永泰大厦招商策划案

1、. 花桥永泰大厦招商谋划报告书PAGE ：.；苏州诺亚房地产咨询 第 PAGE 68 页 共 NUMPAGES 68 页 2007/10/12 昆山千灯市场调研报告苏州诺亚房地产咨询 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 1 页 2007.8.28目 录前 言第一章、市场调研及分析一、城市房地产投资环境分析二、城市房地产市场概略三、商业房地产市场研讨及工程竞争市场分析第二章、工程定位及商业运营方向分析一、产品分析二、工程定位三、商业运营方向分析四、工程开展前景预测第三章、工程SWOT分析一、工程SWOT分析二、对策第四章、招商方案的拟定一、招商战略制定二、前期预备三、主力商家招商四、品牌

2、店招商五、招商执行的提升和改善第五章、工程建议一、工程产品建议二、招商执行建议前 言一个城市商业综合体的胜利运作，离不开全面的市场调研、精准的产品定位、合理的整体规划、先进的营销谋划等；而营销任务的关键在于如何永续招商，和前期的业态规划的优化、调整、不断提升质量和规划运营引领消费，及早建立可以抵御风险的防备机制，及日后逐渐完善的商业、物业、互动共荣的管理，唯如此，永泰大厦才干获得预期的投资报答，投资者获得适当的租金收益，运营者获得合理的利润空间。“永泰大厦工程即将到达主体构造完成，全面招商在即，有必要对前期的业态规划和招商思绪作理性的分析总结，这是由于永泰大厦将步入集团公司的矩阵拓展型方式，在

3、永泰大厦，营销理念导入了销售先行,售后返租，招商实施，商业物业自行组团，运营管理的格局。整个流程是一项系统性的工程，应不断优化，梳理提升，审视、改善并超越现状，使之成为企业规范行为的规范化流程，以利在董事会和经理室的决策指点下，把理念转化为实务，把管理阅历转化为执行方式，注重加强质量教育和过程控制，使“永泰大厦为日后开辟市场的克隆之母本，力争在“永泰大厦 全面开业的三年内，把永泰大厦旗下的商业、物业管理公司打呵斥江苏乃至全国知名的品牌企业，到达环境效益、经济效益、社会效益的最正确结合！诺亚公司将秉承“专业动人，效力感人和“永泰胜利，我们必胜利 的效力理念，竭诚为永泰大厦不断的提供全方位、多样化

4、的效力，“协作多赢，共同开展。第一章、市场调研及分析一、城市房地产投资环境分析1、城市开展研讨昆山概略 1昆山市：昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；是江苏省的东大门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河流纵横，土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡，享誉海内外。昆山物产富饶，盛产著名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡美称。2昆山市城市规划与规划：昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。昆山市现有户籍人口65万左右 ；昆山市现有流动人口70万人左右

5、；昆山市现有常住总人口约万人左右。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华昆山科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术效力中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。3交通现状及规划：昆山：昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场距45公里，约半小时车程，上海浦东机场距100公里，约1.5小时车程。港口:上海港中国最大港口、间隔 60公里、张家港距100公里、太仓浏家港距35公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路: 京沪铁路

6、穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。花桥镇根本情况花桥镇概略花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，人口45000人，已构成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。 花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30

7、公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内、312国道东起上海西至新疆、沪宁铁路和同三国道北起黑龙江的同江南至海南的三亚、上海郊区环线A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通上海市中心至安亭上海国际汽车城，组成了花桥镇四通八达的交通网络。花桥镇区位图2、宏观经济开展情况：花桥人口分析截至2004年底花桥GDP增长分析截至2004年底花桥交通：花桥地理位置得天独厚，区域内各级道路纵横交错，且与上海、江苏其它地域融为一体。宏观层面上，花桥交通条件非常便利，拥有商务办公开展所必需的最高交通可达性。陆运：铁路方面

8、，沪宁铁路、京沪高速铁路东西向穿越，离华东地域最大铁路编组站南翔铁路编组站18公里；沪宁城际铁路已立项建立，并在花桥设站。公路方面，沪宁高速公路东西向穿越并有花桥、陆家两个枢纽；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并与沪宁高速公路互通；苏沪高速公路机场路枢纽间隔 仅10公里；另外312国道东西向穿越全境。2007年9月28日开通花桥国际商务城到上海虹桥机场、到浦东机场跨省公交化班线，以及另一条公交线路为花桥国际商务城到上海人民广场。这2条线由昆山长途汽车客运和昆山全通巴士公司营运，2条线安排的是大巴士车，共有8对车辆。水运：间隔 上海洋山深水港100公里，上海吴淞江集装箱码头38公里，吴淞江横贯境

9、内。空运：距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里；浦东国际机场80公里。永泰周遍人车流统计10月10号 15：3016：30上A30路口：机动车307小时10月11号 9：3010：30312国道出江苏：机动车786 辆/小时轿车225辆/小时面包车 99辆/小时货车 434辆/小时客车 10辆/小时 公交 9辆/小时出租车 9辆/小时非机动车 84辆/小时行人 11 人/小时10月11号 13：3014：30312国道进上海机动车 593辆/小时非机动车 80辆/小时行人 18人/小时花桥国际商务城区位花桥国际商务城所在区域为原昆山市东南部的花桥镇，东接上海市汽车工业城安亭镇，西以吴淞

10、江为界与昆山千灯镇相望，南与上海市青浦区衔接，北与昆山市陆家镇和上海市嘉定区相连。花桥直接与上海市接壤，素称江苏“东大门，是江苏嵌入上海的一块宝地，享有上海的地理优势及江苏的优惠政策。同时，花桥镇处于上海浦东、昆山、苏州新加坡工业园三个国家级开发区之间，距上海市中心34公里，苏州市中心53公里，昆山市中心16公里，是沪宁开展轴和沿沪开展轴交汇的重要节点。抛开行政界限，从经济地理角度看，花桥位于上海都市经济区较中心的区域。上海大都市区的范围被定义为以上海为中心、以100km为半径的辐射圈，包括上海市、苏州市和嘉兴辖属县市构成的扇形区域。在此区域内，经济信息的交流往来非常亲密。昆山作为苏南经济区最

11、先起步的地域之一，城市经济特别是外向型经济开展迅猛，并且不断坚持着强劲的增长势头。经过对昆山所辖10个镇和一个开发区的横向比较分析来看，昆山市的首位度较高，玉山镇和开发区的经济总量占到全市的一半以上，其他各镇中，陆家、张浦、周市、花桥的GDP较高，表达出明显的地理分布特征。首先是这些镇直接临近昆山主城区和开发区，第二是位于昆山朝上海的方向。花桥虽不与昆山中心城区直接相邻，但是间隔 曾经非常临近，同时直接与上海接壤的地缘条件将是其最突出的开展优势。花桥周边区域关系图花桥国际商务区概略2000年12月，江苏省外经贸厅和昆山市政府共同做出“建立江苏花桥国际商务中心的决策，商务中心集国内外商贸办公、展

12、现展销、仓储物流为一体，是依托上海、接轨国际、效力华东、辐射全国的现代商贸物流产业的功能区。花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山市花桥镇，地域面积50平方公里，间隔 上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东靠上海国际汽车城，正益处于沪宁经济走廊这一上海对外经济主通道的第一节点。花桥国际商务城对外交通非常便利，距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，沪宁高速、同三高速(A30)、312国道均交汇于此并相互贯穿，沪宁铁路、京沪高速铁路在此经过，沪宁城际铁路已立项建立，正在规划中的苏州至上海的轨道交通也将在此实现同站换乘。2005年8月，江苏省委省政府根据全省经济开展阶段性变化的新特点和国际效力

13、业转移的新态势，对全省加速现代效力业作出全面部署，建立花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按照融入上海、面向世界、效力江苏的总定位，发扬上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的本钱优势，高起点规划，大手笔建立，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务效力为主要产业的现代商务城。一年来，花桥国际商务城聘请了美国麦肯锡公司、上海城市规划院同步推进商务城的功能谋划和规划任务，将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。花桥国际商务城将重点吸引三大特征产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营

14、销中心、管理效力中心等；二是大公司业务流程中的后台处置中心，包括运营支持、供应链处置、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业运用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展现和文化、居住等工程。力争经过8-10年的努力，将花桥国际商务城建立成为国内一流的集聚现代商贸效力业的功能区，成为江苏开展现代效力业的示范区。昆山花桥商务城18个工程开工总投资32.92亿元花桥国际商务城喜获硕果：18个商务功能工程同时开工，总投资达32.92亿元。 18个工程包括港汇国际广场、绿地企

15、业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵总部办公区等8个现代效力业和功能性工程，总投资达24.85亿元，建筑面积达78万平方米。8个现代效力业和功能性工程的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，加强商务城开展现代效力业的竞争力。截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的效力业工程，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。 18个工程还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个根底设备和配套工程，总投资超越8亿元。10个根底设备和配套工程的开工将确保花桥国际商务城在今年“出笼统、出功能。最高建筑达330

16、米一、规划定位为既是重点开展总部经济、BPO业务以及科技研发等产业的具有国际水准的国际化商务园，又是 生态环境优美、城市环境优良、配套设备齐全、充溢活力和吸引力的可以提供高质量效力的区域城市中心。二、在2.5平方公里的中心区内，规划总建筑面积362万平方米，最高建筑达330米，最高容积率12，百米以上高楼41栋。三、规划战略引入白色地段和混合用地理念，灵敏顺应市场，加强规划的可操作性和弹性空间；构建新型绿色生态城市，倡导雨水搜集、中水回用、直饮水、清洁能源、绿色建材等生态节能技术的运用及人性化的绿色交通体系。四、采用圈层式规划中央公园黄金商务区为内核，生活配套分置两侧，生态商务园外围环绕,构成

17、重点突出、层次丰富、特征鲜明的城市框架。五、交通体系采用格状道路系统，构建高密度、小尺度的道路网络，倡导公交先导，构建轻轨、BRT快速公交、常规公交等多种方式性结合的公共交通体系。花桥国际商务城将重点吸引三大特征产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理效力中心等；二是大公司业务流程中的后台处置中心，包括运营支持、供应链处置、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业运用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展现和文化、居住等工程。力争经过8-

18、10年的努力，将花桥国际商务城建立成为国内一流的集聚现代商贸效力业的功能区，成为江苏开展现代效力业的示范区。昆山花桥商务城18个工程开工总投资32.92亿元花桥国际商务城喜获硕果：18个商务功能工程同时开工，总投资达32.92亿元。 18个工程包括港汇国际广场、绿地企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵总部办公区等8个现代效力业和功能性工程，总投资达24.85亿元，建筑面积达78万平方米。8个现代效力业和功能性工程的开工将加快花桥商务城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，加强商务城开展现代效力业的竞争力。截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的效

19、力业工程，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。 18个工程还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个根底设备和配套工程，总投资超越8亿元。10个根底设备和配套工程的开工将确保花桥国际商务城在今年“出笼统、出功能。花桥三产分析截至2004年底3、产业政策：国家从2004年下半年陆续对房地产业采取了干涉与调控政度，详细措施有：房贷利率上扬、网上备案销售、土地资源控制及土地价钱抬高、加强对开发企业的资质审核、提高预、销售规范，提升介入门槛等。预售规范控制严厉，多层主体建筑构造必需到达封顶才可获得预售资历，小高层、高层建筑必需主体建筑构造必需完成2/3以上才干获

20、得预售资历。4、上述要素对房地产开展影响分析根据上述要素，不难看出：一系列措施使房地产行业的开展泡沫得到遏制，整个市场趋向理性，但也使得一些资金实力较弱的开发企业境遇为难，对开发商的资金链的延续性要求加强。在花桥区域内，人们对不动产的投资存在较高热情，房地产行业的开展存在一定的空间和时机点，尤其是商业地产，目前已成为很多闲散资金拥有者的投资取向。二、城市房地产市场概略1、城市房地产市场供求概略花桥土地供应情况05-06大型商业地块表位 置312国道南绿地大道绿地大道南312国道北占 地59978.9254281(商业94281)229443472199性 质商业商业/办公商业/办公商业/办公容

21、积率2-2535-45183.5-4竞得人昆山网进江苏天天国际展览公司共七宗地花桥固定资产投资走势截至2004年底2、市场热点演化预测：房地产整个市场开展趋势由住宅物业热向商业物业投资转变，且商业地产在我国的开展历程短，市场成熟度低，依然存在很多空白点，这是切入商业地产开发的绝佳时机。而在商业地产投资取向上，最受投资客户青睐的是投资报答率程度中上，报答曲线稳定的商业物业。三、商业房地产市场研讨及工程竞争市场分析：1、商业房地产市场研讨商业物业的闪光点 投资是投资人为了获得预期的效益，投入一定量的货币资金而不断转化为资产的全部活动。投资的目的在于获得投资报答。投资的理想形状是风险小、收益高，而商

22、业物业购置投资就是具备了这个特征。、商业物业是一种以房地产方式存在的物化资本，因其固定性和耐久性，不会产生艰苦的资本损失；房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和不会损失的属性，使得商业物业的房地产价值具有稳定性。、商业物业因土地资源的稀缺性，尤其是适宜商业的土地的紧缺。市场总是处于有限供应的形状，从而使商业物业具有保值和升值的功能。 、商业物业在直接投资时，能生成新的价值商业利润。商业物业在间接投资的租赁运营时，可以获得租金收益，商业物业具有良好通用性。 、由于商业物业的总量供应不够，市场需求量大，使商业物业具有很强的变现才干。 、商业物业还具有很强的融资功能。商业物业因其房地产属性的固定

23、性、稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商业物业是不动产，借款人无法转移财富实物，且保管方便。商业物业具有良好的保值性，贷款人不用担忧资不抵债。对借款人而言，在运用商业物业实物的同时，还可以用权证作抵押从而获得融资。 由于商业物业具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以求的向往。 投资商铺的理由何在？ 众多房产商、购房者、咨询专家还在为新年房价走势众说纷纭之时，一些有远见的投资者早已将目光聚集在另一块热土商铺。相对住宅，商铺无疑具有更高效、稳定、长期的投资价值。高效报答住宅房的投资普遍报答率为6%8%，而通常商铺的报答率为8%10%，由此可见投资商铺较投资住宅房收益

24、较大。商铺的特点:租约稳定租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限普通为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。长期升值好的商铺因其稀有性会随着商圈的开展成熟不断升值。普通住宅房所遇到的折旧问题决不会出如今商铺的价钱计算上。商铺的优点并不限于以上几点，好的商铺风险相对较低，流动性高，赢利才干强，更有无限商机。 政策面导致商铺热销2001年8月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨，致使高质量内销房价有所上涨。据信义房屋统计：涨幅约在10%20%，而今为众多商家、投资者看好的非居住用房于2003年3月内外销并轨。经济开展拉动商铺需求2001年岁末，中国参与WTO，商业、零售、金

25、融、效力业等率先开放，许多新兴业态不断涌现，国外豪强终可名正言顺入境搏杀。为应对新的经济情势许多银行、零售商等已开场新的圈地运动，商铺作为商家必争之地，其重要位置毋庸置疑。定位于国际大都市的作为中国大陆经济的龙头，其开展迅猛之势已从历年的GDP增幅可窥一斑自上世纪九十年代上海已延续多年增幅超越两位数。经济活泼，导致商业昌盛商铺需求自然就在大。供需关系决议商铺价钱走势商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适宜其开发的土地通常较为紧缺和有限供应，总量供应的不够，导致市场需求大，变现才干强。据统计，在上海近年所开发的房地产种类中，住宅约占了90%的比重，而商铺的开发量少之又少。这种情况估计将维持一

26、段时期。即使当新兴商圈逐渐构成之时，根据商铺的群居性，现有的商铺经常会占有一个中心位置，而谁不想拥有一个商圈中心旺铺呢？然而，挑选商铺与住宅不同，属于一种较为专业的投资行为，所需的专业知识更多，目光更独到。 2、工程周边及同类物业竞争分析花桥商业业态调查分析曹安路周围主要街道业态租金分析业态最高年租金(万)最低年租金(万)最高元/天最低元/天餐 饮10.221.640.30服装鞋类2.720.610.34手 机2.81.80.910.42五金建材41.52.740.34休闲美发320.910.30修缮配件3.820.610.45车 行220.360.34化 妆 品32.80.910.42烟 酒

27、 店220.610.34杂货便利32.20.890.38家具电器2.520.450.34药 房430.540.45照 相 馆2.62.60.890.89书 店440.610.61网 吧650.450.41中 介2.520.850.34工程周围主要街道业态租金分析业 态最高年租金(万)最底年租金(万)最高元/天最底元/天餐 饮512.280.62服装鞋类8.513.420.68五金建材512.280.68休闲美发3.53.51.991.99修缮配件331.031.03车 行1.21.20.651.65化 妆 品2.52.51.951.95烟 酒 店52.22.280.75杂货便利534.561.

28、03.家具电器102.52.280.85钟表眼镜42.82.551.37药 房441.371.37照 相 馆2.62.60.890.89书 店2.82.82.192.19中心区在建工程引见亚太广场地 址：昆山花桥国际商务城兆丰路8号物业类别：商铺 写字楼建筑类别：商铺，26层，办公交通情况：102路、沪昆中巴、沪宁高速、A30高架楼盘价钱：5000-8000元/M2总 户 数：462户工程规模：占地：32513.6平米 建筑面积：146163万平米停 车 位：289个绿化/容积率：30.9%/4.5周边配套：商业 金卫国际广场、希尔顿酒点、国际汽车城工程引见：该案地处昆山市花桥镇，地处花桥商务

29、中心中心区域,由江苏美乐地房地产投资开发，一期将推出382套办公用房和80套商铺，周边有江苏国际商务区和硅湖大学，交通便利。开发实力：江苏美乐地房地产开发公司，具有二级开发运营管理资质，注册资金1亿元人民币。母公司为浙江亚太高科股份，公司总资产12亿元人民币，02、03年印染行业综合排名第一。是浙江省重点骨干企业，国家重点高新技术企业。江苏美乐地公司已完成和在建的地产占地达167439平方米，分布在绍兴、杭州、昆山等各大城市，产品类型包括：公寓、别墅、商业、写字楼。该案规划15万平方米，首期开发6万平米,单套60-160平米，整层1600平米规划15万平方米，首期开发6万平米。物业形状包括26

30、层办公、商铺，一期将售三百多套，总面积六万多平方米。周边配套：该案地处花桥国际商务城启动区，交通兴隆，距上海火车站35公里，距上海虹桥机场25公里，浦东国际机场65公里。距上海国际海港60公里，洋山深水港85公里，张家港100公里，浏家港35公里。商务区内有直通上海港的内河航道吴淞江。商务城有上海公交旅游6号线、北安线、陆安专线；昆山公交有102线。内部配套有美的VRV户式空调、OTIS高速电梯、TOTO洁具、5A智能划设备等；外围配套：希尔顿五星级国际大酒店，1500亩的中国国际采购中心， 68平方公里安亭汽车城，颖奕高尔夫球场、商务城中央公园、硅湖大学等。东方海外住宅位于商务城中心区内，3

31、12国道南侧，兆丰路东侧，总用地面积184024平方米，总建筑面积710720平方米主要分为商办区和居住区两个区，商办区用地面积36525平方米，规划建筑面积181200。居住区用地面积147.499平方米，规划建筑面积529，520。总规划用地面积：184024 M2住宅用地面积：147499 M2住宅用地总建筑面积：529520 M2住宅用地容积率：3.59住宅用地绿化率：48%商务办公用地面积：36525 M2商务用地总建筑面积：181200 M2商务用地容积率：4.961商务用地绿化率：8% 东方海外五星级商务酒店24层高、精装修的五星级酒店，设有一个单层高的地下室，总占地面积约为26

32、，640平方米，总建筑面积约为80，000平方米，包括：提供约400间客房；餐饮中心；会议中心；文娱休闲中心 HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中国酒店采购网 hotelbuy HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中国酒店采购网 hotelbuy 工程于2006年8月开工，于2007年第四季开工 HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中国酒店采购网 hotelbuy 中国酒店采购网 hotelbuy HYPERLINK hotelbuy/ t _blank 中国酒店采购网 hotelbuy 地址：江苏省昆山花桥镇兆丰路8号国际商

33、务中心801室 HYPERLINK hqcbd/xingzhen.html t _blank 珍兴国际大厦该工程是由珍兴房产投资开发位于曹安路东侧，规划建筑面积3.3万平方米，建筑高度18要功能为商业、文娱、办公等，工程正在进展桩基施工中。玉源国际公馆物业类别：商住楼建筑类别：高层共32层装修情况：毛坯物业地址：花桥曹安公路与外青松公路交叉口向北200米价 格：均价3800元/平米，最高价4300元/平米价钱描画：一次性付款、分期付款、银行按揭及公积金贷款；贷款额度最高可贷8成。物业管理费：1.4元/平米/月容积率：2.71 占地面积：15470平米 总户数：400绿化绿：20% 总建筑面积：

34、100000平米 停车位：600楼层情况：719套交通情况：102路、嘉安线、青安线周边配套：中小学:安亭中小学、华东台商子女学校、花桥中小学等；综合商场:世纪联华、华联超市、麦德龙大卖场等；银行:建行、商行、农行；其他:另外还可享用上海生活配套，生活配套设备齐全。该工程建筑高度达99米， 为大上海安亭区域内最高的地标型工程，建筑笼统醒目、现代。建筑外观上，为经典的三段式建筑形状，以高级灰、白色为颜色搭配，交融弧形波浪型阳台、外飘窗等时髦建筑符号元素，构筑起现代、时髦、气质高雅的物业笼统。产品上，规划有部分平米独身公寓，其他户以平米中大面积产品为主，满足改善型客户居住投资需求。本案接壤上海安亭

35、，为西上海目前最高的住宅楼，32层地标高度，左揽昆山国际商务城美景，右瞰大上海繁华都市景象，是长三角都市圈最为活泼和交融的第一线，地理位置得天独厚。因此，本案刚推出，就博得众多上海的客群积极购买。本案享用大上海生活圈资源配套的同时，价钱却只需目前的3200元/平米起价，与同类工程的价钱落差极大，因此，50万买上海市区一间普通公寓，这里却可以买玉源国际公馆一套150方的质量大宅！配套方面：酒店宾馆有有海鸿大酒店、锦江之星等；学校有安亭中小学、硅湖大学、华东台商子女学校等；银行如建行、商行、农行等；医院有曹安医院、众泰医院、安亭医院等；菜场、大型超市等，生活配套设备齐全。交通网络更为兴隆：每日均有

36、班车往来青浦、嘉定、上海；沪宁高速公路、上海外郊环A30、外青松公路、312国道、上海11号轻轨墨玉路站在建、同三高速等等环伺周遭；工程间隔 上海虹桥机场公里、浦东航空港公里、上海人民广场公里，30分钟车程即到。轻轨11号线通车后，数分钟直抵嘉定、上海繁华市区。工程最为突出的优势：1、花桥商务城中心区位，左拥昆山，右揽上海，位置得天独厚，傲视群伦。2、百米地标高层，绝对傲人身段，花桥首屈一指，领衔人居潮流之尊。3、中央特区，大户生活，高高在上的领域，360度的开阔无敌景观，俯瞰人生豪迈无边。4、如今购买，马上落户成为光彩新昆山人，享用昆山城市急速开展的成果，医疗、教育等优越资源。5、工程周遭成

37、熟生活配套设备。交通、银行、医院、学校、超市等环伺周边，生活所需一应俱全。6、工程可商可住的特性，依托高科技电子专业市场的旺盛人气，自用投资均有可靠保证。7、投资商玉源上市公司首度荣誉出品，封顶上市，彰显公司市场自信心和资金实力。8、中国最高建筑大奖鲁班奖多次获得者、中国市政企业500强第一位上海城建恢宏钜筑，百年房屋质量现房实景呈现，回绝购买风险。9、社区配备休闲会所，全程公馆级物业效力，高级物业高等享用。10、价钱优势明显。与安亭相近楼盘比较，拥有极大的价钱空间。 HYPERLINK hqcbd/saige.html t _blank 赛格国际广场该工程位于商务城中心区,占地100亩，总建

38、筑面积20万平方米， 其中专业IT及电子元气件买卖场馆7万平方米，方案建为华东地域IT产业的买卖、展现平台。中寰广场物业类别：办公、酒店式公寓、商业建筑风格：明快而不失典雅、双子环抱占地面积：15589平米建筑面积：84700平米，其中商业9800平米，地上建筑面积75000平米面积范围：办公60-1200多平米容积率：4.8绿化率：30%可售套数：851套左右周边环境配套：上海国际汽车城、江苏国际商务大厦、易初莲花超市等绿地21城绿地21城别墅物业类别:普通住宅 低密度超大规模社区建筑类别:联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、新花园洋房、电梯公寓装修情况：毛坯物业地址：上海周边区昆山花桥镇绿地大道

39、555号价钱：均价78万元/套物业管理费：1.20元/平米/月容积率：0.60绿化率：45%楼层情况：混合型交通情况：沪宁高速、A9、A11、312国道，40分钟无缝对接上海市中心特设群众社区巴周边配套：中小学:社区自备,幼儿园:中国福利会幼儿园,综合商场:联华超市第一上海该工程由第一上海置业昆山投资房地产开发及物业管理，位于商务城中心区内，规划为两栋高层，一栋为26层办公楼，一栋为28层酒店式公寓楼，总建筑面积为48000平方米。10 中国国际采购中心中国国际采购中心工程，规划占地面积1400亩，建筑面积180万平方米，总投资达50亿元人民币，为江苏花桥国际商务城建立的中心工程。工程分为两大

40、区域：展现展贸区和配套效力区。展现展贸区建筑面积120万平方米， 规划布置年年性展馆群和8万平米大型主题展馆；配套效力区建筑面积60万平方米， 规划布置五星级酒店、商务办公大楼、国际会议中心、旅游购物中心、公寓式酒店和中外贸易博物馆。 中国国际采购中心旨在以宏大的规模，精良的设备、出色的管理、一流的效力， 为中外企业全方位提供国际商品采购平台。中国国际采购中心CIPC是由昆山花桥展览中心斥资打造的超大型国际采购平台，是江苏花桥国际商务城的中心工程之一。工程建筑面积160万m，总投资达60亿元人民币。其中，展馆总建筑面积为100万m，商务配套效力建筑面积为60万m。工程规划布置主题性展馆、年年性

41、展馆和配套效力设备。年年性展馆划分为国际商品馆区包括美国馆、德国馆、欧洲馆、日本馆等进口商品馆，和国内商品馆区包括知识产权馆、动漫玩具馆、电子馆、机械馆、机床模具馆等。CIPC旨在以暂时展览与年年展贸相结合、电子网上买卖与实物展贸相结合、进口商品展贸与出口商品展贸相结合的“三结合独特业态，为不同行业、一定层次和一定规模的中外企业打造一个超大规模的展贸平台第二章、工程定位及商业运营方向分析一、产品分析1、 工程根本情况规划用地面积：3568总建筑面积：26226建筑占地面积：1634建筑密度：45.5%容积率：7.3绿化率：18%总高度：76.2M泊车位：75辆 其中地下25辆，地面50辆地下室

42、一层，为地下车库，面积约1634。地上19层，15层建筑面积为8170，为银行、商场、咖吧、超市、商务中心等用途。6-19层建筑面积为16422，为办公写字楼。19层屋顶可用做设备房、屋顶游泳池、空中咖啡厅、健身瞭望台等。 2、产档次置分析本工程位于昆山市花桥镇花桥国际商务城中心区位，左拥昆山，右揽上海，位置得天独厚，傲视群伦。可以吸纳该商圈内现存及潜在的宏大商机。3、产品形状分析 永泰大厦建筑主体为20层，其中地下1层，地面19层；地面部分分为5层裙房及另外14层。整幢建筑配置电梯两部，消防通道两处；裙房部分五自动扶梯，不利于人流的通达，对后期的运营存在一定的负面影响。从一层至十九层仅有两部

43、电梯供人群上下运用，较为拥堵，无形中降低了物业质量。二、工程定位1、工程的定位原那么及思绪充分思索多行为与商业的有机整合，既保证开发商的开发利益，又要确保按商业区方式进展商场动作；充分思索多行为与商业的有机整合，既保证开发商的开发利益，又要确保按商业区方式进展商场动作；充分思索本案所处商圈的特征与运营文化嫁接，创建本案的中心商圈的竞争力；“租得满、做得旺为大前提，对本案的投资者，租赁运营商户，效力的消费人群进展合理而准确的市场定位。以“做得旺为终极目的，进展招商定位，功能划分和商户组合；以本案的目的消费群作为市场宣传推行的主要攻击对象，强势树立本案品牌笼统；优先引进中心主力店。设计具备本身特征

44、的营销战略，推出适宜市场的投资种类。充分思索本案所处商圈的特征与运营文化嫁接，创建本案的中心商圈的竞争力；“租得满、做得旺为大前提，对本案的投资者，租赁运营商户，效力的消费人群进展合理而准确的市场定位。以“做得旺为终极目的，进展招商定位，功能划分和商户组合；以本案的目的消费群作为市场宣传推行的主要攻击对象，强势树立本案品牌笼统；优先引进中心主力店。设计具备本身特征的营销战略，推出适宜市场的投资种类。2、目的客户定位从我司操作的其他商业物业分析，购买商业物业的客户主要以投资客户为主，以运营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他区域，也有较大一部分区县或外地。故本工程的目的客户群除

45、抓住目前江北区即将拆迁的运营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域分散。区域分布：1花桥区、昆山区2上海区、长三角周遍地域3远郊区县及外地客户层面划分：主力客户：专业地产投资者；其他区域看好江北区商业 开展前景的运营户；次要客户：有一定积存，希望经过投资物业获得稳定收入的群体客户特征：1、看好花桥区域的商业开展前景；2、看好本工程较高的投资报答；3、对商场的运营及管理比较关怀；4、运营户有丰富经商阅历；5、专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静。综上分析，本工程虽然是综合性商业物业，但目的客户群与亚太广场、中寰广场等商业物业的目的客户存在部分的重叠，竞争比较猛烈。投资者和运营户的选择面比较

46、广，要有效抓住目的客户，除做出产品本身的个性特征及提高产品的档次外，在业态的规划上我们需求下足功夫。3、运营业态功能定位在第一章的工程分析篇章里，我们对周遍商圈进展了客观、详实的调查研讨，在第二章我们对工程客户群体也进展了论证，基于以往的操作阅历，在满足此工程的客户需求功能下我们对此工程的业态做了如下定位和建议：大型商业：建议：时髦名品、特征餐饮、风情咖啡、休闲文娱金融中心：建议：金融效力业和商业银行SOHO办公：建议：让办公人群最大程度地享遭到任务的乐趣和生活的自在4、运营业态功能规划地下一层停车场，建筑面积约为1634商场运营方式15层，建筑面积为8170集合时髦名品、特征餐饮、风情咖啡、

47、休闲文娱星级酒店方式610层，建筑面积为5865经济型酒店 SOHO办公1119层，建筑面积为10557， 竭力营造：最大程度地享遭到任务的乐趣和生活的自在。5、运营方式组建建议：花桥国际商务城中心区域的构成，势必会成为花桥壮观的景点，广泛地与旅游机构，旅游局文化机构协作，借游客群体优势，吸引至本商场观光。在运营传统商品根底上，强调配套及特征效力。旅游观光购物、饮食、文娱、休闲一体化特征主题运营6、业态定位相关建议：商场的商品定位及功能定位楼层功能定位建 议B1停车场F1超市及字号商户，表达苏州及昆山传统饮食文化食文化特征，构成饮食文化，并提供一些特征F2青少年潮流时髦用品专区。包括服饰、鞋帽

48、、精品、IT音像制品、特征饮食网吧引入各类手任务坊，航模、手工艺品。F3中高档品牌时髦用品包括服装、鞋类、化装品、皮具、精品设立美容、美发、美甲、美体的专业会所机构，以及书吧、网吧在购物之余，提供全面配套效力。F4旅游工艺品专卖店、丝绸、旅游工艺品、民族服饰、古玩玉器、字画、中药材引入各乡镇的特征运营商户，并吸纳1-2间品牌旅游公司提供各类效力。F5茶楼，美食设立露天和室内相连的茶艺馆、咖啡酒廊。添加商场休闲观光功能。以极富传统的广州西美食特征粤剧艺术扮演带动饮食消费。F6-F10经济型酒店温馨、干净、卫生F11-F19SOHO办公最大程度地享遭到任务的乐趣和生活的自在。F19顶自在休闲用做设

49、备房、屋顶游泳池、空中咖啡厅、健身瞭望台等商品定位以运营中高档商品为主，提供完善的配套及特征效力，全面提升运营笼统，表达工程定位优势及长久市场竞争优势。功能定位集旅游观光、购物、饮食、文娱休闲于一体的立体花园式商场。商场的目的客户定位租赁运用商场的目的群分析品牌笼统店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户目的群特性：以运营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主。中小型商户以薄利多销作运营目的，缺乏精品特征运营认识。租金接受力较低，普遍存在街铺运营概念。近年出现大批年轻创业运营商户，运营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体。商场的目的消费群目的投资运营者及消费群

50、体分析本工程所在商业区中，覆盖一切年龄阶层的消费者。估计：主体消费群在18-35岁占45%，35-45岁占35%，45以上占20%。所以在功能规划上尽能够满足各年龄段消费需求。15-25岁A.属于激动性消费心思，而且很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。B.消费力以中低档为主，以购买快速耗费商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。25-35岁A.具有一定的经济才干及支配权，追求品牌和享乐，消费心思较为成熟。B.消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档适用型产品为主。包括：电器、IT产品、服装、鞋、化装品、音像图书制品、钟

51、表、家居用品等。35-45岁A.较强经济才干及支配权，追求品牌适用型产品为主，消费心思成熟理性。B.消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化装品、音像图书制品等。C.注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及文娱享用。特征定位1、立体化的步行街，层层皆地铺；2、具有极强的休闲、观光、游览功能，集购物、饮食、文娱、休闲于一体。三、商业运营方向分析 从宏观方面来看，目前，主要城市商业的竞争日趋猛烈，这一景象充分反映了我国的市场环境已发生了艰苦的变化。90年代以来所发生的这一变化带有本质性和深远性，它将对我国商业企业的运营活动产生长

52、期的影响。能否认识这一变化的本质，并及时调整企业的运营战略来顺应这样的变化，是商业企业能否生存和开展的重要前提。 变化之一，是我国商品的供求关系发生了根本的变化。我国已全面进入了供大于求的买方市场。商品的滞销和积压曾经成为一种普遍的景象。在我国的产业构造没有完成根本转变，企业的运营机制没有最终完善之前，这一初级形状的买方市场局面还会继续相当长一段时间。 变化之二，是我国主要城市的商业规模迅速膨胀，供量急剧增长。以上海为例，至1996年仅零售商业面积已达980万平方米，比1991年的419万平方米添加了一倍多。这种商业开展规模明显超越社会消费需求开展规模的景象在我国其他一些主要城市也很突出。 变

53、化之三，是城市居民的消费资金投向出现了多元化的趋势，从而抑制了商品消费需求的增长速度。从上海来看，除购买商品之外，居民的资金至少出现了其他四个方面的投放趋势，一是购置住房或预备购置住房；二是投向子女教育；三是投入旅游；四是金融投资；另外，在证券、外币、集邮等市场的投资非常活泼，剧烈的个人资产增值认识已在相当大的程度上对消费品市场的购买力产生了分流。 变化之四，是城市形状的变化使城市商业的格局随之发生变化。近几年城市大规模的市政改造，已使一些主要城市的形状发生了艰苦变化。一是出现了区域功能的多元化；二是出现了商住区域的分别化；三是出现了交通枢纽的集约化。城市形状的变化已使区域性商业，小区性商业以

54、及枢纽性商业成为城市零售商业开展的重要方向。 变化之五，是国际商业权利已开场进入我国市场，其良好的运营素质和强大的运营实力，已对国内商业企业构成了很大的压力。 竞争形状的变化：首先，开场由商品竞争趋向于效力竞争；其次，开场由实力竞争趋向于特征竞争；再次，开场由销售竞争趋向于顾客竞争复次，开场由单体竞争趋向于区域竞争。 这些趋势的出现阐明，随着市场环境的变化，已使我国一些主要城市的商业竞争进入新的阶段，认准这些开展趋势，才干促使商业企业及时地调整运营战略，占据有利的竞争位置。本工程的运营开展方向必需依托花桥国际商务城的现状为根据和导向，彻底交融到区域环境当中，寻求市场空白点和诉求点，防止与现存强

55、势业态的对抗与冲击，走本身的特征化和个性化开展道路。四、工程开展前景预测在充分利用区域现有资源的前提下，采取差别化的特征运营，随着整个花桥国际商务城的开展和提升，以及商业环境的不断成熟和完善，在此时入市的永泰大厦定能获得利润空间的永续性和长增性，成为区域内乃至全国的知名商业物业。第三章、工程SWOT分析一、工程SWOT分析1、工程优势Strengths地段:位于312国道与外青松公路交界处，花桥国际商务城中心区范围内；交通:312国道与A30高速公路近在咫尺；政策:花桥国际商务城受省级政府的支持，政策优惠，给商业工程提供了宽广开展空间。2、工程优势(Weaknesses)区域运营笼统:以中低档

56、产品运营为主，产业笼统较为混乱，对品牌商户投资运营及外区消费群体缺乏吸引力；人流:中心区域的构成，尚需一段时间，如今人气缺乏；工程本身硬件：裙房部分无自动扶梯，局限了运营业态的选择范围，整个建筑主体仅有两部电梯，影响了人流的通达性。3、工程时机(Opportunities)运营方式:在区域市场中缺乏新型的主题特征商场。商业价值提升:交通及区域笼统提升，购买力加强，吸引多类运营商户进驻运营；商业空间：目前，区域市场处于开展提升阶段，存在市场空白点，时机较多。4、工程要挟(Threats)业种、业态的分布：运营商品及品牌商户在同一区域存在复叠运营景象。目前区域开展形状：尚未构成气候，招商难度增大，

57、而且中心区内运营规模庞大，品牌客户群体是共同招商对象。附：现存资源优势投资优势昆山市花桥镇在中国华东地域以其独特的七大优势和日臻完善的投资环境，凸现其勃勃活力的开展空间。汽车零配件产业、高科技电子产业和现代商贸物流产业已成为花桥镇的特征产业，经过十多年的努力构筑了较为完善的集汽配制造、精细机械、新型电子元器件、光电子资料、电器设备、新型建材和现代商贸物流为一体的工业体系，最终使花桥镇构成低本钱、高产出、广就业、又符合可继续开展战略的现代化工商贸重镇。区位优势花桥镇紧临国际大都市上海，地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园，可就近

58、吸收他们胜利的管理阅历，分享他们日益构成的优势。交通优势花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上海后花园之称。距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴凇集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内、312国道东起上海西至新疆、沪宁铁路和同山国道北起黑龙江的同江，南至海南的三亚、上海郊区环线A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通上海市中心至安亭上海国际汽车城，组成了花桥镇四通八达、便利高效的交通网络。配套优势花桥镇消费生活用水全部由采集阳

59、澄湖优质水源的昆山市自来水集团公司组团供水；自建35KV变电站二座、在建110KV变电站一座和筹建的220KV变电站一座；先进的光缆、宽带通讯网络；效力周全的中国银行、建立银行、农业银行等金融机构和海关、商检机构；技术一流的上海瑞金医院专家治疗中心；德国风格的绿地国际生态居住区；现代物流承载平台江苏国际商务区。完善的根底设备为企业的运转提供了良好的硬体环境。政策优势前来花桥镇投资的企业都可以享遭到国家的各类优惠政策和地方政府扶持企业开展的有关政策。1外商投资的消费型企业，所得税按15%征收。其中运营期在10年含10年以上的，从获利年度起，前两年免征，后三年减半征收。2产品出口型企业，按规定减免

60、所得税期满后，按10%税率征收。先进技术企业按规定减免所得税期满后，可延伸3年减半期，减半后税率按10%征收。3外国投资者以从企业分得的利益在中国境内再投资，举行或扩建产品出口型企业或先进技术企业，运营期不少于5年的，经税务机关核准，退还其投资部分已交纳的所得税40%-100%的税款。4中外合资企业的外国投资者，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额的所得税。5外商投资企业的出口产品、除原油、废品油和国家另有规定的产品外，免征增值税。6鼓励类工程，其进口设备免征关税、增值税；凡符合有关规定，在投资总额内购买国产设备的40%可从购置设备当年比前一年新增的所得税中抵免，并按设备价值的40%在营运本钱