崇明城桥镇项目营销策划报告(上册)1-11

1、.：.； TOC o - u 第一部分 市场篇 PAGEREF _Toc h 一区位分析 PAGEREF _Toc h 第一章大上海崇明 PAGEREF _Toc h 一、国际大都市上海 PAGEREF _Toc h 二、世界级生态岛崇明 PAGEREF _Toc h 、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园 PAGEREF _Toc h 、区域概略 PAGEREF _Toc h 第二章崇明未来的五大功能区 PAGEREF _Toc h 一、崇东分区大通道景区与生态示范、休闲运动区 PAGEREF _Toc h 二、崇中分区中央森林区与休闲度假、教育研创区 PAGEREF _Toc h 三

2、、崇北分区主题乐园区与有机生态农业展现区 PAGEREF _Toc h 四、崇南分区田园城市化中心城区 PAGEREF _Toc h 五、崇西分区生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区 PAGEREF _Toc h 二市场分析 PAGEREF _Toc h 第一章上海房地产宏观大势 PAGEREF _Toc h 一、上海整体投资环境分析 PAGEREF _Toc h 、国际大都市背景下的城市新格局 PAGEREF _Toc h 、宏观经济继续向好，投资环境日趋完善 PAGEREF _Toc h 、居民收入稳涨，总体购买力强劲 PAGEREF _Toc h 二、近期政策分析 PAGEREF _To

3、c h 、政策一：月日，央行出台加息政策 PAGEREF _Toc h 、政策二：限制囤地 沪土地贮藏实施细那么出台 PAGEREF _Toc h 、政策三：二手房网上公示将于今年推出 PAGEREF _Toc h 第二章上海房地产市场 PAGEREF _Toc h 一、商品房市场分析 PAGEREF _Toc h 、房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业 PAGEREF _Toc h 、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期 PAGEREF _Toc h 、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡 PAGEREF _Toc h 、房地产进入高速开展期，房价腾跃式看涨 PAGEREF _To

4、c h 二、土地市场分析 PAGEREF _Toc h 、新增土地出让 PAGEREF _Toc h 、年上海市三号土地公告 PAGEREF _Toc h 第三章上海别墅市场 PAGEREF _Toc h 一、上海别墅市场特征 PAGEREF _Toc h 、豪宅市场明显放大 PAGEREF _Toc h 、市区出现大型社区内别墅工程 PAGEREF _Toc h 、近郊别墅小区的别墅纯度提高 PAGEREF _Toc h 、类别墅热销市场 PAGEREF _Toc h 二、供需分析 PAGEREF _Toc h 、别墅市场供应量分析 PAGEREF _Toc h 、别墅供应构造分析 PAGE

5、REF _Toc h 、别墅市场供求情况分析 PAGEREF _Toc h 三、价钱分析 PAGEREF _Toc h 四、分布格局 PAGEREF _Toc h 五、别墅物业未来展望 PAGEREF _Toc h 、别墅市场前景看好 PAGEREF _Toc h 、别墅价钱在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势 PAGEREF _Toc h 、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加猛烈 PAGEREF _Toc h 、从别墅未来开展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点 PAGEREF _Toc h 第四章类别墅市场分析 PAGEREF _Toc h 一、区域板块分布 PAGEREF _

6、Toc h 二、价钱分析 PAGEREF _Toc h 、单价分析 PAGEREF _Toc h 、总价分析 PAGEREF _Toc h 三、产品面积分析 PAGEREF _Toc h 第五章崇明房地产市场分析 PAGEREF _Toc h 一、市政建立 PAGEREF _Toc h 二、区域房地产供求关系分析 PAGEREF _Toc h 、市场供需平衡 PAGEREF _Toc h 、崇明新城，未来商品房的供应中心 PAGEREF _Toc h 、本工程未来周边主要竞争分析 PAGEREF _Toc h 三、区域价钱走势分析 PAGEREF _Toc h 、受动迁安顿房、成交个案影响，短

7、期价钱起伏大 PAGEREF _Toc h 、二手房买卖活泼，价钱节节攀升 PAGEREF _Toc h 、住宅以自用性为主，租赁报答率低，商铺类市场不成熟 PAGEREF _Toc h 四、产品分析 PAGEREF _Toc h 、规模 PAGEREF _Toc h 、建筑形状 PAGEREF _Toc h 、建筑风格 PAGEREF _Toc h 、房型面积 PAGEREF _Toc h 、去化分析 PAGEREF _Toc h 三 工程分析 PAGEREF _Toc h 第一章 工程地块概略 PAGEREF _Toc h 一、地块根底经济目的 PAGEREF _Toc h 二、地块周边环

8、境 PAGEREF _Toc h 、地块现状 PAGEREF _Toc h 、地块四至道路 PAGEREF _Toc h 、地块周边相邻关系 PAGEREF _Toc h 、地块附近商业与配套设备 PAGEREF _Toc h 、地块附近景观分析 PAGEREF _Toc h 、地块优优势分析 PAGEREF _Toc h 第二章工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h 第一部分 市场篇一区位分析第一章大上海崇明一、国际大都市上海上海作为国际型大都市对崇明县的开展战略具有指点性作用进入新世纪后，上海建立西太平洋沿岸的世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目的日益明晰，城市功能和

9、形状也进入了大 HYPERLINK /cmzfw/cmgh/cmgh.aspx l # 规模的拓展期，上海国际大都市位置确实立，将引导全市各城区引进外资，开展适宜当地域域的产业体系，拉动区域经济开展。崇明位于上海东北角，与上海其他城区的联络被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射才干微小，崇明的开展相对比较封锁，是个区域性市场。十五期间，上海率先建立“一城九镇现已改为“三城八镇，将崇明的“堡镇归入为“一城九镇开展规划中，近年又重新对崇明县进展整体规划，划分为五大功能分区。上海整体环境的改善对崇明的未来开展思绪起到了指点性作用，将带动崇明经济开展，带动各产业开展。二、世界

10、级生态岛崇明、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有“东海瀛洲、长江门户之称，是中国的第三大岛和全世界最大的河口冲积岛，面积平方公里，人口万。岛上水洁风清土净，是上海最具潜在战略意义的开展空间之一。随着年底沪崇苏越江通道的通车和中国沿海大通道崇明岛桥位置确实立，世纪初的崇明将凭仗特殊的岛屿格局、捷便的理想位置、良好的生态环境、宽广的土地资源四大优势，在上海城市整体规划中发扬后发效应，成为上海世纪初期选择的战略重点地域之一。到年，将崇明根本建立成为以优美的生态环境为品牌，以出名的游乐度假为主导，以兴隆的清洁消费为支撑，成为国内领先、国际一流的人

11、类生态环境与生态活动示范岛区，同时也是上海衔接长江三角洲和沿海大通道的北翼纽带，这将为本案提供一个良好的外围环境。、区域概略地理环境崇明岛位于上海东北角，三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积 平方公里，东西长公里，南北宽至公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。%以上的土地标高以吴淞标高米为参照在.米至.米之间。岛屿地理位置在东经至，北纬至，地处北亚热带，气候温暖潮湿，年平均气温.，日照充足，雨水充沛，四季清楚。岛上水土干净，空气清新，生态环境优良，居民平均寿命.岁。历史与现状

12、历史：崇明岛成陆已有 多年历史。公元年唐朝武德元年，长江口外海面上东沙西沙两岛开场出露，至明末清初，始连成一个崇明大岛。公元年唐朝万岁通天元年初，始有人在岛上居住。公元年唐朝神龙元年，在西沙设镇，取名为崇明“崇为高，“明为海阔天空，“崇明意为高出水面而又平坦宽阔的明净平地。公元年南宋嘉定十五年设天赐盐场，隶通州。公元年元朝至元十四年升为崇明州，隶扬州路。公元年明朝洪武二年由州为县，先隶扬州路，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时期，先后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏南通专区。年月日起改隶上海市，目前是上海十九个区县中独一的县。现状：崇明县是崇明岛上的行政主体，目前辖有 个镇和 个乡。县政府所在

13、地城桥镇是全县的政治、经济和文化中心。岛上还有 个市属国营农场、个军垦农场，上海实业集团公司在岛上建有一个现代农业园区。年底全岛户籍人口总数为.万人，人口自然增长率已延续年坚持负增长。民族以汉族为主，另有蒙古族、回族、满族、壮族、白族、彝族、朝鲜族、维吾尔族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少数民族。 产业构造第一产业：崇明是上海市重要的农业消费区，土地资源得天独厚，全县大力开展农林结合、农牧结合、粮经结合、种养结合，稳粮、扩经、增林，农业构造调整不断推进。以开展优质大米、河蟹、白山羊、特征蔬菜、林果花五大类重点产品为抓手，进一步突出科技、设备、信息与市场建立，追求优质、高效、生态，推进农业消费

14、全面开展。年末，全县耕地面积为.万亩，比年添加.%，完成农业总产值.亿元，比年添加.%。第二产业：经过多年稳步开展，崇明的工业已构成金属制品、电气机械、纺织服装、船舶修造、生物医药、现代通讯、轻工化工、食品、建材等较为齐全的工业门类。年，实现工业总产值.亿元，比年增长.%，全年完成工业销售产值.亿元，比年增长.%，全县独立核算工业企业实现利润.亿元，比年增长.%。第三产业：近年，崇明第三产业有了较快开展， 年第三产业实现添加值.亿元，增长.%，占全县国内消费总值的比重到达了.%。旅游业崇明岛自然环境干净优美，岛上水土干净，空气清新，气候宜人，风光秀丽，风光旖旎，生态环境良好。年已成为上海地域第

15、一个被国家环保总局正式命名的国家级生态示范区，是疗养、度假、旅游的理想之地，具有开展海岛旅游的天然条件。现已构成东平国家森林公园、东滩湿地、中南部文化旅游区、中部前卫村的“农家乐、东部瀛东村的“渔家乐、西部绿港村的“西沙风情游等旅游景观区。交通运输崇明全县公路总长 .公里不包括乡村公路，其中一级公路.公里，二级公路.公里，三级公路.公里，四级公路.公里。全县有公交线路条，线路长度.公里，全年运送旅客.万人次。崇明至上海的过江交通已非常便利，岛上有南门、新河、堡镇 个港口通航上海的吴淞、宝杨路、石洞口码头，每日进出航班约个，南门港平均分钟左右就有一班船发出，高速船至宝杨路仅需分钟左右，南门至石洞

16、口车客渡航线已实行小时通航。年水运旅客.万人次，渡运车辆.万辆次，比年增长.%。教育医疗配套设备崇明县现有中学 所包括高中所、小学所、职业学校所其中国家级重点职校所和中等专业技术学校 所。全县有二级综合医院所，专科医院所，乡镇卫生院所。第二章崇明未来的五大功能区崇明未来的开展，将顺应世界城市化开展新阶段中日益显现的生态化趋势，围绕上海建立世界级城市和生态型城市的目的，立足于拓展上海城市开展新的空间和开掘新的经济增长点，弥补上海城市提升质量之需，探求崇明可继续开展战略之路。根据崇明岛域自南向北的地带性规律，结合岛域东西两端的特征空间要求和道路规划特征，整个岛域总体规划将构成五大功能分区。一、崇东

17、分区大通道景区与生态示范、休闲运动区崇东分区是崇明生态岛未来的门户地域之一，是全国沿海大通道的生态窗口展现地域，也是崇明生态岛通达性最高的地域之一。 HYPERLINK /cmzfw/cmgh/cmgh.aspx l # 规划崇东分区将建立成为全岛标志性的生态示范区、科教博览区和休闲运动区。主要工程包括：一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟欣赏维护区等崇明标志性的原生态景观区，开发建立生态旅游和生态博览区。二是依托通达性，重点开展大流量的休闲运动功能，建立上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园规划预留地和迪斯尼乐园的备选地之一，成为上海安康户外运动的重点

18、地域。 三是按照国际生态社区规范建立上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研发、会议会展功能为依托，并推进有机农业、循环工业和清洁能源，成为全国生态化社区建立的试点窗口和国际性的科教博览基地。二、崇中分区中央森林区与休闲度假、教育研创区崇中分区是全岛位置居中、面积最大的分区，是规划的崇明森林分布的最集中地域，在全岛起着中心位置的作用。 HYPERLINK /cmzfw/cmgh/cmgh.aspx l # 规划崇中分区将建成为全岛的中央森林区和生态涵养区，最集中的森林休闲、度假疗养区和国际性的高等教育、研创总部区。主要工程包括：一是扩展建林范围，完善林业构

19、造，辟建一系列大面积的景观森林群落，构成个左右的国家森林公园，并将水系与林地有机结合，整体相互沟通，构成上海最大的公共森林游憩地域。 二是大力开展休闲度假、旅游接待、会议会展和休疗养基地建立，积极推进国际高等教育、研发公司总部的选址布点建立，并可培育一批牧场庄园和农场庄园，构成高起点的生态型产业格局。三是试点承包土地含宅基地运用权流转和置换农民身份、乡村居民点外迁与崇南地域的集中城市化战略相互接轨，扎实推进“三个集中，真正做到“山河重整。三、崇北分区主题乐园区与有机生态农业展现区崇北分区是全岛土地本钱最为低廉的地域，沪崇苏高速公路穿越，土地增值空间较大，是崇明战略性开发的重要棋子之一。规划崇北

20、分区确定为大型主题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大型体育场所的规划空间，可接纳和分流上海、江苏华北两方面的人流，并作为全岛有机生态农业的开展展现区进展控制。主要任务包括：一是对岛域北岸沿线新垦区土地进展整理和贮藏，协调对农场和江苏部分行政区的关系，积极论证启东大桥选址和沿海高速公路、沿海铁路的走向，控制分散、零星的土地批租和开发行为。二是对积极谋划世界级主题乐园等四大类型工程的引进，未雨绸缪，使之成为崇明旅游度假岛的先发地域，并能全方位地带动崇明经济的开展和根底设备的建立。四、崇南分区田园城市化中心城区崇南分区是全岛的政治、经济和文化中心，是人口和城镇稠密区及产业的集中区，呈带状分布，对全

21、岛经济和社会的空间辐射效果强大。 HYPERLINK /cmzfw/cmgh/cmgh.aspx l # 规划崇南地域确定为全岛田园式的城市化中心城区，最为集中的人口城市化地域和产业规划园区，成为全岛乡村城市化和农民市民化的导入空间。主要工程包括：一是启动崇明新城和堡、庙、新、向等四个中心镇片区建立，扩展中心城镇规模，将全岛较分散的居民点人口、产业向此地带集中，推进崇明城市化的质量和程度，同时也为全岛山河重整、置换土地提供了重要的腾挪空间。二是按照低密度的田园水城风格和链状相接的组团城市形状，高规范建立城镇间的生态林地、交通网络和市政根底设备，高规范地建立好居民小区、教育医

22、疗设备和社区文化设备，成为全岛根本现代化进程中的效力中心，规划人口约万，占全岛人口的/。三是调整优化工业园区规划，化大力气封锁全岛高污染的“五小企业，加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型和高科技型的企业承接作用，提供相当数量的就业岗位，同时，创建上海首家国家级清洁消费示范区和海洋产业创新基地，为经济开展提供新的增长点。五、崇西分区生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静的地域，明珠湖周边分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊和东风西沙等岛外岛，是崇明岛自然风光最为优良的地域之一。规划崇西分区将建成为生态景湖区和对比“东方的日内瓦的大型国际会

23、议、办公区和环湖度假区。主要工程包括：一是依托明珠湖的开发，培育国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功能，力争成为未来上海作为世界级城市势必大力开展的国际组织或跨国机构集中地。二是开发环湖观光、私家游艇等工程，有选择地开展滨湖高档别墅和度假休闲区。三是对崇西深水岸线和外岛地域进展战略贮藏，作为远期离岸型自在贸易区、港口物流集运区、大型文娱宾馆业开展备用地。对本案的启示：上海国际大都市位置确实立，将使整个上海与国际市场接触更加严密，崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，这对于崇明未来翻开外贸市场的可性行具有深远意义；未来将引领崇明的住宅客户群体朝中高档化、国际化转型。崇明岛具有

24、先天的生态景观优势，未来将建成世界级城市的海上花园，高起点规划将使崇明岛的综合优势更加明显。本案处于五大功能分区的崇南分区，规划为“田园城市化中心城区，又处于老城区和新城区交界处，将是崇明岛未来最为集中的人口城市化地域和产业规划园区，未来大量人口导入，对于本案的客户定位具有指点作用。崇明岛目前处于开展期，各项建立均朝良性方向开展，本案未来具有较大的升值潜力。二市场分析第一章上海房地产宏观大势一、上海整体投资环境分析、国际大都市背景下的城市新格局从年年的五年是上海加快建立国际经济、金融、贸易、航运中心重要时期，在全球化背景下的区域经济开展，既交融又竞争的态势更加明显，上海作为区域经济的龙头，要更

25、好地效力于长江三角洲乃至全国，首先必需继续坚持本身在区域竞争中的优势。在未来四年中，原有城市规划难以顺应消费力开展，城市开展的重心由中心城为主转向“内外并重，进展新一轮规划，从而吸引人们的经济活动、居住活动、文娱、休闲甚至购物向郊区城镇转移和分散，为房地产继续开展提供宽广的空间。崇明规划的五大功能区的开展将依靠于上海整体大环境的开展，上海成为国际中心，才干保证崇明未来的能够性，崇明是对上海城市功能的补充，上海是崇明赖以开展的大树。、宏观经济继续向好，投资环境日趋完善p.a.%数据来源：上海市统计局上海年提出的目的是：国民经济继续坚持继续快速安康开展，国内消费总值年均增长率继续高于全国个百分点，

26、到年人均国内消费总值到达美圆左右；根本建立与国际大都市功能相顺应的新型产业体系，经济运转质量和效益明显提高，综合经济实力显著加强。近年来，在上海市整体经济继续开展的大环境之下，崇明岛的开展也不甘落后。年，崇明县的第一产业、第二产业、第三产业均坚持增长势头，相比年，分别增长了.%、.%、.%。良好的经济环境，将吸引更多的投资者看好崇明，投资崇明，带动区域经济循环开展。、居民收入稳涨，总体购买力强劲过去六年中，上海城镇人口和乡村人口的可支配收入均坚持快速的增长，在人口数量根本稳定，每年略有添加的情况下，上海总体的购买力呈现比较快的增长态势，年年的年平均增长率为.，到年总体购买力超越亿元，再思索到上

27、海有接近万的流动人口(旅游人口)，因此实践购买力曾经超越现有的数据，上海各区域的市场消费才干将继续坚持强劲势头。上海总体的购买力 - 数据来源：上海市历年统计年鉴二、近期政策分析、政策一：月日，央行出台加息政策影响分析对房地产市场：买卖情况波涛不惊根据我司近期对房地产成交量的跟踪分析，自从号加息政策公布以来，上海全市的房地产无论是成交量还是成交价都未出现较大的变化，坚持着平稳的走势，市场对加息政策的反响并不热烈。两周月日月日以来房地产买卖情况分析对房价：消费者可接受房价实践下跌对于消费者而言，本次加息最终的反响机制是加息将导致月还款额的添加，进而导致购买力的下降。根据这个机制，他们可以发现假设

28、加息幅度为.大多数贷款应该都在五年期以上，消费者的购买力约下降左右。下表假定恳求贷款为万元，利率为.加息后，那么在新的利息条件下的月供变化如下：贷款年限年年年年年原月供.现月供.月供添加.添加比例.从上表可看出，本轮加息导致的购买力下降的最大幅度也仅为，思索到五年以内贷款利率较低，及并非一切人都是贷足年等要素，综合估计大约在左右。对购房者：心思影响大于实践思索到加息对整体的房价影响仅仅为左右，与同期的房价动摇动辄、相比真实是小巫见大巫。同时由于购房者实践对于加息早就有了一定的心思预备，因此，可以说本次加息能够带来的影响被提早消化了。但并非说购房者因此就没有任何反响，阅历了将近年的延续降息后，可

29、以预期未来整体金融政策很能够会进入一个加息周期，因此，购房者虽然对本次加息反响不大，但却在心思上不希望看见延续加息的景象，那样的话，还贷的压力就会骤然加大。就不同目的的购房者而言，加息的最直接影响各有不同，如表所示：类别影响分析备注住宅类自住类高档购房者的月供还贷额敏感度不高，影响不大一次付清比例增多中档对于月供敏感度较高，影响较大，经济适用房对于月供敏感度很高，影响很大，重新思索购买面积非自住类投资者融资本钱上升，投资利润下降投机者融资本钱上升，价钱预期抬高非住宅类商业、办公加息对商办的影响远大于住宅类对开发商：加息影响各有异同经过对业内开发商的了解，他们发现，虽然开发商由于加息导致开发贷款

30、利率上涨，土地贮藏的本钱添加，从而面临更大资金回笼压力。但是贷款无上限的政策却给开发商以可以贷款的希望。根据他们所了解到的信息反响，部分开发商由于资金链的紧张，甚至向地下钱庄或是信托机构融资，融资利率高达甚至。当然对于不同性质的开发企业，加息影响也各有不同，对于大型、品牌企业，由于年的金融控制以来，即开辟了多元的融资渠道，因此在工程现金流方面比较宽松，而那些中小型企业那么无异于雪上加霜。行业的优胜劣汰法那么将会残酷地考验每一个业内开发投资商。点评：加息针对需求层面 目的减少房地产投机活动本次经济过热的根源可以归咎于房地产，而房地产过热可以部分归因于利率过低，过低的利率导致一些城市的大量消费者进

31、入购房行列。出于培育居民消费热情思索，因此自从去年以来，无论是控制土地还是紧缩信贷主要都是针对供应方即开发商，但却没有从根本上改动消费者的购房热情，或者说房地产热并没有改动，从而在需求继续高涨的环境下，其调控结果是房屋供应增速快速下降，房价照升不误，而加息，不仅可以从根源上调整房地产过热的现实，也让政府的宏观调控由以往行政的方式向市场化的方式改动。同时，目前房地产市场中的投资性比例曾经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步添加，特别是对“以租养房的投资型客户影响较大，而对于比较高端的、有其他固定收入的投资者影响相对较小。实力不济的炒房者的短期

32、投机行为将遭到一定程度的遏制。本次加息意味意义大于实践，再度加息影响宏大无论是土地解禁后的配套政策出台还是加息，宏观调控政策都并非针对老百姓，其主要目的还是对宏观经济进展调控，以压制当前经济过热的局面，同时可以抑制物价，最终受惠的将还是老百姓。同时由于本次加息幅度仅仅.，对购房消费行为并不构成较大的影响。但却使他们利率由以往下降的通道转变为上升的通道。虽然幅度很小，但假设政府根据调研结果发现第一次加息实践上并未到达预期效果房地产热并未降温，相应的于近期实行再次加息。那么无论第二次加息的幅度是多少，消费者的消费自信心以及开发商的投资自信心都将会遭到极大的影响，市场的前景将会看淡。加息后房价走势预

33、期平稳思索到各项宏观调控政策的逐渐落实，以及随后土地配套政策的出台，无论是开发商还是消费者对于政府调控房地产市场的自信心都明确无疑，受此影响，虽然在目前环境下整体房价走势不会下跌，但增幅减速却是必然的。加息所带来的影响，也将在崇明房地产市场出现，就目前的微幅调整，对购房者产生的影响不大，但将会小幅度添加一次性付款客户比例。、政策二：限制囤地 沪土地贮藏实施细那么出台政策概要：近期，上海市房地局公布了。该规定：一贮藏拟依法征收后实行出让的原乡村集体一切土地的，市土地贮藏中心与区县土地贮藏机构所占比例各为%；二贮藏第一项以外土地的，市土地贮藏中心所占比例为%，区县土地贮藏机构所占比例为%。影响：的

34、出台意味着上海将建立起了明确的市区两级土地贮藏体系，市政府对土地的控制力得到了加强，房地产开发商无限期“囤地将遭到有效限制。加上此前政府曾经出台的与，今后上海的土地贮藏体系将更趋完善。点评：贮藏土地的主体该当是政府，而非开发商。上海出台土地贮藏方法的目的就是要加强政府对土地市场的调控力度，加大政府对土地供应源头的控制。政府将经过土地贮藏机构存储并按方案交付供地的方式，对土地一级市场进展调控，平衡近期和远期的用地需求。崇明土地资源贮藏量大，该政策的出台，将对崇明的土地资源管理有指点作用。、政策三：二手房网上公示将于今年推出政策概要：从有关部门得悉，上海二手房网上公示系统的技术构架曾经根本完成，详

35、细实施细节正在最后确定过程中，二手房网上公示将于今年正式推出。该系统除了免费挂牌二手房房源，直接受理买卖双方过户外，另一个突出亮点是将银行引入，为客户直接办理按揭贷款，并对款项进展监管。影响：二手房网上公示的推出，把“自在化形状的二手房市场买卖纳入到一个公开公正公平的平台，经过金融、财税和买卖管理等各种手段，各方的运营行为将得到某种规范。点评：一手房网上买卖曾经运转了大半年，从目前来看，网上买卖的透明度正在变得越来越高，运转的效果非常良好。因此，实行二手房网上买卖公示势在必行。随着本市将逐渐建立、健全规范的房地产买卖管理制度，二手房的买卖将逐渐纳入规范轨道中来，普通购房者的根本利益将会得到保证

36、，房地产行业的根本现状也会发生艰苦改动。第二章上海房地产市场一、商品房市场分析、房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业平稳增长期快速增长期 数据来源：上海市统计局随着城镇住房制度改革的深化推进，上海房地产市场体系逐渐建立，房地产业占国民经济的比重已从最初的.添加至.，实现了到世纪初翻一番的既定目的。以住宅为主的房地产业曾经成为上海国民经济的支柱产业。相对于全市的房地产投资开发环境，崇明岛房地产业还处于初级阶段，拉动区域经济开展的动力还缺乏，未来几年，房地产业将在崇明大力开展。、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期 数据来源：上海市统计局年是上海房地产投资增幅非常快速的一年，在延续十年平均增长速度

37、坚持的根底上，同比增长幅度仍到达了.。而年-月累计已实现投资额.亿元，同比增长.%，这些数据清楚地阐明了上海房地产市场正处在开发投资的高潮期。估计在未来的年内，上海政府将经过政策调控，适度控制经济过热，坚持房地产的可继续开展。房地产投资每年坚持在亿左右，以防止新的投资过热引发房地产泡沫。不同于上海全市及其他城区的房地产市场，崇明作为后起之秀，未来几年的房地产投资额将继续增高。、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡年年，上海的商品房同意预售面积一直坚持在万平方米相对稳定的区间动摇，从年开场进入高速增长期，当年突破万方之后，年再创新高，初次到达万方以上，而今年-月同意预售面积.万平方米，

38、年底仍有望到达万平方米左右的体量。在供应坚持在较高的增长率的同时，预售成交面积也得到了稳步增长，截至月，成交面积到达.万平方米。数据来源：上海市房地产买卖中心，上海市统计局崇明目前的供应量稀少，以动迁安顿房为主，从上海的开展看崇明，随着城市化进程加快，市政建立加大，配套设备完善，加上崇明先天的生态环境，未来的崇明将会是上海的后花园，理想的生态居住地，供应量将会突破原有的格局，成为上海的另一供应大区。、房地产进入高速开展期，房价腾跃式看涨数据来源：上海市统计局年上海的房价涨幅超越，全年的预售商品房的成交均价到达元/平方米，成为全国房价最高的城市，截至年月，上海房价涨势照旧，均价已达元/平方米。影

39、响近年来上海房价走势的主要缘由有：宏观经济向好，使上海房地产价钱走势长期趋好城市建立，使上海的外部环境发生了质的飞跃需求拉动，使上海房地产进入快速增长期供应市场由政府操控，尚不能满足市场的宏大需求一、二、三级市场趋向成熟、市场参与者逐渐成熟崇明的房地产市场处于开展萌芽期，目前商品房价钱约在元/平方米，部分楼盘已拉高至元/平方米，短期内价钱上涨空间不大。二、土地市场分析、新增土地出让今年-月，上海市仅崇明没有出让土地，全市累计出让新增运营性用地共幅，出让土地面积到达了万平方米，可建面积到达万平方米，平均容积率.。城区详细分布如下：从市场土地供应来看，今年前九个月土地供应相对偏少，月成为了今年新增

40、供应的顶峰期，万平方米的新增土地根本集中在闵行、金山、嘉定、南汇等几个外围区域，土地供应远郊化的进程开场提速。、年上海市三号土地公告本工程地块所属的上海市第三号土地公告于月日对外公布，本次土地供应总量为公顷，对于供应缺乏的上海房产市场只是杯水车薪，但值得关注的是:本次公告地块推出的土地近为熟地，处理了年公告地块的动拆迁问题，提高了企业的开发效率，降低了因动拆迁而带来的不可预测性风险。对于整个房产市场影响详细如下：远郊区域相对集中，未来房价增幅趋缓区域土地面积外环以外.中外之间.中内之间内环以内本次土地公告为年来初次住宅用地的供应，土地供应总量为公顷；分布面广，全市个区县中，共有个有供应量。本次

41、推出的地块与以往一样呈现出从中心城区逐渐向外围区域扩展的总体趋势。估计本次公告地块将于-年内推向市场，受区位的影响，未来的房价将因构造性调整，趋于平缓，甚至整体房价有能够走低，但是受现有的上海房产市场需求极其旺盛的影响，大多楼盘的价钱还会继续上扬，未来上海房价有能够出现小幅上扬。新江湾城C地块备受关注，崇明有望成为新的开发热点新江湾城推出第一幅公开招标住宅用地，新江湾城是上海城投进展地产运作的第一个工程，实施了“一致规划、一致招商、一致管理、一致推行的方式，有效地降低了生地转让的不可预测风险，将成为未来土地运作的一种新型方式；本次公告中崇明拥有三幅地块，全部位于城桥镇。由于遭到今年月崇明越江通

42、道工程可行性研讨报告获得同意的利好影响，崇明作为上海一个新的开发热点，值得大家关注，由此将带动崇明的房地产市场，特别是其东部城桥镇区域的开展。近的土地为熟地转让，提高开发商运作效率本次招标地块的交地规范与年相比，熟地的比例大为提升，以往开发商面临的动拆迁难的后续问题，得到了很大的改善，熟地占据了，毛地为，尚未确定的为，其中占少部分的毛地大多为农地或旧厂房，动拆迁难度较低；随着新江湾城初次招标地块的出现，未来土地招标中类似新江湾城由土地运营商完成一级土地市场开发，然后再进展招标出让的方式将会占据越来越多的比例，成为土地供应的主要方式。第三章上海别墅市场从近十年上海别墅市场的开展来看，上海别墅市场

43、有三次热潮。第一次热潮是九十年代初的开发热；第二次热潮是九十年代中后期少量别墅胜利开发构成的；第三次热潮是在世纪之交时开场的，这次热潮从开发规模、继续时间等方面都比前两次大得多。随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，家庭轿车的普及化，别墅类独院住宅成为上海富有的中产阶层置业安家的新选择。一、上海别墅市场特征、豪宅市场明显放大年、年上海别墅市场的一个主要特征之一是豪宅别墅猛增，年单套总价万元以上的别墅供应量达。豪宅别墅的上升，反映出上海别墅产品逐渐做精的一个趋势，同时也表达了上海作为国际化大都市对豪宅别墅的吸纳程度。上海豪宅分布主要有以下三种。一是豪宅别墅板块，主要是佘山板块。在年，佘山豪宅

44、板块就曾经浮出水面，至年年底，佘山板块已开展为成熟的豪宅别墅群落。二是别墅板块内的单个豪宅别墅区。如四季草堂、檀宫等。都是上海市家喻户晓的豪宅别墅区。三是别墅社区内的一幢或几幢高价或天价豪宅别墅。这类豪宅在上海比较多见。、市区出现大型社区内别墅工程皇都花园一期市区或临近市区，土地本钱不允许房地产的开发容积率过低。但为了提升小区的档次，经过产品规划来添加亮点，近两年，上海市比较流行在市区的普通工程中规划少量的联体别墅甚至是独幢别墅，设计出拔高一个档次的产品，以别出心裁的方式吸引消费者，同时提高价钱。如老古北社区的臻园，闵行区的明申花园二期等，都有类似的规划。、近郊别墅小区的别墅纯度提高近郊新开发

45、的别墅小区别墅纯度也在提高。所谓纯度，有三个层次：一是纯别墅群，二是纯别墅区，三是以某种别墅形状为主，尤其是以独幢别墅为主，联体别墅为辅。在第二个层面上，近郊别墅区的纯度也加强了，在一个别墅小区内既规划别墅又规划普通住宅的景象在减少。毕竟这种规划在一定程度上影响到别墅的档次，对后期的物业管理也有一定负面影响。第三个层面上，别墅的产品形状比较纯，整个小区的生活层次比较一致，很少出现联排、双拼、独幢规划在一同。这得益于开发商和代理商对别墅目的客户的把握以及对别墅产品及别墅生活更加深化的了解。、类别墅热销市场年和年，上海类别墅热销市场，阳光欧洲城、合生城邦、金地格林春晓、康桥半岛等楼盘凭仗其优质质量

46、和合理的性价比得到市场认可，并经过工程胜利塑造了开发商企业品牌。二、供需分析、别墅市场供应量分析 供应总量出现大幅增长年上海别墅同意预售总量约万平方米，到年底，上海别墅保有量约万平方米。年别墅供应又掀起新的一轮供应高潮，全年同意预售总量超越万平米，较年全年增长万平方米，涨幅为。年，别墅市场吸纳度可观，市场热销。、别墅供应构造分析独立别墅占据绝对比例 双拼工程比重有所降低在经济实力允许的情况下，独立别墅是实现别墅生活，诠释自在生活的首选；而双拼和联排别墅，由于其适中的价钱，也遭到市场的青睐。据数据统计，年的上海别墅市场中，各类别墅占市场总份额的比例是：独立别墅为%，双拼别墅为%，联排别墅为%。别

47、墅追求高端化的倾导游致供应构造逐渐失衡年统计在内的个别墅工程中，其中总价为万至万元的中档别墅供应量最大，约占总供应量的%；其次为总价在万至万元的别墅，占到%，万元以下的经济类别墅和总价在万元以上的高档或奢华别墅分别为%和%。其中还出现了个总价千万元以上的顶级别墅。然而，高价化似乎并未带来质量的飞跃。除了自然或人造的水景、山林、坡地外，众多高价别墅根本拿不出更多的卖点吸引眼球，同价、同质竞争局面已十清楚显。构造失衡好像市区高价公寓的大量供应挤压着中低价房的生存空间一样，别墅工程追求高端化的倾向，正在导致市场供应构造的逐渐失衡。、别墅市场供求情况分析中高低档别墅供求不相称目前上海别墅市场-万的中档

48、别墅占据较大的比重，而从需求来看，上海别墅市场低档、高档别墅需求旺盛。这就呵斥供应和需求的构造性失衡。即供应呈枣核型两头小、中间大，需求呈纺锤型两头大中间小。这也就是说，目前别墅市场的需求缺乏主要表达在中档别墅市场上。这主要与消费群体息息相关。根据一项调查，目前别墅消费群体中，上海籍占.%，国内其他地域为%，港、澳、台同胞那么为%，余下那么为其他国家人士。本地人士消费以低档别墅为主，而外来购房者主要看中高端别墅。三、价钱分析 从年上海别墅单价来看，绝大多数集中在-元的中高价钱段，占据了的比重，另外三个价钱段比例相当。值得阐明的是，单价万元以上的高价别墅占到的比重，主要集中在松江佘山、闵行华漕和

49、淀山湖周边区域。年，别墅均价继续上升，单价集中于元/平方米，而豪宅别墅总价均在万以上，比如上海紫园、海源别墅、佘山月湖山庄、佘山高尔夫别墅、檀宫等。四、分布格局上海别墅楼盘分布图上海别墅楼盘集中于外环线外，如松江、青浦、嘉定、南汇等区域，已构成以下十几个板块：松江佘山泗泾板块、新桥板块、松江大学城板块、松江九亭板块、青浦徐泾板块、青浦赵巷板块、闵行沪闵路板块、闵行华漕板块、南汇周康板块、南汇野生动物园板块、浦东张江板块、浦东龙阳大道板块等等，离市中心相近的那么有虹桥西郊板块。而本案所处的崇明县目前别墅市场空白，未来供应量将会有所添加，有望构成上海东北角的别墅区域。从别墅楼盘区域分布来看，年在售

50、别墅楼盘约个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江、青浦和浦东新区四个区域在售别墅工程总数占到了上海别墅供应量的%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行%，松江%，浦东新区%，青浦%，南汇%，其它区域市中心、嘉定、奉贤、南汇等地域共%。五、别墅物业未来展望、别墅市场前景看好人们居住观念发生变化，更为注重周边环境和温馨度，别墅规划容积率也会从如今.降为更低，这将使得别墅的价钱上升。随着办公型、旅游型别墅及分时度假型等多种别墅形状更多地走向市场，将一定程度上刺激别墅消费。据分析，良好的宏观经济及投资环境，城市居民可支配收入的提高以及大量外来高收入人群涌入刺激了上海别墅的需求。年上海

51、GDP增幅继续坚持%以上的速度，人均GDP超越美圆；上海吸引了大量外来资金和高收入人群，保证了别墅的消费需求。年年末，世界个国家的约万名外国人在上海从事各项任务。另外，市区中高档公寓房价大幅上涨的压力，城市交通立体网络的完善也刺激了别墅需求放量。、别墅价钱在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势别墅居住观念的变化，居住者更追求别墅周边的环境及温馨，同时受别墅需求的强有力支撑以及土地供应的受限，使别墅开发的容积率不断下降，进一步拔高别墅单价。另外，虽然银行经过对加大奢华住宅首付款比例等手段抑制别墅价钱上升，但估计别墅价钱在未来几年里仍会呈稳步上升趋势。、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加猛烈

52、上海本地客户需求的放量将对经济型别墅是利好要素，而部分追求享用的外来和本地超高收入者也将给为数不多的高端别墅带来旺盛需求。竞争相对猛烈的将是供应量较多的中端别墅市场。、从别墅未来开展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点浦东、青浦、松江区域经过多年的别墅开发，已构成了成熟的居住气氛，从别墅土地贮藏量分析，未来，这几个区域仍将是别墅市场热点；此外，嘉定、奉贤区域别墅工程也将会有所添加，开展成为新的别墅群落，而崇明作为我国第三大岛，目前别墅市场还未启动，未来将随着崇明区域建立，迎来别墅尤其是旅游别墅的开展热潮。崇明岛自然资源丰富，生态森林、农庄、滩涂，虽然目前别墅开发尚未启动，但它是一片适宜开发

53、别墅的热土，未来，渡假型别墅和经济型别墅将会成为崇明房地产的一道风景线。第四章类别墅市场分析类别墅市场分析选取上海市年季度有成交数据的楼盘为样本，数据来源于“上海房地产买卖中心。一、区域板块分布上海年三季度类别墅楼盘分布图年三季度，全市有成交的类别墅分布于全市的个区，集中分布于松江、南汇、嘉定、闵行等外围区域。从买卖量来看，松江、嘉定、闵行、南汇四区成交量占到全市.%，其中松江成交量最高，成交量占全市的.%，远远高于全市其他区域。而从板块分布来看，年三季度，全市有成交的类别楼盘分布于全市的个板块，其中，松江新城板块成交最为活泼，成交量占全市的.%，占三季度松江区域类别墅总成交量的.%。二、价钱

54、分析、单价分析年三季度，全市类别墅成交均价为元/平方米；其中，平均单价最高的是长宁区环内板块的御华名苑，成交均价为元/平方米；平均单价最低的是南汇区惠南板块的南城苑，成交均价仅为元/平方米。单位：元/平方米年三季度，全市类别墅主力成交单价为-元/平方米，占总成交量的比重为.%，主要分布在松江新城板块、嘉定-老城区板块和闵行-马桥江川板块。、总价分析单位：万元/套年三季度，全市类别墅主力成交总价为-万元，所占成交量的比例为.%，主要分布于松江新城板块、嘉定老城区板块、南汇周康板块。其中，成交总价万元以上的比例虽仅占.%，但成交总价最高的御华名苑到达了万元，成为全市类别墅单套总价最高的楼盘。三、产

55、品面积分析单位：平方米/套年三季度，全市类别墅成交面积主要集中在-平方米，所占比重为.%；单套面积在平方米以上和平方米以上的比重分别为.%和.%。三季度全市类别墅成交主力面积段为-平方米，相对于独栋别墅-平方米在户型上虽显得紧凑，但功能上与其相当，根本都带有花园和露台，如合生城邦其平方米的联排别墅具有了独栋别墅都有的一切功能，不仅有南北花园和露台，还带半地下室的室内车库和室外停车位，最大限制地满足了客户的多种需求。结论：现阶段，全市类别墅主力成交单价集中于-元/平方米，市场接度较高；全市类别墅主力成交总价为-万，跨越松江、宝山等个区个板块；全市类别墅主力成交面积为-平方米，假设面积加大，将带来

56、总价偏大，销售周期拉长。对本案的启示：本案所设计的产品空间尺度应偏向于类别墅市场接受度较高产品，以保证本案产品热销市场。第五章崇明房地产市场分析一、市政建立年月日，上海长江隧桥崇明越江隧道暨崇明县陈家镇试点城镇建立正式启动。长江隧桥建成后，将从根本上改动崇明岛交通不便的情况，为崇明岛房地产等其他产业开发发明条件，同时，提升了上海的辐射才干，促进长三角地域经济一体化、平衡化开展。二、区域房地产供求关系分析、市场供需平衡崇明在上世纪年代以前从未造过商品房，只需在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建立了多万平方米的公房。以后直至年的十数年间，崇明建立了万平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性质

57、的公房。年至年该镇推出了约万平方米的住宅，但大多数为旧城改造和新城建立的配套安顿房，真正推入市场销售的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑少量房型对外销售。“上海房地产买卖中心的数据显示，-月崇明同意预售面积仅为.万方，预售登记面积为.万方，供求关系比为：.，市场供求平衡。、崇明新城，未来商品房的供应中心未来崇明及城桥镇商品房的供应量主要集中在规划中的崇明新城。崇明新城中区的规划范围为北至南横引河、东至规划A线、南至长江岸线、西至鼓浪屿路，规划总面积约为.公顷，包括个邻居用地，建筑分为中、低密度居住用地两种类型。、本工程未来周边主要竞争分析未来两年总体供应量分析地块称号总建筑面积平方米城桥镇甘霖坊A区

58、一期商品房工程城桥镇甘霖坊A区五期商品房工程 城桥镇甘霖坊A区四期商品房项城桥镇甘霖坊A区三期商品房工程城桥镇甘霖坊A区二期商品房工程 中津桥北侧一期工程工程中津桥路北侧四期工程工程中津桥路北侧三期工程工程中津桥路北侧二期工程工程 北门路以北地块五期工程工程北门路以北地块四期工程工程北门路以北地块三期工程工程北门路以北地块二期工程工程 北门路以北地块一期工程 城桥镇甘霖坊B区五期商品房桥镇甘霖坊B区四期商品房工程 城桥镇甘霖坊B区三期商品房工程城桥镇甘霖坊B区二期商品房工程崇明县甘霖坊B区一期商品房工程东门地域号地块 东门地域号地块总计如以上图、表所示，本案周边城桥镇和崇明新城未来供应量将到达

59、约万方，市场竞争猛烈，这批供应量中有相当一部分为动迁安顿房，其他体量均对外销售，估计将于明后两年陆续上市。而近期内，怡祥居西苑将于年上半年推向市场。本案区域主要潜在竞争个案分析本案未来区域主要潜在竞争对手是与本地块同期推出的两块地块，分别为“东门地域号地块和“东门地域号地块，其中“东门地域号地块暂时流标，两块地块容积率均为.，其建筑形状估计以低层住宅为主辅以多层建筑，总体量为.平方米。该两个地块低密度住宅将与本案构成客户争夺，本案如何引导、培育客户及在适时的时间推向市场将至关重要。区域潜在竞争个案一览表：地块编号位置占地面积平方米建筑面积容积率用途东门地域号地块玉环路以北、东引路以西.居住东门

60、地域号地块玉环路以南、湄州路以东.居住三、区域价钱走势分析、受动迁安顿房、成交个案影响，短期价钱起伏大受动迁安顿房和因成交量少而月度价钱由个案决议的影响，崇明年月至月价钱走势如上图所示，呈现出动摇起伏大的特征。但与上海乃至全国其他地域房地产价钱快速上涨的情势一样，崇明整体房价也处于上涨阶段。尤其年受崇明越江通道工程、新岛规划等一系列利好音讯的剌激，房价大幅攀升，目前在售楼盘金月湾售价已突破元/平方米。其他如上海春郭房产开发的怡祥居年开盘价为元平方米，而如今次新二手房价钱已超出元平方米以上，区域整体房地产呈现一片涨势。崇明房价目前已摸高至元平方米，并遭遇市场抵抗，短期内，房价继续走高的能够性不大