最新税收政策解读

1、.PAGE ：.；PAGE 10最 新 税 收 政 策 解 读第 1 期纳税效力中心编制 二OO九年五月三十一日编者按：2021年是纳税效力年。为了不断提升纳税效力质量和效力程度，更好地为纳税人效力，纳税效力中心将以编制的方式，及时对最新税收政策进展解读，以供税务干部和宽广纳税人参考。如有不当，请批判指正。近期，国家税务总局下发了国税发202131号、国税函2021212号、财税202129号、财税202169号等文件，现对这些政策详细解读如下： 一、国税发202131号文件解读国税发202131号是在国税发2001142号、国税发200631号的根底上进展重编修订、补充后而制定的。国税发20

2、2131号文充分吸收、自创了国税发200631号文的主要内容，并有机结合了国税发2001142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需求规范的部分内容予以了增删、合并调整。该方法总体框架更加明晰明了，全篇按照普通的法律体例，设总那么、附那么等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述明晰。而原来的“国税发200631号文以及“国税发2001142号文均没有章节构造，只需条款之分。新国税发31号文件与老31号文件相比，对企业有五大利好变化：一下调了最低估计计税毛利率。开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15，而此前的规定是

3、20%；开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%；开发工程位于其他地域的，不得低于5，此前的规定是10%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差别，但是需求提供有关主管部门的同意文件。二取消了房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定。 三向金融机构借款利息采用谁运用谁分摊原那么，允许按税收规定税前扣除，为房地产开发企业融资税收上开绿灯。国税发202131号第二十一条规定，企业集团或其成员企业一致向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业运用的，借入方凡能出具从金融机构获得借款的证明文件，可以在运用借款的企业间合理的分摊利息费用，运

4、用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 四明确列举了三项预提应付费用，从计税本钱结转角度上，为房地产企业松绑。国税发202131号文第三十二条及苏地税发202153号明确：1、出包工程未最终办理结算而未获得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票缺乏金额可以预提，但最高不得超越合同总金额的10。可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程工程。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供资料的金额。预提的出包工程款最高不得超越工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超越出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工

5、之日起超越2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实践发生时按规定在税前扣除。2、公共配套设备尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设备必需符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必需配套建造的条件。可以预提的公共配套设备建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设备建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发工程最后一个可供销售的本钱对象到达完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税

6、所得额。以后年度实践发生公共配套设备建造费用时，按规定在税前扣除。3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承当的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。预提的报批报建费用、物业完善费用，必需是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超越3年；超越3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实践支付时按规定在税前扣除。同时，国税发202131号第三十四条规定：

7、企业在结算计税本钱时其实践发生的支出该当获得但未获得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实践获得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。五委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用，不超越委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除规范是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外销售时，佣金的扣除限额一致为委托销售收入的10%。此外，苏地税发202153号规定，房地产开发企业销售未完工开发产品获得的收入，可以作为计提业务款待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得反复计提业务款待费、广

8、告费和业务宣传费。所指“房地产开发企业销售未完工开发产品获得的收入是房地产企业与客户签署房地产销售合同包括预售合同在企业所得税上应确认企业销售收入的实现，包括预收款，不包括定金。二、关于企业手续费及佣金企业所得税前扣除规定解读原国税发200084号对计入销售费用的佣金做了严厉界定，符合“有合法真实凭证；支付的对象必需是独立的有权从事中介效力的纳税人或个人支付对象不含本企业雇员；支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超越效力金额的5%条件的，可作为佣金计入销售费用并允许在税前扣除。自2021年1月1日起，对企业手续费及佣金规定发生了较大变化。变化一是分行业规定手续费及佣金支出的扣除比例；变化二是

9、将原限于个人佣金比例扩展到具有合法运营资历中介效力机构或个人的佣金比例。详细规定如下所列：1、财税202129号中规定：1保险企业：财富保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%含本数，下同计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。2其他企业：按与具有合法运营资历中介效力机构或个人不含买卖双方及其雇员、代理人和代表人等所签署效力协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 2、国税发202131号中规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超越委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。三、关于技术转让所得减免企业所得税有

10、关问题解读第二十七条规定，企业符合条件的技术转让所得可以免征、减征企业所得税。第九十条，所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超越500万元的部分，免征企业所得税；超越500万元的部分，减半征收企业所得税。国税函2021212号规定，享用减免企业所得税优惠的技术转让应符合以下条件：一享用优惠的技术转让主体是企业所得税法规定的居民企业；二技术转让属于财政部、国家税务总局规定的范围；三境内技术转让经省级以上科技部门认定；四向境外转让技术经省级以上商务部门认定；五国务院税务主管部门规定的其他条件。符合条件的技术转让所得应按以下方法计算：技术转让所得

11、=技术转让收入-技术转让本钱-相关税费技术转让收入是指当事人履行技术转让合同后获得的价款，不包括销售或转让设备、仪器、零部件、原资料等非技术性收入。不属于与技术转让工程密不可分的技术咨询、技术效力、技术培训等收入，不得计入技术转让收入。技术转让本钱是指转让的无形资产的净值，即该无形资产的计税根底减除在资产运用期间按照规定计算的摊销扣除额后的余额。相关税费是指技术转让过程中实践发生的有关税费，包括除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加、合同签署费用、律师费等相关费用及其他支出。四、“符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税政策解读1、第二十八条，符合条件的小型微利企业

12、，减按20%的税率征收企业所得税。第九十二条，“符合条件的小型微利企业，是指从事国家非限制和制止行业，并符合以下条件的企业：一工业企业，年度应纳税所得额不超越30万元，从业人数不超越100人，资产总额不超越3000万元；二其他企业，年度应纳税所得额不超越30万元，从业人数不超越80人，资产总额不超越1000万元。2、财税202169号规定， 其中第一项和第二项所称从业人数，是指与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数之和；从业人数和资产总额目的，按企业全年月平均值确定，详细计算公式如下：月平均值月初值月末值2全年月平均值全年各月平均值之和123、国税函20211081号规定，“

13、资产总额按企业年初和年末的资产总额平均计算。4、财税202169号规定，企业所得税法第二十八条规定的小型微利企业待遇，应适用于具备建账核算本身应纳税所得额条件的企业，按照国税发202130号交纳企业所得税的企业，在不具备准确核算应纳税所得额条件前，暂不适用小型微利企业适用税率。五、关于预备金支出企业所得税税前扣除规定解读1、自2021年1月1日起，第十条，在计算应纳税所得额时，未经核定的预备金支出不得扣除。第五十五条，所称未经核定的预备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值预备、风险预备等预备金支出。2、财税202148号、财税202133号、财税202164号对保险公司

14、、证券行业预备金、金融企业贷款损失预备金作出了详细规定，这三个文件属国务院财政、税务主管部门另行规定的预备金支出。六、关于房地产企业开发的商品房转作自用能否视同销售解读1、营业税方面：在中华人民共和国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿，包括获得货币、货物或者其他经济利益。单位或者个人将不动产或者土地运用权无偿赠送其他单位或者个人，视同销售。由此可见，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并获得货币、货物或者其他经济利益的，是征收营业税的前提。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为，作为房地产开发企业既未获得

15、货币、货物及其他经济利益，又不存在着无偿赠送他人的行为，所以，对不动产在一个纳税主体之间的转移，不视同销售，不征收销售不动产营业税。2、土地增值税方面：据国税发2006187号规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，假设产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，只需产权没有发生转移的，不征收土地增值税。3、企业所得税方面：2021年1月1日以前，国税发200631号规定，开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售，于开发产品一切权或运用权转移，或于实践获得利益权益时确认收入或利润的实现。自2021年1月1日起，国税函2021828号中规定，企业发生“改动资产用途如，自建商品房转为自用或运营情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产一切权属在方式和本质上均不发生改动，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税根底延续计算。而国税发202131号也取消了原国税发200631号文“开发产品转作固定资产，应视同销售规定。由于自产产品转固定资产不再视同销售，为防止房地产开发企业利用固定资产折旧避税，国税发202131号第二十四条设置了一个反避税条款，即：企业开发产品转为自用的，其实践运用时间累计未超越12个月又销售的，不得在税前