文件福州方案调整

1、华润福州橡树湾7-C2地块总图调整2010年8月30日2010年8月23日会议确定1.确认C地块北部需布置别墅产品，高层主要布置在地块南侧。2.确认高层层数为20层。62米限高要求指楼室外地面至女儿墙顶的距离，可不包括屋顶凸起的楼梯间、电梯机房等。3.确认高层排布需考虑最多户数看江景。4.贵司提供的户型可使用面积指的是包含公摊后的可使用面积，并包括利用假飘窗、半阳台、设备平台、空中花园、后封板等所有偷面积方法扩展出来的可使用面积。5.用后封板的偷面积方法至多用于一个房间。6.用后封板的方法需考虑后期对立面的影响。7.A4(135平米)和A5（156平米）户型可考虑复式户型。8.住宅朝向可以大于

2、南偏西或偏东45度。9.高层尽量以2个核心筒为主设计。10.考虑北侧增设一个小区主入口，为法式洋房入口。11.综合考虑C1，C2，C3地块的容积率和密度等指标。方案一方案一别墅沿三环路展示面最大化高层江景户数量最大化不同类型产品楼王最优化整体规划讲求序列感和仪式感高层：13.4万别墅：6.1万容积率：1.86高层楼王洋房楼王高层车行入口洋房车行入口方案一视线分析看江景户看公园和山体户方案一日照日照满足大寒日累计三小时规范要求。方案一户型指标品类系列产品名称建筑面积（m2）面积合计(m2)占比（%）户数（户）任务书要求占比（%）A1高层2房754200021.57%56018%A2高层2房半87

3、6960035.74%80035%A3高层舒适三房11044002.26%403%A4高层舒适四房13554002.77%403%A5高层舒适四房半156124806.41%803%P1大平层6F42072723.73%162%P2大平层6-9F2405359227.52%19635%总计194744100.00%1732方案二沿江排列点式沿规划路排列板式后排板式通过点式楼的间距看江,但视线遮挡较为严重此种排列由于日照因素，折型板式与一字型板式楼之间间距需留出较大尺寸，空间关系缺乏有序性高层：13.5万别墅：6万容积率：1.86高层区主入口别墅区主入口别墅楼王方案二日照分析日照满足大寒日累计三

4、小时规范要求。方案三从方案二再进行进一步调整进一步优化高层看江景视线进一步优化高层花园空间与别墅区仪式空间高层：13.1万别墅：6.4万容积率：1.864反推C1地块容积率：1.016高层区主入口别墅区主入口幼儿园车行入口别墅楼王方案三视线分析看江景户看山景及公园户方案三日照分析日照满足大寒日累计三小时规范要求。方案三户型指标品类系列产品名称建筑面积（m2）面积合计(m2)占比（%）户数（户）任务书要求占比（%）A1高层2房753900019.99%52018%A2高层2房半877134036.57%82035%A3高层舒适三房11066003.38%603%A4高层舒适四房13581004.

5、15%603%A5高层舒适四房半15662403.20%403%P1大平层6F42050402.58%122%P2大平层6-9F2355875030.12%25035%总计195070100.00%1762原天华方案原天华方案日照到四层窗台高度方能满足日照要求到九层窗台高度方能满足日照要求到十层窗台高度方能满足日照要求到十二层窗台高度方能满足日照要求存在自身遮挡由于部分户型日照无法满足要求，因此，此方案中高层占地面积需要增大。方案四1.高层户型选型：经典两梯四户户型2.高层朝向以南北向为主3.满足日照要求4. 缺点：住宅部分面积与目标值相差约15000平方米。高层：11.64万别墅：6.38万

6、容积率：1.72小区主入口小区次入口幼儿园三 环 路方案四日照日照满足大寒日累计三小时规范要求。方案五1.方案五在方案四的基础上作出了户型产品调整，其中两栋高层产品置换为对跃式小户型。有效补充方案四容积率的不足。2.住宅南北朝向。高层：12.7万别墅：7.0万容积率：1.87小区主入口小区次入口幼儿园三 环 路对跃式小户型产品方案五日照日照满足大寒日累计三小时规范要求。方案六1.在方案五基础上，将90平米以下小户型全部设计为对跃式小户型产品，从而减少减少高层栋数，增加别墅面积。2.住宅朝向：正南北向高层：12.06万别墅：7.5万容积率：1.87洋房出入口高层出入口幼儿园三 环 路高层大户型对跃高层户型方案六日照日照满足大寒日累计三小时规范要求。方案七1.方案六是在方案五的基础上发展而来，规划布局大致一样，原则上减少对跃式户型的量，增加普通高层户型的