XX物业管理有限责任公司管理资料全套-消防安全管理制度

1、XX物业管理有限责任公司管理资料全套-消防安全管理制度第一条 为了加强物业管理区域的消防管理，预防和减少火灾的危害，保障用户生命财产的安全，根据中华人民共和国消防条例、高层建筑消防管理规则制定本规则。第二条 物业的消防管理，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则，实行严格的科学管理。第三条 做好消防管理工作是物业每个员工和用户应尽的责任。 第四条 本规则适用于在写字楼、商业用房进行施工、装修、经营、使用单位和个人，物业管理机构的防火委员会实施监督。二 管理责任第一条 物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员会、地区公安、消防监督机关领导。第二条 物业各用户应把预防火灾作为

2、整个管理工作中的一个重要部分，使消防工作经常化、制度化。第三条 各用户法定代表人（负责人）为防火安全第一责任人，全面负责消防安全工作，接受消防部门和物业保安部的防火检查。由物业管理机构牵头，成立有关单位防火责任人参加的物业防火委员会，统一管理消防安全工作，防火委员会办公室设在物业保安部。第四条 物业内各用户应有专人负责消防管理，安全措施落实到人。第五条 防火负责人职责： 领导所属单位、部门的安全消防组织，贯彻执行消防法规、制度，建立和健全各项消防规章制度。组织部署、检查、总结消防安全工作，并定期向物业防火委员会报告消防工作情况。对员工进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩条例。组织领导义务消防

3、队，开展防火安全检查，消除火险隐患，管理和维修消防设施和器材。组织制定紧急状态下的疏散方案。组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助公安消防监督机关调查、处置惩罚火灾事故和追究当事人责任。三 防火设计与施工第一条 改建或分隔的防火设计必须符合高层民用建筑设计防火规范、高层建筑消防管理规则及其他有关消防法规的要求。第三条 施工现场的消防安全管理，由用户或其委托的施工单位与物业保安部、工程部等管理部门签订管理合同，并报物业防火委员会和消防部门备案。第四条 办公楼、裙楼等场所经营或使用单位的室内装修，必须使用非燃或阻燃材料，并必须符合消防安全要求。 第五条 用户装修施工完毕后，消防设施必须经物

4、业防火委员会或消防部门检查合格，方可交付使用，对不合格的项目要限制整改，任何单位和个人不得自行决定使用。四 火灾预防第一条 在物业内动用明火作业，必须向物业防火委员会、公司保安部提出书面申请，并得到批准。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施和做好灭火准备工作。第二条 办公楼、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。 第三条 物业区域内禁止带入或储存易燃易爆化学物品。 第四条 物业内严禁焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，在电梯、写字楼走廊、配电室、中央控制室、消防控制室、仓库、地下停车场等地禁止吸烟。第五条 物业内禁止使用电炉、电烙铁等电热器具，禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。在公共阳台、消防通道、前室

5、内严禁摆放办公设备、杂品废物，确因工作需求，应经物业防火委员会和消防部门批准。第六条 用户应掌握消防器材的使用方法，熟悉物业出入通道。 第七条 用户要按照电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，应及时维修或更换。用户在离开物业办公室、工作场所、公寓房时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。第八条 煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全使用煤气，使用完毕应关闭开关。第九条 物业内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。五 火灾扑救第一条 报警电话及其他报警设

6、备必须保证灵敏可靠、畅通有效。第二条 消防控制室设专人昼夜值班，随时窥察、记录消防控制设备的运行情况，及时处置惩罚火警信号。第三条 物业内所有人员一旦发现火灾，必须及时报警，并迅速采取扑救措施。第四条 用户的防火负责人以及义务消防队员、员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。六 消防设备第一条 用户在物业内严格按照高层民用建筑设计防火规范等有关规定，配置固定的消防设施。下列部位必须配置相应种类的轻便灭火器材: 1. 办公室、会议厅、商务中心、商场等公共场所；2. 消防控制室、中央控制室、配电室、空调机房、电梯机房等； 3. 停车场、库房等重要部位。 第二条 自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防

7、火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。第三条 消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用，除灭火抢险外，平时不得动用物业内任何消防设施。第四条 消防给水系统需求停水维修，必须经物业防火委员会和消防部门批准。第五条 认真做好消防设施、器材的维修养护工作，并建立档案。七 奖惩第一条 消防委员会应定期检查总结消防工作，对成绩突出的集体和个人给予奖励。第二条 凡具备下列条件之一的集体和个人，可由用户给予表扬和奖励：1热爱消防工作，积极参加防火、灭火训练，成绩优异，工作表现突出者；2模范执行消防安全制度和岗位防火责任制，在预防火灾工

8、作中做出贡献者；3积极投入灭火抢险，急救物业内财物和保护人身安全表现突出者；4. 积极研讨消防业务，提出合理化建议和技术革新成绩突出者； 5. 发现和消除重大火险隐患，表现突出者； 6. 及时发现和扑灭火灾，避免重大损失者。第三条 凡是有下列情形之一，情节轻微的，由给予经济处罚、行政纪律处分；情节严重的，由消防部门按照治安管理条例处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。1. 擅自挪用或破坏消防设备及器材者； 2. 违反消防法规、条例者； 3. 对存在的火险隐患拒不整改者； 4. 造成火灾事故的直接责任者；5贯彻消防法规不力、管理不严或因玩忽职守而引起火灾事故的经营或使用单位领导者。八 附则用户可根

9、据本规则结合实际情况，制定具体实施举措，报物业公司防火委员会备案。第二篇：物业管理全套资料目 录第章 前期物业管理标准文本01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例第章 入伙管理标准文本02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明 02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书第章 业户管

10、理标准文本03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区衡宇保修期满通知 03-012 住宅区衡宇保修期满住户签认书 03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修干净通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知第章 物业验收与接管管理标准图

11、表04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 衡宇接管验收表04-004 衡宇接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 04-007 楼宇接管资料移交清单第章 业户管理标准图表05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 衡宇保修登记表 05-010 业户

12、维修委托单 05-011 物业维修报告单 05-012 维修（服务）任务单 05-013 维修（服务）汇总表 05-014 返修申请表 05-015 住户衡宇维修记录卡 05-016 室内装修程序 05-017 业户装修管理流程 05-018 装修档案建立流程 05-019 装修申请表 05-020 住宅装修审批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室内装修审批表 装修施工人员登记表 临时出入

13、证 动用明火许可证 施工许可证 办理装修手续登记表 装修验收表出入证发放、收回登记表违章通知单 处置惩罚违章记录表 日巡视检查记录 衡宇委托出租申请表 房地产租赁移交清单 出租衡宇登记表 产权清册 租赁清册 物业租赁移交清单05-038 供（停）水（电）申请表 05-039 临时用电计划申请表 05-040 旅行条05-041 业主/租户投诉处置惩罚登记表 05-042 业户满意率统计表第章 安全与应急管理标准图表06-001 月岗位安排表 06-002 保安交接班记录表 06-003 保安值班记录表 06-004 来访登记表 06-005 保安工作班检表 06-006 保安巡查签到卡 06-

14、007 小区巡查记录表 06-008 大厦巡查记录表 06-009 班长巡查记录表 06-010 保安日记 06-011 保安工作周检表 06-012 保安工作月检表 06-013 保安训练考核表 06-014 保安请销假报告单 06-015 治安案件报案登记表 06-016 消防中心值班记录 06-017 消防巡查记录表 06-018 义务消防队员名单 06-019 消防演练记录表06-020 室内安防报警应急反应流程 06-021 突发事件应急处置惩罚流程 06-022 治安应急处置惩罚流程 06-023 火警、火灾应急处置惩罚流程 06-024 电梯困人应急处置惩罚流程 06-025 水

15、浸应急处置惩罚流程 06-026 停水停电应急处置惩罚流程第章 保洁和绿化管理标准图表07-001 干净设备、设施清单 07-002 干净员岗位安排表 07-003 干净班作息时间表 07-004 垃圾清运服务质量记录 07-005 小区室内干净日检表 07-006 小区室外干净日检表 07-007 消杀服务质量检验表 07-008 干净工作日检查表 07-009 绿化组织结构图 07-010 绿化管理流程 07-011 绿化清单 07-012 绿化员岗位安排表 07-013 绿化班作息时间表 07-014 绿化工作日检表 07-015 绿化养护月检表第章 社区文化活动管理标准图表08-001

16、 社区活动设施、设备清单 08-002 社区活动计划申报表 08-003 社区活动登记表08-004 社区活动记录、质量检查表 08-005 文化娱乐活动中心干净工作日检表 08-006 游泳场干净工作日检表 08-007 游泳场工作记录表08-008 游泳场净化、消毒检验记录表 08-009 网球场订场表08-010 文娱活动中心有偿服务登记表 08-011 社区活动工作人员岗位安排表 08-012 文化娱乐活动中心作息时间表第章 设施设备管理标准图表 09-001 公共设施维修养护流程 09-002 公共设施一览表09-003 公用设施定期检查项目一览表 09-004 公用设施定期保养项目

17、一览表 09-005 公共设施定期检查记录表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共设施保养计划表 公共设施维修养护审批记录 公共设施配套完善项目申报记录公共设施维修、保养记录 汽车道闸月保养记录 公共天线系统月保养记录 防盗监视系统月保养记录 对讲报警系统月保养记录 防盗报警对讲电话保养记录 保安闭路电视保养记录 设备清单 设备台账 设备标识卡 设备保养计划表设备（机具）外委维修申请表 设备

18、维修记录设备检查保养计划表09-023 设备保养记录表 09-024 设备事故报告单 09-025 故障报告单09-026 机电设备基本情况记录表 09-027 零部件更换及大修记录 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班记录表 操作票机电安装维修工程部周检表配电房、水泵房巡查记录 干式变压器保养记录 发电机季度保养记录 配电柜、控制柜保养记录 配电柜检修工作票 发电机运行记录 电梯日巡视记录

19、 电梯维修记录 电梯故障维修登记表 电梯维修保养月考评表 中控室交接班记录 空调运行记录表 空调水泵运行记录 空调处机通知单09-045 中央空调系统运行记录 09-046 空调月保养记录 09-047 风机半年保养记录 09-048 供水系统周检保养记录09-049 水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059第章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池（箱）清洗及消毒记录表 水池（箱）加药记录 水泵电机半年保养记录 水泵月保养

20、记录 测量、计量器具台账 计量器具检定计划 计量器具检定台账 电表箱保养记录 更换电表记录 更换水表记录停车场（库）固定车位登记表 车辆管理设备、设施清单 车辆管理工作日检表 灵活车辆出入登记表 自行车出入登记表 车辆管理标准图表10-006 交接班记录表 10-007 月卡收费登记表第1章前期物业管理标准文本物业投标书纲要标准范例一、公司简介 1.机构设臵。 2.管理规模。 3.管理范围。 （1）投资企业。 （2）顾问物业。 （3）管理物业。 4.公司信誉。 5.服务理念。 6.管理资质。 7.管理人才。 8.管理水平。9.管理业绩（公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要）。 10.质量管理

21、体系。二、综合优势三、投标的前提四、“ 物业概况五、整体构想与目标 1.管理模式 2.管理服务目标 （1）总目标。 （2）具体目标。 （3）管理目标值。六、接受过渡阶段的管理工作及保证措施 1.“ 物业进场接管期限。 2.项目交接验收责任界定。 3.保证措施。七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准 1.业户服务。 2.礼仪服务。 3.保安服务。 4.保洁服务。 5.绿化服务。6.衡宇设备、设备管理服务。八、组织架构及人员配备九、组织的运行方式、机构及要求 1.管理方式。 2.组织运行机制。 3.物业管理服务制度。 （1）岗位标准。 （2）综合管理制度。（3）管理处运作管理工作规程。十、质量管

22、理体系及激励制约措施 1.质量管理体系。 2.激励制约措施。十一、委托后的物业管理与服务费用预算 1.开办费用预算表。2.物业管理费用预算表。 3.人事费用预算表。 4.办公费用预算表。 5.保洁费用预算表。 6.保安费用预算表。 7.绿化费用预算表。8.衡宇设备设施维修保养费用预算表。 9.衡宇设备运行费用预算表。十二、结束语前期物业管理服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方） 组织名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话：受委托方（以下简称乙方）企业名称： 物业管理公司 法定代表人： 注册地址： 联系电话：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方

23、将（物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况 物业类型：坐落位臵： 市区路（街道） 号； 占地面积：； 建筑面积：。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的部分业主和物业使用人，本物业的部分业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章 委托管理事项第四条甲方就住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理： 1.衡宇共用部位、共用设备的修缮和管理。 2.公共设施的修缮和管理。3.社区服务配套设施的经营和管理。4.衡宇修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。5.物业档案资料管理。 6.建筑管理。 7.公共环境卫生。 8.保安。9.高层住宅电梯、水

24、泵运行服务管理。第三章 委托管理期限第五条本合同自 年 月 日至 年 月 日止。第四章 双方权利义务第六条甲方权利义务1.负责制定住宅使用公约和住宅使用说明书并将其作为衡宇租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2.审定乙方制定的物业管理方案。3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 4.审议乙方在小区的管理计划、资金使用计划及决算报告。5.保修责任范围内的衡宇、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处置惩罚：（1）甲方负责返修。（2）委托乙方返修，支付全部费用。 （3）其他。6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方），由乙方按下

25、列第 项执行：（1）无偿使用。（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。9.协调、处置惩罚本合同生效前发生的管理遗留问题。 10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 11.其他。第七条 乙方权利义务1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。 2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处置惩罚。 3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处置惩罚。4.选聘专

26、营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5.负责编制衡宇、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。7.每 个月向部分业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功用，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9.其他。第五章 物业管理服务要求标准第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。1.衡宇外观： 2.设

27、备运行：3.衡宇及设施、设备的维修、养护： 4.公共环境： 5.绿化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：小修：第六章 物业管理服务费用第九条 物业管理服务费（略）。第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1.露天车位： 2.车库车位： 3.其他：第十二条 乙方对业户或物业使用人的衡宇自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。第十四条 衡宇共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护

28、费用按以下方式承担：1.保修期内属保修范围内的衡宇共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。第七章 违约责任甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权消除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。第八章 附 件第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。第十七条 本合同的附件均为合

29、同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第十九条 因衡宇制作质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功用，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处置惩罚。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处置惩罚。第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。第二

30、十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。第二十三条 本合同自签订之日起生效。甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：物业管理方案标准范例前 言第一章 物业管理要点一、一种模式二、二项承诺三、三个重点四、四项措施第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构二、物业管理岗位编制第三章 员工招聘一、高层物业管理人员二、综合管理部三、物业管理部四、工程管理部五、安全管理部六、财务管理部录目 第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训二、在岗员工循环培训第五章 物业管理所需物质条件一、办公及员工住宿用房计划二、物业管理工具与装备价格参照表第

31、六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业管理部经理岗位职责四、物业管理文员岗位职责五、物业管理员岗位职责六、物业商务管理员岗位职责七、物业干净员岗位职责八、工程管理部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责十、强电技工岗位职责 十一、弱电技工岗位职责 十二、暖通技工岗位职责 十三、维修工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 十五、安全经理岗位职责 十六、安全管理员岗位职责 十七、财务经理岗位职责 十八、财务会计岗位职责 十九、财务出纳岗位职责 二十、财务收费员岗位职责第七章 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表二、物业管理处开支预算明细表第八章 物

32、业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度二、物业档案建立与管理第九章 各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理二、安全管理三、装修管理四、消防管理五、车辆管理六、干净管理前 言物业简介 （略）服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章 物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务。为实现以上

33、设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦的评比。 2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管

34、理大厦的评比。三、三个重点 1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2.环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们十分重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充

35、分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，建立环抱意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道干净、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处置惩罚安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1.根

36、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章 拟采用的管理模式一、物

37、业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配臵，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心按“直线制设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集批示和职能于一身，命令统一，责权分明，批示及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1.综合管理部（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责员工工作考勤。（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。（4）负责处置惩罚业主的咨询、投诉，并提供

38、协助。（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 （6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 （7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 （8）组织、开展企业文化活动。 （9）总经理指派的其他工作。 2.物业管理部（1）负责筹建、管理员工餐厅。 （2）负责会所及会议中心的管理。（3）誊写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 （4）负责物业的日常干净工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布臵。 （6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处置惩罚租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 （9）负责业户档案的建立与管理工作。（10）负责物业的一

39、切庆典服务的布臵，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。（11）开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。 （12）配合综合管理部开展员工培训工作。 （13）总经理指派的其他工作。 3.安全管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 （3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 （4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 （5）与业主签订“消防安全责任书。 （6）负责物业大型活动的警卫布臵。（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 （8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （9）负责监控室管理工作。（10）负责安全管理员的管理、培训

40、、考核工作。 （11）总经理指派的其他工作。 4.工程管理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 （2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 （3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 （6）负责综合管理部转发的业主投诉的处置惩罚，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

41、（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 （10）总经理指派的其他工作。 5.财务管理部（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 （2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 （3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 （4）征收和支付管理公司各类合同费用。（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）按员工工资表发放员工工资。 （7）小量现金的支出和日常采购。（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处置惩罚，及满足业主其他有关的服务要求。（9）总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养

42、人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。1.综合管理部（1）由1名综合管理部经理和5名员工组成。（2）综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。（3）文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处置惩罚工作和物品入库保存、发放、领用工作。（4）资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 （5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2.物业管理部（1）由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦干净、会所等项的物业管理工作。（2）干净班由

43、名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规干净，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面干净楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按干净程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。（3）员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。（4）业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。（5）会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3.安全管理部（1）由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。（2）安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管

44、理经验的转业军人担任，具有带领部分安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处置惩罚和档案管理工作。（4）主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 （5）监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 （6）大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 （7）外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 （8）商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。（9）停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。（10）巡查值班由6名员工组成，分三班，负责巡查值班工作。 4.工程管理部（1）由1名

45、工程管理部经理和 名员工组成。（2）工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。（3）文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处置惩罚工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。（4）强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。（5）空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。（6）消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。（7）电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5.财务管理部（1）由1

46、名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 （2）会计由主管兼任。 （3）出纳员 名。 （4）停车场收费员 名。第三章 员工招聘一、高层物业管理人员 1.物业经理大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处置惩罚突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2.物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤

47、业、敬业、乐业。二、综合管理部 1.综合管理部经理本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。2.文员兼仓管大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。3.资料管理员大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。4.业户接待员大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。三、物业管理

48、部 1.物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处置惩罚突发事件的能力，对大厦干净、绿化、养护知识有一定的了解，了解各干净用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2.物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。 4.写

49、字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5.收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。四、工程管理部 1.工程管理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2.资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专

50、业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。3.弱电技工大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5.空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 6.维修工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认

51、真负责，有一定的口头表达能力。五、安全管理部 1.安全管理经验大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处置惩罚突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2.安全管理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3.监控管理员高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务管理部 1

52、.财务管理部经理财经类专业 学历， 职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2.会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3.出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真

53、负责，敬业、乐业。4.车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1.员工上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处置惩罚程序，军事化训练等。二、在岗员工循环培训1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处置惩罚

54、技巧及与业户沟通的经验。3.上岗循环培训的考核举措。（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评议员工工作的基础。（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。 4.培训计划及培训内容提纲（略）。第五章 物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及员工住宿用房计划 1.办公用房 物业经理办公室 物业经理助理办公室物业管理部 安全管理部 综合管理部 财务管理部2.住宿用房由于大厦应急管理工作的需求，建议在大厦临近范围内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。二、物业

55、管理工具与装备价格参照表 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 万用电表 电流表：300A 钳式电流表：800A 3000A 对地阻值测试表绝缘值测试表（500V1000V） 温度计：电子数字式酒精式手提式室内温度/湿度对比测量器 手提式风量和风速计名称及规格单 价（元） 会客室1 会客室2 仓库2（工程） 储物间1（物业干净） 男女更衣室各一间 工程管理部工作间 9 10 电源测试电笔 卷尺：1m 5m 钢尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全带：降伞式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全过滤口罩：100CDN 护眼罩：眼镜式11 12

56、 13 14 15 16 17 18 19 全护式焊接用20 21 护镜（焊接用1000GDA） 手套：棉布皮革 铝梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作台：10m全护式 高压电工全护装 运输工具：轴流板式车 手推车 木锄扳手：活动150mm 28 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 30 31 菊花板身：3mm36mm 组合式板身：4mm45mm 夹具：大力钳（平口） C形夹：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎钳150mm 钢管工具连弯头 切割工具：

57、水管用切刀 铁皮用剪刀 界刀 剪刀紧急爆破工具大手锤 斧头（消防队用） 铁笔 压力钳 光滑油加油枪六角起子（0.5mm16mm） 管子钳：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳螺丝起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 电子部件专用：平嘴 十字嘴 平嘴钳 尖嘴钳 斜口钳 导线开口钳 剪线钳 鲤鱼钳 水泵钳弹簧专用

58、尖嘴钳：平嘴 弓嘴电线护套管钳：100A以上 800A以上 手锯：金属450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手锤：电工63 球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 铁钻 木工专用工具 泥水工专用工具电池式手电钻：0mm12mm68 69 70 71 油压式手电钻：小大 油压式手电锤：小 锯条式切割机 叶片式切割机：小大金属磨轮式切割机：手提小手提大 磨轮床 60A电焊机 小型电焊机 气体焊枪：氧气式 高压气泵（手提式） 高压吸尘机（手提式） 手提射灯 气动打钉枪 值班工作台、椅 工具台 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械值班电筒（充电式） 雨具 放火服 战斗服

59、 空气呼吸器 头盔72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 防毒面具 洗地机 高速抛光机 高压冲洗枪 吸尘器 干净小车及配件水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 干净消耗品 吸尘吸水机大垃圾筒（生活垃圾用） 垃圾筒（楼层及大堂用） 告示牌（大堂用） 指示牌大堂广告栏/广告牌 大堂用吸水/吸尘垫 地毯

60、（电梯间） 办公桌椅 文件柜 打卡钟及卡板 对讲机（含备件） 电脑打印机（激光/针打各一台） 复印机 传真机 保险箱 6人更衣柜 饮水机 装订机 照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。2.制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项制度的执行情况。4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心