中国基础设施REITs税制问题研究

1、 中国基础设施REITs税制问题研究 刘琪摘 要：不动产信托投资基金（REITs）于20世纪60年代起源于美国，经数十年来发展一度成为全球资本市场的重要金融投资产品，其中税收优惠是推动REITS发展的一项重要驱动力。2020年4月和7月，国家发改委和证监会两次发布重要文件指出中国REITs市场的发展方向。从我国税法原理的角度，REITs的税制构建需要进一步发展信托导管理论;从时间的角度来看，在REITs项目的设立、运行和退出各环节重复征税现象显著，均存在减免税负的空间;从税种的角度来看，REITs的底层资产为不动产，涉及房产税、契税、土地增值税等。REITs要成为推动中国基础设施建设和土地经济

2、的新动能，不仅要创新交易结构和完善监管制度，还要降低税负以提高收益的市场手段来引导REITs的发展。Key：不动产信托投资基金;资产证券化;公募基金;税收优惠DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2021.04.004：D922.221 ：A ：1003-9031（2021）04-0032-07一、REITs制度介绍与问题提出（一）从域外经验看REITs制度特征不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）于20世纪60年代起源于美国，现今已在全球40余个国家和地区形成市场并建立相关制度，资产管理规模超过2万亿美元。REIT

3、s可以被定义为将房地产资产进行打包，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门机构进行经营管理并将投资综合收益分配给投资者的一种信托基金制度。如果按照严格的定义，REITs是以信托作为基本架构且不断创新的金融产品，其结构和表现形式没有统一的标准。由于各地法律监管的不同规定和税收政策不统一，REITs大相径庭，但从共性层面上来看，各个国家和地区的REITs制度主要包括：REITs主要投资于成熟不动产资产，并以其现金流作为主要收益来源;对REITs收入进行强制分配;在REITs投层面实行税收优惠政策;以权益型REITs作为发展重点;以公开募集与上市交易REITs为市场建设的标志，同时保留

4、私募REITs市场;REITs同时具备金融属性和房地产属性。其中，税收优惠是RETIs发展的主要驱动力。以美国REITs市场为例，1960年美国国会通过的国内税收法典修订法案明确了REITs只要满足股权结构、资产、收入、分配等方面的要求，就具备享受税收优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。1986年美国税收改革法案对REITs的“竞争对手”进行了限制，使有限合伙不再享有税收优惠，从而凸显REITs的税收优势，使得权益型REITs蓬勃发展。此后美国市场又出现了UPREITs、DOWNREITs等类型，税收政策在交易形式的演变中扮演关键的角色。亚洲市场的REITs实践也体

5、现出税收政策驱动的特征。如新加坡规定，项目公司从租金收入中取得的分红可在所得税前扣除;投资者就分红缴纳所得税具有税收优惠;外国投资者税率降低等措施。日本、中国香港地区REITs均实行不同程度的税收优惠以提高产品收益率和吸引投资。（二）中国REITs制度设计中国REITs市场建设最早可以追溯到2004年11月，银监会颁布信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿），该办法成为中国境内第一部规范REITs的专项法规雏形。2005年12月，越秀REITs在中国香港地区上市，成为我国首支国内物业境外上市REITs。2014年，中国境内发行的第一单类REITs产品中信启航REITs在深交所挂牌交

6、易，随后境内REITs如雨后春笋。截至2019年上半年，中国境内已发行52支类REITs，发行规模达到1058亿元。2020年4月，证监会发布推进基础设施领域不动产投资信托基金试点工作通知，明确指出当前我国REITs试点主要集中于基础设施建设领域，并明确采取“公募基金+资产证券化”（简称C-REITs）的模式。自此，我国REITs發展有了明确的导向。2020年8月6日，证监会发布的公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）第二条进一步明确了我国REITs采取“公募基金特殊目的载体基础资产”的结构。与域外发达REITs市场相比，我国REITs起步晚，发展缓慢，理论和实务均处于探索阶段。以REITs

7、中的税收问题为例，我国REITs税负明显较高，其主要原因首先来自REITs设立阶段不动产产权移转涉及的高额税负，其次来源于产品自身复杂结构导致的重复征税。此外，我国资管产品税收实践中，尚有一些空白未能填补，部分纳税主体和税种的确认与否缺乏明确的征管依据，导致实务中税法适用不统一，导致以往REITs实践多依赖当地政府税收优惠支持。如果在REITs全面铺开之际尚无统一的税收政策，导致当事人咨询成本和试错成本提高，必然增加不确定性。因此，有必要在借鉴域外经验的基础上，结合我国税收制度，以促进基础设施建设为导向完善REITs税制。二、案例分析：以沪杭甬高速REITs为例通过对国内现有REITs案例的筛

8、选，本文选取了较为典型的沪杭甬高速REITs作为典型，通过分析其交易结构和交易流程，探索公募REITs税制发展方向。（一）交易流程沪杭甬高速REITs以沪杭甬公司下属全资子公司黄山长江徽杭高速公路有限责任公司（简称徽杭公司）持有的徽杭高速公路为底层资产进行证券化操作。2019年6月4日，徽杭公司减资13.7亿元，形成对全资股东沪杭甬公司13亿元的应付减资款。2019年8月22日，沪杭甬公司获得上交所关于发行资产支持证券的“无异议函”。2019年9月23日，在沪杭甬公司发表的自愿公告中得知，在此一个月间，中联基金作为基金管理人设立私募基金，沪杭甬公司认购全部基金份额，且表明将向浙商资管设立的专项

9、计划转让全部份额（价值人民币20.12亿元）。2019年9月26日，徽杭公司投资人变更为中联基金，依据公告内容，基金管理人以20.12亿元认购徽杭公司全部股份以及13亿元的应付减资款，从而使得徽杭公司产生的偿付现金流将被认定为利息支出。在整体交易完成后，沪杭甬公司以11.13亿元认购全部次级权益。（二）交易结构分析沪杭甬高速REITs的交易结构如图1所示，该REITs是典型的私募基金+资产证券化类REITs，属于在国内监管和税制框架下较为成熟的交易结构。该交易通过专项计划持有私募基金份额，并通过私募基金持有项目公司股权。在交易完成后，沪杭甬公司继续作为运营服务机构对项目公司提供资产服务并承担差

10、额补足、流动性支持以及收购义务。在产品分层上，该REITs设置优先级和次级证券，优先级由市场机构投资者认购，在收益类型上表现为固定收益;次级由沪杭甬公司自持，表现为剩余收益。在退出渠道上，该REITs提供了较完善的保证机制，投资者每三年可以将其持有的专项计划份额在上交所转让退出，也可以要求原始权益人回购。（三）沪杭甬高速REITs中的涉税环节1.在REITs设立阶段，原始权益人需要通过各种方式将底层资产打包“装入”特殊目的载体中，此时可能涉及资产重组过程中的一些税务问题。REITs一般通过股权收购的方式实现资产重组，其中较为明确的如企业所得税和印花税的课证。在本案例中，REITs底层资产为高速

11、公路收费权，其转让不涉及契税和土地增值税。但在其他类型不动产交易中，契税和土地增值税是必须考虑的因素。2.在REITs运营阶段，可能涉及的纳税主体包括项目公司、私募基金（及管理人）、专项计划（及管理人）以及投资者。（1）项目公司：项目公司取得收入应缴纳企业所得税、增值税及增值税附加。在本案例的实际操作中，由于项目公司先通过减资形成应付减资款，该基金在完成项目公司股权收购的同时也相当于提供了一笔股东借款，并借此形成了“红利+利息”的现金流返还方式。在计算项目公司的企业所得税时，利息支出可以在税前扣除从而实现了“税盾”的作用。在以其他类型不动产作为底层资产的REITs中，可能额外涉及的税种还包括房

12、产税、土地使用税等。（2）私募基金：本案例中，中联基金通过设立契约型私募基金完全持有项目公司股权，在管理人层面和基金层面应分别征收增值税。对于基金管理人获取的提供管理服务等收入应该按照6%税率一般计征增值税。对于基金运营过程中产生的收益，应该区分收入性质作不同处理。如果认定该基金获取收益为保本收（基于现金流偿还的利息性质），则应该按照3%的税率简易征收增值税;如果认定该基金的收益为股息红利（备案性质为私募股权基金），则不征收增值税。对于私募基金层面的所得税征收，也应区分企业自身收入和运营基金取得收入分别处理。企业自身收入仅公司型基金应该按照25%的税率缴纳企业所得税;对于运营基金取得的收入，公

13、司型基金为法定纳税实体，但其私募股权基金获取的股息红利收入应该按照企业所得税法第26条认定为免税收入。总体而言，私募基金层面的所得税只需考虑公司型基金自身收入的所得税，但实务中为了避税需要，基金大多采取合伙型和契约型，因此私募基金层面的所得税问题可以基本忽略。（3）专项计划：专项计划中的税务问题类似私募基金，主要涉及资管产品的增值税以及所得税。在关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（简称资管新规）颁布后，专项计划管理人应该分别就管理费用以及计划收入依6%的一般税率和3%的简易税率缴纳增值税。专项计划的所得税目前仅有的明文规定为关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知（简称通知），该通知明确信

14、贷政策证券化中信托层面已经向投资者分配的部分免于征收企业所得税。REITs本质为企业资产证券化，能否适用该通知的规定尚存疑问。纵览各国REITs税制，一般允许将向投资者分配部分扣除，以此鼓励REITs提高分红比例。对于设立专项计划而取得收益的资管公司，一般应该就其管理等收益缴纳企业所得税。（4）投资者：在本案中，最终投资者均为机构投资者，应就资管产品产生的收益依法缴纳企业所得税。此外，专项计划的收益一般认定为利息收入，投资者获取的收益应按6%的税率缴纳增值税。3.REITs的退出阶段，主要包括投资者在公开市场上出售其持有的专项计划份额以及REITs持续期间届满转让项目公司股权或资产。纳税主体包

15、括投资者和项目公司。（1）投资者：企业投资者应该就转让资管产品份额产生的资本利得（价差）缴纳所得税。（2）项目公司：REITs的退出一般通过股权转让的方式。其税收问题类似于REITs设立阶段。三、中国基础设施REITs税制现状及优化路径根据通知的精神，我国REITs试点将致力于探索基础设施建设融资新渠道，在去存量、降杠杆方面发挥驱动作用，但C-REITs中的高税负问题是阻碍其发展的最大障碍。通过上文对沪杭甬高速REITs的实证分析，可以发现我国REITs实践中重复征税现象显著，在资管新规出台后，资管产品一律按照简易计税方式缴纳增值税，且投资者购买优先级份额获取固定收益的，也可能被认定为贷款服务

16、而缴纳增值税。此外，沪杭甬REITs中基本未涉及房地产相关税收，如土地增值税、契税、房产税等。相较于信贷资产证券化和其他企业资产证券化项目，REITs底层资产的特殊性可能使其承担相较于其他金融产品更高的税负，有违税收中性原则。从全球范围内的REITs实践来看，REITs市场相对发达的国家和地区一般通过降税的方法降低各環节的税负，较为常见的手段如分红部分免企业所得税税、投资者所得税免除、降低物业出售税率等。通过考察目前国内多项REITs案例，本文总结了目前国内REITs税制概览，以期探究其中可能重复征税或者税负过高之处（见表1）。由表1中可知，我国REITs理论上的税负相当沉重，其中既有资产证券

17、化固有复杂结构影响带来的重复征税，也包括底层资产自身性质增加额外的税种。一是REITs底层资产的特殊性导致高税负。相较于其他资产证券化项目，REITs多以房地产为底层资产，在操作中可能涉及高额的土地增值税、契税、房产税等税种。一些学者的研究表明，土地增值税、房产税在REITs设立阶段和经营阶段的税额构成中分别占据43%和37%之多。过高的税负可能显著降低REITs的收益率，如果物业收入本身不高或不稳定，税负问题将阻止企业施行REITs融资。二是REITs结构复杂性带来的税收问题。相较于一般证券化产品，REITs结构更具复杂性，国内实践一般通过设立SPV或私募基金来规避监管，对于REITs结构各

18、环节中的企业所得税和增值税部分，有必要明确是否征收以及如何征收。对于REITs中从项目公司通过私募基金、SPV等主体向上分配并最终到达投资者的分红，应当赋予各层级所得税免税待遇。其中尤为重要的在于对于项目公司产生的所得税，应该对于其分红部分予以免税。对于各层级资管产品产生的增值税，理论上存在较多重复征收空间，并且其增值税抵免在实务中操作也不明确，建议在“营改增”一系列文件的基础上，进一步明确增值税的处理。按照C-REITs所强调的权益型投资发展方向，将来我国REITs将实现由专项计划持有项目公司股权，公募基金发行权益型证券的方式。在项目公司和专项计划层面，由于项目公司向上分配的利益属于股息性质

19、，故专项计划获取股息性质无需缴纳增值税公募基金获取的收益应视保本还是非保本分别判断，实践中一般不存在为公募基金设定增信措施或其他保护措施，所以公募基金获取收益一般认定为非保本收益，无需缴纳增值税。对于投资者从公募基金获取收益产生的增值税，应该首先区分个人投资者还是机构投资者。对于个人投资者的投资收益，应明确无需缴纳增值税;对于机构投资者持有的公募基金份额，现行规定要求就分红收益不缴纳增值税、卖出份额按金融商品转让缴纳增值税，建议在REITs试点中可以考虑减轻卖出份额时的增值税。三是部分情况下税收不透明。一般认为房地产企业转让股权不够成房地产销售而不适用增值税，股权转让成为中国境内物业投资有的主

20、要方式。但也有个别案例税务机关认定构成房地产销售而需缴纳土地增值税，如2000年国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函2000687号）中，税务机关认为股权转让导致资产实际转让，需要缴纳土地增值税。本文认为这种认定对REITs试点展开是相当不利的，建议通过明文规定明确房地产企业的股权转让无需缴纳土地增值税，对REITs运营阶段的经营不动产可能产生的房产税，施行一定程度的税收优惠。在将来制定REITs税收制度时，可以使税收政策向REITs机构倾斜，降低租赁住房类资产经营的综合税率。四、结语建设中国REITs市场，是诸多结构性问题的破题之作。在推进金融供给侧改

21、革的诸多措施中，REITs是降存量、降杠杆、促融资的重要抓手。当前阶段推出基础设施REITs试点，一方面回应了基础设施建设的融资缺口，另一方面旨在探索中国REITs的发展方向。而明确税收优惠政策制度是REITs市场建设中重要一环，只有通过税收优惠才能以市场化的指引为REITs市场建设开拓道路。在当前监管环境下，有必要降低各环节中增值税的重复征税部分，同时明确REITs作为信托产品的复杂形态，应该适用信托税制中的导管原理减轻利益传输管道中的企业所得税部分。对于REITs设立和运营过程中涉及到的不动产资产转让税收，也应及时予以明确。对于以REITs为目标的资产重组行为和REITs运营过程中产生的土地增值税、契税、房产税和土地使用税等，应确定税收优惠政策，确保其竞争力。（责任编辑：王艳）Ref