地产管理移动化4大支点

1、 地产管理移动化4大支点当下的场景绝非十年前的我们所能想象：发一条微博或者微信可以成就出一门生 意，一个应用可以集合一个群体如今， 我们正处在一场巨大的移动信息化革 命之中。在此革命大潮下，一些传统行业或正在被移动互联所改变， 例如饮食和旅游；或 已经感受到了移动互联网的威胁和冲击，例如音乐、出版、新闻等。面对移动化 的冲击，各个行业的反应也是五花八门，有些企业选择了主动拥抱，比如很多大 型企业的IT部门，都将移动互联网战略和规划列入近三年内最重要的项目；有 些企业选择了合作，比如利用移动互联网渠道进行营销的如春笋一般崛起；当然也有些选择了妥协或对抗。然而潮流不可阻挡，移动互联网正在史无前例地

2、对各个领域进行着“大渗透”。 无论采取什么姿态，移动互联网对各行各业今后几年的走势和前途都产生了不小 影响一一淘汰，或者改造，或者重构，以及颠覆正在发生，房企自然也不例外。 唯一的疑问是，房企该如何“移动”？一、房企如何将自己调整到移动模式？移动互联网并非传统行业的对立面。对于少数的特定传统行业，移动互联网确实 可能带来根本性的改变，例如音乐、新闻、出版、市场调研/数据分析等行业。但是对于更多传统行业，移动互联网只是一个好的工具和渠道。例如，零售业，线下渠道曾经十分痛恨线上，而现在这种趋势已经改观：商业模 式重塑，线下开店体验，线上下单，移动互联网更好地展示功能，线上和线下的 价值逐渐走到一起

3、。那么，房企的管理能不能搬到移动设备上？相对保守的房地产行业，移动化最先渗入的是营销领域，典型如电商+移动。2011年4月，SOHW国首次把价值千万的房产放到了新浪乐居上进行秒杀、抢购拍卖,拉开了房地产互联网电商营销的序幕。 随着技术的进步， 房地产移动互联网传播时代已到来。比如楼盘二维码、口袋乐居、掌上链家、房多多移动移动电商等等新的营销手段方兴未艾。过去，只有房地产经纪人才能获得专业的房地产知识，如今通过移动客户端APP任何市民都是专业人士。人们通过一款APP即可实现房价评估、税费计算、房贷计算、找房源、组织实地参加看房团、实景看房等功能。除了营销领域， 房地产企业还有哪些是可以“移动”的

4、？其实整个产业链几乎都可以，例如移动决策、移动计划、移动采购、移动售楼、移动客服等等。移动决策房企纷纷进入跨区域发展、 多项目运作的阶段， 下级手工制作报表、 领导坐在会议室听汇报的模式已不能满足企业发展的需要。 房地产管理者本身也常常处在移动状态，如果很多事情必须回办公室才能处理，那么工作的时间成本就太高了，对管理者本身而言也是麻烦。那么，怎样在移动状态下办公？管理者如果能够通过手机或其它移动端看到需要做出决策事项的详细信息， 那么就不必非要回到办公室才开始处理这些事情， 只要能够腾出一点空闲， 就可以随时随地履行决策职责。这就是移动决策支持系统在移动端的新应用。它将ERP业务系统的基础数据

5、及企业其它 IT 系统数据进行整合，将企业关键运营指标，如资金、利润、成本支出、销售收入、工程进度等以列表、图表等形式展现出来供管理层查看， 向管理层展示企业实时的运营状况， 为其决策提供参考。 通过移动化，也把管理者从老板桌前解放出来。移动计划移动计划是项目计划的一部分， 其最大的作用就是解决工作中汇报难、 效率低的问题。 举个简单例子： 我们从基层执行者的角度去考虑， 他们在工作中最关心什么？汇报是他们重要且经常性的工作， 那么基于这个关注点， 移动计划系统就把即将要做什么， 当下做什么， 哪些是高层关注的， 哪些是到期马上要汇报、 处理、考核的， 把这些工作按照时间先后和紧迫程度进行排序

6、， 设定及时通知， 比如根据预计开始、现在开始、中期预警、到期警示等类型主动向使用者推送，以便按时处理。而对于管理者来说， 移动计划可以让其管理者通过移动终端快速调取所需项目的形象进度，重点项目、重大节点都可以提前设定，任何关键信息都不会漏掉，做到随时监控，及时识别风险。移动化后， 执行者通过移动终端可以及时发现问题、 快速提报； 而管理者可以即刻反馈、进行决策并做出指导！移动采购移动采购借助于微信或其他移动应用这种大家熟悉便利的渠道， 实现企业采购信息的主动推送，快速推广，吸引更多供应商进来。此外，这种强交互性的工具运用， 可以提高供应商的应用黏度， 同时还能吸引一批合作供方的高层通过这种移

7、动方式，关注到双方的合作情况，比如了解参与情况、投诉、供应商评估等，让整个信息从上到下完全打通。移动售楼销售人员需要有灵活的销售场所， 主动出击的行销模式取代被动等待客户上门的坐销模式成为趋势，借助 iPad 移动销售系统，使行销这种模式变得方便可行。譬如，借助iPad 移动终端强大而形象的项目信息集成功能，置业顾问可以随时随地拜访目标客户，打破传统售楼处的“围墙”，让 “固定售楼处”变为“移动售楼处”， 扩大销售范围和销售机会。 此外， 移动销售将项目所有信息集中展现，为购房者提供一站式的便捷看房服务，也是提升购房体验的重要手段。二、调整到移动模式是一种进化如何从更高层次认识移动模式给企业带

8、来的这些改变？一言以蔽之： 它是用先进的技术带来了管理水平的提升，类似于一种进化。管理扁平化决策者通过移动决策、 移动计划等信息化工具， 可以随时随地了解到工程进度情况、销售情况、成本支出情况等各种项目信息，随时主动监控各种异常和风险，并能及时对各种风险作出决策， 完全简化了之前逐级汇报、 逐级决策的很多中间环节，实现管理决策的扁平化。效率大幅提升使用移动应用最大意义在于将管理者和执行者都从计算机旁解放出来， 能够在远离办公环境的前提下， 以更加自由的方式完成任务， 能够随时随地处理汇报， 随时随地决策，效率自然得到极大提升。当然， 移动化带来的还有成本更低， 更便捷， 更普及的用户接触渠道和

9、互动渠道。无处不在的信息触角，也使得IT 信息系统对日常业务和运营运行的影响更大、更强、更精细、更深远，大数据的基石得以夯实。地产百科之“房地产市场” ：房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。 所以， 住宅市场属于生活资料市场的一部分， 非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。 房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。基本定义房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房

10、产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产， 是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产， 亦包含相应的土地使用权在内。价格变化2013 年 2 月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局 18 日发布的最新数据显示， 2 月份全国 70 个大中城市，房价全面上涨的就有66 个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，从环比来看， 70 个大中城市中，价格下降的城市有1 个，持平的城市有 3 个，上涨的城市有66 个，最高涨幅为 3.1%。从同比来看， 70 个大中城市中，价格下降的城市有8 个，上涨的城市有62 个，最高涨幅为2%。与新房相比，二手房市场

11、同样红火。环比上涨的城市有66 个，最高涨幅为 2.2% ；同比上涨的城市有 49 个，最高涨幅为 6.7% 。2014 年， 关于房地产市场的看空言论骤然增多。 地产危机爆发、 楼市 “崩盘” 、 楼市 “拐点” 、 房企破产倒闭等词句不断地出现在纸媒和网络上。中国房地产市场在经历了十余年的高速发展之后， 房地产企业们可能猛然间发现， 他们身处在了一个新的十字路口。应了那句话，潮水退去，才知道谁在裸泳。眼下，各路房企分头出击，谋求淡市下的自我救赎，寻求再增长的动力。 2经过多轮调研与监测，有关部门认为房地产市场总体上“供过于求” ，未来将侧重于“释放住房需求” 。此外，多个渠道的信息显示，为

12、了配合新型城镇化的发展需求，支持和鼓励合理自住住房需求， 有关部门将继续发挥好市场化手段的作用， 研究 “继续改善居民住房消费的金融服务” 。在释放需求的具体方式上，多位业内人士认为，在限购层面， 除一线城市外，限购政策松绑可能成为趋势。 此外，应继续合理运用信贷、 税收等市场化手段。 此前诸多储备政策已在酝酿，不排除下半年选择合适时机释放政策信号。中国证券报记者了解到，有关部门多次赴地方调研，除调研棚户区改造和公租房建设之外，还对房地产市场的整体状况进行了解。 上述业内人士指出， 在某次座谈会上， 有关部门曾对房地产市场形势做出判断，即市场总体上出现“供过于求”的现象，未来将侧重于“释放住房

13、需求” 。 32014 年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70 个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深， 各地地方政府从6 月开始取消限购， 不断放松调控， 央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015 年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归， 开发商应继续以量换价， 加快去库存化。 在长效机制未完全建立前， 差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。 地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。 42012 年数据2012 年 1-11

14、月，全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为 53526 亿元，同比增长 9.1%， 自 8 月起由下降转为上升且增幅不断扩大， 累计销售面积为 91750 万平方米，同比增长 2.3%， 为 2012 年以来首次同比上升，但增速低于去年同期销售额和销售面积增速分别为16.0%和 8.5% 。单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6 月和 7 月结束了 2011 年四季度以来的持续下降， 保持同比上升且增幅扩大， 11 月增速分别为38%和 30%， 是 2012 年单月最高水平。2012 年 1-11 月，各类城市成交量均有所增长，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为

15、显著，同比增长36.5% ；二、三线城市同比分别增长28.6%和 15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为 2008 年以来仅低于2009 年的次高水平，其中一线城市与2009 年同期相比降幅超过40%， 二线城市下降11.7%， 而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降 2.6% 。基本分类土地历来都是生产要素， 因而从事土地买卖、 租赁、抵押活动的地产市场， 也是生产要素市场的组成部分。 在中国， 城市土地归国家所有，农村土地归集体所有， 永久出让土地所有权是不允许的。因此， 一般说来， 地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。 房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同

16、的分类。新婚姻法使楼市快速发展，达到上涨趋势。交易对象舒适型、 经济实用型和保从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。 住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、 障型四个不同层次的市场。 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 组成要素（ 1 ）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。（ 2 ）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场 所。（ 3 ）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及

17、开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。（ 4 ）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。（ 5 ）房地产技术信息市场。房产流通（ 1 ） 房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场） ，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。（ 2 ）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。（ 3 ）三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地

18、产转让或租赁的市场。 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场， 也包括房屋的 交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。主要特点房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响， 房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同， 房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区， 所以， 房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在， 土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区， 不同分区内房产类型存在差异， 同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。多样性房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、 不同用途的

19、建筑物， 还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、 租赁， 还有抵押、典当及其他的让渡方式双重性由于房地产可以保值、 增值， 有良好的吸纳通货膨胀的能力， 因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。 不平衡性房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。 虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用， 但随着诸多市场因素的发展变化， 原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。股票市场房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。中国地域辽阔，各

20、地发展极不平衡。 每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。房地产业是政府监管最严的行业之一。 因为政府控制土地， 它通过土地供应和城建规划， 把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售， 几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。 显然， 对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围 主要作用房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件， 并可带动建筑业、 建

21、材工业等诸多产业发展。 房地产市场通过市场机制， 及时实现房地产的价值和使用价值， 可提高房地产业的经济效益， 促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。 房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件， 提高居民的居住水平。因此， 房地产市场是房地产行业体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。调控作用编辑第一，政府的职责在于制定科学的能够有效保护竞争的规则。房地产市场既具有普通商品市场运行的一般特征，又具有土地的有限性、房产的不动产性、资本的密集性， 以及受地理位置影响等特殊性。 此外， 中国房地产进入市场交易的时间较短，不到 20 年的时间，还处于起步阶段，房地产的

22、投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。 这些都要求尽快制定和完善中国房地产市场的相关法律制度， 既防止垄断，又防止过度竞争； 既促进房地产市场快速发展， 又有效地防止其盲目性， 以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序运行。第二， 由于中国的房地产市场还处于发育的初期阶段， 政府的主要职责就是要保护房地产市场，促进房地产市场的正常发育。中国房地产市场表现的不成熟性和诸多幼稚性， 大多与市场发育不成熟有关， 因此， 政府的重要职责就是保护和引导房地产市场的发育， 而不能将它一棍子打死。 当然， 政府保护和引导房地产市场的发育，并不意味着政府要直接参与或代替市场，而是要保持政府的独

23、立性。如果政府直接参与市场， 就难以保持其公正的 “裁判员” 身份，就难以制定公正客观的规则和制度。 不少地方政府热衷于搞经营城市。 经营城市本身无可厚非， 但一些政府借经营城市之名， 实则行开发房地产之实， 或站在开发商的立场上搞旧房拆迁、圈占农民土地，再加上长期以来，中国的土地实行批租制，没有采取公开的竞价招标制度，导致土地市场的混乱，因此，也需要转变政府职能。第三，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求。在一般情况下， 政府调控市场， 主要是运用经济手段， 经济手段需要通过具体的经济政策来实施， 包括财政政策、金融政策等。 从中国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量

24、处于供不应求的状态。 要抑制价格的过快上涨， 一方面要加大开发力度， 增加供给； 另一方面， 要控制需求。 控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。 在市场经济条件下， 即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法， 而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率， 课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，中国存在着结构性失衡。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，中国积压1 年以上的商品房面积超过了 1 亿平方米。 另一方面， 经济适用房严重供不应求。 房地产开发商为了获得丰厚的利润回报

25、， 对开发大面积的高档商品房乐此不疲， 对小面积的经济适用房则不感兴趣。 要解决结构性失衡， 就需要增加开发商开发经济适用房的比例， 而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。 因此， 可采取对建设经济适用房征收较低的税率， 对修建豪华住宅要征收高额税率； 对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。第四，将对经济适用房的“暗补”改为“明补” 。中国采取先补贴开发商并要求以较低价格卖给中低收入家庭的方式开发经济适用房。其结果， 要么是开发商不执行政府的规定， 私自抬高价格， 以普通商品房的价格卖给需求者；要么富人跻身其中， 享受不该享受的优惠政策， 不少地方已经出现一些家庭拥有多套经济适用房的现象，就是明证。要解决经济适用房的错位现象，就需要将“暗