个人购房贷款讲义要点

1、.：.；个人购房贷款讲义要点一、工程楼盘按揭贷款协作，开发商向银行提供的完全资料：1、开发商根底资料：1书面恳求书：工程按揭贷款协作恳求书，内容包括开发商概略含房地产开发资质和阅历、运营财务情况、工程情况、工程进度、投资完成情况、拟恳求按揭贷款金额等简要内容。2有关决议：根据公司章程规定，向运营行出具赞同该工程向我行恳求个人购房抵押贷款及配套效力并承当连带保证担保责任的董事会或股东大会决议书及公司执行决议的担保承诺函。3相关复印件：合法有效的企业法人营业执照、国家和地方税务登记证、组织机构代码证、公司章程、验资证明、房地产企业开发资质等级证书、法定代表人证明书、开户答应证、贷款卡号及密码。4相

2、关报表：经会计师事务所审验的近三年的年度报表资产负债表、损益表、现金流量表、最近月份离上报有权审批行时间不得超越3个月会计报表。未经会计师事务所审验的报表由银行客户经理调查核实并签字认可。5高管个人资料：法定代表人及财务担任人身份证和简历，如系授权代理，还需同时提供法定代表人授权委托书、授权代理人身份证和简历。法定代表人、授权代理人及董事会或股东会成员签字式样。2、工程楼盘资料1批复文件：计委立项批复备案、工程总平、可行性研讨报告。2工程“五证：国有土地运用权证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建筑工程施工答应证、商品房销预售答应证。欠缺的证件要有估计获得时间的阐明。3配套资料：工程建

3、立工程施工合同、工程主要付款凭证、工程效果图及房屋套型图、受理期间工程笼统照片。如需环保部门评测的的，应获得环境评价资料。如工程为现房，还应提供开工验收合格证明。二、工程楼盘投资构成情况土地投资：由地价款和拆迁补偿费组成。地价款包括土地出让金和城市根底设备建立费。调查土地运用权获得时间和方式，核实土地出让合同价款，应以实践支付本钱核定其投入，差额部分应作为其应付款。因地块区域、获得方式等差别，土地本钱对总投构造占比和工程利润的影响最大。建安本钱：包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。

4、因同一地域成都市范围内建安本钱相对固定，在核定建安工程施工合同时，根据资料本钱和施工复杂程度，纯住宅或带底商多层普通商品房工程建安本钱普通按照600800元/平方米掌握，电梯公寓普通按照8001200元/平方米掌握，如采用了新型建材、高档住宅、设计施工复杂程度高的高层电梯按照实践投入情况核定。成都市建立工程部分行政事业性收费规范序号收费工程收费规范元/平方米一建立工程报建费1、特大城市市政根底设备配套费1202、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探开掘费4、工程定额测定费5、建筑工程质量监视费二异地绿化费3三城区人防工程异地建立费10四新建房屋白蚁防治费1五新型建筑资料专项基金5六散装水泥专项

5、基金1合计140前期报建等费用：主要包括开发工程的前期规划、设计、可行性研讨、水文地质勘测以及“三通一平等土地开发工程费支出以及政府建立工程收费。报建费用城区工程普通在120元/平方米左右，郊县工程视地域差别普通在80-100元/平方米浮动。普通在总投占比5%左右。详细工程和规范参见成都市政府规定配套费用明细表附表，成府发200210号文件规定。根底设备建立费：指建筑物2米以外和工程红线范围内的各种管线、道路工程的建立费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设备的建立费用，各项设备与市政设备干线、干管、干道等的接口费用。普通占总投资的8%。管理费

6、用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发运营活动而发生的各种费用。普通按总投资的5%方案。财务费用：企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指银行工程贷款的利息，根据企业实践贷款额度和时间计算。普通应控制在工程总投的6%以内。销售费用：企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各种费用。普通按工程总投2%方案或销售收入5%提取。其他费用：主要是暂时用地费用和暂时建立费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用。普通按总投资的2%方案。不可预见费：根据工程的复杂程度和前述各项费用估算的准确

7、程度进展估算。普通按总投资的5%方案。在实践操作中，针对不同的地域和不同的工程，投资构成情况会有一些不同，影响到总投资构成比例也有差别。主要表达在土地获得方式和时间影响土地本钱，工程筹资方式的差别影响财务费用，各地对前期报建费用、根底设备建立费的收取规范和优惠规范的差别上。三、个人按揭贷款，贷款恳求人向银行提供的完全资料：身份证件：借款人和财富共有人有效身份证件及复印件，有效身份证件包括身份证、户口簿或其他有效居留证明。婚姻情况证明：包括结婚证明、离婚证明法院判决离婚证明和协议离婚证明、未婚证明。已婚的提供结婚证、未婚的由本人填写，离婚的提供法院判决书或离婚证。收入证明：借款人和财富共有人的收

8、入证明，对收入证明较高的个体户、普通公司人员应同时提供纳税证明。购房合同：借款人同开发商签署的由房地产主管部门一致印制的购房合同及其附件，购房合同必需备案。抵押承诺书：财富共有人赞同抵押的承诺书。资产证明：借款人拥有的资产证明，包括纳税证明、银行存单、不动产与动产证明、有价证券等。首付款根据：银行现金缴款单含银行卡POS凭证和开发商出具的收据，或开发商出具的不动产发票。8授权书：委托经办银行查询、提供个人征信的授权书，包括借款恳求人、财富共有人及其配偶都需求提供授权书。四、个人按揭贷款还款才干计算：月房产支出必需控制在50%以下含50%：本次贷款的月还款额+月物业管理费与收入之比；月一切债务支

9、出必需控制在55%以下含55%：本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额与收入之比。五、还款方式计算：1等额本息还款法： 借款本金月利率(1+月利率)借款月数每月还款金额 (1+月利率)借款月数 -12等本递减还款法：借款本金 每月还款金额 +(借款本金-累计已还本金额)月利率 借款月数六、公证和保险1公证：关于办理的公证，借款人可以自行决议能否对个人住房贷款进展公证，委托开发商或者银行办理产权分户和抵押必需公证，特别事项如委托或受托办理业务、借款人姓名变卦等必需公证，但可由客户自主选择经银行认可的公证机构进展公证。2保险：取消成都地域个人住房贷款强迫综合保险要求，客户可以自行决议

10、能否进展个人住房综合保险，无论是购买财富保险、履约保险，还是人寿保险，都要明确银行为第一受害人。七、二手住房贷款条件1二手住房范围：二手房改房，指单位职工按照国家房改政策以根底价钱在减工龄优惠折扣后购买的住房，包括省级房改房和市级房改房，省级房改房上市买卖须经省级房改办赞同，市级房改房可以直接上市买卖。房改房普通只需房屋产权证。二手经济适用房，指政府部门以优惠价钱出卖给低收入家庭的住房，具备房屋产权证和国有土地运用权证，但在购买后规定3年内限制转让成房委20042号。二手商品住房，指完全按照市场化价钱购买的住房，具备房屋产权证和国有土地运用权证。上述房改房和经济适用房在经过买卖后也变成商品住房

11、。2贷款准入条件：必需提交二手房买卖合同以及政府房产管理部门出具的产权证查询证明及产权证原件；严禁办理1990年以前建成且建筑面积低于80平方米的个人住房抵押贷款和用上述房屋作为抵押物恳求押旧买新贷款。3贷款年限：二手房房龄与贷款年限之和不超越30年，贷款期限加借款人年龄不超越法定退休年龄。4贷款成数：房龄不超越10年的住房，最高贷款成数不得超越7成；房龄超越10年的但没超越20年的，最高贷款成数不得超越6成。公积金贷款与银行自营贷款主要区别：主体限制:本市(大成都)正常缴存公积金；年龄限制:法定退休年龄；贷款成数时间限制:7成20年；贷款金额限制:25万元；房源限制:普通商品一二手房政策性住房(原那么上不支持150平米单价5000以上)；流程区别:委托银行受理初审贷后管理,公积金中心审查审批资金划拨；其他限制:目前未取消保险和公证;还款方式一旦确定不得变卦。公积金贷款最高额度计算公式：借款恳求人及配偶公积金个人月缴存