走遍中国系列之六：走进成都

1、目录索引TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250003 一、成都借的钱都去哪儿了？ 4 HYPERLINK l _TOC_250002 二、债务扩张后，各区产业发展如何？ 7 HYPERLINK l _TOC_250001 三、债务扩张后，成都吸引的人都流去哪儿了？房价哪里在涨？ 10 HYPERLINK l _TOC_250000 四、风险提示 13图表索引图 1：成都市分区域城投有息债务净增加额（亿元） 5图 2：成都上市公司市值分布（截至到 2021 年 2 月底） 7图 3：2019 年常住人口增量超 6 万的城市 11图 4：成都各区常住人口、户籍人口

2、增长数（2019 年末减 2015 年末） 11图 5：成都各区 2020 年 12 月新房、二手房价格图示 12表 1：成都分区发债城投有息债务与城投存量债规模 5表 2：成都各区债务率与城投债估值情况 6表 3：从成都百亿上市公司分布来看，办公地址在高新区的上市公司最多 8表 4：成都发债城投有息债务 400 亿元以上区域的产业发展情况 8表 5：成都各区县新房、二手房、常住人口、户籍人口一览 13城投债投资与股票投资异曲同工，我们投资的是更美好的明天。购买一个地区的债券，也是投资这个地方的未来发展。城市的发展必然伴随着债务的扩张，但是反过来是否成立。2010-2020这十年间，中国的债务

3、规模一直在增加，钱都去哪了？2021年我们沿着债务扩张的脉络，梳理一系列热门城市的昨天、今天和明天。试图为投资者更直观呈现出，债务的累积是否带来了这些城市发展潜力的变化。成都是我们的第一站。一、成都借的钱都去哪儿了？成都，是川西坝子、天府之国，也是熊猫之乡、四川省会。成都下辖锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江、双流、郫都11个区，简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州5个县级市，金堂、新津、大邑、蒲江4个县。此外，还有国家级高新区成都高新区、国家级经开区成都经开区（龙泉驿区两区合一）、国家级新区四川天府新区成都直管区、省级新区东部新区。从区域发展战略来看，根据2017年11月15

4、日发布的成都市房地产业发展五年规划（20172021年） 1以及2020年12月31日发布的成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议2 ，成都自2017年以来坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针，这一规划目标至少持续到2035年。东进，高起点规划、培育实体经济新动能，组群式留白、留足未来发展高弹性，包括龙泉驿区、简阳市。南拓，强化创新体系建设，发挥好建设现代化经济体系中的战略支撑作用，高标准拓展，主要包括天府新区、高新区、双流区、新津县。西控，承担着成都平原最重要的生态涵养功能，建设生态安全屏障，控制性发展，包括郫都区、温江区、彭州市、崇州市、都江堰市、邛崃市、

5、大邑县、蒲江县。北改，改善人居环境，优化产业结构，构建适应开放型经济要求的产业体系，高质量改造，包括青白江区、金堂县、新都区。中优，优化城区功能，提高产业层次，发展都市工业和现代服务业，提升城市居民生活品质，包括金牛区、成华区、武侯区、锦江区、青羊区。从成都分区城投有息债务的净增加额来看，2012和2013年西部区域的净增额最大，分别为106亿元和197亿元。东部区域2013年的有息债务净增仅次于西部区域，为71亿元；2019年达到最大净增390亿元。2014年起，南部区域开始扩张，有息债务净增达到270亿元，并在此后的年份持续高速增长，增量主要由高新区和天府新区贡献。2015年中心和北部的有

6、息债务均有较大增幅，分别为169亿元和148亿元；中心区域2018-2020年有息债务增量逐年递增；北部区域在2018年达到最大增量469亿元。1 HYPERLINK /govInfo/detail.action?id=1810989&tn=2 /govInfo/detail.action?id=1810989&tn=22 HYPERLINK /chengdu/c116701gtccfduuegfgdgueqckdd/2020- /chengdu/c116701gtccfduuegfgdgueqckdd/2020- 12/31/content_b6117669e26742119ebe6bea7

7、aa9c58f.shtml图1：成都市分区域城投有息债务净增加额（亿元）600500中心西部东部南部北部400300200100020101231 20111231 20121231 20131231 20141231 20151231 20161231 20171231 20181231 20191231 20200930数据来源：Wind，从存量债务来看，我们列出了各区县截至2020年9月30日的发债城投有息债务余额，龙泉驿区、天府新区、高新区最高，均位于600亿元以上；其次为西部的郫都区、北部的青白江区、南部的双流区，发债城投有息债务位于500-600亿元之间；再次为中心区域的金牛区、成

8、华区，东部的简阳市，西部的温江区，北部的新都区、金堂县，位于400-500亿元。中心区域的武侯区，南部的新津县位于300-400亿元。表1：成都分区发债城投有息债务与城投存量债规模区县区域圈层20200930 发债城投有息债务（亿元）20201231 城投存量债规模（亿元）20201231 平台数（个）龙泉驿区东部二圈层7862003天府新区南部二圈层6771301高新区南部一圈层6101661郫都区西部二圈层5321845青白江区北部二圈层5141534双流区南部二圈层5131293新都区北部二圈层4931134金牛区中心一圈层463733温江区西部二圈层4381178成华区中心一圈层427

9、1635金堂县北部三圈层42519110简阳市东部三圈层409895新津县南部三圈层327795武侯区中心一圈层3231242彭州市西部三圈层286412锦江区中心一圈层269823崇州市西部三圈层222785青羊区中心一圈层206252都江堰市西部三圈层198703邛崃市西部三圈层93362数据来源：Wind，注：天府新区、高新区为功能区结合债务率来看，我们计算了各区县2019年（地方政府债务余额+发债城投有息债务）/综合财力，债务率较高的地方主要集中在西部的郫都区、温江区，东部的简阳市、龙泉驿区以及北部的青白江区、金堂县，债务率较低的地方主要集中在中心和西部主要区域。具体来看，西部的郫都区

10、和温江区债务率较高，而大邑县、蒲江县、邛崃市债务率相对偏低。其中郫都区建立了川菜产业园，是豆瓣酱厂的所在地。温江区则是成都西门的医学之城、大学之城。东部的简阳市、龙泉驿区债务率均较高。其中简阳市成为天府国际机场（预计2021年投入运营）所在地，建立了航天高新技术产业园。2020年4月，简阳市所辖的13个镇（街道）被划成东部新区，也是继宜宾三江新区后四川省批复设立的第二个省级新区。东部新区聚焦航空制造、智慧能源等智能制造产业，也是成德眉资同城化的新支撑。龙泉驿区与成都经开区两区合一，是成都汽车产业功能区所在地，已聚集一汽大众、一汽丰田、东风神龙、吉利/沃尔沃等车企及零部件供应商。北部的青白江区和

11、金堂县债务率较高。由于属于“北改”范畴，城投募资主要用于安居房建设、旧城改造。此外，四川地方债资金部分用于青白江区 “一带一路”蓉欧成都国际铁路港建设（青白江国际铁路港功能区内）。金堂县城投债募资部分还用于金堂县内“成都-阿坝工业园”建设。2020年8月，省政府网发布关于设立成都国际铁路港经济开发区的批复3，批复同意设立成都国际铁路港经济开发区，设立地点在成都市青白江区和金堂县，包含青白江国际铁路港、青白江欧洲产业城和金堂淮州新城圈层区域区县19综合财力19债务率19一般公共预算收入（亿）19一般公共预算收入增速19地方政府债务余额（亿）19发债城投有息债务（亿）20一般公共预算收入（亿）20

12、一般公共预算收入增速主城区中心成华区106345%82-1%3632879-4%中心金牛区119249%881%3126685-3%中心锦江区95227%88-2%2219383-6%中心武侯区130192%100-4%3221895-4%中心高新区299192%2009%884862074%中心青羊区110190%930%1919087-7%近郊城区西部郫都区106502%509%95435-0%西部温江区108430%4511%113352462%北部青白江区117426%3212%544433919%东部龙泉驿区224405%71-17%179728755%北部新都区141323%60-

13、1%763796813%南部双流区197267%6814%1383867815%远郊城区东部简阳市107424%2713%1003523012%北部金堂县117411%363%102378-0%南部新津县83402%2813%462893010%西部崇州市73339%2610%52197288%西部彭州市95325%360%65243361%西部都江堰市123275%306%1511883619%西部邛崃市70153%2517%54532810%西部蒲江县36101%1018%360119%西部大邑县5586%158%470-0%成都市3389381%14834%28231009415203%

14、（内含“成都-阿坝工业园”）三个产业功能区。表2：成都各区债务率与城投债估值情况债务率400%300%债务率400%200%债务率300%100%债务率200%债务率100%都江堰债务率缺失 9.6 彭州 7.5 崇州 7.1 郫都 5.5 新都 4.4 5.6 青白江温江 5.6 青白江金牛青羊 4.9 成华金堂 9.2 4.2 4.4 大邑武侯 4.0 双流 4.4 锦江 4.6 高新龙泉驿 4.3 邛崃新津 7.3 天府新区简阳 6.9 蒲江数据来源：Wind，政府官网，注：金额单位为亿元注：（1）债务率=（地方政府债务余额+发债城投有息债务）/综合财力；（2）综合财力=一般公共预算收入

15、+预算上级补助收入+政府性基金收入+政府性基金上级补助收入；（3）地图中的标示框为“公募债加权平均估值”数据3 HYPERLINK /10462/c103045/2020/8/26/1ff3be28afd84b72a84273633e0835db.shtml /10462/c103045/2020/8/26/1ff3be28afd84b72a84273633e0835db.shtml二、债务扩张后，各区产业发展如何？自 2010 年以来，成都实现了从二线城市向新一线城市的迈进。GDP 总量由 2010年的 5551 亿元增长至 2020 年的 1.77 万亿元，是 2010 年的 3.2 倍。

16、人均 GDP 由2010 年的 4.0 万元/人至 2020 年的 10.7 万元/人，是 2010 年的 2.6 倍。分区域来看，企业入驻越多，区域经济活力越强。从成都上市公司分布来看，办公地址在高新区的上市公司最多。全市共 101 家上市公司，截至到 2021 年 2 月底，市值合计 13540 亿元。其中高新区 21 家上市公司，市值合计 4873 亿元。除此之外，中心城区内的锦江区、武侯区、青羊区、郫都区、金牛区的上市公司市值合计均位于 1000-2000 亿元。图2：成都上市公司市值分布（截至到2021年2月底）6000上市公司市值合计（亿元）上市公司个数（右，个） 25500020

17、40001530001020001000500数据来源：Wind，截至到 2021 年 2 月底，从市值百亿以上的上市公司的分布来看，办公地址在高新区的公司数目同样最多。全市共 32 家，市值合计 10445 亿元。其中高新区有 9 家，市值合计 4368 亿元。从单公司市值来看，市值最高的上市公司通威股份位于高新区。全市市值前五的上市公司分别是通威股份（高新区，2115 亿元）、新希望（锦江区，1085 亿元）、天齐锂业（高新区，664 亿元）、川投能源（武侯区，472 亿元）、成都银行（青羊区，397 亿元）。白江2000亿元上市公司市值1000亿元上市公司市值2000亿元500亿元上市公

18、司市值1000亿元100亿元上市公司市值500亿元上市公司市值100亿元无上市公司彭州都江堰崇州71郫都934金青白江 堂新都192温江金牛青7青羊1024 成华186大邑721343武侯1628双流780龙泉驿锦江4391639高新5008邛崃新津97天府新区121简阳蒲江市值统计时间为2021年2月底表3：从成都百亿上市公司分布来看，办公地址在高新区的上市公司最多区域公司简称所属行业市值（亿元）中心锦江区新希望制造业-农副食品加工业1085新乳业制造业-食品制造业160四川双马制造业-非金属矿物制品业106武侯区川投能源电力、热力、燃气及水生产和供应业-电力、热力生产和供应业472国网信通

19、167兴蓉环境149卫士通信息传输、软件和信息技术服务业-软件和信息技术服务业145利君股份制造业-专用设备制造业119青羊区成都银行金融业-货币金融服务397国金证券金融业-资本市场服务390科伦药业制造业-医药制造业312金牛区康弘药业制造业-医药制造业350水井坊制造业-酒、饮料和精制茶制造业342三泰控股制造业-化学原料和化学制品制造业113成华区利尔化学制造业-化学原料和化学制品制造业134南部高新区通威股份制造业-农副食品加工业2115天齐锂业制造业-有色金属冶炼和压延加工业664盛和资源制造业-有色金属冶炼和压延加工业386金融业-资本市场服务265四川路桥建筑业-土木工程建筑业

20、248迈克生物制造业-医药制造业226雅化集团制造业-化学原料和化学制品制造业211川能动力电力、热力、燃气及水生产和供应业-电力、热力生产和供应业150富森美租赁和商务服务业-商务服务业102双流区天味食品制造业-食品制造业360成都先导科学研究和技术服务业-研究和试验发展142天府新区西部建设制造业-非金属矿物制品业110西部郫都区东方电气制造业-通用设备制造业349蓝光发展房地产业-房地产业134东部龙泉驿区康华生物制造业-医药制造业275北部新都区云图控股制造业-化学原料和化学制品制造业100数据来源：Wind，政府官网，注：（1）地图中的标示框为“各区上市公司市值合计金额（亿元）”；

21、（2）右表列示百亿以上上市公司名单需要说明的是，有些区域虽然上市公司落地较少，但吸引了其分支机构或者非上市品牌企业入驻。比如龙泉驿区吸引了多个汽车企业建厂，但上市汽车企业的办公地址不在龙泉驿区。因此，我们进一步地收集了区域产业发展现状。从各区域产业发展情况已公开披露的信息来看，我们可以得到以下两点结论：（1）从区域工业企业产值/营业收入来看，高新区、龙泉驿区优势明显。（2）从总投资额数据来看，东部新区、天府新区总投资额约在 3000-4000 亿元体量，其他区域多在1000 亿元以下。区域主要产业/功能区规划面积披露时间产业发展情况东部龙泉驿区龙泉驿汽车产业功能区1782021/32019 年

22、末汽车制造业共 129 家，比上年增加 17 家，2019 年实现营业收入 1507.0 亿元。已入驻一汽大众、一汽丰田、东风神龙、吉利/沃尔沃等 11 家整车企业，整车产能突破 200 万辆；聚集了德国大陆、博世底盘等 300 余家零部件企业以及孔辉科技、威马等一批汽车产业高端和后市场项目。简阳市简阳临空经济产业园1122021/22020 年产业增加值 128.6 亿元，“四上”企业共 84 户，营业收入 84.3 亿元；已登记市场主体 18123 户，注册资本 463.4 亿元；纳税单位税收收入 9.02 亿元。新签约产业项目 20 个，总投资约 172.26 亿元。成都空天产业功能区4

23、22021/2重点发展航天装备、智能制造装备产业，现已入驻航天、精密制造等规上企业49 户。西部电商物流342021/2已入驻重大项目 39 个，总投资约 415 亿元。唯品会、网易、中通、申通、韵达、传化等知名企业相继落表4：成都发债城投有息债务400亿元以上区域的产业发展情况产业功能区户并建立区域总部，2020 年实现销售额 320 亿元，解决就业上万人。东部新区（简阳市所辖的 13 个镇）7292020/9自 2020 年 5 月挂牌成立以来，已累计签约引进重大产业项目 30 个，总投资额达 1910 亿元。期间引进四川航空、上海峰飞安博、普洛斯等知名企业入驻。2021 全年首批计划实施

24、 156 个重点项目建设、计划总投资近 3000 亿元。南部天府新区天府文创城1402021/3运营佛罗伦萨离岸招商中心，签约落地天府影都、天府国际旅游度假区等龙头项目，总投资近千亿元。成都科学城1252021/3以空天科技、先进核能、电子信息等为重点方向，引进紫光集团、海康威视、商汤科技等重点企业 90 余个，集聚新经济企业 1.3 万余家。天府总部商务区502021/3已成功引进招商局集团、正大集团、新希望集团等企业，签约产业项目 69 个，总投资 2562 亿元。高新区截至 2019 年底，聚集市场主体 19.27 万家，其中上市企业近 40 家，新三板累计挂牌企业 126 家，经认定的

25、高新技术企业 2193 家。内含成都天府国际空港新城（483 平方公里）、成都新经济活力区（87 平方公里）、天府奥体公园（86 平方公里）三个功能区。电子信息产业2019聚集英特尔、华为、戴尔、联想、德州仪器、富士康、奕斯伟、业成科技等一批国际知名企业。2019 年，129 家电子信息规上工业企业累计实现产值 3361.2 亿元，同比增长 11.7%。生物医药产业2019聚集赛诺菲、艾尔建、倍特、蓉生、地奥、迈克生物、美敦力等企业超过 2900 家，初步形成现代中药、化学药、生物制剂、医疗器械等重点产业集群，从业人员 5 万余人。2019 年，生物产业规模突破 500 亿元，医药工业主营业务

26、收入 243 亿元，连续 3 年保持近 20%的增长率。新经济产业2019各类新经济性质企业达 8.8 万余家，累计培育平台生态型龙头企业 1 家、培育独角兽企业 6 家、瞪羚企业203 家、种子期雏鹰企业 323 家，新经济企业营收达 4127.6 亿元。双流区双流航空经济区2019重点打造航空经济、电子信息两个千亿级产业集群，而航空经济产业集群早已突破千亿大关。2019 年 1-11 月，双流新引进长龙航空、金石飞机租赁、邮政跨电中心等重点项目 16 个，总投资 516 亿元。西部郫都区川菜产业园572021/1力争到 2022 年，实现工业总产值 80 亿元以上，培育 10 亿元以上企业

27、 5 户。温江区温江农高园167201920 万亩花卉苗木，7000 余个川西林盘。成都医学城362021/3已入驻各类企业 1500 多家，其中规上工业企业 221 家，医药健康企业 443 余家。聚集了科伦药研、博奥生物、药明康德 GCP 研究中心等国家级和省部级生物医学重点实验室 42 个、研发中心 11 个、院士(专家)创新工作站 5 个。在研药物器械 736 个。北部青白江区青白江先进材料产业功能区542020/1拥有中国建材、中国重汽、巨石集团、台嘉电子、天马轴承等各类企业 1700 余家，其中规模以上工业企业 234 家、世界 500 强和行业 500 强 10 家、行业龙头 3

28、0 家、上市公司 17 家、准独角兽企业 1 家。2019年 1-11 月，完成主营业务收入 560.72 亿元，实现规上工业总产值 462.35 亿元。青白江欧洲产业城402020/10已有远驰资本、英国凯格瑞集团、厦门钨业、成都润亿达环境科技、上海济阖新材料、成都埃尔法焊割设备、成都康佳等落户欧洲产业城，另有大唐高鸿、新松机器人等重点再谈项目 18 个，投资额达 400 亿元。力争在 2021 年内，确保全年招引项目 28 个以上，其中总部经济（新经济）企业 8 家，外资企业 5 家。青白江国际铁路港342020/7聚焦现代物流，引进菜鸟、盒马鲜生、中远海运、苏宁云商等总投资 940 亿元

29、的 158 个重大物流项目入驻，京东、易商、安能等供应链管理企业前 50 强 41 家落户港区。新都区新都现代交通产业功能区1452020/12围绕轨道交通和航空主导产业，功能区已聚集企业 409 余户，规模以上企业 140 家。新都智慧物流产业园131物流方面，先后引进物流企业 35 家，是目前全国最大的公路物流枢纽，已经开通公路货运专线 240 余条，覆盖 130 多个城市，聚集全市 60%的 3A 级以上物流企业，共建成标准化仓储设施 168.6 万方。商贸方面，先后引进了成都海宁皮革城、成都国际美博城、西部家电交易中心等14 个项目。新都智能家108在家具制造方面，聚集了好迪、帝标、好

30、风景等规模以上企业 66 家；在家具展贸方面，建成投运香江家居产业城居 CBD、家和家园、爱灯堡等 10 余家展贸综合体。金堂县天府水城2492021/3聚集大众、吉利、丰田、英特尔等全球 500 强企业，其中电子信息和汽车产业产值已突破千亿元。淮州新城2762020/82020 年 8 月 21 日，省政府正式批复同意设立成都国际铁路港经济开发区，所涉区域将淮州新城包含在内。成阿工业集中发展区（位于淮州新城内）已实现工业总产值 508.04 亿元，完成工业固定资产投资356.06 亿元，实现税收 14.53 亿元（截至 2021 年 3 月）。金堂食用菌产业园1172020/42019 年金

31、堂姬菇产值 20 亿元左右，菇农人均纯收入超过 5 万元。中心金牛区金牛科技服务产业功能区422020/12高新技术企业存量迅速增长，重点企业 48 家，高新技术企业 67 家，潜在高新技术企业 48 家。金牛高新技术产业园区20主要发展以电子信息、医药健康产业为主，科技服务、商务服务为辅的“两主两辅”产业，已聚集天奥电子、康弘药业、腾盾科技为代表的一批高新技术企业，和 32 个工业总部项目为代表的工业总部集群。成华区成都东郊记忆艺术区162020/4截至 2015 年底，有超过 100 家企业入驻，年产值近亿元。2020 年 3 月 31 日，成都市传媒文投公司、成都电影集团有限责任公司、成

32、都文化产权交易所等 10 家企业集中签约落户文创大厦。成都龙潭新经济产业功能区112020/7已聚集成焊宝玛、卡诺普等新经济及其关联企业 2000 余家，京东集团、雪松控股等世界 500 强及国内500 强关联企业 48 家，金域检测、海力智能等上市企业 34 家。2020 年 7 月，与视臻信息科技、视睿空间科技、宇泛智能科技、绿米联创科技、中科互为科技 5 个新经济项目现场签约，总投资超 50 亿元。数据来源：政府官网，注：（1）规划面积为总规划面积，单位为平方公里；（2）各区域产业/功能区未全部枚举三、债务扩张后，成都吸引的人都流去哪儿了？房价哪里在涨？债务扩张后，城市发展如何呢？从微观

33、数据来看，我们可以通过人口流入和房价涨幅（尤其是能反映市场情绪的二手房房价）来观测建设的成果。一般来说，人口流入越多，二手房房价和涨幅越高，越能反映出居民对区域的青睐。人口流入方面，自2013年开始，随着“一带一路”、“成渝城市群”等国家战略的实施，成都大力发展战略性新兴产业，吸引大量人口落户。2013-2015年，成都户籍人口年均增量18.3万人。2016年以来，为了吸引更多人才，成都发布“人才新政10条”。2016年成都户籍人口出现爆发式增长，较2015年年末增加了170.8万人，总户籍人口 1398.9万人。截至2019年底，“人才新政”累计吸引超过33万本科及以上学历青年人才落户。20

34、19年成都户籍人口为1500.1万人，常住人口为1658.1万人。各城市横向对比来看，2019年成都常住人口增量为25.1万人，在二线城市中位列第4，人口流入为城市的经济增长带来动力。图3：2019年常住人口增量超6万的城市60一线城市50403020100 1658 25.1 二线城市三线城市3500300025002000150010005000深 广 杭 宁 佛圳 州 州 波 山成 长 重 郑 西都 沙 庆 州 安厦 武 青门 汉 岛合 昆 贵肥 明 阳石 济 南 福家 南 京 州庄珠 茂 南海 名 宁嘉 东 中兴 莞 山2019年常住人口增量（万人）2019年常住人口（万人，右）数据来

35、源：各城市统计公报，分区来看，常住人口方面，2015年末到2019年末增长192万人，其中增加较多的区县有高新区（43万人）、天府新区（16万人）、龙泉驿区（11万人）。户籍人口方面，2015年末到2019年末增长272万人，其中增加较多的区县有天府新区（24万人）、高新区（23万人）、锦江区（10万人）、双流区（10万人）。都江堰彭州都江堰彭州郫都郫都新都新都崇州崇州青白江青白江温江青白江金堂温江青白江金堂金牛金牛青羊成华青羊成华大邑武侯龙泉驿大邑武侯龙泉驿锦江高新锦江高新双流双流新津新津邛崃天府新区邛崃天府新区简阳简阳蒲江蒲江人口色阶说明人口增长数00人口增长数11人口增长数55人口增长数

36、1010人口增长数单位：万人户籍人口增长数（2019年末减2015年末）常住人口增长数（2019年末减2015年末）图4：成都各区常住人口、户籍人口增长数（2019年末减2015年末）数据来源：统计年鉴，房价方面，根据安居客数据，2020年末房价较高的区县主要分布在中心和南部（以 高新区、天府新区为主），其次为东部龙泉驿区。结合涨幅来看，高新区、天府新 区、龙泉驿区新房、二手房房价涨幅均靠前。需要说明的是，中心城区部分区域的 涨价与2017年开始“11+2区” 域土拍容积率降低，开发商 产品供给高端化有一定关系。具体来看，中心城区二手房房价约在1.5-2.2万元/平之间，新房除成华区为1.7万

37、元/平之外，约在2-3万之间。相比二手房来说，新房价格具有时点性，受推盘项目品质影响较大。趋势上来看，2019年开始成都中心城区新房价格上涨，与2017年开始成都对中心区提出“降容”4的方案有关。而中心区域里成华区是老工业区，相比其他区域，内有大量的旧改项目，土地相对充裕，因此新房价格偏低。除中心城区房价较高之外，高新区二手房房价2.2万元/平，新房房价2.4万元/平。天府新区二手房房价1.9万元/平，新房房价1.6万元/平。龙泉驿区二手房房价1.2万元/平，新房房价1.6万元/平。从涨幅来看，高新区、天府新区、龙泉驿区新房二手房房价涨幅也均靠前。高新区二手房涨幅为11%，新房涨幅为20%，天

38、府新区二手房涨幅为8%，新房涨幅为27%，龙泉驿区二手房涨幅为7%，新房涨幅为22%。整体来看，“东进、南拓、西控、北改、中优”是成都自 2017 年以来长期坚持的区域发展战略，在区域上，高新区、天府新区（南部核心区域）、龙泉驿区（东部核心区域）是产业重点发展、人口流入较多，房价涨幅相对较快的区域。图5：成都各区2020年12月新房、二手房价格图示都江堰彭州都江堰彭州郫都郫都新都新都崇州崇州青白江青白江温江青白江金堂温江青白江金堂金牛金牛青羊成华青羊成华大邑武侯龙泉驿大邑武侯龙泉驿锦江高新双流双流锦江高新新津新津邛崃天府新区邛崃天府新区简阳简阳蒲江蒲江房价色阶说明5000房价80008000房价1000010000新房房