投资性房地产财务风险度量分析

1、.：.；投资性房地产财务风险度量分析摘 要 房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实际中有些投资者对投资性房地产的财务风险认识缺乏，以为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资性房地产带来了宏大的潜在风险隐患。因此，在规范投资性房地产会计处置的根底上，投资者迫切需求相关的财务风险知识，以建立健全有效的内部控制，从根源和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。关键词 投资性房地产； 财务风险； 度量投资性房地产，顾名思义，就是为投资目的而不是自用消费目的持有的房地产。根据企业会计准那么，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。规范的主体是企业包括公司，规

2、范的对象包括：1已出租的土地运用权；2持有并预备增值后转让的土地运用权；3已出租的建筑物。一、投资性房地产财务风险的构成机理投资性房地产该当可以单独计量和出卖，它产生的现金流量在很大程度上独立于投资者持有的其他资产。这一点使得本文可以单独对投资性房地产的财务风险管理进展研讨。在不同的理财环境和理财阶段，投资工程的财务情况各不一样，投资工程的财务风险也就有不同的表现方式，构成不同的财务风险类别。当用现金流量来评价特定投资工程的可行性时，现金在不同阶段流入流出的不确定性就表现为不同的财务风险类别。投资性房地产财务风险的主要表现方式是运营风险和筹资风险。运营风险是无法实现预期资本价值的能够性，筹资风

3、险是到期无法履行资本清偿义务的能够性。投资性房地产财务风险是运营风险与筹资风险的一致，其构成过程为：运营风险和筹资风险是基于不同视角对财务风险的详细描画，是财务风险这一问题在不同阶段的两个表现。运营风险是从现金流入的角度反映无法实现预期资本价值即租金收入和资本利得的能够性，持有阶段的运转费用与投资性房地产的运营亲密相关，因此运转费用作为负的现金流入思索。筹资风险是从现金流出的角度反映到期无法履行资本清偿义务的能够性。运营风险是筹资风险的根本缘由，是财务风险的关键主导；筹资风险集中表达了运营风险的后果，是财务风险的集中迸发。二、投资性房地产财务风险管理体系对投资性房地产财务风险管理要充分思索当前

4、的经济趋势，并亲密联络房地产市场景气循环。首先，建立风险管理信息系统，以把握经济趋势、了解所处房地产景气循环周期及其阶段。对于企业投资者来说，应广泛、继续不断地搜集与本企业投资性房地产相关的内部、外部初始信息，包括历史数据和未来预测，并对搜集的初始信息进展必要的挑选、提炼、对比、分类、组合，构成风险信息数据库。对于个人投资者来说，本人搜集信息的本钱过高，不符合本钱效益原那么，但是应该关注有关研讨机构发布的各种信息，建立适宜本人的信息管理档案。其次，根据搜集的风险初始信息，结合详细投资性房地产工程情况，建立风险评价系统，利用成型的风险管理工具，定性和定量相结合，以识别和度量投资性房地产财务风险，

5、为风险决策和控制提供条件。风险识别，既要正确判别一项财务活动中存在什么风险，又要找出引起这些风险的缘由。最后，根据风险度量框架的指示，针对租金收入、营业费用和筹资构造建立风险控制系统，将防备放在第一位，综合采取风险逃避、风险分散、风险转移、风险自担的控制措施。三、投资性房地产财务风险度量财务风险度量，是经过计算相关目的或建立模型对识别出的财务风险从量上进展估计，建立财务预警系统，为风险决策提供科学根据。投资性房地产对客观经济环境的敏感性，要求投资者可以运用经济目的从宏观上对其财务风险进展把握，同时，财务风险的度量最终应落脚于财务目的的灵敏分析与运用。为此，笔者将从经济目的和财务目的两方面来构建

6、投资性房地产财务风险的度量框架。一经济目的描画房地产市场情况的经济目的有许多，如价钱、租金、租金增长率、买卖额、空置率等等。这些目的都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为容易获得。但是，作为投资性房地产财务风险的度量目的，笔者以为空置率是最优的量化目的，缘由如下：首先，“空置是财务风险的直接表达。空置本身就意味着投资性房地产运营不善，是财务风险的首要导火索。其次，空置率是指某一时辰空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是房地产市场形状的指示器。再次，空置率是一综合的目的，其高低会影响价钱/租金的变化，对价钱/租金产生调理作用。最后，分析空置趋势还有助于确定潜在工程的“稳定运用率。二财

7、务目的现金，既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，最终都由现金来反映。因此，财务风险管理应以现金流量为根底。1.投资性房地产现金流量分析从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流入量。投资性房地产的现金流出量投资本钱主要是初始投资包括购买价钱或建造本钱；投资性房地产的现金流入量投资回收包括税后现金净流量和税后处置收入。首先，初始投资=购买建造价钱-债务人投入+其他购置本钱。其次，税后现金净流量。税后现金净流量是物业持有者在投资持有期间每年的现金流入量在抵减运营付现本钱、债务支付和所得税后的余额。最后，税后处置销

8、售收入=销售价钱-销售费用-未归还债务余额-应纳税额。2.NPV决策与期权净现值NPV是用来评价长期投资工程可行性的传统财务目的。NPV决策的根本思绪是：将投资方案的现金流出量和工程完成后每年的现金流入量进展对比，确定现金净流量投资收益，据此评价方案的可行性，或可对多个方案进展比较，为最终的投资决策提供根据。假设只需一个备选方案，NPV为正时，可对其进展投资，反之那么放弃该工程；假设有多个备选方案，且方案之间是相互排斥的，那么选择NPV是正值中的最大者。在做出投资决策之前，投资者可运用净现值NPV法对投资工程的财务风险做出预测。当净现值为正数时，归还本息后工程仍有剩余的收益，风险较小；当净现值

9、为负数时，工程的收益缺乏以归还本息，风险较大。3.财务预警目的测度系统财务预警目的测度系统的实施步骤为：设计监测目的测算监测目的的预警临界值设置警限和警度测度监测目的的实践值比较实践值与临界值，根据预设的警限，预告警度。1设计监测目的投资性房地产财务风险包括运营风险和筹资风险。相应地，预警目的也分为运营预警目的和筹资预警目的。平均净资产=年初净资产+年末净资产/22设计预警临界值预警临界值是经过对财务数据的剥离和计算而得到的判别有无警情出现的财务数据。房地产的地域性及对国家宏观政策的敏感性，决议了其预警临界值的设计是财务预警目的测度系统的一大难点。笔者经过先设计各子项、母项目的的预警临界值，再

10、分别代入各监测目的的计算公式，从而求出各监测目的的预警临界值。各监测预警目的中的子项、母项预警临界值的计算公式如下：营业净收入的预警临界值=前三年平均还本付息额+前三年平均所得税额实践租金收入的预警临界值=同期银行贷款年利率+1%房地产年均价值的预警临界值房地产年均价值的预警临界值=负债的预警临界值+平均净资产的预警临界值应收账款的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的应收账款平均值平均净资产的预警临界值=前三年税后现金净流量不为负数的净资产的平均值债务总额负债的预警临界值=营业净收入的预警临界值/同期银行贷款年利率3设置警限和警度以预警临界值为基准设置警限，警度是指警情的程度。直接用监测目的的实践值与预警临界值作比较，结果是绝对数，不便于设置警限，而应该选择运用指数比较相对数来设置警限。各监测目的的预警指数=本期监测目的实践值-本期监测目的预警临界值/本期监测目的预警临界值普通来说，计算结果假设为正数，那么表示平安系数，投资工程的该项监测目的所反映的内容无警；计算结果假设为负数，那么为