商业地产项目选址系统分析

1、商业地产项目选址系统分析本文介绍了商业地产的差不多概念，指出了目前商业地产项目开发存在的一些咨询题。针对选址咨询题进行了分析，采纳讲明结构模型，层次分析法（AHP）进行了定量的研究。在此基础上，给出了商业地产项目选址的一些建议。内容提要：选题背景商业地产项目选址的定性分析讲明结构模型应用层次分析法（AHP）进行实例分析建议小结一、选题背景按照中国商业地产联盟研究中心给出的定义，商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产概念是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身

2、服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有不于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文要紧研究集零售、餐饮、娱乐为一体的购物中心（mall）这类商业地产的选址咨询题。近年来，中国大中都市纷纷显现了商业地产开发与建设的热潮。专门是，国家宏观调控对住宅房地产增长过快进行抑制后，部分住宅地产商纷纷转向商业地产开发来补偿盈利的不足。中国的商业地产通过这么多年的进展，所取得的成确实是有目共睹的，进展速度更为惊人，建设规模己经赶超了许多发达国家。但遗憾的，随着商业地产空置面积的持续增加，商业地产项目的持续死亡，商业地产也暴露越来越多的咨询题。其中，商业地产的选址成为人们关注的一个话题。二

3、、项目选址的定性分析商业地产的选址对项目的成功有至关重要的阻碍。有人讲地产投资中经典的一句话是：地段、地段依旧地段。然而项目选址在考虑地段因素时，必须进行立体综合的分析，并不是位于市中心繁华地段的商业地产就更容易成功。因为在这种定义下的好地段通常也意味着高成本。事实上，必须结合商业地产本身的特点，选择一个既能够充分节约地价成本又能成功运作商业项目的地段。购物中心是零售业的最高业态，属于大型商业地产项目，建筑体量大、投资周期长，受经济进展和政策的阻碍大风险大。因此开发商在开发购物中心项目时必须慎重进行运用零售业选址的理论和方法进行科学地选址。通过资料阅读和分析，能够认为购物中心的项目选址要紧和以

4、下因素有关：目标顾客、竞争情形、交通条件、商圈情形、都市进展规划。目标顾客。购物中心的顾客要紧分为三类：核心目标顾客、次核层边缘消费者以及域外消费者。这些顾客是阻碍购物中心选址的重要因素。在进行选址时，必须分析当地的人口总数、人口密度、人口分布及年龄结构、购买力水平、消费适应等。同时要考虑一定区域以外的潜在顾客，以及流淌的观光客型顾客。一样核心目标顾客是营销的主体，应当能够支持购物中心的盈亏平稳，另两类顾客确实是购物中心的盈利空间。只有在选址前对这些因素进行充分的考虑，才能保证一定的人流基数。竞争情形。要按照项目的定位，对周边存在的、兴建的及可能进展的购物中心进行分析。要明确竞争对手的数量、经

5、营特点、目标定位、实力和治理水平等。要尽量幸免同质化危机，幸免陷入恶性竞争的循环。如果是一定规模的购物中心，目标顾客涉及城际之间的，就要在相应的范畴内对竞争对手进行考察。交通条件。一样规模较小的购物中心顾客群以5分钟车程范畴内为主，规模大的能够达到30分钟车程。由此可见，交通情形直截了当关系购物中心的人流量。购物中心选址要考虑交通的便利性，街道的类型以及地势的特点。在以顾客群为主体的情形，分析交通特点，以及由此带来的停车位咨询题。商圈情形。周围的商圈情形往往对购物中心的项目定位有直截了当的阻碍，项目是否符合周围商圈，与周围商圈能否产生良好的互动而不是相互制约，能否相互促进提升整体吸引力，这些与

6、购物中心的成功运作息息有关。为此在项目选址前要分析商圈的范畴、特点以及商圈内的零售饱和度等。都市进展规划。我国目前处在都市化的进程中，购物中心的选址也要具有一定的长远眼光。随着经济的进展，都市的扩大，必定会显现新的城区，相应的市政配套工程也会持续完善。如果能合理分析选址区域的进展前景，就更有可能抢在对手前面策划出成功的商业地产开发。同时，因为是新开发区域，通常用地成本要比成熟的市区低专门多。三、讲明结构模型2竞争情形运用讲明结构模型差不多原理，对购物中心项目选址的诸多阻碍因圭作结构分析，为提供解决方按照上节，阻碍项目选址的因素能够概括为：交通条件、商圈情形、都市进展规划到有向图如下图所示：素3

7、交通条件目标顾客、竞争情形、4建立这些进展能够得四、层次分析法（AHP）按照上节对购物中心项目选址阻碍因素的分析。现假设某大型购物中心项目正在选址，备选方案有三个，分不是徐家汇成熟商圈，闵行区轨道交通5号线东川路站旁20米和崇明岛中心城区。以下通过层次分析法分不对这三种方案进行分析。明确咨询题。以阻碍项目选址的五大因素为标准，分析两备选方案，选出比较好的项目选址。其中，徐家汇成熟商圈交通便利，但车流量在高峰期过大导致部分时段交通拥堵，人流充足，商业成熟，但类似购物中心较多且运营较好，公共配套实施已差不多接近极限，以后短时刻内都市规划变动不大。闵行区5号线东川路站旁地铁方便，有公交始发站，交通条

8、件好，邻近社区建设快，人口增长快，周边没有大型购物中心，已有商业通过近几年进展慢慢开始成熟，都市规划仍在进行，但距离市区有一定距离，人口基数小，且购买人口消费水平较少，与上海市其他区域的联系要目标顾客Bi开始加大投资商业欠发达建立多级梯阶层次结构I按照目标路层2、商圈情形B4I加速度紧靠水路，地价较低;交通条件B3备城区由于开发较晚,竞争情形B2则年政府都市进展规划B5提升，案中心建立层次结构如下：建立各阶层的判定矩阵判定矩阵标度定义标度含义1两个要素相比，具有冋样重要性3两个要素相比，前者比后者略微重要5两个要素相比，前者比后者明显重要7两个要素相比，前者比后者强烈重要9两个要素相比，前者比

9、后者极端重要2,4，6,8上述相邻判定的中间值倒数两个要素相比，后者比前者的重要性标度对准则B1（目标顾客）来讲，判定矩阵为:B1P1P2P3P1169P21/613/2P31/92/31对准则B2（竞争情形）来讲，判定矩阵为:B1P1P2P3P111/81/9P2818/9P399/81对准则B3（交通条件）来讲，判定矩阵为:B1P1P2P3P111/33P2319P31/31/91对准则B4（商圈情形）来讲，判定矩阵为:B1P1P2P3P1148P21/412P31/81/21对准则B5（都市进展规划）来讲，判定矩阵为:B1P1P2P3P111/31/4P2313/4P344/31五个准则

10、对目标层的总目标来讲的评定顺序，假定在项目的选址上第一要求人流旺盛，其次要求交通方便，第三要求竞争对手少，第四要求都市进展规划好，最后要求商圈成熟，则判定矩阵为：AB1B2B3B4B5B11:5/35/45r5/2B23/513/433/2B34/54/3142B41/5r1/31/41r1/2B52/52/31/221层次单排序及一致性检验使用求和法运算判定矩阵，归一化后按行相加，将所得向量归一化后得特点向量、最大特点根、C丄值及C.R.值（n=3时，R丄二0.58;n=5时，R.=1.12）为:运算矽-判定矩阵.7归一化后的矩阵为:0.13040.13040.1304所求特点向向量为0(W

11、08=00.78260.13040.0870CI最大特点值，max3,C.1.0,c.r.亠0p0.1。R.I.同理运算B2-P、B3-P、B4-P、B5-P判定矩阵得到所有的判定矩阵均满足：最大特点值，max3，C.I.0，c.r.C丄.opo.1。TR.I.特点向量为：W2=0.05560.44440.5000，TW3=0.23080.69230.0769TW4=0.72730.18180.0909，TW5=0.12500.37500.5000。运算谁贝1层与总目标层的/判定矩阵35出五个隹则对目标层总目标的判定矩阵，归一化后为：4/154/154/154/154/151/3按行相加并将所

12、得向量归一化得特点向量滋/丐/忌/佰2/152/152/1。近似运算最大特点值、C.I.值及C.R.值2/15C.I.max5,C.I.0,C.R.0p0.1。R.层次总排序层次总排序是针对最高层目标而言，各层次要素关于最高层（目标层）的重要程度的次序排列。利用层次单排序法的结果，进一步综合出对更上一层次的优劣顺序。总排序需要从上到下逐层顺序进行，即可运算出最底层因素有关于最高层的相对重要权值或相对优劣的排序值。BjPjB1B2B3B4B5总排序0.33330.20000.26670.06670.1333结果P10.78260.23080.05560.72730.12500.3870P20.1

13、3040.69230.4440.18180.37500.3624P30.08700.07690.50000.09090.50000.2504分析从上表中能够看出，该购物中心最优选址是徐家汇商业圈，其次是闵行区东川路，最后是崇明岛中心区。然而，第一选择与第二选择的分数专门相近。这要紧是因为第一选址在目标顾客的准则上占有专门大的优势，而在方案比较的过程中，目标顾客准则所占的比重又较大，因此补偿了第一选址在其他方面的不足。然而，尽管在目标顾客的准则上占优势，第一选址与第二选址最后的排序仍旧专门接近，也讲明了第二选址在其他准则上的优势也是明显的。而从所设定的条件差不多能够看出，第三选址则明显逊色于另两

14、个选择，最终排序结果也证明了这一点。购物中心选址建议随着经济的进展，越来越多大型的购物中心显现在中国的大小都市里，居民消费类型也从温饱型消费转向了享受型消费。然而，不同地区的购买力水平、人文环境、消费适应都有专门大的差异。在进行购物中心项目选址研究时，要考虑到这些软性因素。此外，我国都市适宜于进展购物中心的区位要紧有都市的商业中心、都市进展的新城区、具有优良交通条件的城乡结合区以及市区中商业配套相对较为薄弱的区域。在这些候选区位中，专门要重视对城乡结合区建设购物中心的可行性研究。因为市郊外围的交通枢纽地带拥有明显的用地成本优势。专门是在像北京、上海、广州等大都市，都市进展造成地价飞涨，在这种背景下，选择在市郊交通枢纽地带建立购物中心也不失为一种好的选择。按照英美等国家的进展体会，在都市化达到一定程度后，便利型、小面积的购物中心在以后具有更大的潜力。因此，在进行购物中心选址时，要注意购物中