.89.1%5023.810.7%0.2%44568.9%2004159878.39.5%6060.313.2%1.0%47476.5%2005183217.49.9%6886.311.1%1.5%585323.3%2006211923.510.7%786112.0%0.9%827941.4%2007249529.911.4%9353.312.3%2.4%1141837.9%20083006709.0%10488.039.0%5.1%1274911.7%(1) 宏观经济发展趋势分析历史数据表明，北京市的GDP涨幅均高于全国平均水平1%-2%。2008年受奥运影响，重大市政基础设施建设、固定资产投资、