天津调查报告

1、总社()项目书中企华资产评估公司二零一零年四月十九日书目录一、安排2二、对资产的清查过程2三、对资产的清查结果41、公司情况：42、固定资产情况123、清查企业的报损资产和挂帐情况15四、对资产的评估估价151、按板块汇总数据：162、按资产种类汇总数据：17五、需要特别关注20六、需要关注20北方联合（）、市局：接受北方联合（）（以下“北方传媒”）的委托，于 2010 年 3 月 22 日进驻总社。在现场工作期间，得到了市局的大力支持，提供了较好的办公条件和交通工具，在此表示衷心的感谢。下面以这一阶段工作成果和发现做一下汇报：一、安排应北方传媒的要求，我公司于 2010 年 3 月 22 派

2、 2 人进驻到出版总社，之后我公司的陆续到达，其中 16 名资产评估按专业分工组6 组，走访、现场了下属的 85 家。另有 2 名土地估价师针对本次范围内的 38 宗地，完成了查验权证、现场勘查、宗地周边状况、地籍等现场工作。现场阶段结束后，相关陆续离开现场，进入估价阶段工作。二、对资产的清查过程经过 20 多天的紧张工作，评估对纳入范围的资产进行了全面清查。整个清过程如下：1、指导企业相关的财务与资产管理在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。2、初步被评估提供的资产评估明

3、细表评估对每一家企业上报的资产评估明细表进行认真审阅，对其中的不清楚的资产、不明事项在现场或通过了解，对于企业在填报中有填项不全、错填、漏填、资产项目不明确等现象，并要求企业及时更正。3、资产清查及业务依据资产评估申报表，对申报资产进行清查。针对不同的资产性质及特点，采取不同的清查方法。评估对 30 多家的存货进行了分类，按照板块和板块两大类，分头进行了解。首先了解其业务系统的模式及业务流程、财务核算方式及其财务系统与业务系统的衔接方式。然后对库存商品的出版时间、销售折扣、可销售比例以及 5 年以上的无法销售的、杂志、等进行核查；对板块的批发和零售店的库存商品，了解部分的存货码洋价与实洋价相差

4、较大的原因对机器设备类资产，评估现场清查，并通过与设备管理和操作进行了交流，了解设备的购置日期、产地、使用状况，通过与财务的交流了解账面原值各项费用的情况，同时了设备的历史变更及运行情况。对房屋、建（构）筑物类资产，评估逐项清查，首先了解房屋的情况，查阅其房屋所证及土地使用权证，同时了解房屋的使用情况，诸如是自有房屋还是租赁房屋？房屋是为主业服务还是为辅业服务？还是对外出租？等事项。对于长期投资，评估仔细分析了其下属公司的验资，投资协议以及公司章程等，对长期投资的投资额、所占股权比例、公司的性质等情况充分的进行了解，并详细的进行。业务主要通过与企业管理层进行座谈和阅读相关文件进行。评估主要了解

5、企业的总体概况、经营状况、生产能力、收益能力、市场状况和发展规划等基本情况，并通过财务数据和经营参数具体分析了解企业历史经营状况，初步对企业未来发展进行判断；通过阅读相关文件，评估主要获得企业项目概况、第文献等信息，对企业整体概况和经营重点参数进行复核；另外，评估还通过专业期刊、行业络等途径，了解评估涉及的行业和国家整体经济状况。4、补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估申报表，以做到“表”“实”相符。5、查验证明文件对范围内被评估提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验。三、对资产的清查结果1、公司情况：从总体规划上看，总社下属及下属的长期投资单位

6、共计 85 家，其中从事发板块的企、事业共 43 家，集体企业9 家，第三产业6 家，从事非主业相关27 家。从业务关系上看，从事板块的15 家，从事板块的28 家。以上间的隶属及投资关系见图 1：总社股权关系图。总社蓝色：范围外企业人民38.41%13.46%鸿图文化发展文化10%澜庭科技发展金图文化艺术发展百花文艺（）文化创意发展百花文艺百花书局市新华书店37.04%市康达房地产开发公司市百花文艺书店80%市康达物业管理公司市百花公司市新华书店连锁配送中心20.28万贸易中心66%科学技术市新华金碟音像制品销售62.5%新华公司25.92%市新华书店和平区店50%国风堂文化发展4.72%市

7、新华书店区店市新华书店河西区店市新华书店河东区店市新华书店批销中心市新华书店红桥区店市新华书店河北区店6.73%30%市新华轩文化交流40%市新华书店东北角书店9万市新华书店滨江道书店市科学技术书店13.46%市高等教育书店3.6万市新华职业教育书店开发区新华书店教育教学用品市新华书店中心饭店%市博文新华公司42.9%中心华晟达装饰公司22.21%市新华书店业务开发部34%90%开发区鹏达商贸市鹏华科技文化新华三维家政服务发展80%33%55%45%市伴你杂志社开发区北洋中心新华书店市外文书店所市平凡书店1.01%18.75%34%市新华书店滨江书城广播电视大学管理局工作站18.75%市古籍书

8、店市世纪培训中心市印刷科学技术20%50%80%市华永泰商贸市文博文化发展国际拍卖哲大众投资指南杂志社公司市科委市古籍书店和平路书店科技翻译1.8万市对外贸易公司华联商厦50%国际文化图 1：总社股权关系图科技服务部市三友科技开发公司市群雅印务技术服务新蕾开发区新达实业公司人民美术市图文设计制作中心市天锦实业公司市和平区书画社3%联书业)教育市英语教师杂志社开发区大自然实业公司75%市豪树工贸70%市育华工贸51%市津南区旭阳工贸40%文学与文化杂志社4万百货大楼古籍学津文史书店历史教统编30%北洋音像70%5%电子95%市科学与生活杂志社5%50%50%10%10%20%33%37.0440

9、%30%3.6万90%79.18%95%50%按照北方传媒和总社于 2009 年 6 月 26 日签署的合作框架协议和局的要求，进入本次范围的企事业单位为从事板块的 14 家和从事板块的 27 家单位，共 41 家。不在本次范围内的板块是统编中心，板块是新华公司。版块(1)板块主要有人民、百花文艺、科学技术社、新蕾、美术和教育这六大和古籍、北洋音像和科技翻译等组成。其技翻译社的行政关系现隶属于市科委，其业务关系确属于总社。按照纳入本次范围的板块 14 家2009 年的决算报表来统计，资产总计 57,027.78 万元，负债总计31,362.39 万元，净资产25,665.39 万元，主营业务收

10、入 22,588.04 万元，利润总额 488.57 万元。详见下表。：万元名称总资产利润总额总负营业务收入人民4,923.803,268.033,001.22148.81百花文艺4,916.863,312.353,662.00155.72科学技术5,253.443,897.922,251.06-307.04截止 2009 年底，按以上各的决算报表来统计，的有10 家，亏损4 家。上表数据也可以看出，板块的主要资产和收入均来自人民社、百花文艺、科学技术、新蕾、美术和教育这六大，六大的合计数据与板块总体的比较结果如下表：名称总资产利润总额总负营业务收入六大合计数据48,424.7926,416.

11、7020,033.62682.41名称总资产利润总额总负营业务收入新蕾5,779.791,729.163,912.32168.68人民美术5,878.881,474.002,836.92188.81教育21,672.0212,735.244,370.10327.43市英语教师杂志社81.107.0918.177.88古籍1,345.571,163.75978.2326.01历史教158.0973.4670.793.02北洋音像2,580.222,399.5299.40-141.67电子95.19293.0683.84-24.63市科学与生活杂志社74.83387.81232.22-107.17

12、大众投资指南杂志社461.3135.01388.1518.76科技翻译公司3,806.68585.99683.6223.96合计57,027.7831,362.3922,588.04488.57注：利润总额所占比例超 100%，是个别亏损所致。板块(2)总社的发板块业务主要是依靠新华书店系统和大完成，的业务由市对外贸易公司来完成。按照纳入本次范围的板块 27 家2009 年的决算报表来统计，资产总计 85,908.47 万元，负债总计57,740.32 万元，净资产28,168.15 万元，主营业务收入 41,984.01 万元，利润总额 251.10 万元，其他业务利润 1,384.31 万

13、元。截止 2009 年底，的有 17 家，亏损10 家，详见下表。：万元名称总资产利润总额其他业务利润总负营业务收入36,176.1819,899.0811,685.56130.48市新华书店10,496.798,730.76128.450.00市新华书店和平区店2,521.931,229.461,458.3880.10461.55市新华书店区店761.18185.231,199.925.0123.61市新华书店河西区店820.30479.731,763.3113.08134.27市新华书店河东区店619.62259.84946.473.53市新华书店批销中心252.54192.200.00-

14、3.53板块合计数据57,027.7831,362.3922,588.04488.57六大所占比例84.91%84.23%88.69%139.67%名称总资产利润总额其他业务利润总负营业务收入市新华书店红桥区店285.55175.83498.33-30.002.06市新华书店河北区店405.23206.59757.53-9.9837.08市新华书店东北角书店1,908.711,799.471,224.37-116.7560.80市新华书店滨江道书店387.387.510.0043.18224.60市新华金碟音像制品销售1,709.89850.330.00-26.44市科学技术书店0.020.0

15、20.000.00市高等教育书店411.70455.36172.460.0023.91市新华职业教育书店2,635.51962.602,689.91204.2494.45开发区新华书店教育教学用131.5039.03165.679.220.00市新华书店中心9,573.686,091.4911,508.21200.09市新华书店业务开发部489.92399.43324.58-43.470.00市中老年杂志社68.6030.875.830.66市新华书店连锁配送中心6,376.207,343.303,939.35-180.003,199.99415.09347.21-20.134.42市博文新华

16、公司新华书店所1,874.103,283.54828.610.00122.45市外文书店0.120.100.070.00市新华书店滨江书城2,432.282,657.77412.95-4.9797.56市古籍书店1,583.761,321.46520.73-19.87市古籍书店和平路书店28.6726.5612.400.00市对外贸易公司757.12697.671,393.7116.6597.55合计85,908.4757,740.3241,984.01251.101,384.31近年来，由于主营业务的减少，个别的收入占营业收入的逐年减少，甚至无主营业务收入，靠出租营业网点房屋的收入维持运行。

17、无主营业务的有：市新华书店批销中心、市新华书店滨江道书店和市新华金碟音像制品销售；主要靠出租房屋的收入维持运营的有：市新华书店滨江道书店、市新华金碟音像制品销售和市新华书店科学技术书店。板块中和新华书店系统各书店营业网点经营情况：(3)以下表格为和新华书店系统的各个书店的营业网点和收入情况的统计数据。系统各书店营业网点及收入情况序号网点名称门店数量总面积(m2)出租面积(m2)营业收入(万)收入(万)1滨江道书店41,510.001,257.00326.802滨江书城22,024.971,904.97588.99115.003博文新华11,143.90368.274.684东北角店14,429

18、.50130.001,285.1760.805高等教育书店2800.00700.00242.6129.006古籍书店21,335.00568.207古籍书店和平路店2142.0013.608和平区店51,700.00800.001,658.46580.009河北区店31,781.66734.26858.0040.50注：上表数据来源于企业提供。下列图表为情况的的统计数据。和新华书店系统的各个书店营业网点房屋利用序号网点名称门店数量总面积(m2)出租面积(m2)营业收入(万)收入(万)10河东区店41,612.08532.00955.0363.2011河西区店82,955.131,553.291

19、,993.43139.0912红桥区店2533.0030.00560.002.5013科学技术书店51,323.33863.3113.05230.8014区店71,243.09755.091,200.7628.2015外文书店31,037.92485.92210.6458.4016126,613.0611,685.56970.0817金碟音像12,913.351,696.3548.5918职业教育书店2436.29221.452,689.91100.00合计5553,534.2811,663.6424,891.692,797.64房屋来源统计图表房屋来源总面积（m2）租用总面积（m2）办使用情

20、况统计图表租用办房产使用情况总社土地明细及预评估结果一览表序号名称详细座址土地证使用权类型宗地面积完善下的估值富民路号楼门-603,104-604津3016 号未房改住宅人民2人民鞍山西道风湖里4-4-302未房改住宅3人民鞍山西湖里7-601、602、603未房改住宅4科学技术出版社津静路 84 号增 3 号西郊国用(89) 3 号划拨1,918.00959,000.005科学技术出版社河东区富民路9-4-301、402未房改住宅6科学技术出版社和平区宜昌道惠东里1-102不具备出评估值的条件7新蕾和平区赤峰道 131 号不具备出评估值的条件8新蕾和平区和南路 47 号和平010067432

21、 号划拨89.181,443,824.009人民美术出版社市和平区马场道150 号2,755.8037,360,381.0010人民美术出版社河西区三合里 19 门602未房改住宅11人民美术出版社河西区三合里 19 门109未房改住宅12人民美术出版社河西区三合里 21 门602未房改住宅人民美术出版社河西区三合里门未房改住宅人民美术出版社河西区三合里门501未房改住宅15人民美术出版社河西区三合里 19 门402未房改住宅出让44划拨3420未房改职工住宅21合计序号名称详细座址土地证使用权类型宗地面积完善下的估值人民美术出版社河西区三合里门未房改住宅人民美术出版社河西区三合里门102未房

22、改住宅18教育津南区双港镇经济开发区津南国用 2001 更1021 号出让13,333.004,253,227.00教育河西区尖山桥西郁江道号西单国用第号划拨4,051.403,241,120.0020北洋音像出版社区路 241 号3,474.78不具备出评估值的条件21北洋音像出版社和平区新华路庆云里23 号143.992,194,408.0022股份市河西区苏州道2号 1-9 层西单国用(2005)第109 号划拨3,414.40151,981,773.0023市新华书店北辰区温家房子北辰单国用(2001) 051 号划拨30746.312,913,446.0024市新华书店河西区解放路大

23、沽路交口西房企632 号公地242.562,788,955.0025市新华书店河北区建昌道桥口津北郊00187号划拨1538.71,000,155.0026市新华书店区路月环里4号楼底层981.78不具备出评估值的条件27市新华书店河北区不具备出评估值的条件市新华书店和平区卫津路号和单国用字第 089 号划拨8089,303,312.0029市新华书店河西区小海地宿舍40未房改住宅30市新华书店河西区尖山路平江北里 9 号西国用 96321 号81.6未房改住宅31市新华书店河西区体院北宿舍34.4未房改住宅32市新华书店河东区常州道 10 号41.8未房改住宅33划拨26.1未房改住宅市新华

24、书店区堤宿舍34市新华书店河北区中山路 140 号地025118 号999.9714,158,575.0035市新华书店和平区店佟楼里 8 号五门西单国用(2000)字第 274 号划拨48.7980,964.0036市新华书店和平区店佟楼里 8 号 6.7 门西单国用(2000)字第 273 号划拨54.91,079,938.0037市新华书店荣业大街 201 号乙国有土不具备出评估值序号名称详细座址土地证使用权类型宗地面积完善下的估值和平区店地的条件38市新华书店和平区店道 228 号国有土地不具备出评估值的条件39南房41696 号划拨570.953,268,689.00市新华书店区道

25、483 号区店40市新华书店区店区密云路宇翔园7号楼底墒10 号增36 号不具备出评估值的条件41市新华书店河西区店河西区黑牛城道 225号房地证津字103020920098 号划拨26.10492,455.0042市新华书店河东区店市河东区津塘路63 号东单国用(2003)第052 号划拨944.9011,932,197.0043市新华书店红桥区店市红桥区丁字沽风采里 55-101-104房地证津106030752860 号划拨23.1274,197.0044市新华书店滨江书城市和平区滨江道127?129 号和单国用 2003 字第 010 号划拨376.7014,753,079.0045市

26、高等教育书店市和平区卫津路151 号和单国用(2001)字第 089 号划拨808.007,574,300.0046市新华职业教育书店河西区宾友道 17 号划拨无不具备出评估值的条件47市新华职业教育书店和平路 210 号不具备出评估值的条件48市新华书店中心市河西区佟楼三合里 121 号房地证津103030750995 号划拨2039.519,250,841.0049和平区襄阳道 6 号房地证津101020806081 号出让40.1946,841.00市新华书店中心50市新华书店中心东丽区开发区房地证津字110051000012 号出让79573.533,818,738.0051市鹏华科技

27、文化河北区建国道 97 号不具备出评估值的条件52市博文新华发行公司市区卫津路44,46 号划拨129.72,655,997.0053市区卫津路82,84 号划拨1292,641,662.00市博文新华发行公司54新华书店发行所市东丽区徐东郊地00017号划拨20,312.338,124,932.0055市外文书店太原未房改住宅56市古籍书店市河西区21 门 204-207未房改住宅3、清查企业的报损资产和挂帐情况在现场阶段，发现有两种性质的报损资产和挂账现象：1）、无收益的报损资产：2004 年总社按照市国有进资产管理市国有企业清产核资工作方案的要求，行清产核资的工作。时至今日，仍有个别销的

28、现象，填报在相关资产科目中。2）、存在残值收益的报损资产：存在当年报损资产尚未核总社在以 2009 年 6 月家企业申报资产损失和30 日为基准日的清产核资工作有 37挂帐，分别为 10,927 万元和 1,129 万元。对此部分资产，主管部门尚未。四、对资产的评估估价根据国家有关的评估程序，及的相关企事业和资产评估准则、资产评估原则，按照必要中企华资产评估公司对本次范围内所涉的房屋建筑物、机器设备和土地在 2009 年 12 月 31序号名称详细座址土地证使用权类型宗地面积完善下的估值57单国用 2000更 1 第 15 号划拨3,758.2013,529,520.00区街南四市古籍书店新庄

29、村北58市对外贸易公司市河北区环江里3号楼 10 门-2 层全民未房改住宅59市对外贸易公司市河北区环江里3号楼 10 门-3 层全民未房改住宅合计173,571.44362,922,526.00日的市场价值进行了预评估。由于目前还没有与审计师进行对接，评估只能结合项目目前的进展情况，针对固定资产和土地使用权进行了预评估。对本次的预评估，评估结合清查了解掌握的企业情况，对企业填报的“固定资产和无形资产评估申报表”中的数据进行了认真的审核，进而通过市场评定估算，计算得出固定资产及土地价值。和预评估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、机器设备和土地的结果如下：1、按板块汇总数据：板

30、块预评估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、机器设备和土地的结果如下：板块预评估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、机器资产类别预估值增值额增值率%房屋建筑物14,642.3111,543.20372.47机器设备787.58166.4826.80土地845.33647.09326.42资产类别预估值增值额增值率%房屋建筑物82,700.9054,341.35191.62机器设备1,644.74-186.60-10.19土地6,392.645,272.36470.63设备和土地的结果如下：2、按资产种类汇总数据：房屋建筑物共计 72 项， 帐面原值 35,820

31、.73 万元、帐面净值28,359.53 万元，评估原值 84,690.31 万元、评估净值 83,382.29 万元，增值额 55,022.75 万元，增值率为 194.02%机器设备帐面原值 676.48 万元、帐面净值 91.41 万元，评估原值176.06 万元、评估净值59.55 万元，减值额31.85 万元，减值率为34.85%。电子设备帐面原值 2,611.17 万元、帐面净值 974.05 万元，评估原值1,080.36 万元、评估净值 609.71 万元，减值额 364.34 万元，减值率为37.40%。车辆帐面原值 2,302.54 万元、帐面净值 765.88 万元，评估

32、原值1,458.86 万元、评估净值 975.48 万元，增值额 209.60 万元，增值率为27.37%。土地共计60 宗，帐面价值1,995.35 万元，评估价值10,112.70 万元，增值额 8,117.36 万元，增值率为 406.81%（权属性质为划拨的土地不在 2009 年报表中列示）。以上预评估结果，是在企业提供的资料的基础上进行和一定限定条件约束下的结果，当限定条件发生变化时，预评估结果会有相应的变资产类别预估值增值额增值率%房屋建筑物68,058.5942,798.15169.43机器设备857.15-353.09-29.17土地5,547.314,625.26501.63

33、化。总社预评估结果统计表：万元名称2009 年报表预估值增值额总资产总负债房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地人民4,923.803,268.0362.7055.670.0062.7050.360.000.00-5.310.00百花文艺4,916.863,312.350.0060.160.000.0067.210.000.007.050.00科学技术5,253.443,897.9226.4126.480.00129.3639.0595.90102.9512.5695.90新蕾5,779.791,729.1626.8167.730.00845.0468.130.00

34、818.230.400.00人民美术5,878.881,474.001,619.0574.360.009,805.5478.930.008,186.504.570.00教育21,672.0212,735.24364.60164.09198.241,084.41174.99749.43719.8110.90551.19市英语教师杂志社81.107.090.000.000.000.000.000.000.000.000.00古籍1,345.571,163.750.0017.410.000.0014.230.000.00-3.180.00历史教158.0973.460.0011.700.000.00

35、1.160.000.00-10.540.00北洋音像2,580.222,399.52791.9831.460.001,432.97161.940.00640.99130.470.00电子95.19293.060.003.790.000.000.520.000.00-3.270.00市科学与生活杂志社74.83387.810.000.730.000.000.190.000.00-0.540.00大众投资指南杂志社461.3135.010.0025.240.000.0053.180.000.0027.940.00科技翻译公司3,806.68585.99207.5782.260.001,282.29

36、77.700.001,074.72-4.560.0036,176.1819,899.0817,012.23285.9534,596.98247.0317,584.75-38.910.00市新华书店10,496.798,730.7691.9124.62922.055,362.6923.095,270.77-1.53-922.05市新华书店和平区店2,521.931,229.46882.1436.172,580.2136.021,698.07-0.150.00市新华书店区店761.18185.2380.145.361,164.996.751,084.851.400.00市新华书店河西区店820.3

37、0479.730.1630.01245.7827.36245.62-2.650.00名称2009 年报表预估值增值额总资产总负债房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地市新华书店河东区店619.62259.84105.6117.393,175.559.993,069.94-7.400.00市新华书店批销中心252.54192.205.900.900.00-5.000.00市新华书店红桥区店285.55175.8323.310.25240.753.71217.443.450.00市新华书店河北区店405.23206.598.549.790.001.240.00市新华书店

38、东北角书店1,908.711,799.4713.5725.720.0012.150.00市新华书店滨江道书店387.387.511.332.000.000.670.00市新华金碟音像制品销售1,709.89850.331,000.00393.341,000.0088.400.00-304.940.00市科学技术书店0.020.022.083.970.001.890.00市高等教育书店411.70455.3617.481.510.00186.821.090.00169.34-0.420.00市新华职业教育书店2,635.51962.60150.9232.440.001,669.5646.670.

39、001,518.6414.230.00发区新华书店教育教学用131.5039.030.000.000.000.000.000.000.000.000.00市新华书店中心9,573.686,091.491,840.6377.830.008,668.66131.493,381.876,828.0353.663,381.87市新华书店业务开发部489.92399.430.0025.520.000.0028.460.000.002.940.00市中老年杂志社68.6030.870.0010.720.000.0012.780.000.002.060.00市新华书店连锁配送中心6,376.207,343.

40、300.00127.070.000.0071.250.000.00-55.820.00市博文新华公司3,199.99415.092,380.005.660.003,718.433.560.001,338.43-2.100.00新华书店所1,874.103,283.54192.0212.350.00456.217.77812.49264.19-4.58812.49市外文书店0.120.101.9551.480.001.9548.100.000.00-3.380.00市新华书店滨江书城2,432.282,657.771,303.6919.600.004,952.922.510.003,649.23

41、-17.090.00名称2009 年报表预估值增值额总资产总负债房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地房屋建构物机器设备土地市古籍书店1,583.761,321.46173.5216.540.0032.3813.011,352.95-141.14-3.531,352.95市古籍书店和平路书店28.6726.560.000.040.000.000.020.000.00-0.020.00市对外贸易公司757.12697.674.714.984.715.730.000.000.750.00合计142,936.2589,102.7228,359.551,831.341,120.2982,700.901,644.746,392.6454,341.35-186.605,272.36五、需要特别关注1、本次书所涉及的各相关的资产和负债均中瑞岳华会计师审计，预评估只对固定资产和土地在 2009 年12 月 31日的市场价值价值意见，其他所有资产和负债均保留账面价值。2、本次土地使用权假设全部土地权属性质均为出让地性质，且均办理了土地使用权。3、所有房屋建筑物均按照完善、无权利瑕疵的假设进行评估，未考虑未来完善等事项需额外支付的费用。