2022上半年广州市市场背景分析

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2、discipline of leading cadres honesty in politics and education work, enhance leaders ability to resistof accountability, redress of orders and prohibitions. Strengthening the honesty and self-discipline of leading cadres honesty in politics and education work, enhance leaders ability to resist1、2022

3、上半年全国宏观经济政策因素分析 初步核算，上半年国内生产总值248009亿元，按可比价格计算，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值18622亿元，增长3.0%；第二产业增加值117037亿元，增长7.6%；第三产业增加值112350亿元，增长8.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。CPI保持平稳，PPI同比环比均现下降：我国上半年CPI增速持平，而PPI持续下滑。国家统计局发布的居民消费价格变动数据显示，今年CPI都维持在一个稳定的水平，只因在春节期间出现物价上涨而CPI增速到达3.2%的水平，但总体稳定增速不改。而PPI作为CP

4、I的先行指标，从2022年3月份开始一直维持在一个负增长的状态，2022年5月份更是2022年上半年以来的最低点。这凸显了当前经济增长仍显乏力，总需求扩张缺乏。货币供给增长较快，新增贷款同比多增：6月末，广义货币M2余额105.45万亿元，同比增长14.0%，增速比上月末回落1.8个百分点，比上年末加快0.2个百分点；狭义货币M1余额31.36万亿元，增长9.1%，比上月末回落2.2个百分点，比上年末加快2.6个百分点；流通中货币M0余额5.42万亿元，增长9.9%，比上月末回落0.9个百分点，比上年末加快2.2个百分点。6月末，人民币贷款余额68.08万亿元，人民币存款余额100.91万亿元

5、。上半年新增人民币贷款5.08万亿元，同比多增2217亿元；新增人民币存款9.09万亿元，多增1.71万亿元。房地产投资方面：上半年，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%扣除价格因素实际增长20.3%，增速比一季度加快0.1个百分点，比上年同期加快3.7个百分点；其中住宅投资增长20.8%，增速比一季度回落0.3个百分点，比上年同期加快8.8个百分点。房屋新开工面积95901万平方米，同比增长3.8%；其中住宅新开工面积增长2.9%。全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比一季度回落8.4个百分点，上年同期为下降10.0%；其中住宅销售面积增长30.

6、4%。全国商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，增速比一季度回落18.1个百分点，上年同期为下降5.2%；其中住宅销售额增长46.0%。上半年，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅分别比一季度和上年同期缩小11.6和9.5个百分点。6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，同比增长39.2%，增速比3月末回落1.7个百分点，比上年同期加快6.1个百分点。上半年房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比一季度加快2.8个百分点，比上年同期加快26.4个百分点。其中，国内贷款增长30.4%，自筹资金增长16.3%，利用外资增长1

7、5.9%。总体来看，上半年国民经济运行总体平稳，主要指标仍处在年度预期的合理区间，但经济环境仍然错综复杂。2、2022上半年广州市宏观经济政策因素分析上半年，广州市实现地区生产总值GDP7052.42亿元，比上年同期增长12.4%，增速比去年同期提升4.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值98.66亿元、2451.06亿元和4502.70亿元，分别增长2.2%、9.9%和14.0%。投资较快增长：广州市以“三个重大突破为抓手，引导民间投资加快开展，重点加快“2+3+9重大开展平台建设，带动投资保持较快增长。上半年，全市完成固定资产投资1622.97亿元，同比增长23.8%，增速比一

8、季度回落1.6个百分点。民间投资、工业投资较快增长。全市完成民间固定资产投资535.45亿元，增长36.3%；受乐金显示8.5代液晶面板和汽车扩建等大工程投资带动，全市完成工业投资255.92亿元，增长28.2%。中央省属投资加快，市属投资和房地产开发投资增速放缓。全市完成中央省属投资284.20亿元，增长30.7%，增速比一季度加快13.9个百分点；全市完成市属投资1338.77亿元，增长22.4%，完成房地产开发投资641.61亿元，增长23.4%，增速分别比一季度回落5.0个和14.4个百分点。信贷规模不断扩大、信贷投放有所放缓：6月末，广州市金融机构本外币存款余额31850.46亿元，

9、比年初增长1559.11亿元，同比少增579.15亿元；存款余额同比增长11.4%，增速比一季度回落4.5个百分点。各项贷款继续增加，贷款投放节奏进一步放缓。6月末，本外币贷款余额21232.89亿元，比年初增长1046.79亿元，同比少增348.48亿元；贷款余额同比增长11.0%，增速比一季度回落2.0个百分点。中长期贷款增速加快。中长期贷款余额14103.99亿元，同比增长7.2%，增速比一季度加快0.5个百分点；短期贷款余额6308.30亿元，同比增长25.6%。消费价格涨幅回落，生产价格持续下降：上半年，广州市城市居民消费价格CPI同比上涨2.9%，涨幅较一季度回落0.1个百分点；消

10、费品和效劳工程价格分别上涨2.2%和4.8%。八大类商品价格呈“六升二降格局，交通和通讯类、医疗保健和个人用品类同比分别下降0.9%和0.4%，同比上涨的六大类商品中涨幅居前三位的依次为居住类8.3%、食品类3.5%、家庭设备用品及维修效劳类1.5%。上半年，工业生产者出厂价格PPI同比下降1.3%，购进价格IPI下降2.0%，降幅分别比一季度扩大0.5个和0.6百分点。3、2022上半广州市房地产市场分析一、土地市场： 1土地出让总量分析：成交面积大幅增加，开展商拿地积极地王频出2022年上半年广州土地一级市场不含工业成功出让24宗土地，同比2022年上半年增加了4宗。出让宗地的用地面积为1

11、01.2万平方米，与去年同期相比增加63%，增幅较为明显，出让土地的规划总建筑面积为303.47万平方米，总成交金额286亿元。除十区以外，增城市2022年上半年土地一级市场不含工业成交地块共计15宗，其中包括11宗商住用地、3宗商服用地以及1宗配套用地详见表1。今年以来，房地产市场的持续回暖使得不少开展商资金宽裕，拿地欲望增长明显，而政府在推地方面也积极不少，在4月和6月分别举办了半年度的经营性用地推介会，一方面是应中央调控的要求增加推地量，另一方面市场好的时候流拍的地块少，也有利于保证地方政府的土地财政收入。从今年全年的供地方案来看，十区预计供给住宅面积达2.97平方公里，高于去年的2.5

12、4平方公里，同比上涨16.77%；中心六区预计将供给1.55平方公里的宅地，同比大涨近五成。从4月开始优质宅地的明显放量也吸引不少开展商的争夺，剧烈的竞争局面也导致了好几块“地王的产生，除了地区“地王外，也出现广州“地王记录不断被刷新的局面。另，值得一提的是，今年拍的所谓的“地王，单纯从拍出的地价来看，并非名义上的“地王，但除了地价本钱外，还需要再额外计入开展商将免费提供的保障房面积，这局部本钱计入之后就是真正意义上的“地王。这种情况的出现主要是为了防止拍出地价过高遭中央政府监管，同时直观的给购房者造成房价预期压力，广州政府在今年的宅地中清一色采取“限地价，竞配建的土地出让方式。此外，为了落实

13、“粤五条广州细那么关于确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供给比例不低于住房供给总量的70%这项承诺，广州政府在个别地块也进行中小套型比例的限制，以保证后续刚需产品的供给。总体来说，上半年土地市场明显回暖，成交情况非常理想，开发商特别是大品牌开发商拿地热情高涨。表1：广州十区二市上半年土地一级市场不含工业汇总数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据2. 土地出让地价分析：中心区域商住地块成交为主，全市地价大幅攀升今年上半年广州十区一级土地市场不含工业共成功出让宗地总建筑面积303.47万平方米，成交金额286.07亿元，折合楼面地价9426元/平方米，同比大幅上涨212.

14、11%。其中，商住用地7宗，总规划建筑面积146.9万平方米，成交金额130.96亿元，折合楼面地价8915元/平方米，同比2022年的1840元/平方米上涨384.38%。今年上半年地价同比出现大幅攀升的情况，一方面是由于前两年的上半年市场低迷，地块多以低价成交，另居住用地多以外围为主，因此基数相对较低；另一方面，今年来看，上半年推售用地中心区地块的占比增加明显，无论是商住用地和商服用地，而中心区域地块的稀缺使得土地价格高企，品牌房企拿地热情高涨，多看好中心区开展前景，对地价承受能力也明显增加不少，导致多个“地王的拍出，进而对全市的地价起到了明显的拉升作用。数据来源：经纬行研究中心整理广州市

15、房管局数据从分用途的地价来看， 2022年上半年商住用地的平均地价同比增幅384.38%，大幅上涨，原因就是优质地块受到多家开发商竞争，同宝路地块、海珠南洲地块等地王使得平均地价涨幅大增；商服和配套平均地价较2022年上半年也有所上涨。表3：2022年上半年出让土地分用途列表土地性质2022年上半年地价元/2022年上半年地价元/同比商住用地89151840384.38%商服用地10082850118.60%配套用地15731071-2.42%合计94263010212.11%3土地出让用途分析：品牌房企拿地热情高涨，半数土地高溢价成交1商住用地2022年上半年广州十区土地一级市场不含工业共成

16、功出让7块商住用地，总用地面积63.55万平方米，比去年同期增加21.48%，总成交金额为130.96亿元。大局部到达最高限价，溢价45%，只有南沙2022NJY-9号地块以底价成交。上半年土地市场持续升温，特别是中心区域，接连出现新“地王。其中，广州白云区同宝路一居住用地以18.677亿元成交，折合楼面地价13050元/，并须配建66800保障房，假设将保障房的建设本钱折算进去，那么地价将超过25000元/，远高于广州宅地地王白云新城地块的楼面地价20625元/。海珠区南洲路地块以总价24.61亿元成功出让，并须配建42000保障房，假设将保障房的建设本钱按3000元/计折算进去，那么楼面地

17、价超过36000元/，远高于海珠区历史上居住用地最高楼面地价5910/，成为广州新晋“地王。另外，黄埔区南玻地块居住用地以45.57亿元成交，折合楼面地价7807元/，并须配件15.78万平方米保障房，假设将保障房的建设本钱折算进去，那么地价将超过10000元/，成为黄埔的“地王。而从受让方来看，清一色是品牌开展商，其中佳兆业更是踊跃，连拿三块土地，可见在市场持续回暖的背景下，优于非品牌房企的销售优势以及较宽的融资渠道使得品牌房企手上握有大笔资金，急于在广州进行土地储藏和战略扩张。4土地出让区域分析：成交宗地多位于中心六区，白云成交居榜首2022年上半年各区土地出让宗数来分析，全市十区总出让宗

18、数为24宗，其中白云出让的总数最多，共8宗，占总量的33.33%；萝岗成交5宗、天河成交4宗，分别位列二、三。出让的土地大局部位于中心六区，宗数占比到达62.5%，而外围区域的成交主要集中在萝岗区。数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据从各区公开出让宗地的用地面积来看，出让面积较大的几个行政区分别为白云、萝岗、黄埔。其中出让面积最大的区域为白云，总出让面积为27.45万平方米，占上半年十区总出让面积的27.13%，出让地块的面积从几千平方米到几万平方米不等，其中最大面积的是同宝路地块，占地面积为7.54万平方米，由佳兆业竞得。其次，黄埔区以20.72万平方米出让面积位居第二，占十区总出让

19、面积20.48%，主要是南玻地块的出让。位于第三的是天河区，总出让面积15.82万平方米，占十区总出让面积的15.64%，且清一色为商服用地。数据来源：经纬行研究中心整理广州市房管局数据二、新建住宅市场 1总体成交概述：多因素制约全市成交下滑，结构性网签致价格涨幅减缓广州国土房管局数据显示，2022年上半年，广州十区网签面积388.68万，环比下跌18.10%，同比上升32.60%，十区成交均价16071元/，环比上涨12.32%，同比上涨18.04%。广州国土房管局数据显示，2022年上半年，中心六区成交均价24659元/，同比上升25.72%，环比上升8.90%，攀升至24000元/以上；外围四区成交均价12251元/，同比上涨16.32%，环比上涨12.38%。从区域价格结构来看，今年上半年中心六区和外围四区的价格环比、同比均呈上升趋势，创历年新高，可见随着今年三月国五条调控政策的出台，仍未能有效抑制住房价持续上涨的势头。而实际上中心六区的价格环比涨幅或高于外围四区，只是因为“限签影响出现结构性回落，并导致增幅缩。今年年初市场延续了去年下半年回暖的态势，但由于三月份国五条政策的出台，政府在房价调控重压下采取“限签、“限价、“限售的行政