商业不动产运营商CREO总裁办课程速记稿-永旺国际商城购物中心

1、.：.；永旺国际商城购物中心调查时间：2021年1月31日上午调查地点：昌平北清路永旺国际商城购物中心朱总： 我给大家简单引见一下今天的流程，在过去的四年里担任整个工程的任务，从今年调回了总部担任整个中国区的战略开展。今天也有幸请到了当初和我一同同甘共苦的指点石景先生，请他讲话。工程的概略会由我的同事李淇给大家引见。最后会留一段问答时间，大家有什么问题可以随时提出。这是讲座的安排。去商场观赏我们会有另外一个团队，担任整个购物中心营运的永旺梦乐城的担任人跟大家见面，同时带着大家观赏购物中心，差不多两个小时的安排就是这样一个情况。 首先请石景先生跟大家讲几句。石景： 大家早上好！ 永旺国际商城购物

2、中心是在2021年10月17日开场营业的，至今为止有一年零三个月的时间，如今大家留意到了能够有一些外围的施工还在陆续进展当中。自从我们开业以后，得到了顾客的广泛认知，客流也在逐渐的增长。这个工程所在地从市内开车到这儿40分钟左右的时间，是真正意义上的郊外型购物中心。作为我们的客户群里面来讲，自驾车过来的顾客占到相当大的一部分。如今的商业面积里面停车场有3000个停车位，整体这个工程一共分四期开外，永旺作为这个工程的第一期，大家如今坐的位置的东侧这边还有购物中心，也是摩尔购物中心和奥特莱斯在建立规划当中。在这个工程的北侧有效力性商业公寓，还有办公，北侧的公寓工程大约每平米卖到22000元，一共有

3、740户，如今根本上曾经售清了。作为北京来讲，这种郊外型的大型购物中心，包括住宅、公寓整体的复合性设备这是第一个工程，作为北京市来讲，永旺国际商城工程是这样的位置。永旺商城购物中心是北京市政府规划的建立四个大型的购物中心之一，这是第一个。永旺购物中心整体的建筑面积到达15万平米，商业面积有9万平米。在永旺购物中心在南侧是综合百货超市，在北侧有次主力店，中间用一条摩尔街衔接而成。到时候课讲完了以后，大家可以到现场去看一下，这就是永旺开发的两核一街购物式的工程。大家在看购物中心过程当中，有任何的问题或者有好的建议也可以经过我向公司反映。 谢谢！主持人： 石景先生比较忙碌，就不再给我们上课了，让我们

4、再一次谢谢石景先生。 接下来由我的同事李淇为大家做这个工程，包括对整个永旺的引见。李淇： 首先非常赞赏，非常欢迎各位今天一大早跑到这么遥远的永旺国际商城购物中心。我跟大家做一个交流。大家根本了解永旺情况的请举手，了解永旺的人还不是很多，这样预备了一个小片，让大家对整个永旺有一个大约的印象。播放短片 经过刚刚的小片我想大家对永旺有了一定的了解，我主要是经过今天跟大家交流的过程中，经过以下六方面跟大家做一个沟通。 1、永旺概略 2、永旺购物中心在日本 3、永旺在中国事业 4、永旺购物中心选址定位、规划设计 5、永旺国际商城购物中心详解 6、永旺开展的社会公益及环保活动 刚刚短片有一个引见，永旺是零

5、售业出身，所以永旺根本上一切开展的任务都是以零售业为中心，之后更多的一些是效力于零售业的效力性的行业。像金融效力、商业地产开发。永旺成立于1926年，其实更早可以追溯到260多年前的冈田屋，假设大家看到中央财经频道有一个商道节目，里面有一个道上的车轮，刚刚小片里面出现的冈田卓野先生创业的历史，可以追溯到更悠久。如今永旺集团有180多家公司，主要是百货超市JUSCO、食品超市MAXVALU五、大卖场、WELCIA医药超市、MINISTOP便利店等品牌专卖店。永旺是日本比较有代表性的销售集团。在世界范围内，永旺大的商品店加在一同有2万家的规模。 永旺分为11个事业领域，今天着重看一下中国事业，包括

6、商业地产开发这部分在国内的开展情况。永旺集团衔接营业收益包括营业利润从20002007年继续7年到达历史最高程度，2021年到达营业收益5.23万亿日元，营业利润是1244亿日元。这里面大家比较关注的世界500强排名，这是2021年的排名，永旺在一切的企业当中排在第140位，在零售企业当中是排在第13位，永旺有一个目的就是在未来的510年当中做到世界零售业的10强企业。 接下来大家更关注永旺购物中心，永旺购物中心在日本的市场份额，总的运营面积到达1400万平米，日本总体的规模是4900万平米，永旺占到28.5%。像永旺这种Mall型的在全日本有103家左右，如今其中70.1%是永旺在开发进展运

7、营管理。 刚刚朱先生提到了，在座的各位里面看过谷城购物中心，大家看到的这个图是两个购物中心衔接在一同的，占地面积是26万平米，整体的建筑面积到达36.5万平米，商业面积是22万平米，分成两个区域，一个是Mori，一个是Kaze，总体的停车位到达8200辆，包括565家大大小小的店铺，购物中心整体员工到达9000名，在日本是最大规模的购物中心。 接下来看一下永旺在中国的开展情况，最早永旺1987年11月在香港开设了永旺第1号店，如今一共有11家店铺，接下来1996年、1998年、2002年分别在广东、青岛、华南，这边是以深圳为中心开设的店铺，在北京是在08年10月17日开业，截止到2021年1月

8、末在中国一共是32家店铺，店铺规模不是很大，但是我们力争打造受地域欢迎的得到支持的店铺，这是永旺的目的。 这是永旺在全国的分布PPT，这是青岛永旺店PPT。这个是北京昌平区永旺购物中心，占地面积9万平米、建筑面积15万平米、停车台数约3000台。 接下来讲一下永旺购物中心选址，今天主要讲一下购物中心选址的概念。 1、购物中心选址作为开发商有共通的一个地方，作为优秀的选址为购物中心开发胜利的首要条件。很多地方都可以看到稀少的物价，北京的地王不断地在被更新，这是一个非常稀缺的资源。为招商规划提供参考及指引。 3、构筑良好的商业开发的根底，就像我们购物中心也是一样的，比如说永旺作为一期开发，之后业主

9、在我们东侧作为二期开发，包括招商，或者品牌的引进都会有很好的促进。 4、对商业地产工程进展有机的组合。 5、构成商业地产开发的经济规模效应。刚刚我提到今天主要讲永旺购物中心的概念性的东西，这里面提到RSC的概念，在国内叫区域型购物中心，或者叫超区域型购物中心，除此之外还有GMS我们解释为综合百货超市的业态，SM是食品百货超市，不同的业态对地点的选址，土地的面积、店铺规模包括停车位都有不同的需求。大家清楚如今北京市对商业设备规模的限定，包括五环、三环、二环之内都要控制在什么样的范围，都有一些客观的约束。我们在北京定位的话就是五环以外，行道是单车道3车线，土地面积购物中心到达占地10万平米，层数作

10、为永旺来讲，购物中心的业态不会超越3层，无论是在国内还是在海外永旺的购物中心能够有3层的停车场，能够有3层的购物中心，有屋顶的停车场，但是他的建筑不会超越3层以上。直营面积大约是在2.5万平米，专业的停车场是30004000台左右。这是永旺对购物中心的要求。 工程选址是非常关键的一步，前期预备核工程谋划当中，作为永旺协作方式来讲分为三种。一是像青岛的东部店有一个概念，公司本人持有土地还有建筑物，本人打造购物中心，这是一种协作方式。二是像永旺国际商城购物中心这种概念，是定制物业的概念，业主按照永旺提供的建筑要求，为永旺量身定制的购物中心，然后永旺租赁过来运营。三是北京的2号店在朝北大悦城的协作工

11、程，是中粮集团开发的购物中心，最后永旺以主力店的方式进入。这是我们的协作方式。 工程的谋划方面更专业，比如说咨询公司、业主方提供的数据，包括我们本人入户调查的方式来对周围的市场，周围的客户群有一个非常详细的测定，之后商业的定位，功能的分析，怎样样的商业组合方面都是非常重要的环节。这里面还有专业设计，刚刚短篇中引见的在日本的购物中心，或者顺德购物中心，还有青岛的方式有点儿变化，永旺购物中心的方式根本上就是两核一街，主力店、次主力店中间用摩尔做一个衔接。这是永旺在运营过程中探求出的比较有效的摩尔的构造的设计，包括它的组合。这里面视觉引导的概念是指这个购物中心不一条直线，略微有一点儿曲折，或者略微有

12、一点儿动线，大家在购物中心里面没有视觉疲劳，或者不知道本人该往那边走，我们购物中心有专业的设计团队，包括施工管理，包括后期的商业管理都是有专业的团队操作。 大家也留意到本人的桌子前面有两份简介，一份是公司整体的简介，还有永旺梦乐城的简介，待会儿会给大家引见商业的管理、租户的管理，包括物业管理专业公司。永旺在日本包括海外也同时和永旺一同来运作这个购物中心。 在永旺购物中心设计规划流程当中，大家都是行业中人，能够对这些内容比较清楚，针对本人的工程会有什么样的重点，包括工程的定位、功能、规模。可以看到打造商界商贸城市，北京市政府有300多万商业面积的继续，面积非常好，但是功能规模上来讲，能够是先打造

13、一个购物中心之后再招商，我把购物中心建出来不怕招商这种概念，有时候空置率会比较高一点，这是如今会出现的情况，特别是如今商业设备跟商业设备之间的竞争，大家不光有品牌规模，更多的经过购物环境或者差别的运营，更好的让本人的购物中心有一个很好的后期的运作。在定位方面要做一些更细致的任务，前期的任务做的假设比较深化，后期运营方面会更好一点。 永旺购物中心的设计包括环境的规划当中，一直将顾客第一的根本理念放在第一位，比如像顾客提供便利、轻松自在、温馨、商品的丰富选择，这方面都是追求高兴温馨的SC的概念。从硬件上来讲购物中心的设计宽阔亮堂，运用自然光线，虽然是在室内，但是经过非常高的天窗，或者经过视觉效果，

14、包括我们这里的树都是真树不是假树，给大家提供非常温馨的购物环境。 同时，永旺在硬件方面的特点包括无妨碍设计，大家今天从员工通道过来的，还没有领会到员工通道的特点，比如说简约易懂的标识，出入口都有轮椅，顾客可以无妨碍进入购物中心，包括我们的电梯都非常方便残障人士推着轮椅进出，我们的购物中心也有环保，比如像太阳能发电，像LED，还有地热的利用，包括雨水的回收再利用，这都跟我们的奥运工程有共通点。SC根本分类分布图，这是我刚刚提到的两核一街的概念。 接下来着重谈一下永旺国际商城购物中心，大家今天从西二环那边过来，大家对北京应该有一个比较明晰的了解，从这边沿着八达岭高速过来大约有四、五非常钟的时间，这

15、个位置是在五环和六环之间的位置，绝对是郊外型购物中心。为什么当初永旺会选址在这个位置呢？这个购物中心是北京市规划的四个大型购物中心之一，而且是第一个详细实现的购物中心，这个位置是在八达岭高速北安河出口的位置，还有一个北清路，北清路延伸到航天桥那边。包括京承高速、小汤山那边的客源也会带动过来。永旺在选址的时候思索到了交通的方便程度，这个购物中心可以吸引更多的宽广区域的客流，会有一个非常好的带动作用。 在购物中心的南侧如今正在施工，这条道路是昌平线，从西二旗过来延伸，不断到昌平，最终到十三陵景区，是一个轻轨建立，今年年底主体可以完工，可以通车。这部分能带动昌平顾客的人流，包括回龙观这边有一个轻轨，

16、八号线的延伸线，会不断到昌平的规划。龙泽站会有15分钟一辆班车，以后道路完成后就不需求这么多班车，会吸引更多的顾客来购物中心。 这是当初开发这个工程的时候我们同事做的商圈的调查，那个时候这边的路没有完全开通，这时候我们会思索到开车五分钟的商圈，开车非常钟的商圈，开车十五分钟的商圈大约是什么规模，这些是我们公司同事进展实测的，包括居住人口是多少户家庭，所以对整个商城的规划、定位，人口收入购买力方面对整体规划都是最根底的信息。由于大家留意到，附近有一个史各庄村，几千人规模的村庄，最后外来人口到达几万人的规模，他们的购买力对商城的定位来讲不是很好的客户群，但是回龙观、航天城、上地这边的顾客大家经过八

17、达岭高速，或者经过五环、四环过来的非常的多。 这个以前叫中关村商城购物中心，如今叫珠江摩尔，他根据永旺国际商城购物中心的设计，之后配Mall型的购物中心，包括有一个奥特莱斯，如今这边据业主引见招商非常胜利，当然住宅每平米卖到22000元的价位，这也是购物中心的奉献，由于整体概念叫珠江摩尔这么一个概念，摩尔是一个非常大的量。作为住宅和综合性开发来讲，对大家有一定的自创的意义。由于整体的购物中心整体加在一同有43万平米的开发体量，作为像永旺这样单面子积到达15万平米的租户，一旦入住的话，整体作为商业设备来讲，包括对住宅的价值提高是显而易见的。 永旺购物中心从最初到如今曾经变过几次了，住宅、公寓这部

18、分的售价也有多次的提升。永旺国际商城购物中心占地面积大约是9万平米，建筑面积15万平米，地下一层还有地下三层，包括屋顶如今作为我们的停车场来运用，当然由于地上三层只需影城，但是二、三层层高都是6米，影院是11米，如今是停车场，但是在不久的未来都会变成商业设备。包括主力店的12米的柱距，其他部分9米的柱距都会保证购物中心的通透感。 再讲一下购物中心够能的分布。大家手上有购物小册子，这里面提到了在南侧是直营的主力店，在北侧包括次主力店如今是家居、运动等大型专卖店、大型餐饮；三层是影院，Mall这边是专卖店、餐饮。 特征1：从规划、装修到营运，全程由永旺团队自我主理 特征2：近30%的新品牌，来集团

19、企业和集团协作公司 特征3：整体推行，集中管理，集中收银 区域的划分一会儿带大家到现场看会更详细一些。 接下来引见一下北京第二家店，预备开业的朝北大悦城店，这也是我们协作开发方式中的一个类型。这个开发本身来讲是中央集团公司做的开发，整体的建筑面积在43万平米，商业面积有33万，这里面我们在北侧建筑面积大约有3.5万平米，商业面积有2万，从地下1到地上4层是永旺作为主力店入住，这是我们和大悦城的协作方式。 昨天我去了天津泰达的购物中心，根本上外观的主题构造曾经成型了，在泰达足球场旁边，旁边是会展中心，占地面积用11万平米，商业面积7.5万平米占地面积9.8万平米。 以上就是简单的跟大家沟通了一下

20、永旺在购物中心的选址，包括规划设计方面购物中心根底的内容。 永旺公司是继续开展，遭到社会公认的集团公司。永旺在四川大地震的时候有募捐活动，2021年5月12日四川汶川地震发生。第二天，永旺1%俱乐部向中国驻日大使馆紧急捐助了10000万日元。永旺1%俱乐部向四川红十字会捐赠了600顶帐篷，石景先生亲身到村子里面协助 村民一同搭建帐篷，从成都开车有五个小时的路程。 今年我们在4月24日要在八达岭长城那边进展一个植树活动，到4月24日我们会完成100万棵植树的目的，这是永旺环境财团与北京市人民政府协作的工程，这也是永旺的开创人冈田卓野先生获得北京市荣誉市民的一个奉献。除了这种标志性的活动以外，这是

21、我们在购物中心进展的植树活动，当时也有北京市昌平区政府指点参与，当时种了5000棵树，我们跟社区的互动环节中也有品牌的知名度，让周边的居民一同参与这样一个活动，跟购物中心有一个互动。包括我们每个月11号定为永旺日，在周边进展清扫、清洁活动，这也是对周围社区的奉献。 今天时间非常短，也非常仓促，跟大家简单做了一下沟通。假设在讲述的内容有不清楚的地方，或者有问题可以提出来。朱总： 谢谢李淇！ 大家有什么问题可以沟通一下？提问： 人流动线我们这边是怎样做的？朱总： 是指内部动线还是外部动线？提问： 内部。朱总： 我们为什么叫两核一街？为什么只建三楼？我要阐明一下，停车场放在这个地方，缘由是让顾客第一

22、时间最方便进入我们的内部，这是外部的动线概念，为什么只建三层？由于三楼有停车场，可以由一个喷淋效果，三楼租金可以思索到达一楼的70、80%，二楼会少一点儿，但是三楼不会比二楼低。 内部动线是三个大的聚点，超市的地方人流聚集最多，所以我们做的时候会把顾客从超市出来引到北部，在北部有一个大的聚集点，这儿可以定期搞活动。为什么这儿配次主力店？这个长度是350米，要把一个人从超市拉到这儿是很难的一项任务，所以要在这儿配一个次主力店，能吸引大家到这儿来及为什么是一个弧度，由于第一没有视觉妨碍，第二不会有很长的觉得。这是内部动线的设计。我们这儿的梯子比较少，不像普通的购物中心，为什么梯子会比较少？会思索到

23、视觉上的通透性，由于梯子多了以后会阻挠他的视觉效果，他不能够看到前面有什么商场，有什么店，不能把他吸引到那个地方，做大卖场有一个磁石效果，我能看到的有一个磁石效果，可以把他吸引到那个地方去。相对餐饮比较集中，也是为了让大家有一个一致感，餐饮是放在一个区域，当然某些地方会配一些小的咖啡店，便于他们休憩，但是整体餐饮会放在一个集中区，让大家在一个非常短的时间可以有选择。提问： 在中国的员工数量相当于日本的1.5倍，我不知道这是什么缘由？朱总： 这是任务效率的概念。我们在日本做的购物中心之外，还有专门做JUSCO综合百货超市，这部分员工数量比较多，由于是自营的零售行业。整个购物中心的员工是属于专卖店

24、，招商来的员工，这部分的员工无论从任务效率也好，任务知识面也好，这部分员工在中国一个店会到达400500员工，在日本的话能够只需200员工，更多的是运用40、50岁的家庭主妇，她们的才干相对要比中国的员工才干要高。从正式的员工数量比中国的少，其实总体数量应该是差不多，但是效率一定比中国要高。提问： 他们有没有未来在中国开展的一些方案？朱总： 我们大部分好的资源在香港，我们依托香港在广省开展，山东是另外一个契机，最近由于奥运这个概念地我们开发了北京、天津、环渤海，我们目前还属于谋划的阶段，单位希望未来可以有时机在目前开展的这些地域相邻的省份，包括大家比较关怀的长江三角洲地域，还没有业务的扩展，希

25、望未来有时机可以在这些地方开展。提问： 他们在上海有没有开展？朱总： 我们1996在星河站前面开了一个JUSCO，2000年关了。有时机的我们希望在上海开展。提问： 关掉的缘由是什么？朱总： 由于19962000年是在闸北区星河站，当时政府规划没有按照他们的承诺予以落实，使得我们的销售遭到一定的打击。在这样的情况下，与其让这个苹果不断烂下去，还不如先收了，另外寻觅时机。当时在上海的运营情况，各个方面的协作还是比较好的，所以上海还是希望我们可以再回去。提问： 他们如今还没有推公寓吗？朱总： 刚刚讲的43万的那个概念里面，永旺是一个零售企业。提问： 他们还没有推出公寓吗？朱总： 我们不做公寓，我们

26、只做零售，我不做零售以外的任何的房地产，但是我可以跟任何房地产商协作，他做他的房地产，我只做零售。提问： 这个卖场里面不做销售？朱总： 绝对不做销售。业主把这个楼租给我，我没有前来也不允许他分租给他人，卖给他人，但是这个股东不干了，把这栋楼整体卖给第三方，就像我们原来的开发商是中关村，后来他们不做了把这个东西整个转卖给珠江，这没问题，我们一定要是一个业主，这是最根本的。提问： 这个图中间的部分是什么？ 朱总： 这块地是属于村里面的，这是由业主为村里面承建的2万平米的商业，如今还没有定论，是村里面本人来做还是开发商本人做没有定论，但是一定会构成差别化，这是一个奥特莱斯，目前规划是以文娱为主，比如

27、说水上世界，室内溜冰场，类似这方面。这边还有10万多平米，是由于有一条河，希望把这条小溪很好的利用以后做一些松散的酒吧。提问： 他们当时是租的地还是租的物业？假设他们再到长三角开展的话，承租的年限和程度是什么？朱总： 地和物业是不分的，我要租的是整体一块租，像这个工程，9.8万平米含楼上地下都租给我了。有很多方式，他只把地租给我，我只租地我投资建筑也有。也有是我提出要求他去深化，按照我的要求把楼建完，精装修我本人做，整体租赁。提问： 他们对租期有要求吗？朱总： 不低于15年。提问： 最高到20年？朱总： 之后可以再续。 这个租金非常低，可以说这个业主跟我们的配合相当不错，由于没有想到从这里面赚

28、钱，所以我们当时腾的时候大家很开诚布公，他把本钱通知我，他所需求的投资报答期也通知我，我把我的报答也通知他，大家找到一个契合点，他靠这个东西带动后面的住宅。提问： 大约多少年回收呀？朱总： 大约10年左右。提问： 那时候 拿地的本钱非常低？ 朱总： 这个地的本钱非常低。提问： 10年是非常好的投资收益了？朱总： 这个整个建筑从我们内部本身概念来说，到达一个合格点我只打60分，建筑的方方面面做的不是特别的理想，这是一个非常大的问题，也是我们今后要汲取教训的部分。但是整个开发商不是靠这儿赚钱，确实是这样。提问： 设计的时候他们参与了吗？朱总： 我们全部参与。包括这个门是朝西开还是朝东开，为了这个我

29、们用了三个月。我们从最初的楼怎样摆，里面怎样建，包括环境、楼高、楼层、机电设备要求全部是我们提出规划，他再找中国的设计师，由于是要有中国的设计院盖章，外国的设计师做不了。提问： 奥特莱斯卖不卖？朱总： 他有兴趣我们我可以帮他接洽，问问他。提问： 中间这个Mall衔接的为什么一致收银？朱总： 这个一致收银符合中国特征。提问： 他是租给个人还是？朱总： 租给个人也好，租给公司也好，我们说一切的租户，有些租户确实会漏报、少报销售额，为了这一点我们必需进展一致收银，但是我给各个租户很好的承诺，我集中收银，集中托管他的销售额，但是按照商定的时间一定把钱还给他，一分不少。我是月末结帐，第二个月的15号之前

30、一分不少钱全部到他们的帐上。提问： 一致收银是用系统还是派收银员下去？朱总： 我派收银员下去，系统是我的。提问： 店铺是跑到收银点去缴费。朱总： 对，必需这样。提问： 但是有一个跑单的问题。朱红总统： 跑单不能够百分之百杜绝，但是我们有规那么，我们员工会不定期审查，他跑一笔、两笔可以，但是我会看他的客流，特别是餐饮，他每天有那么多客流，我一数就知道单价是多少，有多少销售额，一个月上来销售差我们一看就知道，那他就别干了。提问： 集中收银是扣点还是租金？朱总： 结合。提问： 收银员的工资是由我们来付？朱总： 对。提问： 这是一笔很大的费用？朱总： 还好，我除了收租还要收管理费，这是招租的时候我会通知他要收多少钱，他是情愿的。提问： 物业管理费是多少？朱总： 不方便泄漏。提问： JUSCO这个主力店是收租金的方式还是