上海南汇大富苑策划提案

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2、696m2，高层面积： 16216m2，商局面积： 7208m2，办公面积： 1088m2建筑占地面积： 6148m2容积率： 1.65建筑密度： 28.8%绿化率： 37.1%机动车停车位： 辆非机动车车位： 380辆总户数： 226户地下车库面积： 1550m2二、产品分析本工程是一个集住宅、商铺、办公于一体的综合性工程。其中，住宅是主要物业类型，总建筑面积约26900m2左右，占总开发面积的75%，其次为一层商铺，沿康沈路而设。并另有少量办公楼。工程东面临水咸塘港。咸塘港是一条天然河流，但目前污染严重，水质较差，因咸塘港已列入周浦政府河流整治的重点工程，不良情况将有所改善；西面为康沈路。

3、康沈路是衔接周浦与浦东新区及南汇其他镇的交通要道。在本工程地块康沈路西端有一个交通道路的集中站点，停靠的公交线路及专线车通达上海浦东新区、市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路，向周浦纵深地域延伸。工程总体规模不大，约35000m2左右。但规划上注重绿化环境的营造、设置亲程度台。工程以多层、小高层为主要建筑形状，立面为简约、时髦的现代风格。三、工程SWOT分析为了使本工程定位及营销战略更具针对性，根据我司市场调查及对本工程产品情况分析，本工程优势、优势、时机、要挟情况详细如下：优势Superior宏观市场的良好走势，为工程去化带来利好要素上海房地产整体市场的良好走势，是

4、本工程未来市场销售利好的根本保证。周浦镇区位优势周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比较兴隆的中心镇。本工程位于周浦镇区域，其区位决议了工程本身影响力将辐射至南汇及浦东区域。交通便利，四通八达除周浦镇中心区域交通道路密集外，本工程地块所处康沈路，有大量公交道路及专线车在此设立站点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地域，出行非常便利，是周浦镇的重要交通枢纽之一。咸塘港天然水景资源咸塘港是贯穿周浦地域的天然河流。在上海房地产市场上，天然水景资源向来是提升住宅小区质量的重要标志之一，临水而居是高档次生活的意味。本工程地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资源，对提升本工程整体质量具有很大

5、利益。优势(Weakness)地块位置相对偏远本工程地块位置与周浦镇中心相距约有一站路，区域环境与周浦镇中心的繁华景象有较大差距，比较偏远。河水污染严重，视觉效果较差虽然本工程东面即为咸塘港天然河流，但河流污染非常严重，呈现乌黑色，视觉效果比较差。因此，将对整个小区住宅质量依然产生负面影响。时机(Opportunity)周边地块进入开发阶段，带动区域人气聚集随着紧靠本工程地块的、的开发，将使区域目前情况得到改善，吸引并聚集人气，构成板块效应。对本工程区域环境的改善和未来市场销售，具有很大的积极影响。产品总体规划思绪具有前瞻性本工程产品规划强调绿化景观的营造、水景资源的利用，且立面为时髦、简约的

6、现代风格。而当地的其他同类产品仍以早期的欧式风格为主。可以看出，本工程产品规划在当地具有一定的前瞻性。产品开发思绪具有较强针对性从本工程的户型情况来看，主要为130m2左右的三房，按照当地市场价钱来分析，本工程的主力总价约在5060万之间。可以看出，本工程产品种类比较单一，针对性比较强。咸塘港河流污染治理，带动地块价值上升根据南汇政府市政开展规划，咸塘港河流的污染景象将得到大力整治，届时将从源头开场，排除污染源，改善整个水质。这一举措将极大地改善本工程住宅小区的居住质量。要挟(Threaten)周边个案的开发，带来猛烈的市场竞争从销售角度来看，本案周边的住宅小区的开发建立，将产生较大的市场供应

7、量，分流本工程的客源，从而呵斥正面市场竞争，对本工程未来销售带来较大压力。四、目的客群定位1、客群来源及构成区域性客户主要指在周浦镇居住、任务、运营企业的客户，这类客户是本案未来去化的主力客户。南汇区购房者周浦镇对于整个南汇区而言，商业繁华、经济兴隆，其影响力非常宏大，辐射至南汇区整个地域，将吸引南汇取其他区域的客源进入购买。浦东新区购房者本工程紧靠浦东北蔡，与花木、六里地域相距不远。但上述区域目前的市场价钱居高不下，约在6000元/m2左右。而周浦地域商品住宅价钱在4500元/m2左右，价钱上的优势势必吸引这类地域的购房者关注并入市购买。投资客户从本工程所在区域来看，随着周边区域房地产开发的

8、启动、咸塘港污水治理、周浦经济开展前景等种种要素，本工程未来将构成一个商业兴隆、环境优美的居住小区，地块升值潜力可以预见，将吸引部分长期投资客。经过上述对工程产品的分析可以看出，本工程主要户型为130m2以上的三房为主，因此目的客户锁定在收入较高的客户层面，且客户群比较集中。2、目的客群购买心思分析对周浦具有较强认同感看中周浦适宜的住宅价钱看中本工程区域便利的交通环境看好本工程区域未来开展前景改善目前居住条件五、工程定位1、定位根据：根据我司对本工程的SWOT分析，针对本工程的定位，我司将从市场及工程两个方面思索。市场方面：上海宏观市场的良好走势为工程奠定了良好的开展前景。周浦地域是整个南汇区

9、经济比较兴隆的地域，良好的配套，紧靠市区的位置，便利的交通，使之构成了较大的知名度和号召力，并已逐渐遭到上海房地产需求市场的关注，吸引越来越多的购房者关注。结论：市场的良好开展情况，周浦的区域影响力，为本工程未来去化奠定了良好的根底。工程方面：地段：周浦南汇区最为繁华的中心镇，接近浦东新区，文化底蕴浓重、经济兴隆、交通便利、人气旺盛，辐射才干极强，可扩展至整个南汇县地域及浦东新区，其地段优势明显。环境：地块东面紧邻咸塘港，目前污染比较严重。但在未来进展水流整治之后，将为工程提供良好的天然水景资源优势。 康沈路贯穿南北，是当地重要的交通干道，公交、专线车辆众多。规划：产品规划注重绿化气氛的营造，

10、设置亲程度台，建筑立面以简约、时髦的现代风格为主，以大面积房型为主力产品。产品开发思绪上，在当地具有较大的前瞻性。 沿街商铺有利于未来吸引人流，构成成熟社区气氛。结论：从上述分析中可知，本工程产品具有良好的地段、天然水景优势，在产品规划上具有相当前瞻性。2、定位思绪将工程一切利益点及特征综合而成，构成工程综合价值所在，躲避工程优势，在现有根底上提升工程附加价值，是本工程定位所要遵照的原那么。即从产品、价钱、营销等为出发点，把产品的个性完全释放出来。从以上对本工程的综合分析，其利益点主要有以下几点：周浦镇商业中心区域咸塘港天然水景资源康沈路交通要道与四通八达的交通道路极具前瞻性的产品开发理念3、

11、定位战略我司针对本工程定位，主要从两个角度思索：工程本身所具有的价值即工程本身固有价值之所在，主要表达在其开发本钱上以本钱+利润方式构成工程价值，这类价值比较固定，其上升或下降主要取决于工程开发本钱的变化情况。因此，这类价值变化情况不大。由工程衍生出的附加价值工程的附加价值是工程开发本钱之外的价值，其变化情况比较大。附加价值的高低主要表达在工程营销推行上所采用的战略及其效果，即工程的品牌价值、文化价值等方面。工程的附加价值可以在很大程度上提升工程总体价值，使开展商获得高于原有的效益，包括经济效益和社会效益两种。利用发明VS消费者概念产品力概念品牌可塑性产品塑造力时髦建筑；水岸生活；名流聚集区；

12、周浦镇历史文化浓郁、商业繁华、经济兴隆；区域交通便利，四通八达；区域环境逐渐改善；天然水景资源。4 、定位描画周浦地域引领潮流的时髦水景住宅5、案名案名建议一：溪畔豪庭案名解析：案名从两个角度论述工程。溪畔：强调工程紧邻天然水景资源，主诉本工程临水、亲水优势，提升工程整体质量。豪庭：彰显工程高尚、尊贵、奢华的质量笼统，在案名上即表达本工程所针对的目的客户主要为经济实力雄厚的高收入人士。案名建议二金色领地案名解析：从比较写意的角度论述工程特征，强调工程的目的客户主要为收入丰厚、经济实力较强的购房客户。暗喻本工程将成为一个富人聚集区。6、推行主题水岸梦想 名流特区7、广告推行语邻里知身份 财富衡人

13、生蓝色水岸梦想 未来写意生活享用，就要有宽大的空间当一切都具备后，尊荣是一种意味8、LOGO建议方案一方案二方案三9、SHOW稿六、营销推行战略1、推行战略推行战略所要到达的目的是经过有效的笼统包装，在有限的预算前提下运用推行方案、媒体安排，将产品知名度、佳誉度到达最高。本工程广告推行遵照“循序渐进、逐渐深化的步骤，将工程推行层层推进，使客户由浅入深，逐渐接受。本工程推行期望能到达以下目的：笼统推出认知认可口碑1扩展认知面 这是推行流程纳入良性循环的根底 新案快速、广泛地被公众认知的途径主要是经过各类媒体传播，特别是具针对性的报纸媒体为主。2从认知到认可 这是最终达成销售目的的重要环节，诉求内

14、容的有的放矢是确保完成这一环节的首要要素。 3从认购到口碑传播 经过工程推行并配合销售效力，真实为客户提供称心可信的产品保证，是达成让客户进展口碑传播的根底。按照以上目的，笼统推行那么分为这样三大步骤：笼统引导笼统强化笼统稳定推行将从笼统广告开场，在市场上初步构成一定认知度，使客户产生进一步了解的愿望。在目的客户有了初步印象的根底上，逐渐强化，经过产品各个特征的分别宣传，使其对从感性了解转入理性认知，并开场逐渐接受，产生购买愿望。在工程市场笼统成熟后，进展有效的品牌稳定，以期到达知名度的长久坚持与佳誉度的提升。2、媒体战略鉴于本工程开发规模比较小、区域客户占主力的特征，假设按惯常运用的以平面报

15、刊媒体为主的推行方式，一方面广告针对性不强，有效率比较小，另一方面比较浪费。我司以为，运用针对性比较强的媒体，直接到达目的客户群体，将使广告到达率到达最高。由于媒体战略的安排主要作为配合销售、推行活动的辅助任务，具有非常大的灵敏性，目前制定详细的方案意义不大，我司将按照实践执行时的方案进展配合，制定具有针对性的媒体战略，在以后的报告中陆续提供。现初步提出媒体预算约为2050万元之间，详细额度将按照实践操作中广告效果在预算区间进展相应调整。3、销售战略聚集人气销售控制产品去化无论是推行战略、媒体战略，其最终都是为配合销售而采取的方式。销售战略是经过有效的现场控制、相应销售活动，去化产品。各销售阶

16、段及主要义务：销售阶段销售前期阶段开盘强销期继续期收尾期各阶段主要任务1、树立楼盘笼统2、开场接受客户预订、并进展登记3、经过、现场接待，客户资源累积。4、按照客户情况进展整体战略的调整1、大量去化产品2、举行小型公关、促销活动3、前期客户资源的消化，及后期客户资源的再积累4、经过效力获得良好的市场效应和口碑效应1、销售顶峰期之后，以消化上阶段累计的客户资源2、客户资源的再累计3、相应的战略调整1、保管单元推出2、为二期销售进展铺垫4、营销整合战略讲求战略战胜，强化过程控制我们的义务是把一切单元售出，但这不是独一义务假设这是独一义务的话，开展商减轻价求售即可。在这外表义务之下，应该还有更远的目

17、的：造气势、抬身价。只需到达这个目的，产品便可以随便售出。我们要技巧地推销产品，将品牌个性演绎到极致。由此，本案的品牌有了生命，有了感情，做到人见人爱。推行战略、媒体战略、销售战略是一个综合的整体，缺一不可，只需相互之间配合良好，才干真正到达胜利去化产品、树立品牌笼统的目的。“低本钱、高效率是我司操作工程一向的原那么，尤其是本工程是一个区域性、目的客户群针对性都比较强的工程。因此，在销售及推行上，应注重如何合理分配预算以获得最大效果。本工程营销战略初步分为四个阶段引导推行期开盘强销期继续期收尾期引导推行期：这一阶段是指在工程获得预售答应证、正式对外销售之前，进展广告推行及销售预备的时期。引导推

18、行期在整个营销周期中，是工程最前期的任务，是为后期产品去化奠定根底。本工程开发规模不大，我们以为“短、平、快应是工程销售最为重要的原那么。而要做到这一点，那么前期客户资源的积累非常重要，只需在前期拥有了足够多的客户资源，才有能够正式销售时，构成热销局面，迅速销售本工程。由此可以看出，除了我司目前所拥有的大量客户资源外，如何在引导推行期进展有效客户的资源积累至关重要。目的：这一阶段的主要目的是进展产品市场笼统的逐渐推出，工程以“文化、水岸、名流特区为中心主题，在推行上围绕这一主题，逐渐展开，从笼统推行导入，分别从区位地段、产品质量、企业品牌等方面，进展推行，构成工程品牌笼统的市场认知度。在销售上积累大量有效客源义务：推行及媒体市场笼统导入，吸引目的客户关注。销售接受内部认购，实行顺位预订的方式，按照各套单元的内定情况及时调整或修正营销战略。这一阶段，产品尚未获得