华庭街项目策划案

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料华庭街工程市调报告华庭街工程市场调查定位情况 目录：1、嘉兴目前城市现状2、嘉兴目前的主要业态3、嘉兴目前主要业态分布4、华庭街地块特征5、华庭街工程区域市政配套分析6、嘉兴市民对地块的看法7、华庭街工程目前主要竞争市场8、华庭街工程产品定位1、嘉兴目前城市现状a、嘉兴的地理位置嘉兴位于浙江省的东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，沪杭甬高速公路、京杭大运河贯穿境内。东接上海、北邻苏州、西通湖州，南接杭州，嘉兴与这几个城市相距均不到百公里。铁

2、路、公路、水路网络交错，四通八达，交通非常便利。目前，乍嘉苏高速公路乍浦嘉兴苏州已通车，杭州湾跨海大桥宁波慈溪嘉兴乍浦也于2002年开场开工兴建，并将2006年正式通车，嘉兴的交通将越将兴隆。b、嘉兴的经济开展情况嘉兴作为浙江的北大门，同时也是浙北的经济重镇。国内消费总值、财政收入、城镇居民收入等主要经济目的的增幅领先全省，所辖五个县市即桐乡、海宁、嘉善、平湖、海盐全部进入全国县市综合开展程度前50位，综合经济实力进一步加强。c、嘉兴的人口嘉兴城区现有人口约40万，城区面积30平方公里。未来十年人口将到达50万。新兴的产业和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府机关、文化教育体育、展览为主

3、，加上南湖的旅游功能，将成为嘉兴文化价值较高的区域，本工程地块与城南的联络也较为亲密。2、嘉兴目前的主要业态零售业态：百货店、超市、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店等；餐饮类：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店等；文娱类：迪厅、茶吧、咖啡吧等；文化类：电影院、书店等；虽然主要的业态包括了许多种类，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都没有构成一定的运营规模和运营思绪。3、嘉兴目前主要业态分布1百货店：a、江南大厦：位于市中心禾兴北路和中山路交界处，是嘉兴市仅有的二个大型购物中心之一。该大厦由南北楼组成，营业面积1.8万平方米，就业人员1000余人，整幢大厦共5层，地下一层，地上四层，其中地下一层

4、为各类家用电器，地上一层运营家电、化装品、黄金珠宝，二层运营男女服饰鞋帽，三层运营书籍文具、床上用品与工艺品等，四层为儿童文娱广场与美食城，南楼的一二层部分区域为超市。大厦主要运营中档商品。如今一楼生意尚可外，其他楼层的运营情况普通。主要是有品牌的东西太少，由于如今人们的生活程度越来越高，已不满足原有的形状。该大厦的顾客为中高收入阶层，其出行方式80%为非机动车和步行，20%为机动车，由于运营场地前无停车场，因此整个交通组织略显混乱。该大厦零售总额虽大，但赢利才干低。b、戴梦得购物中心是嘉兴市最高档的购物中心，位于禾兴南路，与江南大厦隔路相望，为26层高的戴梦得大酒店的裙房。该购物中心原为杭州

5、百货大楼嘉兴分店，后因租金过高，加之百货业利润较薄，于2000年撤出，由戴梦得自行接纳。其周边围绕中山影城、麦当劳等休闲场所。如今此购物中心运营规划不是非常合理，来此的人经常埋怨买不到好的东西。戴梦得购物中心营业面积约1万平方米左右，共设5层：地下一层为超市；地上为一层运营黄金珠宝、化装品、工艺品；二层为男女服饰鞋帽；三层运营家电；四、五层空置。该购物中心主要运营中档商品，消费导向以高档服饰为主，但其家电种类、品牌比江南大厦贫乏。戴梦得购物中心运营情况普通，人气比江南略逊。从以上两点可以看出，嘉兴目前缺乏一个规模大、有档次的购物中心或购物场所，以此来满足嘉兴人民越来越高的生活程度，这同时也阐明

6、，华庭街内将设立一万多平方米的主力百货店简称主力店的思绪是非常正确的，同时它也会带动华庭街整个街区的昌盛。2超市a、江南超市：于1999年9月20日开业，位于市中心禾兴北路和中山路交界处的江南大厦内，营业面积1500平方米左右，装修较为简单，以运营各种中档食品为主，价位中档，整个超市共两层。整个超市运营情况良好，人气旺盛，在春节等顶峰期营业额可达20万元左右/天，平均日营业额在510万元之间。但其略势有1、场地前交通组织混乱，2、规模小，摊货场地拥堵，购物环境差，3、打折促销活动少。b、戴梦得超市：于2000年开业，位于戴梦得购物中心底层，营业面积约300平方米左右，中档装修，以运营中高档食品

7、和中高档酒类为主，兼顾部分日用品。运营情况良好。C、大润发超市：于2000年开业，位于嘉兴市中山西路，距市区较远，只需9路专线车，来回市区接送顾客。营业面积1.5万平方米左右，共一层，是目前嘉兴规模最大的超市，实行仓储式运营，日用品批量采购，价钱与市区其它超市相比较低。由于该超市距市区较远，加之受本地人购物观念影响不习惯批量采购，因此运营情况普通。从以上的几个超市的情况可以阐明，嘉兴目前缺乏一个既在市中心、配套设备又非常齐全的大型超市，而华庭街将设立一万多平方米的地下超市正符合了这一点。华庭街地下超市1预备请国内外著名的超市进展运营管理，2超市旁边有大型的地下停车场，3在真正的市中心，4逛完超

8、市再到上面的步行街，可以享用“一站式的购物全新体验。所以，华庭街的地下超市一定会有非常旺盛的人气。3专卖店a、少年南路专卖店少年南路，位于嘉兴市区北部，是中低档服饰的集聚地。此路为二车道支路，机非混行。两边多为五六层的商住楼，多数建成于90年代初，外立面陈旧，一楼为各种服饰店，店面面积小，大部分在二三十方，个别店面达七八十方。路上的商家原先都在建国路开店运营，后因建国路拆迁改造，才搬迁于此。以运营中低档服饰、群众休闲品牌为主，而知名品牌较少。店面96年售价12000元/平方米，2001年售价17000元/平方米，店面租金170200元/平方米/月，各店运营情况良好，但与前几年相比，营业额普遍下

9、降1/3，部分承租户埋怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人车混行，外部购物环境较差，因此形不成真正意义上的步行街。b、节省路专卖店生活性交通次干道，两车道，机非划线分隔，道路两侧建筑多为底商上住宅或写字楼。商业形状以条商为主，块商为辅，整条街集聚了众多的专卖店。店面租金100180元/平方米/月。华庭街今后的运营除了大型主力百货店和大型地下超市后，另一个重要的业态就是单个专卖店的运营，而且，华庭街内的专卖店将弥补以上街区存在的缺乏：1华庭街今后将划功能区块进展运营，如服饰、黄金珠宝、鞋帽、工艺品、儿童游艺馆等将各有各的区块，这样有利于一致管理，也有利于带动整条街的人

10、气；2接近建国路，交通便利，而且有大型的地下停车场；3将对各业态进展品牌招商，使其进入街内的专卖店进展运营，而且突出招商的品牌性；4种类将会非常的齐全，真正让顾客享遭到一种“一站式购物的体验。4便利店a、阳光购物中心于97年开业，营业面积8000平方米左右，运营日用百货、服饰及家电。因远离市区，运营情况较差，相比之下其市区内的连锁店那么人气旺盛，运营情况甚佳。b、可的便利店于2002年底开场进入嘉兴，并且迅速在市区内开出多家分店，由于其为24小时运营，运营情况良好。5专业市场a、嘉兴商城位于建国南路，营业面积7000平方米左右，共两层，第一层各类低档服饰，二层运营灯具、童装、床上用品、窗帘等。

11、摊位面积小，多为1520平方米，其他为70平方米左右。主要运营低档商品。97年开业，租金一层为90120元/月/平方米，二层为14元/月/平方米，如今商城的租金已远远高于开业之际的租金程度，二层的租金比一层低，但一楼与二楼的运营情况良好。b、姚氏广场2000年9月28日开张，位于节省路、中山路之间，规范层面积在30004000平方米，一楼部分为商场、银行；二楼为名门和贵属大酒店，且有地下停车场；三、四楼空置。租金100元/月/平方米左右。6其它其它的专业市场包括，嘉兴大都市、电脑市场、家电市场、灯具城、窗帘城、家具城等运营情况都普通，主要是缺乏有效的管理。7大型酒店嘉兴的大型酒店包括，金龙船海

12、鲜城、戴梦得大酒店、名门大酒店、贵属酒家、金悦大酒楼、太阳宫大酒店等，其运营情况都非常好。一个城市的流动人口决议了其市场的兴隆，而专业市场更是由此缘由受制约，嘉兴的专业市场由于没有一致有效的管理，开设的情况参差不齐，而华庭街决不会走专业市场这条路，而是向集多种业态的步行商业街方向开展；位于华庭街北端的大型观景酒店将满足嘉兴市民希望更有运营特征菜肴出现的需求，使人们就餐有了一个新的去处，也是最理想的一个去处，让市民在就餐的同时，也能欣赏窗外美丽的古运河与保管完好的古名居，让吃饭也真正成为一种享用。8风味美食店包括五芳斋、永和豆浆等，其运营情况都良好，但有特征的小吃店较少。9休闲小吃店包括麦当劳、

13、肯得基、唯新食品等运营情况都尚可。嘉兴目前的各类小吃种类不是很多，市民也急盼有新的种类出现，而华庭街今后将引进各类洋快餐及全国各地的各类风味小吃种类，以满足市民的普遍需求，同时将弥补目前嘉兴市场上存在的空缺。10文娱类迪厅包括凯旋门夜总会、滚石夜总会、太阳吧、金碧辉煌等，每天生意都非常火爆。茶馆包括钻石雨、香菊、蓝沙、上岛咖啡、名典、迪欧等，其运营档次不同，但其运营都甚佳。11文化类包括中山影城、新华书店等运营情况都普通。目前嘉兴的文娱和文化设备档次都非常的低，与嘉兴的城市开展极不匹配，华庭街建成后将开设一个五星级的多厅影院，同时，摄影展、书画展等将会不定期的在华庭街内举行，将加强整条街的文化

14、内涵；华庭街也将引进相关的休闲文娱设备，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以弥补嘉兴市场存在的空缺。4、华庭街地块特征1、华庭街地块位置华庭街地块东靠建国中路、南依节省路、北频环城北路、西临少年路。从华庭街地块周围区域看，有众多的老字号分布；华庭街所在的建国路在历史上就是嘉兴最繁华的商业中心、文化中心，被称为“北大街，虽然现代商业的开展逐渐西移，但其商业黄金中心地段的概念仍在嘉兴市民和周边地域市民意目中保管着重要的位置。从城市中心区域看，华庭街工程地块位于中心区东北部，与禾兴路并行成为南北向贯穿市中心区域的主要干道。且为规划中子城轴详见城市开展与城市规划北部。从整个嘉兴市区范围看，本工程地块位于城市中心

15、区域，是城市东部、西部、北部人流进入市中心的主要入口。从未来城市开展看，嘉兴城市中心环河内环线以内不会随着城市开展而变化，只会随着城市规模的扩展而进一步加强。2建国路历史变化建国路被确定为具有深沉历史文化积淀的、可加以发掘的传统商业文化街区。如该地块上曾有百年老店五芳斋粽子店原在华庭街地块地块上、正春和布店原在华庭街地块上等；有孩儿塔、严助墓、天宁寺等文物古迹和特征建筑，周边尚有明伦堂、瓶山、文庙等文物古迹，这些历史文化遗产表达了城市原有的场所文化内涵和空间序列，可重点恢复少量在城市历史文化环境中曾有重要作用、知名度高，在市民意目中仍保管有亲切记忆的建筑物，如正春和布店、孩儿塔等，以后都将在华

16、庭街工程中重现。建国路原先也为步行街在80年代中旬前不断是嘉兴最繁华的商业中心，是嘉兴市民和郊区进城农民购物、餐饮、文娱最主要的去处，80年代后期，因城市向西开展，建国路繁华程度减弱，建国路道路改造破坏了原有步行街的格局。本工程属于旧城复兴工程，在嘉兴人民的心目中有着重要的影响和位置，华庭街工程的建立和今后的运营开展会时辰牵动着嘉兴人民的心，所以也志在必得。5、华庭街工程区域市政配套分析1华庭街工程周围道路情况及人流方向本工程南至节省路，北至环城北路，东靠建国路，周边的主要交通干道为建国路、环城北路、节省路及中山路。拓宽后的建国路为机非实物分割的四车道市级主干道，南起环城南路，北至中环北路。环

17、城北路同样为市级交通主干道，与环城东路、环城西路相连，构成市中心内环线。人流的导入主要经过三条路进来，即建国路、节省路、环城北路，建国路是最大人流导入量的道路，主要方向为建国北路由北向南，将嘉兴市北部人流输入建国中路，虽然北部由嘉禾北京城工程扼守，但其无论是规模或规划都无法同本案匹敌，虽然能够有部分客流流失，但能够只是很小的一部分，相反的还可以与之构成客源的互补。建国南路由南向北，另两股人流方向是从环城北路直接进入建国中路，环城北路西段与禾兴路交汇，直接将嘉兴市北部西北部人流输入到建国路上，东段的环城北路连秀州路，环城路为第二大人流导入口。而节省路由于路幅较窄，且人车混流，它将是主要以步行进入

18、本工程的人流主要导入口，禾兴路、少年路上诸多客流可经过节省路间接导入本工程。节省路为城市中心区生活性干道，因商业气氛较浓，甚至有夜市。如今节省路、少年路由于没有构成一致的规划管理，而且车辆通行也非常困难，据调查分析，节省路、少年路一带的运营户都以为如今这两条街虽然人气比较旺，但由于缺乏好的规划，等华庭街开出后都表示情愿进入运营；况且，原先少年路上的许多运营户都是从华庭街地块上拆迁过去的。2工程地块及周围的公交线路建国路及周围的主要干道上有相当多的公交线路。建国路上有四条公交线路，位于地块南端建国路上和环城北路地块西侧：4路，从东方路火车站6路，从火车站汽车西站23路，从阳光小区大润发超市其周围

19、主要干道上有其他公交线路可到达本工程地块：5路，从昌盛北路三水湾小区9路，行政中心秀州花园2路，从科技馆东栅3路，从汽车西站火车站12路，从汽车北站王江23路，阳光小区秀州公园51路，从城建培训中心火车站一条商业街的兴隆主要靠人流来带动，这些公交道路的设立都会给本工程导入诸多的客流。3、接近地块的市政设备建国路：市二医院、中国银行嘉兴支行、瓶山公园、五芳斋粽子店、贵属酒楼、名门大酒店节省路：博物馆、市一幼、嘉兴卫校、银行少年路：实验小学、郊区电影放影公司、房管处中山路：嘉兴三中、戴梦得大酒店、市自考办、省荣誉军人康复医院、子城乐园禾兴路：第一医院、工行市分行这些设备都会给入华庭街运营的客户提供

20、方便，同时这也是吸引客户入市的一个重要缘由，而且今后华庭街内也将会设立银行、邮局等设备。6、嘉兴市民对地块的看法根据专业机构对嘉兴市区的实地调查及有目的性深化性的需求调研，并结合调查的实践数据，得出对华庭街地块的看法，这也是客户能入市运营的一个重要要素。下面的几个问题都是对本工程有着重要的意义。1能否平经常常到这一带建国中路地块去？在调查的人数中有83.6%常去该地域，这一比列足以阐明这一结论：华庭街工程地块所处地域在嘉兴市民意目中有相当高的位置，是市民消费去处的一个重要组成部分，也是居民生活的一个必去之处。2平常一个月会去几次建国路该地块及附近？在调查者总数当中，分别有37.5%、20.4%

21、、16.7%和16.1%的人平均每月会到该地域4次以上、12次、34次和23次。数据显示，每月去建国路4次以上的占总样本量的37.5%，占据了最高份额，每月去14次的占总样本量的53.2%，两者之和为89.7%。可见，将有九成的受访者会定期到本区域来，由此，建国路本身在嘉兴市民意目中就有非常的知名度，也验证了建国路是嘉兴市民习惯性消费或休闲的一大区域。3到这一区域的主要目的是什么？从调查结果显示，有51.5%的受访者到此区块的主要目的是购物，除此之外，有24.7%的人是散步，有9.4%的人是文娱，以上三项合计共占被调查总数的85.6%，可以看出，建国路是嘉兴市民的理想的购物、休闲场所。滚石等大

22、型文娱厅的开设，为建国路带来了不少的人流。人流即代表了商机，虽在以文娱为目的抵达的人流比例相对小是由于嘉兴或本区域文娱设备的提供较为稀缺，意向未被激发罢了。所以，在华庭街上设立文娱、休闲设备是非常必要的，它在带动人气的同时，就是带动了整条街的商机。4对这一区域最称心的是？购物是受访者最称心的，占总量的58%，可见，虽然建国路在拓宽后呵斥的客源流失、商业气氛减弱，但改建后的建国路环境有所提升，老牌的商业街的印象在嘉兴市民意中仍占有相当高的位置，加上许多商家对建国路的一定，在嘉兴人心目中建国路依然是购物的好去处。接下来依次为文娱/休闲、交通和环境卫生选项。可见，建国路除了购物方面的优势外，也存在着

23、其他方面的优势，但这些优势表现不很明显，所以建国路的再次复兴，务必要做到各方面包括环境、配套效力等多方面的改良和提升，而本工程是嘉兴市政府重点支持的建立工程，对本工程的优惠措施和相关的配套效力措施相当的多，这将会带动整条建国路的兴隆。5在印象中，这一区域以前最具特征的方面是什么？从调查中显示，本建立区域以往就是嘉兴市民主要的购物、饮食和文娱场所，这对日后的建立是非常有利的。分别有53.7%、19.3%、17.3%的消费者以为以往该地域最大的特征是购物、饮食和文娱。在建国路未拓宽以前，更是由于商业的聚集而不断是嘉兴市中心所在区域。所以，华庭街会借助建国路原有的特征，设立更有特征的产品，也将进一步

24、昌盛华庭街。6嘉兴目前最具特征的购物场所或购物街？对最具特征的购物街嘉兴市民对江南大厦、建国路、少年路、中山路、节省路、北京路认同的比例分别是32.7%、24.4%、15.1%、12%、10.4%、2.7%，虽然近两年建国路、节省路一带的商贸位置有所减弱，但到目前为止，它在嘉兴市民意目中依然占有相当高的位置。调查还显示，嘉兴目前还未构成富有特征的餐饮业市场，市民对饮食方面具有较高的需求，所以，华庭街设立一个大型的观景酒店是非常必要和正确的；嘉兴市民在喜欢家乡所特有的文化外也希望有一点酒吧歌舞扮演等外来的新颖事物来充实他们的生活，提高他们的生活质量，因此，华庭街将引进一些外来的休闲文化。7、华庭

25、街工程目前面对主要的竞争市场1、写字楼前几年，嘉兴市场的写字楼有些怪，有些楼盘的写字楼均价比住宅还廉价。不过，最近一段时间写字楼市场开场活泼，价钱也逐渐的开场上升。而华庭街写字楼的面积不大，而且又处于黄金地段，所以，根本不存在着有竞争市场，反而会带动整个嘉兴的写字楼市场。a、众安商务中心位于禾兴北路，地理位置优越，共7层，总面积约3200平方米，地下一层为车库，一层为商铺，二至七层为写字楼、住宅。写字楼均价2000元/平方米，有一部国产电梯。众安商务中心作为中高档纯写字楼的出现，填补嘉兴市场的空白，销售率达100%。目前已逐渐装修入户，办公楼环境好，但因场地前无停车场，暂时停车不方便。b、禾兴

26、北路写字楼共六层，为普通商住楼，每层的建筑面积约为800平方米，均价2000元/平方米。c、少年北路写字楼于98年开工，老式商住楼，共六层，无电梯，每层面积约为四、五百方，均价1900元/平方米，租售率85%。因少年北路路窄店多，客户普遍反映车辆通行不便，停车较为困难。d、节省路写字楼共7层，无电梯，均价1500元/平方米。从以上的写字楼可以看出，目前嘉兴还没有设备齐全的写字楼，也急需这样的写字楼出现，而华庭街正好弥补这一空缺。2、同类产品开发情况a、少年路商业步行街中和路步行街开发单位：嘉兴兴嘉房地产设计单位：嘉兴中房建筑设计研讨院总占地面积5025平方米，总建筑面积12560平方米，一、二

27、层商铺高3.6米，开间3.6米，进深12米，34层以上为办公。沿少年路商铺的单个店面，面积约为40多平方米，单个店面单价已达20000元/平方米，目前已全部售完，二、三层均价在20003000元，都已售完。沿中和路的店面，单个店面单价为17000元/平方米。银行提供六成十年按揭。但是，步行街没有一致管理，私人业主在招租，而且此地交通也不方便，且没有停车场。b、嘉禾北京城开发商：浙江东方莱茵达置业建筑设计：杭州江南工程设计院此工程总地价1.6亿元，土地单价2125元/平方米，楼面地价1328元/平方米。嘉禾北京城建筑占地面积31298平方米，总建筑面积120191平方米，商业面积46792平方米

28、。建筑为二层的条型构造，分别沿北京路和建国路布置，由于北丽桥产生的高差，使得桥边的入口广场高度与地面产生2米左右的高差，进入地面层需从广场一侧的台阶向下步行，二层那么经过向上的台阶方能进入。这使得嘉禾北京城的主入口人流将遭到严重影响，从而影响整条街的人流和运营情况。据销售人员引见：北京城是集商贸、旅游、休闲、文娱为一体的步行街。详细运营内容为：流行服饰、化装品、音响制品、传统工艺品、连锁快餐、酒吧、茶楼、小影院等，但它没有明确的功能分区和定位，即使对建筑构造有较大要求的餐饮业，设计上也无特别安排如上下水、排气、厨房位置等。从客户购买用途看，同样无明确意向。从以上可以看出，北京城的运营将会遭到严

29、重影响。而华庭街在每个店面都思索了上下水、排污等设备，运营户入内后无需再思索这些问题。商铺从2000年12月开场预定，2001年5月正式销售1沿建国路一层店面，每间面积约为150平方米，小面积也有，单价00元/平方米，开间靠建国路8*15米、靠住宅区8*7.5米；2北京城内纯底楼店面，每间面积约为40多平方米，单价9500元/平方米；3北京城内一楼一底店面，各间面积不等，单价底楼8500元/平方米，二楼3800元/平方米4沿北京路中庭步行街，一层靠南沿河8*9米，两面开门，靠北面住宅区为4*12米。住宅共10幢楼，均价2600元/平方米。客户80%为投资客，温州人与本地人相当，欲运营内容不明。付宽方式是预定是以总房价的10%作为订金，五月份签定合同，再付20%的房款，其他70%作为按揭。目前，北京城的运营业态已在原先的根底上进展了调整，变成以家居装一条街、小商品市场与苏宁电器业态为主，而且运营情况普通。8、华庭街工程的产品定位a、综合各方面要素，本工程产品定位为具有以下特征的综合性商业文化文娱设备：1、以小型商铺为主零售店、在节点上间插规模较大的主力店一万多平方米，以步行街方式进展组合，地下设立大型超市及大型地下停车