【广告策划-】市场营销环境分析

1、第三章 市场营销环境 指影响企业市场营销活动及其目标实现的各种因素和力量的总和。 营销环境包括微观环境和宏观环境。对于企业来说营销环境是不可控因素。营销环境marketing environment： 微观环境micro-environment：与企业关系密切、能够影响企业效劳顾客的能力的各种因素供给商、销售渠道、顾客、竞争对手、社会公众特定环境因素 宏观环境macro-environment：对整个微观环境有广泛影响的社会性因素人口、经济、自然环境、政治、法律、文化、技术等一般环境因素3.1 企业的微观环境 供应商顾客公众市场中介竞争者中间商企业1、企业内部条件 企业为完成目标任务、获取利润

2、，内部各职能部门生产、财务、供给、人事、公关等要密切配合，组成利益共同体。2、供给商公司必须清楚：自己生产哪些资源？外购哪些资源？注意：防止依靠单一的供给商时刻关注企业主要材料的价格趋势 帮助企业将其产品促销、分销和销售给最终购置者的各种机构。3、市场中介marketing intermediaries经销商货物储运商营销效劳机构金融中介经销商：一些销售渠道公司 A.代理中间商：代理商、经纪人、生产商代表，不拥有产权。 B.买卖中间商：批发商、零售商，拥有商品权。货物储运公司仓储、物流 综合考虑：本钱、运输方式、速度及平安性等营销效劳机构营销调研、广告代理营销筹划、信息咨询等 综合考虑：可信度

3、、效劳水平、质量及价格 为交易提供金融支持或对货物买卖与运输中的风险提供保险。 商品经济越兴旺，社会分工越细，这些中介机构的作用就越大。金融中介银行、投资公司、保险公司等 消费者市场：购置商品或效劳以供个人消费制造商市场：购置产品或效劳是为了进一步加工或在生产中使用经销商市场：购置产品和效劳是为了转卖，以获取利润政府市场：为提供公共效劳而购置国际市场：国外买主4、顾客 企业极少能够做到单独为某一消费者市场效劳，因为任何一个市场都有很多公司试图在努力占领。这说明公司的营销系统被一群竞争者所包围和影响着，他们必须识别出这些竞争者并加以控制，才能取得竞争优势。5、竞争者1愿望竞争者：2形式竞争者：3

4、行业竞争者：4品牌竞争者： 公众public：与企业有实际或潜在利害关系、或对企业有某种影响力的任何团体 6、公众融资公众：影响公司获取资金能力的财务机构、银行、投资公司、股票经济公司、保险公司等。媒体公众：杂志、电台、电视台等。政府公众：国家用以管理、检查、指导、调节企业的种种经济的、行政的、法律的手段，表现为方案、政策、法令、规章制度等。公民团体公众：消费者组织、环境保护组织等都可以质询企业的经营行为3.2 企业的宏观环境人口科技社会文化经济政治与法律自然企业面临的宏观环境 人口特征： 人口总量；人口增长率；人口分布 年龄结构；性别；受教育程度 一、人口环境二、经济环境 市场不仅需要人口，

5、而且还需要购置力。 实际经济购置力取决于：当前收入、价格、储蓄、负债及信贷。一消费者收入的变化个人可支配收入：即在个人收入中扣除税款的和非税性负担之后所得的余额。个人可以任意支配的收入：即用个人可支配收入减去用于维持个人与家庭生存不可缺少的费用后的余额。这局部收入是消费需求变化中最活泼的因素，也是企业研究营销活动时所要考虑的主要对象二消费者支出模式的变化收入水平的差异和变化必然导致消费者支出模式的差异和变化：恩格尔定律:一个家庭收入越少，总支出中用于购置食物的比例越来；随着家庭收入的增加，用于购置食物的支出占总支出比例下降，而用于其他方面的开支如服装、通讯、交通、娱乐、教育、保健等和储蓄所占的

6、比例上升。恩格尔系数：用于食物的支出占家庭总支出的比例。联合国划分富裕程度的标准恩格尔系数 富裕程度60%以上 赤贫非洲撒哈拉大沙漠以南2500万人50%-60% 温饱40%-50% 小康30%-40% 宽裕20%-30% 富裕20%以下 极富主要的兴旺国家恩格尔系数都降到了20%以下；中等兴旺国家恩格尔系数在20%-30%之间；三储蓄、债务、信贷的变化消费者的支出还受消费者储蓄、债务和信贷变化的影响。 营销者必须非常注意收入、生活费用、利息、储蓄和借款形式的任何变化。因为这会对生产高价格弹性产品的企业产生特别大的影响。三、自然环境 一个地区的自然条件是指这个地区自然界的实际状况和潜在的财富如

7、：矿藏、水利资源以及土地面积、地形和气候。自然环境的开展趋势：a、原料短缺b、能源本钱上升c、污染加剧d、政府对自然资源、环境保护的干预加强改变人类命运最戏剧化的因素之一是技术。 四、技术环境技术创造了许多奇迹，如青霉素、心脏手术、避孕药品；技术也造出了恐怖的魔鬼，如氢弹、神经性毒气、冲锋枪；技术还造出了诸如汽车、电子游戏机等福祸兼备的东西。每一种新技术也是一种“ 创造性的破坏力量。晶体管危害了真空管行业，复印机伤害了复写纸行业，汽车使铁路的经营日趋清淡，电视拉走了电影的观众。如果老行业不采用新技术，而是压制它，轻视它，那么，那些老行业的生意必定衰落下去。“创造性的破坏力 新技术创造新的市场与

8、机遇，营销人员应注意以下技术开展趋势：1、技术的高速开展2、研究与开发的高预算3、注重微小技术改进影响消费行为的文化因素：1、审美观点 2、风俗习惯3、宗教4、价值观五、社会文化环境一国政局稳定与否决定了公司的投资方向与投资力度，影响生产厂家间的合作。与营销有关的法律：保护企业间的公平竞争：“反不正当竞争法保护消费者利益：“消费者权益保护法保护社会公众长远利益：“大气污染防治法 六、政治与法律环境商业地产筹划根底培训本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析商业地产是什麽？商业地产commercial prope

9、rty的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度兴旺地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。什么是筹划？筹划是思想筹划是点子筹划是告诉对方： 做什么，怎么做？论点 为什么这样做，这样做的结果？论据，论证 筹划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。商业地产筹划定义商业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产筹划就是指商业房

10、地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产筹划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区效劳市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。 商业地产全程操作流程第一阶段 工程筹划第二阶段 招商管理第三阶段 营销/销售管理第四阶段 经营管理我们的工作第一阶段：工程的初步判断及定位 研究工程相关资料 选取所需的调查工程 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对工程做出初步定位一般工程筹划流程第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想全面市场调研及消费者研究工作可比性竞争对手分析客观分析工程自身条件接洽主力商家及目标业

11、态代表性商家一般工程筹划流程一般工程筹划流程一全面市场调研及消费者研究工作市场调研及消费者研究是确定工程定位的根底。 研究工程相关资料 选取所需的调查工程 展开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论一般工程筹划流程二 可比性竞争对手分析 可比性竞争对手调研 可比性竞争对手分析 对本工程的借鉴三 客观分析工程自身条件 对工程技术指标的研究分析 对工程设计图纸的研究分析 工程SWOT分析知己知彼，百战不殆。一般工程筹划流程四接洽主力商家及目标业态代表性商家 访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意见进行综合分析商家是商业工程定位的落脚点。第三阶段：综合各

12、方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议工程市场定位。综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反响 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合工程自身条件的要求一般工程筹划流程本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析筹划主要工作内容市场调研消费者问卷调查商家访谈筹划定位其他市场调研一市场调研的意义二市场调研的准那么原那么三市场调研的特点四市场调研的方法五市场调研的工作程序六市场调研的内容 什么是市场调研？市场调研是运用科学的方法，有目的、有方案地搜集、整理和分析有关的各种情报

13、、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。 归根结底： 市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！市场调研的意义1、市场调研对筹划的意义 为工程定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供依据 及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力 市场调研的准那么1、真实性 保证调研内容的真实性是对调研人员的最根本要求。“宁可缺，也不 能假，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有

14、清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力。3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做的问题。市场调研的准那么市场调研的特点 1、市场调研具有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的

15、内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。当前市场调查主要存在的问题：1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。市场调研的方法 市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比方根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。 具体方法如下： 1、以不同身份介入调查 投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等 2 、使用不同的提问技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟

16、通方式。 侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。 市场调研的方法 3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹 4、发挥 的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在 连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。市场调研的方法 市场调查工作人员需本卷须知1、市场调查人员的素质 好的心态市场调查是一个学习的时机，是增长见识的过程，是一份愉快的工作； 认真、细致的态度； 吃苦耐劳的精神； 市场调查是集

17、沟通、分析、总结于一体的工作 2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心在小店略加消费市场调查工作人员需本卷须知 3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息市场调查工作人员需本卷须知市场调研的工作程序 1、确立调查目的 明确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈、 采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前做好准备。5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具笔、笔

18、记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装 、地图、相机、测距仪、录音笔、必备的调查提纲提前备好，以防遗漏、表格； 了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)； 扫街法、抽查法画地图 6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。市场调研的工作程序 7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。 本卷须知：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量； 防止时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交对应的调查报告本卷须知：报告一定有理有据，层次清楚，结论要有支撑。市场调研的工作程序 市场调研的内容1不同商业形态的调研内容：

19、 社区商业 专业市场 大卖场市场调研的内容2对于特定对象的调研内容： 商圈 人口 交通 人车流 租金 特定业态消费者问卷调查消费者问卷调查的意义消费者问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购置与赠送调查达成的技巧数据统计分析商家访谈商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围确实定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集访谈报告的撰写工程筹划定位1 工程分析： 分析原那么 分析依据 分析方法 分析内容工程筹划定位2 工程定位： 工程定位的原那么 工程定位的依据 工程定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 工程市场推广建议其他主要工作内容 理论研究 案例研究 专题研究 与开展商

20、的工作沟通 其他本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析 当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态； 当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供根本保障； 当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等； 当人均GDP

21、在4400美元以上，城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市开展和区域进步的新动力。 按照所处商业开展阶段划分：即按照西方商业业态的开展规律与人均GDP的关系：按照所处区域划分： 第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者； 第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之

22、消费者组成； 第三类：随着经济开展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求到达引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。按照市场形式分类：大型百货；专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。按照建筑形态分类：大型商厦购物中心；塔楼配套裙房；沿街商铺；步行商业街；地下商场；零星商铺；等等。按市场功能和建筑形态来

23、划分： 底商、裙楼商场、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城街 购物中心SHOPPING MALL酒店产权式酒店会展中心、会馆、会所文化产业商业地产电影院、娱乐城卫生产业商业地产药房、诊疗所教育产业商业地产校园商业广场工业园区商业地产旅游商业地产本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划中心主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析房地产海量资料免费下载 :/=491商业地产筹划根底培训本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简

24、析商业地产是什麽？商业地产commercial property的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度兴旺地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。什么是筹划？筹划是思想筹划是点子筹划是告诉对方： 做什么，怎么做？论点 为什么这样做，这样做的结果？论据，论证 筹划是把以上内容用文字表达，形成专业报告，让对方了解并认可的集思想、文字及表达于一体的具体工作。商业地产筹划定义商

25、业地产包括商业和地产两方面的概念。商业地产筹划就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产筹划包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区效劳市场等相关的商业运作，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。 商业地产全程操作流程第一阶段 工程筹划第二阶段 招商管理第三阶段 营销/销售管理第四阶段 经营管理我们的工作第一阶段：工程的初步判断及定位 研究工程相关资料 选取所需的调查工程 对所选市场进行初步调研 整理分析数据得出结论 结合调研对工程做出初步定位一般工程筹划流程第二阶段：全面深入研究分析及检讨初步定位设想全面市场调研及消费者研究工作

26、可比性竞争对手分析客观分析工程自身条件接洽主力商家及目标业态代表性商家一般工程筹划流程一般工程筹划流程一全面市场调研及消费者研究工作市场调研及消费者研究是确定工程定位的根底。 研究工程相关资料 选取所需的调查工程 展开全面市场调研及消费者研究 整理分析数据及得出结论一般工程筹划流程二 可比性竞争对手分析 可比性竞争对手调研 可比性竞争对手分析 对本工程的借鉴三 客观分析工程自身条件 对工程技术指标的研究分析 对工程设计图纸的研究分析 工程SWOT分析知己知彼，百战不殆。一般工程筹划流程四接洽主力商家及目标业态代表性商家 访谈主力商家及进行接洽谈判 访谈目标业态代表性商家及进行接洽谈判 对商家意

27、见进行综合分析商家是商业工程定位的落脚点。第三阶段：综合各方面的数据及因素，结合多年丰富之实践经验，通过多方面的探讨及验证，客观的建议工程市场定位。综合市场调研及消费者研究结果综合商家访谈的具体反响 综合业内人士访谈、小组会谈的成果综合工程自身条件的要求一般工程筹划流程本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析筹划主要工作内容市场调研消费者问卷调查商家访谈筹划定位其他市场调研一市场调研的意义二市场调研的准那么原那么三市场调研的特点四市场调研的方法五市场调研的工作程序六市场调研的内容 什么是市场调研？市场调研是运用

28、科学的方法，有目的、有方案地搜集、整理和分析有关的各种情报、信息和资料，为决策提供依据的信息管理活动。市场调研要确定说明问题所需的信息，设计搜集信息的方法，监测和执行数据搜集的过程，分析结果，并把调研中的发现和其含义提供给客户。 归根结底： 市场调研就是让自己说话有底气，让自己有发言权！市场调研的意义1、市场调研对筹划的意义 为工程定位提供依据 为商业规划提供依据 为营销推广提供依据2、市场调研对销售的意义 为制定租金/售价提供依据 为现场说辞提供依据 及时掌握市场动态，增加现场工作人员的信息量，增强说服力 市场调研的准那么1、真实性 保证调研内容的真实性是对调研人员的最根本要求。“宁可缺，也

29、不 能假，这就要求每位调研者加强自身的责任心，对调研工作有清醒的认识。2、客观性 客观性要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观的态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，正视事实，接受调研的结果。从事调研活动不允许带有任何个人主观的意愿或偏见，也不应受任何个人或管理部门的影响或“压力。3、科学性 科学性要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和 分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的当前的信息资料。4、适用性 市场调研是有的放矢的工作，每一项调研都应结合调研目的而展开，也就是“你要获得什么，你打算如何去做的问题。市场调研的准那么市场调研的特点 1、市场调研具

30、有很强的针对性；2、市场调研的方法是多样的；3、市场调研的内容是广泛的；4、市场调研结果具有一定的局限。当前市场调查主要存在的问题：1、调查目的不明确；2、调查准备不充分；3、调查遗漏内容较多；4、调查很难与人沟通；5、调查有心理障碍；6、调查结束后仍然是一团谜雾，不知所云。市场调研的方法 市场调研的方法有很多种，每个人应根据自身的特质采用不同的方法。比方根据自己的外形、性格、知识面而扮演不同的角色，自由发挥。总之就是让被调查者能够接受你，愿意与你沟通，最终能够获得真实的信息。 具体方法如下： 1、以不同身份介入调查 投资者、社会调查工作者、记者、夫妻、家人、朋友、同行等 2 、使用不同的提问

31、技巧 单刀直入：遇到比较干脆的调查对象，单刀直入是最好的沟通方式。 侧面探寻：对配合度不高或对话题敏感的调查对象要侧面切入，巧妙试探引导。 市场调研的方法 3、建立同行间的友谊 让自己成为“顺风耳的最简单方法就是与同行间建立友谊，使 了解的信息有一定真实性与及时性。经常维护及扩大你的朋友圈将会你的工作事半功倍。深入到敌人内部，获取一线资料。如：以客户身份参加认筹解筹 4、发挥 的功能进行调查 事先准备好提问的内容提纲，在 连线时能够有条不紊地与对方交流，并同时记录。市场调研的方法 市场调查工作人员需本卷须知1、市场调查人员的素质 好的心态市场调查是一个学习的时机，是增长见识的过程，是一份愉快的

32、工作； 认真、细致的态度； 吃苦耐劳的精神； 市场调查是集沟通、分析、总结于一体的工作 2、让人愿意与你交谈 彬彬有礼 保持微笑 虚心倾听 巧妙提问 收买人心在小店略加消费市场调查工作人员需本卷须知 3、让谈话内容有实质意义 充实自身，让对方尊重你的知识面，不随便提供无效信息 评估被调查人交谈内容的真实性 尽快切入主题 从对方口中探寻更多你想知晓的信息市场调查工作人员需本卷须知市场调研的工作程序 1、确立调查目的 明确你要获取什么信息，得出什么结论。2、确定调查范围 包括调查主题、调查地域、被调查人。3、确定调查方式 包括问卷、访谈、 采访、上门拜访等形式。4、确定调查人员 明确调查人员，提前

33、做好准备。5、学习调查主题的相关知识 采用的调查工具笔、笔记本、卷尺、太阳伞、防晒霜、休闲装 、地图、相机、测距仪、录音笔、必备的调查提纲提前备好，以防遗漏、表格； 了解不同的调查方法(步子丈量法、数地砖法、目测法等)； 扫街法、抽查法画地图 6、展开调查 进入实质工作，有很多灵活性，随时与组员沟通，及时调整工作方法，力争获取有效信息。市场调研的工作程序 7、分析与研究 对调查工作进行分类、分析和总结。 本卷须知：及时整理调查数据，查漏补缺；每日一 清，减少工作量； 防止时间太长，有所遗忘。8、提出报告根据不同的调查前提，提交对应的调查报告本卷须知：报告一定有理有据，层次清楚，结论要有支撑。市

34、场调研的工作程序 市场调研的内容1不同商业形态的调研内容： 社区商业 专业市场 大卖场市场调研的内容2对于特定对象的调研内容： 商圈 人口 交通 人车流 租金 特定业态消费者问卷调查消费者问卷调查的意义消费者问卷的设计调查地点与目标人群确定礼品的选择、购置与赠送调查达成的技巧数据统计分析商家访谈商家访谈的意义商家访谈问卷制定商家访谈对象范围确实定访谈对象的联系与约定面谈技巧与核心信息搜集访谈报告的撰写工程筹划定位1 工程分析： 分析原那么 分析依据 分析方法 分析内容工程筹划定位2 工程定位： 工程定位的原那么 工程定位的依据 工程定位的主要内容 功能布局建议 租赁营销方案建议 工程市场推广建

35、议其他主要工作内容 理论研究 案例研究 专题研究 与开展商的工作沟通 其他本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析 当一个国家和地区的GDP在1100美元以下，城市化水平在25%以下时，商业处于农业经济相匹配的原始状态； 当人均GDP从1100到2000美元，城市化在45%以下时，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，商品为工业化下的城市生活提供根本保障； 当人均GDP从2000到4400美元时，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而

36、生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等； 当人均GDP在4400美元以上，城市化70%以上，超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市开展和区域进步的新动力。 按照所处商业开展阶段划分：即按照西方商业业态的开展规律与人均GDP的关系：按照所处区域划分： 第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者； 第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口

37、较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成； 第三类：随着经济开展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求到达引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海“新天地。按照市场形式分类：大型百货；专业市场；批发中心；社区商业；餐馆酒楼；等等。按照建筑形态分类：大型商厦购物中心；塔楼配套裙房；沿街商铺；步

38、行商业街；地下商场；零星商铺；等等。按市场功能和建筑形态来划分： 底商、裙楼商场、社区临街 商铺 专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼 写字楼 步行街 地下商业城街 购物中心SHOPPING MALL酒店产权式酒店会展中心、会馆、会所文化产业商业地产电影院、娱乐城卫生产业商业地产药房、诊疗所教育产业商业地产校园商业广场工业园区商业地产旅游商业地产本期培训纲要第一局部 商业地产筹划阐释第二局部 筹划中心主要工作内容第三局部 不同商业形态的定义第四局部 各类筹划报告侧重点简析房地产海量资料免费下载 :/=491e-孃瘶粓$砯蔼頎?准?淬8?y荑KS杩?猑FS轨?垗Q#鵗GV?槔舢樒?V郹U%a

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