全程策划的建议(doc14)

1、.：.；全程谋划的建议建立工程全方位全程谋划是从工程用地的初始形状就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐渐完善而构成的实际体系，内容包括：工程投资谋划工程规划设计谋划工程质量工期谋划工程笼统谋划工程推行谋划工程顾问、销售代理工程效力谋划工程二次谋划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西工程上作试点，试图将整个开发工程理念系统化，并加强本钱控制，为以后的开发总结阅历，提供根据。这个框架是研发中心自创理整其它公司开发工程的框架，能够个别地方不太适宜或繁琐，在以后的任务中可以修正和调整完善，力争构成一个规范格式报告文件。案头任务阶段第一章 “某工程投资谋划工程投资谋划的含义工程投资谋划是房地产全方位

2、谋划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着工程胜利了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发运营中就可以未雨绸缪。经过对工程环境的综合调查和市场调研分析，以工程为中心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求情况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进展调研分析，再结合工程进展SWOT分析，在以上根底上，对工程进展系统准确的市场定位和工程价值发现分析，然后根据根本资料，对某工程进展定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进展战略提示，并对开发节拍提出专业意见。某工程投资谋划的详细内容工程用地周边环境分析工程土地性质调查地理位置 地质地貌情况土地面积及其红线图 七通一平现状工程用地周边环境调查地块

3、周边的建筑物 绿化景观自然景观 历史人文景观环境污染情况地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划工程对外水、陆、空交通情况地块周边市政道路进入工程地块的直入交通网现状周边市政配套设备调查购物场所 文化教育医疗卫生 金融效力邮政效力 文娱、餐饮、运动生活效力 游乐休憩设备周边能够存在的对工程不利的干扰要素历史人文区位影响区域市场现状及其趋势宏观经济运转情况莱西房地产市场概略及政府相关的政策法规莱西房地产市场总体供求现状莱西商品住宅市场板块的化分及其差别莱西商品住宅平均价钱走势及市场价值发现莱西商品住宅客户构成及购买实态分析土地SWOT分析工程地块的优势工程地块的优势工程地块的

4、时机点工程地块的要挟及困难点工程市场位置1类比竞争楼盘调研2工程定位：市场定位区域定位、主力客户群定位功能定位 建筑风格定位工程价值分析1商品住宅工程价值分析的根本方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比工程b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比工程价值实现的要素的对比值d对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判别本工程可实现的均价类比土地价值决议要素a类比土地价值：地段资源差别市政交通及直入交通的便利性的差别工程周边环境的差别，包括周边自然和绿化景观的差别教育、人文景观的差别各种污染程度的差别周边社区素质的差别

5、周边市政配套便利性的差别b工程可提升价值判别建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计建筑空间规划和环艺设计 小区配套和物业管理笼统包装和营销谋划 开展商品牌和实力c价值实现的经济要素经济要素 政策要素2工程可实现价值分析类比楼盘分析与评价工程价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b工程类比价值计算工程定价模拟均价确实定工程中详细单位的定价模拟工程投入产出分析1工程经济技术目的模拟工程总体经济技术目的 首期经济技术目的2工程受期本钱模拟 本钱模拟表及其阐明3工程收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及阐明a模拟阐明 b利润模拟表敏感性分析a可变本钱变动时对利润的影响

6、b销售价钱变动时对利润的影响投资风险分析及其躲避方式提示1工程风险性评价价值提升及其实现的风险性a工程的规划和建筑设计能否以提升工程同周边工程的类比价值b工程笼统包装和营销推行能否胜利2资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务本钱对销售节拍和工程开发节拍进展良好的把握，以尽量少的资金占用启开工程，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济情势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建立开发节拍建议1影响工程开发节拍的根本要素政策法规要素 地块情况要素开展商操作程度要素 本人投放量及资金回收要求销售战略、销售政策及价钱控制要素 市场供求要素上市时间

7、要求2工程开发节拍及结果预测工程开发步骤工程投入产出评价结论第二章 某工程规划设计谋划工程规划设计谋划的含义根据万科研发中心阅历，开发商引领设计单位完成设计经过完好科学的投资谋划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，工程规划设计谋划是以某工程的市场定位为根底，以满足目的市场的需求为出发点，对工程地块进展总体规划规划，确定建筑风格和颜色方案，紧紧围绕目的客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对工程的环艺设计进展充分提示。工程规划设计谋划的详细内容总体规划工程地块概述工程所属区域现状 工程临界周围情况 工程地貌情况工程地块情况分析初

8、步规划及想象影响工程总体规划的不可变的经济技术要素土地SWOT分析在总体规划上的利用或躲避市场定位下的主要经济目的参数建筑空间规划总体平面规划及其阐明 功能分区表示及阐明道路系统规划地块周边交通环境表示a地块周边根本路网 b道路建立及未来开展情况工程道路设置及其阐明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况阐明 d停车场布置绿化系统规划地块周边景观环境表示a地块周边历史、人文景观综合描画b市政规划规划及未来开展方向工程环艺规划及阐明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计公建与配套系统周边市政配套设备调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计

9、提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建如巴士站、围墙外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑外部环境概念设计分期开发分期开发思绪 首期开发思绪分组团开发强度建筑风格定位、颜色方案1总体建筑风格及颜色方案总体建筑风格的构思 建筑颜色方案2建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择莱西同类楼盘户型比较业态分析及工程户型配置比例主力户型设计提示商业物业户型设计提示四、室内空间规划装修概念提示1室内

10、空间规划提示 2公共空间主题 3选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示周边环境调查和分析总体环境规划及艺术风格想象地块已有的自然环境利用 工程人文环境的营造各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳外型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计 营销中心外部环境概念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本工程的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室公共家具概念设计提示七、公共装饰资料选择指点周边同类楼盘公共装饰资料比较公共装饰资料选择指点及

11、装修风格构思营销示范单位装修概念设计住宅装修规范提示八、灯光设计及背景音乐指点1灯光设计公共建筑外立面灯光设计 公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计 室内灯光灯饰设计2背景音乐指点广场音乐布置 室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指点建筑规划组团评价营造和引导未来生活方式住户特征描画 社区文化规划与设计第三章 工程质量工期谋划第一节 质量工期谋划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成赞扬热点。房屋滴漏、墙皮裂痕景象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付运用日期的景象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的景象，因此，质量工期谋划是我们、承建商必需树立

12、的谋划观念。第二节 质量工期谋划的详细内容建筑资料选用提示莱西市场竞争性楼盘建筑资料选用类比新型建筑装饰资料提示建筑资料选用提示施工工艺流程指引工程施工规范手册 2施工工艺特殊流程提示质量控制工程工程招标招标内容提示文明施工质量管理内容提示工期控制开发进度提示施工组织与管理造价控制建筑本钱预算提示建筑流动资金安排提示平安管理工程现场管理方案平安施工条例第四章 工程笼统谋划第一节工程笼统谋划的含义工程笼统谋划包括某工程的总体战略笼统谋划、社区文化笼统谋划、企业行为笼统谋划、员工笼统谋划以及工程视觉笼统谋划等主要内容。工程视觉笼统是指房地产有别于奇特工程的具有良好识别功能的赞同视觉表现。其内容主要

13、包括工程视觉识别系统工程中心部分及延展运用部分。其中心部分包括工程的称号、标志、规范色及规范字体。第二节 工程笼统谋划的详细内容一、工程视觉识别部分系统中心部分1称号工程名道路名建筑名组团名2标志3规范色4规范字体二、延展及运动部分1工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及观赏道路环境绿化2营销中心包装设计营销中心室内外展现设计营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计营销中心笼统墙设计台面标牌展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房阐明牌3公司及物业管理系统包装设计第五章工程营销推行谋划第一节 工程营销推行谋划的含义对未来将要进展的营销推行活动进

14、展整体、系统谋划的超前决策是很有必要的。工程营销推行谋划提供关于某工程营销推行的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业开展目的为根底设计的营销推行措施，其内容是在工程投资分析的根底上进一步对工程强、弱进展分析，并得出正确的处置方法。同时，经过对工程市场定位、价钱定位分析，确定工程的正式入市时间，以及采用相应宣传推行战略谋划并提出对整个营销推行的效果进展有效监控和评价的方法，以到达预期的营销效果。工程营销推行谋划是房地产全程谋划的重头戏，是营销谋划程度与销售技巧的高度结合，需求高度的专业化运作。第二节 工程营销推行谋划的详细内容一、区域市场实态分析1莱西房地产市场总体供求现状2工程周边竞争性楼

15、盘调查工程概略市场定位售楼价钱销售政策措施广告推行手法主要媒体运用及投入频率公关促销活动其它特殊卖点和销售手段3结论二工程主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1工程主要卖点荟萃2工程强势、弱势分析与对策三目的客户群定位分析1莱西人口总量及地块分布情况2莱西经济开展情况和人口就业情况3莱西家庭情况分析家庭成员构造家庭收入情况住房要求、生活习惯4工程客户群定位目的市场a目的市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研讨c目的市场特征描画目的客户a目的客户细分b目的客户特征描画c目的客户资料四、价钱定位及战略1工程一方本钱2工程利润目的3可类比工程市场价钱4价钱战略5价钱分期战略五、入市时机规划宏观经济运

16、转情况分析莱西房地产相关法规和市场情况简明分析入市时机确实定及安排六、广告战略广告总体战略及广告的阶段性划分广告总体战略广告的阶段性划分广告主题广告创意表现广告效果监控、评价及修正入市前印刷品的设计、制造宣传海报、折页认购书正式合同交房规范物业管理内容物业管理公约七、媒介战略媒体总战略及媒体选择媒体总战略媒体选择媒体创新运用软性新闻主题媒介组合投放频率及规模费用估算八、推行费用方案1现场包装2印刷品3媒介投放4公关活动九、公关活动谋划及现场包装十、营销推行效果的监控、评价及修正1效果测评方式进展性测评结论性测评2实施效果测评的主要目的销售收入企业利润市场占有率品牌笼统和企业笼统实施阶段第六章

17、工程销售顾问、销售代理第一节 总论在经过前面一系列的任务流程后，进入到工程的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的谋划任务能否到位。第二节 工程销售顾问、销售代理的详细内容一、销售周期划分即控制1销售战略营销思想：全面谋划 销售网络销售区域：紧扣目的市场和目的客户销售时段 政策促销销售活动 销售承诺2销售过程模拟销售实施 销售合同执行监控二、各销售阶段营销推行执行方案实施三、各销售阶段广告创意设计及发布实施四、售前资料预备1、批文及销售资料批文楼宇阐明书价钱体系合同文本2、人员组建销售辅导 销售代理3、制定销售任务进度总表4、销售控制与销售进度模拟销售控制表 销售收入预算表5、销售费用

18、预算表总费用预算 分项开支 边沿费用6、财务战略信贷 付款方式 按揭 合伙股东7、商业协作关系双方关系 三方关系 多方关系8、任务协调配合甲方主要担任人 直接协作人 财务部工程部 物业管理公司五、销售培训1销售部人员培训详细引见公司情况物业概略a工程规模、定位、设备、买卖条件b物业周边环境、公共设备、交通条件c该区域的城市开展方案，宏观及微观经济要素对物业的影响情况d工程特点工程规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺陷、进深、面宽、层高等工程的优劣分析工程营销战略，包括价钱、付款方式、战略定位

19、、销售目的、e竞争对手优劣分析及对策业务根底培训课程a国家及地域相关房地产业的政策法规、税费规定b房地产根底术语、建筑常识：房地产、建筑业根底术语的了解房地产、建筑业根底术语的了解建筑识图 计算户型面积c心思学根底d银行的按揭知识，涉及房地产买卖的费用e国家、地域的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度销售技巧签署买卖合同的程序物业管理课程销售模拟实地观赏他人展销现场2销售手册批文 楼宇阐明书 价钱体系 合同文本 客户资料表3客户管理系统4销售作业指点书职业素养准那么 销售根本知识与技巧工程概略 销售部管理架构六、销售组织与日常管理1组织与鼓励销售部组织架构销售人员根本要求职

20、责阐明考核、鼓励措施2任务流程销售任务的内容 销售任务阶段销售部任务职责任务流程 销售业务流程个案3规章制度概念指示第七章 工程效力谋划 工程效力谋划的含义目前的房地产市场，特别是兴隆地域的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的注重和关怀，市场的信号向开展商提出了物业管理高起点、高规范、高程度的要求，万科开发的物业多年来不断深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。 工程效力营销的详细内容工程销售过程所需物业管理资料1楼宇质量保证书 2楼宇适用阐明书3业主公约 4用户手册5楼宇交收流程 6入伙通知书7入伙手续书 8收楼

21、书9承诺书 10业主用户联络表11脱漏工程适用钥匙授权书12脱漏工程和水电表底数记录表13装修手册和装修恳求表物业管理内容谋划1工程、设计、管理的提早介入 2保洁效力3绿化养护 4平安及交通管理5三车及场地管理 6设备养护7房屋及公用设备设备养护 8房屋事务管理9档案及数据的管理 10智能化的效力11家政效力 12多种运营和效力的开展13与业主的日常沟通 14社区文化效力物业管理组织及人员架构物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节物业管理公司应遵照以下原那么建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道物业管理培训1物业交付运用前

22、的培训2物业交付运用后的培训物业管理规章制度1员工手册 2岗位职责及任务流程3财务制度 4采购及招标程序5员工考核规范 6业主委员会章程7各配套功能管理规定 8文件管理制度9办公设备运用制度 10值班管理制度11消防责任制 12消防管理规定13对外效力任务管理规定 14装修工程队平安责任书15停车场管理规定 16非机动车辆管理规定17出租车及暂住人员管理规定 18进住租协议书19商业网点管理规定物业管理操作规程1楼宇本体维护保养规程 2绿化园林养护规程3消防设备养护及运用规程 4供配电设备维护保养规程5机电设备维护保养规程 6动力设备维护保养规程7停车场、车库操作规程 8停车场、车库维护保养规程9游泳池及其设备维护保养和操作规程10给排水设备维护保养规程 11公共部位保养保洁操作规程12保安设备操作及维护规程 13照明系统操作及维护规程14通风系统操作及维护规程 15管理处内部运作管理规程16租赁管理任务规程物业管理的本钱费用 1管理员工支出 2维护及保养 3公共费用 4行政费用 5保险费用 6其它7管理者酬金 8营业税 9预留工程维护基金 物业的运营为自傲盈亏 物业管理ISO9002提示1质量手册 2程序文件