中估协地下空间权评估指引

1、地下空间使用权评估指引第一章总则第一条为规范注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务行为，保证国家地下空间使用权在经济上的实现，促进地下空间使用权的有偿出让和转让，加强国家对地下空间使用权的管理，根据城镇土地估价规程，制定本指引。第二条本指引所称地下空间使用权，是指民事主体依法取得的土地地表之下一定范围内空间的使用和收益权利。第三条本指引所称地下空间使用权评估，是指注册土地估价师依据相关法律、法规和土地评估准则，对地下空间使用权的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。第四条本指引适用于地下空间使用权的出让、转让、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、纳税以及需要进行地下空间使用权评估的其它

2、情形，涉及地下矿业权、水域使用权等的评估另行规范。第五条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当遵守本指引。第六条注册土地估价师执行与地下空间使用权价值估算相关的其他业务，可以参照本指引。第二章基本要求第七条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当遵守相关法律、法规以及城镇土地估价规程，并考虑其他估价规范的相关规定。第八条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当具备地下空间使用权评估的相关专业知识及评估经验，具备从事地下空间使用权评估的专业胜任能力。第九条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得以预先设定的价值作为评估

3、结论。第十条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。第十一条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当获取充分信息，并确认信息来源是可靠的，利用的信息是恰当的。第十二条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当合理使用评估假设和限定条件。第十三条当注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，缺乏执行特定评估业务所需的特殊专业知识和经验时，可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当对评估过程中所引用的专家意见或者专业报告的独立性与专业性进行判断，

4、恰当引用专家意见或者专业报告。第三章评估对象第十四条注册土地估价师接受地下空间使用权评估委托时，应当要求委托方明确评估对象，应当关注评估对象的权利状况及法律、经济、技术等具体特征。第十五条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当根据具体经济行为，合理划分单项地下空间使用权和结建地下空间使用权。第十六条地下空间使用权包括地下交通工程、地下基础设施、物资仓储工程、商业地产工程、医疗卫生工程等。第十七条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当要求委托方根据评估对象的具体情况与评估目的，对地下空间使用权进行合理的分离或者合并，注册土地估价师应当恰当进行单项地下空间使用权或者结建地下空间使用

5、权的评估。第十八条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当关注评估对象的产权因素、获利能力、成本因素、市场因素、有效期限、法律保护、风险因素等相关因素。第四章操作要求第十九条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估范围、价值类型和评估报告使用者。第二十条地下空间使用权评估目的一般包括出让、转让、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、纳税等。第二十一条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，一般应当关注以下事项：一）地下空间使用权权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料；（二）地下空间使用权是否能带来显著、持续的经济利益；（三）地下空间使用

6、权的性质和特点，目前和历史发展状况；（四）地下空间使用权的剩余经济寿命和法定寿命，地下空间使用权的保护措施；（五）地下空间使用权实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式；（六）地下空间使用权以往的评估及交易情况；（七）地下空间使用权实施过程中所受到国家法律、法规或者其他资产的限制；（八）地下空间使用权出让、转让、出资、质押等的可行性；（九）类似地下空间使用权的市场价格信息；（十）宏观经济环境；（十一）区域房地产状况；（十三）其他相关信息。第二十二条注册土地估价师应当分析所评估地下空间使用权的作用，合理确定该地下空间使用权的价值。第二十三条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务，应当关注宏

7、观经济政策、房地产市场状况、相关规划指标、周边配套、地下空间的利用条件等各项因素对地下空间使用权效能发挥的制约，关注其对地下空间使用权价值产生的影响。第五章地下空间使用权的评估程序和评估方法第二十四条注册土地估价师执行地下空间使用权评估业务时，估价程序应当符合城镇土地估价规程的要求，按下列程序进行：一、接受估价委托；二、明确估价基本事项；三、拟订估价作业计划；四、搜集估价所需资料；五、实地踏勘待估宗地；六、相关资料分析整理；七、选定估价方法，试算宗地价格；八、分析调整试算宗地价格，确定估价结果；九、撰写估价报告书；十、估价资料和估价报告书分类归档。第二十五条注册土地估价师执行地下空间使用权评估

8、业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法、成本法、剩余法、基准地价法及楼层效用法六种基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种方法进行地下空间使用权价值评估。第二十六条注册土地估价师使用收益法时应当：（一）明确收益法的适用范围收益法仅适用于已经开发完成的，有收益的地下空间使用权评估，不适用于具有公益性质或不以收益为目的的地下空间使用权评估，如地下人防工程、地下基础设施工程等。（二）理解收益法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租

9、的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下：P=a/r1-1/（1+r）m式中：P有限年期土地收益价格；a年土地纯收益；r土地还原利率；m土地使用年期。（三）遵循收益法评估宗地价格的程序1搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2估算年总收益；总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括销售收入、租金收入、保证金和押金的利息收入等。3估算年总费用；单纯的土地租赁形式在地下空间权的利用中较少见，因此年总费用主要是指经营性房地产用于出租、自营或生产而产生的总费用。4计算年纯收益；从房地产年纯收益中，剥离出房屋年纯收益，从而得到土地年纯收益。5确定还原利率；还原利率分

10、为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：r=（r1L+r2B）/（L+B）式中：r综合还原利率；r1土地还原利率；r2建筑物还原利率；L土地价格；B建筑物价格。运用科学的估价方法，合理确定三者的还原利率。6选用适当的计算公式求得试算收益价格；7确定待估宗地地价。（四）、收益法评估应注意的问题合理计算地下空间使用权带来的收益，合理区分地下空间使用权与其他资产所获得收益，分析与之有关的收益期限，成本费用；2根据地下空间使用权实施过程中的风险因素及货币时间价值等因素合理估算折现率，地下空间使用权折现率应当区别于地上空间房地产的折现率。第二十七条注册土地估价师使用

11、市场法时应当：（一）明确市场法的适用范围市场法的运用前提是地下空间使用权出让市场发达，有丰富可选的比较案例。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。（二）理解市场法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PD=PBXAXBXDXE式中：PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗

12、地情况指数二正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数间接比较公式：PD=PBXAXBXCXDXE式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前；c标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数（三）遵循市场法评估宗地价格的程序广泛搜集宗地交易实例；选取比较实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。（四）、市场法评估应注意的问题1根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选

13、取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。2选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。第二十八条注册土地估价师使用成本法时应当：（一）明确成本法的适用范围成本法运用的前提是其发生的成本与其预期产生的效用、利润相当，才可使用成本法。若前期建设成本与建成后的效用差距加大，则不可使用该方法。（二）理解成本法的基本原理成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本法的基本思路是把对土地的所有

14、投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。成本法的一般地价公式如下：土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）X（1土区位修正系数）X年期修正系数（三）遵循成本法评估宗地价格的程序判断待估土地是否适用成本法；搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料；通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润

15、；确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益；按地价公式求取待估土地的土地价格；确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。（四）、成本法评估应注意的问题在使用成本法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成，及进行减价修正。成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。3应考虑城市规划和周围环境等区域因素对其造成的影响，并给予适当的区位修正。第二十九条注册土地估价师使用剩余法时应当：（一）明确剩余法的适用范围剩余法适用于待开发的地下空间使用权评估。（二）理解剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是

16、在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式：V=A（B+C）式中：V待估土地的价格A总开发价值或开发完成后的不动产总价值B整个开发项目的开发成本c开发商合理利润对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格二房屋的预期总售价一建筑总成本一利润一税收一利息（三）遵循剩余法评估宗地价格的程序调查待估宗地的基本情况；选择待估宗地的最有效利用方式；估计开发建设周期和投资进度安排；估算开发完成后的不动产总价值；估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。估算待估宗地的土地价格。

17、（四）、剩余法评估应注意的问题1在使用剩余法评估时，应结合土地位置、相关规划指标，合理确定地下空间的最有效利用方式，以便合理确定待开发地下空间使用权的价值。2地下空间的开发由于受到地质条件，地上空间土地的利用状况，设计方案等诸多因素的影响，开发成本、建设周期、投资进度、利润、利息等各个参数的取值均不同于一般房地产项目，要进行科学合理的分析与测算。第三十条注册土地估价师使用基准地价法时应当：（一）明确基准地价法的适用范围基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。（二）理解基准地价法的基本原理基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基

18、准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=Vx（1工K）xKbij式中：V：土地价格；Vb：某一用途土地在某一土地级上的基准地价工Ki:宗地地价修正系数；Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（三）遵循基准地价法评估宗地价格的程序搜集有关基准地价资料；确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；进行交易日期等其它修正；求出待估宗地地价。（四）、基准地价法评估应注意的问题使用基准地价法评估时，应先分析地下空间使用权的影响因素，以便合理

19、建立地下空间的修正体系。第三十一条注册土地估价师使用楼层效用法时应当：（一）明确楼层效用法的适用范围楼层效用法其实是一种经验系数的归类总结。不同城市、不同区域会有其相应的不同规律。因此楼层效用法仅适用于地下空间开发利用较多，通过大量实地调研，运用科学的估价方法，能够分析出楼层效用系数的区域。（二）理解楼层效用法的基本原理楼层效用法实际也是剩余技术的一种运用。它是通过大量实地调研，得到每一层的房地合一价值，再运用剩余技术剥离出每一层的土地价值，进而分析出每一层的楼层效用，得到各层的楼层效用系数，分析出的结果可以在一定范围内进行推广，使得地下空间使用权的评估简单化。该方法也是现阶段最常用的评估地下空间土地使用权价格的一种方法。（三）楼层效用法评估地下空间使用权价格的程序1.调查待估宗地的基本情况；2选择与待估宗地类似的地下空间进行调查；3确定调查案例各楼层的房地合一价值；4确定调查案例的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开