XXXX物业管理投标书(商务标、技术标)

1、.万科金色家园前期物业管理招标书：.；第 PAGE 47 页 共 NUMPAGES 47 页 深圳万科物业管理投 标 函致：深圳市长城房地产 我方确认收到贵方提供的位于武汉市京汉大道701号万科金色家园物业管理效力的招标文件的全部内容，我方：深圳万科物业管理作为招标者，正式授权 先生代表我方进展有关本招标的一切事宜。 在此提交的招标文件，正本二份，副本七份。包括如下等内容：1、招标函2、法人代表授权书 3、资历证明文件4、物业效力方式5、物业管理效力机构设置方案、运作流程及各项管理规章制度6、效力人员配置方案7、物资配备配置方案8、效力费用收支预算方案9、效力分项规范与效力承诺我方已完全明白招

2、标文件的一切条款要求，并重申以下几点：(一)我方决议参与万科金色家园前期物业管理的招标。(二)全部有关效力的招标总价为(详见招标报价表)。(三)本招标文件的有效期为招标截止日后15天有效，如中标，有效期将延至合同终止日为止。(四)我方了解贵方不一定接受最低标价或任何贵方能够收到的招标。(五) 我方假设中标，将保证履行招标文件以及招标文件修正书(假设有的话)中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签署，并严厉按国家有关法规履行本人的全部责任，按质、按量、按期完成中的全部义务。(六) 一切与本招标有关的函件请发往以下地址：地 址：武汉市洪山区珞狮北路76号书香门第大厦3楼邮政编码：430070

3、招标人(公章)：深圳万科物业管理授权代表姓名(签名或盖章)：日 期：2007年8月14日法定代表人授权书致：深圳市长城房地产本授权书声明：注册于武汉市沌口经济技术开发区中心商业区306号地的深圳万科物业管理的在下面盖章的 法定代表人代表本公司授权在下面签名的 先生为本公司的合法代表人，就湖北省武汉市京汉大道701号万科金色家园工程物业管理效力招标的招标和合同执行，以我方的名义处置一切与之有关的事宜。本授权书于2007年8月14日签字生效，特此声明。招标人(公章)：深圳万科物业管理法定代表人(盖章)：职 务： 被授权人(签名)：职 务：经理一、企业资质及信誉评价公司复印件公司复印件ISO9001

4、质量管理体系证书复印件ISO14001环境管理体系证书复印件公司简介公司营业执照正本 公司资质证书正本ISO9001质量管理体系认证证书复印件ISO14001环境管理体系认证证书复印件公司简介公司简介、规模、主要业绩及荣誉5.1公司简介、规模与现状深圳万科物业管理，系武汉愉快愿景房地产开发全资子公司，在北京、山东威海、长沙注册有愉快愿京物业管理公司；系武汉物业管理协会会员单位、武汉市物业管理招招标专家组成员单位之一。公司成立于2001年5月， 注册资金310万元，物业管理资质二级，运营范围为专业化物业管理。公司已经过ISO9001：2000国际质量管理体系和ISO14001：1996国际环境管

5、理体系认证，获得英联邦URS权威认证证书，成为亚太地域首家经过新版质量/环境管理体系双认证的物管企业。公司的质量方针是“亲情有序效力，共建愉快家园。在规范化、规范化的管理中，坚持不懈注重亲和建立；有条不紊地强化专业管理；一丝不苟地做到物有所值；共同参与营造高尚社区。公司的环境方针是：“充分利用资源，节能降耗；坚持规范操作，预防污染。公司已全面推行CIS笼统系统战略工程。公司现管理领域涉及居住小区、综合写字楼、酒店和物业顾问管理效力领域。公司现管理北京的物业小区有听涛雅苑；长沙的山水芙蓉国际新城、山水人家；武汉的香榭丽舍、书香门第瑞景华庭、汀香水榭、海天一色、缤纷四季、嘉和阳光水岸、武汉奥林匹克

6、花园、慧谷时空、东一时区、阳光在线、东方夏威夷国际花园、武汉知音人家顾问；山东威海的威海尚城国际、春天花园。公司机构分两级多处，即公司指点下的各小区物业管理处，机构设置简明高效。实行董事会指点下的总经理担任制。 公司拥有一大批高素质的管理人才，持有国家建立部颁发的物业管理岗位证书的管理人员五十余人，持有英联邦URS内审员证书的管理人员六十余人，做到管理人员持证上岗，到达或超越了建立部的规定。公司已建立武汉工程大学愉快愿京物业培训基地，胜利实现“产学结合，保证了物业管理的专业人才不断地得到补充。公司现实行运营管理目的责任制和员工半年考核制度，构成了具有愿京特征的管理方式和竞争机制。公司严厉执行当

7、地政府物价部门的规定，实行挂牌亮证收费。公司办有月刊，作为反映与沟通各小区效力管理动态和业主心声的桥梁。公司努力于打造独特的企业文化，塑造一流品牌5.2公司历年荣誉2002年，香榭丽舍获“湖北省物业管理优秀住宅小区的称号。2003年，香榭丽舍获“武汉市绿化先进单位、“武汉市三星级平安小区 称号。2003年，汀香水榭获“武汉市三星级平安小区的称号。2004年，汀香水榭获得“湖北省物业管理优秀住宅小区的称号。2004年，瑞景华庭获得“湖北省物业管理优秀住宅大厦的称号。2005年，曾为 “碧波山庄、“知音人家提供物业管理顾问效力。二、物业效力方式万科金色家园位于武汉市江汉区京汉大道701号，是一个地

8、处闹市区，专为时髦新锐、青年阶层度身定造的温馨家园，充分表达了万科地产倡导的“缔造宜居环境的精神。小区规划设计主题鲜明，建筑品味高尚，设备、设备齐全、智能化程度高，整体环境优雅宜人。物业管理是房地产售后效力中至关重要的一个环节，我们深知物业管理在房屋销售及物业运用中肩负的使命。我司在对万科金色家园进展实地调查的根底上，组织具有丰富物业管理阅历的资深管理人员和专业技术人员，仔细研讨，集思广益，制定了一整套真实可行的物业管理方案。我们有足够的实力和自信心实现本人的诺言。我司作为武汉市专业的物业管理公司，拥有独特的管理风格和雄厚的企业实力。在指点班子的正确带着下，在全体员工的勤勉努力下，运营管理不断

9、突破，整体实力不断加强，行业位置日益提高。我们努力塑造的企业笼统，得到了社会的广泛认同与好评。公司正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，假设能有幸接纳万科金色家园，我们将派出精明强干的管理队伍，充分运用我司的丰富的物业管理阅历和聪明才智及精益求精的管理技巧，全力打造物业管理的品牌。一接纳优势分析1.管理阅历优势万科金色家园总建筑面积达174311.4平方米，智能化程度高，环境质量高。要管理好这样的社区，丰富的阅历是必不可少的，而我们在这方面有充分的优势。在我们管理的物业中，包含住宅、别墅、商场、写字楼等各种类型，其中相当一部分已获得区、市、省、国家优秀管理小区称号，我公司完全有才干在最短的时间内到达一

10、流的物业管理程度，提升万科金色家园的整体笼统，凸现其物业价值，使其真正成为时髦新锐、青年阶层的温馨家园。2.人才优势人才是企业开展的根基，我们一直把建立一支高素质物业管理人队伍作为企业开展的中心竞争力。人力资本的增值重于企业利润的增长，由于我们公司的迅速开展，对每个走进企业的人来说都存在着宏大的开展空间和扮演舞台。结合本行业的特点，基层人员流动性较大，我公司高度注重基层人才的贮藏与培育，先后与高等院校建立良好的协作关系，我们吸收优秀的退伍军人，为大学毕业生提供培训和实习时机，以此保证人才的供应。此外，我公司犹为注重培训，每年均制定详细的培训方案，以保证人才的动态优势。3.管理创新优势管理无尽头

11、，创新是根本。只需把握客户不断增长的效力需求，才是最终的胜利者。在内部管理上导入ISO9001：2000质量管理体系，提供规范化的效力，公司还将引入 “5S管理，人造环境育人，经过发明好的环境，提高任务效率、效力水准、员工士气，减少浪费，培育和吸引一流的人才，缔造一流的企业。二物业管理的整体想象 一指点思想运用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，为业主提供全面规范、富有个性的效力，营造平安、便利、静谧、时髦的居住环境和尊重人、关怀人的社区环境，提供个性化的居家效力，充分表达的温馨金色家园。二总体目的.自接纳之日起，三个月内建立ISO9001：2000国际质量管理体系；.自接纳之日起，一年内

12、到达武汉市物业管理优秀住宅小区规范；.自接纳之日起，两年内到达湖北省物业管理优秀住宅小区规范。三管理方式.一体化管理在万科金色家园，我们将实行一体化管理。我们把物业管理作为一个有机的整体来对待，发扬一体化物业管理的整体效能和综合效率，既从各细微处着手提供全面周到的效力，又着重做好关键、重点环节的任务；既强调各专业工种的分工，又注重相互的配合与协调；既提供常规性的公共效力，又提供针对性的专项效力和特约效力。.人性化管理在该小区，我们将贯彻以人为本、人性化管理的思想，在物业管理中表达对业主的尊重与关怀。在管理效力过程中，管理处与业主将实行全方位的互动，既维护业主权益、效力业主、让业主称心，也便于物

13、业管理任务的正常展开。在效力内容方面，我们将以业主为中心，为业主提供全面、细致的公共效力，并在此根底上，提供丰富的生活配套效力，使业主真正感遭到物业效力的周到与体恤；我们还将在小区倡导相互了解、相互关怀社区文化，谋划开展多样化、多层次的社区活动，培育并加强小区的整体凝聚力。.规范化管理我公司完全按照ISO9001：2000质量体系运作，具有一套完好、科学、严密的质量管理方式，在推行的过程中，积累了一系列丰富的实践操作阅历。我们将在该小区的物业管理中全面导入ISO9001：2000质量体系，为树立优质、规范的物业管理效力提供保证。按照ISO9001质量体系的要求，根据该小区的详细特点，合理设岗定

14、员，对每个员工任务进展详细设计，做到专业明晰、业务丰满、职责到人。根据各个员工的任务职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的挪动，规定各步骤的程序和对应的规范，把各项管理效力任务都纳入规范化管理的轨道。.闭环式管理建立合理的监视机制。管理处定期向物业管理公司本部和业主委员会、深圳市长城房地产成立业主委员会前报告任务，检讨管理效力运作事务，并汇报出日常任务的进展和方案；公司内部对各项过程与效力实行规范的监视和丈量，分级监视、检查和考评；业主、客户对管理处任务实行公开监视制和公开评议制。建立信息反响及处置机制。管理处作为主要的信息处置中心，24小时接受和处置各方面的信息，获得信息后，管理处

15、经理分析处置，向相关班组、人员发出指令并监视其及时改良；公司监视整个机制的运作情况，并为管理处的任务提供有力的指点和支持。各项信息实行闭环管理，问题圆满处理后，将信息反响给相关人员，保证管理信息畅通和各项指令、目的的落实。四管理方式的实现综合配套效力为业主提供全方位的便民效力既是物业管理的重要内容，又是检验管理效力程度的试金石，更是凸现万科金色家园关怀人、尊重人的文化气氛的有力杠杆。我们将根据万科金色家园住户的特点，做好综合配套效力。一设立“万科金色家园好管家效力中心自创五星级酒店的管理方法，在小区内设立“万科金色家园好管家效力中心，以管理处为中心，以社会各种效力机构为力量，由管理处牵头与社会

16、各种效力机构签定的协作代理协议，为业主提供方式灵敏、价钱合理的配套效力，这类效力工程多、范围广，包括商业购物、餐饮文娱、酒店住宿、旅游出行、家政效力、日常需求等各个方面。另外，本着“竭诚为您效力到家的效力目的，管理处将提供24小时“好管家效力热线，随时受理业主的咨询、需求和赞扬，并及时处置反响，精心为业主思索生活的每一个环节。二提供医疗保健效力安康是现代人最珍贵的资本和最关怀的话题，为了促进业主的全面安康，管理处方案与医疗单位结合，为住户定期进展安康义诊，建立业主安康档案。对季节性的常见病有选择开展医疗保健的讲座，使每个业主多了解一些防病治病的保健医疗知识，从而选择正确的生活方式或生活习惯。小

17、区还将与医院结合设立急重病人绿色通道，使急重病人能以最快的速度送往医院，为病人博得珍贵的治疗时间。三提供多样化的特约效力我们的思想是：只需业主有需求，我们就尽力满足。比如，对于商业用途的业主或租户，我们将提供网络接入、维修方面技术效力；对委托管理处保管钥匙的业主，管理处将担任室内的通风、浇花、喂鱼、保管报刊信件等任务；对于平常没时间照顾住在万科金色家园的年迈的父母的业主，管理处可安排一个有一定文化，懂点医疗知识及普通的护理的家政效力员，陪护老人、给老人调配合理饮食；对常不在家或任务忙碌无时间打理私人花园及绿色植物的住户，效力中心将派出专业的绿化队伍精心打理养护绿化任务，力求能让住户有一个适宜、

18、怡人的绿化环境。社区文化活动管理处将经过社区文化活动的展开，改善了小区的人文环境，促进了小区文化开展，并使业主产生剧烈的主人翁认识与骄傲感，把万科金色家园建立成为一个可以真正陶冶情操、净化心灵、升华精神的名符其实的精品文明小区。拟采用以下措施开展社区文化活动：一活动方式多样化我们将根据不同时期，不同年龄构造，不同文化程度的特点来全面思索社区文化活动，而不拘泥於单一、单构造的方式。规模上，拟大小结合，可以是大型活动如庆贺“国庆节大型文艺晚会、迎春晚会、相识中秋晚会，也可以是小型的日常活动如露天舞会、白领见面会、棋类、球类竞赛；年龄构造上，可以以“老年人为对象开展活动如老年健身队，也可以以“儿童为

19、对象开展活动如暑假儿童游泳培训班；文化程度上，可以举行“雅的活动如音乐欣赏晚会、书展、画展、邮展。二活动内容主题化围绕“亲情篇、“休闲篇、“精神篇和“时髦篇四个主题，精心谋划、组织各种丰富的社区活动。在“亲情篇方面，管理处将开展商和管理处的人文关怀送给每位业主，比如在住户入伙当天或年度留念日，利用特定的方式祝贺乔迁之喜；利用背景音乐，受托为业主广播节日祝愿等；在“休闲篇 方面，我们将对每个居民的休闲意向进展搓合、配对，利用会所等小区设备，开展丰富多彩的休闲活动，让业主感受轻松、享用生活。在“精神篇方面，利用会所条件，定期举行各类主题的沙龙活动，进展交流、讨论，不断提高业主的精神涵养；在节日及艰

20、苦庆典活动时，举行升旗仪式，利用背景音乐播放国歌，添加业主的爱国主义精神，培育其主人翁认识，加强小区的整体凝聚力；围绕万科金色家园的环境主题，开展以“花卉为主题的系列活动，举行“万科金色家园花卉展、“插花艺术展、“评选最正确花卉阳台、“互赠花卉、“花卉种植阅历交流会等系列活动，增添小区的文化艺术气味，发明“人与自然调和共处的艺术气氛。在“时髦篇方面，我们将利用周边商业配套以及会所条件针对小区中的时髦新锐，青年才俊们预备了类似于白领见面会、酒吧化装舞会、电子竞技等年轻时髦的人们喜欢的活动。经过各类活动团结小区内业主的业余生活，也添加了整个小区的向心力，从而减轻了管理压力，提高了管理效率。三活动特

21、征生动化社区文化活动应该在逐渐满足参与者需求的根底上，不断在知识性、兴趣性、文娱性上下功夫，把握好三者的特性和尺度，尽能够在社区活动中浸透知识性，坚持兴趣、文娱性，我们将在很多社区活动如“英语沙龙、“网友之家、“保健讲座、“养生之道、“棋友协会中，贯彻这一思想。四活动沟通双向化经过社区文化活动的开展，建立与业主的信息交流网络，及时沟通各种信息，增进管理处与业主的相互之间的了解，加强业主对社区活动支持的力度和参与的兴趣。当然，社区文化活动还有其他的方式，经过设定宣传栏、公布各种信息资料，经过设立业主赞扬箱、，都可以及时搜集各种合理化建议，与业主沟通各类信息。五活动方向自动化随着社区文化活开任务的

22、不断深化，逐渐转换业主本身观念，由被动向自动过渡，由无序向有序过渡，由个人活动向集体活动过渡，由管理处开展活动向业主自发举行活动过渡。经过参与丰富多彩的社区文化活动，使业主们逐渐从个体小家庭中走出来，参与到社区大家庭中，成为其中的一员。尽量发动业主自发组织活动，成立各类社团。三、物业效力机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度一物业管理效力机构设立方案1、物业管理效力机构设置万科金色家园物业管理处实行公司指点下的经理担任制。深圳万科物业管理武汉万科金色家园物业管理处客户部业务部工程部客户效力环境管理平安管理设备维修设备维护2、管理机制以人为本，是我公司企业文化的精华。我们以为，员工是企业最珍贵

23、的资源，企业只需管好人，才干管好事。在万科金色家园，我们的人员管理的目的是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。在用人方面要：选优、培优、用优、留优，运用压力机制和鼓励机制，量才录用，知人善任，为人才的培育发明良好的空间，最终鼓励员工为企业尽心竭力，追求人力资本增值。我们的人员管理体系由五部分组成：素质机制制定规范，考核录用经过培训提供素质设计任务岗位合理配置人员配置机制人员管理规范管理分层实施组织机制量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合绩效机制工资福利等物质保证荣誉提升等精神奖励鼓励机制二运作流程及规章制度物业的前期管理 一物业的前期介入经过前期介入，管理处可以提早对物业全方位了解，有利于

24、日后对小区进展有效的管理效力，对物业质量的提升也具有积极的意义。我们的前期介入任务包括：1规划、设计阶段的介入万科金色家园的规划设计阶段已根本完成，管理处将仔细研讨学习，并从物业管理的角度提出合理化建议，并以咨询报告的方式提交万科地产有关部门思索。详细操作时从配套设备的完善、水电气等供应容量、平安捍卫系统、渣滓处置方式、绿化布置、消防设备、建筑资料选用等几个方面着手。2施工阶段的介入 施工阶段介入，有利于保证万科金色家园的工程施工质量，并保证日后物业管理的延续性。我们将派出管理处的有关专业人员参与施工阶段的有关任务，全面搜集各种资料，会同有关单位进展会审，同时熟习工程情况，检查了解各个部分的施

25、工质量，为日后的管理作充分预备。3开工验收中的介入管理处作为成员之一，参与万科金色家园的开工验收，并充分发扬本人的作用，严把质量关，并为接纳验收打好根底。二入伙仪式的举行管理处在确定入住时间后，及时协助开展商向业主发出入伙通知，并提早一周在现场张贴住户入住手续的办理程序。在入伙之前，完成办公现场布置，完成广告牌、彩旗、宣传横幅的布置。入伙的现场办公，必需井然有序，方便住户办理入住手续，并经过热烈盛大的入伙仪式，为共同良好的物业管理大环境获得一个良好的开端。三装修管理万科金色家园设计高贵典雅，虽然精装修，但做好装修管理，对于保证房屋的构造平安和外观一致，维护业主的正常生活次序都具有重要意义，因此

26、我们将采取积极有效的措施加强装修管理。1.制定真实的装修管理规定，预防对房屋外观的影响和对承重构造的破坏，预防对住户正常生活的干扰，预防对环境的人为破坏，预防平安隐患的发生。2.委托专业的装饰设计公司，针对每种户型设计多种装修方案供业主参考，举行装修知识讲座，对业主在装修过程中遇到的各种问题提供免费咨询效力。3. 加强装修恳求的审批以及装修现场的管理任务，保证装修管理规定落到实处，对不符合规定的装修进展制止。4. 加强对装修公司的管理，严厉审查其资质，制止无证无牌的装修队伍进入小区，建立装修公司管理档案，发现违章装修立刻责令整改，三次违章装修的公司将制止其在小区承揽业务。物业维涵养护管理 物业

27、维涵养护是物业管理的一项重要任务，其目的在于延伸物业的运用寿命，提高物业的运用价值，从而使产权人、运用人获得最大的收益。 在万科金色家园，管理处对物业维涵养护的管理将主要从软件和硬件两方面进展：一软件的管理在接纳物业时，建立健全物业的挡案、资料，完善物业的标识系统，与此同时以ISO9001：2000质量管理体系为根据，制定完善的维涵养护规范作业规程，如：发电机、高低压配电柜、给排水、消防系统等规范维保作业规程。健全各项管理制度， 如：定期巡检、保养制度，设备房管理制度等；制定紧急事件处置流程，如停电、停水、火灾等，成立应急分队，以保证紧急事件能及时处置。作到小事故及时处置，大事故不过夜的原那么

28、。二硬件的管理采取硬件管理与人员管理并重的原那么；物业管理是属于劳动密集型行业，因此，要作好物业的维涵养护任务，关键在于建立一支技术硬、素质高、理念新的管理队伍，经过高薪外引人才和内部培训提拔人才的道路，引入优胜劣汰的竞争机制，加强企业的活力。同时对物业的巡检要作到一个“勤字，以预防为主，作好日常的维护任务，如：清洁、除锈、油漆、紧固、改换易损件、定期加光滑油和机油等，有方案进展保养任务，使物业本身的各种功能、配套设备一直坚持良好的任务形状。平安管理 万科金色家园是一个规模较大的小区，小区的平安管理任务具有难度大、要求高的特点。对此，我们已有充分的认识，并务必经过我们的努力，确保小区的平安。一

29、加强者员管理任务我们在严把保安人员招聘关，对人员的本身素质、笼统等提出较高要求的根底上，实行系统更新保安人员的效力理念，树立依法管理，竭诚效力的目的，使我们的护卫员成为“护卫员、迎宾员、效力员的有机一体。同时，我们对保安人员实行“五一致，即一致作息，一致出操，一致上岗，一致着装，一致配备，确保队伍的高素质。二建立完善的平安管理体系在防备战略上，强调与周边小区联防联治，同时与辖区治安办坚持严密联络，发扬治安的规模优势。在小区内设立治安责任人，对重点责任区责任到人，同时建立应急小分队，制定应急事故处置流程，做到快速反响，快速援助。在巡查上，我们将利用闭路监控系统，使人防与技防有机的结合起来，同时将

30、采用固定岗和机动巡查岗相结合的方式对小区进展平安管理，机动巡查岗重点对小区死角的巡视，确保管理不出现盲点。三充分发扬智能化设备的作用 1监控中心的运作 监控中心是万科金色家园应急事件的信息处置中心和决策控制中心，其运作流程为：公安机关、消防中队119报警管理指令管理处主任反响信息110报警报警、求助监控中心各方位信息住户双向信息交流调度指令事务管理管理处下属各职能部门其它外部网如：房地局、物业公司、水电气主管单位、国际互联网INTERNET等3查看6调度2调度1报警5启动4查看信息反响现场信息反响7应急行动消防大队保安员消防控制中心报警铃广播电梯防排风、喷淋、水龙带等消防设备烟感、温感按钮等探

31、测报警安装火灾报警现局面 场2消防报警应急反响程序119报警义务消防大队8现场处置记录汇报总结灭火 次序维护与疏散 技术保证 现场信息反响 救护93智能化系统的误报处置误报确认住户误操作系统缺点缘由分析转入缺点处置程序对住户进展现范、教育、培训记录、统计、总结、汇报环境管理万科金色家园的环境是整个小区的特征与亮点，我们将本着“预防污染、防治共进的思想原那么，以“环保社区，金色家园为目的，彰显万科金色家园现代化住宅小区的独特风貌。一清洁管理我们将严厉按照ISO9001：2000规范进展清洁保洁任务，保证操作的正常有序运转，并经过公司内外对清洁任务的监视和丈量，不断提高任务的质量和效率；在管理处培

32、育全体职工的环境认识，倡导“管理处人人都是清洁工的观念，在物业管理的各个任务环节落实环保措施；我们将在万科金色家园实行渣滓分类处置，将生活渣滓分类排放、分类搜集；同时，我们将经过多种方式与业主沟通，请业主配合我们的任务，共同维护万科金色家园的环境卫生。详细清洁卫生质量规范如下：1、每天清扫道路、地面包括地下室地面、花坛、草地，坚持干净、无明显杂物渣滓，零星渣滓烟头、果皮、纸屑的存在不会超越一小时。2、每日清洁渣滓桶，楼面渣滓间的渣滓桶放置整齐，把渣滓袋套在渣滓桶内壁；桶周围无散积渣滓，无明显污渍，无异味。3.渣滓站渣滓堆放合理，周围无散积渣滓，站内坚持清洁，无异味。4.地面指示牌、宣传栏、栏杆

33、、路灯干净，目视无明显灰尘。5.大堂通道干净，无污迹；楼内各类消防设备外表、墙面瓷砖外表用纸巾抹拭30厘米，墙面瓷砖外表根本不被污染；楼道墙角无蛛网。6.楼梯台阶面干净，无杂物、污迹；楼梯扶手外表用纸巾抹拭50厘米，纸巾根本不被污染。7.楼内防火门用纸巾抹拭门上冒头30厘米、门板50厘米，纸巾根本不被污染。8.楼层、楼梯内的玻璃窗目视亮堂、无污迹，用纸巾抹拭30厘米，纸巾根本不被污染。9.各种不锈钢外表无污渍，无锈迹，无手印，光泽亮堂。二绿化管理我们将依托园林公司的技术和阅历，充分发扬我们在园林绿化景观营造和维护保养方面的优势，严厉按照ISO9001：2000质量管理规范打理好设计施工好的绿化

34、场地。另外，我们还方案在适当位置摆放、悬挂适当的花卉种类，一致设计规范住户阳台和屋顶的绿化、摆花内容，指点住户的花草养护任务，并把替业主、住户打理花草作为管理处有偿效力的内容之一，让万科金色家园：水常清、草常绿，花常艳。园林绿化任务根本质量规范为：1.坚持区内公共绿化地和花坛、建筑小品完好良好。2.根据园艺设计要求按时种植树木、花草、发现缺苗及时补种。3.保证花草树木生长茂盛、无病虫害，形状美观。4.定时定期修剪、施肥、浇水，使花木既整齐又安康生长。档案资料的建立与管理万科金色家园物业管理的档案资料的建立与管理将实行“四化，即集中化、有序化、电脑化和信息化，严厉执行档案管理的各项规章制度，到达

35、资源共享，充分利用的目的。一档案的建立根据任务需求，对物业从主体到配套、从建筑到环境、从硬件到软件的各个环节，明确建档内容，实行系统搜集。主要包括以下内容：接纳验收资料：包括各类工程建筑产权资料和各类工程技术资料。管理档案资料：包括物业资料、住户资料、事务管理资料、装修资料、维修资料、治安交通管理资料、设备管理资料、社区文化资料、员工管理资料、业主反响资料、行政文件资料、业主委员会资料、财务档案资料等。二档案的管理建立规范化的档案资料室，安排专人担任档案的管理。对搜集来的档案，进展系统整理；档案组卷分类科学、逐一编号、登记造册，按任务部门分柜保管；采用多种方式的信息储存方式，实行电脑化系统管理

36、；实行档案管理任务检查经常化。每季对档案文件的构成、积累、整理和进展一次全面的检查；对重要档案实行公司保管原件、管理处保管复印件的双档管理制。三档案的运用经过科学简便的方法，方便档案的检索和运用，充分发扬档案的储存和运用价值；实行严厉的档案查阅与借用制度，坚持“分级分层的原那么，对各种资料，不得供无关人员查看；贯彻国家严密法，确保档案在运用过程中的平安，做到不丧失、不泄密。三运作流程前期管理任务方案序号项 目内 容时 间1签署物业管理委托合同与武汉万科天润地产公司签署与开发商协商2组建万科金色家园管理处人员：管理处前期介入需求的人员约2人管理处主任、工程主管一名在管理处成立后的一周内到位。第1

37、项完成后十天内3参与现场施工管理全面了解施工过程，工程内容，特别是隐蔽工程的情况，从物业管理的角度,提出合理化建议和质量监视由管理处成立至工程开工4组建完好的物业管理队伍人员的选拔；人员的培训；人员的上岗。入伙前1个月5完善管理条件安排管理用房；安排员工宿舍；管理用物质配备。入伙前1个月6制定管理规章制度制定切合实践的各项制度。入伙前1个月7参与智能化系统，机电设备的安装、调试充分了解万科金色家园的智能化系统、机电设备系统，参与安装、调试按工程进度要求8参与小区的开工验收建立记录档案，督促施工单位修整，并进展复验万科地产安排9物业的验收与接纳1、根据规范，逐项检查发现问题，督促整改；2、办理书

38、面移交手续，做好遗留工程处置。入伙前一周及入伙期间10建立万科金色家园档案资料有关万科金色家园的产权资料、技术资料接纳验收后期间 (二)入住期管理任务方案序号项 目内 容时 间1入住手续办理，并组织谋划一大型活动仪式预备好入住资料，合理设置办理入住手续的流程和岗位；为住户办理入住手续，提供便利效力；3. 与万科地产及其它相关部门结合行动，组织一大型活动仪式，营造喜庆气氛，到达宣传效果。入伙期间2住户装修管理对住户和装修队伍的培训；装修申报审批；装修施工过程监管；装修的验收。3档案的建立管理搜集档案资料；科学分类；建档；运用。4举行“业主入住培训班1.渣滓分类知识培训；2.智能化系统运用培训；3

39、.装修管理培训。(三)正常期管理任务方案序号项 目内 容时 间1房屋及公共设备维修保养制定房屋养护和维修方案方案；维修基金的管理；房屋遥维修管理；房屋的养护效力。入伙日起2机电设备的维涵养护设备的根底资料管理；设备的运转管理；设备的维修管理；设备能源和平安管理。3平安捍卫管理治安管理；交通、车辆管理；消防管理。4小区环境管理园林绿化管理；清洁卫生管理；环保管理。5财务管理财务帐目；费用收取。6社区文化活动开展社区宣传；举行社区活动；提供社区效力。7便民效力和完善配套为住户提供便民效力；2协助完善幼儿园、商铺等机构的配套。四、效力人员配置方案一效力人员的配置总编制140人，含外包55人管理处将采

40、取经理担任制，其组织架构与人员配备服从精干、高效的原那么。详细人员配备如下：管理处经理1人客户主管1人经理助理1人工程主管1人维修员15人外包清洁员40人外包绿化员15人护卫员55人环境监控3人客户管家3人前台效力员4人出纳1人二根本职责和任职要求主要岗位的根本职责和任职要求如下：1.管理处经理 1素质要求：具有大学文化程度，有丰富的高档物业管理阅历，能熟练操作网络和智能化系统，熟习ISO9001：2000体系的运作，任务积极热情，责任心强，有敬业爱业精神，有较强的管理、组织和协调才干；持有物业管理上岗证书；公正廉政、奉公守法。2主要职责：A.对公司总经理担任，执行政府各项法规、法令及物业管理

41、公约，与各有关政府部门坚持良好关系；B.指点管理处全体员工完成公司下达的责任目的，对收支情况、整体效力质量、平安消费、内部运作担任，全面协调、监视、控制机构运作；C.担任住户艰苦赞扬的处置任务；D.担任组织管理处的任务会议及管理处员工的培训任务；E.担任配合公司人力资源部做好员工的业绩考评任务；F.担任起草管理处重要文件、审批管理处发放的文件。2.助理经理 1素质要求：具有大学文化程度，有具有两年以上的物业管理阅历；任务积极、热情，责任心强，能立足本职岗位，有敬业爱业精神；有较强的沟通、组织和协调才干；持有物业管理上岗证书；公正廉政、奉公守法。2主要职责：A.协助经理作好管理处的各有关任务；

42、B.对小区平安管理谋划与安防措施落实的检验与调整；C.对小区消防设备及演练管理；D.担任小区环境管理任务的全面指点与外包方的沟通。3.环境监控员1素质要求：具有大专文化程度，有具有两年以上的物业管理阅历；任务积极、热情；有较强的管理与沟通组织才干；持有物业管理上岗证书；公正廉政、奉公守法。2主要职责：协助管理处主任对小区的清洁、绿化、平安任务进展管理；对环境和公共设备进展巡视检查，发现问题及时监视整改；担任装修的管理与巡视检查任务。4.客户主管 1素质要求：具有大学文化程度，有具有两年以上的物业管理阅历；任务积极、热情，责任心强，能立足本职岗位，有敬业爱业精神；有较强的沟通、组织和协调才干；持

43、有物业管理上岗证书；公正廉政、奉公守法。2主要职责：A.协助管理处经理作好管理处客户的各有关任务； B.对业主赞扬的处置情况进展管理，与住户建立良好关系；C.对小区的收费任务和资料管理任务进展管理；D.担任管理小区的宣传任务和社区文化活动。5.客户管家 1素质要求：具有大专文化程度，有具有两年以上的物业管理阅历；任务积极、热情；有较强的沟通组织才干；持有物业管理上岗证书和相应的专业上岗证书；公正廉政、奉公守法。2主要职责：A.社区活动管理方面主要是成立各类老人、儿童活动组织；谋划、组织小区的各类社区文化活动；对社区活动进展宣传。B.配套效力管理方面主要是开展管理处的家政、礼仪、商务效力等。C.

44、收款方面主要是担任小区的收费任务。D.资料管理方面主要是担任文档资料的管理任务，担任文稿的起草打印，并担任小区所需物料的方案制定和管理。5.工程主管 1素质要求：大专以上文化程度，25-35岁，具备工程师任职资历，有两年以上类似管理任务阅历，具有专业的技术才干，擅长管理沟通，具备敬业精神。2主要职责：A担任小区公共设备、设备包括机电、消防、供水、供电等主要设备的运转、保养、维修及平安检查任务安排与落实。遇到突发事件时能立刻组织力量抢修，确保各种设备能正常运用。B担任制定设备的保养维修方案并组织实施。C担任维修效力员的专业技术培训，提高机电维修人员的专业技艺和效力认识。6.维修工 1素质要求：中

45、专以上文化程度，22-30岁，具备相关专业操作上岗证，动手才干强，能吃苦耐劳，具备敬业精神。2主要职责：A担任小区公共设备、普通设备路灯、楼层消防箱、水电表等的保养、维修。B为小区业主提供优质迅速的上门维修效力。C配合工程主管进展大型设备的检修任务。7.护卫员1素质要求：26岁以下，未婚， 1.70米以上，复员军人，纪律性、责任心强。2主要职责：担任监控小区的闭路监控系统；担任监控消防控制系统；担任监控住宅智能化平安防备管理系统。B担任监控人员及物品的进出。C担任小区内及停车场的平安捍卫任务。D担任管理车辆的进出和车辆的行驶及停靠的指挥；E担任消防平安管理。8.外包清洁工 1素质要求：初中以上

46、文化程度，能吃苦耐劳2主要职责：A担任清洗楼层、楼梯及扶手、公共玻璃门窗、消防门、消防器材、各类电器开关盒。B担任小区外围、地下停车场、机电设备房、公共门窗、渣滓池等场地的清扫保洁，担任裙楼商场的清洁卫生。9.绿化工1素质要求：有绿化专长，初中以上文化程度，能吃苦耐劳2主要职责：担任公共花园绿化的种植、拔草、施肥，外型的设计、修剪。三员工培训我公司经过长期不断地实际和探求，建立了一套规范合理、针对性强的培训体系。在万科金色家园，我们将继续发扬培训优势，加大培训力度，以保证万科金色家园的物业管理质量。1.培训目的经过培训，确保员工的素质满足物业管理的各项质量要求，为万科金色家园培育一支质量优良、

47、专业过硬的管理队伍。2.培训方式1上岗培训：员工上岗前均需上岗培训，主要是对相关专业知识、专业技艺、岗位根本情况、岗位职责、员工态度等方面的培训。2在职培训：主要方式有专题研讨、实践案例分析、模拟实际演练、现场观赏、常规集中授课，公司出资自培为主。3脱产进修：外出观赏学习、短期研修班、外送专职培训，公司出资，派人观赏培训学习。4自我进修：主要是电大、夜大、函大等方式。员工先付款，学成毕业后，如所学专业与现任岗位所用，公司报销50%的学费。3.培训方案第一阶段：接纳过渡期培训方案为了使万科金色家园管理处全体人员在接纳小区后能迅速顺应环境，进入任务形状，顺利开展各项任务，接纳前公司将集中组织强化培

48、训，并经过考核合格后才干上岗。培训内容如下：培训内容培训对象接纳总发动，企业概略及运营方针，企业精神，效力目的。全体员工小区的概略、管理目的，管理方案讲解讨论员工守那么，行为规范，效力认识，效力礼仪物业管理根本知识现行的行业法规，收费规范岗位职责，任务规程，质量规范小区公众制度的了解房屋验收移交程序住户入住手续办理程序装修管理任务程序进出人员管理方法消防平安，应急常识实习与考核军事训练平安管理组人员汇操考核第二阶段：接纳后人员培训正式接纳后，随着管理处各项任务的顺利开展，员工培训步入常规运作，培训任务作为一项长期的任务根据实践需求系统地进展。主要围绕以下方面展开：1如何有效处置住户的赞扬2如何

49、有效杜绝违章3如何真实提高效力程度4如何开好业主恳谈会5如何调发动工任务积极性五、物资配备配置方案称号单位数量办公设备电脑台14打印机台1复印机台1机台1空调台5保险柜台1办公桌椅套10沙发茶几套2饮水机台4部15手机部3保安设备对讲机台25含维修对讲机基站套1自行车辆4电警棍根5维修设备疏通机台1电焊机台1冲击钻部1切割机台1铝合金梯架3电工工具套2水工工具套1空调工工具套1高空作业工具套1木工、瓦工工具套1常用配件批1清洁绿化设备手推车辆3剪枝机台1喷雾器台1吸尘器台1剪草机台1绿篱机台1割边机台1高枝剪台1生活用品炊具套1床张75床上用品套75服装2年人75招标人(盖章)日 期：2007

50、年8月18日 六、效力费用收支预算方案1物业效力费用收入测算表内 容年度收入(元)月均收入(元)收费面积()收费规范(元/月.)备注1.物业管理费收入5120318426693150045.002.84高层板式楼 420000.0035000.0014000.002.5高层点式楼3055525.00254627.00115740.002.2商业含会所1096470.00 92.00 20305.004.52.车位管理收入508723.0042393.6.00 552个96元/个3.有偿效力收入其中:维修效力净收入9600.00800.00家政效力净收入30000.002500.0010元/小时

51、商务中心净收入收入合计5120318.00426693.00 各种收入总计5120318.00426693.00 注：报价均应包含一切需受聘方交纳的税费。2物业管理收支测算表内容年度月平均月每平米管理面积150045 1、营业收入5120318 426693 2.84 物业效力费收入4571995 380999 2.54 车辆停靠效力收入508723.2 42393 0.28 有偿效力入39600 3300 0.02其它收入 2、本钱支出人员费用2356559 196380 1.31 行政费用404333 33694 0.22 财富费用62247 5187 0.03 物料耗费276117 23010 0.15公共运转费715280 59607 0.40 外包费487404 40617 0.27 公司其他512032 42669 0.283、税金291858 24322 0.16工程利润14489 1207 0.01 招标人(盖章)日 期：