北京志新桥新村策划报告(DOC 77)

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料第一篇市场分析篇一、北京房地产宏观市场分析 过去的一年为今年房地产开发发明了有利的环境。一是宏观经济继续快速增长，2001年北京GDP增长速度达11，人均国内消费总值超越3000美圆；二是人均居民收入程度较快增长，提高了消费才干，2001年城镇居民的人均可支配收入11578元，增长119，扣除物价要素实践增长85。今年2月份国家计委、建立部大幅降低了住房买卖手续费收费规范，2月下旬包括公积金贷款、个人住房贷款在内的存贷款利率全面下调，日前建立部又公布了规范房地产开发及工程管

2、理十三条详细规定，这些措施无疑会对北京房地产业开展起到积极的促进作用。 北京房地产业经过延续几年的高速增长，商品房供应才干大幅度提高，促进了国民经济的高速、稳定开展，但人均住宅运用面积以及居住条件、性能和环境仍大大落后于兴隆国家，在存量房与增量房市场联动、商品房建立和管理、中介以及物业效力质量、开发企业规模、市场供需构造等方面有待进一步伐整和完善，还需建立、健全个人信誉金融体系和房地产相关法律环境，加快住宅产业化步伐。房地产业还处于开展期，不确定性要素较多，同时也面临着参与WTO后的宏大挑战和开展机遇。对于开展中的问题是采取“休克式的处理方式，还是动态的逐渐完善？我们以为，在现阶段应把加快经济

3、开展放在首位，市场供应量大了，社会存量到达一定程度，有利于促进存量房买卖和效力流通的开展，促进市场环境、法律环境、金融体系、保证机制的完备，进而实现可继续开展和处理社会公平问题。二、今年北京市房地产微观市场分析(一)供量分析2002年1季度房地产投资完成98.1亿元，同比增长46.5%。住宅投资48.8亿元，增长32.1%。房地产施工面积累计3659.6万平方米，增长22.8%；其中住宅2670.4万平方米，同比增长28.5%。商品房开工面积为85.0万平方米，住宅79.2万平方米，分别增长46.65%和77.93%。商品房销售情况也趋旺，一季度全市共销售各类商品房109.9万平方米，同比增长

4、39.5%；实现销售额56.4亿元，增长49.5%。其中住宅销售面积和销售额分别增长38.6%和46.3%。重要的房地产投资和销售增幅都比去年同期有很大增长，反映出产销两旺的格局。特别是住宅方面4月房展的胜利显示出北京市场依然坚持强势。2002年前4个月新盘总数由去年同期的91个减少到56个，一季度新开工面积出现了近年稀有的同比下降，结合开发投资额和土地购置、开发面积分析，这将只是暂时景象。进入2001年下半年后，市场普遍觉得到了压力，在面临更猛烈的市场竞争环境下，需求更多的时间和研讨去细分市场、定位目的人群、设计产品；同时严厉的房地产开发贷款制度也要求开发商有更强的资金运作才干，一定程度上延

5、伸了资本运转的周期。良好的市场时机和北京相对复杂房地产开发环境为那些出现停滞的工程带来新的活力，年初以来已有多个热点区域工程以转手或协作等方式重新启动，改名、包装再次推向市场，而且规模均较大。(二) 今年楼市呈现出六大趋势趋势一：今年房地产投资增长速度依然很快，超越了20%。去年是50%，但今年基数加大，增长比例有所下降，但增长趋势依然很明显。与此相应，今年销售增长速度也很明显，从他本人的工程来看也超越了20%。 趋势二：购买人群层次划分比去年更清楚。以前购房时每个层次的人混杂在一同，但今年开场呈现出分流很明显的趋势，各个阶层购买相应层次的房屋在今年开场表现得很突出。 趋势三：今年以投资为目的

6、的购买量加大，比例大幅度添加，主要投资热点是CBD区域。比例超越了10，购房一个目的是为了自住，另一个目的是投资。投资型购买增多，阐明北京人的理财认识进一步加大，这对房地产市场是一种很好的促进。 趋势四：今年二次购房的比例明显添加，也超越了10%。二次购房所占的比例高低也是一个房地产市场能否高度兴隆的标志，今年北京市二次购房开场大幅度加大，是一个很值得关注的购买趋势。 趋势五：今年低价位工程中,以自住为目的的购房者比例将会添加,高价位工程中,投资型客户的比例占多数。.趋势六：户型面积出现两极分化,荣丰2021非常男女,绿景苑二期SOLO精舍,相继推出超小户型,在市场出现热销，但是超小户型有其先

7、天的缺陷。首先，面积小，加大开发建立本钱,其次，这种过渡性产品作为住宅来讲，存在运用功能不全的缺陷，特别是短少厨房，实践使住户的居住温馨性大大降低，居住生活本钱加高，空间利用价值减低，居住功能没有完全表达。所以,这种产品不会成为今后主流产品. 三、小户型市场分析 随着北京市个人购房比例的不断上升，近两年小户型设计开场逐渐流行起来，如去年推出的非常宿舍，国展新座，望京嘉悦精英家园，都市心海岸等小户型工程，主打户型总价在3050万。非常热销。去年6月央行通知取消了“零首付贷款，目前，北京市多家银行推出多个新的住房抵押贷款种类，住房金融门槛继续降低，有力支持了个人住房消费。重点支持购买二手房和小户型

8、房屋。据调查，北京工薪阶层客户能接受的总房款通常不超越万元，这样，在首付不超越万元、客户在元左右的价位上思索选择的户型根本上就是平方米到平方米左右。在年轻的购房阶层中，这种经济型的户型作为过渡产品，两居室的设计是最正确选择。 但是自今年一季度以来，超小户型开场大行其道。北京市场自今年春季开场，陆续推出了面积为平方米到平方米左右的超小户型。在北京市场上，作为新型产品，超小户型的出现有其特定的背景。由于北京市众多的商务流动人口，因此，购买超小户型应是以投资为主，并毗邻主要商务区域，面对流动人口，具有一定的投资价值。但是此类产品假设是进一步炒作，面对众多消费心态不成熟的客户群，那么显然是会导致市场的

9、畸形开展，由于超小户型有其先天的缺陷。所以超小户型的产品特性不仅是表如今运用过渡性上，而且也变如今产品功能过渡性上。 因此，北京市目前并不适宜大力开展超小户型，特别不应将超小户型作为热点进展炒作，盲目引导消费者，同时应清醒地认识到产品的特性及局限性。在北京存量房市场开展缓慢，梯级构造非常不完善的今天，这无疑抓住了时机，但从长期看，温馨的生活必然需求居住面积的支撑，应大力提倡开展功能齐全、总价低的“经济温馨型住宅，如二居室在至平方米，三居室在至平方米，才干真正满足市场的主流需求。如东部区域正在热销的蓝T公寓,美然.动力街区,都以面积在5080平米的中小户型为主,购买者主要年龄在2535岁之间的年

10、轻白领,他们普遍分开校门不久,存款不多,但预期收入丰厚.普遍是初次置业短期以自纯以投资为目的的买家不超越30住为主 分析小户型产品优优势【优势】1、从市场环境看：首先，中低收入者进入购房群体行列；其次，取消福利分房，职工走向市场；再者，二手房市场不活泼，使得许多经济实力有限的个人把目的转移到市场上的新房。2、从小户型本身看：一方面，小户型适用性强。各功能房的面积较小，三居室只需一个卫生间，但也能满足各种居住要求，温馨度并没有大幅度的降低。3、由于总面积小，总价也就相应降低，90平方米的房屋总价要比120平方米的少付款30。而这两种面积都可以是三居室。而且总价降低的同时，物业管理费、装修费用也随

11、之下降。这些都使得小户型表达很强的适用性。4、需求80平方米以下住房的客户，有89可接受总价在50万元以下的房子，可接受总价在50100万元的客户仅有11，而需求80100平方米的客户，仍有68的只能接受50万元以下的总介。阐明中低收入客户所占比例相当大.5、小户型房在出租市场上由于面积小、租金总额少而遭到租客欢迎，在转让时由于总价低也比较容易出手。6、小户型所在小区多数功能完善，建有会所，生活、餐饮、文娱等配套设备齐全，为小户型的住户提供了便利的生活环境，客人来了可以去会所，吃饭可以在餐馆，抑制了小户型的弱点。【优势】1、本钱高。城市土地资源的紧缺呵斥土地价钱偏高，使小户型的本钱高，小户型的

12、本钱比大户型要高出四分之一。2、后期的物业管理及效力问题，包括停车位、治安、环境维护等。3、由于设计方面的难度较大，要占用许多隔断,添加配套设备.呵斥产品本身存在许多局限性。4、但层户数过多问题四、客户群体需求分析 主导客户群的定位分析一、客户类别细分1、 职业特征行业所占比例工业行业22.4%商业14.4%房地产业12.2%文化行业11.1%信息行业6.6%金融行业5.5%医疗行业5.2%其它22.6% 2、 家庭构成被调查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是购房的主力军，三口以上的大家庭和二口之家亦是购房的中坚力量，值得留意的是独身家庭也占了13.5%的比例，所以应思索各类客户的不同需

13、求，有针对性按比例地设计各种户型，思索房屋面积大小。二、主导客户群定位1、 年龄构成35.8%的被调查者年龄在2030岁之间，其次为3040岁。反映出年轻的置业主体将会是未来23年北京房地产的重要客户。 2、 家庭年收入近六成的被调查者家庭年收入在5万元以下，仅7%的被调查者家庭年收入在10万元以上。阐明北京居民大部分收入并不高，但北京很多单位福利待遇较好，且有不少居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等要素，使家庭年收入的统计值不能完全准确的反映北京居民的实践收入情况。第二 主导客户群购房动机分析一、购房时间、动机及关注要素1、 购房时间66.3%的被调查者方案在2年

14、内购房，另有17.2%的被调查者方案在23年内购房。方案在3年内购房的被调查者合计达83.5%，阐明随着房改的深化，大部分居民已接受购房的观念，并方案在近期买房，因此未来的23年内北京居民对住宅的需求仍较大。2、 购房目的 48.4%的被调查者为初次置业，目的为居住， 22%的被调查者为改善居住条件二次购房。购房用作投资、商住比例明显提高。3、 购房关注要素客户关注要素所占比例价钱23.5%位置16.7%交通14.9%物业管理10.4%户型9.2%社区环境7.1%配套设备6.8%小区规模及开展趋势5.7%房屋质量5.7%被调查者购房时首要关注要素为价钱，其次为位置、交通、物业管理及户型。因此开

15、发商在开发新工程时，应注重房屋价钱廉价、地理位置好、交通方便并配有效力良好的物业管理公司，提高其性能价钱比，以博得客户。二、主导客户群购房偏好1、 购买面积建筑面积所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%180以上1.4%被调查者近半数购房时首选70100的住宅，20.4%的被调查者选择100130的住宅，阐明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。有22.3%的被调查者选择5070的住宅，一部分是作投资用，另一部分是作为年轻人的过渡用房。新建住房应按合理比例建造面积在70-130平

16、方米。2、 购房时户型选择分析阐明二居室是最受欢迎的单位，其次才是三居室。合计达86.9%的被调查者购房时首选二、三居室，因此在未来的23年内二居室、三居室仍是房地产市场的主流产品。第三 主导客户群对价钱的接受力分析一、单位价钱需求 65.7%的被调查者接受30004000元/的房价，30.4%的被调查者接受40006000元/的房价。结合前述购房时选择面积的分析，被调查者最能接受的房屋总价在2140万元间，其次为4078万元间，阐明目前北京居民对住宅价钱的接受力不高，居民的接受才干与市场上较高的房价间有一定差距。二、贷款额度选择 付款方式三、首期的接受才干 首付才干上述分析阐明，目前北京市购

17、房者的观念与几年前相比，曾经发生了很大的变化。随着人们生活程度和质量的不断提高，人们对住宅的要求也越来越高，住房曾经成为一种商品。人们购房已不仅仅是满足居住的要求，而是更多的是同时满足生活各个方面的需求。 五、中关村地域市场分析一价钱分析 中关村区域市场大体可以分为中关村中心区，万柳地域，知春路地域，五道口地域，以及上地地域等五个工程密集区域。目前整个中关村房地产市场处于火爆形状，主流市场价钱在60007500元平米的工程，推出后根本上都很快被市场消化。 由于中关村整体规划明确在中关村中心区域内不许建住宅,只能把视角投向中关村西部的万柳地域与北部的上地地域。如今，两个区域都有较多的工程在开发中

18、，成为中关村工程的主要聚集区。今后中关村地域将初步构成以中心区为任务场所，周边地域如上地，万柳，知春路,五道口等将成为生活居住区的物业分布格局。1中关村中心区，万柳板块属于高端价钱区间即900012000元270009000元的高档价钱区间如韦伯豪，知春路沿线的锦秋知春，宏嘉丽园,知春时代 (3) 6000-7000元中高档价钱区间如五道口区域的富润家园,尚源国际公寓440005000中档价钱区间如上地板块的怡美家园,当代城市家园二户型分析中关村住宅市场中，绝大多数工程均设有二居和三居，56的工程设有一居户型和四居户型，32的工程设有非平层复式或跃层户型。但也看出，随着工程位置的不同，户型设计

19、重点也有着不同。大多数工程，以三居为主，平均面积为9平方米，平均比例为33，二居平均面积103平方米，平均比例为31，非平层的比例高于一居和四居，到达13， 随着国家对中关村及其辐射地域各种优惠政策的实施和各项市政配套设备的改造，吸引了大量的高科技创业型企业，该区域内的房地产工程遭到了不同层次人员的青睐，因此户型设计为满足不同层面客户的需求而呈现出多样化。总体看，两居室中学知轩、非常宿舍面积较小，天秀花园、华清嘉园、锦秋知春面积较大，其他如怡美家园、菊园盛景、富润家园等工程两居根本在85至110平方米之间，面积大小适中，使任务在这一区域的年轻白领阶层在房价接受才干有限的情况下可以很好地处理居住

20、问题，因此本区域中两居室非常受欢迎。另外，这一区域还拥有一批中高层管理人员及经济实力较强的私营企业主，他们追求较高的生活质量，因此四居、非平层的户型在本区域所占比例也不少，例如万泉,光大等物业。此外，少量的一居室满足了投资客的需求。 中关村地域客户群分析：目前居住现状：目前，中关村企业 员工的住房有类，其中，近一半中关村村民租房住。详细情况是：租用房屋者占；单位分房占；已购公房占；自购商品房占；与父母同住占。在的租房人群中，有的人租房的月租金在元以下。 2、居住地域 目前有的“村民是不住在中关村附近的，他们经过各种交通工具在上下班的过程中仍需求投入分钟的时间。这些不在“村里住的村民分布在北京的

21、各个城区，其中居住在上地、清河、小营区，住在望京及东部，住在北二环与北四环之间，住在亚运村，住在石景山区，住在二环内、丰台等。 3、中关村“村民的购买才干 年中关村“村民的户均年收入是元，按北京商品房中价位元平方米购买一套面积为平方米的住宅计算，房价收入比为，符合国际上普遍接受的比例规范。也就是说，就目前中关村“村民收入程度而言，曾经普遍具有对北京市商品住宅的购买支付才干。 方案购房年限包括租房、已购公房、单位分房者在内，近年计划买房的中关村“村民占调查人数的；方案在年内买房的“村民有；年内要买房的占；今年内要买房的村民有。有购房计划的人群平均年龄为岁。 6、中关村“村民最想在哪买房 目前，“

22、村民们购房区域明显扩展且极其分散。其中最理想购房地域是亚奥运村及亚北，占整体诉求的。以下依次是上地与清河西三环与西四环沿线西三旗与回龙观地铁沿线万柳大社区等。有在中心区购房方案的人仅有。 7、中关村“村民想买什么档次的房 目前中关村“村民计划购买的房屋类型主要集中在“经济适用房和“商品房。对比新建商品房而言，中关村的只需的人想买二手房。 8、中关村“村民喜欢的建筑方式中关村“村民所需求的建筑类型集中在“多层板式住宅层以下，占，其次是“小高层板式层，占。 9、户型未来几年，要买房的“村民仍对“两居室、“三居室倾心：村民选择“两居或“三居。其中，的人在购房户型上选择“两居室，的人选择“三居室。小户

23、型在北京楼市很火，但在中关村依然不能忽视中等户型的需求。 10、付款方式 贷款买房渐成时髦，中关村的“村民也不例外。调查显示：有购房计划的“村民，的人计划贷款买房，而选择“一次性付款方式的人只占。 11、总房价的期望 多少价位的房子最能打动中关村“村民的心？调查显示，选择贷款买房的“村民，能接受的平均总房价为万元，而选择“一次性付款方式的“村民，他们所能接受的平均总房价为六，区域市场分析区域环境概述一地理位置及道路交通情况 本工程位于志新桥北侧,紧临北四环,该区域周边交通设备比较兴隆,东离京昌高速不到500米,西侧紧临学院路,南面衔接四环到三环,本工程属于志新村区域,周边由四环路,花园路,学院

24、路,京昌高速组成完善的交通体系.到京昌高速不到5分钟,间隔 学院路不到5分钟.到三环也就10分钟路程.二、周边物业情况购物：天客隆、普尔斯马特、北斗商厦学校：言语学院,石油学院,钢院附中石油附中文娱：五道口电影院、花园东路美食街银行：商业银行、工商银行、建立银行宾馆：牡丹宾馆、花园饭店,龙乡饭店医院：北医三院、交通:398,706,719,816,825,951,386,16等三、人文环境 作为海淀区开发较早的成熟社区,随着中关村房地产的开展,这一区域正在构成新的住宅区,周边工程有富润家园,尚源国际公寓,非常宿舍,由于这一区域处于高校区,土地贮藏量小,因此这些工程建筑规模不大,多为高层建筑,周

25、边高校林立,教育气氛浓重,吸引在中关村地域任务的IT人士,大学教授等客户群体在这里购买.大多以居住为主.七 区域市场竞争分析一市场调研目的本次市场调研的目的是针对工程的综合定位，而偏重于识别相关楼盘的经济技术目的，对本案的产品进展战略性分析。经过代表性楼盘了解本工程沿线市场的总体特征。经过畅销楼盘反映出被市场接受的有效的产品特性、区域价钱、区域客户群体和相关户型面积配比目的的信息采集，而提供真实、可靠、具有自创性的有效数据分析根据，以此界定不同市场层次的特征，从而为“本案制定整合营销企划方案提供可靠的评价和决策基准。经过相关楼盘反映出该区位客户群的需求特征。经过调研，对比本身工程与其它工程竞争

26、的优优势，自创可取之处，提高本身产品质量。二市场调研内容 本次调研在参考了周边工程的数据分析，根据本案的市场定位，有针对性地选取了以下5个样板楼盘：1、富润家园 2、华亭嘉园 3、非常宿舍4、马甸经典家园物业称号：华亭嘉园 6栋/32层清盘物业类型：公寓地理位置：海淀区北四环中路健翔桥东南侧工程描画：总占地6.6公顷，总规划建筑面积43平方米，为京城近来少有的大规模高档社区。社区环境优雅，200米绿化带绿树成荫，绿化率达40%；私人会所，商业大厦，洗衣房等生活设备应有尽有，酒店式物业管理。 物业管理费：4.5元/月.平方米主力户型：三室 200平方米左右均 价：11000元/平方米起 价：86

27、00元平米最 高 价：2000美金 豪宅 顶层复式付 款：建行8成25年车位比例：1：1 1800个车位装修规范：全部精装全面入住时间：2001.4销售：82848018 62078017/18/19物业称号：富润家园物业位置：北京市海淀区学院路14号物业类型：普通住宅工程描画：社区规模适中，建筑风格现代时髦，配套设备自然适用，区内环境清新优雅。户型设计充分思索住户的人性需求，格局先进合理，卧室特别设计了外飘低窗。主力户型：居室一居室二居室三居室面积51，54.589，97128，113均 价：6400元/平方米起 价：5100元平米最 高 价：7600元平米主力建筑面积：146平方米 三居现

28、有付款折扣：8成30年按揭车位比例：地上、地下车库 150元/月 比例：？装修规范：毛坯房销售：62321777 62341777物业称号：非常宿舍清盘物业类型：普通住宅地理位置：海淀区学院路5号城华园工程描画：主力户型一居室，由于要在小面积中实现全功能，一居工程的户型都需具有“模糊性，即室内空间可灵敏分隔，各空间又可“兼职各项功能，多数一居工程并不强调其会所、车位、园林等配套，作为过渡型居所，一居的消费者讲究的是实践而非享用。配有送餐、洗衣、清理房间、自行车租赁效力。主力户型：一居室均 价：5600元/平方米起 价：5300元平米最 高 价：6600元平米主力建筑面积：60多平方米付款折扣：

29、一次性 分期：建行八成二十年车位比例：1：1装修规范：毛坯房 公共区间精装销售：62951010/2020物业称号：马甸经典家园清盘物业类型：普通住宅地理位置：北京市朝阳区祁家豁子工程描画：占地面积6000平方米，建筑面积40000平方米，2栋24层塔楼均 价：5900元/平方米起 价：4800元平方米最 高 价：6900元平方米主力户型：居室一居室二室一厅三居室面积54，63，70100，118，126，96，156，148，164付 款：8成25年车位比例：地下车库 300元/位.月装修规范：外墙防水涂料，层高2.75米，大堂铺大理石，高级双玻璃钢窗，落地观景阳台，室内毛坯房物 业 费：2

30、.3元/平方米.月销售：82025475/5476/5477三价钱分析从市场整体区域来看，以上四个工程是周边质量非常高的工程，产品本身均有独到的卖点，不论从产品设定到广告宣传，都能带动个案销售的开展。但几个工程销售都已接近尾声，甚至有的曾经销售终了。分析区域总体均价平均数为7225元，最高价平均数为9275，起价平均数为5950。所以，根据本工程产品属性及本身情况，要想在市场上带来惊动效应，我们就要把产品质量提高，以区别同类市场的群众化产品。全部精装小户型，外观的奢华气派，配以室内全套高档精装修，小一居送全套家俱，把外销房的配置用在内销住宅上，构成市场剧烈的反差和对应，是我们的销售思想贯穿。四

31、户型分析 周边竞争工程户型除了非常宿舍有小户型外已销售终了，其它工程户型都偏大。面积目的为二居90-130平米，三居150-200平米，四居200平米以上，所以我们推出的精装小户型，有很大的市场前景，会吸引一部分目的客户。但每个工程都有其独到的卖点，我们用我们独巨匠心的卖点会吸引其经济实力较强的客户注目。五客户潜在需求分析客户对志新村地域产品的认知度陈列：地理位置户型面积价钱户型的居住运用功能社区规模和园艺区内软硬件配套设备物业管理区外大环境证照能否齐全六客户群体特征分析1、中关村IT行业中高层管理人员，高级白领2、周边学院任务的教授,讲师等3、本地域长期居住改善居住条件的群体4、投资客户群在

32、中关村有一定经济实力的拆迁户为子女教育其他地域来本地居住的群体.八 工程时机点分析地段优势交通便利，出行方便大环境成熟人文地理环境优越，商务聚集区建筑风格现代主张，品味“酷人类艺术与生活户型设计合理空间设计，创新时髦，适用，曼妙精致兼容物业管理全方位酒店式物业运营管理产品特征精装修小户型，周边没有同类产品，呵斥产品在这一区域的独一性，九 工程风险分析1、楼座的朝向为东西向，东西跨度短不能直面采南向光，户型设计不能正南正北，影响采光和通风。2、小区规模小，社区质量不能足以尽致表达。本案占地16000平米,建筑只需50000平米,占地面积小，社区规模小,无法支撑大量绿化用地，配套用地，环境配套开展

33、有限.3、工程进度的快慢 工程进度的快慢，决议了产品的走向，滞后的工期，会导致产品的滞后，所以假设工程跟的上，严厉按照建立方案进展，让消费者看到工程的生长过程，会极大加强消费者的自信心保证，保证产品的时效性，这一点也是当前的重工之重。第二篇营销定位篇一 本案市场定位:本案市场定位本着做成中关村区域极品这一原那么，进展对市场各个层面的分析和诊断。是新生活 新自我新觉得纯居住酒店式公寓。是集居住，投资为一体，是时髦，现代，情调的聚集体，是独身贵族，丁克家族，集作投资的精明一族，他们向往新的生活方式，愿望实现自我价值，对新事物觉得灵敏，在这里能找到适于的乐土。我们要做成星级的物业效力，更要做成星级的

34、产品，要给市场注入新的生命，给集团树立新的开展里程碑。 本案占地16000平米,总建筑面积约50000平米1 整个建筑采用独体围合式建筑方案,定位成纯居住型酒店式公寓2 公寓采用板式,塔式结合高层,做成精装小户型3 一,二层设计成底商,三层设计成会所,三层屋顶建成空中花园,4 公寓大堂要设计成星级酒店式样，层高要在5米左右5 地下一,二层设计成车库,按户均1:1比例设计6 公寓部分与底商部分出入口分开。使公寓部分不受外界干扰,平安7 底商临街设暂时停车位,在地下车库留出20车位作来访停车和底商客户停车 二 针对本案定位在酒店式公寓，我们对目前北京市有特点的酒店式作工程分析：物业称号：荣丰202

35、1之非常男女 物业类型：外销酒店式公寓 地理位置：广安门外大街305号工程描画：倡导一种全新居住理念：完全产权酒店。总规划建筑面积11.5万平方米，将建成4星级酒店规范，提供酒店式物业效力。星级酒店大堂及配套设备，总面积达6000平方米，有健身中心、餐饮厅、商务中心等等。 物业管理费：3.18元/月.平方米主力户型：一居 15-50平方米左右均 价：7500元/平方米起 价：7000元/平方米最 高 价：8350元/平方米付 款：8成20年车位比例：1：1 一期：380个车位 租：300元左右/月装修规范：外墙：美国进口涂料，部分金属闪光漆首层大堂：豪装，配高级灯具电梯厅、楼梯间及走廊：高级地

36、砖，内墙乳胶漆户门：高级三防门窗户：丹麦断桥保温隔热铝合金型材、中空双层玻璃地面：实木、竹木、地毯任选墙面、天花：内墙乳胶漆卫生间：高级玻化砖、铝扣板吊顶，高档洁具/龙头厨房：高级玻化砖，合资橱柜、不锈钢盆、高级龙头采暖：模块锅炉全面入住时间：2003.12销售：63488822/33 63392021物业称号：东华金座物业类型：酒店式商务公寓地理位置：广安门内大街牛街北口东侧路南工程描画：总占地9000平方米，总规划建筑面积10万平方米，三栋联体，2栋20层塔楼，1栋18层板楼，规划户数800左右。会所面积在2000-3000平方米。 物业管理费：3元左右/月.平方米主力户型：一居 45-6

37、7平方米左右均 价：7800-7900元/平方米付 款：8成20年 一次性：98折车位比例：1：0.8 400个左右 售：15-18万 租：400元左右/月装修规范：外墙：玻璃幕墙首层大堂：毛坯公共走廊：大理石户门：高级四防门窗户：喷塑铝合金型材地面：“圣象木地板墙面、天花：内墙乳胶漆卫生间：“冠军地砖、铝扣板吊顶，“陶陶洁具厨房：“冠军地砖，“海尔整体橱柜，电磁炉采暖：户式中央空调水源热泵全面入住时间：2003.12.1销售：63587777/9999 83530935/36物业称号：都会国际接近清盘物业类型：外销酒店式商务公寓+写字楼地理位置：朝阳区十里堡华堂商场西侧工程描画：占地面积18

38、00平方米，建筑面积5万平方米，为1栋33层酒店式管理公寓主力户型：写字间以50平方米为单位均 价：8700-8800元/平方米付 款：7成15年 车位比例：1：1 装修规范：精装全面入住时间：2002.7销售：65561296酒店式公寓是目前北京尚不多见的一种物业类型，集住宅，酒店，会所等多功能为一体，具有“自用和“投资两大效果。酒店式公寓单位小，好管理，易出租等特点。去年推出的“都会国际和今年推出的“东华金座是一种将酒店式公寓与SOHO进展结合并全新演绎的新产品“酒店式商务公寓这种产品具备了酒店式公寓的高档生活又满足了SOHO的高级商务区，由其东华金座定位为“新生代酒店式公寓同时还配备了五

39、星级俱乐部，全新概念的24小时商务中心，在那里可以享遭到24小时秘书效力，24小时翻译效力，它既吸收了星级酒店式效力公寓的效力功能和管理方式，又吸收了e时代写字楼的某些特点：拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特征效力，即可居住，又可室内办公，而且价钱较低，是一种综合性很强的物业概念，同时对开发商的开发和运营管理程度也提出了更高要求。这两个工程得到市场认可，是对传统意义上的酒店式公寓晋级但象荣丰2021定位在纯居住酒店式公寓，向住客提供家庭住房格局和家居式效力，实行“酒店式管理，家居式效力的个性化效力；二是工程本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，公寓大堂层

40、高要到达5米左右，星级酒店式装修会所要配置商务中心，分时办公区，租务中心，洗衣房，超市，中西餐厅物业能提供24小时送餐，上门洗衣效力，每日清扫效力，房屋租赁效力，巴士效力等4， 商业配套要全，三 企划推行的中心概念 地产工程制胜的关键是质量和创新，在市场同质化的今天，质量不是制胜关键，创新也不仅是产品的创新，而是升华为一种观念的创新。 我们推销产品，靠的是质量，更要靠的是思想和文化。 我们赎卖的是思想和文化，是对生活的了解和感悟，是对生活的热爱和对生活的憧憬。 我们要发明需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推行，是用观念和卖点与消费者沟通。 基于本工程，我们要表达产品本身的质量、档次、品

41、味，需求更丰富的内容支撑。产品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价钱比将是获胜的法宝。企划推行诉求中心：创新质量风格专业创新“创新是对本案“产品力最好的囊括，涵盖了本案建筑方式的精华。可以说，本案的建筑风格是创新的，是现代唯美主义风格；产品是创新的，是集商业、居住、soho办公三位为一体，具有全面满足居家、办公、消闲、文娱、投资的五大功能，是时髦、现代的聚集体。拥有这诸多产品优势，将促使我们的工程从市场大量的板楼、塔楼之中脱颖而出。我们的创新不仅是一种革命，也将顺应市场目前的需求，满足买家对居住的挑剔。质量开发商均喜欢以低价入市的方式来吸引消费者的,往往忽略了突出产品本身的质量诉求，无论是

42、在工程规划、社区规模、配套设备或装修程度都可以说没有质量感可言。 “本案不同于时下的普通工程，我们所要倡导的，是一种高质量的生活；我们所要做的，是从普遍中独树一面质量的大旗，发明中关村真正的精品；我们的配置是最先进的，我们的效力是全方位的，酒店式物业管理，精心照料您的一切必需。生活在此，您足不出户就能体验到我们给您带来的最完美的配套及温馨的享用。风格我们所论述的“风格，是与建筑外观相联络的，具有不可分割的关系。本案要发明中关村与众不同的风格 化笼统为标签的工程中显得充溢个性、现代和时髦，引领了一种真正的潮流，在中关村甚至在北京都是一种全新的建筑概念，是在诠释独特的风格。可以说，本案代表了中关村

43、一种特异的个性生活.专业由于中关村众多开发商的低价入市，工程质量参差不齐。开发商应将整合众多的专业名牌公司对工程进展彻底的、一致的专业手法操作，使一种严谨、有效、追求精品的专业态度和作风浸透入每一个开发的细微末节。我们以为“创新、“质量、“风格、“专业四点是以后在产品力推行时应注重宣传和大力宣传的，我们的一切广告谋划都将围绕工程的产品特征、建筑方式展开四 品牌认识的导入 品牌就是商品差别，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将本身与其它同类商品区别开来。每一个品牌，都有本人特定的内涵，阐明有独特的目的市场和共同认知的目的客户群。做为一个生活社区，只需将工程的营销谋划有效的导入品牌认识，以提升工

44、程档次而获得良好的销售效应。 创新质量风格专业创新性指运营认识，规划设计，效力理念，具有超前性。质量性指采用的配套设备、风格，国际化，信息智能化。风格性指建筑本身独有的风格，经过装饰艺术美化展现。专业化即人性化，不同的空间安排，满足不同人士的需求。五 品牌笼统的塑造1、赋予工程清新独特易记的名字及区别于商品识别的标志，设计独特的个性笼统包装，经过系列社会性公关或推行活动，迅速在市场建立认识度。导入CIS系统在消费者立场上，力求产品设计精细，平面规划合理， 配套方便实惠，充分表达风格，表达品味。保证施工质量和进度，给予购买者自信心保证，建立品牌笼统。提高销售质量，做为一个提供人性化设计的开展商，

45、应让客户享遭到我们所提供全面优质的品牌效力。加强售后效力，经过提供完善的售后效力将楼盘的品牌效应延续。 例如经过开展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好的入住气氛，构成良好声誉，从而获得经济效益和社会效益双丰收。最终，我们倡导的品牌认识不但包括工程的品牌笼统，其目的在于经过树立工程的品牌笼统从而树立开展商的整体品牌笼统。建立完善的销售渠道，例如：经过客户引见新客户购买且胜利成交的，应给予旧客户各种不同的优惠。其目的是稳定已有的市场份额的根底上，再进一步扩展市场占有率。 六 本案产品定位 对于地产工程而言，最容易打动消费者的首先是交通，便利的交通优势 是买家永远不会

46、丢弃的主题；其次是产品，是板是塔，买家想要什么，他自然会关注什么；再次是价钱，物美价廉不只适用于普通日常生活用品，对于不动产同样适用；还有环境，自然居住曾经不是提倡的主题而是必需的主题，至于物业管理、小区智能化配套等其他元素，也是买家评价工程好坏的规范之一。对于本案来讲，周边工程云集，势必呵斥剧烈市场竞争，可谓此一时，彼一时，要想在众多个案中脱颖而出，必需探求出市场需求的真理。周边大环境已趋于成熟，已得到了众多消费者的认可，所以不能将它作为强势卖点来宣传，所以，针对本案而言，从前期整体规划、园林规划、产品规划等一系列任务都应提早步入实效，做到对产品细致、严谨、一丝不苟的分析结论，做到对市场、对

47、有效需求消费群体有的放矢，而不至于盲目制造产品，盲目推向市场，而最终以失败告之。结合本案的产品属性，产品定位可以归纳为“小资生活情调，档次生活一族。力争将产品细节做到精细，小而精的社区同样会遭到消费者的青睐。七 诉求对象特点分析根据产品素质及消费层分析，目的客户特征如下：主要客户年龄层：27-35岁主要客户年收入：个人年收入10万以内主要客户组成：独身贵族 20% 丁克家庭 20% 三口之家或四世同堂 30% SOHO一族 15% 长短线投资的人士 15% 可以看出，在目的客户群体中有一个共同特点，都是以中青年为主，对新颖事物都有较强的接受才干，客户群体构成多种，会吸引不同人士的注目。任何事情

48、对他们而言，只需两种能够可以实行or不可以实行。对于可以实行的事情，他们会理性地判别能否符合他们的希望，或者可以从中得到更多八 客户群体定位1、由于交通的便利要素、情愿选择中关村周边住宅2、自住型客户，中关村IT公司中上层管理者，胜利白领人士3、创业初期年轻白领，讲究质量生活。4、长期生活在中关村，有一定地域归属感的本地人5、在中关村从事电子,科技,贸易小公司业主6、投资型客户7、周边学院教授,讲师总而言之，群体为小资产阶级，年青人士，有一定的经济实力；有高尚的生活品味、生活个性、生活习惯；不是属于中产阶级富有阶层，准确地说该当是小资产阶级银领、白领一族，任务在中关村,亚运村商圈各公司的中上层

49、管理者、高级白领。九 产品总体战略方向(一) 重要卖点：地段优势紧临北四环,到中关村中心区交通方便,在中关村,亚运村商圈之间.交通环境交通线路网完善,咫尺间的便利，风行万里转眼间。大环境成熟成熟住宅聚集区产品创新建筑外观风格的另类，是对居住的创新、生活的创新。个性生活欣赏建筑，欣赏风格并实际个性生活，是“本案的生活概念。户型设计合理化户型设计，一切带来温馨的设计，一切利于生活的要素。社区配套全功能底商会所配套齐备，满足日常生活方方面面。专业开发实力雄厚的开发商，拥有多年开发阅历，打造中关村的完美社区。质量建立严谨、知名的建立部门，技术老到，阅历丰富，保证工程质量无忧。知名物管聘请专业物管做顾问

50、，照顾生活点滴，营造温馨生活环境。产品利基点分析：1、建筑风格 时下的开展商和消费者对其风格到有颇多的诠释，想用一种建筑风格给予其本身一种生活品味和生活追求的一定，建筑风格对于这些人来说是建筑艺术和审美价值的直接表达方式，它已作为一种社会思潮深化在人们的价值观和审美观中加以表达。 而本案要想独秀一枝，开启中关村内群落中的先河本公司在对市场宏观及微观领域的探求中，寻求出了真正适宜本案的风格现代唯美主义建筑风格酷类风格，自创“东晶国际的纯现代，另类风格，将其风格诠释为时髦、流行及前卫，这种道路终将是未来住宅开展的流行走势，是新新人类易于接受并持关爱的，是永不闭幕的闪闪繁星。2、外立面 生活在都市繁

51、华喧哗的城市中，享用的是惬意与悠闲的生活形状，享用的是精神和物质的极致发扬 外立面的颜色是反映建筑风格最直观的要素，同时也是消费者最直接的视觉感受。外立面设计应是酷毙的，直观的，抢眼的，让人一眼过目不忘的，应是最能强化人的视觉冲击的。 评判外立面应从三点来分析：1、颜色2、顶、3、材质 建议以建筑风格定位外立面的颜色，制造工艺上运用大色块，大线条勾勒整体外观，简约明快。纯真的白、透亮的蓝为基调，配以搭配鲜活亮丽的红色及奥秘莫测的黑色，建筑本身的硬朗与抢眼的外立面相呼应，浑然天成，恰到益处。 建议立面强调凹突起伏的层次感，驻足人的脚步，吸引人的目光。 建议屋顶的设计要表达独有的风格，用与众不同的

52、屋顶设计来强化建筑的锋芒。 建议材质的选择上，采用新型环保建筑资料，用材要大胆，构成一道亮丽的风格美景。3、户型配比目的 合理的室内功能配比和适宜的面积合理化设计是本案实现胜利的重要方面，价钱的高低起伏全由面积的大小决议。周边工程户型面积在第二篇中已比较分析，面积目的偏大。同而本案不同于其他工程之处那么在于户型内部空间要实现合理配置，小一居36平米左右， 配比目的:20%一居50-60平米， 配比目的:30%二居平米70-80， 配比目的:30%三居复式90-100平米， 配比目的:20%(三)、产品总体战略方向1重要卖点产品创新整体外观的高档、全套精装小户型，高配置的现代居住方式，优良的酒店

53、式物业管理，启动中关村未有的全新住宅风尚，是对居住和办公的创新，是满足人们对物质文化和精神文化的更高需求。户型设计以5080平米为主，内部轻质隔墙自在组合，实现空间的放大，一切带来温馨的设计；有利于生活及办公的需求。园林设计生态概念园林，养生宜身，艺术小品点缀于碧波青草之间，描画至美画面。社区配套全功能会所配套齐备，满足日常生活方方面面。交通环境毗邻北四环路，咫尺间的便利，风行万里转眼间。专业开发实力雄厚的开发商，拥有多年开发阅历，打造南城的完美社区。质量建立严谨、知名的建立部门，技术老到，阅历丰富，保证工程质量无忧。专业物管引入全新酒店式物业管理方式，照顾生活点滴，全方面为住户效力。除去紧邻

54、北四环路，交通便利以外，独特的设计方式是本案的最主要卖点。根据以上的分析，本案的建筑外观设计以及空间小户型的设计、交叉开放式的居家新理念将是目前市场能感知的最新颖、最具个性的工程优势。因此，本案的宣传推行中，无论是针对自用型还是投资型买家都应将独特设计带来的风格生活及时髦感受作为重点加以强调。2、产品硬件分析A、户型设计建议： a, 户内隔墙乃至户间隔墙可以自在打通与隔断。，而使隔墙可以经常性地、无本钱地、方便灵敏地挪动，而有兼顾隔墙的阻断视野、声音的效果。这样就可以根据消费者的要求而自在地扩展与减少某一空间的大小。观景阳台设计成60公分高低窗台. 上面一部分是固定窗，一部分为活动窗平开或上下

55、开。 b, 卫生间设计的原那么。年轻高收入家庭对卫生间的要求很高，有文化的年轻人更可以接受本人的身体，而对私人生活采取更客观和科学的态度，并享用这种生活。在如今这样一个个性解放、思潮激涌的年代，高收入的年轻人已成为时代的先锋与社会变革的实际者。所以，无论房间多小，卫生间要足够大，最少5平方米，要有按摩浴缸. c, 厨房的设计原那么。年轻白领不在象其父母那样每天在吃饭问题上破费大量的时间，而是习惯与从超级市场购买废品或半废品等方便快速的食品。在厨房内仅需做简单加工，即可以运用。而随着忙碌的职业人士在外面活动的添加，而减少在家吃饭的次数。所以，厨房无需很大，但要精致、紧凑,开放式。 d, 客厅设计

56、原那么。现代的年轻高收入阶层，大约也没有多少时间在家里面款待本人的朋友。他们更习惯与在饭店、酒吧或咖啡厅进展这种人与人之间的沟通。所以，客厅的社会功能逐渐蜕化，可以利用楼下设置小型会所的方法把客厅的会客功能分别出去。 e, 在小一居室,客厅的功能也可以沿时间象限进展转化。在白天作为一个公共的空间出现，供人们在此活动。而在夜晚休憩时，客厅的公共活动空间功能已不再需求，所以存在把客厅在夜里转化为卧室的能够性。但是，这种转化的手段必需是简单、方便、快捷和低本钱的。这就需求运用现代的机械和控制技术来实现这种功能。B、底商, 会所功能配套 三层设计成会所.对于一个中高档社区而言，他在功能设置上表达出的水

57、准和档次，对满足业主的需求，将可以作为买家选择本案的附加要素。结合客户群体的特征、年龄、喜好、品味来设置其中的功能。健身中心、桑拿、按摩、游泳池、音乐酒廊、咖啡厅、美容美发中心、小型图书馆、室内球类活动室等等，符合风格化生活的需求。1-2层设计成底商,底商的功能配置上就要做到紧紧围绕目的人群有的放矢。可设商场、银行、星巴克，餐饮等功能配置，适于年青人消费的场所，会极大吸引目的客户群体。使这些人能在任务之余身心得到彻底的放松，而满足其精神层面的最大需C、物业管理 物业提早到销售阶段是销售期房胜利的关键，也是最有效的市场推行手段，这直接关系到日后工程能否顺利销售以及传达给消费者的信誉度及公司笼统的

58、佳誉度，故必需提倡物业提早进场。我们的物业为开发商自管，管理引进国外酒店式物业管理的方式，拥有专业的管理队伍，为客户提供最出色的效力，我们的目的是努力于提高专业和技艺程度，为客户提供综合的管理效力。效力工程中不仅包含对小区的房屋建筑及其设备，公用设备、绿化、等工程进展日常的维护、修缮、整治；提供24小时保安、保洁效力，还提供其他与住户生活相关的效力：送餐效力；衣物洗烫；房间清洁；秘书效力；医疗效力、保险箱效力；汽车清洗；儿童接送；宠物代管；公寓出租；预定飞机、火车、船票；酒店预定；旅游效力；报刊定阅；及访客留言；空房代管业务等。D、园林设计 目前，开发商营造楼盘新的卖点，在小区绿化上都请专门设

59、计公司进展园林设计，在绿化上也都采用不同的风格。园林景观在三层会所的屋顶实现，主旨是将建筑风格与园林设计风格坚持一致。建议多以绿色植物与蓝色水系为主，间或点缀黑色或金色，在水网附近设黑色及金色的艺术适用小品，即能装饰整体环境，又能有一定的功能性。建议在园林环境中加设以灰色为主的主题雕塑、以园内小品、雕塑、回廊、水车、水景、绿植配彩色道路结合百米绿色走廊，把人们的休闲和文娱严密结合。值得一提的是，本案独特的建筑风格需求与之配合的园林来突出其特异性并且在一定程度上缓和建筑的锋芒。 E、建材与设备及智能系统建议1、公共部分：外墙：1-3层底商部分干挂花岗岩石材饰面。公寓首层大堂：拼花磨光花岗岩地面，

60、大理石及部分木饰面墙面，艺术外型吊顶，华贵灯饰。大理石电梯门套，奢华花纹不锈钢电梯门。公共走廊：地砖、环保乳胶漆墙面，矿棉吸声板吊顶。公共楼梯间：地砖台阶，环保乳胶漆墙面。 2、单元公寓部分：户门：四防门防盗、防火、隔音、保温，配门镜和电子门铃。窗户：断桥铝合金喷塑窗、双层中空无色玻璃窗阳台：铝合金落地推拉门，半落地上部中空双玻，下部加胶平安玻璃窗玻璃门窗封阳台，天花板为环保乳胶漆，墙身、地面为普通石材。阳台送升降晒衣架一套玄关：进口大理石地面，墙面为环保乳胶漆。客厅、卧室：进口实木地板，墙面、天花板为环保乳胶漆。厨房：1地面：优质防滑地砖墙面：优质墙砖天花：铝扣板吊顶灯具：吸顶灯2厨俱：优质