珠江新城某商务办公项目可行性分析研究

1、PAGE .精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料珠江新城某商务办公工程可行性研讨.doc珠江新城某商务办公工程可行性研讨目录工程背景3市场分析4工程 SWOT 62工程定位64工程技术可行性分析67工程财务分析78结论89工程背景1.工程称号：待定广州珠江新城CBD内甲级智能化写字楼2.开发商拟我司与地块业主方协作开发3.工程所在地珠江新城CBD珠江公园旁4.总体规划珠江新城为广州新的城市中心，总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建立成为一个代表未来广州新笼统的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。

2、区内道路交通系统完善、配套设备齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设备于一体，推进国际文化交流与协作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中表达广州国际都市笼统的窗口。5.工程规划工程总占地7500 M2，用地面积400 M20平方米，由一幢26层塔楼和4层裙楼组成初规，详细为：地下室车库三层共17000M2不包括在总面积内，首层商铺3500 M2，二、三层商场共7000 M2 第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能 写字楼共42115.57M 2。6.工程目前进展地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟；谈判进展：双方就工程协作方式要约需进

3、一步商讨、确立。7.协作方式由于该工程地块目前仍为村属集体用地开发后产权转移，其希望协作同伴出资开发，以实物分成方式分配工程股权，本研讨报告以村我双方按3.5：6.5之比例分成实物为根底分析计算。市场分析一、市场研讨1.房地产产业政策及产业走势分析2006年7月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个： 一个是于2006年8月1日起施行的和。我国从1999年开场实施国有土地招标拍卖制度，并获得了较大效果，但仍存在招标出让土地范围过窄、土地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定

4、是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是运营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。假设土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取“土地垄断溢价的权益，添加房地产开发本钱。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必需加强监管：不仅包括对垄断行为的经济性控制，还应包括促进公平的社会性控制。二是建立部提出的对单套建筑面积在90平方米以下的新开工工程进展限价开发。这个政策的初衷应该是好的，但其胜利实施的前提条件有三个：有科学一致的限价规范，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否那

5、么，不仅这个政策行不通，还会添加建立主管部门有些官员的寻租空间。从实践情况来看，三个前提条件一个都不能够具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，假设要经过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策假照实施，其独一作用将是添加房地产市场的买卖本钱。实践上，价钱竞争机制是市场经济的根本运转机制，任何违背这一机制的政策都会妨碍市场运转，添加买卖本钱。添加小户型供应，可经过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地运用税率容积率越低，土地运用税就越高。三是建立部等六部门结合发布的，对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，初次做了明确规定。但这一政策的胜利实施，有赖于这些部

6、门的亲密协作。2006下半年经济走势将产生最大影响的两件大事：一个是8月1日，国家发改委等五个部门以“特急文件要求各地用1个月时间，对今年上半年总投资1亿元以上的新开工工程逐项进展清理，核对能否符合国家产业政策，能否符合土地审批、环保审批以及信贷审批和平安的要求。二是8月16日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂工程违规建立和发生的艰苦施工事故做出严肃处置，内蒙古自治区政府主要指点向国务院做检查。3年多来的调控实际和政策争辩已充分阐明，地方政府的执政观念和执行才干是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土地督察

7、制度和环保督察制度的全面启动，又将从制度层面稳定这种态势。纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依托市场和企业本身调理的方式转变。2006年的广州楼市向“扩张型转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。2006年中国要面对通货紧缩的能够和消费过剩所带来的影响，所以在“十一五规划起始年的经济运转中，扩展消费需求，曾经变成经济运转中至关重要的决策点。广州政策调控的分析房地产的调控措施和手段主要是金融和土地政策的紧缩，这些政策目前并没有舒缓和放松的迹象，并有进一步强化的迹象，房地产企

8、业的土地来源和资金来源仍将遭到严厉的控制，在建工程和新开工工程所需的资金和土地，难以得到满足和处理，市场的竞争压力就会加大。 目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减，市场竞争的压力有能够导致新一轮价钱战的迸发，如今这种迹象和苗头曾经开场出现。假设现行的宏观调控政策没有明显的舒缓和改动，许多房地产开展商将面临难以为继的姿态和局面；只需宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有能够坚持安康稳定的格局。2006年16月广东房地产开发概略2006年16月广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点。房地产开发投资占固定资产投资

9、比重为23.46%，高出全国5.3个百分点。2006年上半年广州市同意预售面积为301.32万平方米，同比大幅下降17.3%。这是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2，与2005年同期5069元/m2相比，大幅上涨了19.0%。这是继2004年广州商品住宅成交均价同比大涨18.8%后的第2次大幅上扬，且涨幅高居历年之首。广州2005年至2006年商用物业分析2005“住禁商反而刺激商用物业从下半年开场，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比2004年大约添加了40%左右 2005广州二线路段商铺受关注，部分商铺月租金

10、已达1000元/平方米 2005广州写字楼租金一路飙升，升幅超越10 2005地铁新线路的开通给珠江新城继续加温 2005写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005社区铺曾经成为市场的重要组成部分 “住禁商大潮下商铺写字楼双双走红 2005年是广州商用物业开展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开场严厉实行“住禁商政策，在某一个角度推进了商用物业市场的开展。根据合富置业、中立地产及广州几家主要的地产公司提供的数据，经综合统计显示，2005年商用物业中，写字楼和商铺的租赁成交宗数比2004年均增长了3成，成交面积也大幅上升。 2005年商用物业租赁市场呈现出两大开展趋势“热点聚集景象

11、越来越明显的同时，也有朝新兴区域分散的趋势，2006年的商用物业租赁市场将会继续延续这个“聚与“散的开展态势。 在2006年和2007年，广州将进入一个全新的写字楼供应顶峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，不少投资者已将留意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜欢，这方面的投资将会更加遭到追捧。 写字楼市场：租金上升10% 2005年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然有多个新落成的写字楼交付运用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧缺。加上“住禁商政策的出台，刺激企业将办公场所迁址到

12、纯写字楼物业，令2005年的广州写字楼租赁市场呈现供需活泼，广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅程度超越10%。 表现一：天河北、环市东继续走强 写字楼市场最看重的是办公气氛，这方面天河区和原东山区有着无可替代的优势。统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活泼的区域，成交比例占41%，原东山区紧随其后，所占比例为33%，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的3/4。 其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金不断维持在高位平稳增长，中信广场和大都会广场的租金均价

13、长期在130元/平方米/月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上升15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价普通在60元-80元/平方米/月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。 表现二：体育中心、珠江新城成新热点 2005年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴隆起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付运用，天河城东塔和维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。 而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活泼起来，华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。 表现

14、三：中低档写字楼空置率下降 “住禁商政策实行后，不少公司纷纷寻觅适宜的写字楼单位迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金遭到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。 为顺应市场对中低档写字楼的需求激增的情况，一些商用物业出现了一些创新产品，而且大部分都分布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地SOHO复式写字楼工程，又如标榜“复式写字楼的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达75元/平方米/月以上。 另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐渐得到市场的关注，被重新包装、盘活，成为写字楼市场的新宠儿。据了解，像滨江东路

15、的珠江广场的群楼曾经被租给一些公司作办公用途，租金大约在60元/平方米/月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的景象。乙级写字楼的成交率比2004年大约添加了40%左右，其中地铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的运用本钱较低，未来将更受小企业和中小投资者的欢迎。 商铺市场：投资报答10% 受“住改商影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商铺租值稳步走高。 广州多家地产中介公司的成交数据显示，2005年广州商铺租金均价为200元/平方米/月，投资报答率维持在10%左右。超越六成的商铺租赁成交单价在200元/平方米/月以下，比例到达6%左右，而商铺租金仍有一定上升的

16、空间。 表现一：街铺稳当“一哥二线铺崛起 从成交数据来看，临街商铺依然是商家租赁的热点，其成交份额约占总体成交的五成。租赁热点围绕在北京路、农林下路和上下九这些传统的商业街，其租金不断稳居商铺价钱之首，像北京路的一线商铺月租就高达1200元-4000元/平方米/月，且供不应求。 而2005年出台的未来50条商业街的规划当中，这些老牌商业街都名列其中，由于原有的区域范围不大，未来将围绕这些老牌商业街向周围分散，文明路的一个临街铺和宝华路的一个商场铺，其成交价钱也超越了1000元/平方米/月，大有紧追“商铺王之势。 表现二：社区铺四面开花升幅5% 近几年住宅市场的快速开展也令商铺市场更多地依托小区

17、楼盘开展，该景象在海珠区尤为明显，由滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，到南洲路万华花园、保利花园，这些大型楼盘的社区商铺成交都非常活泼。 除此之外，黄埔大道和中山大道也逐渐构成一些新的商业点，这些商业点主要是依托大型楼盘开展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。另外，珠江新城商铺开展速度也很快，各写字楼、住宅盘人气的聚集为其开展提供良好的根底，如保利香槟花园、南国花园、跑马地花园等裙楼商铺货量较大，目前保利香槟南国花园及跑马地花园的商铺租赁价钱那么在400元/平方米/月左右，与去年同期价钱比较，约有5%的升幅。珠江新城现况1、位置珠江新城位于广州市旧城组团、东翼组团和南翼

18、组团三大组团的交汇中心，西面紧接五羊新城，北面紧靠天河商务区，南临珠江，与赤岗外国领事区、琶洲会展中心隔江相望，东面嵌入广州高新技术产业圈内。2、交通珠江新城西北方向紧依城市主干道广州大道和黄埔大道，东依华南快速干道，往西可以上内环路，往东通黄埔港、经济开发区、东莞市。华南快速干道衔接环城高速公路，由此可以迅速进入珠三角高速公路网。规划中的地铁三号线经珠江大道南北贯穿珠江新城、往北在广州火车东站与地铁一号线相接；往南过珠江、在赤岗与地铁二号线集合衔接到琶洲会展中心。北面的轻轨快速路直通广州黄埔经济技术开发区。地铁和轻轨的开展，极大地缩短了与东南翼组团至城市中心、广州火车站和广州火车东站的间隔

19、，与通达全国乃至全球的广州国际新机场的联络更为亲密。3、整体规划珠江新城总用地为6.6平方公里，规划人口18万人，将建立成为一个代表未来广州新笼统的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设备齐备、规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设备于一体，推进国际文化交流与协作的基地；定位为21世纪广州市中央金融商务区，是集中表达广州国际都市笼统的窗口。市政规划实施动态八大标志性建筑进展顺利广州市第二少年宫在2005年年底已开工投入运用。广州歌剧院已获同意建立；广东省博物馆已确定设计方案并进展了建立施工招标；广州市图书馆的设计方案已进展国际招标；珠江新城

20、超高层“双塔中的西塔由越秀城建地产中标；电视观光塔国际招标已选出了优胜方案；海心沙广场的征地拆迁、建立正在进展。交通规划实施按方案进展地铁三号线珠江新城站已建成通车。地铁五号线估计2021年通车。公共交通方面，新增886开往新市和884开往黄埔，均为小巴两路公交车。道路建立方面，珠江新城和五羊新城之间添加了一座550米双向六车道的车行主隧道，使得五羊新城与珠江新城间的交通更加顺畅。广州大桥北沿江匝道工程完成，在五羊新城与珠江新城间添加了一条新的联络通道。珠江新城内700米的兴国路已建好，连通了金穗路和兴民路。4、写字楼市场概略珠江新城目前曾经开场办公的行政办公大楼有广东省检察院、广州市检察院、

21、检验检疫局大楼，正在建的行政办公大楼有广东省国税、广州市地税大楼、广州海关大楼、广东全球通大厦等等。珠江新城在建的写字楼物业将在5年内陆续投入市场运用，珠江新城建立指挥部规划2005-2021年，珠江新城的商务机构开场全面启动，对中央商务区进展全面建立，建成金融机构办公大楼、会计师大楼、金融市场、证券市场等。大规模引入金融、商贸、信息管理的管理机构、跨国公司和国内外企业的总部和办事机构，初步构成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的中央商务区。戴德梁行发布的“2006年第一季度行业研讨报告中的有关数字显示，广州新CBD中心珠江新城的存量截至今年初，已比2001年同期增长了548%，成为新开工

22、面积最大的一个区域。到2021年，珠江新城的写字楼存量将到达220万平方米，为广州十多年来的写字楼供应量总和。二、珠江新城内各板块分析广州大桥脚板块珠江公园板块黄埔大道西板块根据珠江新城现时区域内周围环境、配套的特征及政府规划功能定位的影响，新城内的住宅工程可以大致分为以上三个板块，他们分别是广州大桥脚、黄埔大道西及珠江公园板块。1、广州大桥脚板块该板块位于广州大桥脚东面，属于珠江新城的西翼区域，主要是由华成路、金穗路、华利路、华就路等几条支路组成，其中包括珠江新城的L、I、E、J、K号等政府规划地块。现时主要工程有在售的星晨大厦、双城国际、碧海湾、利雅湾及前期的名门大厦、新大厦、南天广场、远

23、洋明珠、浩瀚华轩、星汇园等工程。2、黄埔大道西板块黄埔大道西板块北依黄埔大道，南靠金穗路，西以猎德路为界，东抵跑马场华南快速干线区域。主要是以政府规划的D号地块组成。现时该板块主要有早期的骏逸苑、金骏园、华骏花园、汇豪大厦、君怡花园及在售的天骏花园等工程。3、珠江公园板块该板块北临28万的珠江公园，南望珠江，主要是由海清路、海风路、海明路、海月路、平月路等几条支线路组成，是属于政府规划的L、N号地块。现时该板块主要有凯旋新世界、新城海滨花园、金碧华府及经已售罄的南国花园工程。1.1广州大桥脚板块该板块是属于珠江新城区域西翼开发比较早的一个板块，像名门大厦、新大厦、南天广场这些工程。当时珠江新城

24、CBD的概念刚刚兴起，加上临近五羊新城的成熟配套，区内商务气氛逐渐浓重，因此吸引了许多注重生活便利，对该片区商务前景充溢自信心投资型买家前来置业。1.1.1主流客户群：由于此区域属于珠江新城早期打入市场的一个板块，它的胜利，除了依靠当时新城CBD的概念，未来的开展前景以外，更大的一部分还是由于它临近东山区五羊新城，无论是从生活的便利还是商业的开展来看均较有潜力，因此它吸引的买家主要亦是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，主要是东山、天河区的二次或以上置业人士。1.1.2生活配套：该板块在珠江新城住宅的房地产业开发进程来看，属于较为早期的阶段。现时主要依托一路之隔的五羊新

25、城的成熟生活配套，板块内本身配套存在缺乏。未来随着人们对该片区的关注提高，在随后的几年间，各开展商均加大了该片区的开发力度，入住的人数不断增多，加上写字搂的投入运用、广州大道城市中轴线确实立亦使到板块内的生活气氛日趋成熟，如超市、干洗、音像连锁店、发廊等一应俱全。1.1.3园林景观：由于该板块内的工程主要是以单体物业为主，占地的规模遭到限制，令到各工程在园林景观方面均较为欠缺，主要是借助外部的景观为主。2.1 黄埔大道西板块：该板块如早期的跑马地花园、骏逸苑等均是2000年以前的物业，由于该片区临近黄埔大道、华南快速干线等主干道，除交通便利外，更可享用石牌、员村沿线的商务、商业配套。加上90年

26、代未的马场概念，使该板块当中亦产生不少“豪宅工程。该板块被政府定位为商务办公及商住综合区，因此区内存着不少的商住楼，加上城中村改造进程的缓慢要素影响，令到黄埔大道西板块的整体居住环境觉得较为低档，买家多为讲务虚用型自主及商务办公兼备为多。2.1.1主流客户群：主要买家附近装饰资料市场的业主，还有天河、东山的原住户，看重在当地的投资性，珠江新城的未来开发的利好要素。2.1.2生活配套设备：由于珠江新城开发的滞后，许多生活配套设备都要依赖对面的石排和附近的员村去提供。此板块商业类主要以装饰资料零售、汽车、家具等为主，购物、饮食、文娱设备较为缺乏，板块内各工程均没有独立的大型会所配套，住客会所主要是

27、设置在群楼部分。2.1.3园林景观：属于较早期开发的楼盘，在营造社区居住气氛方面认识不剧烈，所以楼盘园林景观建立同样存在硬伤。3.1 珠江公园板块：珠江公园板块被政府划定为高尚居住区，对比起区域内其他两个板块商务气氛较淡，除依傍住珠江公园、跑马场等开阔的大面积绿化外，南面其稀却的江景资源亦是该板块的有力卖点。这里的客户购房多数是以自住为主的享用型买家。我方目的工程正处该区域。3.1.1主流客户群：该板块经过新城规划检讨后，被定位为高尚居住区。由于具有珠江公园及江景等板块大环境的支持，因此吸引了较多天河区、主要是企业的高层或运营各类生意的私营业主。他们购房以自住为住，对珠江新城未来的开展前景非常

28、认同，向往幽静、温馨的生活环境，属享用型的买家。3.1.2生活配套设备：珠江公园板块内现时各工程的生活配套主要是依托南国花园群楼的临街商铺，主要亦是小规模的日常生活配套，并无较大规模的的超市、商场等进驻，而各工程本身由于占地规模相对其他板块有所增大，如南国花园、新城海滨、凯旋新世界等均拥有本人独立的会所配套，档次感较高。3.1.3园林景观：由于拥有一定的占地规模，该板块内的各楼盘均具备较为优越的园林环境，加上板块内的江景与珠江公园的外部景观资源，为珠江公园板块成为珠江新城真正的豪宅区奠定了坚实的根底。三、广州写字楼定位分析珠江新城工程价钱定位分析工程称号工程地址参考价:售价/租金/物业费 HY

29、PERLINK office.gz.focus/officeview/570020 富力盈隆广场黄埔大道西638号与冼村路交汇处，珠江新城中轴北端入口售价：14000 元/平米物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570156 富力科讯大厦珠江新城马场路与黄埔大道交汇处黄埔大道南侧，马路场东侧物业费：23.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570044 开展中心大厦珠江新城临江大道3号售价：20000 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：29.00 元/

30、平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570022 星汇国际广州大道与珠江新城金穗路的交界处售价：11000 元/平米物业费：10.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570048 勤建商务大厦天河珠江新城,黄埔大道西468号售价：12000 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：10.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570634 三银大厦天河区珠江新城I7-2地块在建 HYPERLINK office.gz.focus

31、/officeview/570616 富力中心在建 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570405 信合大厦珠江新城华厦路1号租金：55.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570355 合景国际金融广场珠江新城J1-6地块在建 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570229 宝利大厦华利路59号租金：80.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officevi

32、ew/570206 广东外经贸大厦天河路351号租金：78.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570140 双城国际珠江新城华穗路263号与花城大道交界处售价：7000 元/平米物业费：10.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570116 珠江新城双塔西塔珠江新城在建 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570105 华普广场天河珠江新城西侧华明路9-13号售价：8200 元/平米租金：85.00 元/平米*月物业费：15.00 元/平米

33、*月1.1售价分析：1.1.1价钱震荡区域为7000-20000元/平方米之间；1.1.2价钱主体：8000-12000元/平方米之间1.2租金分析：1.2.1价钱震荡区域为55-130元/平方米之间；1.2.2价钱主体：90-110元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价钱震荡区域为10-29元/平方米之间；1.3.2价钱主体：15-25元/平方米之间2、天河北主要写字楼价钱概略工程称号工程地址参考价:售价/租金/物业费 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570209 广州软件信息广场广州市天河北路890号租金：200.00 元/平米*月 HYPE

34、RLINK office.gz.focus/officeview/570007 中信广场广州市天河北路233号租金：150.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570010 维多利广场体育西路101号售价：15000 元/平米租金：140.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570060 中泰国际广场林和西路161-163号售价：14000 元/平米租金：130.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月 H

35、YPERLINK office.gz.focus/officeview/570029 财富广场广州市体育东路114118号售价：14500 元/平米租金：120.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570053 中国市长大厦天河北路189号租金：118.00 元/平米*月物业费：30.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570067 金利来大厦广州市体育东路号售价：20000 元/平米租金：110.00 元/平米*月物业费：29.00 元/平米*月

36、 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570302 百脑汇科技大厦(蓝色硅谷)天河路590号(岗顶总统大酒店旁)售价：8500 元/平米租金：100.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570006 广州时代广场广州市天河北路28号售价：15000 元/平米租金：100.00 元/平米*月物业费：26.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570001 大都会广场广州市天河北路183号租金：100.00 元/平米*月物业费：32.00 元/平米

37、*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570028 城建大厦广州市天河区体育西路189号租金：95.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570019 新创举大厦体育西路123号天河体育中心西门对面售价：10000 元/平米租金：90.00 元/1.1售价分析：1.1.1价钱震荡区域为8500-20000元/平方米之间；1.1.2价钱主体：13000-15000元/平方米之间1.2租金分析：1.2.1价钱震荡区域为90-150元/平方米之间；1.2.2价钱主体：10

38、0-120元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价钱震荡区域为2530元/平方米之间；1.3.2价钱主体：25-30元/平方米之间3、环市路写字楼价钱概略工程称号工程地址参考价:售价/租金/物业费 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570316 花园酒店写字楼环市东路368号租金：200.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570036 国际电子大厦环市东路403号售价：9000 元/平米租金：120.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.

39、focus/officeview/570083 广东国际大厦A附楼环市东路339号售价：8000 元/平米租金：118.00 元/平米*月物业费：35.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570242 广安大厦环市东路328号租金：100.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570163 远洋商务大厦广州市环市东路412-416号售价：15000 元/平米租金：83.00 元/平米*月物业费：17.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/offic

40、eview/570151 广发花园环市东路498号售价：6500 元/平米租金：73.00 元/平米*月物业费：6.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570093 好世界广场广州市环市路362-366号售价：9500 元/平米租金：72.00 元/平米*月物业费：29.80 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570251 广良大厦环市东路486号租金：70.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570094 宜安广场建立三马路

41、33号租金：70.00 元/平米*月物业费：22.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570193 穗丰大厦先烈中路75号租金：68.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570293 裕华大厦环市东路320号租金：63.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570337 万财大厦建立六马路46号租金：60.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570092 东山广场广州

42、市先烈中路45号租金：60.00 元/平米*月物业费：28.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570070 银政大厦环市东路338号租金：60.00 元/平米*月物业费：23.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570189 联威大厦环市东路420号之一租金：55.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570088 华信中心广州市环市东路450号租金：55.00 元/平米*月物业费：25.00 元/平米*月 HYPERLI

43、NK office.gz.focus/officeview/570031 华信大厦环市东水荫路2号售价：11000 元/平米租金：55.00 元/平米*月物业费：22.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570407 永怡新都永福路2号先烈中路与永福路交界东北侧售价：6500 元/平米租金：52.00 元/平米*月物业费：3.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570499 淘金花园商业中心广州市恒福路100号租金：50.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz

44、.focus/officeview/570236 东环大厦环市东路474号租金：50.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570235 东城创业大厦环市东路501号租金：50.00 元/平米*月物业费：6.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570192 生物科技大厦黄花岗先烈中路100号租金：50.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570157 三荣大厦麓苑路

45、51号售价：6000 元/平米租金：50.00 元/平米*月物业费：3.80 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570284 天秀大厦环市中路300号租金：48.00 元/平米*月物业费：9.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570420 通建大厦执信南路3号租金：45.00 元/平米*月物业费：20.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570320 佳信工贸建立三马路43号租金：45.00 元/平米*月物业费：5.00 元

46、/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570095 广州世界贸易中心广州市环市东路371-375号售价：9000 元/平米租金：45.00 元/平米*月物业费：28.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570079 中核大厦永福路3号租金：45.00 元/平米*月物业费：4.50 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570497 岭南大厦环市东麓湖路5号租金：42.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/o

47、fficeview/570230 宝山大厦环市东路509号租金：42.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570417 青龙大厦先烈南路青龙坊7号租金：40.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570050 中侨大厦先烈中路74号售价：17500 元/平米租金：40.00 元/平米*月物业费：23.50 元/平米*日 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570297 粤海大厦环市中路472号租金：35.00 元/平米*月 HYPERLINK

48、office.gz.focus/officeview/570265 金鹰大厦环市中路316号租金：35.00 元/平米*月物业费：5.00 元/平米*月 HYPERLINK office.gz.focus/officeview/570258 华宇大厦小北路65号租金：35.00 元/平米*月1.3售价分析：1.3.1价钱震荡区域为6000-17500元/平方米之间；1.3.2价钱主体：7000-10000元/平方米之间1.3租金分析：1.3.1价钱震荡区域为25-200元/平方米之间；1.3.2价钱主体：60-100元/平方米之间1.3管理费分析：1.3.1价钱震荡区域为10-29元/平方米之

49、间；1.3.2价钱主体： 20-25元/平方米之间四、珠江新城商业供应与竞争分析1、商业供应拥有得天独厚的地理位置的珠江新城，作为广州新的CBD商务中心，目前的商业主要以以小区裙楼商铺和沿黄埔大道的汽车与建材等大型专业市场为主。在未来1-2年随着珠江新城内大量的新住宅工程的正式启用，将会有大量的小区商铺、临街商铺供应，详细如以下表：工程称号位置商业规模启用时间碧海湾裙楼4层平层03年开场到目前不断处内部招商形状双城国际裙楼部分约2000平方米06年上半年保利香槟花园楼盘外围约1000平方米06年下半年力迅工程裙楼2层平层，总建0.8万平方米06年下半年利雅湾裙楼位于A、C座1000-2000平

50、方米06年下半年临街位于B座600-800平方米06年下半年马赛国际公寓裙楼2层06年底中海D7-6裙楼06年底07年初合景D7-4、D7-5、D7-7裙楼06年底07年初富力新大厦南面地块裙楼06年底07年初2、小区裙楼商铺租售情况珠江新城目前的裙楼商铺租售情况相当理想，目前珠江新城最贵的商铺就是位于房地产买卖中心浩瀚华轩附近的街铺，根本上都是只租不卖，出租均价在230260元平方米月之间，其次那么是南天广场的铺位，首层租价普遍租金为160元平方米月。南国花园的群楼商业曾经达成熟程度，出租率为100%，而星汇园的商铺根本都在200平方米以上，目前临街商铺售价约在约2万元平方米,也是大投资者居

51、多。这些小区铺的投资报答约在58左右，在天河来说属于中高档程度。CBD的商业情况双城国际街铺数量：15间街铺总面积：2187层高：5.5m 门面宽：410m 面积间隔：60250 租金：230330元/售价：4-5万/功能：无餐饮功能浩翰华轩街铺数量：15间 街铺总面积：约1600层高：5m门面宽：410m 面积间隔：72300租金：300400元/ 售价：5-6万/功能：无餐饮功能星辰大厦街铺数量：10间街铺总面积：1465层高：6m门面宽：48m面积间隔：68271租金：200250元/售价：3(东北区)-6(西南区)万/租金：230330元/售价：4-5万/ 功能：无餐饮功能保利香槟街铺

52、数量：37间街铺总面积：4120层高：7m 门面宽：418m 纵深：620m面积间隔：45250 租金：230330元/售价：4(西区)-7(东区)万/功能：仅一间商铺具有餐饮功能.星汇园首层街铺面积：约为100 租金：230-350元/售价：5.5万/ 南国花园首层街铺面积范围：2834040以下的4000045000元/带租约售50以上的2800033000元/带租约售二层街铺577价钱：1500018000元/带租约售租金：60元/功能：无餐饮功能利雅湾商业面积：15181面积间隔：尚未制定运营业态：估计延续珠江新城的高档性，极能够模拟保利香槟，走休闲消费概念的道路推售时间：暂时还没有获

53、得预售证，但曾经在报纸进展宣传，在估计在过年后会推出市场凯旋新世界商业面积：13118面积间隔：尚未制定,估计以商场方式面世运营业态：利用新世界集团本身的资源，开创珠江新城的“名店街，打造最高档次的上流消费平台推售时间：尚未制定，据内部人士泄漏，招商任务正在紧张进展中，而且商业根本只租不卖力迅上筑商铺街铺数量：60间层高：6m 门面宽：312m 纵深：11m左右面积间隔：10150 售价：58，000元/销售时间：开售仅一周完成95销售功能：部分具有餐饮功能分析：由以上可见，珠江新城现时由于人流和商业气氛的缺乏虽然售价稳定在一个较高的程度上46万/，但是租金只能在一个较低的程度上220-350

54、元/月虽然租金的报答率也较低，难以支撑其售价程度，投资者主要是看重珠江新城未来的升值潜力、消费潜力和商业气氛。同时可以发现，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商务区西区难以发现有餐饮功能的商铺。在面对拥有宏大数量的白领阶层、高消费人群生活配的西区，要满足其生活的配套需求，单凭如今的商业确实显得触襟见肘。备注：珠江新城目前部分裙楼商铺情况见附表五、个案参考1、双城国际地理位置：天河区华穗路西侧，花城大道北开展商： 广州市华鹏置业规划情况：占地约12680平方米，总建面积56892平方米，由两栋写字楼和一栋商务公寓组成物业管理：公寓2.8元/平方米；写字楼15元/平方米开盘时间：2003年7月4日现推

55、单位：公寓、写字楼A塔6-16层园林绿化：目前园林未出，塔楼后侧有一大约二千平方米左右的园林户型分布：以公寓、写字楼A塔为统计对象公寓：101221322合计50以下2820028280-90020290-1000202100-1100022合计28242288写字楼：面积为61、77、85、91、109、171平方米七种成交价钱：公寓：6750元/带300元/装修写字楼：7000元/销售情况：由于楼盘位于珠江新城西部，紧邻五羊新城，商务气氛、配套设备较完善，因此楼盘在销售推行上也针对这一点，提出“拥有珠江新城的尊贵地段，享用五羊新城的成熟配套的诉求点来吸引职业者。客户构成：公寓根本上以投资客

56、为主；写字楼那么以中小型公司居多。主要卖点：主将新城金融商务区的愉快开展前景、交通便利、临近五羊新城及到新城市中心的近间隔 。配套设备：1-4层为商务中心，将有酒楼、咖啡厅、银行、商场等相关配套设备，5楼为商务园林会所，有健身室等康体设备。周边配套：距天河闹区、五羊新城近，天河城、天河体育中心、广州购书中心等大型配套设备近在咫尺。 交通情况：交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，此外距规划中的地铁花城大道站也很近。优 势：地处商务气氛较浓重的珠江新城西部，又紧邻开展成熟的五羊新城；是珠江新城第一个开售的写字楼工程，推出的产品在珠江新城还是比较稀缺；交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，有二十条

57、左右的工交线路经过，并距地铁三号线站点近；户型小，单套成交额低，宜投资、出租；工程本钱低，村预留地，转开发用途。劣 势：写字楼价钱、管理费贵；公寓、写字楼都只提供清洁和保安效力，给人觉得离高档的“公寓效力较远；容积率高、间隔欠合理性，噪音大、尘埃大；开展商无品牌。2、富力盈隆广场销售答应证：穗房预字第20050178号平均售价：14000元/平米售价阐明：现推出最后98席现楼单位2006-9-5租金阐明：现时暂不出租开间面积：120平方米起净层高：3.9米物业公司： HYPERLINK office.gz.focus/officeview/ 广州市天力物业管理公司物业费用：25.00元/平米*

58、月物业费阐明：管理费含中央空调费；楼内配套：千兆光纤通讯主干；24小时冷暖式中央空调,40立方米/小时；周边配套：商场、银行、电影院、美居中心；交通情况：交通便利；占据“CBD中轴门户位置，位处珠江新城广州中轴线北端入口东侧，体育东路和黄埔大道交汇处，东行快速接驳华南快速干线，数十条公交线路、中轴地下观光缆车以及多路地铁交通；车位阐明：规划设计有632个；电梯：18台高速群控电梯空调：中央空调公共天线：光纤电缆施工形状：建完设备装修：建筑及装修规范：构造：采用钢筋混凝土钢管柱构造；外墙装饰：楼体外墙采用LOW-E或镀膜双层中空玻璃幕墙，具隔热、保温、减噪等优质功能；首层大堂：地面及墙身铺设大理

59、石/花岗石/玻璃/不锈钢装饰，挂设外型天花吊顶，配照明灯饰。设有接待查询效力台及公司水牌；候梯厅：墙面采用大理石/花岗石/原木/不锈钢装饰，地面铺设高档石材或抛光砖，配外型天花吊顶；公共走道：墙身为墙布或刷高级乳胶漆，部分铺设玻璃/不锈钢装饰，配铝材天花，地面铺设OA网络架空地板和地毯；消防楼梯：楼梯地面铺防滑耐磨砖，墙身为水泥砂浆批荡，刷高级乳胶漆，天花挂设吸顶灯；楼梯前室：楼梯地面铺耐磨砖或抛光砖，墙身为水泥砂浆批荡，刷高级乳胶漆；卫生间：各层设男女公共卫生间，地面和墙身铺设高档石材，配高级洁具，另配厕纸箱、手纸箱、干手机及空气清新机等；开水房和清洁间、杂物间：办公层均设有开水房及清洁间、

60、杂物间，墙身贴高级瓷砖，地面铺高级防滑耐磨砖，设地漏，开水间配组合式储物柜台，铺设优质仿石材台面，配洗涤盘、高级水龙头、电热开水器；单位室内：采用墙体间隔，水泥砂浆批荡，批油漆灰底，地面为水泥砂浆找平，每户配装中央空调风机盘管，预留风口，各户配装消防设备，包括烟感和喷淋；各单位均配独立电表，集中设置于各层电井，各单位开关电箱均入户配装。部分单元预留给排水系统根据图纸标注为准；单位门扇：各单位配设落地玻璃大门，安设密码锁。设备配置：供电系统：提供10KV双回路供电，另配备应急发电机组。办公楼按80瓦/平方米提供用电负荷。空调系统：采用盘管风机水冷式中央空调系统，每个单位设独立温度控制板，冬季可以