房地产相关基础知识

1、房地产相关基础知识新思想 新技术 新服务 新价值2建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房。房地产的含义房地产是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路。房地产房 产地 产31 居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、旅馆房地产5、餐饮房地产6、娱乐房地产7、工业和仓库房地产8、农业房地产9、特殊用途的房地产10、综合房地产房地产的分类（按用途划分）4一级市场即土地市

2、场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场即楼盘开发，是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场即散盘交易，是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。房地产市场分类5房地产业：从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相关的中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。可分房地产开发业和房地产服务业。1.房地开发行业土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业。2.房地服务行业围绕房地产产

3、品进行一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。房地产业的分类6房地产销售公司全程策划基本内容 房产项目市场调查 土地使用权获取 房产项目产品策划 房产项目定价与价格策略（策划） 房产项目广告策划（企划） 房产项目销售策划 物业管理前期介入7房子成本土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）建安成本销售成本（策划费、广告费、人力开支）+公共成本市政建设配套建设费用税收银行贷款利息等财务费用其它损耗其他房价土地成本建安成本销售成本公共成本市政建设配套建设费用税收银行贷款利息等财务费用其它损耗物业管理开发商利润其他房子的成本

4、是怎样购成的？8房子成本的购成比例9 房地产开发企业取得土地方式有三种： 协议出让/行政划拨/转让招标出让拍卖出让土地使用权的获取10 地段 地段 还是地段搜寻黄金地段准备拿地获得土地国土公示市场供求行情地块自然环境社会经济政策、人口、规划资金实力土地储备政府补偿 之后涉及到 房地产项目手续 办理相关流程11凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行： 居住用地七十年； 工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 旅游、娱乐用地四十年； 综合用地(如商住）或其它用地五十年。 土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给

5、土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。12国土公示国土或规划立项区计委选址（安置、拆迁） 区规划分局方案审查（发用地许可证） 区规划分局 市国土 出让土地市国土签土地出让合同区国土建设用地市国土办土地使用证消防、人防、环保、市政、绿化 相关部门审查初设审查 区规划、区建委办工程规划许可证 区规划施工图审查区建委招投标区建委办监理及施工许可证区规划施工管理区建委综合验收区建委及相关部门单位房屋所有权证市房管局 房地产项目手续办理流程13 一 制定竞争目标 分析消费者心理 选择目标市场

6、 明确竞争优势 寻找最佳切入点 二 房地产概念设计 开发商理念 项目命名小户型 花园洋房 健康生态房 江景房 教育概念房。房地产项目定位14一 规划设计市场分析 交通动线 区域特征 发展规划 环境配套等二 项目规划设计要点 和客源定位相吻合 顺应和引导消费时尚 兼顾实际销售需要 三 规划构思 功能分区 环境结构 规划特点（用地与建筑 规划布局与空间环境） 道路系统规划（竖向 管线综合） 停车场规划 绿化系统规划 公建设施规划 住宅设计与分期开发（住宅类型及面积表）项目规划设计15功能布局配套设施景观设计户型设计建筑特色总体规划项目规划设计16桩基工程防水工程土方工程结构工程砌体工程景观工程装饰

7、工程住宅建筑 二级耐久年限50100年适用于一般性建筑。 13低层； 46多层； 79小高层； 10层以上为高层。 公建高度超过24m时为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑。高度超过100米的住宅、公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑。建筑土建工程流程新思想 新技术 新服务 新价值17市场竞争价格策略广告策略商品产品政经环境销售执行产品情况基本属性：位置、交通、距离、环境、市政规划等；公司资质：投资、设计、建设、销售等。产品设计：规划设计、装潢配套、工程进度等。单价、总价、付款方式、促销价格。媒体广告、促销活动、公共关系。组织构架、工作奖惩、人员水平、推广力度。供需状况、竞争产品。政治环境

8、、经济因素、行政法规、国际状况。房地产销售的主要决定因素18房地产价格的种类作为房地产销售人员，要准确区分和理解以下几个价格概念：1房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。 房地产总价格不能表明房地产的价格水平。2房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。3楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。4均价：总价/建筑面积。 19房地产价格的影响因素房地产涉及的面很广，影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有以下等因素的影响：1经济因素影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支等状况，特

9、别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，以及房地产的供求等。2物理因素主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、规模、景观资源、户型、配套设施、施工质量等。3环境因素环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、清洁等。 20房地产价格的影响因素4行政和政策因素主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。5社会因素社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等。6心理因素主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、

10、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等。 21房地产价格构成目前房地产综合开发价格大体上包括：1征地补偿费；2拆迁安置补偿费；3土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费；4住宅建筑安装工程费；5附属工程费；6室外工程费；7公共老配套工程费；8环卫绿化工程费；9政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂；10土地出让金大市政费；11两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，管理费，利润。22引起房地产价格居高不下的主要原因一 土地供应价格上升二 政府行政性收费项目繁多。三 市政公共设施由开发企业承担，增多企业成本四 房地产

11、开发企业税赋偏重五 建材价格波动，带动建安成本提高六 融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下等因素。 23 1.单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。 单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可服务于58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，

12、便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。 2.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 3.花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 住宅

13、建筑类型（按功能划分）24 4.跃层式住宅：内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。 5.复式住宅 ：在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上

14、层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点。住宅建筑类型（按功能划分）25 1.砖混住宅：砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢

15、筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。 2.框架结构住宅：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。 3.钢混结构住宅：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺

16、比较复杂，建筑造价较高。 住宅建筑类型（按结构划分）26序号结构类型名称简要定义或判断常用范围及说明1木结构主要承重构件材料为木材除特殊工程外应用少2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼单层或多层建筑3钢筋砼结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑4钢与砼组合结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑5钢结构主要承重构件为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等建筑结构应用范围27规划用地范围线城市规划行政主管部门按照批准的详细规划和有关规定，划定的具体建设项目的规划用地封闭线。建设用地规划用地范围线内建设项目的用地。建设用地面积不包括城市规划道路红线内的道路用地面积

17、。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。其计算应精确到平方米。道路红线城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。 建筑红线后退距离是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。建筑规划相关技术指标28建设用地红线图 建设工程选址意见书的附图。建设用地红线图必须在1：500现状地形图上绘制，图上必须根据需要绘出规划用地范围线、拆迁范围线、道路

18、红线、建筑红线及绿化、水系、文物、市政设施保护范围线，并用坐标限定。图上还须标明车辆出入口的方位或位置。建设用地范围线、规划用地范围线、拆迁范围线必须闭合，其面积计算精确到平方米。建筑容积率总建筑面积/建筑用地面积 总建筑面积的计算：除净高2.2米及2.2米以下的设备层、结构转换层外，其余均计入总建筑面积。总建筑面积是地上所有建筑面积之和；建筑用地面积是以城市行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征用地。多层大致为3，高层一般为45，超高层多达到7以上。别墅的标准容积率为0.45.建筑密度建筑基底总面积/建筑用地总面积 建筑投影总面积的计算：除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面

19、积，均计入建筑投影总面积。施工图设计阶段较批准方案的建筑面积增加幅度不得超过1%。一般而言，覆盖率越小，建筑物的占地面积就越小，社区活动面积就越大。29得房率套（单元）内建筑面积与套的建筑面积得比率。产品定位高，公共活动空间大，得房率就低；建筑设计合理紧凑，得房率就相应高一些。建筑面积房屋建筑面积是指屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20米）以上的永久性建筑。套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积户型面积计算30 房屋预售面积俗称楼花面积，使指在商品房预售时按建筑设计图纸上的尺寸计算的

20、房屋面积。 产权登记面积产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。 商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行，但产权登记方式需要按建筑面积方式进行。 房屋预售面积是房地产开发商与购房人合同约定的面积。产权登记面积是当地政府的房地产产权登记部门审核确定的面积。 如办理售房许可证时建筑面积确定，则房屋预售面积应该等于产权登记面积。如果合约面积与产权登记面积发生差异，则以产权登记面积为准。房屋预售面积与产权登记面积31 “五证”1. 国有土地使用证：我国的土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让