09年大连夏展报告项目篇完整版（指南针）

1、.大连指南针地产营销谋划机构 2021年夏季房交会报告之工程篇：.； PAGE 10目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc236300637 1. 展会概述 PAGEREF _Toc236300637 h 2 HYPERLINK l _Toc236300638 1.1参展企业情况 PAGEREF _Toc236300638 h 2 HYPERLINK l _Toc236300639 2. 参展工程信息 PAGEREF _Toc236300639 h 2 HYPERLINK l _Toc236300640 2.1参展工程概述 PAGEREF _Toc236300

2、640 h 2 HYPERLINK l _Toc236300641 2.2供应量分析短期降低、长期充足 PAGEREF _Toc236300641 h 3 HYPERLINK l _Toc236300642 2.3产品分析整体供应减少，中小套型产品占比扩展、高端产品稀缺 PAGEREF _Toc236300642 h 5 HYPERLINK l _Toc236300643 2.3.1面积区间 PAGEREF _Toc236300643 h 5 HYPERLINK l _Toc236300644 2.3.2套型比重 PAGEREF _Toc236300644 h 6 HYPERLINK l _T

3、oc236300645 2.4价位分析整体价钱上升 PAGEREF _Toc236300645 h 6 HYPERLINK l _Toc236300646 3.优惠详解半数工程取消优惠，优惠沦为营销噱头 PAGEREF _Toc236300646 h 8 HYPERLINK l _Toc236300647 4. 展会特点 PAGEREF _Toc236300647 h 8 HYPERLINK l _Toc236300648 4.1情景展现运用让期房和现房的居住想象更近 PAGEREF _Toc236300648 h 8 HYPERLINK l _Toc236300649 4.2 供应方心态重拾

4、楼市自信心 PAGEREF _Toc236300649 h 9 HYPERLINK l _Toc236300650 4.3 外地产品涌入 PAGEREF _Toc236300650 h 9 HYPERLINK l _Toc236300651 5. 总结 PAGEREF _Toc236300651 h 102021年夏季房交会报告之工程篇大连指南针营销谋划机构2021-7-251. 展会概述2021年大连夏季房交会于7月24日在大连市世界博览广场拉开帷幕。本届展会以“心系动迁百姓，圆梦住在大连为主题，该主题也为本次夏展奠定了一个基调延续春展以来、大连楼市政策性利好带来的购房热情。1.1参展企业情

5、况表1-1 参展企业明细工程参展企业开发商媒体中介 (二手房)金融机构辅助企业本地外地数量58812407由于近期大连楼市销售情况良好，部分工程曾经进入销售后期，因此，本次夏展参展开发商较去年夏展有所减少，合计64家开发企业参展；其中，本地开发商占88%，外地开发商占12%，包括日本山田建立珠式会社、澳洲中正房地产集团等。另外，仅有4家中介机构和7家辅助企业参与展会。从参展企业情况来看，对比08年夏展的72家开发商和09年春展的98家开发商，结合万科等品牌开发商的缺席，本次参展积极性不高。2. 参展工程信息2.1参展工程概述表2-1 参展工程分布区域及性质明细区域总数展现在售住宅公寓别墅写字间

6、商铺中山区62442000西岗区31230000沙河口区82626000甘井子区30723281001高新园区52341000开发区43130100旅顺口区1239111000金州区53250000其他70724100合计8023576215201本届展会参展工程合计80个。其中，市内四区及高新园区和新城区合计73个工程，较08年夏展下降了13%；外地工程共7家参展，其中4个工程日本，1个工程澳大利亚，另有2个工程山东。从工程类型看，参展的一切工程中以住宅类为主，合计62个；纯公寓工程15个，纯别墅工程2个，另有商铺工程1个。供应工程虽然仍以住宅类产品为主，但公寓类工程比重受投资环境改善影响较

7、春展有所提升。2.2供应量分析短期降低、长期充足未来供应量：整体有所下降、甘区独占鳌头图2-1 未来供应量未来供应量包括在售工程整体剩余存量以及展现工程体量图2-2 未来供应量区域分布 从本次参展楼盘来看，大连市内四区及高新园区和新城区未来约有1206.68万平供应量，商品房住宅合计83471套。其中，展现供应量为868.94万平，合计52169套；在售工程存量为337.74万平，合计31302套，在售产品与春展相比明显下降。市内四区及高新园区供应量890.55万平，其中甘井子区独占鳌头，到达756.33万平，合计47688套；产品面积占市内四区及高新园区的85%，占全市整体的63%。新城区方

8、面，未来供应量依然较大，到达316.13万平，合计25496套，产品面积占全市整体的26%。在售存量明显下降，展现工程构成未来供应主力表2-2 春、夏展部分参数对比表夏展春展对比在售工程存量万平337.741047.08-67.7%在售工程个数4990-45.6%市内四区及高新园区在售工程存量万平253.91495.73-48.8%市内四区及高新园区在售工程个数3756-33.9%展现工程供应量万平868.94476.3682.4%展现工程个数23219.5%根据统计数据，本次夏展在售工程个数与春展相比下降45.6%，而在售工程存量面积下降到达67.7%，因此，目前市场存量从绝对量和变动幅度上

9、都存在明显的降低表现，其中，市内四区及高新园区亦呈现一样的下降趋势。与在售存量构成鲜明对比的是展现工程供应量，本次夏展参展展现工程与春展相比仅添加2个，而展现面积那么添加82.4%，到达868.938万平。其中，甘井子区和新城区展现工程供应量添加明显，这与这些区域部分大体量工程前来参展有直接关系。因此，总体来看，虽然近期市场存量明显减少，但未来可供应面积依然充足。2.3产品分析整体供应减少，中小套型产品占比扩展、高端产品稀缺2.3.1面积区间表2-3 参展工程面积区间面积区间中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区开发区旅顺口区金州区合计60以下010638202112101049338417161

10、-9019204977178403052992522191-144820472813796194010461896373144以上117253371119018915302057合计21841101787131087181897547779 =SUM(ABOVE) 26422按在售工程有效供应量统计图2-3 面积区间比重本次夏展参展工程合计提供有效供应26422套，由于参展工程有所减少加之二季度成交大幅扩展、供应添加速度相对减缓等综合要素，供应量较春展减少30.83%。其中，主力供应仍为90平方米以下产品，占比到达68%；60平方米以下产品占比较春展减少2个百分点，而60-90平方米产品占比那

11、么扩展15个百分点。90平方米以上产品占比均有所回落，其中90-144平产品占比回落6个百分点，而145平方米以上产品占比回落7个百分点。由于通胀预期逐渐加强，投资、改善、保值需求入市集中消化大量适宜投资以及改善的产品，一定程度上造本钱次参展工程供应的“纺锤型。2.3.2套型比重表2-4 参展工程套型情况套型中山区西岗区沙河口区甘井子区高新区开发区旅顺口区金州区合计一居室20107902150163027921146039两居室3612449084094520371547627三居室1294232862477103458041895221三室以上49253221720022001058别墅17

12、0000144160177按在售工程有效供应量统计参展工程提供的两居室房源占比过半，到达52%，较春展扩展12个百分点。与春展不同，一居室产品供应有所提升，占比排名第二，到达23%；而三居室产品占比那么减少10个百分点，仅占20%。供应表现验证了市场对中小户型产品的旺盛需求。三室以上及别墅产品占比较春展均有50%的回落，市场预期以及经济走势对高端产品去化的影响可见一斑。受市场大势好转、政策扶持、宏观经济大势影响，目前市场表现出需求方的全面恢复，需求构造得到有效改善。图2-4 套型比重2.4价位分析整体价钱上升表2-5 参展工程均价分布板块区域4000以下4000-50005001-600060

13、01-70007001-80008001-1000010001-1200012000以上东部风景区域中山区西岗区1中央居住区域2东南区域 12西安路区域沙河口区甘井子区 2泛星海区域3促进路区域1 1西部区域2 2机场区域11111华东区域14111华南泉水区域 11北部区域11 龙王塘区域高新园区12开发区新城区 1旅顺1151 1金州 11合计1514626411图2-5 区域价钱分布由夏展在售的49个住宅工程均价分析可得出，大连市经过二季度的成交恢复，市内整体价钱较春展有近千元的上升。市内四区含高新园区龙王塘板块价钱低于8000元的工程合计19个，占市内四区参展工程的51%；高于8000

14、元的工程合计18个，占比49%。但由于龙王塘区域日前方被纳入高新园区，价钱与高新园区工程价钱有一定差距，剔除该板块影响，市内四区价钱高于8000元以上的参展工程占比可达53%，如思索万科、华润以及中海等大品牌开发商缺席的影响，该比例将被进一步放大。就板块价钱而言，中心区域价钱根本过万，如泛星海等区域价钱更高，到达1.5万元以上。7000元以下的工程全部集中于甘井子区，主要分布在华东以及华南泉水等区域，而机场区域在亿达第五郡的带动下，价钱亦跨过8000元，成为甘区新的高档楼盘聚集地。新城区方面，金州、旅顺二区参展的普通住宅价钱根本集中于4000-6000元之间；而开发区参展在售工程为别墅工程，均

15、价较高，但就实践情况而言，开发区住宅价钱在新城区中亦处于领先位置。3.优惠详解半数工程取消优惠，优惠沦为营销噱头大连市参展的72个商品房工程中，具有优惠措施的工程到达51%，对比于春展75%的优惠覆盖率，优惠范围大幅减少。楼市年后销售的继续火爆构成的产品短期内稀缺、客户争相竞购等局面，是优惠范围和力度大幅减少的本质缘由，优惠的让利作用被其营销作用所取代。详细来看，本次夏展优惠具备以下特点：市内四区优惠仍旧集中于华东、机场等区域，虽然这些区域也是09年上半年热销区域，但区域内存量较大、楼盘众多的现状一时难以改动。直接的价钱优惠成为优惠主要方式，价钱优惠和折扣优惠占比近85%，08年盛行的特价房优

16、惠暂时退出市场，展会200元/平方米的政策性优惠也暂时告一段落。有近84%的工程优惠力度在9.7折-9.9折，在价钱上调的背景之下，这种程度的优惠完全可以忽略。价钱上涨幅度较小的新城区优惠力度大些，如旅顺经济开发区，优惠力度普遍在九折。相关拆迁政策的落实执行和旅游旺季的到来让楼市中拆迁客户和外地客户的比例有所加大，但从优惠对象来看这些客户并没有引起供应方更多的让利，给予拆迁客户和外地客户明确优惠的工程仅占11%，可见，拆迁客户和外地客户对市场的作用更多的是鲶鱼效应，并没有成为市场需求主力。其他诸如把IT客户、婚房客户等作为优惠对象的工程根本没有。产品“所剩无几和客户“热情高涨让供应方暂时告别了

17、客户的猛烈争夺。从优惠产品来看，畅销产品在上半年根本消化终了，剩余的产品又不急于销售，导致特别针对某类产品的优惠减少，80%工程的优惠措施针对其全部产品。4. 展会特点4.1情景展现运用让期房和现房的居住想象更近从展位装修的奢华，走到展会人群的覆盖，从脑中的居家、纸上的楼花，走到样板间、示范区，这次夏展，我们又看到了供应方在展会营销上新的突破情景展现的运用。如高新区某楼盘，将其本身规划配套经过人的活动生动呈现，沙发小憩突出其小户型精装修公寓卖点，笔记本美女突出其SOHO一族办公卖点，喝咖啡买衣服突出其购物休闲卖点；再如旅顺口区某楼盘，展位上设置轻轨车头或将休憩区模拟成轻轨车身，突出其轻轨配套卖

18、点；再如金州、开发区某些楼盘，经过比基尼美女、游艇设计展现其沙滩生活卖点。这些情景展现的营销手段，虽然对短时间内的成交能够构成不了多大的促动，但从长久来看，这些营销措施将有助于购房者对其未来的生活有一个更直观的畅想，期房对比现房在这方面的短板有望弥补。4.2 供应方心态重拾楼市自信心良好的成交令开发商重拾市场自信心。展现楼盘增多、加推楼盘减少、营销活动平淡、可有可无的优惠开发商态度上的转变直接映射至展会的细节。缘由有三，不断走高的成交量不仅消化了上半年新增供应，还快速减少了历史存量，开发商手中可售房源有限，而由于去年楼市低迷也令部分开发商无后续工程作为补充，此其一；楼市继续热销又让供应方看到了

19、涨价希望，捂盘惜售、不断调价的戏码开场重演，此其二；楼市再次用现实验证了购房者们买涨不买跌的追涨心思，客户忽然增多令客源忽然丰富，此其三。楼市的转变再次令开发商话语权扩展，这对于正处在恢复期的楼市不能说是一件喜闻乐见的事。我们也曾经看到三个月楼市价钱上升千元的现实，08年调整期在一定程度上促进了买方市场的到来，但经过此次夏展来看，卖方市场特征再显。4.3 外地产品涌入有七个外地工程参与了本次夏展，其中国外工程到达五个，以高端公寓和别墅产品为主。外地工程主要在以下几方面存在竞争优势：第一，先进的设计理念。日本东京的公寓产品以及澳大利亚的别墅产品在这点上表现均非常明显。他们的产品设计主要以人性化和个性化为主，出卖的仅是其住宅运用权面积，而空间功能等由消费者自在设计，甚至可以先选地再建房。第二，超低的价钱程度。山东龙口的几个工