海龙地产房地产政策研读及对应策略简述

1、.：.；海龙地产房地产政策研读及对应战略简述国家政策政策统揽表公布单位时间条目政策要点住建部09.10.9绿色建筑与建筑节能展现国内外建筑节能、绿色建筑、智能建筑和绿色建材的最新技术成果与产品运用实例。展现内容涉及建筑节能、生态环保、智能建筑、既有建筑节能改造、绿色照明、绿色施工、绿色房地产、可再生能源在建筑中的运用、大型公共建筑节能运转管理、新型绿色建材等方面的新技术与产品。阐明：国家倡导的绿色建筑与建筑节能，在工程的运用上能做的话，能起到首倡作用，将给工程添加新的卖点，同时也符合住宅产品晋级开展的方向。财政部等五部委09.11.18关于进一步加强土地出让收支管理的通知分期交纳全部土地出让价

2、款期限原那么上不得超越一年；土地受让人的初次交纳比例不得低于土地总价的50%。国务院09.12.09国四条加强普通商品住房有效供应；支持自住及改善购房需求，抑制投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度及信贷管理；加强廉租住房等保证性住房建立；国务院09.12.14国务院常务会议在坚持政策延续性和稳定性的同时，加快保证性住房建立，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头财政部国税局09.12.22关于调整个人住房转让营业税的通知公布营业税减免细那么；2021 年1 月1 日起个人住房转让营业税免征时限由2 年变卦为5 年，缺乏5 年非普通住房全额纳税中国人民银行09.12.23货

3、币政策定调继续实施适度宽松的货币政策；根据新形势提高政策的针对性和灵敏性；引导金融机构适度放宽，防止动摇国土部09.12.23闲置土地处置召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况；国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1 万公顷，其中因规划调整为主的政府部门缘由和司法查封的约占55%。国务院09.12.28温家宝讲话国务院总理温家宝接受专访，提出四项措施抑制房价过快上涨：加大保证性住房的建立力度；要鼓励居民购买自住房和改善性住房； 要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价钱；要维护房地产市场次序，打击捂盘惜售

4、、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。国务院10.01.10国十一条二套及以上购房贷款首付比例不低于40%；初次与非初次购房将作为能否为投资性需求的重要规范中国人民银行10.01.18上调存款预备金率上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5 个百分点，乡村信誉社等小型金融机构暂不上调国土部10.01.28全国土地任务会议2021 年国土部将加快编制保证性住房用地供应方案，严厉控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处置力度，对囤地炒地行为进行专项整治；银监会10.01.28银行业调控主线中国银监会主席刘明康在银监会2021 年第一次经济金融情势通报会上指出，银行业

5、将合理控制信贷增量，做到有保有控，继续扩展首套自住型住房等消费信贷。中国人民银行10.02.12上调存款预备金率上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5 个百分点，乡村信誉社等小型金融机构暂不上调国土部10.03.10国土部19 条要求各地确保保证性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建立用地供应总量的70%。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必需在10 个任务日内签署出让合同，合同签署后1 个月内必需交纳出让价款50%的首付款，余款要按合同商定及时交纳，最迟付款时间不得超越一年。郑

6、州房管局3.17预售行为严厉商品房预售答应条件。原那么上应以工程为单位恳求预售答应，不得分层、分单元恳求预售答应；预售方案该当详细阐明工程根本情况、工程楼盘表、工程用于销售以及企业保管自有的情况、工程建立进度方案情况、落实预售资金监管情况、工程销售方案和销售方式、预售价钱及价风格整方式房地产开发企业获得后，在3日内一次性公开全部房源，严厉按照申报价钱，明码标价、公开对外销售；不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得经过分布虚伪信息等违法违规行为。未获得商品房预售答应证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认定、登记、选号等的名义收取预订款性质费用等各种方式

7、变相预售商品房。开发企业预售商品房后，必需经过商品房预销售合同网上备案系统进展即时备案，并及时修正现场楼盘表中的相关信息。商品房预售款必需严厉按照郑政文2021276号的规定，专户存储、专款公用。发布的房地产广告应载明房地产广告主全称或代理销售、谋划推行机构全称，预售答应证号，工程详细座落、类型、配套设备、环境、销售价钱及价钱执行有效期等规定内容。发布房地产广告不得出现虚伪、夸张、模糊等欺诈、欺骗性质的内容。不具备销售条件的，不得擅自经过媒体或展销会等方式发布房地产销售广告，或盗用其他工程预销售答应证进展广告宣传。郑州房管局3.255.1日起执行规范销售价钱1、商品住房销售必需按国家规定明码标

8、价。房地产开发企业在商品住房公开销售之前，该当对答应纳入买卖的一切商品住房按规定实行明码标价。2、房地产开发企业该当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价钱手册，有条件的可同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。采取多种方式明码标价的，标价内容该当坚持一致。3、商品住房销售明码标价实行一套一标。房地产开发企业该当对每套商品住房进展明码标价，并要做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹明晰、标示醒目。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还该当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。4、商品住房销售必需严厉执行预售答应证制度。未获得商品房预售答应证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订

9、性质的费用。5、进一步加大对新建商品住房销售价钱行为的监视检查。对商品住房开发、运营过程中违反规定乱摊本钱、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价方式和价钱手段进展价钱欺诈的，政府价钱主管部门将按照法律、法规和规章依法从严查处。住建部4.13预售监控制度加强商品住房预售行为监管。未获得预售答应的商品住房工程，房地产开发企业不得进展预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参与任何展销活动。获得预售答应的商品住房工程，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价钱，并严厉按照申报价钱，明码标价对外销售。房地产开

10、发企业不得将企业自留房屋在房屋一切权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进展虚伪买卖。严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。实行代理销售商品住房的，该当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构该当将经纪效力工程、效力内容和收费规范在显著位置公示；不得分解收费工程和强迫收取代书费、银行按揭效力费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得经过签署“阴阳合同违规买卖，不得发布虚伪信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚伪气氛。国土部4

11、.15各省供地方案河南省批复用地7372.35公顷，合110580亩；其中保证住房及棚户改造用地各占22%；中小套型商品房用地为3176.73公顷，占43%。国务院4.17新国十条对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，(一)大政方针1、2021年12月9日，国务院常务会议决议：二手房营业税征免2年变5年，其他住房消费政策继续实施。 国家开展改革委主任张

12、平同日表示，我国将完善住房消费和调控政策，添加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。中央经济任务会议也提出，要添加普通商品住房供应，并继续支持自住型和改善型住房需求。 分析：无论是添加供应还是抑制投机，都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的根底上，抑制部分城市过高的房价，并努力消除泡沫，让市场逐渐回归到理性的轨道上。 营业税“2变5政策，传送了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。政策推出后，购房者至少要多花5.5%的税费本钱，会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实践利润空间，可以在一定程度上抑制这些需求。 在房价上涨过快的城市中，投资型需求的购房比例相对比

13、较高。营业税征免时限恢复为5年，添加了“快进快出的投机本钱，可以在一定程度上改动非理性的购房行为，构成更合理的供求关系。长期来看，对稳定市场、抑制房价快速上涨有益处。2、2021年12月14日，国务院常务会议明确提出：要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。3、2021年12月27日，温家宝总理接受记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价钱；要维护房地产市场次序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。分析：“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价定义为“违法犯罪，足可见中央对房地产政策调整的决心，对住房刚性

14、需求的维护；对投机的遏制。4、2021年1月10日，国务院办公厅下发，即“国十一条，为2021年房地产市场，定下了基调。“国十一条明确指出：金融机构在继续支持居民初次贷款购买普通自住房的同时，要严厉二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又恳求购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严厉按照风险定价。分析：“国十一条不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外，“国十一条还初次提出了添加普通住宅用地供应，添加保证房和低价商品房的市

15、场供应，并强调落实地方政府的执行责任。可以说，“国十一条释放了政府全面、深化房地产调控的信号，对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严厉执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性。而从“取消改善性住房、规定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策，以及中央政府对房价上涨的态度从“抑制晋级为“遏制、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等定性为“违法犯罪的行为等方面来看，比2007年那一轮调控要严峻得多，中央政府的态度要坚决得多。而且采取了调控政策密集连发、出其不意的战略，以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应。5、2021年4月17日，新“国十条规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在9

16、0平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，详细由商业银行根据风险管理原那么自主确定。要严厉限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价钱过高、上涨过快、供应紧张的地域，商业银行可根据风险情况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实践情况，采取暂时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人

17、购房，严厉按有关政策执行。二金融利率1、在2021年央行任务会议上，央行表示：将在坚持货币政策的延续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严厉执行有关房地产信贷政策。2、2021年1月12日，人民银行决议：从2021年1月18日起，上调人民币存款预备金率0.5个百分点；2月12日，央行宣布，自2月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，房地产金融政策将是从紧的。3、央行要求：商业银行全面收紧二套房贷政策，包括改善型住房在内的一切二套房均要执行首付四成的比例。对二套房贷款，明确以家庭为单位认定，且不再区分能否改善型，贷款首付款比例不得低于40%，

18、贷款利率按照风险定价。对国土资源部门认定的建立用地闲置2年以上的房地产工程，制止发放开发贷款。4、春节前夕，银监会下发了，取消2021年给予房地产信托的“特惠政策，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发工程，必需满足“四证齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、工程资本金比例到达30%。5、从2月初开场，中国银行已正式取消房贷利率7折优惠，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折；先后取消或调整个人首套房贷7折优惠的中国建立银行、中国银行这两家银行，在住房按揭贷款中占有率合计约40%；光大银行的首套房贷贷款，也全部取消7折利率优惠，将首套房利率分成7.5折和8.5折两类；一套房贷利率七折优惠已普遍取消

19、，三成首付越来越普遍，且审批困难。分析：金融调控政策涉及到开发商贷款的门槛，从紧了融资渠道；利率调控影响了购房者的支出本钱，但是影响最大的是对投机者的限制。三土地政策1、2021年11月12日，国土资源部发布和的通知。对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确的上限：大城市20万平方米约300亩，中等城市14万平方米，小城市镇7万平方米。2、2021年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委结合下发了。新政策初次明确规定：开发商拿地，分期交纳全部土地出让价款期限原那么上不得超越一年；特殊工程可以商定在两年内全部缴清。初次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。假设开发商

20、拖欠价款，不得参与新的土地出让买卖。3、2021年1月28日，全国国土资源任务会议：2021年的任务重点之一是尽快编制2021年-2021年保证性住房的用地供应方案，确保保证性住房用地；调整供地构造，提高中低价位、中小外型、普通商品房建立用地的比例，严厉限制低密度、大套型住宅的用地；加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严厉土地出让合同和划拨管理，其中，要重点清理“小产权房和高尔夫球场。经过即15号令，土地管理混乱将问责地方指点、土地利用督察调查组等方式，对市场闲置土地进展专项整治。分析：此举一在打击开发商囤地炒地；二那么对拿地的开发商实力有了更高的要求；三那么刺激开发商尽快开发出卖，

21、从而添加市场供应，以起到供求平衡的目的。4、调整住房供应构造保证性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建立用地供应总量的70%，并优先保证供应；将住房销售价位、套数、套型面积、保证性住房配建比例以及开开工时间、违约处分条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应构造比例严厉按照有关规定落实到位。5、国土部2021年4月15日发布各省供地方案，河南省批复用地7372.35公顷，合110580亩；其中保证住房及棚户改造用地各占22%；中小套型商品房用地为3176.73公顷，占43%。总结：根据开年时间的政策回想，2021年国家在继续深化的调控房地产行业时，经过硬性政策、金融税收、土

22、地管控等方式，目的仍在于维持房地产业的平稳开展，挤压由投机引起的房地产泡沫；同时经过抑制投机炒房，添加首套房的供应，以尽能够的遏制房价的上涨。由于抑制房价上涨，是今年两会的最大议题之一。那么在面临上述调控政策的同时，也看到了深化调整的政策空间。根据预测，今年能够开征物业税。基于长久来看，作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税，将是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化，而且客观上将是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段，是我国房地产市场走向成熟的标志之一，具有积极的社会、经济意义。其次，“住房保证法能够择机出台，主要保证根本住房，包括住房面积、根本

23、配套设备、质量平安规范及地段等，以处理低收入者的根本住房需求。同时，政府还将加快落实放宽中小城镇落户的政策，推进中小城镇建立。第三，取消或修正商品房预售制度，不排除在未来获得突破的能够，由于广西南宁开场了取消商品房预售制度的试点。而根据4月17日发布的预售监管通知，在落实国务院关于促进房地产平稳开展的通知上，预售监管除了以前的预收款由银行监管外，添加了限制预售定金等方式，从资金回收和摸底探价来讲，对开发商影响较大，同时也对操盘者对市场的预测和分析提出了更高的要求。但是实践落实结果及相关要求，还要根据房管局等直属机构的详细政策。执行层面郑州一、关于预售管理1、郑州房管局3月17日发布；主要内容包

24、括：1、严厉商品房预售答应条件。房地产开发企业预售商品房，原那么上应以工程为单位恳求预售答应，不得分层、分单元恳求预售答应；预售方案该当提供经有关部门同意的规划建立方案，详细阐明工程根本情况、工程楼盘表、工程用于销售以及企业保管自有的情况、工程建立进度方案情况、落实预售资金监管情况、工程销售方案和销售方式、预售价钱及价风格整方式。2、房地产开发企业获得后，该当在规定时间内销售商品房。在3日内一次性公开全部房源，严厉按照申报价钱，明码标价、公开对外销售；不得以各种借口分批、分次销售，严禁捂盘惜售、囤积房源，不得经过分布虚伪信息等违法违规行为，进展价钱欺诈、哄抬房价、误导消费者。未获得商品房预售答

25、应证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认定、登记、选号等的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。3、开发企业预售商品房后，必需经过商品房预销售合同网上备案系统进展即时备案，并及时修正现场楼盘表中的相关信息。4、商品房预售款必需严厉按照郑政文2021276号的规定，专户存储、专款公用。任何单位和个人不得挪用和违规运用商品房预售款。5、发布的房地产广告应载明房地产广告主全称或代理销售、谋划推行机构全称，预售答应证号，工程详细座落、类型、配套设备、环境、销售价钱及价钱执行有效期等规定内容。不具备销售条件的，不得擅自经过媒体或展销会等方式发布房地产销售广告，或盗用其他

26、工程预销售答应证进展广告宣传。分析：虽然房管局严厉按照国家规定出台了详细的执行政策；但是相对于工程操作来说，仍留有较大的空间和余地，最关键的是看房管局如何详细落实这些政策，同时开发商如何变通战略，到达预售、摸底目的。关于价钱管理1、商品住房销售必需按国家规定明码标价。该当对答应纳入买卖的一切商品住房按规定实行明码标价。2、房地产开发企业该当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价钱手册，采取多种方式明码标价的，标价内容该当坚持一致。3、商品住房销售明码标价实行一套一标。房地产开发企业该当对每套商品住房进展明码标价，并要做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹明晰、标示醒目。按照建筑面积

27、或者套内建筑面积计价的，还该当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。4、商品住房销售必需严厉执行预售答应证制度。未获得商品房预售答应证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。5、进一步加大对新建商品住房销售价钱行为的监视检查。对商品住房开发、运营过程中违反规定乱摊本钱、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价方式和价钱手段进展价钱欺诈的，政府价钱主管部门将按照法律、法规和规章依法从严查处。分析：从上述执行政策来看，规定是在2021年5月1日起执行，这恰好将工程3期包纳在内，假设真要公示价钱，那么对于价风格整将有影响，不利于价钱的暗箱操作。如何躲避这些监管，一是要看房

28、管局对该政策的执行力度；二那么和同行业其他公司沟通，协商如何化解价钱公示的弊端。三、郑州市一季度商品房市场反映概略中原楼市信息在国家包括两会后、地方政府相关政策监管下，从市场、消费者心态有何变化呢？根据相关分析，详细分述如下：1、一季度住宅供应及均价情况分析：从近3年1季度郑州市商品住宅供销情况来看，08年严重供过于求， 09、10年情况与08年恰相反，供小于求。但拿09年和10年同期相比来看，10年供销比有所上升，阐明供不应求的局面略有改善，这一方面表现出宏观政策对楼市刺激作用较为明显，市场运转情况良好，另一方面也表现出政府和开发商对市场自信心添加，同时市场上也存在大量的刚性住房需求。2、一

29、季度住宅均价情况分析：从近3年1季度郑州商品住宅成交均价情况来看，2021-2021年分别为3893、4220和4931元/平米，同期涨幅分别为25.4%、8.4%和 16.8%。显示现08年和10年的1季度的市场成交价钱均呈快速上涨态势，而09年1季度因受政策影响涨幅较少。单从价钱涨幅来看，郑州的商品住宅成交价钱上涨速度在全国名列前茅，这表现出郑州近几年楼市处于快速开展阶段， 但目前商品住宅成交均价已接近5000元/平米，相比于2021年郑州市市区城镇居民人均可支配收入1451元/月，当前的房价曾经处在高位运转线。当前房地产市场依然坚持上升向好的态势，但综合多方面要素思索，未来郑州商品住宅成

30、交价钱环比增幅能够呈现先高后低趋势。3、购房者心态变化重要上图为郑州市3月份商品住宅购买对象区域分布情况，其中以省内其他地域为主，占49.39%，其次是郑州市城区购房者占36.31%，再次是外省市的比例，占9.2%，最后是本市郊县和其它地域。由此可见，郑州作为河南省省会城市，具有强大的城市号召力和向心力，除郑州市外的省内其他客户为郑州市房地产业开展做出了宏大的奉献。近几年商品住宅购买对象曾经由以郑州市区为主，转向省内其它地域为主。另一方面，从消费群在年龄分布上也发生了变化，从35-45岁为主体转移为35岁以下，表如今2021年为：35岁以下占56.42%，35-45岁之间占28.57%，45岁以上占15.01%。另外据我司在今年春季的住交会商品住房消费需求调查报告显示，37%的受访者在近期有购房需求，33%的受访者在未来2-3年内有购房需求，13%的购房者处于持币张望中，17%的受访