南通市城市商圈建设

1、 南通城市商圈发展研究（TradeArea）是一个地理概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。商务部对商业中心（商圈）的划分是：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据南通市区（含通州区）200万人左右的人口分布状况，前两类商在我市暂不存在。南通的现代城市商业经历了三次跨越式发展，从上世纪七十年代的桃坞路商业街，到八十年代的华联商业中心，再到九十年代的南大街商业如今，随着城市化进程不断加快，市民消费结构持续升级，商发展

2、的“第四级跳”呼之欲出。本文对南通市区城市商发展现状进行了研究分析，归纳了现阶段的发展特点，总结了发展中存在的主要问题，并结合商发展的主流趋势针对性的对商的建设与发展提出了参考性意见。一、发展现状国内北上广深等一线城市早以多核心、多商之间的协作发展作为城市发展基础。南通虽然是三线城市，但作为江苏江北的经济强市，其城市化速度毫不逊色于部分特大城市。“十二五”以来，在高速城市化进程的推动下，市区版图持续扩张，交通条件不断改善，商业网点分布不再囿于环濠河中心区，各类商业设施向新区及区级中心发展。此外，由于大型购物中心、社区店、便利店等业态取得较大发展，城市商的整体实力得以显著提升市区初步形成了“多核

3、心”商业格局市级、区级和社区级构成的三级商圈体系同生共存，协调互补。（一）市级商圈建设加快推进1、南大街商圈日趋成熟。商圈内各类商业网点环绕濠河分布，形成百货零售为主导，集购物餐饮、文化娱乐、旅游观光、展示博览于一体的特色商圈。2014年，以交通及环境整治为重点的十字街综合改造工程竣工，南大街步行化改造取得成效，商业配套设施不断完善，购物环境持续改善，商业梯度升级步伐加快。南大街地下品牌广场、苏宁生活广场、圆融广场陆续开业。南大街获评“百城千店无假货示范街”，南通文峰大世界、南通金鹰国际购物中心被评为“达标级百货店”。商圈内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售

4、额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。2、新城区商圈建设成效显著。新城区商圈以中央商务区为中心，十年来的建设取得明显进展。中南城购物中心、中南精品百货，星光耀广场等地标志性商业网点相继开业迎客，海联大厦、中南商务楼、启瑞广场等11座5000平米以上商务楼宇陆续建成竣工，业态齐备、繁荣有序的新城区商对提升南通城市形象发挥了重要作用。截至2014年底，中央商务区集聚企业近2000多家，实现税收（全口径）4.2亿元，吸纳就业人员近万人。商内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。3、市北新城商圈建设快速推进。市北新城

5、商圈定位为商务、商贸、娱乐、城市公共活动功能以及生产性服务功能突出的综合性中心区，其核心区“五水商”正逐步形成富有特色的高端城市。江海风情街、鸿鸣摩尔等集聚了各色餐饮美食，迪卡侬、欧尚、大润发等先期项目已投入运营，赛格时代广场进入招商入住阶段，万达广场、华润万象城正在加紧建设。截至2014年底，市北新城商万叶在建。商投入运营的商业网点建筑面积86.5万叶，另有89.内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。二）区级商建设定位准确。开发区能达商务区、通州城区已经建成规模适度、功能齐备、档次较高的区级商观音新城区、苏通科技

6、园正在积极规划建设区级商。崇川区老城东及老城西、港闸永兴片、通州城东及城南，新城西片及南片在现有商业基础上，围绕服务居民多层次消费需求，积极打造片区级现代商业区。三）社区便民商加快发展。根据南通市城市商业网点布局规划）（2012-2020），我市将于2020年底建成28个社区级商业中心，初步构建布局合理、业态齐全、功能完善、方便快捷的新型社区商业体系，实现“51015”目标（即居民出家门步行5分钟到达便利店，10分钟可到达超市、餐饮店等，驱车15分钟可到达购物中心）。社区商业日益受到市委、市政府的重视与扶持，加上网购中的O2O模式迅速崛起，社区商业发展向好。从2011年开始连续4年，市政府累计

7、投入3千万元推动市区37家菜市场的标准化改造；开展鲜活农产品社区直供示范工程，引导大型农产品流通企业和连锁化超市建设社区农产品社区直销店（点）20个；利用价格调节资金，挂牌农产品平价菜店105家。二、发展特点一）商层级两头出彩市民消费习惯的变化倒逼商业结构调整，各类商业网点在功能定位、业态布局、品牌价值等方面不断取得突破和创新。在大型商业综合设施建设高歌猛进和连锁便利店业态取得较大发展的背景下，市级商圈和社区级商圈成为商圈发展的主流。市级商发展从“单中心”向“多中心”格局转变，南大街商圈形成最早，业态丰富，新城区商圈人气最高，档次较高，市北新城商圈发展最快，单个项目体量大，三大商的竞争性格局已

8、经形成（详见图1）;区级商作为“中间层面”不可避免地面临着客源分流、转型分化的压力；社区商通过便捷化、利民化的服务不断提升顾客的满意度，已经成为商布局的重要板块。图1：截至2014年底，市区在建和已建成面积在5000疋以上的大型商业网点（二）商业综合设施成为发展主流“十二五”以来，在“一站式”消费理念快速兴起的背景下，集零售、餐饮、娱乐、商务、休闲、文化等元素为一体的商业综合设施在我市不断涌现。崇川区仅在工农路沿线，由南到北分布着星光耀、中南，且在商业模式，目标群体方面各有特色，城、印象城、文峰城市广场、圆融广场五个大型商业综合设施；港闸区先后引入华润万象城、万达广场等知名品牌项目；开发区大力

9、推动星湖101广场、世茂广场建设，填补了缺乏大型商业综合设施的空白；通州区在建的奥邦商业广场也以超过10万平方的体量和酒店、商业的组合形式成为区域标志性商业设施。据四区商务主管部门初步调查汇总，截至今年6月，市区拥有面积10000平方米以上的大中型商业综合设施19个，总投资248.81亿元，总面积375.1万平方米。按经营状态划分，已建成开业的有11个，总投资98.11亿元，商业面积137万平方米，今年1-6月营业总额达61800万元；在建项目8个，总投资150.7亿元，商业面积159.9万平方米。（详见表1）表1：市区大中型商业设施情况表序号大型商业网点名称总投资（万元）营业面积（万就）营业

10、情况已建成开业在建项目1中南城9000010.7V2中南百货268005.8V3五洲国际22000025.7V4印象城12400016.7V5星光耀30000033.8V6国城生活广场5300012.6V7圆融广场2650024.8V8文峰城市广场13530020.7V9鸿鸣摩尔商城565002.3V10南通赛格时代广场8000010.8V11南通万达广场40000051.92V12华润万象城40500014.5V13华强商业中心850007.4V14世茂广场20000016V15星湖101广场12100023V16新瑞广场500003.79V17恒生汇金广场400003.12V18万豪公寓1

11、50001.1V19奥邦商业广场6000012.2V合计2488100296.93（三）社区商业前景看好社区商业的发展一般依托房地产开发，主要服务对象定位为附近的小区居民，相关统计显示，在国外，社区商业是居民消费的主要载体，约占居民消费支出的60%。相比之下，我国社区商业的发展直到近两年才引起重视，而我市社区商业的发展更显迟缓，因此市场潜力巨大。随着市区商业住宅项目的大规模开发，我市社区商业正在进入蓬勃发展的黄金期，涌现出中南七星花园、高迪晶城等大量的配套齐全的大型生活区。不同于普通邻里超市类的自发性商业，这类社区商业具有鲜明特色，金飞达广场、高迪生活广场等社区型商业综合设施的出现改变了过去社

12、区商业即是“小区周边小型便利店或夫妻店”的印象，不光满足了小区居民的日常生活消费需求，还在一定程度上与其他大型商业网点形成竞争之势，成为城市核心商的有益补充。四）商业模式细分加剧顾客是商圈发展的基础，随着市区商业格局逐渐明朗，商内越来越多的经营者开始围绕如何精准定位，细分消费者市场大做文章。南大街商的文峰大世界通过业态升级完成了从大众商场到中高端购物中心的华丽转身。南大街地下品牌广场、濠南路集聚大众品牌，适合工薪阶层消费人群；新城区商的中南城购物中心集聚时尚品牌，适合年轻时尚人群。狼山三鲜街餐馆林立，主打将海鲜美食；市北新城商的南通华强广场突出儿童体验和人气餐饮组合，满足家庭人群消费需求。华润

13、万象城定位奢侈品牌，面向中高端消费群体。三、存在的主要问题十二五以来，在商发展方面，我们实施了“南拓、北延、东进、中优”战略，建成了一批能够具有地方特色、能够反映发展水平的商业设施，有效推动了“老城区提升、新城区繁荣、开发区扩容、通州区对接”。但与省内先进城市相比，仍然存在一些差距，主要表现在以下四个方面：1、商圈辐射力不足。商圈辐射能力与城市化率有相当大的关系。我市城市化率为59.9%，低于南京、苏州70%以上的水平，城市商圈刚刚步入向多中心发展的轨道，三大市级商圈布局以组团式呈现，一个行政区域一个大的商圈，商圈定位也仍然是服务于市民消费，更多是服务本地区居民，缺少多元化的服务。加之商内经营

14、者缺乏现代化的运作模式和经营思路，因此我市城市商的整体品牌效应不强，知名度不够高，在辐射半径、辐射范围、消费能级方面都弱于南京、苏州等城市（详见表2）。表2：内容与南京、苏州城市商圈比较南通南大街商圈南通新城区商圈南京新街口商圈观前街商圈商圈特色江苏江北形成较早的现代城市商圈，商业网点环濠河景定位高聚集、高品质的中央商务区1、业态齐全，商业密集度咼。核心区面积仅0.3平方公里,聚集大小商家1600多家；2、圈中有街，商务服务能力强。拥有10多条特色街，众多商务服务机构。3、商业辐射力强。集中了全市85%的大中型商业企业和商务公司。1、历史悠久，汇聚着众多名闻遐迩的老字号；2、水乡特色，体验江南

15、特色美食。区分布，业态较丰富商业面积规划100万曲规划100万曲建成100万疋建成80万疋日均客流15万人次10万人次50万人次20万人次2、同质化竞争引发特色缺失。南大街商的业态以百货店、大型超市、专卖店形式为主，随着商业网点日趋饱和，同业竞争愈演愈烈，因客源不足难以为继的现象不再是个例。以经营管理水平相近、商业配套设施相当的综合型超市为例，2014年以来就有家乐福王府店、新一佳七彩城店、农工商超市桃坞路店三家综合超市先后闭店。在主打体验式商业综合设施的新城区、市北新城商也不乏由于特色缺失，在同业竞争中以失败收场的例子。位于工农路核心地带的文峰城市广场、鑫乾广场为在客源争夺中抢占先机，尝试引

16、入“体验业态”，但由于缺乏运营经验，一味复制“百货+超市+餐饮品牌”为主，搭配服装、儿童用品等快时尚零售业态，场内商品和商铺组合缺乏特色，对顾客缺乏足够的吸引力，导致经营惨淡，最终退出市场竞争。3、商业设施存在过剩危机。随着老商圈扩容提质、新商圈快速崛起，市区商业网点数量呈现井喷之势，大型商业综合设施成为发展主流。经历了近年来跑马圈地的大规模扩张后，商圈经营者正在面临如何突破竞争重围的难题。以营业面积1万叶以上的商业综合设施项目为例，据不完全统计，市区拥有在建和建成的该类项目19个，营业面积达到296.93万叶（详见表1），按照市区人口220万的规模计算，仅该类项目的人均商业面积就达到1.35

17、平方米，而美国、日本等国家的城市人均商业面积在1.2平方米左右。4、实体店“触网”效果有待提升“触网”步伐，但由于缺少成功模式借鉴，商贸物流基础设施建设相对滞后，线上线下融合仍在摸索阶段。本土企业中，无论是文峰大世界的“爱上文峰”网上商城，还是定位生鲜电商配送的通农面对网上购物的迅猛发展，南通各类商内的经营者加快物流中心，人气与知名度均有待进一步提高。四、先进城市商发展启示从上海、南京等大城市商的发展趋势看，在其发展初期，往往是通过同质化产品的堆砌来形成商但在进入更高层面时，需要特色化与差异化来填充之后的发展，进而不断吸引消费者。城市商提质扩容、转型升级过程也是同质化向差异化转变的期间。1、推

18、动商结构调整。黄浦区2014年发布的顺应电子商务发展趋势、加快“两街”商业结构调整三年行动计划为淮海路、南京路商圈的结构调整做了详细规划。两大商街在既有零售模式的基础上，积极汲取“体验型商业”的成功经验，深入探索业态转型提升路径，推动商结构调整。一是鼓励新兴业态导入。积极引进体验中心、定制中心、品牌之家等新兴业态，为客户提供专业化、全程化的商品搭配咨询服务和个性化定制服务，从“满足需求”向“创造需求”转型。二是注重商业模式创新。从注重引进品牌，转向适应消费者主权、个性化店铺、经营差异化的商业模式创新，从“品牌导向”向“模式导向”转型。三是鼓励消费模式创新。扭转传统“大而全”的店铺配置风格，从商

19、品品类、环境品调上富于创新，形成服装配饰、消费类电子、创意动漫等若干主题商区，以及涵盖异国环境氛围的风情街区。2、拓展商圈复合内涵。在商圈建设过程中，重庆市充分利传统用利用历史、文化、旅游、商务资源，深入挖掘和保护商历史文化，再现“老重庆”城市特色。一是突出旅游购物。商业资源与旅游资源共享，将景区游客变为商消费顾客。二是推动商铺转型，对既有商铺资源整合重组，满足多功能的商务服务需求。三是沉淀商文化。以“渝”文化为纽带，充分利用红色文化、民俗建筑相对集中的优势。解放碑商与洪崖洞民俗风貌区相结合，使众多具有深厚历史文化沉淀的重庆“老字号”得以保存并发展壮大。现代商业文明与历史文化相交融的时代气息和

20、商业氛围，有效提升了重庆商的商业、文化、休闲、旅游观光功能使商可以实现商业、商贸、商务、服务、旅游、文化的产业融合发展。3、打造商圈网络版。面对电子商务的冲击，南京新街口商圈内的金鹰、德基、中商、新百等零售巨头为寻求变革，共同创立了商圈网电子商务有限公司，并建立了以商圈为基础的商圈电商平台，为传统商家提供“线上”、“线下”相结合的电子商务技术与服务。一是网络覆盖，分析数据。商圈网与中国电信合作，公众免费无线网络覆盖了新街口商圈内3000多家专柜、商户，对接入无线网络的用户，商圈网系统可以获取用户手机号，并根据其位置和点击关注的商品进行分析、比对，为商户提供有针对性的精准营销服务。二是搭建平台，

21、高效服务。商网建设了“爱在新街口”平台，并已实现PC端和移动端双线运营。线上的网上商城不出售商品，仅提供商品的优惠券，手机端除了推送商场的打折促销信息，还提供小票抽奖、有奖竞猜等活动。三是物流配套，增值服务。商网与专业物流公司合作，将物流配送带到线下购物体验中，整合了区域物流配送公司，用户在逛街时只需要支付很少的额外费用，微物流快递员根据需求而定时、定点完成配送。五、相关工作建议在省内城市徐州商圈迎来发展契机，南京、苏州商圈建设愈发出彩，周边上海商国际化自成一体的格局下，如何完善我市商圈的城市功能，提高商圈集聚和辐射效应，加快融入泛长三角商业带，是需要市委、市政府及社会有关方面思考和解决的重要

22、问题。我们在此次调研的基础上，结合国内先进城市商圈的发展经验，经过认真分析研究，认为应坚持“功能多样化、空间立体化、内涵复合化、主题特色化、体验智慧化”的总体思路，并就如何建设现代化城市商圈初步提出了以下五点建议：（一）抓好统一规划和定位引导。结合发展实际，加快修订和完善市区商业网点布局规划，强化规划的科学性、操作性和权威性。一是加强统筹规划。根据城市商圈发展趋势和规划要求，适度均衡布局。既考虑传统商圈的发展要求，又兼顾城市新区的消费需求，避免因商圈建设过于集中引发交通拥堵和恶性竞争，促进市级商圈之间、市级商圈与区级商圈、区级商圈与社区便民商圈之间协调发展。二是引导合理定位。根据商圈的地理位置

23、、历史渊源、发展状况、辐射半径和功能作用等方面对商圈进行准确定位，引导错位发展，形成商圈特色和风格，避免低水平重复建设和无序发展。三是抓好规划落实。严格执行商业网点规划，合理控制网点数量和规模。对确有市场需求，社会反响热烈的商圈因势利导，积极支持其转型升级。（二）推进三级商圈体系建设。按照“布局合理、结构优化、功能先进、配套完善、可持续发展”的总体要求，努力构建以市级商圈为龙头，区级商圈为骨干，社区便民商圈为支撑的三级商圈网络体系。一是加快运营市级商圈。推进新老城区相向融合发展，突显商业、金融、商务、休闲、会展、旅游等综合性功能，打造传统文明与现代文明交相辉映、自然与人文景观相得益彰的商业商务

24、中心，将本区域建设成为服务市域、辐射长三角北翼的区域商业中心。二是打造精品区级商圈。提升优化开发区能达商务区、通州城区商圈，加快推进观音新城区、苏通科技园新建商抓好崇川区老城东及老城西、港闸永兴片、通州城东及城南，新城西片及南片商圈建设，打造一批特色鲜明的精品商圈。三是提档升级社区便民商按照“居民出家门步行5分钟到达便利店，10分钟到达超市、餐饮店，驱车15分钟可到达购物中心”的总体目标，科学规划社区便民商注重提升民生服务质量，突出必备型业态配置，完善社区便民利民服务设施和网络。三）推动商圈业态调整提升。一是搭建商圈业态体系。按照生存型、发展型、享受型三个层级布局发展商业态。引导商圈经营者围绕商圈定位，引进和培育商业品牌，增强商品的可选择性。生存型以满足市民基本生活需求