河北某PPP项目投资估算与财务分析word版

1、. ：.；政府与社会资本协作工程某城市健身中心政府与社会资本协作工程投资估算与财务分析目录工程投资估算及财务分析阐明1、XX健身中心是XX市首批政府与社会资本协作工程，采用BOT方式，工程实施机构是XX市体育局。该工程位于XXXXXX，地下两层地上五层，地上总建筑面积10934平方米，其中社会资本可以运营一至四层约8602平方米。工程地下为人防工程，地上是健身中心，社会投资人只需担任地上一至五层的建立投资。2、此次投资估算及财务分析的目的是为政府合理确定社会资本的运营年限提供参考根据，投资估算及财务分析思绪为投资者在一定的期限内以工程给定范围的运营利润覆盖工程总投资和运营本钱并获得期望的收益。

2、3、投资估算和财务分析以(第三版)为根据，根据工程详细情况和最新市场调研数据，按照国家有关规定以及地方税费规范进展编制，每项估算分析根据以及数据来源尽能够在表格中予以阐明。4、另据(财金2021113号)的有关规定，政府和社会资本协作工程需求经过物有所值评价和财政接受才干论证才可进展工程预备。物有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见工程实施方案，定量评价由于尚未出台相关方法或细那么，目前还无法进展。另外，由于本工程要求社会资本承当全部的投资，政府除思索或有风险支出之外，暂不需求进展财政接受才干论证。5、根据工程实践情况并与工程实施机构沟通，本次财务分析主要计算以下7个目的供决策参考，即:总投

3、资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款归还期、正常贷款归还期、静态投资回收期，其中“保守贷款归还期是根据工程实施机构要求添加的，其计算方法为:还贷时假设投资方工程一切资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守战略来计算贷款归还期。6、为使投资估算和财务分析更加符合实践投资和运营情况，本次以收付实现制为根底计算相关财务目的，而不采用计提固定资产折旧的方法，缘由如下:根据当地实践情况，效力业租赁运营普通按核定征收，用折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。投资者在运营期内要回收全部投资，BOT工程假设运营期小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。财务分析最重要的是遵

4、照资金时间价值原那么，折旧思索的只是历史本钱而不是时间价值要素。对于本工程而言，由于固定资产投入远大于其后每年的运营收益，用计提折旧的方法势必导致计算出的财务目的严重失真，以致失去参考价值。7、出于保守思索，本次估算和分析假设的是权益资金大于债务资金的工程资金构造。资本金除能支付建立投资额的70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建立期利息。工程资本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式处理。由于工程法人不用承当权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的运用本钱。资本金运用本钱由社会资本本人斟酌，在工程投资决策时与通货膨胀要素一同思索。8、为便于工程实施机构参考和权衡

5、，分析中涉及到的主要影响要素如运营年限、租金收入、工程投资、运营本钱、贷款利率、租金本钱增长率等等，先按常量对待(基准数值)，后按变量分析，以便更加全面地反映各财务目的的变动趋势。9、根据(发改委等令202125号)，由于工程报答周期较长，本次分析运营期基准值按40年思索，最长50年。运营期各年出租率都按100%计算，但第一年思索三个月的免租期。10、由于工程运营期限比较长，本次财务分析采用时价(Current Price)体系，运营期间租金收入及运营本钱和税费思索了每三年4%的增长率。工程计算时点为2021年初，2021年为建立期，2021年及其以后为运营期，财务分析时投资回收期和贷款归还期

6、都从运营期开场算起。11、由于工程的特殊情况，本次估算和分析所称工程总投资只包括地上一至五层的建立投资及相关费用，还有与之相关的一部分室外工程投资，土方、支护、根底、地下室以及与健身中心不相关的室外工程建立投资和相关费用不包括在内。12、估算和分析表格中与价钱相关的数据皆为含增值税的价钱，由于建立和运营期间没有销项增值税可供抵扣，故此次估算分析并未列举应纳增值税额及其相应的附加税。13、估算和分析中需求工程主体方或投资方交纳的新型墙体资料专项基金、散装水泥专项基金和农民工工资保证金按全部返退思索。14、此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务目的外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下

7、的工程财务目的计算结果列表，便于决策时参考。工程实施机构可根据估计的租金情况、期望的收益程度以及其他必要的要素来确定准予社会资本的运营年限。15、本次估算和分析思索了运营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀要素，由于运营期限较长，决策者在确定期望收益程度时要将通货膨胀要素思索在内。工程财务目的概览经估算，本工程总投资为3978.92万元，其中建立投资3854.06万元，建立期利息64.86万元，流动资金60万元。如总阐明所述，出于保守思索，本次财务分析假设的是权益资金大于债务资金的工程资金构造。假设资本金除能支付建立投资额的70%之外，还要用于支付全部的流动资金和建立期利息。工程资本金全部

8、由社会投资人出资，资本金之外的资金以债务方式处理。以此计算，社会投资人需求出资2822.71万元作为工程的资本金，占总投资的70.94%，社会投资人还需求另外筹集债务资金1156.22万元，占急投资的29.06%。这里需求阐明的是，由于工程法人不用承当权益资金的利息和债务，故投资估算和财务分析时不计算资本金的运用本钱。资本金运用本钱由社会投资人本人斟酌，在工程投资决策时与通货膨胀要素一同思索。本次财务分析主要计算7个目的供决策参考，在基准平均租金程度38.35元/月/建筑平米，运营期间租金和运营本钱每三年增长4%，当前贷款利率5.1%上浮10%的情况下，暂按运营期40年思索，经财务分析和模拟得

9、出相关目的如下:工程财务目的(运营期40年)基准数值90%置信区间总投资内部收益率(税后)资本金内部收益率总投资收益率资本金净利润率6. 86%6. 89%8. 51%10. 41%5.97%-7.80%5.98%-7.85%7.49%-9.65%9.02%-11.96%其他:保守贷款归还期正常贷款归还期静态投资回收期30. 76年5. 78年14. 59年24.38年-41.31年5.88年-7.36年13.13年-16.21年上表数据中“保守贷款归还期是根据工程实施机构要求添加的目的，其计算方法为:假设投资方工程一切资金(包括资本金)都是借债筹集，以此保守战略来计算贷款归还期。其他几个财务

10、目的都按正常的投资和运营条件计算。静态投资回收期可以基于融资前分析的总投资计算，也可以基于融资后分析的资本金计算，经实践计算比对，发现本工程由这两种方法得到的结果相差不大(见第29页“不同假设条件下工程静动态投资回收期估算表)，故只列示其中之一，上表中的结果是基于融资后分析的资本金计算的年数，从运营期算起。回收期和归还期目的其实是和运营年限无关的，但运营年限必需长于这些目的才干计算得出来。表中“总投资收益率和“资本金净利润率的计算公式如下:总投资收益率=运营期年平均息税前利润/工程总投资资本金净利润率=运营期年平均净利润/工程资本金结论和建议就本工程而言，政府与社会资本协作，关键是确定协作年限

11、。确定协作年限需求考量的要素很多，但都不能违背“既让社会资本获得合理报答，又要保证公共利益不受损害这一根本原那么。不过从下面的表达可以看到，由于工程盈利才干缺乏，做到这一点并不容易。根据最新出台的(发改委等令202125号)第六条，根底设备和公用事业特许运营期限该当根据行业特点、所提供公共产品或效力需求、工程生命周期、投资回收期等综合要素确定，最长不超越30年。对于投资规模大、报答周期长的根底设备和公用事业特许运营工程可以由政府或者其授权部门与特许运营者根据工程实践情况，商定超越前款规定的特许运营期限。本工程就属于这样的情况，报答周期很长。由于位于三线城市，又偏离市中心，租金收入上不去，工程先

12、天性盈利才干缺乏。经试算发现30年运营期限的财务目的很不理想，恐难以被社会投资人所接受，故此将运营期基准值改为40年。而从前面的“财务目的概览可以看到，其实这基于40年运营期计算的各个财务目的也是不尽如人意的。经与工程实施机构商量，为充分思索风险，本次估算与分析添加了一个“保守贷款归还期目的，就是假设投资方工程一切资金包括资本金都是借债筹集的，以此保守战略来计算贷款归还期。在基准贷款利率5. 61%清况下经计算该目的竟然到达了30.76年。面对不尽如人意的工程，财政又不给任何补贴，如何找到称心的社会资本并让他们接受短于基准的运营期限，是摆在工程实施机构面前的最大难题。方法第六条明确指出投资回收

13、期是重要的思索要素。投资回收期有静态和动态两种目的，其中静态投资回收期不思索资金的时间价值，难以正确地辨识工程的优劣。本工程报答周期很长，采用动态投资回收期才适宜，但(第三版)中只阐明了静态投资回收期的计算，并未要求计算动态投资回收期，这是由于计算动态投资回收期需求事先指定折现率，而折现率是客观性很强的数据。折现率对动态投资回收期的影响非常大，经测算，基准租金程度条件下当折现率取7.3%时，动态投资回收期就曾经超越了50年(见“不同假设条件下工程静动态投资回收期估算表)。而7.3%的折现率不仅小于12%的普通行业基准收益率，甚至还小于8%的社会基准折现率。一切这些，阐明只根据投资回收期一个规范

14、来确定运营年限是不适宜的。实践上，以上几个财务目的中工程资本金内部收益率才是最重要的，也是按规定独一必需计算的目的。内部收益率是客观数据，只需现金流量估计的比较合理，计算结果的可信度就比较高，然而计算结果阐明这一目的也是比较低的。资本金内部收益率低的主要缘由是该工程前期投资大后期运营收入少，报答周期很长;另一个缘由是工程要求的资本金比例高，不过对于本工程，正由于报答周期长，所以资本金比例对资本金内部收益率的影响也小，财务杠杆作用不明显。经测算，当资本金比例从70%降到30%时，40年运营期资本金内部收益率仅从6.89%上升到6.93%。由于工程特殊性，我们并没有找到相关行业的基准收益率作为比较

15、(只查到了“商业性文化文娱设备行业，但与本工程实践运营情况并不相符)。对当前的社会投资人而言，中短期投资工程资本金内部收益率普通应在12%以上才可接纳，单从资本金内部收益率判别，工程并不理想。不过从另外一个角度，由于是政府与社会资本协作工程，工程最大的优势，是运营期间可以获得长期稳定的收益来源。再思索到工程的公益性质，40年运营期，工程平均每年资本金净利润率尚可到达10.41%。还有，正常情况下本工程的需求交纳的房产税太多，几乎占了运营本钱和税费1/3(见“基准年运营本钱和税费，假设社会投资人有合理的避税措施，或可以争取到一定的税费减免政策，那么实践的资本金内部收益率比估算的要高，或许社会投资

16、人是能接受的。以上是我公司对确定社会资本运营期限时如何掂量投资回收期、资本金内部收益率和资本金净利润率三个目的的一点看法，或有不当之处，请工程实施机构酌情思索。需求阐明的是，由于工程盈利才干缺乏，导致运营初期的现金流量累计盈余资金出现负值，工程投资方还需另外进展必要的短期融资，以保证工程的财务生存才干。短期融资对工程财务目的也有一定的负面影响，这里不再做进一步估算。此次投资估算和财务分析除提供基准条件下各财务目的外，还给出了它们的置信区间以及不同组合条件下的工程财务目的计算结果列表。由于此次估算和分析是基于模型进展的，将运营期限视为变量，各种数据结果的估算相对而言比较容易，故在根本的数据之外我

17、们还另外提供了五张附表，附表中列有不同运营年限不同租金程度条件下的各个财务目的以供参考。工程实施机构可根据估计的租金情况、预期的收益程度以及其他必要的要素方便地查表以确定准予社会资本的运营年限。另需特别阐明的是，本次估算和分析思索了运营期租金和相关费用的增长，但未剔除通货膨胀要素，由于运营期限较长，工程实施机构在确定期望收益程度时要将通货膨胀要素思索在内。为使决策者全面了解工程的建立和运转概略，做到可以随时查询相关数据目的，应要求我们提供的数据比较详尽，不过数据太多也会给决策来难度。由于工程现阶段决策只涉及运营年限一项内容，我们建议工程实施机构参照以上几个财务目的先确定一个最高的运营年限，然后

18、在工程采购过程中以公开招标的方式，经过社会资本的竞争来降低运营年限。另在工程特许运营协议中，视情况补充保底租金收入、超额收益分享以及必要的奖励或救援措施，并在其后运营过程中，加强中期评价，根据实践情况适当调整双方的利益和风险分配方案。总之，只需多方入手，才有能够做到既让社会资本获得合理的报答，又保证公共利益不受损害，从而保证工程的胜利实施。工程根本数据称号数值(m2)备注工程根本数据占地面积总建筑面积其中：一层二层三层四层五层其它附属用房地下室及车库室外工程2240.0010934.002005.042232.242232.242232.242232.24数据取自河北xx建筑设计(xx健身中心

19、建筑设计方案2021年4月版暂不思索暂不思索阐明:工程地下两层地上五层，地下为人防工程，地上是健身中心，社会资本只需担任地上五层的投资建立。工程总投资汇总表称号基数单价金额(万元)一、工程费用3195. 42二、工程建立其他费用373. 15三、预备费285. 49四、建立期利息64.86五、流动资金60.00六、工程总投资3978. 92阐明由于工程特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建立投资，土方、支护、根底、地下室以及与健身中心无关的室外工程建立投资不包括在内。建立期贷款额为工程建立投资的30%，贷款利率在现行5.1%的根底上再上浮10%，贷款期限一年。工程投资估算表称号基数单价金

20、额万元备注工程费用土建主体工程装饰装修给排水工程热力工程空调强弱电煤气电梯扶梯消防工程其他：室外工程体育运营及效力设备3195.42由于工程特殊情况，只思索+0.000以上工程费用和部分室外工程费用，见总阐明。数据取自XXX设计公司工程工程概算部分，下同。与健身中心有关的一部分室外工程费用，包括硬化、绿化、照明工程等，暂估值暂不思索1603.81947.4062.57102.2680.50111.658.9360.0098.30120.00工程投资估算表称号基数单价金额万元备注二、工程建立其他费用建立用地费建立单位管理费工程建立监理费前期任务咨询费勘察费设计费施工图审查费环境影响评价费招标代理

21、效力费工程保险费城市根底设备配套费办公及生活家具购置费人员培训费电力设备建立费集中供热管网工程建立费燃气管网工程建立费文物勘探费暂时水电报装接用其它费用3195.42万元10934.00m210934.00m210934.00m220户0.60%19.15元/m290元/m260元/m23200元/户373.15根据2004年建立厅发改委并根据市场收费情况调整划拨土地，不思索征地拆迁补1费用根据财政部财建2002394号、省财政厅冀财建20033号、财建2003724号建立工程监理与相关效力收费管理规定发改价钱2007670号根据国家计委计价钱19991283号、省物价局、省计委冀价经费字20

22、0010号由于工程特殊情况，不思索工程勘察设计收费管理规定计价钱200210号河北省物价局、河北省建立厅冀价经费字2002第27号国家计委、国家环保总局计价钱2002125号国家计委计价钱20021980号按工程费用的0. 6%计算河北省物价局、财政厅冀价经费字200229号等对各市批复文件国家计委建立银行计标(85)352号，只思索工程公司管理运营本工程的办公设备及人员同上河北省设区市市区新建住宅小区电力设备建立费管理暂行方法 冀价经费202139号XX市人民政府关于将城市集中供热管网工程建立费纳入价钱管理的通知200576号XX市物价局关于规范燃气管网工程建立费的通知2021年，按折算20

23、户思索由于工程特殊情况，不思索暂不思索现场通平、暂时围墙道路、城市道路占用发掘、渣滓清运等不易预知的费用13.9159.8314.9536.792.632.166.9119.1720.941.801.8098.4165.606.4021.87工程投资估算表称号基数单价金额万元备注三、预备费根本预备费涨价预备费3569万元8%285.49原国家计委建立银行，计标(85)352号，建标2007164号暂按零计算，原国家计委，计投资19991340号285.49四、建立期利息1156.22万元5.61%64.86本工程也答应以中请政策性银行贷款，但为保守起见仍按商业银行贷款思索贷款额为工程建立投资的

24、30%，贷款年利率5.1%再上浮10%，贷款期限一年64.86五、流动资金60.00国家计委关于核定大中型根本建立工程总投资的通知 计投资1992382号暂估流动资金60万元，其中铺底流动资金占30%60.00六、工程总投资其中建立投资一方建立本钱3854.06万元3524.84元/m23978.92一+五一+二+三，按的规定，建立投资中不含建立期利息工程建立投资/总建筑面积阐明:由于工程特殊情况，这里的总投资只包括地上一至五层的建立投资，土方、支护、根底、地下室以及与健身中心无关的室外工程建立投资不包括在内。建立期贷款额为工程建立投资的30%.贷款利率在现行5.1%的根底上再上浮10%.贷款

25、期限一年基准年毛租金收入称号基数m2单价(元/m2/月)金额万元备注七、基准年毛租金收入一层二层三层四层五层地上及地下车位2005.042232.242232.242132.2460 403025395.84假设工程以对外出租方式进展运营，一至四层平均月租金:38.35元/建筑平米体育用品超市，各层用途见可研报告柔道、摔跤、散打、拳击跆拳道、健美操、武术、举重棋牌类、台球、瑜伽，本层有约100平米用于办公，不对外出租运营综合健身场馆，包括篮球、羽毛球、乒乓球，不对外出租运营不思索144.36107.1580.3663.97阐明：以2021年租金程度为基准数据，假设运营期间毛租金收入每三年增长一

26、次，增长率为4%。毛租金收入中，包括租赁区域物业管理费、必要的水电暖空调通讯设备运用费、卫生费排污费，以及其他相关费用。基准年运营本钱和税费称号基数单价金额万元备注八、运营期税费(年)两税一费房产税土地增值税城镇土地运用税企业所得税人员工资和福利费管理费用修缮费用水电暖费用395.84万元395.84万元 2240.00万元395.84万元524.21万元2186.80m25.6%12.0%9元/m22.5%2.0%24元/m2141.11暂不思索营改增的情况包括营业税、城市维护建立税、教育费附加和地方教育费附加，按毛租金收入的5.6%计毛租金的12%无按用地面积每年9元/平米按效力业租赁运营

27、思索，核定征收，税率为毛租金的10%X25%暂按6人每人每月4000元思索，包括个人工资、津贴、奖励和各种劳保福利等包括运营管理费、非运营区物业管理费，车船税、印花税和必要的卫生费排污费等暂按除主体工程以外的工程费用的2%思索，主体工程维修计入物业管理费中按20%非运营区面积每月每平米2元计算，运营区域的水电暖燃气费用包括在月租金中22.1747.52.029.9028.8015.0010.485.25阐明:以2021年为基准数据，假设运营期间运营本钱与税费与毛租金同比增长，即每三年增长一次，增长率为4%。企业所得税根据当地实践情况按效力业租赁运营核定征收思索。工程总投资运用方案与资金筹措表单

28、位：万元序号工程合计建立期运营期012345672021年2021年2021年2019年2020年2021年2022年2023年1总投资含全额流动资金3978.923854.06124.86报批总投资含铺底流动资金3936.923854.0682.861.1建立投资3854.063854.061.2建立期利息64.8664.861.3流动资金60.0060.00其中：铺底流动资金18.0018.002资金筹措3978.923854.06124.862.1工程资本金2822.712697.84124.862.1.1用于建立投资2697.842697.842.1.2用于流动资金60.0060.00

29、其中：铺底流动资金18.0018.002.1.3用于建立期利息64.8664.862.2债务资金1156.221156.222.2.1用于建立投资1156.221156.222.2.2用于流动资金2.2.3用于建立期利息阐明：资金构造:出于保守思索，本工程假设权益资金大于债务资金，确定资本金2822.71万元，其中用于建立投资2697.84万元占建立投资额的70%，其他用于支付全部的流动资金和建立期利息。建立期利息计算:贷款额按工程建立投资的30%.贷款利率在现行5.1%的根底上再上浮10%.贷款期限一年，建立期利息由工程资本金归还。工程投资现金流量表及内部收益率估算年期租金税费增常系数资金流

30、入租金收入资金流出建立投资流动资金运营本钱和税费净现金流量税后累计期末回收流动资金工程资本金内部收益率20211.0003854-3854-3794#NUM!20211.0002976014196-3698-95.96%20211.000396141255-3444-70.15%20191.000396141255-3189-50.63%20201.040412147265-2924-36.90%20211.040412147265-2659-27.44%20221.040412147265-2394-20.68%20231.082428153276-2119-15.54%20241.0824

31、28153276-1843-11.68%20251.082428153276-1568-8.70%20261.125445159287-1281-6.27%20271.125445159287-994-4.34%20281.125445159287-708-2.78%20291.170463165298-410-1.46%20301.170463165298-112-0.36%20311.1704631652981860.55%20321.2174821723104961.35%20331.2174821723108062.03%20341.21748217231011162.60%20351

32、.26550117932214383.12%20361.26550117932217603.56%20371.26550117932220833.94%20381.31652118633524184.29%20391.31652118633527534.60%20401.31652118633530884.86%20411.36954219334934375.11%20421.36954219334937865.32%20431.36954219334941345.51%20441.42356320136344975.69%20451.42356320136348595.84%20461.42

33、356320136352225.98%20471.48058620937755996.11%20481.48058620937759766.23%20491.48058620937763536.33%20501.53960921739267456.43%20511.53960921739276.52%20521.53960921739275296.60%20531.60163422640879376.67%20541.60163422640883456.74%20551.60163422640887536.80%20561.66565923542491776.86%20571.66565923

34、542496016.91%20581.665659235424100256.96%20591.732685244441104667.01%20601.732685244441109077.05%20611.732685244441113497.08%20621.801713254459118077.12%20631.801713254459122667.15%20641.801713254459127257.18%20651.873741264477132027.21%20661.873741264477797.24%阐明:本次测算计算时点为2021年初，2021年为建立期，2021年及其以后

35、为运营期。运营期各年出租率都按100%计算，但第一年思索三个月免租期。假设运营期间租金和运营本钱每三年增长一次，增长率为4%。计算工程投资内部收益率时在每个计算期末回收流动资金60万元。工程总投资归还方案估算表保守贷款归还期估算)年期年初借款本息累计本年借款本年应付利息资金流入租金收入运营本钱和税费本年可用于还款资金本年归还本金及利息年末借款本息累计2021038542164070202140706023229714115615642062021420623639614125525541872019418723539614125525541682020416823441214726526542

36、021423241214726526541042022410423041214726526540692023406922842815327627640222024402222642815327627639722025397222342815327627639192026391922044515928728738522027385221644515928728737822028378221244515928728737082029370820846316529829836182030361820346316529829835232031352319846316529829834222032342

37、219248217231031033042033330418548217231031031802034318017848217231031030482035304817150117932232228972036289716350117932232227372037273715450117932232225692038256914452118633533523772039237713352118633533521762040217612252118633533519622041196211054219334934917242042172497542193349349147220431472835

38、421933493491206204412066856320136336391120459115156320136336360020466003456320136336327120472711558620937728620485862093772049586209377205060921739220516092173922052609217392205363422640820546342264082055634226408205665923542420576592354242058659235424205968524444120606852444412061685244441206271325

39、44592063713254459206471325445920657412644772066741264477阐明:“保守贷款归还期是根据工程实施机构要求添加的财务目的，计算方法为:还贷时假设投资方工程需求的一切资金(包括资本金)都是借债筹集，利率一样，都是5.61%。 计算得出基准租金程度下保守赞款归还期为:30.76年。年20212021202120192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041期123456789101112131415161718192

40、02122232425租金税费增长系数1.0001.0001.0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542资金流出：资本金建立投资2698资本金支付建立期利息65资本金流动资金 60建立资金贷款本金归还1156运营本钱和税费14114114

41、1147147147153153153159159159165165165172172172179179179186186186193净现金流量税后-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累计期末回收流动资金-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110513169620212353268830233372工程资本金内部收益率#NUM!#NUM!-80.

42、74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09%年 2042204320442045204620472048204920502051205220532054205520562057205820592060206120622063206420652066期12345678910111213141516171819202122232425租金税费增长系数1.0001.0001.

43、0001.0001.0401.0401.0401.0821.0821.0821.1251.1251.1251.1701.1701.1701.2171.2171.2171.2651.2651.2651.3161.3161.3161.369租金流入：租金收入297396396412412412428428428445445445463463463482482482501501501521521521542资金流出：资本金建立投资2698资本金支付建立期利息65资本金流动资金 60建立资金贷款本金归还1156运营本钱和税费141141141147147147153153153159159159165

44、165165172172172179179179186186186193净现金流量税后-2698-1125255255265265265276276276287287287298298298310310310322322322335335335349累计期末回收流动资金-2638-3763-3508-3254-2989-2724-2459-2183-1908-1632-1346-1056-773-475-17712143174110513169620212353268830233372工程资本金内部收益率#NUM!#NUM!-80.74%-56.92%-40.79%-30.03%-22.49%

45、-16.84%-12.64%-9.43%-6.84%-4.79%-3.14%-1.74%-0.59%0.37%1.20%1.91%2.51%3.04%3.50%3.90%4.25%4.57%4.84%5.09% 其他几个财务目的的估算 以下是在基准租金程度、预定的租金和运营本钱增长率以及工程运营40年条件下计算得出的另外三个财务目的，即总投资收益率、资本金净利润率和静态投资回收期，限于篇幅缘由，这里略去了计算过程。 总投资收益率:8.51% (工程总投资收益率二运营期年平均息税前利润/工程总投资) 资本金净利润率:10. 41. (工程资本金净利润率二运营期年平均净利润/工程资本金) 静态投资

46、回收期:14. 59年， (回收期和归还期目的其实和运营年限无关，但运营年限必需长于这些目的才干计算得出来) 阐明:计算“总投资收益率时，由于涉及到息税前利润，而本工程由于企业所得税是核定征收，故需求将企业所得税由各年度运营本钱和税费中复原到当年的息税前利润中来。 投资回收期有基于总投资和基于资本金两种算法，就本工程而言，二者差别不大(见第29页“不同假设条件下工程静动态投资回收期估算表，这里以基于资本金的为准，投资回收期年限从运营期算起。 以上只是基准租金程度条件下运营期40年的财务目的，假设需查询不同租金程度不同运营年限下的各个目的数据，请见第27一31页所附的“不同运营年限下工程总投资收

47、益率和资本金净利润率、“不同租金程度下工程贷款归还期和投资回收期、“不同假设条件下工程静动态投资回收期估算表、“不同假设条件下工程总投资内部收益率估算表和“不同假设条件下工程资本金内部收益率估算表几张表格，以便决策参考。 概率和敏感性模拟分析 工程财务目的受很多要素影响，根据实践情况，这里我们选择工程总投资、基准租金收入、运营期相关本钱、贷款利率、租金和运营本钱增长率(此处指每三年一次的增长率)这五个要素，来研讨一下它们动摇时对前述七个财务目的的影响，即对总投资内部收益率、资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守贷款归还期、正常贷款归还期和静态投资回收期的影响。需求阐明的是，本次分

48、析为多要素影响分析，就是各要素独立变动，而不是像单要素分析那样假设一个变动其他不动，这样模拟的结果更加符合实践情况。影响系数 基准值概率分布 均值 最小 最大 规范偏向工程总投资 1. 00 截尾正态分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 基准租金收入 1. 00 截尾正态分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 运营期相关本钱 1. 00 截尾正态分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 贷款利率 1. 00 截尾正态分布1. 00 0. 90 1. 10 0. 0 5 租金和运营本钱增长率1. OOI截尾正态分布1. 0O I 3. 000a 5. 0

49、00a 0. 500a 假设各敏感要素的动摇规律遵照上表设定的概率分布，用相关工具模拟十万次，模拟分析结果如下所示: 工程财务目的(运营期10年) 总投资内部收益率(税后) 资本金内部收益率 总投资收益率 资本金净利润率其他:保守贷款归还期 正常贷款归还期 静态投资回收期基准数值 6. 86 6. 89 8. 5110. Q1%30. 76年 5 78年1理59年模拟平均值 6.87 6.90 8.53% 10. 11 31. 15年 6 59年 11. 62年 90%置信区间 5. 97%一7.80 5. 98%一7.85 7理9%一9 65%9. 02%一11. 9621. 38年一Q1.

50、 31年 5. 88年一7. 36年13. 13年一16. 21年如上表所示，模拟得出的各财务目的均值与计算的基准数值比较接近，其90%置信区间也相对比较集中，但“保守贷款归还期的不确定性有点大，由于该指标假设工程一切资金(包括资本金)都是借债筹集，由于运营期年利润较少，需求很多年才干还清债款及其后发生的利息，受总投资和贷款利率动摇的影响很大。概率和敏感性模拟结果解释各财务目的概率分布模拟结果和其对主要影响要素的敏感度模拟结果如其下两页所示，简要分析如下: 从“各财务目的对主要影响要素的敏感度模拟结果可以看到，各个敏感要素对每个财务目的都有影响，但影响程度不一样。我们用最重要的“经营40年资本

51、金内部收益率为例:几个要素中，“基准租金收入的影响最大，正相关，即租金越高，该目的就越好。“工程总投资影响次之，负相关，总投资越大，该目的就越小，与我们料想的情形相符。“租金和运营本钱增长率的影响居第三位，“运营期相关本钱对该目的的影响较较小，“贷款利率的影响更小。Sensitivity:运营40年资本金内部收益率i 000 -0 a00 -0 s00 -0 0.00 -0 z00 0 000 0 z00 0 0.00 0 s00 0 a00 i 000基准租金收入工程总投资-0.592 一.0.736.租金和运营本钱增长率运营期相关本钱贷款利率 1. 0.2340.127口-0.018运营4

52、0年资本金内部收益布 从“各财务目的概率分布模拟结果可以看到，受敏感要素动摇的影响，各财务目的都呈现明显的不确定性。还用最重要的“运营40年资本金内部收益率举例:该目的模拟结果呈明显的正态分布，模拟均值为6.90%(与计算的基准值6. 89%比较接近)，该目的有90%的能够介于5.98%一i.8.5%之间 (置信区间)。，q广汇一户喊矛111(一，l二士需求特别留意的是，“保守贷款归还期模拟结果概率分布有点异常，概率分布图向右探伸较大，阐明该目的不易控制，工程实践运作过程中超出计算的基准值:30. 76年的能够性很大。缘由是工程的报答周期很长，致使该目的受贷款利率的影响非常大。针对其他财务目的

53、的概率分布和敏感度模拟结果的解释，这里不再赘述。模拟分析的目的不仅仅是为了告知结果，更重要的是预测和控制风险。经过此次定量模拟分析，我们给出定性的结论是:该工程估算的几个财务目的可信度较高，政府根据本次估算和分析给出的财务目的来确定运营年限是可行的。对社会资本而言，工程的风险比较大，需求下力气控制工程建立投资和运营期本钱，才干保证工程获得期望的收益。需求指出的是，上面的结论只是工程总投资、基准租金收入、运营期相关本钱、贷款利率、租金和运营本钱增长率这五个主要影响要素在设定的变化规律和波动范围的情况下做出的。普通而言，我们设定的变化规律和动摇范围是根本符合其本身实践规律和当前市场实践情况的，因此

54、根据模拟得出的结论，在很大程度上是可信的。但由于影响工程投资收益的要素很多，针对这些要素的信息也难以全部量化，因此以量化分析、数值预告为特点的模拟分析过程就不能够识别一切风险，比如政策风险和不可抗力风险。另外假设遇到严重市场萧条或通货膨胀的情况，那么上述敏感要素的动摇程度就能够超出我们料想的范围:也有能够出现新的不定要素，比原有要素对工程的影响还大，这种情况下经过正常模拟分析所得出结论的可信度就会相应降低。此时需求根据实践情况修正相关参数甚至修正模型，重新进展模拟分析，才干保证结果具有足够的可信度。阐明:由于运营初期需求币尝还建立投资贷款本金及利息，导致前几年资本金净利润率处于负值，这种情rs.下，工程投资方还需另外进